提示：点击标题下方“中城联盟”一键关注，欢迎订阅9月9日-16日，中城联盟总裁联席会海外考察团对俄罗斯进行了为期8天的商务考察。此次中城联盟首次受邀访问俄罗斯，由总裁联席会主任委员、旭辉集团CEO林峰先生带队，联盟企业家和高管们重点考察了俄罗斯建筑和房地产市场，对当地房地产发展、外商投资、住宅技术、环保材料、历史建筑保护等方面进行了充分了解。9月10日上午，考察团与俄罗斯联邦议员、克里米亚政府首脑顾问、Stroy Empier建筑集团总裁Stolpovskih Victor先生在Metropol大都会酒店谈判大厅进行了亲切会面。会谈始终在友好的气氛中进行，双方详尽介绍了彼此的社会、经济、政治和投资情况，对彼此感兴趣的话题进行了充分交流和沟通。VICTOR先生对代表团的到来表示热烈的欢迎，随着中俄两国伙伴关系的全面升级和经济技术合作的深入发展，俄罗斯期盼中国房地产企业来俄投资，中国在建筑技术、规划设计、施工管理等领域的领先能力正是俄罗斯同行缺乏和需要的。双方亲切会谈双方亲切会谈中城联盟秘书长李洁向俄方介绍中城联盟及考察团成员 （Stolpovskih Victor先生是一位实业家议员，对俄罗斯房地产市场拥有非常高的发言权。他所管理的Stroy Empier建筑集团是俄罗斯极具影响力的企业，除了开发和建设过很多项目之外，该公司曾负责过很多俄罗斯历史标志性建筑的翻修工程，比如：克里姆林宫、总统宅邸等等。）中城联盟总裁联席会主任 旭辉集团CEO 林峰先生向Victor先生赠送中国特色礼品Metropol大都会酒店历史悠久，是当年毛泽东访苏期间下榻的唯一酒店，毛泽东曾与斯大林在谈判大厅进行了亲切会谈。 9月10日下午，考察团参观了莫斯科大学新闻学院，并体验了一场专题课程。大家与莫斯科大学新闻学院教授、博导Zaice先生，国际关系专家、莫斯科大学新闻学院教授Ivanov Natalian女士，俄国企业家联盟副总裁Lafeimuruoke先生面对面，听取了三位专家对俄罗斯社会、政治和经济的全面剖析。企业家们各自就感兴趣的话题，向专家们提问咨询，通过此次课程，又加深了对俄罗斯的了解。Ivanov Natalian教授讲授俄罗斯经济形势考察团与Zaice教授、 Natalian教授、Lafeimuruoke先生合影留念中城联盟总裁联席会主任 旭辉集团CEO 林峰先生向Zaice教授赠送中国特色礼品课程结束后，考察团参观了当地代表性住宅项目：Dominion。参观项目9月11日，考察团一行参观了莫斯科最大的建筑商公司EvroStroy，并与该司高管们进行了座谈。EvroStroy公司拥有近2000名员工，在莫斯科、圣彼得堡及俄罗斯各地都有项目，尤其在住宅、仓储、商业综合体的开发建设上经验丰富、成绩斐然。双方就俄罗斯房地产开发的政策、建筑新技术、材料新动向等领域进行了充分交流。
中城联盟总裁联席会海外考察是中城联盟的传统活动，中城联盟力图搭建国际交流平台，组织企业家们走进不同国家和地区，用国际视野了解、观察当地社会、经济、文化，帮助联盟成员企业开拓国际市场发展空间奠定基础。
中城联盟(cura1999)　
　文章为作者独立观点，不代表微头条立场
的最新文章
本文为周鸿祎为管理大师费洛迪先生《合伙人》一书所做序言，讲述了他眼中什么是优秀的合伙人。枪炮与玫瑰、爱与哀愁、传统与创新、古老与尖端科技……七天，初识以色列。周末第一天，咱不光说地产，也聊聊地产业里舌尖上的极致感动。前方一大波美食，你准备好了吗？每一次选举都牵动着联盟内外人的心，是否民主、公平、公正？答案早已在王石的文章中蓦然彰显。作为最成功的连续创业者和技术创业家，伊隆o马斯克首次公开企业创新的秘密。蓝光“互联网+”项目落地，其“互联网+”战略初见端倪。让我们走进“互联网+”，联通你我。“营改增”倒计时！房企全面行动起来——一起赴约中城联盟“营改增”专场研讨会。打造生态圈，联手再抱团。联盟联合的力量在扬州再度演绎。聚焦扬州，共商联合发展新举措。乱世出英豪，分化见真章——剑指西湖，80位中国房地产营销盟主约您论道，你来不来？守护绿色，创新生态，一起走进当代置业2015年度业绩发布会。当可持续发展愈加占据地产未来的大头，让我们一起来看朗诗如何保卫绿色地产的堡垒。简单明了！切中要害！世联行直捣黄龙为你解读1-2月份中国房地产开发和销售大数据。看不懂现在的房地产市场？11位中国最有话语权的房地产企业家带你冷静看房市。地产界的思想家陈劲松又放大招了！对于中国经济现状问题，他给出了精彩的答案。当许多人还沉浸在节日的氛围中，高效的中城联盟成员企业已经出发了……资金在波动，地价在上升，风险在增加，找到一个直接的投资者能够共担风险。企业成功怎么这么难？首先一个企业的成功跟人一样，有它成功的DNA；其次一个企业的成功更在于一个好的领袖。地产的未来会发生什么？熊晓鸽认为最重要的一点是要有一些跨界的思维，做一些跨界的整合。冯仑的演讲主题是“中国房地产的立体未来”。他的强大是，这么正经的标题，也能扯到女人身上。2016中城联盟总裁联系会北京召开，高冷萌的总裁们又聚到了一起，聊得全是行业最热的话题。首届中城联盟论坛，王石以“不忘初心”解读房地产行业、中城联盟以及万科的过往与未来。大咖云集，脱口秀句句干货，对话亮点多多，一个概念喷薄而出：中国房地产3.0时代来临。这可能是史上最长的微信了。没办法，中国最有话语权的房地产大咖都聚在一起了，谁的话都割舍不下。任志强面对记者，用他“怒放并理性”的风格，12句话说透中国房地产。2小时专访中胡葆森强调大学中庸的一句话即“知止而后有定”，他的“止”——就是河南。1月7日，北京，中国房地产开年大聚，就在首届中城联盟论坛。2小时专访中胡葆森强调大学中庸的一句话即“知止而后有定”，他的“止”——就是河南。相信王石丰盛人生的理念和追求，也是我们中城联盟企业家的事业目标和人生奋斗方向。对于地产开发商来说，尾盘销售的好坏决定了利润的多少。一场史上高颜值地产圈大咖云集的脱口秀，要颜值有颜值，要内涵有内涵…我们过去做的，在过去有可能是对的，放在现在，是不是还是对的，我觉得到了该考虑这些问题的时候了。中城联盟16年首次开放的内部聚会——首届中城联盟论坛，70位房地产大咖及跨界领袖在北京等你。左晖有着与链家的市场份额非常不匹配的低调。他说，从来不敢把自己放在一个“还不错”的状态。15年拿下16城，80个项目各个精工细作。作为一家上市房企，旭辉集团一直在长跑。而在业内，大家更愿意称其为“黑马”——无论房地产形势如何波澜起伏，他始终以高速的姿态前行。旭辉集团董事长林中坦言，旭辉所有创新事业部，都是奔着未来要上市去做的。10年后，中国的房地产究竟会是怎样一番景象？世联行董事长陈劲松给出了自己的答案——全是世界级。这不是一封普通的来信，这是一个六零后企业家对行业、对自身的思考，这更是一群包括五零后、六零后、七零后在内的、有家国情怀的企业家群体的心灵告白。中城联盟成立16年来首度敞开大门，一场只有房地产行业领袖的聚会，等你来。冯仑说：“中国中心我扛了14年，立体城市也不会是我的谎言。”提示：点击标题下方“中城联盟”一键关注，欢迎订阅
12月2日，在深圳市援疆前方指挥部和当地政府的支持下，近年来，产业转型的要求迫在眉睫，“互联网+”成为无论政府还是各个行业都极为重视的热词。而在刚刚过去的双十一购提示：点击标题下方“中城联盟”一键关注，欢迎订阅花样年控股集团有限公司公布，受益于内地房地产市场成交持续升温提示：点击标题下方“中城联盟”一键关注，欢迎订阅12月2日，根据深圳市土地房产交易中心资料显示，启迪协信科技cura1999联盟信息发布热门文章最新文章cura1999联盟信息发布专访漆洪波：我心目中的地产好公司|漆洪波|新地集团|中城联盟主席_新浪财经_新浪网
&&& &&正文
专访漆洪波：我心目中的地产好公司
中城联盟两任主席交接大印，中间为新任轮值主席漆洪波、左为副主席陈俊。(图片来源：新浪乐居)
　　新浪乐居深度报道记者 张杰 董文艳/文
　　“王石曾开玩笑说我胸无大志，不够进取”，但是，新地集团董事长漆洪波的回答是，“不能大家都当英雄，英雄也需要一些人在他旁边鼓掌。我就是鼓掌的人。”去年4月，漆洪波高票当选，成为中城联盟的第七届轮值主席。
　　漆洪波的回答与他对待生意的理念完全吻合。在新浪乐居的专访中，他讲述了自己心目中的“地产好公司”标准，新地集团的烂尾楼生意经，以及在他任内中城联盟的工作重点。
　　成立于1999年的中城联盟被称为地产界的好公司俱乐部，它为行业发声，但是，它更愿意从价值观共同体变为利益共同体。漆洪波认为，中城联盟正在推进的联盟联合采购平台，即将展开的会员资源整合，以及管理资产过70亿元的中城投资基金就是这一进程的重要组成部分。
　　在定义好公司时，他批评了外界把上市公司作为范本的惯例。“就算我们能上市也不会上市。因为现在我做的是自己纬度里的事，上市后得做市场纬度里的事，市场会指导你。可市场是神经病，它经常变。”他说。在新浪乐居的专访中，他讲述了一个企业家角度的生意之道。
　　作为新地集团的掌舵者，他躲开了过往十年住宅岁月的诱惑，而把注意力集中在商业地产上，专注于从烂尾楼的再开发中获益。“外人以为，做这种生意需要诸多背景与关系，但是，并不是这样”，他说，“我只关注交易对手是谁。做项目宁愿错过十次，也不被套牢一次。”他更进一步称，别人喜欢做收益确定的事情，我只做成本确定的事。
　　面对如今房价上涨，房地产调控加码的潜在危险，他亦呼吁：“我们要有政治敏感，要稳一稳，沉一沉。”
　　新浪乐居：在人们的印象中，2006年的中城联盟相对较高调，常代表行业对宏观政策发表看法。最近这几年则显得务实、沉寂一些。从联盟工作重心来讲，发生了什么样的变化？
　　漆洪波：这很正常。这些年地产商的整体形象不好了，政府调控后，老百姓对房价不满，把它归咎于房地产商黑心。这让我们觉得在外面说一些话未必有效果，甚至可能是负面效果，所以没什么意义。
　　中城联盟是王石、胡葆森、冯仑他们发起，早期代表行业的群体利益发声，会员企业间交流经验，同时他们也在寻找和摸索，怎么能把这些有个性的成功人士凝聚在一起。这是一个联盟成员从形成到壮大的过程。现在有61家会员企业，很多人想加入进来，在里面的人不愿意出去。人多以后大家交往就不像以前那么密切、轻松了，很难有基于了解的信任感，特别是像冯仑、胡葆森这样的大佬们感觉更强烈，会觉得是不是应该把脚步放慢，不再拉那么多人进来。所以我们的重点就发生一些变化，现在发展新成员的动力基本很小，变成怎样能够更大发挥联盟的效应了。
　　新浪乐居：你去年4月获任新的中城联盟轮值主席，两年后述职时，你希望哪些方面能成为工作亮点？
　　漆洪波：我做轮值主席，没想要有什么亮点，因为我跟前面几任主席不同，他们都是创始人，个人影响非常大。我得理解和尊重王石、冯仑他们对联盟的梦想和愿景，沿着既定的道路往前走。我会把已确认下来的事做得更深化、扎实，希望能够更加促进联盟成员之间实质性的交流和合作。今年我们会有一个工作重点，比联合采购更深入，61家联盟企业各有不同的资源禀赋，有一些鸡肋但又必须要有的资源，如会所、酒店与高尔夫球场等，要做会员企业之间的资源整合，真正让会员企业收获好处。
　　新浪乐居：关于联合采购，联盟内每个企业模式都不同，具体执行起来是否有难度？你觉得联合采购的改善空间还有哪些？
　　漆洪波：联合采购最初有30多家企业参与，因为规模大，使买主增加了跟供应商谈判的砝码，也得到了更优惠的价格和更被重视的服务。但它的执行难度在于这是一个搭便车的事，往往贡献者出力，别人搭便车。此外，具体操作的执行层面会觉得受制约，寻租的空间更少。
　　而这次做成得益于两件事，一是由于部分企业老板决心比此前更坚定。二是这次牵头的人执行更有力，提出了合理的规则，叫“有人受益，无人受损”，使参与者没有理由拒绝。联合采购施行后采购成本有大幅度的降低，总体采购价格平均降了10%-15%左右，还有部分企业在个别采购门类中降了30%。
　　新浪乐居：冯仑在前不久提到，中城投资是国内最大、盈利情况最好的房地产专业基金。据你了解，是这样么？
　　漆洪波：它的数据来源准确与否，我无法定论。但中城投资历时十年，这十年间没有一笔坏账。去年年底资产管理的规模是70个亿，都投出去了，对象就是61家会员企业，已投进去50多家。联盟成立13年以来，房地产发生这么多事，有很多企业死了，有很多企业因为不恰当的政商关系，受到很大的牵连。但我们这61家都没有类似的事，我们总结有两个原因，第一，确实是好人好公司的集合，第二，也是王石、冯仑他们说的叫学先进，傍大款，走正道，价值观导向，大家在一起知道哪些是应该做，哪些不该做。
　　新浪乐居：最近中城基金是不是又有扩容，目标是什么？
　　漆洪波：之前受到政策限制，会员最多50家。我们刚改制结束，可以再增加会员的数量。他们希望今年年底能做到100个亿，从70亿做到100亿，这样就有希望能够成为保险公司合格的机构投资者，可以帮他们理财。
　　新浪乐居：冯仑曾经说中城联盟是一个好公司的俱乐部。每一次采访中城联盟的轮值主席，我都会问同一个问题，什么是好的地产公司？&
　　漆洪波：好地产公司从企业经营方面看，能持续发展，盈利，产品会在市场上得到认可和销售，同时要承担一定的社会责任，这是一个好的企业公民。
　　新浪乐居：如果从负债率、公司治理、股东回报等角度来谈呢？
　　漆洪波：我觉得这方面不能太量化，就像我们对人的描述一样，你胖几斤瘦几斤还是你，核心的东西是什么构成了你。从企业来讲，因为上市公司的资料完整，比较起来简单，大家就都拿一个上市公司的标准来描述所有公司，我觉得这是错误的。现在的年报实际上来自一年就收成的农业规律，但对做企业来讲，周期可能3年、5年，逻辑不同，所以要有序经营。&&
　　我的观点是，要让时间成为我们的朋友。随时间推移，会证明我们所做的，所拥有的是越来越好的东西。当我们做房子的时候，高品质是时间的朋友，随时间推移，城市里留下来的老房子都是当时品质最好的房子，现在也能保持最好的水平。现在有很多人是在夏天的早上卖死鱼，如果不在上午十点前卖完，鱼就臭了，就卖不掉了。他们的房子必须快销出去，否则就过时了，品质就不好了。所以，你必须做一个真正的符合时代的潮流和符合人性的东西。
　　新地没上市，作为一个小公司，如果一味按上市公司的逻辑做，是无法跟它们竞争的。我们完全可以用另一种模式做，就是它们在意的我都不在意，不用去在意销售与周转。人什么时候与众不同？一个东西大家都知道好，都想争，你不争就与众不同了，所以一定要想不同的策略，企业也如是。我常说竞争有碍健康，竞争是不好的。你去拍卖土地时，竞争把价钱弄的很高，就使你亏损的机会很大。新地会做冷门的东西，是因为我看到了它可能变好的机会。我们现在大家都在谈的，都在按上市公司的标准来划。
　　新浪乐居：可是，大多数人通常会认为，上市公司治理更透明，制约更多。因为有监督，所以会更健康，比不上市的公司更好。在中城联盟内部，别人没有给你上市的建议么？
　　漆洪波：并非如此，因为是好公司才能上市，上市后有很多资源，所以它看起来会健康一点。随时间推移，上市公司并不见得就一定发展的好，这是甘苦自知。2008年时市场热情很高，我们也想过上市，毕竟我们企业本身就是红筹结构，这方面不需要做任何工作。
　　但现在新地没有上市的打算。因为我们太小了，上市后，规模小的企业会湮没其中，上市的所有好处一个也不会捞到，因为融不到资，也没人评价。如果非要找一个不上市的理由的话，我可以给你讲另一套话。就算我们能上市也不会上市。因为现在我做的是自己纬度里的事，上市后得做市场纬度里的事，市场会指导你。可市场是神经病，它经常变。今天告诉你土地储备有价值，明天说周转率才是好的，后天说你得做商业物业，第四天说北京、上海限购你卖不了，到四线城市去才对，过两天又说四线城市的东西太多了，你要回来。你不跟着市场走，不行。跟着市场走，就死的更快。你不按这个游戏规则来，投行给你的估值就低，融资成本就高，但如果你不去上市，就不用听这些东西了。
　　有一天，王石半开玩笑说我胸无大志，不够进取。我就说，不能大家都当英雄，英雄也需要一些人在他旁边鼓掌。我们就是鼓掌的人，也挺好。我想我跟那些大佬们有很大的差别，我没有公共形象，而有更多的家庭生活，我跟生意有关的交际非常少，认为家庭才是目的。我每年有很多用在家庭的时间，基本上这也不大支持我有很大的野心去做很多事。
　　新浪乐居：新地集团更多是写字楼、酒店，住宅比重不大。但在限购前住宅始终是最受市场欢迎的一个领域，机会很多，你为什么能经得起这种诱惑？从商这么多年，您对企业规模、座次、实力方面有没有虚荣心？
　　漆洪波：住宅市场是谁都可以做的，地价会争的比较高。除非是有特别的关系，能买通一些人，拿到便宜的地。但这事我们绝对不去做。王石说他们不行贿，我可能做得比他们更彻底，因为我从来都不跟官员打交道，所有的事情全是市场上的。有人喜欢做收益确定的事，我只做成本确定的事。我不知道能挣多少钱，但我付出就这些。在质量跟工期冲突的时候，我们会延长工期。当质量跟成本关联时，我们会把成本放松一点。
　　说实话，我虚荣心比较少，我这人比较简单，骨子里有随遇而安的东西，不喜欢竞争，人人都看好的东西我根本不会去碰。我们拿项目很少在公开市场上争过，都是接的烂尾楼，通过谈判拿回来的。因为我认为我看到了别人没看到的东西，我要做别人没看懂而我看懂的事。一般做一个交易时，我会想两件事，一是我凭什么认为这个好？二是对方为什么会认为这个不好？如果我是对方，我为什么要把它卖掉？买时我会换位思考。
　　虽然都是个案，我们也总有做的机会。说起规模，再过十年二十年，不一定谁规模大谁规模小。从中国目前看，交易本身所产生的费用特别高，会剥夺你创造的50―60%价值，所以尽量减少交易是合理的。
　　现在看中国这些很牛的公司，有几家能够买下北京东方广场或国贸？那里几乎值1000亿。当你早期在市中心开发房子，把它卖了到次中心盖房子再卖，把你所有的钱加起来，最初市中心的房子也买不回来了。因为时间给它增值，所以要做时间的朋友。交易来交易去，可能开始很赚钱，最后还可能亏钱。我现在心里很踏实，慢慢做，干嘛要跟别人比呢？
　　新浪乐居：从外界的角度看，敢做烂尾楼生意的都是有背景的人。毕竟一个项目烂尾一定有理由，比如股东关系、产权纠纷、债务黑洞等。介入其中后你怎么摆平这些事？
　　漆洪波：这是外行的看法。实际上我们没有摆平过任何事，甚至做任何一个项目都没请过一个律师。我们就是直接买，交易对手很重要。我只看交易对手这个企业如何，看卖给我的是谁。如果对方是大公司或可信赖的人，有责任能力，就可以。毕竟大公司没有动机骗你，具体操作的人从中得不到好处。如果交易对手不对，做任何调查都没用，我不认为尽职调查能把潜在的问题都搞清楚。像我们每次做，都会遇到一些竞争对手，他们都是派了一大堆的专业人士赶来，预估的风险把上面领导吓死了。而我是亲自去，知道风险有多大。包括联盟内部也是，没有信任什么都做不了。
　　至于类似债务黑洞的麻烦，事先我们就会跟政府谈好，项目政府收回去，我再从政府手上买，我付钱，不更改内容，真的做不了就不做了。我常说宁愿错过十次，也不能被套牢一次。一般政府官员都会帮你赶紧弄完，这不需要有关系。因为他们觉得你拿了项目就是帮忙了。
　　新浪乐居：您个人心中的榜样公司是什么？您认为谁是值得学习的？
　　漆洪波：有特别多的公司都值得我们学习。比如万科、龙湖，其中万科非常专业。还有像郭鹤年的嘉里，陈启宗的恒隆这样的公司。
　　郭鹤年80年代做国贸，眼光超前，他的标准到今天看也没落后。国贸那一片的繁华是郭鹤年带来的，而非源于土地升值红利。那时如果他建在北京西边，现在西边就是CBD，他是定义性的。在他之后，在中国的所有外企全进入了，周边的东西也跟着来。包括陈启宗的上海恒隆广场，也是真有眼光和远见，他对中国的前途看的很清晰、长远。现在我们都会去迎合今天的市场，尽管占了一个很好地方，过几年也免不了被拆的命运，除非建成下一个国贸。
　　新浪乐居：可是做持有型物业，意味着更长的资本回收周期。你的资金解决方案是什么？
　　漆洪波：我们非常困难。所以我们资金成本比较高，但即使这样我也能做的下来，说明我们在某些方面是有效率的。假设我们能够用像嘉里或恒隆的资金成本来做的话，我们会比现在做的好太多太多了。我们核心的问题就是在项目的选择上，非常的挑剔，所以我一定是在别人看不懂的时候去拿地，我们原始成本会非常低，这就导致了两个问题，我对资本的需求量会大幅降低，第二因为资本的需求量降低，所负担的成本也低，使得我可以去容忍一些比较高的利息。
　　新浪乐居：2012年的楼市反弹让人非常惊讶，现在有人担心会触发新一轮的调控加码。中城联盟内部的董事长联席会大致什么共识？
　　漆洪波：现在人们对房价走向的看法正在发生转变。过去老百姓认为政府严厉的调控措施后，开发商降价不可避免，但观望的情绪压抑久了之后，人们发现房价还是很可能上涨，担心会引发新的调控，开发商也可能会更困难。说实话，我从没有预测过房价，这是任志强、郁亮经常考虑的问题。
　　但我们在董事长联席会上也会对此讨论，每年也都会请世联做市场分析报告。联盟内有两家公司的报告比较有说服力，一个是万科，一个是世联。万科是因为它的1400多亿销售额，全国布局，产品品类从高到低，它能看到一个更接近市场的真实形象。世联有2000多亿的代理销售额。它们都能看到全貌，而新地是盲人摸象，好与不好都代表不了市场。
　　只是作为联盟的成员，大家都希望有点约束，能够更加有政治敏感，不要在这时做太多推动房价上涨或引发调控的事情出来，大家有这么一个呼吁和说法，要稳一稳，沉一沉。
&&|&&&&|&&
看过本文的人还看过您的访问出错了 | 列表网
抱歉！页面无法访问...
可能因为：
网址有错误&&&&请检查地址是否完整或存在多余字符
网页已失效&&&&可能页面已删除
你可以点击：&&&