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时间：2016-04-25 05:10
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买房以后后悔了
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2016最新深圳买房条件
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下面yjbys小编带大家来了解关于深圳买房的条件以及房价的趋势内容，快来阅读了解吧，希望对你有帮助。 2016之深圳：在破解“城市困三角”中强力前行  一、什么是深圳的“城市困三角”?   如下图所示，深圳的“城市困三角”是由人口暴增、严重缺地和房价高企三大因素相互交织构成的城市困局，它们三者之间有着深切的内在联系，在现实生活中频繁互动，人口代表需求，在深圳不断提升城市竞争力的背景下，城市吸引力也不断增强，人口不断涌入导致暴增格局，需求大幅增长，而代表基础供给方的土地由于城市高速发展，土地供应能力明显减弱，导致直接依赖土地供应的住房供应长期紧张，供不应求的局面造成房价连续多年呈现不同程度上涨的现象。房价上涨理论上应该遏制人口流入，甚至推动人口流出城市，并减弱土地供应压力，然而，这种理论面对深圳的现实，显得苍白无力，深圳目前的情况是，房价不断上涨，人口不断涌入，土地供应日益紧张，反映到资源品质、投资架构、政策导向、生活质量、城市形象等众多领域，构成深圳最明显的城市困局，我把它们组合到一个三角结构中去，称之为深圳的“城市困三角”。   房价高企   深圳   困三角   严重缺地 人口爆增   这三个方面在深圳是如何存在和发展的?它们之间是如何互动的?它们对深圳的实际影响是怎么样的?未来这个“城市困三角”能够破解吗?   二、深圳“城市困三角”之人口爆炸论   我们先来从人口的活力讲起，看一看深圳的人口问题。人口本来是社会的根基，人是城市活力之终极源泉，没有足额人口，一个地区很难有到位的发展。中国过去多年搞计划生育，现在问题来了，人口红利过早消失，对中国的国际竞争力构成严重威胁，结果近期又恢复二胎生育政策。   讲到人口的活力问题，我认为构成一个地区的人口活力，有四大基石，第一基石是人口总量，第二基石是人口素质，第三基石是人口的内外互动性，第四基石是人口的效能。四个基石组合在一起，人口的活力就充分展示出来了，一个城市、一个地区、一个国家就充满基础活力。   以此观点看，深圳是国内四大基石都高位存在的极少数城市之一。就比一线城市吧，北上广三大城市人口总量、素质都不错，但是，这三个城市有一个共同特点，就是本地户籍人口占大多数，沉淀性、稳定性较高，影响其内外互动性，尤其是影响人口的效能。   现在，我们来对深圳人口做一个动态观察：1979年特区成立前，深圳就是宝安县，县城3万人口，所谓边陲小镇的说法，概出于此;全县30万人口。三十七年之后的2016年，深圳的实际管控人口达到2100万(其中户籍人口约350万，居住证人口约750万，流动人口约1000万)，年均增长大约60万，近三年年均增长大约100万。目前已经成为中国少数几个人口过千万的超大城市，深圳也成为全球人口爆炸论的经典案例。如此快速增长的人口，使得深圳充满活力，与此同时，巨量的人口增长也成为深圳的巨大压力。   深圳人口高速增长的主要动因是什么呢?我从两个角度分析，一个是“时期”角度，三个时期递进式地吸引了大量人口进入深圳，早期靠特区发展政策吸引了大量人口攫取第一桶金;中期面临特区、产业双转型，吸引了大量人口攫取第二桶金;近期依赖业已形成的国际化市场机制再度吸引着大量人口前来攫取第三桶金。第二个是“因素”角度，与全国其他城市相比，深圳拥有难以比拟的发展平台、发展机会和发展模式，这三个重要因素累积式地吸引着大量人口源源不断进入深圳。   这么多人口来到深圳，无疑给深圳的发展带来活力和动力，与此同时，巨量人口也造成了深圳人口的失衡困局，这种失衡主要表现在如下四个方面：其一是人口机械增长速度失衡，平均每年60万人进入，这个数字足可以构成一个比较大的城市，无论如何都是一个沉重压力;其二是人口年龄结构失衡，来深圳的人中间，多数都是劳动人口，且年龄偏轻，至今平均年龄仍然是三十多岁，比内地城市低得多，这个年龄结构当然有利于深圳的经济发展，但是会严重影响城市公共服务事业的发展，例如深圳医疗卫生事业发展薄弱，特别是重特大疾病诊治水平偏低，这和人口年轻化密切相关，毕竟年轻人得大病的几率偏低，客观上拖慢了医疗水平的上升;其三是三类人口(户籍、居住证、流动)结构失衡，造成人口社会福利待遇的重大差别和社会分化;其四是人口与公共服务配套失衡，人口增长过快，加上多数人口没有户籍，使得深圳的城市管理配套能力偏弱，警力、学校学位、医院和医生数量等长期严重落后于实际需求。   结论：人口爆炸，硝烟弥漫!   三、深圳“城市困三角”之土地稀缺论   我们再来看一看深圳的土地问题。首先看深圳土地的常态家底如何?深圳市域总面积1993平方公里，也就等于上海的1/3、广州的1/4、北京的1/8，可谓一线城市中的土地小弟。全市可建设面积1000平方公里多一点，占市域面积一半略多，基本生态控制线900多平方公里，占市域面积将近一半。目前已开发约1000平方公里，仅剩30多平方公里。此外，深圳还拥有257公里海岸线，海域面积1145平方公里。   讲完土地的常态家底，再看看深圳土地的变态家底：在已开发的1010多平方公里中，268.3属合法外用地，占26.63%;在合法外用地中，原村集体组织控制166.5平方公里，占62.6%。全市建筑面积9亿平方米，其中违建37.3万栋，4.28亿平方米，占43%，其中工业类违建1.80亿平方米，占违建总量41.93%，住宅类违建1.72亿平方米，占40.08%。官方称租住在违法建筑内的人口约737.87万，可能这个数字是基于常住人口统计的，因为仅流动人口就差不多1000万，这部分人口绝大多数在深圳是没有自有住房的，如果考虑到这部分人口的居住，则居住在违建里的实际人口可能多达一千几百万。另外，三十多年来深圳还填海100多平方公里。由于深圳经济和城市快速发展而城市又没有得到合理扩容，导致2008年以来全市的土地供应一直处于下降态势。土地供应稀缺状态下，投资开发前景仍然被业界看好，导致地王频现，例如，日的尖岗山土地拍卖，第一次杀入深圳的泰禾集团以79907万/平米的单价一举夺得土地经营权，创下深圳历史上的地王新纪录，也创造了中国土地拍卖的最高单价纪录。   在这样严峻的土地供应背景下，深圳的土地困局凸显出来了：新地供应仅剩30多平方公里，数年即可用完;从1999年开始，深圳为了从违建用地中腾挪空间，开始了艰难的查处工作，然而由于利益纠葛太重，16年来，违建数量不但没有减少，反而大幅增加，从1999年的19万栋激增到2015年的37.3万栋，增长了大约1倍;多年来持续填海100多平方公里，的确给深圳带来了一定的发展空间，但是也造成了海洋环境破坏的后果;深圳多年来期盼的向周边的莞惠地区适度扩容的正常合理希望一直受到压制，通过外延方式解决土地问题的愿望一再落空。   结论：土地稀缺，难以为继!   四、深圳“城市困三角”之房价暴涨论   深圳人口、需求以及开放式资金总量快速增长而土地供应却日益匮乏的形势下，每年的住房供应难以满足日益增长的多样化的庞大需求，导致住房价格不断上涨，自政策后，已经连续领涨全国18个月，甚至出现2015年的暴涨格局。2016年3月全市新房均价49989元/平米，环比上涨3.94%，同比上涨88.17%，在四大一线城市中是住房单价最贵的城市，2003年以来深圳房价已经上涨10倍多。根据多项条件综合分析，深圳未来若干年如果缺乏大策略有效保障土地和住房供应，其房价还将继续出现逐步上涨的格局。   深圳房价上涨到底有哪些原因?概括起来，有如下五大动因：一是政策，十多年来，不算那些刺激性政策，就算压制性的调控政策，每次政策投放都仅仅是暂时压制了楼市上涨趋势，但过后就是楼市的强力反弹;二是城市经济，深圳的市场机制在国内是很好的，孵化了一大批优秀企业，保持了稳而快的经济发展态势，良好的基本面成为房价上升的经济基础;   三是供需关系，这个问题一直比较严重，70%的常住人口无自有住房，构成了长期的供不应求;四是流动性，深圳已经属于资本性质的城市，多元资金不断涌入深圳，构成楼市强大的资金来源，深圳还形成了全国最高的楼市货币杠杆率，超过北上广;五是投资投机，其占比在正常时期保持10%，去年以来楼市火爆，投资投机力量明显上升，占比高达40%左右。以上正面的、负面的因素同时在深圳楼市里发生作用，推动房价的上涨。   结论：房价暴涨，世界纪录!   五、深圳“城市困三角”如何解困?   深圳的“城市困三角”现象是深圳独有的问题，北上广不存在，二三四线城市更不存在。这样的独特困局，深圳领导层当然清楚。马兴瑞来深圳后，应该说是非常给力的一位领导，可以说，他执政以来提出的整体战略就是剑指深圳“城市困三角”的。他明确表态对高房价不会坐视不管，提出要严控楼市投资、严厉打击楼市投机行为，并且开始实施了。马兴瑞的最大动作无外乎空前力度的查违了，五年内要处理2亿平米违建，整备50平方公里土地，这看上去是几乎无法完成的任务，但他的决心和动作似乎让人还是有一种期待。至于他提出未来要填海55平方公里，争取更多发展空间，可能会有非常大的非议，国家层面也未必真正能批出这么多海域让你填，但填海一事是改变不了的了，毕竟从现实出发，填海有助于加大土地及住房供应。马兴瑞的另一个重点是大力推进东进战略，解决深圳东西地区发展不平衡问题。毕竟东部龙岗、坪山、盐田、四区，其占地面积超过全深圳的一半，但经济总量还不到西部南山、宝安的一半，显然东部急需补课，急需发挥和提升土地综合效益。当然，东进战略也包括加强深莞惠之间的合作，毕竟深圳空间有限，若能与周边的莞惠搞好合作，会事实上推进深圳的产业和资金适度流向莞惠，同时也把住房需求向莞惠临深片区引导。政府对“城市困三角”的应对办法中，还有一条重要措施，就是大力发展保障性住房，按照计划，十三五期间会建设40万套，供应35万套，这非常重要，如果实现，那就意味着平均每年7万套，可供7万个低收入和人才家庭可以入住，这是什么概念?相当于超过去年深圳新房6.6万套的成交量，显然，保障性住房建设会大大缓解深圳楼市的压力。政府在人口方面的政策也有大动作，今年将大大加快转户籍速度，让更多的居住证人口转为户籍人口。   政府的决心和行动应改充分肯定。我的观点是，解决深圳的“城市困三角”问题，不是靠行政管制手段压住房价，毕竟深圳要面对如下三个现实：第一个现实是，未来新机会不断增加，必将刺激深圳人口继续增长;第二个现实是，未来深圳土地增加空间仍然有限，产业升级会继续推进;第三个现实是，供不应求的格局仍然会长期存在，同时城市资本属性日益增强，导致房价将长期保持上涨态势。基于这三个现实，解决“城市困三角”的关键，还在于三者的协调发展，构建“城市协三角”关系。   如何协调发展?深圳的主要问题不在“需”，而在“供”，供应一直跟不上。所以，要切实增加楼市供应量是基本策略。上面已经谈到，土地再怎么整备，包括填海，仍然是有限的，而且时间很长，那么，有效的、快速的供应释放如何实现?我觉得要认真考虑农民原有宅基地合法住房的入市问题。过去，国家一直没有公平对待农民住房，这些住房不能上市交易，深圳可以搞试点，恰当释放合法合格农民房进入楼市，既体现公平性，也可以稀释需求，平抑房价。当然，真正意义上的宅基地上的合法农民房几乎找不到了，关键是法定指标面积实施转化，转到已经建成的、品质较高、尚未出售的违建住房上，由村集体组织统一在一个合法的房地产开发组织名义下对外销售。理论上，这种合法可入市的农民房有多少?深圳原住民30万，作为遗留问题，可享受农房转正入市的假定是20万人，每户4人，就是5万栋，每栋120平方米宅基地面积x4=480平方米，5万x480平米=2400万平米。这个量相当于深圳近年来新房年销售量的4、5倍，不可谓不大，所以，这件事政府要控制好总量和入市节奏，避免形成对楼市的明显冲击。   更多的违建怎么办?政府还可以考虑回购更多质量合格违建转入保障性住房。深圳要想真正实现十三五35万套保障性住房的供应量，仅靠新地供应和旧改配建是远远不够的，那边放着那么多品质合格的违建，这边保障房数量不够，政府不就是搭一座法律之桥就行了吗?当然，未来的保障房不能都一卖了之，更多的还是要搞公租房，以大比例、平价公租房入市，引导租房市场价格趋向平稳。   除了上面提到的从违建中释放供应量以外，还应在大深圳(深中莞惠)空间内合理疏导住房需求，目前深莞惠之间的轨道交通正在落实，深圳市民大量前往莞惠买房已成趋势，这也是深莞惠一体化的重要表现。在深圳，土地如此紧张，当然要深挖内涵，节约、集约、合理、整合性利用城市土地。   讲了一大堆强化供应的话，最后还是要讲两句关于需求的话。房价高到这个份上，说实话，很多老百姓是买不起房了。政府当然要盖大量让低收入老百姓能够买得起的保障房，最难解决的是夹心层的住房问题。一方面要保证中小户型住房的大量供应，另一方面要有效、普遍提高夹心层的收入水平，以增强他们的购买力，同时以合理的财政、货币、产业政策保障普通市民的住房权利。   结论：解困三角，值得期待! 发改委报告显示2016房价这样走 国家发展与改革委价格监测中心发布报告显示，2016年各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放，对于房地产价格上涨形成有力支撑， 全年房地产价格将保持明显上涨的态势，涨幅将超过去年。 但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同，因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势，预计北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期[ 短期理财]内将呈现大幅上涨态势，但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整。 热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能;而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在，但预计降幅将有所减小，部分三四线城市住房价格会出现不同程度的上涨。 一线城市楼市现退烧信号 有房源一夜跌价160万 此前一路猛涨的一线城市房价，近期出现的波动。继上海为调控楼市出台最严“沪九条”之后，深圳出台贷款首付比例最低4成，连缴3年个税才能买房等政策;北京相关政府部门亦开始对二手房市场进行专项检查等。受此影响，近日，上述一线城市楼市均出现退烧信号，购房者进入观望状态，楼价大幅下滑，有房源甚至一夜猛跌160万。 上海：有房源一夜爆跌160万 在“沪九条”的影响下，上海已有不少业主先后调低报价。如在碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，而且还可以谈价格。上海有中介上周末透露，遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约40%左右。 业内人士分析，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。“在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现‘降价’甚至‘大幅降价’以价换量的局面。”民生证券地产温阳团队预测称，至年底上海的房价下降10%―15%之间。 深圳：购房者进入观望状态 调控的靴子落地后，深圳楼市看似平静的表面之下，买卖双方的博弈却在加剧。受此影响，业主此前强硬的叫价心态亦开始动摇。数据显示，在刚刚过去的一周，深圳有两成业主下调报价。一手楼方面，上周推售的5个楼盘中，大部分销售率均不太理想，有4个项目销售率低于7成，其中又有2个项目销售率低于5成。 业内人士认为，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响，至少可以稳定住今年的房价。不过，民生证券地产温阳团队则预测认为，至年底深圳房价下降20%―25%。 北京：下架万套高价房源 据了解，近日链家官网上出现了大批量价格为每平方米14万多元的学区房，而此前挂出的每平方米动辄数十万的高价房源现已不见踪影。 北京链家相关负责人表示，他们下架了部分高价房源，其中主要是学区房。这些高价房源给市场造成了不良的氛围，单价高于15万元的房源他们将不再委卖，继续委卖的学区房标价一律不超过15万元。一名地产界人士告诉对外称，近日北京房地产中介纷纷下架了高价房源，总数高达万套。 广州：交易量火爆 价格平稳 最新数据显示，3月广州二手住宅网签共计10818宗，环比上涨311.02%，同比亦有288.86%的涨幅，是近5年来单月网签量最高。 不过，交易量的大涨并没有带来价格的爆涨。一中介公司负责人表示，虽然楼市爆涨的情况下，也有不少非学位房业主加价售房，但其加价幅度通常在3%到5%左右，远远低于此前北、上、深动辄数十万元到上百万元的加价。 因此，广州与上述三大城市的房价愈拉愈远。不少网友将广州称之为“最理性的城市”。 由于楼市的未来变化前景仍不明朗，所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。下面带你了解中国楼市未来的10大趋势，看看现在买房时机对不对? 1、城市之间房价差距将更大 政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。 过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。 2、大城市房屋日益资产化 一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。 3、小户型将机械化 在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。 4、逆城市化很难出现 很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。 5、大城市很难“去中心化” 欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去中心化意义就不大了。 6、商铺面临价值重估 商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺 区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。 7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂 在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。为什么?原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口;第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。 网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益 善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。 8、房产税会出台，但对市场影响不大 由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。 9、计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大 全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机(过度老龄化，劳动力不足)。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。 10、大城市的房价：涨涨涨 中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。 以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌。但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨。
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