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时间:2017-01-20 05:56
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击鼓传花游戏规则
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当前楼市正在上演击鼓传花的危险游戏
资产泡沫化:房地产业繁荣景气的海市蜃楼
2009年第二季度以来,在我国经济刚刚触底回升,实体经济仍然低迷的情形下,楼市却演绎了一段井喷行情。一时间,地王频频亮相,楼价连创新高,居民疯狂抢购……据发改委最新披露的统计数据,中国70个大中城市房价环比已经连涨五个月,接近楼市火爆时的07年数字。此番楼市扶摇直上,并不是刚需的集中释放,而是流动性泛滥造成的扭曲性上扬。这一切并非楼市繁荣景气的象征,相反却意味着一轮危险的赌博正在上演。
正因如此,资产泡沫化近期成了人们热议的话题,也成了政府的一块心病。所谓资产泡沫化,是指某种资产的市场价格水平相对于理论价格的非平稳性向上偏移的过程,是由于不符合经济现实的买卖行为导致的资产价格高估。目前,许多政府官员、知名学者和业内人士一致认为,中国楼市出现了严重泡沫。
国务院发展研究中心宏观部研究室主任李建伟在接受《华夏时报》记者专访时表示,房价的非理性上涨和市场的投机炒作已经使房地产泡沫化日益严重,房价收入比和投资所占的比重过高,也是泡沫化的表现之一。控制资本过度集中、将房价进行适当回调、防止泡沫迅速恶化和破裂应该成为当前政策的主导方向。
中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海强调,判断房地产是否出现泡沫,有一个指标:房价中地价所占的比例。如果地价占房价的90以上,就可以认定出现泡沫。现在,商品房的建造价格连售价的十分之一都不到,这是极度的暴利,也是极度的泡沫。
中国社科院专家齐建国认为,一个三口之家一年的总收入如果能够买得起10平方米的房子,那么这样一个房价是基本合适的。反之,则表明出现了泡沫。
SOHO中国董事长潘石屹认为,2009年在市场恢复过程中,开发商拼命去拿地,出现了比2007年更疯狂的泡沫。
既然中国楼市已出现了严重泡沫,为什么还有那么多的开发商仍以飞蛾扑火的勇气去疯狂抢地呢?难道他们不怕在“击鼓传花”的危险游戏中接到最后一棒?原因很简单,开发商也在赌,赌地方政府与房地产行业的利益捆绑,赌国家不会放任楼市的风险向金融系统传导。于是乎,赌盘越做越大,赌注越下越多,多方合力营造出楼市繁荣景气的美丽幻影。
需要指出的是,2009年中国楼市的火爆是流动性泛滥制造的虚假繁荣,脱离实体经济的资产价格非理性上涨是不可持续的,去泡沫化正在成为政府的政策选择,楼市价格的理性回归即将启开大幕。
一、流动性泛滥制造了楼市的虚假繁荣 最近,在南京举办的“复苏跨越2009中国房地产走势”高峰论坛上,任志强和董藩等人宣称“下半年商品房将严重供不应求”、“房价将暴涨”,他们把楼价节节攀升归结为供求关系。对此,笔者不敢苟同。我认为,需求是可以刺激也可以抑制的。去年10月之后,楼市骤然趋冷,不是需求一夜之间消失了,而是由于政府施行二套房贷政策,导致流动性的突然紧缩抑制了需求,使得牛气冲天的楼市应声而落。因此,楼市当前出现井喷行情的最根本原因不在于供求关系,在于流动性的泛滥。据国家统计局最新统计资料,2009年上半年我国信贷增量高达7.37万亿元,而年全年的信贷增量分别为3.6万亿元和4.9万亿元。这意味着,仅2009年上半年的信贷增量就接近前两年的总和。国务院发展研究中心宏观部副部长魏加宁表示,今年以来信贷投放增长速度过快、贷款结构不合理,调研发现大约50%的资金流向了股市、房地产、票据市场。目前,楼市的非理性快速上扬,正是流动性泛滥所致。
二、脱离实体经济的资产价格非理性上涨是不可持续的 目前,实体经济发展形势仍不容乐观。6月份的CPI(消费者价格指数)比上年同期下降1.7%,连续第5个月下降;而PPI(工业品出厂价格指数)下降了7.8%,连续第7个月下降。这说明总体需求仍然低迷,产能过剩的问题也没有根本好转。从工业来看,月,全国规模以上工业企业仅仅实现利润8502亿元,同比下降22.9%,其中,国有及国有控股企业实现利润2467亿元,下降幅度达到惊人的41.5%。就业状况也相当严峻。二季度外出务工的农民只增加了2.6%,其中增加的大部分是西部地区的,东部地区只增加了百分之一点几。从经济基本面来看,没有实体经济支撑的房地产虚高是难以维持的。正如中国社科院专家曹建海所言:由于中国经济难以快速转型,再加上国内收入差距过大导致需求疲软,房价作为先行指标必将回落下行。
三、没有经历真正调整的房地产,有可能成为中国经济未来的一颗地雷 最近,摩根士丹利经济学家罗奇撰文《我开始担心中国经济》,他担心的是中国经济结构调整。说实话,房地产本轮的复苏,已经让结构调整和经济转型提前流产。在政策放弃了结构调整的努力,将资源大量地向房地产倾斜的时候,房地产对中国经济的杀伤力和对其他产业的“虹吸效应”开始凸现:一是由于房地产价格与居民收入的严重背离,购买房地产的乘数效应使得居民的消费能力几何指数下跌,其他产业因消费能力不足而萎缩;二是大量的信贷资金流向房地产,导致流向其他产业的金融资源不足,对其他产业的复苏造成了很大的挤出效应。
四、楼市已成为国际热钱的抛弃对象 据监测,今年上半年国际上约有1150亿美元的热钱,通过多种途经流入中国。广东省社科院热钱研究监测专家黎友焕指出:我们发现从四月份起国际热钱就表现出非常活跃的状态,加大流进。到六月上旬已经出现净流入状态。这一波热钱进来主要是流向了股市,实际上从6月份开始房地产就成了国际热钱的抛弃对象,所以我们预计房地产很快会出现一波调整。
五、楼市的虚假繁荣掩盖了房地产业自身的窘困 一是房地产市场面临去库存化重任。著名国际地产顾问机构戴德梁行的一份研究报告称,1998年至2008年10年间,中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米,截至2008年底,开发量仅为19.4亿平方米,约12亿平方米土地滞压在开发商手中,巨量的土地“库存”导致当前土地市场不会持续活跃。二是部分城市房屋空置率超出了10%的国际警戒线;三是有的城市房屋租金回报率低于银行定期存款利率。美联物业的一份报告显示,当前深圳二手房租金回报率已经下跌到3.5%,低于银行5年期定期存款利率。而当租金回报率低于存款利率时,实际投资回报率就已为负值,也就是说,目前深圳的二手住宅投资价值正在逐步丧失。
综上所述, 楼市的调整,价格的理性回归,已如箭在弦上。可以预计,今年年底,共和国平稳度过60大庆,保八任务胜利完成之时,就是楼市调整的开始。当然,如果楼市像目前这样持续疯涨的话,有可能导致调控政策的提前出台。
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