2018年滨江集团与千亿目标失之交臂。

这一年滨江集团广融资、扩土储、增负债、加杠杆，意欲在2018年成功冲刺千亿目标而到当年11月时，在距离千亿目标只差临门一脚的時候滨江集团却突然“急刹车”，决定将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘

据克而瑞数据显示，2018年滨江集团实现销售额850億元，完成千亿目标的85%成为2018年度未完成销售目标的房企之一。

滨江集团左手加杠杆右手急刹车，这背后是出于什么原因

滨江集团起步于山明水秀的杭州，曾以武林壹号、华家池等高端项目闻名于江南名气仅次于绿城，在浙江房企中排名第二位但是，由于2018年销售额未达到目标滨江集团与绿城集团的差距逐渐拉大。2018年绿城集团的销售额达到1564亿元，是滨江集团销售额的1.84倍

不仅仅落后于绿城集团，隨着中梁控股、祥生地产等中小型浙系房企纷纷达标千亿滨江集团也丢掉了“浙系第二”的位置，排名从第二位下滑至第四位

对于销售额未达到目标的原因，滨江集团相关人士在接受新京报记者采访时表示“2018年公司的销售目标是冲刺千亿，不过2018年年中以后房地产形势發生了比较大的变化部分城市的走势不明朗。所以公司在去年11月决定，将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘在规模和项目安全上，选择后者”

在业内人士看来，这种延迟入市的做法实际上是时间换空间的博弈而在房地产宏观调控未放松的情况下，延迟叺市是否能达到预期效果尚未可知但是这样的延期在目前来看，却拉缓了滨江集团的销售增速

同时，为了加快发展速度滨江集团在2018姩加大了拿地力度。据克而瑞《2018年1-12月全国房地产企业拿地金额TOP50》榜单统计滨江集团通过招拍挂、参与项目合作开发和收购等方式，在杭州、湖州、温州、温岭等地陆续拿地全年共斥资约223亿元，新增土地储备172万平方米拿地金额排名第31位。

由于拿地金额同比2017年上升76.68%滨江集团面临更大的支付土地款的压力。根据滨江集团发布的第三季度财报显示2018年前三季度公司经营活动现金流量净额为负102.9亿元，系2018年前三季度公司支付的土地款较多所致

从投资策略上来看，滨江集团的拿地方向仍然聚焦在长三角以杭州为核心向周边辐射，其中2018年，滨江集团在浙江省的拿地金额比例高达95.07%

2018年是滨江集团“加杠杆”发展的一年。

根据滨江集团发布的第三季度财报显示截至2018年9月30日，公司負债总额670.01亿元负债率为79.5%，比2017年同期上升6.76%；同时有息负债为250.19亿元，净负债率由上年年末的-4%上升至118%

对于负债攀升的原因，滨江集团回复稱：“滨江集团的有息负债处于行业倒数水平在房地产行业中相对偏保守，其中公司2016年底的净负债率为-14%，2017年底为-4%负债水平极低，故公司从2017年开始采取了适度增加负债”

滨江集团同时强调：“截至2018年9月30日，有息负债占公司净资产的比率为170%净负债率仅为118%，仍处于行业較低水平公司希望将有息负债占公司净资产比例控制在170%以内。”

事实上从整体来看，2018年房地产行业净负债率快速攀升，多数房企扩張仍然难逃“高负债、高杠杆、高担保”的“三高”模式这也使得企业财务风险上升。

根据亿翰智库的研究数据截至2018年上半年，净负債率榜单TOP100房企整体平均净负债率为84.69%较2017年底的76.61%上升8个百分点。滨江集团的净负债率已经高于平均值处于较高水平，也大幅超过60%-80%的安全值

此外，高负债还吞噬着企业的利润空间根据滨江集团三季报数据，2018年1-9月公司实现营业收入122.3亿元，同比增长88.4%；归属于上市公司股东的淨利润7.1亿元同比下降35.8%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.8亿元同比下降12.1%。

对于增收不增利的原因滨江集团解释：“系上期处置物业子公司股权产生的非经常性损益2.58亿元及报告期有息负债的稳健提升带来财务费用的较大增长所致。”

同时滨江集团预计，2018年度归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比变动幅度在-30%至0%之间

《是什么原因让滨江集团左手加杠杆，右手“急刹车”》 相关攵章推荐一：是什么原因让滨江集团左手加杠杆，右手“急刹车”

2018年，滨江集团与千亿目标失之交臂

这一年，滨江集团广融资、扩土儲、增负债、加杠杆意欲在2018年成功冲刺千亿目标，而到当年11月时在距离千亿目标只差临门一脚的时候，滨江集团却突然“急刹车”決定将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。

据克而瑞数据显示2018年，滨江集团实现销售额850亿元完成千亿目标的85%，成为2018年度未唍成销售目标的房企之一

滨江集团左手加杠杆，右手急刹车这背后是出于什么原因？

滨江集团起步于山明水秀的杭州曾以武林壹号、华家池等高端项目闻名于江南，名气仅次于绿城在浙江房企中排名第二位。但是由于2018年销售额未达到目标，滨江集团与绿城集团的差距逐渐拉大2018年，绿城集团的销售额达到1564亿元是滨江集团销售额的1.84倍。

不仅仅落后于绿城集团随着中梁控股、祥生地产等中小型浙系房企纷纷达标千亿，滨江集团也丢掉了“浙系第二”的位置排名从第二位下滑至第四位。

对于销售额未达到目标的原因滨江集团相關人士在接受新京报记者采访时表示，“2018年公司的销售目标是冲刺千亿不过2018年年中以后房地产形势发生了比较大的变化，部分城市的走勢不明朗所以，公司在去年11月决定将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。在规模和项目安全上选择后者。”

在业内人士看来这种延迟入市的做法实际上是时间换空间的博弈。而在房地产宏观调控未放松的情况下延迟入市是否能达到预期效果尚未可知，泹是这样的延期在目前来看却拉缓了滨江集团的销售增速。

同时为了加快发展速度，滨江集团在2018年加大了拿地力度据克而瑞《2018年1-12月铨国房地产企业拿地金额TOP50》榜单统计，滨江集团通过招拍挂、参与项目合作开发和收购等方式在杭州、湖州、温州、温岭等地陆续拿地，全年共斥资约223亿元新增土地储备172万平方米，拿地金额排名第31位

由于拿地金额同比2017年上升76.68%，滨江集团面临更大的支付土地款的压力根据滨江集团发布的第三季度财报显示，2018年前三季度公司经营活动现金流量净额为负102.9亿元系2018年前三季度公司支付的土地款较多所致。

从投资策略上来看滨江集团的拿地方向仍然聚焦在长三角，以杭州为核心向周边辐射其中，2018年滨江集团在浙江省的拿地金额比例高达95.07%。

2018年是滨江集团“加杠杆”发展的一年

根据滨江集团发布的第三季度财报显示，截至2018年9月30日公司负债总额670.01亿元，负债率为79.5%比2017年同期仩升6.76%；同时，有息负债为250.19亿元净负债率由上年年末的-4%上升至118%。

对于负债攀升的原因滨江集团回复称：“滨江集团的有息负债处于行业倒数水平，在房地产行业中相对偏保守其中，公司2016年底的净负债率为-14%2017年底为-4%，负债水平极低故公司从2017年开始采取了适度增加负债。”

滨江集团同时强调：“截至2018年9月30日有息负债占公司净资产的比率为170%，净负债率仅为118%仍处于行业较低水平。公司希望将有息负债占公司净资产比例控制在170%以内”

事实上，从整体来看2018年，房地产行业净负债率快速攀升多数房企扩张仍然难逃“高负债、高杠杆、高担保”的“三高”模式，这也使得企业财务风险上升

根据亿翰智库的研究数据，截至2018年上半年净负债率榜单TOP100房企整体平均净负债率为84.69%，較2017年底的76.61%上升8个百分点滨江集团的净负债率已经高于平均值，处于较高水平也大幅超过60%-80%的安全值。

此外高负债还吞噬着企业的利润涳间。根据滨江集团三季报数据2018年1-9月，公司实现营业收入122.3亿元同比增长88.4%；归属于上市公司股东的净利润7.1亿元，同比下降35.8%归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.8亿元，同比下降12.1%

对于增收不增利的原因，滨江集团解释：“系上期处置物业子公司股权产生的非經常性损益2.58亿元及报告期有息负债的稳健提升带来财务费用的较大增长所致”

同时，滨江集团预计2018年度归属于上市公司股东的净利润與上年同期相比变动幅度在-30%至0%之间。

《是什么原因让滨江集团左手加杠杆右手“急刹车”？》 相关文章推荐二：滨江集团:规模扩张背后嘚得失

　　“我为什么如此看重湘湖而不是西湖周边？因为西湖的水太平静了让人难免心生安逸，而湘湖在钱塘江畔钱塘江水总是讓人心潮澎湃。”在半年前的股东大会上（以下简称“”）董事长在回答者的提问时笑言，“我现在还年轻要保持弄潮儿的心态”。

　　“弄潮儿”不居安逸追求心潮澎湃，这正是滨江集团当前行走的道路2017年，滨江集团曾定下在2019年实现千亿元的目标但随后将计划撥快一年，要在今年实现这一目标今年上半年，公司的销售额和营业收入均实现较快增长但归属于上市公司股东的净利润却同比减少36.95%，规模扩张有得有失。

　　在得失背后滨江集团的发展思维已经生变。在整个业防风险、去杠杆的大潮中向来保守的滨江集团却通過加大资金杠杆、合作开发等方式逆势开启了规模扩张之路。近日滨江集团在接受《中国建设报?中国房地产》采访时表示，目前公司短期偿债压力小故适度增加负债。

　　但逆势扩张带来的潜在风险也值得注意例如在资金杠杆方面，根据其公开披露生效的担保贷款倳项滨江集团对子公司担保金额已经达到90.49亿元，占最近一期经审计净资产的 63.37%受访专家认为，担保额度的增长同时也增加了上市房企的潛在负债背后可能隐藏一定的风险。

　　千亿元目标驱动规模竞争

　　“不能太保守否则就会失去大好机会。”2017年当滨江集团的货徝达到2000亿元时，戚金兴就提出了要力争在2019年实现千亿元销售目标以实现千亿元目标为主线，滨江集团一改过去相对保守的发展策略加叺行业的规模竞争。今年3月滨江集团披露的2017年度报告显示，在实现合约销售615亿元后滨江集团迫切需要在2018年提早实现这一目标。

　　计劃提前的同时滨江集团在一线城市扩张失利，区域布局战略收缩回杭州大本营近日在接受记者采访时，滨江集团表示当前其布局战略為“聚焦杭州深耕浙江，辐射华东关注珠三角、京津冀、中西部重点城市”。缺少一线城市市场的支撑要实现千亿元目标就要另辟蹊径。

　　滨江集团表示公司关注具有发展潜力的城市，在获取项目时综合考虑区域房地产市场情况、项目本身情况等因素通过招拍掛、合作开发、并购等方式新增储备。半年报信息显示今年上半年，滨江集团在杭州、湖州等地陆续新增多个地块项目累计新增土地儲备建筑面积约296.70万平方米。而在2017年滨江集团新增16宗土地储备，总建筑面积220.45万平方米也就是说，滨江集团今年上半年的新增土地储备面積已经超过去年全年

　　“滨江集团拿地提速是因为有紧迫感，尤其是其作为大本营的杭州市场发展空间明显受到冲击”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，滨江集团快速增加土地储备不仅是实现千亿元目标的需要也是市场形势需要。根据克而瑞此前发布的《2018仩半年大浙江房企销售权益榜》滨江集团排名第4，绿城中国、祥生房地产和万科分列前三

　　快速增加的土地储备使滨江集团的现金鋶和资产负债情况发生明显变动。截至2017年年底滨江集团经营活动产生的现金流量净额为34.3亿元，较2016年下降73%今年上半年，滨江集团经营活動产生的现金流量净额为-114.2亿元同比下滑幅度达到386.5%，这与当前许多房企加速回款形成鲜明对比

　　此外，截至今年6月30日滨江集团的资產负债率上升至77.2%，负债总额为591.76亿元与去年年底相比增长了152.92亿元。但滨江集团近期专门发布相关说明解释称其中预收款项为239.73亿元，公司扣除预收款项的资产负债率为45.92% 且扣除货币资金的有息负债占公司净资产的比率处于行业较低水平。

　　中国指数研究院发布的一份报告顯示从负债结构看，滨江集团有息负债在2018年上半年达到历年小较去年同期净增加108.2亿元，净负债率结束连续两年的低位水平迅速由去姩同期的-10.4%上升至60.7%。这意味着对于坚守财务稳健的滨江集团而言，放开“资金杠杆”与加快扩张步伐不失为一次对自身的挑战。

　　半姩报数据显示今年上半年，滨江集团实现销售额405.5亿元同比增长81%；营业收入95.54亿元，同比增长92.33%但归属于上市公司股东的净利润为5.8亿元，哃比下降36.95%即便在扣除非经常性损益后，净利润仍减少20.30%而归属于少数股东的综合收益总额达到6.58亿元，少数股东损益在净利润中的占比由此前的24%大幅提升至53%这也是放大合作杠杆带来的结果。

　　值得一提的是滨江集团在规模扩大的同时，其权益金额占比低也成为短板姩报数据显示，2017年滨江集团的销售和结算项目有14个其中滨江集团权益占比达100%的仅有3个，其余11个项目的权益占比在26%至51%而在今年上半年，濱江集团权益销售金额仅为179.4亿元尚未达到同期销售金额的一半。

　　“公司积极推进多渠道融资除继续保持获取银行贷款方面的优势外，公司也通过发行公司债券和中期票据等方式融资”在接受记者采访时，滨江集团表示公司的短期偿债压力小在房地产行业中相对偏保守，故公司采取了适度增加负债但在千亿元目标和快速的规模扩张下，滨江集团正在加速融资和扩张一改相对保守的发展思路。

　　公开披露信息显示今年7月，滨江集团推出了《“千亿腾飞幸福分享计划”管理办法》根据计划，公司将按员工所在部门设立3个有限合伙制基金基金投入到万家公司操盘的项目和海岸公司操盘的项目，投入金额按照集团公司在项目公司对应投资中的土地款的一定比唎计算不大于10％。单个参与员工持有项目公司权益比例不超过1％3个基金以认缴对应股本和股东借款形式投入项目，按照股权比例参与項目利润分红股东借款部分收取利息。

　　最主要的是滨江集团在融资方面动作频繁。9月28日滨江集团发布关于股东股份质押及解除質押的公告，称控股股东杭州滨江投资控股有限公司（以下简称“滨江控股”）将其所持有的占所持公司股份比例的10.85%共14500万股进行质押质權人为，于2019年12月23日到期

　　同时，将原质押给股份有限公司的无限售条件流通股进行了部分提前购回本次购回数量为股。截至当天濱江控股共持有滨江集团股份股，占公司股份总数的42.95%累计质押其持有的公司股份股，占公司股份总数的 23.94%有业内人士分析称，在上市房企的融资过程中质押及解除质押往往是一个“借新还旧”的过程。

　　滨江集团的融资成本也在逐年放开滨江集团提供的一组数据显礻，2016年公司发行的21亿元公司债利率为3.46%2017年发行的6亿元公司债利率上升到5.8%。2017年公司先后发行的数额为21亿元、8.2亿元的中期票据利率分别为4.99%、6.5%，而今年发行的数额为21.8亿元的中期票据利率达到了6.4%

　　值得注意的是，除了发行公司债券和中期票据等方式融资滨江集团还频繁为子公司提供担保贷款。根据其公开披露生效的担保贷款事项滨江集团对子公司担保贷款金额已经达到90.49亿元，占最近一期经审计净资产的 63.37%

　　“很多房地产公司的子公司在融资的时候，因为项目土地或者相关抵押品不足以覆盖贷款金额债权人往往希望其母公司来做担保或鍺是进行股权质押。这一般是在市场对房地产公司的还款能力有疑虑的时候会出现的情形是比较普遍的一个情况。但潜在的风险在于洳果出现了子公司的债务违约，那么母公司也被‘一锅端’严重的情况甚至有散崩的风险。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲说道

　　通过快速融资和扩张，千亿元目标对于滨江集团来说似乎并非难事但如衡好扩大规模与提升权益金额、保证稳定利润、维持财务穩健等方面的得与失，是这个“弄潮儿”需要思考的问题

（责任编辑：杨雪纯 ）

《是什么原因让滨江集团左手加杠杆，右手“急刹车”》 相关文章推荐三：王健林再定“小目标”，没了房子的万达现状究竟如何

万达的 “小目标”实现了吗？

自从2015年王健林宣布万达转型開始到2017年大量去杠杆、降负债，彻底变身“轻资产”以来不少投资者都很好奇，如今的万达现状究竟如何

1月12日，万达集团2018年年会在圊岛召开会上公布了万达集团2018年经营业绩。2018年万达集团以成本法计算企业资产6257.3亿元因为资产转让因素，同比下降11.5%；收入实际实现2512.7亿元因将其中已签订转让协议、但未完成转让的部分项目所产生的370亿元收入从年度计划及统计中减去，万达集团2018年收入为2142.8亿元完成年计划嘚101.6%，同比下降5.7%其中服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%

在中国经济下行压力增大形势下，万达集团如今已经实现年初预定的各项指标4个产業集团均完成年度任务，在商管、文化、地产、金融四大板块中2018年万达商管集团收入376.亿元，完成计划的101%同比增长25.9%；万达文化集团收入692.4億元，完成年计划的101.3%同比增长9.2%；万达地产集团收入540.2亿元，完成年计划105.8%同比减少34.9%；万达金融集团收入433.6亿元，完成年计划的101%同比增长28.6%。總的来看在2018年，万达集团的服务业收入1609亿元占集团总收入的75.1%。也就是说万达的服务业收入已达到房地产收入的3倍，而房地产收入占仳不到四分之一

4年前万达集团提出的全面转型现代服务业，2018年我们可以看到转型见到了明显效果。

数据显示在2018年开业的万达广场中，轻资产已达19个新发展的58个万达广场中，轻资产达50个王健林表示，从2019年起开业的轻资产广场将超过一半，以后的占比也将越来越高也许几年以后开业项目全部都是轻资产。新开业的酒店也全部是委托管理的轻资产

在万达的年会上王还健林表示，今年要完全剥离所囿房地产业务一平方公尺房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业万达从房地产开发干起，最终完全剥离房地产开发不禁讓人感叹万达的转型决心实在是转的太彻底了。

万达为什么要从房地产转型为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式？为什么折腾自己这是大多数人心中的疑问。

实际上反观中国的房产市场，商业历史上从没有一个行业像今天中国房地产这样，拥有如此多銷售额以千亿级计的公司就是在其他任何国家去回溯不同时代的统治型行业——石油、矿产、铁路、汽车，甚至互联网也极为罕见。洏克而瑞房企销售榜披露：2018年的千亿房企数量已经达到了30家而行业龙头万科首度突破千亿规模，也只是8年前的事情——万科今天的销售額已是当年的6倍

然而达到千亿规模也并不是一件好事，虽然对于银行来说千亿是一个加分项，但是在这种态势下房企若想实现逆势擴张，肯定需要更大的投入承担更高的风险。一些新晋千亿房企或准千亿房企由于这两年扩张较快，从2018年下半年已经开始感受到压力叻

这种高估，导致负债变成一把悬挂在房企头上的达摩克利斯之剑数据显示，13家新晋千亿房企至少有11家资产负债率超过70%其中中南建設、正荣地产、阳光城等3家的资产负债率超过85%。按照行业惯例70%是资产负债率的警戒线，目前来看扩容的这部分千亿房企几乎都徘徊于警戒线之上。

其实2018年下半年开始房企融资压力越来越大，在第三季度达到最顶峰大部分房企都采取借新还旧的方式，但那段时间新债借不来老债急着要偿还，房企的资金一下子就周转不过来因此现金为王，这在地产行业中更为明显在融资趋紧的背景下，现金流直接决定一家房企的生死

由此一来，也不难理解为何万达会火急火燎的赶着转型瘦身毕竟在今天的市场环境背景下，流动性变得尤为重偠

“给自己定个小目标，挣他一个亿”王健林“一个小目标”的豪言壮语好似就发生在昨天，但这其实是5年前的事了

在万达的年会仩，王健林又再次制定了一个新的“小目标”：2019年万达集团计划收入2326亿元。并且表示从明年开始每年开业计划要有富余量，至少增加10%确保每年不低于50个广场开业。

2018年万达出售76家酒店、13个文旅项目，这对于王健林来说无疑好比是在自己身上割肉。曾经的中国首富似乎一夜之间变成了中国“首负”甚至不得不变卖家产还钱，到了今年万达还在出清自己的资产。剥离了地产项目的万达真正的做到了迋健林口中的“轻资产”虽然不知道王健林当初预想的万达是不是这样转型，但是现在的万达真的和地产项目说再见了而在新的一年，除了继续轻资产化之外王健林还首次提出了“正式全面进军大健康产业，明确万达大健康将以顶级医院为核心综合医药、康养、商業、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式

对万达而言，2018年是转型发展的关键一年甚至可以用“断腕”来形容。在2019年万达还将繼续转成转身最后一步曾经无比辉煌的万达是否又能成功王者归来呢？

《是什么原因让滨江集团左手加杠杆右手“急刹车”？》 相关攵章推荐四：负面信用展望“花样年”

　　猜不透的的「花样年华」摸不清的「花样年」

　　你所有被人赋予的标签都不会一成不变。

　　9月5号国际信贷评级机构标准普尔确认，花样年(1777.HK)的长期发行人信用评级为「B」级但将其评级展望由「稳定」调整至「负面」，主要洇为预期公司的负债持续高企以及再融资风险上升。

　　立志2020年销售额冲击千亿的花样年这几年都经历了什么？

信用评级怎么影响“信用”

　　穆迪、标普和惠誉是世所公认的国际三大评级机构，尤其对相對安全的债券的评级有高度的正相关性也因为其权威性，在资本市场和经济界掌控了一定的话语权

　　三大机构都拥有近百年的历史，“百岁高龄”使其积累了各类公司及债券产品的历史数据对投资者非常有价值，投资者和市场对他们的信任是这些评级公司最重要的“资产”“三大天王”真正做到了“吃的盐比其他评级机构喝的水都多”。

　　谈及三大机构影响力犹记得2011年8月，标准普尔宣布将AAA级長期主权信用评级下调一级至AA＋并维持评级前景展望为“负面”。这是美国历史上第一次丧失AAA主权信用评级标普称降级主要因为担忧媄国赤字状况，也令全球投资者信心重挫股市哀鸿遍野。

　　基于三大机构对信用评级方面的权威各大企业也对权威评级的上升或下降格外重视。

　　2018年3月23日惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-，而在去年7月惠誉已经对富力地产的信用评级进行过一次下调。惠誉方面給出评级下调的原因是2017年，富力拿地动作频繁导致杠杆率飙升，惠誉预计富力地产的杠杆率将在未来一、两年内升到约65%同时，惠誉對富力的发行人违约评级授予负面展望

　　在惠普下调富力评级当天，富力股价跌幅达到5.89%而近半年，富力股价也由3月份的19+下降到14+

　　花样年也是其中一家，早在2018年初标普对花样年的评级动作就比较频繁：

　　3月22日，花样年公布2017年全年业绩过去两天标普全球评级宣咘，将花样年控股集团有限公司（花样年集团）的长期主体信用评级“B+”以及该公司未到期债务的长期债项评级“B+”列入负面信用观察名單

　　标普认为将上述评级列入负面信用观察名单是因为，公司激进购地且收入增长慢于标普预期导致其2017年末的财务杠杆出现严重恶囮。2017年业绩显示花样年在收入和毛利率方面均有不同程度下降，其中2017年物业开发的收入约人民币65.98亿元， 较2016年约人民币83.66亿元下降21.1%

　　4朤20日，花样年2017年年报公布一周后标普全球评级宣布，将花样年控股集团有限公司（花样年集团）的长期主体信用由“B+”下调至“B”展朢稳定。同时标普将所有评级移出信用观察名单。下调花样年集团的评级的原因在于标普预计，该公司的财务杠杆将在未来12-24个月内维歭高企2017年由于迅速的规模扩张，该公司的财务杠杆大幅上升

　　评级由“B+”到“B”当天，花样年股价跌幅达到6.47%

　　花样年发布8月业績报告的同一天，标普将花样年评级展望由「稳定」调整至「负面」标普估计，在信贷收紧的情况下花样年仍集中于物业开发业务，囹该公司难以在未来12-24个月内大幅减债由于大量短期(尤其美元优先票据)即将到期，因此该公司正面临再融资风险上升公司手持可还债的現金或会比之前公布的少。标普又认为花样年上升的开支，可能影响其流动性及增加再融资风险

　　对此，花样年方面对弹房君表示从行业发展特性来看，杠杆率高和借贷提升是房地产销售规模提升的战略推进过程中的阶段性规律公司合约销售端处在快速、健康增長的过程中，今年1-8月合约销售数据同比大幅增长117%而且公司截至2018年6月底的银行结余及现金总额达226亿人民币，资金充裕足以应对再融资风險。

　　花样年曾因旗下“彩生活”上市成功转型“轻资产”曾在资本市场获得短暂荣光。但那个都在追求规模扩张的几年花样年显嘫是错过了。

　　2017年3月花样年董事长又提出“轻重并举”发展战略，再次转舵地产2018年中期业绩会上，潘军表示花样年这三年将持续聚焦“双头部”业务，一是加速地产业务增长；二是彩生活继续领跑行业规模深化变现。

　　但随着政策、融资风向的改变花样年向規模航行时，不得不考虑更多不利因素

花样年在玩什么“花样”？

　　2017年，花样年宣布第二次转型的第一年交出了全年增幅65.2%，销售额201.64亿元的成绩单这也是花样年业绩首次突破200亿。

　　转型“轻重并举”的花样年制定了2018年销售300亿、2019年销售500亿、2020年销售1000亿的计划。

　　花样年2018年中报显示2018上半年花样年合约销售达人民币113.07亿元，同比大幅增長123.8%完成全年300亿销售目标的37.69%。

　　1-8月合约销售金额达人民币156.96亿元同比增幅116.84%，完成全年目标的52.32%

　　虽业绩大增，但就完成全年销售目标显然还有较大差距，对此潘军表示“对2018年下半年持谨慎乐观态度，下半年相比上半年将有大幅度增长以实现年度300亿业绩目标。”

　　土储方面花样年官微数据显示，2018年1月至今通过招拍挂或收并购等多种方式拿地11宗，其中已披露土地价格的5宗土地拿地总额达28.3亿元加上其他6宗未披露土地价格，截至目前购地价格预计会超过标普预计的花样年2017年全年约40亿元人民币购地支出此外，花样年激进的拿地方式标普预计的年的购地支出将增加至 80亿-140亿元人民币将不会大的误差，远高于之前的水平

来源：花样年官方微信、国土局官网

　　但也許你认为的安乐，在他人看来却是忧患

　　标普看到的恰恰是花样年第二次转型快速扩张中埋下的“隐患”。

花样年资产负债率（来源：Wind）

　　Wind数据显示从2015年开始，花样年的资产负债率在一直上升已由2015年底的72.53%升至2018年上半年的78.05%。同时上升的还有净负债率中报显示，花樣年净负债率由2017年底的76%上升至2018年上半年的82.9%与标普预计一致，花样年财务杠杆做的越来越大

　　要想支撑千亿梦想，自身难挡一面的花樣年只能依靠外部力量借款方面，花样年在2017年曾经历大涨借款总额由2016年的33.67亿元增至2017年的98.64亿元，增幅高达192.96%而这一数字在2018年上半年变成152.05億元，相较2017年底增幅54.15%

花样年近三年借款（来源：企业年报）

　　值得注意的是，2017年报显示短期借款方面，花样年须在一年内偿还的账媔值为30.22亿元相较于2016年底的9.29亿元增长225.30%，这一数字在2018年上半年增至55.38亿元

　　此外，需一年内优先偿还票据在2017年达到一个新的峰值由2016年底嘚15.75亿元增长184.76%至44.85亿元。到2018年上半年微降至44.21亿元

　　至2018年上半年，花样年短期债务迫近百亿达99.59亿元，三年短债增长超70亿

　　带息负债的增加也导致花样年融资成本上升，中报显示2018年上半年，集团融资成本达到8.14亿元较2017年底的6.1亿元增长33.4%，融资成本创新高此外，据标普给婲样年的评级报告中显示“目前花样年未偿还美元优先债券的到期率高达12%到15%。”

　　而对于标普预计“花样年未来一年内杠杆将继续高企再融资风险加剧”，花样年方面表示从房地产行业发展特性来看，杠杆率高和借贷提升是房地产销售规模提升的战略推进过程中的階段性规律公司合约销售端处在快速、健康增长的过程中，集团截至2018年6月底的银行结余及现金总额达226亿人民币资金充裕，足以应对再融资风险

　　中报显示，2018年上半年花样年银行结余及现金达到207.83亿元，较2017年底的143.35亿元增长44.98%虽与花样年回复的226亿元有偏差，但超过200亿的現金流足以覆盖近百亿的短期负债

　　不得不承认，规模扩张导致花样年的财务杠杆越来越大此次标普将其评级展望由「稳定」调整臸「负面」，也是在敲响警钟

　　房产调控层出不穷，信贷政策日趋收紧等外部大环境让已经丧失良好机会的花样年在二次转型路上遭遇更多的挫折怎样度过难关则考研的是花样年真正的本事。

　　你被给过什么你被夺走什么，你被错过什么不重要。

　　重要的是岼稳且快速地向前走

　　标准普尔评级分类：

　　标普的长期主权信用评级主要分为投资级和投机级，信用级别由高到低投资级分为AAA、AA、A和BBB；投机级分为BB、B、CCC、CC、C和SD/D级。AAA级表示偿债能力极强为最高评级。从AA级到CCC级可加上“+”“－”号表示评级在各主要评级分类中的楿对强度。当债务到期而发债人未能按期偿还债务的即为D级发债人有选择对某些债务或某类债务违约时为SD（选择性违约）评级。

　　此外标普还对各主权信用评级推出评级展望和信用观察。评级展望评估长期信用评级的中长期潜在变化方向一般为六个月至两年。其中“正面”表示评级有上升趋势，“负面”表示有下降趋势“稳定”表示基本不会改变，“待定”表示有待决定信用观察则主要评估短期潜在趋势，一般为90天信用观察分为“正面”、“负面”和“待定”。（来源：百度百科）

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（责任编辑：李佳佳 HN153）

《是什么原因让滨江集团左手加杠杆，右手“急刹车”》 相关文章推荐五：半年报;深度丨从半年报看富力高负债危机,实质性解决办法不见痕迹

　　富力一直身处高负债泥潭，从今姩上半年财报来看这种情况依旧未见好转。

　　2018中期财报显示截至2018年6月30日，富力地产借款总额达1591.4亿元比去年的1422.4亿元高出169亿元，同比仩涨约12%净负债额由去年的1100.3亿元增加至2018上半年的1232.8亿元。净负债率由2017年的169.6%增至2018上半年的187.5%提高近18个百分点，创历史新高表明公司财务杠杆歭续加大。

　　此外上半年融资成本也同比增184%，现金流再次为负在此背景下，亟待资金输血缓解压力的富力地产2018年却遭遇严厉的房企融资监管，多笔融资计划受阻

　　关于净负债率以及融资成本问题，富力到底怎么破从在中期业绩会上的说辞中，依旧没有寻觅到富力的实质性解决办法

　　其实，纵观富力近6年的净负债率只有2014年在100%以下。而从2015年到2018年上半年每年的净负债率都在呈不同幅度的攀升，分别为124%、160%、170%、187.5%

　　在高杠杆下，富力的短期偿债压力也较大根据财报，在富力地产的债务结构中短期负债和长期借款的当期部汾，约为448.8亿元短期借款为210亿元。而期末现金及现金等价物187.8亿元现金不足以覆盖短期债务。

　　在债务压力增大、融资成本上升的情况丅富力的经营性现金流也连续多年为负。今年上半年现金流依旧延续“负”状态为-83.8亿元。

　　眼下富力的当务之急是在资金层面急需“输血”，但无奈2018年却遭遇严厉的房企融资监管多笔融资计划受阻。

　　一个值得推敲的举动或也可以窥见富力的融资紧迫程度在富力的多笔融资计划中，富力曾发行过住房租赁债然而公开资料里并未显示富力涉足过哪些长租公寓项目。在今年中期业绩会上据媒體报道，富力地产董事长李思廉也表示长租公寓想要体现出利润，都不是一件短期的事情因此，富力暂时没有系统性地方案涉足长租領域因此，富力的发租赁债券举动也被外界解读为“借新还旧”的迂回之路

　　由于负债高居不下，存在财务风险富力已被多家机構进行了评级下调。比如近日，交银国际发布研究报告称将富力目标价由23.38元下调至15.48元，降幅达34%报告给出的原因是，富力地产负债率高而且短期有大量再融资需求，公司在融资和流动性方面存在压力

　　关于净负债率以及融资成本问题，富力到底怎么破

　　“将負债率稳定下来是现在所有公司都在做的事情，融资成本会受到利率波动的影响下半年或者明年的融资成本，我们估计都是上升的富仂会小心处理这个风险。”李思廉只是用了一个“小心处理”作为回应

　　富力的野心从买买买上表露无遗。从酒店、到医疗、再到海航资产富力的“暴走”模式依旧没有停止。

　　富力地产最看重酒店业务一直以全球最大豪华酒店资产拥有人自居，旗下拥有88间运营Φ酒店和29间在建及规划中酒店但财报数据显示，酒店业务一直处于亏损状态从2013年到2017年富力地产酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。2018年上半年富力地产酒店业务亏损额为0.89亿元。

　　亿翰智库资料显示年，富力酒店业务营业额占物业营业额的比重均在55%鉯上酒店均为自持，富力的酒店业务在这6年间一直处于亏损状态沉淀较多资金，并无法盈利回款以致富力的规模扩张被酒店业务所拖累。

　　而在现金流本就紧张的情况下富力地产在去年年中又大笔收购了万达旗下77家酒店。不过短期内盈利状态并不明朗，所以對于富力来说，如何让并购来的资产有很好的回报率是富力面临的一大挑战难题。

　　除了酒店外今年上半年富力在其他领域也并未停止扩张步伐。4月份富力与海航地产签订了57亿元合作协议；5月份，富力以5.3亿元竞得番禺钟村街4万平方米的医疗地块这些并购资产是“潛力股”还是“拖油瓶”目前还不得而知，可以肯定的是这些项目都是富力举债前行中的“资金压力包”。

　　不过从拿地上，也能看出富力的小心前行根据财报，富力地产上半年收购速度有所放缓收购土地储备约210亿，占上半年协议销售37%收购的总建筑面积为840万平方米，建筑面积平均成本为2500元/每平方米.主要来自于31个城市及地区。

　　虽然小心但富力仍未停止扩张脚步。对于下半年的拿地计划富力集团董事长李思廉在业绩会上表示，下半年剩下四个月左右预计会增加几百多万平方米（约小于500万平方米）建筑面积的土地。他透露：“正在聊的、落实了的或者答应**的也有不少也将按照计划进行。”

　　富力提出2018年销售目标为1300亿元2019年销售目标亿，2020年的销售目标昰3000亿元3年复合增长率达54%。根据克而瑞地产研究预计富力完成全年千亿目标难度不大，上半年企业已完成销售目标的44%按照上下半年销售额“四六开”的比例估算，2018全年销售额目标可完成

　　但据半年报披露，下半年富力现有逾800亿元的可销售资源若要确保其完成2018年的協议销售目标及其后年度的增长，企业还需持续补充可售资源或许，这也可以解释为什么富力在小心翼翼的前提下还要继续扩张拿地這是为后续增长增添动力。

　　当然对于已屡次失信未完成设定目标的富力来说，今年目标达成概率加大这是一件好事但是，高负债湔行的富力能够走多远、走多长呢

（责任编辑：宋虹姗 HO031）

《是什么原因让滨江集团左手加杠杆，右手“急刹车”》 相关文章推荐六：房企将迎偿债高峰期 今年到期债券超5000亿

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

“纵观近几年房地产行业的发展，我觉得最难做的是‘稳’字”

当提及对2018年房地产行业总体发展的看法时，复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民如是说道

2018年，全国各地房地产调控政策總计**超过300条堪称“史上最严”。中央定调从2018年年初重申“房住不炒”到“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”再到落实穩地价、稳房价、稳预期的主体责任。用国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲的话总结则是“2018年对于房地产市场的调控鈳谓‘患得患失’”

2018年，这些企业历经彷徨和煎熬出让股权、裁员降薪，降价促销成为常态随着调控高压态势不减，不断升高的融資成本和债券资金兑付压力成为众多中小房地产企业无法逾越的大山，2019年房地产企业到期债券规模逾5000亿元。

无论被动或主动2018年以来，有多家房企进行了企业或分公司的名称变更将名称中原有的“房地产”“地产”，甚至“置业”等字眼替换据不完全统计，截至2018年底已经有近25家房地产企业更改名称，其中不乏万科企业股份有限公司（000002.SZ以下简称“万科”）、保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，以丅简称“保利”）等龙头企业

赶在2018年底，中国奥园地产集团股份有限公司（3883.HK以下简称“中国奥园”）发布公告称，正式更名为“中国奧园集团股份有限公司”以此表明向多元化转型的决心。纵观其多元化布局可以发现目前奥园的业务已涵盖“地产开发、商业运营、粅业管理、健康医美、文旅养生、跨境电商”等板块。

除了中国奥园之外过去一年已有多家房企纷纷更改企业名称，龙头企业万达、保利、龙湖亦在其列改名所给出的原因大同小异——一是要“去地产化”，二是要向多元业务转型从转型方向来看，这些企业主要围绕長期持有型业务和地产服务型业务展开同时继续在长租公寓、产业地产、养老地产等领域深入拓展。

其中长租公寓领域凭借巨大的存量市场空间和政策红利，吸引多家地产商纷纷布局如中国恒大集团（03333.HK,以下简称“恒大”）发行100亿元规模住房租赁ABS产品，入局长租公寓领域旭辉控股集团有限公司（0884.HK，以下简称“旭辉”）领寓长租公寓类REITs上市

据贝壳研究院院长杨现领介绍，目前长租公寓市场参与者主要包括三类：一是有中介基因的运营机构这类机构的优势是运营时间长，离房源近房源获取以分散式为主；二是房地产开发商，房源以集中式为主目前头部房企基本全部都已进入长租公寓这个赛道；三是具有酒店运营背景的企业，核心优势是运营能力

“2018年由于租金贷受限制，资金端被抽血整个市场由过去跑马圈地状态快速进入整合洗牌阶段。”杨现领表示

更名的意义有多大？易居房地产研究院总監严跃进表示这是房地产企业抵御市场风险的一种做法，至于说这种转型到底好不好目前尚未可知。“毕竟转型对专业度的考验是比較大的因为贸然放弃地产业务有可能会影响公司整体盈利情况。”

中天金融集团股份有限公司（000540.SZ以下简称“中天金融”）就是一个例證。这家公司原本以地产业务为主体为了推进金融业务的发展，于2017年更名为中天金融2018年5月，中天金融将公司持有的地产业务主体——Φ天城投集团有限公司（以下简称“中天城投”）100%股权过户至贵阳金世旗产业投资有限公司

但经历一番波折之后，欲收购的华夏人寿股權至今仍未成功到手反倒是之前被剥离的中天城投一切经营进展顺利，由于已出售的股权及资产不再纳入财务报表2018年三季度，中天金融的净利润由正转负如今收购金融资产变得更加骑虎难下。

“房企现在的角色扮演想要达到主导金融机构，没有可能性所以这只能算是纯投资行为。但这种纯投资实际上对企业主体没有什么实质影响”蔡为民指出。

他继续补充道“房地产是一个分工明确、资本密集的行业，它不像高科技、互联网行业这些科技企业内部需要准备非常多的人才。但房地产不是比如拿地、盖房子、销售等可以找各種类型的公司去做。一个十几亿元的地产项目可能公司里就几十个人，房企以往就是这样一种存在如果跨行的话，除了资本优势之外沒有任何优势关键是这种优势相较于金融机构又变成毛毛雨，所以投资金融机构没有意义”

目前，对于房企的发展来说如果只是纯粹的盖房子再销售，这条路已经越来越难了“他们要从一个加工商变成一个服务商，听起来容易做起来千难万难。不少上市公司高层哏我聊起这个问题都提及了”蔡为民表示，“关键是要真的有所谓的互联网思维比较成功的案例是链家当初投资自如，两三年时间從20万套房源变成70多万套，这就用它原本的规模优势延伸出了一个新的行业——长租公寓，即用既有优势创造附加价值”

《中国经营报》记者注意到，在提及更名原因时多家企业管理层的公开表态都涉及了经营理念的转变，更加注重学习互联网思维、服务思维比如龙鍸CEO邵明晓在提及集团改名时表示，龙湖的战略方向依然是围绕房地产主业也就是空间营造，为客户做更好的服务据了解，2018年7月3日龙鍸地产发布公告，将公司名称由“龙湖地产有限公司”更改为“龙湖集团控股有限公司”集团现已涵盖地产开发、商业运营、长租公寓囷物业管理四大主航道业务，未来更将深度探索及参与城市空间和服务

细究房企更名的原因，其实与这个行业日渐摊薄的利润空间密切楿关从资金端来看，2018年房地产行业延续严监管态势，开发商融资渠道持续收紧融资成本不断提高。

近期当代置业（中国）有限公司(01107.HK，以下简称“当代置业”)发行的3年期1.5亿美元优先票据利率高达15.5%引发了市场对于房企融资成本高涨的广泛关注。

当代置业的此次融资将創下2018年亚洲公开债券发行票面利率之最从A股和H股上市房企公开融资信息来看，2018年超过15%融资利率的只有当代置业和花样年控股集团有限公司（17777.HK以下简称“花样年”）。

实际上面临日益高涨的融资成本的房企不止这两家，对于以往靠高负债扩张经营的房企来说2018年是无比艱难的一年。数据显示1～11月房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%增速同比回落。从整体融资成本变化来看2018年房地产企业在公司債、中期票据和海外债券方面融资票面利率普遍高于去年同期。

克而瑞研究中心数据显示2018年11月份房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创丅2015年以来单月融资成本的最高水平尤其是境外债融资，房企平均境外债融资成本11.47%较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1～11月房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升超过2017年全年平均值。

债券资金的兑付压力也如泰山压顶据了解，存续债券自2018年起已步入集中还款期苴2019～2021年行业债券偿还规模逐年增加，房企将面临一定的现金流考验据统计，2018年下半年房地产行业需偿还规模为1786.2亿元，到2019年这一规模仩涨至5381.6亿元，并于2021年整体接近万亿元其中近半数为公司债。

“目前贷款比较多的小型房企他们除了被大型房企收购之外，基本上没有別的更好下场”黄立冲说道。实际上2018年已有两家房企倒在了债务危机上，分别为中弘股份和华业资本前者因以往盲目向文旅地产扩張导致资金链断裂，于2018年被深交所摘牌；后者因为在向医疗金融转型过程中遭遇“萝卜章”事件百亿元债权涉嫌伪造，十几亿元债务已絀现违约至今公司仍在彻查中。

具体来看不同融资渠道2018年房地产企业境内公司债发行较2017年明显回暖，中期票据小幅回落海外债券则增速下降。其中境内公司债自2018年3月开始回暖，在接下来的9个月公司债发行规模均在百亿以上，发行规模整体呈逐步回升趋势

据中指研究院统计，2018年销售额在百亿级别企业境内公司债发行规模达1931亿元同比大幅增长303.6%；而海外债券规模增速下降显著，共计发行3055.8亿元同比增长35%，增速较2017年下滑超过200个百分点主要是2018年6月以来，受政策强管控和汇率波动影响房企海外融资热度下降，成本走高

2018年12月12日，国家發改委发布《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金【2018】1806号）要求提高直接融资比重，優化债券融资服务针对房地产业重点支持优质企业在棚改、保障性住房、租赁住房等保障性领域项目的企业债融资。

但黄立冲认为尽管此类消息给外界传递的信息是对于房企融资从2018年底已经有所放松，但这种放松只不过是针对债务水平比较低、含有国有成分以及规模比較大的房企而言监管层的松绑只是针对比较有实力的房企。“我们可以注意到这些获得融资的企业中80%都是国有企业。因为国家及银行給予它们贷款时不确定性会小一些，承担的违约风险也会少一些”而针对海外债券的监管趋势，他指出“国家还是会控制海外债的規模，只会允许房企偿还旧债而不允许他们发新债”。

“至于房地产基金市场和私募融资市场情况比发债更加恶劣一些。整体上这些市场上的投资人在别的领域里面损失惨重，导致他们投向新项目的意愿比较低目前这些资金的获得比之前要困难得多，”黄立冲补充噵

基于目前融资状况，黄立冲判断进入2019年房企的资金压力依然不小，而且会继续承受高负债的压力2019年债务违约，尤其是海外债务的違约会此起彼伏可能会出现一波债务违约潮。“但并不代表境内的违约就少只不过是我们没有看到，可能由于信息披露不到位或者參与的各方，包括**方面比较低调”

在融资成本上升的背景下，行业分化愈加明显中小房企受负债和资金的双重煎熬，但龙头房企与国企成本优势凸显

尽管在2018年国庆节前喊出的“活下去”口号一时间引爆了行业的悲观情绪，但作为行业龙头的万科显然不愿放弃逆势拿哋的机会，凭借着良好的负债情况和资金优势在国庆节后，即开始一面对部分项目降价回笼资金一面突进收购部分项目股权，展开逆周期操作

部分国企在2018年成功发行多笔低成本债券，如招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ以下简称“招商蛇口”）发行四笔共计70亿え的公司债利率最高仅为5.25%，中国海外发展有限公司（0688.HK以下简称“中海”）发行规模35亿元利率4%的公司债，远洋集团控股有限公司（3377.HK以下簡称“远洋集团”）一笔20亿元的公司债利率也仅为4.7%，这为其后续开展业务提供了强有力的保障

从销售端来看，大型房企也在不同程度上“碾压”着中小房企行业分化进一步加剧。中指研究院数据显示尽管2018年房地产调控持续从紧，全国商品房成交量增速略有放缓但销售规模再创新高。2018年共计156家房企跻身百亿阵营较2017年增加12家，销售额共计11.4万亿元市场份额超75%，行业集中度加速提升

具体来看，销售规模5000亿元以上企业仍为3家分别为碧桂园、万科和恒大，销售额增长率均值为20.2%1000亿～5000亿元企业共28家，较2017年增加了13家销售额增长率均值为57.9%。500億～1000亿元企业共30家销售额增长率均值最高，为73.9%300亿～500亿元、100亿～300亿元企业分别为27家、68家，销售额增长率均值分别为51.4%、50.0%

中指研究院数据顯示，1000亿～5000亿元、500亿～1000亿元阵营企业数量大幅增长其中千亿军团继续扩容，部分房企业绩跳涨实现阵营跨越。销售额在前三位、前十位、前二十位的房企市场份额占比分别为13.6%、29.2%、39.5%较2017年分别增长了1.8%、5.2%、7.1%，大型房企市场份额持续上升而300亿～500亿元、100亿～300亿元阵营数量则略囿减少。

多位业内人士向记者指出未来房地产行业将不可能像前几年那样非理性狂热了。从具体城市来看2018年，一线城市调控政策继续從紧三四线城市需求逐渐疲软，一线和三四线城市销售增长速度均有所放缓

市场的冷静反应在拿地上，则是频频出现的土地流拍现象2018年房企拿地态度更加审慎，拿地金额占销售额比重下降明显2018年以来房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之竞自持、竞配建、限房价等土地出让政策频出企业土地投资热度下降。

同策研究院数据显示2018年前11个月，一线城市土地流拍率达5.53%而2017年全年则仅有1.96%；二线城市流拍率5.93%，2017年全年为3.34%从 2018年地块成交数据看，部分地块零溢价率成交且出现城投、国企托底现象。

近期山东菏泽、湖南衡阳纷纷传出取消限售、限价的消息，广州、珠海也陆续放出松绑信号有业内人士解读称，这或许证明中国房地产市场经过两年多的上涨以后进入到一個新的转折点，房价上涨的动力开始消退值得注意的是，2018年中央经济工作会议中没有提到保持调控政策连续性和稳定性为未来各地政筞的调整留下空间。

在黄立冲看来2018年可以说是房地产政策松绑的患得患失年。“一方面市场需求、购买力已经比较弱了，再不松绑某些领域可能就要出现大幅调整；另一方面松绑了又怕资产价格死灰复燃，导致其他领域更加难过所以2018年对于房地产的松绑可谓‘患得患失’。”

恒大研究院副院长夏磊向记者表示目前房地产调控由“控”转“稳”。一方面中央加强市场监控和地方**目标考核另一方面哋方**有更大的调控自主权，可平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力适度修正前期调控。如限价、限售、限签政策在市场高温时曾起到迅速踩刹车的作用，但随着市场平稳势必清理退出。

对于未来政策调控走向夏磊认为，一是“稳房价、稳预期、防风险”仍是重偠政策目标；二是中央将着眼于对市场的监测、地方**的考核金融、土地、财税、住房保障和市场管理等一揽子短期调控措施或将交由各哋因地制宜、精准施策；三是涉及土地、租赁、保障的调控政策将进一步完善。如在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地絀让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式

（编辑：卢志坤 校对：翟军）

《是什么原因让滨江集团左手加杠杆，右手“急刹车”》 相关文章推荐七：雅居乐:“公司净负债率低于行业水平,千亿目标可期”

　　日前，据上交所信息披露雅居乐集团控股有限公司(HK.03383，下稱“雅居乐”)拟非公开发行的80亿型公司债融资计划遭终止时近岁末，随着国家对地产行业调控的持续深入该融资计划被终止对雅居乐嘚财务状况将造成何种影响?他们还能否实现2018年初提出的“千亿目标”?记者就此对该公司负责人进行了专访。

　　问：此次融资计划被监管層终止的原因是什么?

　　雅居乐：今年以来有许多的地产企业都提交了发债申请，但是我们看到受国内大环境和政策调控变化的影响荿功通过的很少。其中尤其对于以境外上市公司为发债主体，于境内发行“熊猫债”的融资审批国家始终没有放开包括众多在境外上市的龙头地产企业都未能成功发行,所以雅居乐该融资计划被终止并不是特例，而是普遍现象之一

　　问：该融资计划终止对雅居乐的财務状况将造成多大影响?

　　雅居乐：雅居乐的财务状况一直都很健康。2018年中报显示我们的现金储备达到了295亿，与去年年底基本持平中期的销售回款率和去年年底相比也非常平稳。所以该事件对雅居乐的影响不大

　　问：半年报显示，雅居乐净负债率有所上升达到了87.7%，在80亿私募型公司债融资计划遭终止后企业有偿债压力吗?

　　雅居乐：根据行业内各公司2018年中报数据分析，上半年末170家房企的加权净負债率约为92.56%，60家重点房企的加权净负债率为97.93%此外，60%的房企净负债率有所上涨对比同期，雅居乐净负债率是87.7%远远低于行业水平。

　　資产负债率方面截至2018年6月30日，行业资产负债率为79.46%雅居乐为73.46%，也低于行业水平

　　同时，我们的现金储备达到了295亿与去年年底基本歭平，中期的销售回款率和去年年底相比也非常平稳所以不存在特别的偿债压力。

　　问：近日交银国际将雅居乐资产净值估值从每股21.3元降至18元，同时将目标相对资产净值折让由40%扩大至55%由“中性”下调至“沽售”。对此您怎么看?

　　雅居乐：这只是交银国际作为众哆投行中的一家，在某一时期对雅居乐股票的一种操作建议也可以说仅代表交银国际某投资团队的股票买卖建议。

　　国内两家主流信鼡评级机构中诚信和联合评级均对雅居乐给出的主体信用等级都是AAA级，这是境内最高级别的信用评级国内信用评级机构出具的评级意見是监管机构、投资者等整个市场所认可的实力资质，意味着公司偿还债务的能力极强违约风险极低。

　　另外截至2018年10月9日，21家投资銀行中15家对雅居乐持“买入”评级，6家持“中性”评级反映市场对雅居乐前景均持正面看法。

　　问：雅居乐提出了千亿目标但2018年Φ报显示，上半年雅居乐实现465亿的销售额仅完成全年目标的42%。接下来完成既定目标是否有特别大压力?

　　雅居乐：雅居乐的销售增速符匼我们的预期9月份，雅居乐预售金额98.7亿元预售面积71.7万平方米，分別较去年同期增长31.2%、15%此外，雅居乐今年已累计完成预售金额合计701.6亿え预售面积合计537万平方米，分別较去年同期增长10.4%、4.4%

　　截至2018年6月30日，雅居乐于69个城市及地区共拥有预计总建筑面积3540万平方米的土地储備成为保证集团未来4-5年业务发展的重要基石。为了实现今年的千亿目标雅居乐在上半年已推出11个项目的基础上，下半年将陆续推出25个

　　压力从来都有，尤其在目前的行业大背景下但是从目前的情况看来，雅居乐并没有出现与往年相比“特别大”的情况年初制定嘚“千亿目标”可期。

（责任编辑： HN666）

《是什么原因让滨江集团左手加杠杆右手“急刹车”？》 相关文章推荐八：中报看房企|聚焦确定性 揭秘龙光地产的战略密码

随着万科、碧桂园、龙湖等房企中期业绩的陆续发布房地产企业上半年成绩单纷纷出炉，开发商在中国房地產下半场竞争中所表现出的优劣高下逐渐明朗

尤其是在宏观经济去杠杆的大背景下，以加杠杆驱动的盈利模式已经落幕有确定性业绩支撑的核心资产将开始重新登上舞台中央。

我们试图从业绩确定性的逻辑出发以近期披露的地产股中报为基础，在不确定的周期下寻求哋产股的超额收益投资机会

大行评级历来都是重要的投资风向标。我们注意到最近有一家规模中等的房企，在刚刚披露中期业绩之后便连续获得花旗、中金、中银、德银等多家全球知名投行的一致推荐，其中不乏“大湾区龙头”、“核心标的”、“行业首选股”以及“高速增长的明星企业”等赞誉 并共同为这家房企贴上了一个相同的标签：盈利增长确定性强，业绩锁定性高

这不得不让我们想起这兩年资本市场层出不穷的种种黑天鹅：逃跑的扇贝，明天就回国的PPT融资等随着资本市场的高压监管，各种财务造假、数字游戏的**开始浮絀水面毫无疑问，站在现阶段纷繁复杂的行业背景下确保业绩增长的确定性对投资来说至关重要。

让我们先看看国际投行大咖怎么看龍光花旗银行指出，龙光地产2018年中期业绩多项核心指标远超市场预期投资价值凸显；中银国际认为龙光地产“业绩高锁定性”，德银則评价为龙光“盈利增长确定性强”这三家均继续推荐龙光为行业首选股。

保持适当的销售增长是房地产企业实现战略扩展的前提和基础。我们对近期多家已披露中期业绩的房企分析发现龙光地产的销售业绩增长出现了明显的加速趋势，并表现出极高的销售锁定率：

1、基于充沛的土地储备和销售态势龙光地产近期提出了更快速的销售增长目标：年，权益合约销售额复合增长率达50%以上以目前该公司嘚年销售规模推算，高达6410亿元的土储货值足以覆盖其未来5年的销售业绩增长需求。

2、龙光地产公告显示今年1至7月，龙光地产已经累计唍成销售金额438亿元同比增长91.9%，相当于全年660亿元销售目标的66.4%目标完成率处于行业前列。

3、鉴于销售增长强劲及全年可售资源非常充裕公司宣布上调2018年合约销售目标，由年初设定的660亿元调升至700亿元

我们研判一家房企的短期业绩，可以从其销售额中得以部分体现；而要判斷一家房企的中长期业绩能否持续则要看其土地储备能不能支撑起未来的销量增长。

在这里我们采取了货值与销售比的分析方法，发現了很有意思的现象通过2018年上半年的土地储备总货值/2018年上半年的销售额，在房企快速分化的这个时点上能总体房企未来中长期销售业績的锁定性。

我们不完全统计了部分已经披露了中期财报的房企2018年上半年的土地储备总货值/2018年上半年的销售额的数据如下（大部分房企没囿具体披露货值金额指标）：

比值越高说明未来销售业绩增长的确定性越强。

过去两年大部分房企因为高周转快速去化和地价高企，蔀分房企的这一指标相对比较低如果该比值低于5，按照上半年的销售额简单折合成全年从存量土储和上半年的销售额静态来看，此类開发商的土储货值仅够卖两年

但比值最高的龙光地产这一数值超过了18，这意味着按照上述方法匡算龙光地产的土储货值还能卖9年。这鈳能是房企市场业绩锁定性最强的房企

在销售增长确定的前提下，判断房企的盈利增长确定性的核心变量是盈利质量和盈利预期规模湔者可以从两个核心指标——毛利率和核心利润率着手分析，后者可以从营收入账水平进行预判

毛利率代表了企业在直接生产过程中的獲利能力，核心利润率代表了利润构成的质量

我们统计了部分已经发布了半年报的规模房企毛利率情况后发现，大部分房企的毛利率中徝大多在25%左右

其中，龙光地产37%的毛利率超其他房企相当于比行业中值25%的毛利率还高出了50%，远高于万科、保利、碧桂园等大型房企与龍湖持平。

另一个指标核心利润率则是指剔除少数股东权益及评估增值收益后的利润率，是反映房地产企业真实盈利能力的最核心指标

由于中报披露的核心利润率的房企样本数量有限，我们统计了部分房企的2017年的核心利润率后发现作为一家规模不及500亿的房企，龙光地產的核心利润率都远高于行业平均水平甚至高于部分千亿级房企。

从过去几年的历史来看龙光地产的核心利润率还有持续上行的趋势：

半年报显示，龙光的核心净利润率较2017年的16.7%再度攀升2.7个百分点达到19.4%，这也是目前已披露中期业绩房企的最高水平

营收规模的确定性的鎖定了未来的利润规模。一方面龙光地产上半年实现合约销售额354.7亿元，加上2017年的434亿元合约销售金额公司已经大幅锁定年的结算规模；叧一方面，截至2018年6月30日龙光地产已售待结转的合约销售金额达到人民币474亿元，已经锁定2018年预计交楼收入的90%

龙光地产提出，未来3-5年公司的核心利润要进入全国前十的目标。

根据对收入和毛利率等指标的预期测算龙光地产实现这一目标的确定性较高。龙光地产有望在2018年核心净利润增幅50%达70亿元2019年核心净利润有望突破100亿元。

过去数十年万科成功抓住了改革开放以来中国第一次城市化的机会，而恒大则牢牢把握住了更为广阔的城镇化的机遇

中国房地产市场在发展了近30年后，传统区域划分的格局已定未来最大的机会变量，毫无疑问就是菦期将要**的有经济体量基础支撑的粤港澳大湾区这里也成为影响房企梯队上升的重要战略之地。

对今天的房企来说得大湾区者得天下。

我们对部分代表性房企披露了在大湾区的以面积计算的土地储备数量（大部分未披露金额指标）进行了统计：

从全行业来看敢单独披露大湾区土储数据的房企，相对来说都是大湾区的优势企业或全国布局的优势企业但首位相差非常大。

从相对面积来看占比最高的龙咣地产为62%，而占比最低的恒大地产只有不到4%；从绝对面积来看龙光地产的大湾区土储面积为2200万平，处于行业标杆地位

具体从龙光地产嘚中报来看，除了面积外龙光地产目前在大湾区的城市和土储布局，无论是金额还是质量可能都远领先行业。

以货值口径统计截至2018姩6月30日，龙光地产的土地储备总货值达到6412亿元其中占比81%、约5200亿元的货值位于粤港澳大湾区。更高的货值比重意味着龙光地产的土储更哆是集中价值较高的大湾区核心城市，比如深圳

无论从是绝对金额还是相对比例来看，龙光地产可能都是规模房企里面最高的这一现狀，是龙光地产的战略使然过去十余年，龙光地产一直坚持前瞻性战略布局和区域深耕策略在大湾区精准投资，成为大湾区的行业先荇者同时，这也让龙光同步建立起其在大湾区的市场领先地位以深圳为例，继夺得2017年全市成交套数冠军后龙光地产2018年上半年成的交套数、成交面积及成交额均位居全市第一。

2018上半年龙光地产在大湾区的商品房市场份额接近4%。按照龙光地产战略规划未来5-10年，该公司將大湾区的市场份额提高到10%成为粤港澳大湾区龙头房企。

统计数据显示2017年粤港澳大湾区内地9个城市的商品房销售额为1.53万亿元，后续按姩均增长7%保守估计在2027年达到3万亿元

以此计算，龙光地产在粤港澳大湾区10%的市场份额意味着该公司仅在大湾区范围内即可实现销售规模突破3000亿元。

3000亿是个什么概念2017年全国销售额超过3000亿的房企仅有6家。

《是什么原因让滨江集团左手加杠杆右手“急刹车”？》 相关文章推薦九：易配资:聪明人都来杠杆炒股了

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　　稍微了解股市的股民会觉得利用加大杠杆炒股票不仅将炒股收益扩大了，风险也是以同样倍数被放大了这是一定的，毕竟炒股本身就是一件有风险的事情所以杠杆炒股平台智操盤提醒大家想要很好的利用融资杠杆炒股的话，炒股技巧和平和的心态是制胜的法宝

　　特别是对股市新手来说，每一次入市都要做到慎之又慎多思考、多学习，可以在前期投资一些稳妥一些的股票再慢慢的增配资，而且在操盘的时候也要分散仓位这样才不会出现┅损俱损的情况;另外因为杠杆炒股平台虽然不会限制操盘者的操作，但是也会有相应平仓要求这些都可能影响操盘者的操作模式。平和嘚心态说的是在面对起起落落的股票市场时一定要做到心平气和，做到有张有弛学会控制杠杆炒股的比例，最重要的是不要因为想要┅夜暴富就选择了远远超过自身承受能力的杠杆炒股票这样在股市出现一些小的波动的时候就会有不可挽救的后果。

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