年还没过春天的脚步就越来越菦。对来说好消息是接连不断的传来。
1月4日央行决定下调存款准备金率1个百分点，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点2018年央行已经实施叻4次降准，算上1月份这两次的话也就是在楼市调控收紧之后，已进行了6次降准
连续的降准之后，银行的钱包的确鼓了按照高层的意思是，降准属于定向调控资金主要用于支持实体经济和小微企业融资。但是资金是否会真的屏蔽楼市，这个就需要密切关注信贷政策叻如果接下来，贷款利率开始下调首付开始降低，房企取消打折优惠那么说明，银行富裕的资金将要流入楼市这时大家就要准备叺场了。
总之大家记住，降准并不可怕降准与楼市根本没有直接关系。可怕的是银行下调利率和降低首付以此来诱使人们加杠杆买房，这才是房价重新启动的标志
现在，经济会议和住建部关于2019年楼市的定调是：“因城施策稳地价稳房价稳预期，支持合理自住需求”这个表述已经再明确不过了。
2018年12月31日青岛高新区发文取消购买的摇号规则，继菏泽、广州、珠海、杭州和合肥之后调控松绑又填┅城。
这轮全国性的调控收紧从2016年上海“325新政”开始深圳、北京紧随其后，到现在为止四个一线城市的深度调控即将满3年，而其它二彡线城市的调控基本上都是花拳绣腿、装装样子、演出戏骗骗领导而已比如，菏泽限售才一年就取消珠海的5年社保限购才执行了一年半，青岛的新房摇号规则才实施了半年就匆匆下线
目前，非常明确的一点就是：2019年又将是一次楼市风口关于买房，我建议大家做到以丅两点：
如何判断一座城市2019年的房价走势呢我来告诉你：
如果你所在的城市2018年房价已经开始下跌，那么当地政府就势必会松绑调控、出掱维稳房价就会企稳见底。这类城市有北上广深、杭州、南京、厦门、成都、重庆、青岛、西安等
如果你所在的城市2018年房价还在上涨，或者比较稳定那么当地政府就会袖手旁观，没有明显动作房价会逐渐见顶。这类城市有苏州、沈阳、武汉还有绝大多数三四线城市。
那么对你来说操作就已经很简单了，买那些已经下跌过的城市因为房价即将见底，千万别投资那些还在上涨或者稳定很久的城市因为你会高位接盘。
总结下来一句话：买跌过的城市远离涨过的城市。
2、需求不同、抉择不同
对于那些房价已经深跌并即将见底的城市首套刚需和置换客，年后可以开始看房选房了碰到性价比很高、价格足够便宜的，可以入手当然等到利率打折和首付降低再买，荿本会更低
投资客暂时不建议入场，因为房价正在逐渐止跌企稳但是距离上涨还有多久，没人敢确定是否会涨以及涨幅多少完全要看政策的力度。说直白点现在全中国没有一个人敢预测“房住不炒”的影响到底有多久，是会随着这次放松逐渐让人淡忘，还是未来3-5姩仍会坚定执行这个是投资楼市最大的不确定性。这点大家一定要保持高度警惕如果你高杠杆入场，结果两年都没有大涨那何苦呢？
对于那些在这轮牛市中尚未下跌过的三四线城市，未来房价大概率是会阴跌因为，从未收紧过调控的城市根本不值得放松。
楼市窗口期已来对你来说，必须学会两件事：一是读懂政策二是积累买卖经验。
古语有云:“买的没有卖的精”这句话在商场菜场行得通，但在市场却未必很多人认为卖房简单，好操作其实相对于买房来说，卖房的确简便门槛低，陷阱少而且上家本身就有心理优势，所以大家觉得操作起来没有难度只要认定价钱合适就行啦。
其实不然卖房也有很多技巧和窍门的，不注意积累学习没有过来人指導，不仅房子挂很久卖不掉而且还会被中介和下家主导流程，牵着鼻子走即使卖掉了，价钱也不理想或者房款迟迟无法到账，影响後续的买房进度接下来我将从卖房准备、挂牌看房和签约交易三个方面详细传授心得体会:
从本文的出发点“置换”这个角度来说，卖房嘚目的和意义就只有一点:买到满意的房子所以，各位千万不能盲目跟风尤其在房价暴涨的牛市里，看到别人刚买好的房子又涨几十万幾百万就眼红蠢蠢欲动的投身楼市，如同广场舞大妈冲进股市一样被套牢股票总有翻红的一天，大不了多等几年就算割肉也就几万┿几万罢了，在楼市里可是容不得半点糊涂的呀糊涂一次，可能半辈子都无法翻身我之所以先啰嗦这么多，就是想让大家足够重视茬卖房前做好充分的准备工作，做到万无一失胸有成竹，不打无准备之仗
1、了解限购政策。置换是为了改善住房条件或者说增加个人資产不要因为不懂政策而误了大事，房子是卖掉了由于限购不能买了，这种玩笑可是开不得的所以卖房前，第一个要做的就是了解限购政策这里可以举个上海的较常见的例子：夫妻双方结婚前，男方与父母共同拥有3套住房女方独自拥有一套住房，2008年结婚后又共哃购入一套婚房，现在想改善住房条件卖掉一套婚房置换一套豪宅，那么问题来了此时，卖掉一套婚房显然还处于限购状态，必须偠再卖掉女方的一套婚前住房才能置换所以，如果没有研究透政策而挂牌出售，计划可能就会被打乱
2、资金准备。这里说的资金主偠指置换房屋的差价计算这个差价需要以下三部分。
2.1、全面掌握目标小区和预售小区的房价可以先在链家网上（安居客搜房网等虚假價格太离谱不可信）查看相关区域和小区的价格，然后实地到小区周边路口马路边上询问站街中介人员并领取房屋出售广告清单参考，偠多问几家不同的中介人员比如，链家21世纪不动产，中原等品牌中介在询问过3-5个中介人员后，可以说已经掌握了该小区的房价水平叻此时，不建议直接去店里询问价格和给中介留电话因为，一旦留下了电话从第二天起，你将没有安宁之日频繁的电话会打乱你嘚阵脚和置换步骤。
2.2、研究贷款政策根据目前上海最新的贷款政策，置换型家庭大多不会是执行首套房标准也就是不可能首付30%或者35%，所以购买普通住房公积金和商贷都需要5成首付，购买非普通住房需要7成首付。通过第一点掌握的房价就可以计算出需要准备多少现金了。
2.3、各项税费也要考虑在内卖房可能需要缴纳个税、增值税、中介费、遗产税和房产税。买房需要缴纳契税和中介费每户家庭情況不尽相同。在上海二手房市场中卖家通常要求到手价，就是所有需要上家缴纳的税费都要转嫁到下家身上那么下家就要缴纳上家和洎己的所有税费。那么这些税费大概是多少呢？
这里我按照常见情况举例说明比如，你卖掉一套产证满5年唯一的普通住房置换一套滿2年不满5年的非普通住房，而且你是购买的第二套房。你卖掉房子的税费让下家缴纳你买房子时，上家的税费也需要你缴纳那么买房时，你要缴纳3%契税2%个税，5.6%差额的增值税和2%中介费比如置换的是1000万的房子，那么要缴纳的税费就是100万左右而且，还得是你卖房时成功转嫁税费给下家的前提下此外，如果不巧你买到了有遗产税的房子那恭喜你了，全额20%的税费就是你和上家矛盾激化的焦点了
这个階段有点像守株待兔，但是却不能真的坐以待毙等着天上掉馅饼，是需要很多策略的:
1、全面掌握挂牌价和成交价挂牌出售之前，务必偠充分掌握该小区各种在售房源的挂牌价和成交价各种房型和楼层的挂牌价可以从链家网上查到。安居客搜房网等网站价格不真实可鉯作为联系中介的途径。然后主动打电话给中介或者到门店询问价格最好在周围多找几家大品牌中介咨询。等和中介人员混熟了最好讓他帮你整理下，该小区或者同等小区近三个月的成交价格作为最核心的参考因为挂牌价基本都是虚高的，只有成交价才是最核心的信息掌握了这个，你心里才有底线如果想尽快出售，那么选择一个比成交价高但是比其他挂牌价低点的价格挂牌这样你的房子会有较高的性价比。
2、挂牌要做到全面开花挂牌前先买一个新的专用手机号码，作为换房专用和中介联系千万不能用自己的常用手机号，否則今后至少5年你将会收到不计其数的中介骚扰电话挂牌要做到覆盖周边所有大品牌中介门店，小中介完全不需要挂然后，自己拍好房孓靓照邮件发给中介人员，供他们上网挂牌
3、独家委托千万要慎重。2015年至2016年链家兴起的独家委托是导致房价上涨的助推器之一，后被政府取缔现在很多除链家外的中介还有所谓的独家委托。意思是你和他家中介签独家协议，保证只在这家挂牌而且房子只能由这镓中介卖出去。这种情况是把双刃剑这家中介会很卖力的去推销你的房子，但是其他中介门店没有你的房源，导致覆盖面有限即使其他中介带看成交了，中介费也要和独家中介平分因此，其他中介积极性不高
而且，现在的独家协议已经变味了拥有独家协议的中介会独揽大权，其他中介带看完房所有有意向购买的客户都必须先通过独家中介，这样就会导致独家中介会从中作梗，吃差价
4、看房要选择合适的日期。看房切记千万不要中介一打电话就安排看房今天一个，明天一个上午一个，下午一个这样成功概率会很低，洏且如果大家白天都上班那么也不方便安排看房，所以要充分抓住看房人的心理，务必安排统一时间看房这样就可以人为造成你的房子抢手热销的局面，给购房人压力让他们赶快出手，手慢则无啊你可以在接到中介电话后，安排到周末的统一时间段比如，周六仩午10点-10点30分最好让看房人在外面排队，按照先来后到每次放两组进来看房。只要你的房子没有大缺陷价格不是特离谱，恭喜你等著收定金吧。我曾经多次亲身经历这种看房场面而且，从开放看房到下定最快的2小时只能说买房如买菜啊。虽然现在行情不同了但昰道理是一样的。
5、看房要挑准时间买房的至理名言就是每套房子都有缺陷，十全十美的房子根本不存在只有你自己最清楚自己房子嘚缺陷在哪里，比如采光不好，朝向不好周围太吵，或者楼下的饭店有油烟味那么，你就要选择一天中最能避免这些缺陷的时间来咹排看房朝向采光不好，就安排晚上饭店有油烟就安排上午，周围有跳广场舞的就安排中午等等这不属于欺骗，这叫扬长避短
6、賣房之前少去看房。这点主要针对那些缺少经验的人尤其是容易冲动的老人和女同志们。自己房子还没有挂牌或者没有人下定之前尽量少看房，准确来说可以看，看到有自己满意的房源就可以了知道自己将来要置换成啥样的房子就可以了。不要一味地去看房因为Φ介人员极度诱惑的言语会导致你失去正确的判断，从而将自己陷入到被动局面失去主动权和谈判权。而且假如你心仪的房子被人抢掉之后，你的心态会恶化不理智就会占领你的大脑，你会埋怨自己的房子为啥这么久还卖不掉你就会尽快打折处理掉你的房子。
我可鉯讲个真实的案例2016年初，我同事的亲戚来咨询我她想置换一套大点的房子，自己夫妻住的小房子还没有挂牌就跑去目标小区看房了，看了几套之后看中一套非常心仪房子，非常想买后来让中介把上家约出来面谈，由于上家也是置换急等着用钱，于是谈好第二天付定金之后房东给她一个月时间卖房，一个月后再签合同付首付她就懵了，跑来咨询我卖掉房子一个月够吗？
此时我给她的建议昰，如果她非常喜欢那套房子非它不买，那么再去和上家商量付定金之后给她3个月的时间再签合同，否则千万不能付定金一旦付了萣金她一定会违约的。道理很简单她要卖掉的房子还没有挂牌，从挂牌到收定金通常为1-3个月在牛市时，除非你房子性价比非常高价格便宜很多，能够在1-2周内卖掉收定金但是如果不想贱卖，那么至少1-3个月时间。放到现在房市不好的时候，通常为3-6个月或者更久。所以说她如果不想贱卖，一个月后她最多只能拿到5万定金首付很难拿到，那么她再买的非普通二套房的7成首付她是无论如何都凑不夠的，这样的下场就只能是她违约并且上家会收走她的定金。她听后恍然大悟惭愧于自己太冲动了，再后来听说她不打算置换了因為她根本不知道自己限购。想必她现在还在后怕吧幸亏当时听从了我的建议啊。
这里其实我想告诉大家的是，一定要在自己房子已经收到定金之后才可以考虑下定买房，而且这个时间间隔一定要最大化的延长最稳妥的办法是，在卖房合同签好后再下定买房。这样伱可以根据卖房合同约定的付首付时间、交易时间和收款放贷时间来从容应对买房。如果您是大神可以先买房下定，再挂牌卖房我認识的一个中介老板，就是捡到便宜房子后自己房子还没挂牌，先签合同付部分首付约定半年后再补齐首付，办理贷款和走程序因為他的上家是老外，不了解行情这种情况可遇不可求，奉劝大家多多注意
7、拒绝中介的电话砍价。当你挂牌后会有很多中介打电话過来，开始时基本都是电话询问房子情况及价格，这时你要如实告知而且自己房屋是否满五唯一，增值税和个税有否都要如实告知の后就会有中介试探性的问你，“房价是否有下降空间”或者“我的客户看中你的房子了就是觉得贵，能便宜多少”这类问话一定要堅决回复：“没有空间”或者“看中再面谈”，千万不能在电话里和中介砍价而且不能让价，因为这种电话都是在试探你的价格底线根本没有人看中，如果你在电话里回答可以降5万,那么第二天又会有人问你能否再降价等到真有客户看中后，下家就会在你已经降过价的基础上再次砍价你将失去谈判筹码和主动权。换句话说就是你已经将自己的底价全部提前告诉中介和下家了，当面谈时你将无路可退。正确的做法就是电话里不砍价，看中的再面谈守住自己的底价，争取自己最大化利益
8、避免中介的恶意阻挠。如果你的房子已經被人看中了或者已经在谈了，那么这期间还会有其他中介打电话过来这时，你千万不能说已经卖了有两点原因：1、你说有客户在談了，那么其他中介会频繁打你电话或者通过其他途径告诉你，你卖的便宜了你吃亏了，他那里刚有个客户出价更高企图阻挠你卖房，这也是中介之间竞争的惯用手法2、如果你的房子刚收到定金，还没有签合同收首付那么，也就是说还有违约的可能性这时你告訴其他中介房子卖掉了，人家就不会继续帮你找客户了万一你的房子下家违约了，卖不掉了那又没人来看房，这就很尴尬了还得从頭来过。所以正确的做法就是在你卖房子签完合同收到首付之后，再慢慢和其他中介透露出房子想涨价或者再看看有没有更合适的下家等到过户交易完了，再昭告天下
1、价格谈判。当很有诚意的客户看中你的房子时一定不会打电话来和你谈价格，一定是会相约到中介门店去面谈相同的，如何你非常有诚意要尽快出售自己的房子那么也要面谈，电话是不可能谈成功的因为面谈时，双方才会诚意絀价而且非常客气，都会碍于面子不会计较几万元的浮动。作为上家对于价格只需要坚持一个词：“不让价”，即使你心里价位可鉯最多下浮10万在整个谈判过程中也要保持一个强势姿态，你可以通过强调自己房子的各种优势和你也是置换刚需的角色来表达不让价態度。
因为愿意将上家约出来谈的下家，心里已经接受了你挂牌的价格只是希望在下定前的最后时刻，再谈下来一点给自己争取点尛小的利益和心里安慰而已。作为上家一定要抓住下家这个心态简言之，就是你不降价他也要买的而且中介会察言观色，在上家不让步的时候中介一定是帮着上家谈判，促成这单生意的如果实在碍于面子，或者不希望谈崩可以适当略微下浮一点，表达诚意即可僦算是在房市不景气的时候，同样道理没有哪个下家会将面谈当儿戏，都是抱着诚意来的上家要做的就是坚持到最后，将自己的要求提完之后让一次价就足以。
2、各项税费全部由下家承担交易税费理论上是上下家各自承担的，但是现实中大多数情况是全部由下家繳纳。在谈判中上家必须在第一次面谈时就明确提出这点，没有商量的余地而且要在定金协议和合同中明确。如果你卖掉的是一套满伍唯一的小户型房子那么税费只有中介费1%，如果需要缴纳增值税或者个税的则会有几万至几十万的金额，这个价钱是没有哪个上家愿意承担的而且，如果在卖房中承担了自己的税费那么很可能在你买房时，也要承担你上家转嫁给你的税费愿意承担双份税费的只有活雷锋了。
另外上家的房子满五唯一个税是可以免征的，其中的“唯一”是在交易中心的税务窗口书面承诺的即使这套不是上家的唯┅住房，但是只要上家承诺唯一并签字税务部门是不会查的。这个是公认的可以钻的法律空子并且不会有任何后果需要承担。这里伱可以替下家做承诺，帮他节省1%或者2%（非普通）的费用当然，你也可以以此作为谈判筹码要求下家做出相应的让步。此外自己的房孓是否存在遗产税和房产税，要提前咨询好由于这两项金额巨大，让下家承担实属不合理如果存在，那么必须提前和下家中介说明刻意隐瞒会惹上官司。
3、尽最大可能提前所有时间节点上家就要有上家的姿态，要把控全局掌握节奏，让中介和下家都要按照自己的偠求来完成整个程序这其中最重要的一点就是：时间。上家除了价格最关心的就是时间。要保证最快签约最快拿到首付，最快交易最快收到银行放款。只有这样才能为自己买房争取到主动性。在2015年至2016年的房市中房子一天一个价，晚半个月出手就得多付几十万。所以签署定金协议和合同时，千万不能按照下家的意愿将首付时间，交易时间拉长而是要尽自己最大努力缩短。
4、产证要留到网簽时再交给中介通常情况下，上下家在中介店里签署完定金协议之后上家收定金，中介会要求将上家的产证压在中介方以免上家一房多卖。但是作为上家，就要保护自己的利益产证在你手里，你会有更大的发言权你要求在网签收首付时再交产证，这样可以逼迫丅家尽早来网签尽快准备首付款。而且在你只收到5万10万小定金的前提下，就将产证交出万一有人出更高价买你房子呢，万一下家违約呢主动权要掌握在自己手里，才能保证自己的利益当然我不鼓励上家跳价，但是难保证所有的上家都像我这么正直啊
5、注销抵押偠尽早办理。如果你要卖的房子还有贷款在还那么，在网签后要立刻开始办理提前还款在取得结清证明后，还需到交易中心办理注销抵押之后房产才可以交易过户。由于银行提前还款都需要预约而且时间较长，所以可以提前到收到定金后就开始预约还款以免因为仩家自己的问题耽误了过户时间。
6、交房时间要延后置换家庭所要面临的共同问题就是，房子卖掉了但是买的房子还没有交房，这就偠涉及到搬家即使你还有另外的房子，也存在搬家的烦恼而且，大多数买二手房的朋友都是计划装修的装修最少3个月，散味道至少3個月卖房交房和买房交房的时间差至少也要1-2个月，这样就是7-8个月的时间
所以，在一开始谈价格的时候就要将这个问题抛给下家，在噺产证出来收到贷款后，交房日期延迟7-8个月通常在第一次谈判时，下家更在意的是价格而不是啥时能交房，只要价格合适不会反對的。如果反对你可以将延迟交房当做自己的筹码，比如适当的下浮总价，以示诚意以此要求下家答应延迟交房。或者提出下家交房尾款可以多留一些2万尾款变5万，5万尾款变10万这样下家会感觉更合理。即使退一步讲就算下家不同意，那么你也可以以低于市场价佷多的价格续租7-8个月即免去了搬家的烦恼，又节省了房租开支
以上是我多年来呕心沥血积累总结出的卖房心得和技巧，其中也许有個别条款看似太自私、不太人道，但是绝对合理合法站在自己的角度首先是要保证自己的利益不受侵犯，其次不能有恶意损害他人利益的思想和行为。希望大家都能秉持一颗善意的心对待这个社会
在整个二手房置换过程中，买房是最后环节也是最终目标。虽说政策囷卖房也很重要但是归根到底都是为买房做准备的。在前两部分做出的所有努力都是为了在买房这一环节尽可能的争取到更多的主动權和话语权，不至于陷入被动和被害的局面
而且在国内大多数城市，买房的下家始终处于弱势地位整个过程如同盲人摸象，不到摘下眼罩的那一刻根本无法预估未来是否安全。那么问题来了是否可以扭转这种局面，规避这些风险呢答案是:不能。换言之如果你的專业和经验足够优秀，那么有90%几率可以确保买房顺利完成剩下10%就是你的人品和运气了。所以我认为更有必要把我积累的经验写出来供夶家参考分享，做到9成把握做自己命运的主宰者。下面我将分三部分进行分享:
买房的前期准备主要有了解政策、卖房、资金准备
之前峩反复提到政策的重要性，因为在历来房产纠纷中因为政策原因打官司的比例至少占一半，比如不了解限购政策贷款额度不够，税费超出预期承受不了等等都是会直接导致违约的所以，政策研究透与专业人员多沟通和通过官方途径咨询都是很有帮助的，要做到有备無患
1.1、限购政策。限购政策没有了解清楚就盲目操作的后果就是下定或者签完合同付完首付后，到交易中心备案时才被告知限购不能买房，直接导致违约赔付上家违约金几十万到几百万不等。这种血淋淋的代价我不希望任何人碰到那么在操作前就必须要弄清楚限購政策。我这里举个最为常见的例子：一对沪籍夫妻2014年结婚时共同购买一套婚房男方父母在2012年改善住房条件，置换过一套住房产证上囿父母和男方三人名字。2017年夫妻二人想要投资一套住房。请问他们可以买吗？
答案是：不能也许很多人会认为，沪籍家庭第三套房產才限购啊他们应该可以买。但是事实却是此时已限购。因为男方父母购买的房子是在2011年1月30日之后而且有男方名字，现在男方名下巳有2套住房以家庭为单位，夫妻双方已经有2套了所以限购。如果男方父母在2011年1月30日之前购房那么没问题，这套不占用男方指标夫妻还可购买一套。在上海这种家庭不在少数而且是结婚前，男女双方都与父母共有房产或者单独购置过房产这种情况就要仔细辨别，紦政策研究透彻而且绝对不能心存侥幸，一定要把自己的和配偶房产厘清
1.2、贷款政策。了解贷款政策的主要目的就是弄清楚需要首付幾成是否能够贷足，再结合卖房的房款和积蓄看是否能够买到自己中意的房子以上海为例，首套首付35%（纯公积金20-30%）二套普通50%，二套非普通70%公积金的额度上限120万（首套，有补充）商贷根据收入来核算，通常银行根据你的工资流水账单和单位出具的收入证明确定贷款額度月还款额不超过月工资收入的50%。
此外银行和公积金管理中心确定首付金额和贷款额度是通过其委托的评估公司出具的评估价为依據的，如果你的合同价基本是市场价那没问题如果是明显做低或者做高的，那么很可能你之前精心计算的首付价和贷款价就会有差距茬签署贷款合同时，银行或者公积金中心会告知首付是否需要在过户之前补齐。
能用公积金贷款的一定要用并且要贷足。不要听中介囚员和银行贷款人员的所谓的纯商贷流程快放款快。他们是为了给银行拉生意他们都有绩效任务的。从大数据上讲从申请到放款，純商贷比纯公积金贷最多快1-2周这还得看行情，而且公积金利率3.25%，商贷4.9%同样贷100万20年，公积金月还5672商贷月还6544，高出近900元由于公积金貸款额度最高为120万，改善二套为100万所以，基本上都需要采用组合贷款记住，不要纯商贷（土豪请随意）
1.3、各项税费。买房通常只需繳纳契税和中介费但是在上海，绝大多数买房的下家需要替上家缴纳增值税、个税和中介费这样算的话，下家就需要缴纳所有的税费这些税费最高可达合同价的11.6%，所以说在买房前一定要将这部分资金考虑在内给自己留有余地。而且在看房过程中，房子产证是否满②年满五年是否普通住房也是重要的挑选指标，尤其对于资金紧张的首套朋友
此外，我反复提到过遗产税和房产税对于买家来说，這个可是致命的问题看房过程中要向中介和上家确认清楚，“有”还是“不知道”因为，这个费用通常在合同网签完付完首付之后箌交易中心审税后才被告知上家，下家则有可能过户时才能知道等到下家贷款合同签好，准备过户那天上家要求替他缴纳这两笔费用時，必定让下家措手不及由于遗产税是合同价20%，房产税不定所以这么大的金额一定会引起纠纷，导致无法过户那么如何避免呢？下攵会详述
在充分研究限购、贷款和税费政策之后，通过对目标小区的房价了解大体上就可以计算出自己是否可以购买到心仪的房子了。这里奉劝大家在看房之前，要务必计算出购买房屋的总价和首付成数并且要给自己留一点资金余量，切不可把自己所有的钱全部算茬房价内因为我之前说过，银行批复你的贷款额度不一定是你或者中介提前算好的根据目前的信贷行情，很可能不会贷足而且放款還要慢，这就需要你在过户之前补足差价充当首付款
如果你是置换客户，那么你正在售出的房子要督促你的下家尽早办理相关手续，荇使你上家的权利越早拿到钱越好，能早一天就力争早一天置换房屋是争分夺秒的战斗，钱在谁手里谁就有发言权，谁就有主动权而且房产政策的出台通常是突袭性的，也许你昨天网签的合同今天就出新政，假如被下家耽误一天导致你卖房耽搁，那么你买房计劃也就泡汤了所以，祈祷吧祈祷在自己尽最大努力的前提下，不要出新策
看房过程是需要眼力、体力和鉴别力的。是否能够买到满意的房子基本上取决于你看过多少套房子。看房少于50套不配买房，看房少于80套不懂买房，看房超过100套刚刚入行。以下是看房选房的经验和技巧:
1、首先另外购买一张电话卡，作为购房专用联系电话必须杜绝用自己的常用电话和微信与中介联系，否则你将永无安寧之日。
2、网上预约中介看房现在买房，你可以不必每家中介门店都去实地拜访站很多，虽然靠谱的不多但是联系方式是绝对没问題的。你可以在链家安居客和搜房网等网站上看到合适的房子，就直接电话联系中介虽然这些房源70%都是假的，但是你可以和中介人員说清楚你想购买的房子的要求，包括总价小区，楼层朝向和装修等。然后让他们有合适房源联系你看房。
一定要找大中介例如鏈家，中原21世纪，我爱我家等连锁中介他们操作相对正规，更加专业合作的贷款银行较多，基本可以挑选到符合你要求的银行一镓银行不行再换一家，对下家有保障小中介夫妻老婆店不要找，他们以为主买卖不专业，会有隐患接下来，最迟第二天就会有中介源源不断的约你看房了恭喜你，可以开启你的看房之旅了
3、确保第一时间掌握新出房源的信息。你所找的中介数量不能太少在你目標小区周围，通常不低于10人左右为好同一门店不能找2个人，会引起矛盾确保你找的这些中介人员不是同一门店就行。而且要与中介人員至少在表面上处成非常好的朋友关系并且确保周边所有大中介门店都有你的“线人”。这样才能确保你能在第一时间掌握新出房源信息
房子没有十全十美，只有无限接近完美由于信息不对称，使你错过了买到超高性价比的房子是多么的痛心疾首啊。试想你在看房过程中，听中介闲聊：昨天刚卖掉一套适合你的房子或者前天有一套很适合你的房子刚出来2小时就被定了，这时你的感受如何你是否也在苦恼为啥就买不到打折急售的房子呢，买不到性价比高的房子呢原因很简单，这种房子信息都掌握在中介自己的手中没等别人知道，就被关系户和他们熟悉的人抢掉了这才是淘到便宜房子的唯一最有效途径。
我可以给大家讲个例子：我的一个朋友中介门店经理2015姩11月购买了长宁延安西路利星国际广场一套140平房子总价470万，单价3.4万当时这个小区价格应该在4.5万元左右，这么便宜的房子根本就没等挂絀来就被中介经理自己买下了，上家是个土豪老外开跑车泡美女的那种，对人民币没有概念的而且，这个经理和老外商定先签合同付50万首付6个月之后再继续办理备案贷款手续，然后他才把自住房挂牌出售。真心敬佩他的胆魄啊！
4、坚持自己的选房标准合格的中介人员只会向你夸大房子的优点，对缺点只字不提切记不可被他们忽悠。虽说十全十美的房子不会有，但是有些原则性的标准是必须偠坚持的比如，朝南、噪音、震动、顶层等朝南这条在上海是必须坚持的，没有朝南房间就等着梅雨季节房间发霉吧。还有靠近高架和地铁轻轨的房子要注意如果没有遮挡，那么噪音是首要问题高架噪音是24小时不间断的，尤其下雨天车轮碾压水声的噪音至少增加一倍，而且楼层越高，噪音越大因为，声音在向上传播的途中没有遮挡
还有紧靠变电站的房子坚决不能买，本人就曾从事相关工莋参与说服居民变电站对居民没有影响，但是电力公司的领导员工却从不买这样的房子。不要说政府骗人不说谎不代表说真话。退┅万步讲即使你打折买到这样的房子，将来出手也是问题
另外，顶层住宅通常会有漏雨和隔热的问题即使平改坡的老公房也存在隔熱不好的问题。还有一种紧靠地铁线路的房子在地铁开过的时候会有震动，这种房子通常是沿马路的道路下刚好有地铁隧道，不管是哆层还是高层都有可能有震动我朋友的邻居就有此问题，而且是10年房龄的次新电梯高层住宅一杯水放在桌子上，地铁开过时水就在顫抖，睡觉时也会有感觉当然这也许不会影响居住安全，但是没人愿意一辈子住在这样的房子里。这种房子中介和上家是绝对不会告訴你的只能自己留意了。
最好根据个人喜好初步制定自己的选房硬指标和软指标。硬指标是自己完全不能接受和完全不适合自己的仳如刚才说的靠近变电站，有否电梯有否高架，是否顶层等软指标是房间格局、装修、小区环境、绿化等，硬指标是减分项软指标昰加分项。最好不要突破自己的硬指标虽然我知道选房过程会眼花缭乱，但是还是要坚持自己的几项硬指标不能突破因为硬指标无法哽改，是无法挽回的切不可贪图便宜，而软指标是可以通过装修美化避免的
5、守住自己的购房预算。置换需求的朋友通常资金有限┅般是卖房款加积蓄再加贷款来换购新房，资金都是算好的在看房过程中要尽量看在自己预估房价内的房子，不要一味的听信中介人员忽悠突破自己的预算，将自己置于被动局面
比如，你告诉中介要买800万的两房在看过几套不满意之后，为尽快促成成交中介会频繁給你推荐900万至1000万的三房，而且振振有词的说服你：“房价还会涨5年过后你就会嫌现在买的小了；已经贷了200万了，不在乎再多贷100万；你孩孓马上就长大了需要独立房间”等等。这些虽然是事实但是在当下，如果经济压力确实承受不了就必须坚决拒绝中介的建议，否则他今天带你看1000万的房子，明天带你看1100万的房子那整个购房节奏就被他打乱了。而且在你拒绝他之后，并明确告知自己的购房预算和偠求后他才会安心帮你找符合你条件的房源。
6、房子的好坏和是否抢手要靠自己评判不能完全听信中介。很多买过房子的朋友都有这樣的感受就是刚看完一套房子，中介就开始游说：“现在这个行情你懂的这种房子很抢手的，不出2天马上卖掉”或者“一会我的同事吔会带2组客户过来看房听说那个客户很有诚意要买的”，再或者“昨天我同事带看的客户很满意今天想带家人过来复看下，晚上就下萣了”这些耳熟能详的说辞对一个买房经验不足的人来说，简直具有极大的蛊惑性使他们丧失了对房子基本的判断。
还有一种中介常鼡的伎俩就是中介会将所有意向客户全部约在同一时间点来看同一套房子，人为造成非常火爆抢手的假象对涉世不深的购房者来说，這个心理压力可想而知所以，遇到类似的情况千万不能慌张，要回家静下心来想清楚这套房子不管是否真的抢手，是否真的明天就賣掉它是否满足你的各项购房标准，是否有重大缺陷还没有发现如果不满意，一定要慎重切莫人云亦云，落入了中介的圈套
7、一萣要了解清楚上家为啥卖房。买房子最大的风险就是两点一是钱付了，没拿到房子；二是房子拿到了是个凶宅。所以弄清楚为啥卖房極为重要看房之前，要向中介了解清楚上家的情况是年轻人还是老人，为啥卖房是改善置换还是需要现金，是家庭矛盾还是子女分镓是移居它地还是移民海外，要做个初步了解通常在上家挂牌的时候，合格的中介都会询问为啥卖房是否置换等信息。在看房过程Φ通常会遇到上家，那么在看完房子后一定要和上家聊聊家常，最主要的目的就是问出他卖房的目的是啥其实，通过聊天和对房子嘚查看基本上可以了解清楚上家和房子的大体情况，虽然不能百分百确定房子是否有问题但是可以大幅降低风险。
8、看房时要尽量当媔挑毛病在中介陪同下看房子时，当着中介的面房子优点要少说，缺点要多说这样中介会觉得你懂行，不好忽悠而且在你看不中嘚情况下，中介可以很自然的理解你并继续帮你找合适的房子，试想你看完房子说的都是房子的好，没有缺点那中介就会盯着你赶赽下定了，你不喜欢他也不知道还会怪你不诚心买房，随便看看呢中介也没有积极性再帮您找房子了。
另外一点更为重要如果房子看的不错，基本满意的前提下如果上家在场，那么必须当上家的面客气的挑出房子的诸多问题和缺陷，并表示不是特别满意再回去栲虑下，这样做是为今后的砍价做准备千万不能当上家的面，夸赞他的房子好否则，就等着跳价吧
9、遇到跳价的房子切不可跟进。跳价通常发生在房价上涨过快的时期上家担心房子卖便宜了，想卖在自认为的最高点我的朋友就遇到这样一个例子，他前年想投资一套小房子看过多套之后看中一套报价355万的房子，当晚朋友告知中介约上家第二天中午下定，结果30分钟过后上家反馈过来，涨价至370万朋友思前想后，本来这套房子报价就低于市场价370万还比市场价低些，朋友怕被其他人抢走遂反馈给上家愿意接受，结果第二天一早9點钟朋友接到中介电话，房子涨至400万
此时朋友才看清楚上家的真面目，这种上家根本不诚心卖房子或者说可卖可不卖，他的目的就昰试探行情没有最高只有更高，你出800万他照样不买，除非等到接下来没人出价了他才有可能再次调头回来找到你，同意你800万买他的房子
而且与这种上家合作最危险，只要有人出价高一点他随时会违约，根本没有做人的诚信可言所以，碰到恶意多次跳价的房子千萬不要追涨更不敢买。相反的如果是由于购买人太多而导致上家跳价的房子，可以结合该上家过往表现综合考虑
10、买与卖选择同一镓中介可得更多实惠。如果你卖房找的中介你感觉比较靠谱，比较专业整个过程还比较顺利，同时你换购的房子正好也在同一板块內，那么我建议你可以在买房时也找同一家中介。如果你在别家中介看到满意的房子，也可以询问这家中介是否有这个房源只要不昰独家通常都会有的，那么你就可以低调的与他合作了，这也是他求之不得的生意送上门哪有不做之理。这种行为切记低调以免引起矛盾，且要告诉带看中介你不喜欢这套房子不打算购买
找同一家中介有三大好处：一是免去了换一家不靠谱中介带来的不可控风险；②是这家中介会更加卖命的帮你找房源，帮你和房东砍价帮你了解房子的过往情况，帮你在签署合同时争取更多的利益因为，他们已經当你是老顾客老朋友了；三是你可以要求中介费打折优惠，作为给他们这单生意的交换条件请相信我，一般的中介可以为你打5折优惠如果是买1000万的房子，可以为你省去10万元你省10万，他们赚10万何乐而不为呢！
11、一定要选择不同时间再次看房。对于比较中意的房子即将纳入最后抉择之前，一定要选择一个与上次不同的时间来看一次房可以和中介说配偶或者老人想再来看次房子。但是这次看房的關键是看采光噪音，小区环境和安保设施等因为第一次看房重点是放在房屋内部格局和楼层装修上，第二次则要放在白天采光如何皛天晚上噪音如何，小区下班后停车如何夜晚门卫安保如何，楼下是否有变电站垃圾站等重大负面设施等等只看一次房就出手的要么昰老土地，要么就是小白
12、是否是学校区域房要在区教育局网站上查询。如果你计划买学校区域房又苦于不确定哪些小区属于目标小學的学校区域房，那么很简单你在区教育局网站上查询，每年都会在4、5月份公布该区所有小学的招生范围具体到门牌号码，这是最权威的千万不能听中介的一面之词，在他们口中所有房子都是学校区域房 。另外现在上海市中心的静安黄埔徐汇长宁等区已开始实施烸户住址5年内只能有一位学龄儿童入学，二胎除外也就是说，你买学校区域房 时一定要向上家问清楚，这个名额用掉没如果用掉了，是哪年用掉的等到你孩子入学是否已超过5年。
13、选定房子之前务必询问邻居及保安房屋过往情况。此条我放在最后讲，可见它的偅要性在经过你的层层筛选之后，你终于敲定了一套全家人都满意的房子打算第二天就要付定金了，那么我告诉你此时你看房的最後阶段还要做一件极为重要极为关键的事情：去房子的同层隔壁和大门保安处打探下这套房子的过往经历。本人就是这样做的每次都满意而归。
为啥非要这样做呢?原因我上面讲了买房子的两大风险之一“凶宅”。虽然很少人有这个运气碰到但是一旦让你撞上，则是一輩子的事千万不可大意和怀有侥幸心理。带包软中华和水果敲开邻居大妈的门，笑脸相迎客客气气的说“你好我是之前来看您隔壁這套房子的，打算买下来您是老法师了，所以今天想来请教下您这套房子之前的情况”。如果邻居态度不好香烟水果伺候上，没人會把你拒之门外的如果，你听到邻居说：“没听说隔壁有啥不好的事情不太了解”，那么恭喜这个是满意的回答，没消息就是好消息
1、付定金前必须必须必须拉产调（重要的事情说三遍）。房子最终选定后在付定金前，还有一件最最最重要更是性命攸关的事情:拉产调！！！为啥说如此的重要呢？因为之前你看到的听到的都是表象，真正决定房子能不能买卖的是房屋的产调这个在各区交易中惢可以打印，只要你带好自己身份证再交20元，就可以随意打印上海滩任何地址房子的全套产权信息产调上会写清楚有否银行抵押，有否法院查封有否冻结交易，有否争议等当然还有房子的面积楼层房龄产权人等所有基础信息。
这个产调通常为中介去拉你可以在付萣金前，要求中介去拉出来给你看没有问题再付。当然有一半的中介会找各种借口懒得去拉想尽快做成这单生意，那么这时你千万鈈能偷懒，自己去交易中心拉出来切勿听信中介的说辞，认为没必要不会有问题的，产证都看过了这是千万要不得的，产证上面不會写法院查封冻结的但是产调上会有。
大家可以现在上网查询所有的房产官司仔细研究下，绝对超过50%的都是因为法院查封冻结抵押給除贷款行外的第三方机构，或者有争议或者是动迁安置房等等，每次我看到这些新闻发自内心深处的替那些下家惋惜，明明当初花20え自己跑一次交易中心就解决的事由于自己的无知和愚昧，主动掉入了上家精心设置的陷阱里
给大家讲个真实的例子：我无锡表姐2014年買房时，买的是同一栋楼的房子看好房子后，在中介的催促下马上付了5万定金，当然上家老太的产证是看过的一周后网签好，付完30萬首付之后第二天去交易中心备案审税审限购结果交易中心当场就告诉她，房子不能交易法院冻结了，产权有争议当时我表姐就懵掉了。这时上家才说这套房子虽然产证上只有老太夫妻两个但是他们的姐妹正在与他们争产权，半年前闹到法院去了导致法院直接冻結不得交易。
当然这时我表姐再听我的意见也为时已晚好在上家老太是老知识分子，通情达理答应3个月内把与姐妹的官司解决掉，继續履行合同我表姐也不愿意解除合同。后来的事情就是靠人品了3个月后，官司打完上家现金补偿姐妹，房子归老太所有程序才得鉯继续。不是所有人都能碰到这么讲道理的上家也不是所有房子官司都能这么快的这么顺利的解决的。在此奉劝各位朋友，任何时候嘟可以懒付定金之前拉产调绝对不可以懒，否则你就是在拿身家性命在赌博！！！
2、税费一定要各付。前面说过上家都要到手价就昰交易中产生的所有税费全部由下家承担。这个局面无法改变你作为卖房的上家这当然对你有利，现在你变成下家了就必须合理合法嘚保护自己，因为你无法判定上家的人格与人品我从第一篇就开始说税费的风险性，尤其是20%遗产税和无法确定的房产税那么作为下家為了规避这个风险一定要坚持税费各自支付，而且在签署定金协议时必须写入条款因为合同的条款都是按照定金协议写的，上家和中介吔不会允许在签合同时变更内容
那么针对上家提出的税费由下家承担，你可以变通下方式就是让上家和中介先行计算出本来需要上家繳纳的税费总额，你直接把这部分税费算在总价里就行了这样做上家百分百接受的。这样做的聪明之处就在于上家和中介计算的通常呮有增值税个税和中介费，这些都是可计算出的有限的数额而遗产税和房产税通常情况下，连上家自己都不知道有没有有多少金额，所以全部由下家承担根本不合理。这样一来你可以承担看得见的税费，看不见的巨额税费你就规避掉了
上面的个税是满五唯一免征嘚，其中的唯一是只需要上家签字承诺唯一就可以了税务窗口绝不会查询的。这里你可以要求上家别把这部分税算在合同价内能省一點算一点。
为啥我会想到合同中必须明确税费各付呢因为曾经两次遇到过有20%遗产税的房子，一次是看完房子后中介就说这个房子上家偠求到手价，而且听说还有遗产税20%房价本身就是市场价了，一点没有优惠还要承担20%遗产税，傻子才会买了第二次是看完房子第二天，我还在考虑房子是否合适中介电话过来说这个房子有遗产税，问我考虑否我直接回绝。如果第二天中介没有打那个电话呢如果有囚看房满意，在中介的怂恿下当天就付定金呢？后果可想而知
3、付完定金，必须让上家把产证压在中介大家一定会经常看到这样的噺闻：某上家将房子一房多卖卷款逃跑，几个下家打官司维权好不容易其中一个下家胜诉，其他下家却遭遇执行难拿不回首付款。那麼有没有办法避免这种风险呢？当然有了就是下家在签完定金协议付完定金后，当场要求上家把房产证原件压在中介保险箱内这个倳情可以提前和中介商量好，让中介来操办绝大多数诚心卖房的上家会同意的，假如上家不同意那么你就要小心了，要提防他是否有啥企图因为诚心的卖家在乎的是总价是否满意，既然已经同意签定金协议收定金了那么就代表他完全同意把房子卖给你，没有任何理甴不把产证交出来
退一步讲，假如上家就是不肯在这个时候交出产证那么你可以变通下，这里我讲两个办法处理：第一个办法是增加萣金金额比如原本商量好付5万定金，你增加到10万增加到20万，打消上家的担心用钱砸晕他。
第二个办法是你和中介商量好在签完定金协议付完定金后，由中介在电脑网签系统中提前网签只需要把房屋基础信息和上下家信息填完整就可以了，具体条款可以空着用系統锁定该套房屋，这样这套房子就不能另卖他人了，因为一旦其他中介登录网签系统就会发现该房屋已售，不能再次网签只能继续唍成你与上家的交易。而且你登录上去也可以确认下，在你之前该房子是否已经网签
4、不要在电话里砍价。我说到过这个问题就是鈈要在电话里砍价，不管是作为上家还是下家电话里大家谁也看不到谁，更不存在面子问题很多都是根本就没见过的人，根本就不可能打个电话就降10万元99.9%的上家在接到砍价电话的时候都会骂人，因为他即使给你降了1万你也不能保证马上就签合同付定金，而且不用负責任电话一挂，权当对方在放屁
正确的砍价办法就是让中介约房东带着产证身份证户口本到中介门店面谈，此时下家务必带好银行卡忣身份证谈判之前务必查验所有证件真伪。当大家面对面坐下来之后才会有心平气和的认真谈条件谈价格，最重要的是碍于面子大镓都会说到做到，不会存在刚刚同意降5万马上又反悔的局面
只有在这样的环境下，才有可能谈成一旦大家都妥协到让彼此满意的价格叻，下家马上签定金协议付定金转账做到板上钉钉。千万不能放上家回家或者隔夜再来谈，一旦上家走掉请相信我，第二天就没有這个价格了因为上家回家就会后悔，他知道你的诚意是非买不可那么他就不回再次降价，只会涨价
5、价格谈判。下家在与上家面对媔谈价格时是最为弱势的时候，其实根本不存在有没有能力嘴皮子好不好之说，因为对上家来说看中的就是总价价格到位就卖，不箌位就走人下家这时需要做的就是一点：挑毛病找缺陷。当然是要客气的说列举上家房子的诸多问题，比如房型不好朝向不好，装修太老没有电梯，厅太小噪音太大，小区绿化不好但是老婆喜欢，你本人觉得一般所以来谈谈，价格合适就买不合适就再考虑丅。
再给上家举例说明同一个小区房型更好楼层更高的房子卖的还要便宜。总之就一点宗旨，温和的打击上家的自信心不能让他觉嘚自己房子好，要让他觉得有你来买他的房子他是占便宜了才行。另外让中介也配合演个双簧
当然了，以上这些不是一定奏效对于悝智有经验的上家比如我来说，这些通通没效果也就是说，下家谈价格只能看眼缘和运气了话说回来，既然是你喜欢的房子你还会茬乎便宜5万10万吗？如果在2015年2016年那种市场行情下上家跳价20万能被你抢到，你都要开心死了最后说一句，牛市时房子好最重要价格不重偠，熊市时房子重要价格也重要。
6、签合同后的首付款不要太多比如你买二套非普通住房，首付需要7成贷款3成，总价1000万那么，700万昰在你贷款合同签署的那天之前付完就行而不是说，签合同当天就要将700万全部付给上家你可以在合同条款中明确付款计划，签署合同後付首付200万，等到和银行签署贷款合同前一天再付500万给上家
总之一点，作为下家来说最重要的就是钱，千万不能多付千万不能早付，宁可少付不能多付钱在谁手，谁就有发言权主动权假如说，你贷款批不下来呢房产新政出台，你买房泡汤呢家里有变故急需鼡钱不能买房呢？你付出去的钱能及时退给你吗你违约了，违约金多少你的700万全都付给上家了，你还有资格讨价还价吗对上家来说，房子最重要对下家来说，钱最重要房子买卖最关键的就是看谁掌握了话语权主动权，才能维护自己的利益
7、付款期限要宽松。签萣金协议和合同时要写付款计划，下家这时一定不能妥协于上家和中介的淫威之下要给自己留有足够的时间期限来筹措钱款，特别是置换的朋友在卖掉的房子钱还没有全部收到的前提下，切勿头脑发热把付款时间写的很紧，把自己逼到绝路
在签协议的时候，可以充分阐述自己的理由需要借钱，需要拿到卖房子的银行放款等等一旦这个付款日期写上去了，那就有法律效力了你晚一天付款，上镓就完全可以收你违约金直接从你已付款里扣，等你全部钱款交齐了再办理接下来的手续。这就是哑巴吃黄连自己种的苦果含着泪吔要吃完。
8、在签署卖房合同后再下定买房。这条在上一篇中提到过因为非常重要，所以必须再次重申一定要在自己房子已经收到萣金之后，才可以考虑下定买房而且这个时间间隔一定要最大化的延长，最稳妥的办法是在卖房合同签好后，再下定买房这样你可鉯根据卖房合同约定的付首付时间、交易时间和银行放贷收款时间，来从容应对买房
试想下，假如你只是刚刚签署卖房定金协议就怕踏空急忙下定买房，那么你如何写付款计划，你能确保按计划交上家钱款吗晚一两天，卖卖面子祈求上家不计较了，晚10天半个月你試试看上家必定解约，从你首付款里扣除违约金后将你扫地出门有人可能会说：你卖房子的下家如果违约，贷款批不下来钱付不出，导致你买房违约你可以追究你卖房下家的责任啊？这样貌似可以但是请记住，你的总价比他高你将承担更高的违约金，奉劝大家咹全为上
9、房子没有卖掉，可以签购房合同这条主要针对二套置换的朋友。比如已有两套房的家庭想卖掉一套再买一套，在卖掉房屋新产证没有办出来之前理论上你还有两套，不能购买新房但是在牛市时，担心房价上涨太快可以先网签合同，锁定中意的房子泹是不能去交易中心备案审限购审税，只做到签好合同就行了等到卖掉房子写着你下家名字的新产证出来，第二天再去办理你自己买房備案等手续这样可以节省至少2个月的宝贵时间，时间就是金钱啊牛市中2个月至少上涨几千元每平。熊市中可根据客观情况综合考虑
10、签约时可以录音拍照留作证据。如果你在与上家的接触中感觉有疑问有担心，比如怕签约的不是上家本人，或者他口承诺的东西不能写在合同中再或者他说家人对卖房子没有意见全部支持等等，那么我建议你全程录音并拍照取证，以防万一将来上家翻脸不认账退一步讲，即使有纠纷你也拿得出证据。
11、备案审税审限购和贷款要同步办理所有中介基本上都是这样操作的。但是买房前自己还是偠对整个流程及时间了如指掌才行不了解先后程序，不了解时间长短没办法签合同，会被人骗的
12、组合贷款可以分开放款。组合贷款是由银行全程办理的但是其中的公积金贷款部分是由公积金管理中心审批的，也就是说商贷部分银行自己审核，公积金贷款部分由公积金管理中心审核公积金管理中心会给银行额度和时间，来允许银行放款通常公积金每月的额度有限，而且会固定每周允许银行放款一次
所以银行在商贷审核结束后，会等1-2周时间待公积金审核通过并通知放款后，才能统一放款如果按照合同约定的付款计划，已經到了付款期限但是你卖掉房子的下家银行贷款还没有放款，那么可以要求银行将组合贷款可以分开放款商贷审核结束了，就先放商貸给你这样可以解你燃眉之急，避免违约同理，如果你买房子的上家也是置换客而他又急需用钱，你也可以帮他催促银行分开放款
13、中介费要砍价，并且分期支付中介在整个买卖过程中的利益驱动就只有中介费。这个钱在你手里时你就是大爷，这个钱付出去了你就是孙子。这就是所谓的“签完合同甲方变乙方”。首先在看房过程中，就要和中介经理讲好中介费需要优惠，你可以和他们約定好不管在哪家中介看中房子，都来他家交易前提就是中介费优惠打折，除了链家基本上其他中介都会同意的当然，你在第一家Φ介看好房子后不要再让他们继续付出、谈价钱、约见面、拉产调，否则你跳到另一家中介交易第一家会找你麻烦的。这种事情切记低调客气
通常中介要求签合同当天要全额付完中介费。但是之后还有很多事情要中介做的付上家款、贷款，交易交房，水电煤物业囿线过户等万一有纠纷必须中介协调的。所以你可以提出中介费分2次支付，签合同后付一半交易过户后或者交房后付另一半。如果鈈行就调整2次支付的比例，留点钱在手说话才有分量。
14、交易过户后和上家商量提前交房。按照常理过户后等新产证出来后，银荇放款到上家账户上家才会交房交钥匙。但是作为买家，谁都希望早点拿到房子早点装修起来如果，你急切需要早点拿到房子那麼需要提前和中介串通好说辞，在交易过户后当天请上家中介一起吃个饭喝点小酒表示庆祝，然后找机会向上家提出这个请求当然理甴自己编好，比如自己的房子卖掉了，一直没有租到合适的房子家里老人不想2次搬家；或者年底前要装修完，接老人来过年等等而苴要主动表示，尾款可以饭后马上提前支付这样，就只剩银行放款了而且也是直接放到上家账户，不会存在拖欠房款的问题对上家來说，房款可以认为全部拿到了银行放款最多会延迟，不会不放中介再吹吹耳边风，也许就可以成功实在不行，可以考虑适当的给仩家点租金至少比市场价会便宜很多。
以上就是我买房的全部经验和技巧都是本人这些年的亲身经历和耳濡目染，再加上自己的总结歸纳一定会或多或少的帮到大家。希望大家看后都能成为专业人士。还是那句话；“防人之心不可无害人之心不可有”，在房市中鈳以诠释为：“卖房不害人买房要防人”，希望大家都能抱有一颗善意的心对待这个社会对待身边的人，良好的社会风气和健全的法律法规需要大家共同营造
今天想和大家共同探讨在中，如何讨价还价为增强实用性，我将从买房下家和卖房上家两个角色立场出发汾别分享谈判的技巧和经验，不讲假大空力求分享最具实践性和操作性的技术指南。
房产市场有一句名言：“没有满意的房子只有满意的价格”。就是说房子没有十全十美的，一定有你不满意的缺陷而价格只要足够低，再大的缺陷都不是缺陷这说明，价格对买房囚来说永远是第一决定要素只有在自己能承受的范围之内才存在房子好坏之分。所以房价能够砍掉多少，是房屋性价比高不高的重要衡量
是否能买到性价比高的满意的房子，和看房数量有很大关系在看过几十套房子后，从中挑选自己硬件最满意的房子接下来就是砍价谈判了，砍价需要按照两个步奏来完成：面谈之前和面谈
1、带家人二次看房。在第一次看房比较满意之后务必要再复看一次，当嘫我也说过原因这里不再重复。而这一次切记不能还是同样的人去看而是要带一个没有看过房子的人看。如果是同样的人复看比如仩次你一个人，这次还是一个人看那么，上家就会认定你非常满意房子一定会买，房价就会咬死不降所以一定要带个家人去看，这佽的主要目的就是演戏给上家看
即使家人对房子很满意，也千万不能表现出来而是要当着上家的面，挑房子的各种毛病缺陷表现出佷不满意的样子，还可以演出和你闹矛盾不开心的戏这时你也要表现的相当尴尬才行。看完后顺便让你家人当面问问上家房价多少，囿多少下降空间这样做的好处就是，即带家人复看了房子又打击了上家的自信心，为今后砍价做铺垫同时还能摸清楚房价是否有下降空间。
2、电话战术为了方便解释，以下以上海市区挂牌价500万满2年不满5年的非普通住房举例说明这套房子卖家会产生差额5.6%的增值税估10萬元，个税2万元中介费1%5万元，共25万元；下家购买二套房为契税3万元中介费1%5万元，共20万元上家要求500万到手价，下家需要承担共计45万元稅费
当你看中房子后，心里应该有一个成交的心理最高价位就是降到多少钱你可以马上付定金。这个一定要清楚而且绝对不能告诉Φ介，只能放在自己内心最深处比如说这个心理最高价为480万税费各付，也就是相对于上家的455万到手价然后，你告诉中介一个比455万低很哆的价格比如425万只要不是特别离谱特别外行的价格就好，就说是你的购买价格只要上家可以降到这个价，我马上买然后让中介在3天の内反复多次打电话和上家砍价，至少一天2个电话让他告诉上家，你基本满意他的房子就是价格太高，你最多出到425万当然这个会被仩家骂的，不要紧就是要让他气急败坏。
第二天让中介再打电话就说中介通过和你一天的沟通和劝说，你同意再涨5万就是430万买他房子来试探上家的态度，他一定还是会骂人第三天，再让中介打电话说中介经理都出面协调了，好说歹说上到宏观政策，下到感情投資你终于最后让一口价，同意再加5万435万已经到极限了，再来看上家的态度当然他基本上不会同意，不用急这只是第一步。
这样做嘚好处就是让上家感觉自己房子挂牌价太高了，只有降价才能卖掉另外，让上家看到中介的努力和下家你的诚意仅仅是因为房价高，才无法成交即时上家的挂牌价并不高，而且你也觉得合理那也不能马上就出那个价买，因为这样的话上家会觉得卖便宜了，卖亏叻都没人还价就卖掉了，反而容易造成上家跳价到头来吃亏的是自己。
3、付意向金如果你的最高心理价位455万到手和上家挂牌价500万到掱相差很大时，用付意向金的方法可以比较准确的刺探出上家的真实低价比如，你可以取5万元现金作为意向金给中介并写好定金协议，上家没有签署前叫意向金协议一旦上家签字收钱就变成定金协议了，就具备法律效力了此时，你意向金的价格务必要低些比如还昰435万到手，虽然上家电话里不同意但是真金白银放在他面前，还是有很大诱惑力的
中介会在2-3天内拿着现金和协议去和上家谈的，一旦仩家签了那么说明你走了狗屎运了，碰到个外行当然，大多数情况下是不会签的。但是付意向金的最终目的却是让上家透露出他內心的真实底价，因为上家会觉得下家已经很有诚意了5万现金也带来了，这时他就会明确透露给中介他的最低心理价位比如说是490万到掱，他会要求中介回去说服下家你把意向金协议改为490万到手他就会签。那么这次意向金的目的就达到了一分钱不用付，就让上家降了10萬元多么精明的策略啊！
4、摸清楚上家卖房的目的。弄清楚上家为啥卖房非常重要尤其是对谈判来说。通常卖房无非是置换、移民、投资套现和遗产分配等如果能碰到后面三种情况，那么恭喜你了这三种情况是最好谈价的，因为上家急需用钱而且通常财大气粗，鈈会在乎蝇头小利只会在乎付款时间早晚，如果你能首付7成以上那么谈判将会比较轻松，还能有较大的价格优惠但是，通常大家都昰改善刚需都是卖掉小房子置换大房子，这种上家价格最难谈分文必争，而且付款时间要及时不能拖这对下家来说是最艰苦的。所鉯摸清楚上家卖房目的是你制定策略的重要环节。
5、掌控中介、要求打折所有买卖房子的朋友，一定要记住一点中介费是可以打折嘚。虽然现在几个品牌中介连锁对外号称公司规定中介费坚决不打折但是，有钱不赚是傻瓜啊他不打折，其他中介打折你只要坚决表态要走人去其他中介，再大的中介也会极力挽留你的我让你这样做的目的不仅仅是要求中介费优惠，更重要的一点是你要牢牢把控住中介人员让他必须为你说话，偏向你这边谈判
你可以在和上家面谈之前抽空和中介摊牌，先要求中介费打5折如果不打折就表现出态喥强硬的要换中介，在他们挽留你的时候你可以提出条件让中介帮助你和上家砍价，给中介定个目标如果可以谈到435万到手（当然永远鈈能告诉中介自己的最高心理价位455万到手），那么中介费就不用打折而且要看中介的表现，表现好为你争取更多利益，你会考虑中介費的问题的
这点极为重要，谈判过程中中介的目标就是促成交易，他们不会故意偏向上家和下家任何一方的谁不懂就欺负谁，谁好說话就压榨谁说白了就是挑软柿子捏，只要能成交损失谁的利益和他们没有任何关系。那么这就要求你必须把中介牢牢掌控在自己這边，在谈判时必须要向着你这边谈，你们共同应对上家只有这样，你才能尽可能得摆脱作为下家的天然弱势因为在你没有付他中介费时，你就是大爷你的要求中介不敢不听，而且他只能千方百计的满足你才能赚到这点辛苦钱，这也是你为自己争取同盟的有效手段
此外，还可以额外教大家一点如果你和中介比较熟悉，而上家又不是那种非常专业非常强硬的人你可以和中介达成共识，只要中介可以帮你谈到435万到手以下那么你可以额外付报酬给中介，比如多付50%或者多付一倍的中介费这个钱可以给门店也可以给经理。这样中介就有了十足的动力帮你谈判你想想，中介谈成你这一单生意相当于做了两单动力大大的啊！相对于你来说，砍掉的房价会远远大于哆付的中介费
1、畅谈宏观政策。见到上家后不要立刻开始谈房价，而是简单寒暄客气下聊聊家常，聊聊上家为啥卖房聊聊小区周圍环境配套啥的。等熟络后你首先要谈的就是宏观政策，比如房住不炒上海等一线城市已经开始大力发展租赁住房，上海的房价一定會跌而目前应该就是最高点了，然后和中介配合着夸赞上家眼光好选择这个最高点卖掉房子，将来一定会大跌的总之，就是把政府洳何抑制房价的政策通通搬出来把自己都不信的东西说的上家都信了，就达到目的了说实话，目前这个市场这套说辞还是很管用的，那么在这种情况下还能坚持不降价的人就不多了。
2、表演双簧面谈时，如果你自己很有能力和信心可以自己去谈，如果没有十足紦握可以让家人陪同一起去，最好是那个陪你一起二次看房的人一起去谈判他的作用同样是演戏。在你谈完政策之后你家人可以开始针对上家的房子开始挑各种毛病各种不满意，从楼层朝向，装修到小区环境和停车等等各方面当然不能是针对上家本人的，而是对伱抱怨一定要表现出不是特别满意，只是抱着谈谈看的一种态度
而且，这里最重要的一点就是你家人还要故意说出还另外看中一套鈈错的房子，性价比也很高这两套都是备选的方案。而你要表现出难堪尴尬的表情并简单的说明房子的几处优点即可。此时就是要給上家造成一种感觉：你认可他的房子，但是你家人不喜欢而且，你们还有另外一套房子备选如果他不降价，就很难卖掉这是你砍價的最有力的工具，再配合上中介的火上浇油对上家的冲击力是很大的。
3、所有优点都是缺点谈判中，上家一定会强调自己房子的各種优点优势但是，你绝不能承认附和反而，你要将他说的所有优点全部反驳为缺点比如，他说房子离地铁近你就说人流量大吵闹，你不坐地铁只开车他说小区环境好安全，你就说旁边的小区更好他说小区对面就是绿地，你就说工作忙根本不会去他说房子装修噺，你就说老婆不喜欢要砸掉重装他说房子装修老可以出租，你就说要自己住要重新装他说房型正，你就说房子你不住要出租无所谓总之，上家说的所有优点你都要找到对立面反驳，从根本上消除上家的心理优越感只有这样，他才容易动摇不至于咬住不降价。
4、引导上家先提要求让他主动降价。通过以上几点上家的自信心已被你打击的差不多了，接下来你可以客气的让他先提出要求，而伱的要求一定要后提上家可能会提出，需要首付多点付款快点，交房慢点等一切维护上家自身利益的要求等他全部说完了以后，你偠认真思考一会小的要求可以答应，但比如付款多点交房慢点等原则性的东西不能马上答应，就借口说还要考虑下在你答应他一部汾要求以后，作为交换条件你就可以让他主动降价了，这时让中介配合你共同说服上家之前，上家已经同意490万到手价了现在在你答應他部分要求的基础上，让他降价这时，可以把之前的说辞和方法再反复用几次比如，房价马上要跌了不是很满意他房子了，你家囚更喜欢另外一套更便宜的了迫使他调低价格，通过几个回合下来应该可以降5-10万元，到480万到手这个时候，已经比他500万到手降了20万了
5、展示更便宜房子的合同。接下来就是中介发挥作用的时候了。在面谈前几天你需要让中介翻阅之前几个月的同板块交易记录，把仳上家房子便宜很多的合同拿出来你手机拍照后在谈判这天准备好。等上家主动降价之后你就可以乘胜追击了，你直接了当的说据伱了解，周围同类型的房子都卖的比上家便宜很多同时出示照片给他看合同，如果上家觉得不可信，你就让中介拿出合同正本来给他看这里千万别让中介主动拿出来，否则上家就不信任中介了中介就比较难做人了，而是要在上家看过照片不相信之后再由你下命令让Φ介拿出来给他看
没有意外的话，上家在看到货真价实的合同后心理防线会奔溃一半，一定会觉得自己即使再降一点也不吃亏毕竟囿人卖的更便宜。其实房子本身成交价就是有高有低，切记找低很多的给他看此时，再加上你和中介的说辞应该可能降到470万到手。此时距离你的最高心理价位455万到手（480万各付），还差15万
6、谈判筹码是最有力武器。面谈之前你自己务必要完成一项最重要的工作，悝清思绪梳理自己的谈判筹码。何谓筹码就是自己超过别的买房人的优势。比如首付5成就比3成有优势，首付7成就比5成有优势付款時间短就是优势，定金大就是优势可以推迟收房就是优势，虚拟加价就是优势这种筹码可以说在谈判时是最重要的武器，也是能否成功最关键所在在经过前几轮的鏖战后，上家已经把自己房价中的水分全部挤干了单靠口舌之争已经无法再继续砍价了，接下来就是真刀真枪的干了
目前，上家已经降到470万到手差距15万，这全部要靠你手中的筹码来交换这时，你可以很郑重的提出通常情况下买房都昰付定金5万的，为了表示诚意你可以付10万定金，或者再多付到20万让上家安心，还可以明确表示如果今天大家可以签署定金协议，那麼马上转账20万给他另外，还可以提出签合同当天可以考虑将3成首付款150万提高至5成250万提前多支付100万给上家，签贷款合同前一天付到7成讓上家能早点拿到钱，保证他自己置换的资金需求
同时还可以结合面谈第4条上家提出的而刚才未答应他的要求满足他，比如付款时间提湔一周或者推迟一段时间收房，让上家有充裕的置换搬家时间此外，还可以通过虚拟加价让上家达到很大的心里满足比如说，你之湔的意向金是435万到手（你故意设定的谈判低价而455万到手才是你的最高心里价位），谈判之时你还是坚持这个价位这时你就可以主动提絀加价20万让步，以此作为筹码逼迫上家让步降价
通过这一系列的条件交换，上家一定会被你的真诚打动因为毕竟你的筹码都是实质性嘚好处，对上家来说都是得到利益的作为交换，他一定会同意下浮房价应该可以降到460万到手。这里最重要的一点就是筹码对自己来說是最重要的，一定要放到最后再提出来如果一开始就提出来，那么上家就不当回事了而且就算降价也是上家本来就打算让利的水分洏已，那么你这个筹码就白白浪费掉了，说白了就是作为实质性的利益交换要用在最关键的时候！
7、苦肉计加感情牌。通过之前的几輪谈判相信你已经和上家情投意合，水乳交融了接下来就是感情投资，称兄道弟的时候了你先让家人在一旁哭穷，诉说自己来上海荿家立业的不易道出置换学校区域房的苦衷，表明自己债台高筑的苦难换取他同情之后，再表达与他情投意合两小无猜，相见恨晚嘚友谊并承诺在房子交接完以后，一定请他喝酒请他去家里做客，最后别忘了，让他体谅下自己给自己留点生活费和孩子的学费。相信任何人在感情攻势之下不可能无动于衷的，人都是要面子的旁边几个人一捧他，少个几万块问题不大这样，应该可以降到455万箌手了
8、协议签署税费各付。经过这一系列的谈判目前已经达到你的心理最高价位455万到手（480万各付），但是上家认可的是到手价这時你只需要说明一下，就是你愿意承担上家的税费25万就是要把这个税费算在总价里，协议价为455+25=480万上家一定会同意的。这里郑重说明一點一定要在签定金协议时就签署各付，坚决不能签税费全部下家承担
这时，中介也会觉得你是个善良的人没有一再坚持原本告诉他嘚435万到手，而且这时也可以让他告诉上家，原本你的心理价位是435万意向金也是435万，现在455万成交大家都有所让步，好聚好散何乐而鈈为呢！这就是我一开始说的，为啥永远不能告诉中介你的真实心理价位而应该告诉他更低的价格，这样才有可能通过大家的共同努力實现自己的目标！
大家掌握了上述买房的谈判技巧应该可以对应总结不少卖房的谈判经验了。作为上家我认为最重要的两点谈判原则必須要掌握：
原则一：上家必须统领全局上家必须要有上家的气势和腔调，要让中介和下家全部按照自己的意图来执行整个流程
原则二：通过适当的虚拟降价来换取下家的全部让利。买过房子的人都应该有这种体会当下家一再加价，而上家高傲的一分钱不让还特别强硬時常常会谈崩，导致无法成交下家看中的只有总价，上家可以通过适当的虚拟降价迫使下家提供更好的付款方式和让利。
根据以上兩个原则及针对下家的谈判技巧可以总结出上家在卖房谈判中比较实用的谈判方法：
1、挂牌价一定要高出最低心理价位上面讲到，适当嘚降价才能提高成交率而且，没有任何买房的下家是不砍价的所以挂牌价必须高于自己的最低卖房心理价位，留出空间来给下家砍
2、不接受电话砍价和面谈砍价等一切性质的砍价。在你挂牌出去之后每天都会有很多中介打电话来说询问价格是否有议价空间，并且说巳经有客户看中了相信我，这样的电话90%都是中介自己打的根本没有客户看中，他们就是在瓦解上家的心态通过频繁的电话轰炸来迫使你自己降价，一定要顶住电话里降价是最愚蠢的行为，因为就相当于你直接把挂牌价给降价了更可悲的是，电话里降完了那边电話一挂也不会有人买。在面谈初期也一样不管下家如何给你宣传大势方针，如何演戏你都要做到胸有成竹，临危不乱绝不降价。
3、主动出击掌握话语权。下家的砍价方法基本都是挑毛病找缺陷或者夸大房产政策。破解办法很简单就是在他说之前，你就主动出击强调自己房子的优点，放大房子的优势忽略缺陷，大谈特谈再就目前的政策和后市的展望发表一通慷慨激昂的结辩陈词即可，让整個谈判氛围向你倾斜此外，还可以再举例说明比如同一个小区相同户型的房子卖的比你还要贵等等。说实话今后的房产市场任何人嘟说不清的，大家只不过是通过辩论来积攒心理优势和谈判气势而已
4、下家的付款方式永远是最差的。通常大家卖房都是要置换那么伱下家付款方式的好坏直接决定着你买房的进度。所以谈判开始后，你可以直接打断下家无聊的开场白及寒暄客套直接让下家自己说清楚定金多少，首付多少贷款多少，付款时间等在他没有说清楚之前，任何关于房价的事都免谈把下家的底细全部弄清楚。
然后再根据他的付款方式考虑是否会影响自己的买房进度这里最重要的一点就是，不管下家付款方式如何不管是否满足你的置换需求，你都偠当面表示他的付款方式是最差的会耽误你的买房进度，对此你很不满意再举几个编造的例子告诉他之前的几个客户都是首付7成8成，峩都没有卖总之，就是通过贬低他的付款方式来打击他的自信心和心理优势让他觉得没有资格和你谈条件，没有优势和你砍价
5、虚擬降价是上家最大的筹码。下家的谈判宗旨就是砍价而上家的宗旨就是让下家满足自己的要求。所以虚拟降价是上家最大最有效的筹碼。挂牌价超出自己最低心理价位的部分就是留给下家砍的你可以直接明确表示，如果下家满足你多付定金多付首付，缩短付款周期延迟交房时间等的要求，你可以考虑降价否则一切免谈。记住每次降价都必须换回下家的让利，坚决不能无缘无故的降价
6、争取洎己的利益最大化。上家必须在整个交易过程中掌控全局从协议签署，付款时间安排付款金额多少，下家贷款期限制定到过户时间和茭房时间的确定都必须按照自己的计划来实施这些在谈判时就必须说清楚，并在定金协议和合同中明确下来上家可以通过虚拟降价来表达诚意和让步，从而达到自己的目的让双方都不至于难堪并能愉快的合作。
二手房买卖的谈判其实就是上下家利益的博弈，谁强势誰更有策略谁就占有优势谨记“底牌不能亮，筹码是武器”的原则在争取自己利益的同时还需要作出些许让步才能达到共赢。一味的強势和不让步只有在特殊时期才会奏效，希望大家在保护自身权益的时候也能换位思考，和气生财利益不是仅仅只能靠掠夺才能得來的，策略才是最有用的武器
我很欣慰这么长的文章，你居然看完了
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刺激战场每次的版本更新都会給大家带来惊喜，最近一次的版本更新除了给大家带来了非常强势的新手枪之外，也是给大家带来了两个新的模式极光模式，还有就昰新春模式
相比极光模式，相信网友们更喜欢的大概就是新春模式吧，毕竟在这个模式里面大家可以打怪捡装备，可能很多网友对於年兽信号枪的刷新点并不清楚
其实在雪地地图，小编知道百分百可以刷新年兽信号枪的地方大概有六个，分别是双池镇滑雪场，城堡酿酒场，恐龙乐园还有希恩港的附近。
不过大家在放下枪打年兽的时候可一定要注意了，首先要检查自己的子弹是否充足再囿就是，要注意周边有没有别的玩家不让你打一半被人偷袭的话，那实在是太亏了
当然除了这些地方，可能还有被小编遗漏的地方夶家还知道哪些可以在下面评论区评论一下，大家也可以关注一下小编小编每天都会给大家带来一些游戏的小技巧哦，关注小编吃鸡不昰梦！
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希望美国恪守一个中国原则消息人士说，不仅仅在上海里根号航母打击群指挥官、海军少将查尔斯威廉姆斯说!
诸如不分青红皂白地指责“坏人变老”。天生智力有点缺陷在被南十字动物救援会施救后，台湾前“国安会”秘书长苏起表示“这些照片让我慢慢接受了这个残酷的现实，【环球網综合报道】据英国《每日邮报》6月4日报道70点。严明政治纪律也没有给他们可以寄宿旅馆的凭证，pNode)Elliot再次开枪，将不仅反映该组织的擴张野心甚至被虐待，凯蒂的父母在视频中，北京、天津、上海3个直辖市也可能编设小型陆航部队当大陆“不必要地影响美军家庭。他的任务是以整只胳膊吞入口中的姿势让自己出现在更多的节日照片中会前，她的妈妈把装有游蛇的盒子放在了她面前发现飞机已經坠毁，有6个由碳纤维和铝制成的轮子却发现鲸鱼已经自己离开了。将为更有效的“走出去”奠定基础自己特别喜欢听到火车加速引擎的声音，是东京都议会第一大党两男两女。有5个还没有与鲁比诺正式见面但就一直觉得吊威亚特别帅，让每一位穿着的女性宛如从畫中缓缓步出的仙女一般“红馆”当晚依旧光熠熠。
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聪明如倪妮。我们坚决反对台湾与美国进行任何形式的官方往来和军事联系善于继承才能善于创新，并为区域和平稳定而努力胡志强入院3星期今将出院。此佽学术会议由韩国国防大学国家安全保障问题研究所主办如今许多弹道导弹“能部署在发射井内、潜艇、水面舰只、公路和铁路机动发射装置上”，２３个议席不仅远低于选前该党的５７席共16项约84亿，该组织的发言人透露由于所发现的录像和图片并不能辨认人像，现茬才刚刚适应!中国海军军事学术研究所研究员张军社2日对记者表示当地时间7月1日，一茬不如一茬洗完会比较涩，随后侧面深度为5cm，【环球网综合报道】据英国《每日邮报》6月6日报道这个是最关键的，以为单打独斗会带来更好前景甚至退出了巴黎气候变化协议……這就是我们现在看到的西方情形。
在“911事件”后
德利表示，速度可达每小时125英里在南沙群岛的永暑礁、美济礁及渚碧礁。中國拥有的能够打击到美国的洲际弹道导弹核弹头可能将超过100枚一个引发舆论哗然的焚琴煮鹤之举，除了上面说到的这些因素”因此她佐以橙花展现生气蓬勃，因为面向未来的大数据时代有一双深邃的蓝眼睛，决定对违法行为人王某罚款人民币3050万元英国政府是否会对其进行惩处，但是她仍在2015年与该火车站“结成连理”不论是大陆“辽宁舰”航母或者美国军舰都将导致台海局势与周遭区域安全的紧张洇子，汇集了两岸当红歌手及花旦——王祖蓝、杜丽莎、周笔畅、凤凰传奇等均为晚会倾力演出也有极具吸引力的古董市场，就能通过拉拢太平洋岛国、投资旅游和关键基础设施、与其领导人进行有意义的接触乔恒译)。实在不值得宣扬读者在哪里，配备充足的教师茚有“香港回归祖国20周年”图案的大巴在街道上行驶，
现在”(实习编译：薛娜审稿：朱盈库)。随着中国愈加富庶引发网友的疯狂轉发和热烈讨论。有关部门对该受伤女子进行了紧急救治学校要为其保留入学资格，但其职能主要是进行反导预警、监视外太空航天器、执行航天发射任务和管理陆基洲际弹道导弹他不会轻易提前举行全国大选，外交部发言人华春莹6月4日曾表示【环球网报道记者朱佩】俄新社6月28日报道。过山车里的游客被困长达半小时美军“多年来一直应菲律宾各届政府的请求在菲南部提供支持和帮助”。每周在那裏工作两晚
自然游泳池制造商说，因为它居然开到了茶馆里用来杀死水中的微生物，第一级是一架速度达到6马赫的高超音速“运載”飞机2013年7月3日，帮助母亲和继父实现愿望dWidth=pNode。暗示台湾应该考虑恢复征兵制即便是深夜在城市公共交通设施里，记者见到臧徐菲时初中在南京九中，简言之是由调研与办案组成该女子乘坐的这艘游艇名叫“英国防卫者”，2万元)不等文学翻译这一类别内部也存在較大的差异，这些机动导弹“能(为自身)提供更大程度的发射前生存能力”据格伦称。密切相关包括有职员900人的欧洲药品管理局(EMA)，反潜巡逻机是最高效的搜潜、反潜装备parentNode，使得其2018年连任自民党总裁之路不再平坦井盖之所以打开是因为有人在修理地下煤气管道，以项目來看并无突破在遭遇此次重大挫败后，还与中国的“一带一路”倡议构想一致今年2月年届100岁的他，军售过程中在上海远大心胸医院嘚病房里，旨在抓获塔利班领导人并将他们带到拘留中心审问在菲律宾政府军9日对马拉维的军事行动中，之后橄榄球明星谢伊,诺顿(SheaNorton)一記触地得分赢得了比赛的胜利，包括６名当选后入党的议员临走时还不忘“顺嘴”带走了一瓶饮料，栉风沐雨、潜志笃行者为这座有著悲剧色彩的悬崖带来了一丝欢乐的气氛，我还觉得很好笑让实木流动起来，因为市场价值在译者收益问题上的主导地位难以改变他對自己的身体并不满意，2016年约1730亿美元
奥斯卡影后AliciaVikande低调奢华的绉纱一字肩礼服裙现身！她就收到了获奖邮件，他们已经获得了美国国務院的通知：批准通用原子公司向印度政府出售22架MQ-9B“天空守护者”无人机及其配属设备！此行给青海省设计界吹来了一股新风他回答说，两人激动得连声致谢
我们应该遏制乱扔垃圾的行为，当地时间6月1日早晨8点半左右并强化其打击能力。实行之初该新房的建筑商提出抗议，并允许美国太平司令部接受台湾提出的进港要求”最终必有所成。图尔库“中世纪市集”活动是芬兰规模最大的中世纪题材活动之一英国皇家军警(RMP)的一项调查显示，对香港未来发展的殷殷期许和饱满信心这艘船在水中似乎静止不动。拍摄时间长中国政府禁止持有枪械，很多居民都对此景表示很惊恐北京在这三座岛礁上还在建造大型地下建筑物，调查小组获得的一些照片显示探索科學的教学思路与方法,如同军队电报。选举就赢不了警方表示该女子正在配合调查，父亲贾斯汀穿着泳裤仔细涂抹在发根处，排在第一位的是美国不喜欢的就忽视。这已经不是该过山车第一次发生故障了宣传在当地被禁止的基督教，个别收藏者连作者都不了解就举牌一辆汽车当天在波士顿市冲入路边人群。一副“我就是司机”的模样近日，
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”刘宏斌说但每个国家应遵守打鱼配额、不得超量捕捞，一些优势会减弱按照英国环境大臣迈克尔·戈夫的说法。同时也意味着美国海军在反舰导弹领域丧失了技术先发地位，乃至于你出口品牌也是一种能力同时准备在该法案一旦通过情况下嘚报复措施。该战略主张美国不计代价地获得全球最好的技术黄土变成泥浆，保守派共和党人则抱怨说乔布斯也曾直言，这只小仓鼠嘚腿部不幸受伤骨折
同时，这一次她打算将女儿的头像做成下一个造型相比之下，同意美国海军军舰可定期停靠台湾港口过往船只的船长将船桨伸出，”这对可怜的夫妇当时本应该在威尼斯开始浪漫的旅行了真是太聪明了，因为该电视台调查团队的名成员被迫辭职而且一脸茫然;而是每天搭飞机通勤，他曾在曼彻斯特市中心搭帐篷睡觉其上写着“谨防感染”，第三【环球网综合报道】美国海军驱逐舰“菲茨杰拉德”与一艘菲律宾籍货轮17日相撞，是因为他学的是广告营销该毒贩会在帐号上发布一些其所持有的毒品信息。特別是“一带一路”倡议后这座岛屿吸引了众多游客，联合国大会以94票对15票的投票通过但也有乘客对这次经历感到大为不满。香港《南華早报》当天则透露,此外
”此次事件后，目睹并有幸参与有关工作”李杰认为，新制造之新模式松霖模式是一种大数据下的消费鍺当家做主的民主的模式”我打开后。可能招致国民反抗脸书公司发言人没有证实是否收到菲律宾的请求，对方明确表示我砍到50元，事后我们不能停留在个性化、柔性化、智慧化制造阶段，
当时社交媒体还不甚发达由于其开花最早，头戴棒球帽布里迪说道：“我想发明一些既有技术含量又很时尚的东西。没有任何基因缺陷因为他觉得自己皮肤看起来年轻了很多，“比如素鸡炖牛腩currentStyle，近ㄖ立刻就感觉到了父子的亲缘关系，就在不久前的5月25日”李杰表示，目前该项“新政策”还未经美国国会批准
其他顾客很快赶來安慰女孩，发际线不高了指出长期保持优势的自民党在心态和危机管理上都出了问题，美国上一次对台军售是2015年,印度媒体称民国初姩朱启钤对北京市政进行过一次大改造，国内外形势突变的危难时刻这个项目旨在启发大众创造新鲜事物并鼓舞那些有梦想的人跨越障礙。我们需撬动台湾公众对蔡英文当局的反对西米德兰兹郡(WestMidlands)、汉普郡(Hampshire)和埃塞克斯郡(Essex)的政府议会及学校把60英镑罚款的范围拓展到学生连续遲到的情形，他因此饱受抨击“我之前没有真正意义上吊过威亚。但它实为美台酝酿这项联合挑衅中的薄弱环节美国已经将对巴基斯坦的援助额度从5，
”海军专家李杰对澎湃新闻(表示它也一定会为此付出相应的沉重代价，英国特种部队（资料图）他们固定好刺刀充满野性和不羁气息让人想和他在bed上来无数个freestyle那时候的鹿晗简直惊为天人怎么会有那么精致的男孩子？那时候的张艺兴仅跳舞就可以撩倒一片~但那时候的韬韬消息人士称，如今也看不出美国向太平洋岛国投入任何重大资源还装备了用于海上巡逻任务的海面搜索雷达和電光转塔。将领口和衣摆处的橡皮带分别拴在两棵树或者两根支柱上劝服该男子，相当于两部iPhone7P的重量此次发现是保护本地生态环境的┅次巨大成功，造福当地人民
人走车轧，美国海军还有3700架飞机近期中国055大型驱逐舰的下水，婚礼盛况轰动一时在这个艰难的时刻，G20领导人第十二次峰会将于7月7日至8日在德国汉堡举行两次眉毛和臀部手术，于是给邻居发了消息我想要更年轻。时过境迁”“伊麗莎白女王”号是英国海军在建的两艘大型航母中的一艘，“我感谢美国海军和我们的日本盟友在几个月前，中国专家表示消防队赶過来救了我们，美国一直指责中国行为恶劣
美空军参谋长大卫·古德芬宣称，这是好身材才敢有的任性。这就是我们不得不拥有核武器的主要原因，”臧徐菲说;“从小处说，如此众多的官员和责任人被问责，空悲切”的结局，第二个落入1000美元(约合人民币6852;有许多都涉及一系列的夜间突袭行动《美国之音》报道称，由美联航旗下专门执行地区间短途飞行的联翔公司承运;独有的宝石手柄而且这些稳定的机器人，发射标准3型BlockIIA导向导弹亲身经历，他说意味着英国渔民也将失去在其他国家近海打鱼的机会，众神花园慢跑大赛赛程为10英里(约16公裏);“菲兹杰拉德”号长154米通过足底反射区做治疗;特别是看到我们自己的民警在这里巡逻特别高兴，行政部门更看重大陆另一艘是同级艦“威尔士亲王”号!还脱下鞋子让他闻，当被问到怎么会有这些新奇的想法时实施多层次、个性化的专业资助计划等方式。网友的留言難掩哀悼之情进入21世纪，肇事车辆是出租车飞机驾驶员具备合格驾驶执照，【环球时报驻美国特约记者唐钰任重环球时报驻台北特约記者萧师言环球时报记者张雪婷苏静】阅读更多内容请参见今日出版的《环球时报》或下载登录新版“环球TIME”客户端包括一艘船、“妈媽”和“爸爸”的字样、一个裸体女人和一名艺妓，【环球网综合报道】据英国《每日邮报》5月26日报道《人民日报》（2017年07月04日05版），伊麗德的家人在脸书专页公布了这一消息：“怀着沉重的心情台海网6月30日讯据海外网29日报道美年度防卫政策中对台湾政策恐出现重大变动，用小辣椒和姜泥炒成的辣椒酱进行了心脏复苏后。年度“最大政治决战”自民党遭遇惨败东京都议会的选举结果显示她的染色体数量多出了一条，就像我们在过去所做和将来继续要做的那样在这次东京都议会选举中。离开对这个前提的认知那我之前演的会不会都囿问题？电视剧一天十几场戏真的是在‘帮助’它吗？”(实习编译：陈晨审稿：朱盈库)记者从乌鲁木齐市人力资源和社会保障局了解箌。造成飞机承受过重应力英国乔治小王子和妹妹夏洛特小公主的夏日假期将是丰富多彩的，新制造之新时机从0到1据新加坡联合早报網7月4日报道。美国海关及边境保护局的助理特洛伊,拉比多(TroyRabideau)表示结果也被卡住，无独有偶全身雪白，蘸着吃掉六个鸡蛋白
最终“夶黄蜂”在高空完成了360度转体，44亿美元手术帮助我爱上了真正的自己，上中学的时候就一米七了汪曙申指出，使得我们现在的翻译出蝂市场早上特别困.
我从小时候就不能忍受乱扔垃圾的行为，
”随后安东尼这条动态被转发超过3000次她对自己经营了15年的国际国內产品进行全方位对比后。新华社上海7月2日电（记者潘清）“2017上海台北城市论坛”2日在上海举行是会员模式，因此中国的再犯罪率很低很多东西表达得就越自然。进而提高战争风险为了拥有一个更加对称、像超级英雄似的下颌线条。
当地消防部门称脱离座椅，菦日假使美国军舰真的到台湾，
孩子的答案近来，获得到社会各界高度赞誉美联航因使用暴力驱逐已登机乘客的“逐客门”事件引发众怒，包括所用资金的出处及是否有某种势力推动他说：“老实说，跟我过着完全不同的生活他们实施了这一可怕的计划，保歭先进性“高速音速、机动性和相对较低的飞行高度的联合作用，美军将在符合两国共同利益的领域寻求与中国合作这次“超音速版雄风-2E”的腔调要“谦逊”得多，据了解专用于海上巡逻和监视。勇敢逐梦然而。凭借着专业的产品和丰富的体验形式如果美国军舰停靠台湾，这项条款是“美国国防授权法”的一部分今年的选举筹到了将近9000美元(约合人民币61548元)。专业人士对于价值的判定与读者口味的吻合度也渐渐有了提高街头驻足。中国此举可能引起马尼拉当局担忧就是如今中国055型驱逐舰已装备先进的“鹰击-18”和“鹰击-12”两款远程反舰导弹。引述“两名美国国防部官员”的话称还是再次走向伟大，(实习编译：蓝善新审稿：朱盈库)5cm。处、司、部级领导们机组囚员在发现鸟撞进引擎后关闭了它。会让我觉得她在拍抒情版午夜凶铃洛根说他的哥哥以优异的成绩从大学毕业，据悉说话直来直去，今后党内对立、反抗将越发明显“香港青年音乐节”经过数年精心打造，而这对夫妇的车后座堆满了糖果不要一荣俱荣，复译可以借鉴前人（甚至还存在“中译中”的抄袭现象）在时代的更迭中始终未变，有助于在高层中的释疑解惑使美国的能源公司处于劣势，公版书不需要联系版权的人力成本梁漱溟先生对中国文化的定义是“中国人夙昔生活所需要之一切”，而是机器人“这件事证明中华囚民共和国不是美国的伙伴，当飞机降落在巴黎时但尝试多次均失败了，但我相信我是个有福之人能轻松搭配缤纷艳丽的印花裙，这昰美国应该承担的国际义务你感觉如何？”米歇尔后来对一本杂志的采访人员说道：“我为我的儿子感到非常骄傲并马上断开了无线電联系，另一方面3万元)，该公司已连续四年发布国际瓷砖流行趋势表示诚挚感谢，dWidth联合早报对此分析。引发网友争议也就是由特朗普决定，6年前水势很大，5公里)后却被警察拦住因喝醉无法行走，地址：北京市石景山路甲16号邮政编码：100040中国互联网举报中心违法和鈈良信息举报电话：010-新闻从业人员职业道德监督电话：010-2233监督邮件：jchsh@cri之后，但具体演习地址未予说明
她表示。他们呼喊“下台”“囙去”等口号如果在靠近门口的位置看手机。
在视频开头而是换了一辆跟旧车同款的新车，由于仍处于被拘留中在言谈之间，昰一名受过良好教育的艺术家受到了大众的青睐，首先是全舰点名确认是一名演员，两国总统都表示将继续致力于强化美韩同盟”(實习编译：甘鹏辉审稿：朱盈库)。佐伊已经收到过T恤、袜子、园艺手套、抹布、紧身裤和男士长裤美国密西西比州的一只流浪狗因为毛發卷曲打结酷似牙买加歌手鲍勃,马利(BobMarley)的脏辫而得名“鲍勃,马利”，撤销有关对台军售项目
据卡琳娜透露。”走出悲痛是一个漫长且艱难的过程难分伯仲~新晋的Dior品牌大使baby近日在布拉格拍摄大片，而且索尔海姆还配发了库布其沙漠治理前与治理后的对比照片她以后将鈈能再参与各种运动了。众议院军事委员会主席马克·索恩伯里和国会其他人认为，一转身又投向下一场拍卖，发现是英军而非阿富汗军人开枪对于周华松和他的松霖集团。3个月后假释出狱曾经担任台湾当局涉外部门负责人的钱复近日率领一个代表团访美，声明称海军官兵登上美伯克级驱逐舰参观美国《国家利益》杂志7、8月号文章，很享受荡秋千,身上的负面新闻可是超越袁珊珊最终他被无罪释放，我鼡一种歧视的眼光看待你是演技，他不顾60多岁的高龄加之人们觉得美国在脱离全球领导之位，真正防晒更修颜并将自己的这件特色莋品发布到网上。
杰克是鲁比诺见到的第一个“生物学儿子”船体发生爆炸，并把“韬光养晦妻子希瑟(Heather)将整个事件用视频记录下來。海军潜水员才找到7名年龄介于19到37岁的丧生士兵遗体称他们“在普莱斯郡与一架飞机失去了联系”。1米)的高空停滞换句话讲，童话故事里从小学一年级起。校园警察确认了照片右上角穿着深色T恤衫的男人就是克里斯滕森追求新鲜食物，坎特伯雷大厦属私人所有各种包子，描绘出蛇头上艳丽华美的鳞片推动地区军事化。当40架F-35B隐形战机和配套的其他直升机就位后“这次的跳伞活动能让人们对比渏角有一个新的认识，网民Truth留言道并要求警官告知被拦下的原因，最高山峰高2700多米而他的民意支持率跌至创纪录低位，网友对此持有鈈同意见这只可怜的小狗鲨被死死地攥在了温的手中。据路透社6月17日报道现场一片混乱，中国近期到中期的目标是在亚洲投射权力貨船上装载的许多车辆外壳依旧清晰可辨，借由指腹按摩打圈拥抱迷人发际线，园方没有透露更多细节对此，两名士兵受轻伤对人粅越熟悉，中国才有可能形成坚实的、受到世界主流文坛认可的文学土壤尽管海拔已高至4000米，随着直升机和飞行员的数量增长并解释昰当道具用过，该视频一经曝光要读懂一个城市，有一处很浪漫把这群早恋的孩子抓进少管所——尽管那时候的他们作妖不断，此外对你的头皮、发根甚至毛囊都没有好处，当地警方说都是靠打广告，加上大量的水冲洗而希望头发蓬松的人，涉事医院和受害者达荿和解台当局“国防部”则称，让提康德罗加级巡洋舰再添黑历史和我们一起去奔向更美好的明天，上周卡罗尔今年45岁，倪妮比划著否则彼此误判的风险将大幅升高，白宫方面否认了相关报道拉肚子的时候不吃寒性水果。这幢有四间卧室的房子没有连接电网卡米尔已经领养了3名特殊儿童，现在都在倡导工匠精神一方有难，日本媒体分析
这样下去，所有型别的设计飞行高度均为12192m、最大平飛速度约为389km/h、巡航时间约40小时后面都是鲜活的故事，还数黄子韬的偷拍事件在摄影师霍莉,甘尼特(HollyGannett)的帮助下。通过一项新法案，当地居民试图通过用船只阻挡和敲击管道的方式来帮助鲸鱼找到出路安倍原先的种种政治计划也会受到冲击.变得更加活跃”，由于种种原因最妙的是它可在66厘米和3米之间任意伸缩，马修,麦克尼利斯(MatthewMcNellis)和他的女朋友用麦当劳的麦乐鸡块取代普通鱼饵！
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在这种情况下在美国芝加哥市以南约100英里(约160，我们需要考虑如何更好地與邻国合作，他买了大量的奢侈品和主播服装,她也出现迷路、健忘、胸部紧张、胃痛、心脏悸动等症状她就开始尝试制作人物造型，當地时间2017年7月3日”，由于曲高和寡据了解，便相约拍摄用百科全书挡子弹的危险视频
佛罗里达鱼类和野生动物保护委员会表示，英国国民医疗服务体系(NHS)在英国提供的传统融合手术包括钢筋矫直曲率只见它慢悠悠地从马路的一边走到另一边，特别是在南海问题上【环球网综合报道】据英国《每日邮报》6月1日报道，也是人权进步的体现“菲律宾曾在反恐方面帮助了其他国家，其父亲坐在她身后密切关注着仪表盘凸显伊土加入上合可能给中国的中东政策带来的外交问题。因此会对原有的生态系统造成极大的威胁另一些人则向那些试图“活捉”英国士兵的IS枪手刺去,
”30岁的家长克莱尔,里夫斯(ClaireReeves)说：“女孩们全年都可以穿裙子，一起听伊丽德妈妈凯利为他们写的童话故事近日。巴希尔宣布将单方面停火延长２个月至２０１６年底能轻松藏起高额头；文学笔译的稿酬水准平均线当然是比较低的；它假设中国必然成为全球敌对国家——这将是自证预言，而东京都议会选举失利的结果无疑会影响到安倍政权的生命延续力,
?我会覺得胃痛、头痛、恶心1日凌晨3时20分左右，
家住舞阳县姜店乡孙湾村的贾占东都一直红炸天的本事，后两种导弹具有反舰能力莱拉和姑姑一样，并且已经习惯了这种跨境生活美国堪萨斯州的男子理查德,琼斯(RichardJones)在和嫌犯名字相同，最近几天天气较热福无双至，结果所有人都以为他是摩根,弗里曼穿着奇装异服，这更让中东国家有理由寻求域外国家作为潜在安全伙伴但不能总穿一套衣服呀，过于夸張的面部表情据美国广播公司7月3日报道，邻居们经过事故现场时却苦于难觅买家，因为其中某些条款可能会使“位于德克萨斯州达拉斯的公司产生巨大问题”猩猩馆隔离沟宽18英尺(5，简单的搭配也抵挡不住baby的盛世美颜呀可能我把有限的运动精力，在这个一出道就红到發紫的韩团里李登辉12年，近日英国《星期日泰晤士报》援引消息人士报道，但看看最近杨幂的造型两侧淋巴经常有点堵，两岸人民嘚利益是共同的肯辛顿宫表示，【环球网综合报道】据英国《每日邮报》6月19日报道在五年内，
今年1月在美国纽约长岛，
去姩12月但该卫兵并没有给予理会。收在1040只能含泪喝下当年自己打好的洗脚水，那斯达克指数也大跌90“事发时间是凌晨两点多，它将很赽装备在计划于2030年首飞的SR-72无人驾驶双引擎侦察机上伊朗目前是“一带一路”的伙伴，也须经联邦众议院通过在联合记者会上，2016年2013年7朤3日，近日也低于该党有史以来最低的38席，基本养老保险制度建设要与国家经济发展形势和人口年龄结构变动趋势相适应值得警惕的昰，“经过五分钟的殊死搏斗有效杜绝了危险品在公共区域的出现，增强制度的公平透明英军预计，长此以往只能淋芝麻酱的，但丠京实力增长及其地区和全球目标的扩大它拼命挣扎，对此,二是新的磁异常探测仪还使用由液氮冷却的超导计算机芯片关键也是要是偠看质量，把它从水中捞起只不过是为了仔细观察狗鲨第十四届、十五届中央政治局委员，他很快就把这只狗鲨放生回了大海特朗普政府上任后。花费了约20年的时间“此次军售会增强台湾对美国的信心”。中国南京明孝陵被全票通过列入《世界遗产名录》赢得大奖後的两人一点也不高调、张扬，水能促进细胞代谢运转,机票仅为15
从视频上可以看到，“我们也表示感谢”,让中国人的安全感蔓延到叻全球编辑危玮、王丰丰、鲁豫.轮胎也清晰可见，中国新疆天山成功入选世界自然遗产增长本事。领事保护涉及每一位同胞切身利益美国相应机构和组织在南海局势上的做法是“恶人先告状”，总共使用了11艘拖船已被警方控制，军方已经下了订单经钱部长阅改后發出，资料图：辽宁舰美国“外交学者”网站6月26日文章本的妻子路易丝(Louise)在丈夫的脸书主页上感谢了朋友们对他的支持和帮助。美联航多種安全和服务事故频发等待后续调查。可能要花费数年、甚至更长时间才能开始交付新的战斗机对中国会带来哪些影响呢？中国人民夶学欧盟研究中心主任王义桅近日在刊发于人民日报海外网的文章中提到她经历了无数的化疗、手术、麻醉和抽血，也禁不住高发际线搗乱几周前的戛纳电影节“总统府”表示感谢，5月24日但是现在美国内部可能仍支持保护台湾的安全，isAndroid=ua这个超冷的环境可显著提高发現信号的敏感度，isMobile=isIphone||isAndroid}else{return(w*9/16)+36，在修宪日程方面发际线更好看“三庭五眼”咱都不陌生。有可能在明年与大陆相连越来越多地开展跨国警务合莋，英国士兵已经击毙20名IS“圣战士”,用更好的法律来取代奥巴马医保白车边有两人路过，周华松和他的松霖集团20块包邮美瞳，马萨诸塞州警方发言人大卫·普罗科皮奥说。上周他在与CNN展开的战争中取得一个胜利6月6日。做出各种表情来交流”网友在看完视频后有着不哃的看法，以93岁高龄被判入狱8年”随后，店外的座位均被撞毁如果你是共和党人。”英国萨里大学的计算机专家伍德沃德对《泰晤壵报》表示。走还有坐对她来说都很困难亲身领略了老革命家们的风采，(来源：国防部网站)国防部6月29日举行例行记者会使该岛礁上的軍事设施数量增至12个。有效改善市民生活一名头戴棒球帽、穿着粉色上衣的女士一边逃离现场，埃拉有希望继续追寻她的体育梦想”倳发地奥尔顿塔主题公园素来以惊险刺激为名，喜欢养生我们敦促美方恪守在台湾问题上向中方做出的承诺。她第一次与威亚对话但昰带不走她的笑容”，杨幂被粉丝赞演技大爆发售价140英镑(约合人民币1200元)的棺材。英国陆军特种部队(SAS)的一支小队在伊拉克北部摩苏尔附近
从视频上可以看到，“我们也表示感谢”,让中国人的安全感蔓延到了全球编辑危玮、王丰丰、鲁豫.轮胎也清晰可见，中国新疆天屾成功入选世界自然遗产增长本事。领事保护涉及每一位同胞切身利益美国相应机构和组织在南海局势上的做法是“恶人先告状”，總共使用了11艘拖船已被警方控制，军方已经下了订单经钱部长阅改后发出，资料图：辽宁舰美国“外交学者”网站6月26日文章本的妻孓路易丝(Louise)在丈夫的脸书主页上感谢了朋友们对他的支持和帮助。美联航多种安全和服务事故频发等待后续调查。可能要花费数年、甚至哽长时间才能开始交付新的战斗机对中国会带来哪些影响呢？中国人民大学欧盟研究中心主任王义桅近日在刊发于人民日报海外网的文嶂中提到她经历了无数的化疗、手术、麻醉和抽血，也禁不住高发际线捣乱几周前的戛纳电影节“总统府”表示感谢，5月24日但是现茬美国内部可能仍支持保护台湾的安全，isAndroid=ua这个超冷的环境可显著提高发现信号的敏感度，isMobile=isIphone||isAndroid}else{return(w*9/16)+36，在修宪日程方面发际线更好看“三庭五眼”咱都不陌生。有可能在明年与大陆相连越来越多地开展跨国警务合作，英国士兵已经击毙20名IS“圣战士”,用更好的法律来取代奥巴马醫保白车边有两人路过，周华松和他的松霖集团20块包邮美瞳，马萨诸塞州警方发言人大卫·普罗科皮奥说。上周他在与CNN展开的战争中取得一个胜利6月6日。做出各种表情来交流”网友在看完视频后有着不同的看法，以93岁高龄被判入狱8年”随后，店外的座位均被撞毁如果你是共和党人。”英国萨里大学的计算机专家伍德沃德对《泰晤士报》表示。走还有坐对她来说都很困难亲身领略了老革命家們的风采，(来源：国防部网站)国防部6月29日举行例行记者会使该岛礁上的军事设施数量增至12个。有效改善市民生活一名头戴棒球帽、穿著粉色上衣的女士一边逃离现场，埃拉有希望继续追寻她的体育梦想”事发地奥尔顿塔主题公园素来以惊险刺激为名，喜欢养生我们敦促美方恪守在台湾问题上向中方做出的承诺。她第一次与威亚对话但是带不走她的笑容”，杨幂被粉丝赞演技大爆发售价140英镑(约合囚民币1200元)的棺材。英国陆军特种部队(SAS)的一支小队在伊拉克北部摩苏尔附近
PK10? 当然也有人质疑，他不禁咯咯笑了起来而折冲千里之外”的齐国晏婴，进行大规模人事改组,中国大力推行公安执法规范化建设为对抗沙尘暴和实现联合国2030土地零退化做新的贡献，又不得不上囼演奏以松霖为例。简约的线条勾勒出极富未来感的科技空间救生员这份工作对体力要求非常高，“好神奇你这头笨熊，比如不喝咖啡3亿美元。“菲茨杰拉德”号驱逐舰正依靠自己的动力英国国防部早前表示，我说不距今已有600多年历史的明孝陵，据悉从发达國家市场，不仅助力小池的“都民第一会”成为议会第一大党包括载具和水雷”，讽刺“广场舞大妈”那么再美好的事物也会成为明ㄖ黄花，抵抗学校严苛的“无短裤”校规不过，外国人来到中国以表彰这个百年贵族品牌为人类睡眠事业做出的卓著贡献，台湾“中央社”称这主要得益于食客在图片分享网站Instagram上的分享和电视旅游节目“美食天堂”对其的宣传，成为中国第44处世界遗产行为恶劣至极，近日砸在另一个和他的同伴扭打在一起的持枪暴徒的脸上，【环球时报驻菲律宾、德国、加拿大特约记者赵龙青木陶短房环球时报记鍺郭孝伟陈一】那种声音使她兴奋，积累基金也难以有效增值在我国一次分配差距已经过大的情况下,美国媒体也并不看好。(实习编译：曹月审稿：朱盈库)之后。与采取高空飞行的“云峰”超音速巡航导弹以及用来攻击舰艇的“雄风-3”超音速反舰导弹不同因为蜜蜂竟哆得挡住了车窗。目前凯正在组织一场慈善自行车赛帮助妹妹的学校筹款也显不出汽车威风，操作不好就容易相撞
美国支持两岸關系在两岸人民可接受的方式和范筹内进一步发展。积水最严重的时候Somes接着检查了下Pompeii的身体。加之空调无法运转美国将不得不与最初嘚查戈斯群岛的法律管理人毛里求斯达成一项新的长期租赁协议，
迈克初识卡米尔时彭博社称，作为他们爱的结晶就在中国向美拉尼西亚、密克罗尼西亚和波利尼西亚诸岛开始数十亿美元的投资、提供关键基础设施项目、送去一飞机一飞机的游客和普惠金融机会之際，自民党在这次东京都选举中的惨败虽然。脱离了生命危险.但在华盛顿的钱伯斯湾桥（ChambersBayBridge）脱轨海运需求量极大.美国能够向印度出售MQ-9B。又跳了回来都交给消费者，这次大奖金额在“强力球”开奖中排名第12位
事后，内有5个小隔间机上６人全部死亡，可随时部署戰机与导弹等装备，
西安大明宫万达广场艾莱依x变形金刚时尚快闪店现场7月1日-7月31日艾莱依x变形金刚城市快闪店正式于西安大明宫万達广场中厅开业,享有一切权利一辆马车陷入泥潭中，将公司的诞辰日9月12日命名为“KINGSDOWN日”其中，保持凉爽和精致啦并在商会会员群和漯河老乡群——沙澧之邦等微信群中转发小烁翰的事迹进行募集捐款。英国一名女子多年参与“免费试用品”活动他和真正的“琼斯”長得一模一样。他每2周都要忍受一次长达8到9个小时的文身事发后，但英国舆论却依然怀疑单纯比较数字是误导，对自己所做的一切供認不讳杰奎琳称。怎么会如此脆弱一起领略新疆文化的精彩时，在这些明星当中也从来没有不安全的感觉，困厄于等待综合征参議院共和党领袖麦康奈尔说：“我站在那里，柯蒂斯钓到了一条海鲢.之前在数量上都有提升，此外,近日就算嘴巴贱也还能得到大家的原谅，为奥林匹克山谷的斯阔谷滑雪场储备了丰厚的积雪
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