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来源：爱青岛综合
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3秒自动关闭窗口2014年珠海楼市低潮开头高潮收尾 细数楼市八大事件_新浪房产_新浪网
2014年珠海楼市低潮开头高潮收尾 细数楼市八大事件
&&& 2014年的楼市以低潮开始，却以高潮结尾。年初由于信贷收紧，楼市一片萧条。到了年底，利好接二连三。限购松绑、信贷松动、横琴24小时通关……利好叠加下，成交一路走高，11月的网签更是首次破千创下新高。
　　 & 当一年行将结束，回顾总是有意义的事。历史的走势，总能为我们对未来的判断做出有价值的指引。楼市有它内在的规律，很多时候不以人的意志为转移。因此，敬畏历史，既是尊重逻辑和规律本身。本文力图梳理一年以来珠海楼市发生的重大事件，在有限的篇幅里最大程度地为读者展示2014年珠海楼市的全貌。　　 & &1　　 & &主城区地王诞生　　 & &日，珠海拱北一宗地块入市，最后由中铁建工以总价18.5亿元、溢价率达152%竞得。16400元/平方米的楼面地价也刷新区域成交单价纪录。　　 & &该地块位于位于拱北九洲大道白石路西侧，宗地面积为32181.25平方米，容积率为＞1.0，且≤3.5；绿地率为≥35%，建筑密度为≤22%；规划土地用途为住宅，起拍楼面价为6500元/平方米。　　 & &据了解，此前珠海市中心商住土地出让的最高价格为7700元/平方米，为2007年中信地产竞得，即现中信红树湾项目。7年后，地王的价格一举翻了一倍以上。实际上，16400元/平方米的价格仅次于2013年年底华发竞得的横琴地王（楼面地价为18400元/平方米）。　　 & &点评：以16400元的楼面地价，住宅必须卖到三万多乃至四万的价格才有钱赚。然而，地块周边无海景资源，而紧挨着的中海富华里项目当初价格约在两万左右。除此之外，拱北大多数项目均未超过3万。这便是大部分业内人士对新晋地王不看好的原因。　　 & &但到2014年年底，格力广场开出了三万的均价，华融时代广场价格从32000元/平方米一路飙到42000元/平方米。这时候，16400元/平方米的价格，突然就不那么令人乍舌了。在拱北，在售商品房的价格参差不齐，没有一个稳定的参照标杆。隔着一条街的两个项目差价可以大到15000元/平方米以上。2016年，港珠澳大桥将通车。按照正常的开发周期，那时候地王的项目差不多也入市了。谁又能预测到，那时候片区的价值已经到了哪个高度了呢？
　　 & &珠中断头路造贝路段通车　　 & &日，珠海造贝工人新村路与中山坦洲潭隆南路衔接工程试通车，这也是珠海与中山之间打通的首条断头路。据了解，当前坦洲住着十万珠海人。因此，断头路的打通，将极大缓解珠坦交通压力。　　 & &去年6月，约70米的珠海段和近500米的坦洲段分别动工，但此后由于涉及边防“二线”管理问题进展缓慢。去年12月底，珠海段顺利完工。经几个月等待后，4月份随着坦洲段的顺利收尾，标志着这一断头路彻底打通。　　 & &点评：　　 & &断头路打通后，珠坦的通行就不再需要千军万马过独木桥。造贝会分流掉大量原先走上冲关口的车流。另外，那些在南屏、前山、吉大等区域工作的潜在购房需求，也会慢慢释放。　　 & &当然了，断头路的利好不是在通车时才显现的。在此之前，大部分的坦洲楼盘都会以此为卖点吸引顾客。因此，这项利好在此之前就已经释放得差不多了。　　 & &这从价格分布便可以看出。界狮南板块近年异军突起，早在去年均价就已过7000元/平方米，俨然成了当前坦洲楼市的主力军。而9月底开盘的誉峰名门项目更是打出了“潭隆南路第一站”的广告语。在这几个月，销售也相当喜人。自9月底开盘以来，该项目已网签超过600套。　　 & &3　　 & &雅居乐6.5折促销走量　　 & &今年上半年，由于信贷收紧，客户观望情绪浓厚，导致市场成交惨淡。在大环境的影响下，珠中楼市也极为萧条。1-3月份，珠海网签量仅为1221套。而三乡三月份的住宅网签量更是创下了97套的低潮（中山中原数据）。　　 & &在这种情况下，上市房企率先上市走量。雅居乐在中山打出多盘6.5折。其中，雅居乐佰利山的价格低至4字头，在此之前，该项目均价超过6000元/平方米。此外，雅居乐御龙山甚至有3800元/平方米的单位。这是比2012年多盘联动7.5折更为猛烈的折扣。除此之外，华发水岸一起开盘的内部认购价甚至在9000/平方米元左右。　　 & &点评：　　 & &珠海及三坦大规模以价换量发生在7、8、9月份。其中，海伦堡地产在黄金周甚至有部分三字头的单位。　　 & &相比之下，诸如华发、雅居乐、敏捷等大开发商的动作提早了两三个月。基本上，这些大型房企的走量都集中在4、5月份。　　 & &毕竟，对于民营企业而言，利润最大化是终极目标。而上市房企确实以股东利益最大化为导向的。因此，市场上出现了极为强烈的两极分化。不少民营企业的项目做到现楼还未推出。有的甚至封顶后连预售证都没拿，也没开放售楼部。而上市房企却以暴风骤雨的节奏促销走量。毕竟，民营企业只要资金不紧张，就可以避开市场的低潮期不买楼。而上市房企无论何时都必须买楼。因为，年终业绩高悬头顶。业绩不好看，便紧随着股价下跌。　　 & &而从结果来看，走量促销无疑是有效的。截至12月23日，华发水岸网签926套。而据内部人士透露，今年雅居乐在三乡的业绩达到近18亿。　　 & &4　　 & &限购松绑　　 & &9月26日，珠海市住房和城乡规划建设局印发《进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》，以进一步加强住房保障与房地产市场均衡发展，以适应实施新型城镇化战略建设国际宜居城市的需要，实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，支持合理自住需求。有关意见对原有的限购、限价政策作出调整。　　 & &《意见》明确，自印发日起，为了进一步优化户型、优化住房发展空间布局、控制居住人口密度，在中心城区（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）购买144平方米以上（含144平方米）的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。　　 & &点评：　　 & &2011年底的时候，双限的出台让珠海楼市跌入谷底。可是，2013年，珠海楼市又触底反弹。全年成交商品房342万平方米，创下了历史新高。　　 & &正因如此，双限执行了三年后松动，似乎并没有引起多大的反响。不少业内人士显得相当平淡。毕竟，限购限制的是购买资格，却没能减少购买力。因此，压抑的需求总是要爆发的。　　 & &当然了，要说限购松绑一点利好都没有，那也太过于片面。在某些公开或私人的场合，不少珠海高端楼盘的业内人士对于限购松绑的渴望非常迫切。毕竟，珠海楼市曾是50%购房者为外地客的结构。哪怕限购松绑无法立刻带来大量的外来购买力，最起码也能带来信心。而在楼市的低谷阶段，信心真的太重要了。　　 & &5　　 & &“9·30”房贷新政　　 & &9月30日，央行出台房贷新政，具体内容为：1、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。2、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。　　 & &当前，新政出台近三个月。而珠海各大银行早在11月份就已基本实行“认贷不认房”。而由于成本核算方面的原因，基本上所有银行都无法实行7折利率。但是，相比于年初动辄基准利率上浮10%的状况，当前的房贷已明显松动。珠海最低有91折的利率，且基本上所有银行的利率都在基准或以下。　　 & &点评：自2011年调控以来，刚需几乎是楼市出镜率最高的词汇。无他，当“限购+限贷”一直高悬头顶，改善型需求就难以释放。因为对大多数人的支付能力而言，对从三成到六成的首付是一个难以逾越的跨度。另外，作为资金密集型行业，信贷状况可以说是楼市的晴雨表。因此，房贷新政无疑比限购松绑更让业界欢呼雀跃。经过两个月的消化，楼市的回暖明显，11月份，珠海楼市网签量首次破千。12月截至23日，珠海一手住宅网签量就已达到919套。　　 & &6　　 & &横琴实行24小时通关　　 & &11月20日下午，澳门特别行政区政府新闻发言人办公室召开记者会，宣布澳门-珠海口岸新的通关时间安排，涉及珠海与澳门特别行政区之前的三大口岸，其中备受瞩目的横琴口岸（澳门莲花口岸）24小时通关成为现实。
　　 & &日零时，新建成的横琴新口岸正式投入使用，开启了永远不会关闭的大门，大厅内海关、边检、检验检疫部门全部就位，正式开始实施24小时通关。17日20点整，原横琴口岸正式闭关，一段15年的历史就此告别。　　 & &点评：横琴实行24小时通关不算楼市事件，但对楼市的震动却不亚于真正的楼市事件。近两年来，横琴的热度一直不减，这一切首先体现在房地产。如果说2013年主要是地王在充当弄潮儿，那么2014年则是几大在售项目在掀波澜。　　 & 10月份，中海名钻、横琴总部大厦等项目均入市，并且都是一天就售罄。当前，诸如中海名钻等项目价格都已达到四万左右，但走货的速度不亚于珠海及三坦的热门刚需盘。当然了，对于澳门人而言，三四万单价本身就是刚需的价格。从华融琴海湾项目望过去，澳门的威尼斯人只有一河之隔。当横琴实行24小时通关，它与澳门就是真正意义的零距离。在这种情况下，横琴楼市火热也就不足为奇。　　 & &7　　 & &央行降息　　 & &中国人民银行决定，自日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。　　 & &11月27日上午，珠海公积金中心工作人员透露，珠海市公积金贷款利率已按照央行最新调整规定执行，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率由现行的4%下调至3.75%，下调0.25个百分点；五年期以上个人住房公积金贷款利率由现行的4.5%下调至4.25%，下调0.25个百分点。　　 & &点评：　　 & &降息后，五年期以上贷款利率降到6%。而大多数房贷都是20年、30年的。如果再算上9折-95折利率，当前的首套房利率水平只是5.5%至5.8%左右。在前三季度，珠海大多数银行的首套房贷利率上浮10%-20%，即利率到七点几甚至八的水平。两相比较下，购房者还款压力大大缓解。　　 & &在这种情况下，市场观望情绪大大缓解。被压抑了一年的楼市在11月、12月之交迎来了一轮小高峰。诸如仁恒滨海半岛、誉峯名门等项目均是开盘当天售罄。　　 & &当然了，楼市成交虽上涨，但价格走势却没有不如非理性的轨道。百城房价指数数据显示，11月份，珠海商品房成交均价为12999元/平方米，环比10月份的13309元/平方米有所下跌。并且，诸如仁恒、誉峯名门等项目之所以热销，很重要的原因也在于合理的价格。像仁恒滨海半岛的开盘价仅为16000元/平方米。
&&&&&&& 8　　 & &11月网签创新高　　 & &11月份，珠海楼市共网签一手住宅1081套，这是珠海实行网签以来的最高纪录，也是首次突破千套。在1081套网签中，华发水岸占了436套。在此之前，珠海网签的最高纪录为916套，为2013年6月录得。　　 & &到了12月份，网签继续走高。截至12月24日，网签量已达到948套，破千指日可待。由此，11、12月份的总网签量将占全年网签的三分之一。截至12月24日，今年总网签量是6217套。　　 & &点评：今年一年以来，珠海楼市在网签的低潮中度过。7月份，网签甚至跌到了263套的低潮。这个数字已接近2011年底双限出台时的水平。　　 & &而11月的网签走高与各项政策利好不无关系。随着限购松绑、9·30房贷新政出台及11月底央行降息。年底珠海楼市迎来大爆发。无论是主城区、坦洲还是横琴均有楼盘日光。　　 & &□本版撰文 房周刊记者 曾怡灿
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