孟曉蘇：房地產信托投資基金可有效化解地方債
來源：中國建設報|
　　「有人說我是REITs(房地產信托投資基金)之父，但是至今這父親還沒看到『孩子』。」談到REITs，中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇稍顯無奈。畢竟，從2005年開始至今的9年間，「房地產證券化」走過彎路、走進過誤區，至今離開花落地也仍然隔着一層捅不破的窗戶紙。
　　從2009年開始REITs試點雖走走停停，但孟曉蘇始終沒有失去耐心。但令他比較困惑的是，基於我國的基本國情，各界對於舶來品REITs的基本認識，至今仍在迷霧中徘徊。
　　針對近日北京、上海、廣州、深圳四城市重啟REITs試點的消息，孟曉蘇接受《中國建設報&中國住房》記者專訪時表現出欣喜，但也有擔憂。對於新的試點，孟曉蘇並不太樂觀：「如果選錯方向，可能還做不起來。」
　　從被誤解到被休眠
　　2005年孟曉蘇最早引入REITs，隨後他率先在天津設立「領銳基金」，寓意「領跑REITs」。2007年他又提出，從政府的租賃型保障房和城市基礎設施等公共資產起步REITs。但很快發現所需要的政策難於得到。「我沒有死守在REITs的領域，因為感到政策在短期內難於開閘。」
　　其中原因之一是來自政府層面的猶豫，多達9個部門後來增加到11個部門的「多龍治水」導致進度緩慢，但更重要的原因是在起步階段誤解了用REITs做資產證券化的目標。
　　2008年底，國務院在《關於當前金融促進經濟發展的若幹意見》中要求，「開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道」。這一表述在各地掀起了以REITs作為房地產融資的研討會熱潮，但孟曉蘇認為政策的誤讀導致了REITs接下來躑躅不前的困局：「本來國外海外都對REITs有明確要求，就是不能夠用於房地產投資開發，即使規模足夠大的，也僅允許不超過10%的比重用於原項目的配套完善。REITs並不是房地產開發的融資工具，而只能用於有穩定租金收入的不動產資產。」
　　更巧的是，上述意見出台後的一年後，2010年開始「史上最嚴厲的房地產調控」。從2010年4月開始，住建部、銀監會等部門密集出台樓市調控政策，嚴控房地產「投資與投機」。銀監會先是叫停房地產信托的銀信合作模式，又在當年年底發布《關於信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求加強對房地產信托業務的監管和監控。在這種情況下，被譯為「房地產信托投資基金」的REITs當然遭到抵觸。此後「REITs試點」基本「被休眠」。
　　在缺乏上位支持和指導的前提下，沒有規矩則不成方圓。「無論是各國各地，REITs都有國家法律法規或是行業規定來約束和指導。我們國家在沒有相關法規的情況下，光是空喊『REITs』是不行的。」孟曉蘇強調，即使是在不久後可能推行的試點，即使沒有成體係的法規條文，也需要有明確的試點要求，這牽扯到基金設立、上市流通、按期分紅、免除稅收等多個具體環節。
　　無免稅，不REITs
　　孟曉蘇所說的當時「做不成」，還有更深層含義：當時國內的房地產開發並不以持有型作為主要運營模式，缺乏有穩定租金收益的物業主體；更重要的是，多項課稅使物業收益率難以達到REITs的要求。
　　雖然在2009年，央行聯合銀監會、證監會等部委成立「REIT試點管理協調小組」，明確信托基金投向已經使用且具有穩定現金流的房地產物業，但根據孟曉蘇對於收益率的估算，離REITs的需要差距不小。
　　按照全球幾百只REITs的6% 8%年淨收益率為標杆，加上我國商業地產的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產稅等，粗略統計，國內REITs的收益率需要13 15%才能達到REITs收益的基本要求。這也說明，我國若沒有相應的免稅政策出台，REITs將無法得到規模化發展。
　　免稅，無疑是REITs進入市場必須打開的一道門。「王健林幾年前曾和我探討以商業地產發行REITs，但是我告訴他，在中國以企業的商業地產作為資產發行REITs，不僅不能獲得免稅支持，而且缺乏獲得免稅的道德依據。」孟曉蘇進一步解釋，REITs作為美國、澳大利亞等國房地產市場主要的不動產資產證券化手段，主要是由養老金和社保資金購買，它對於幫助養老金穩妥盈利起到了很重要的作用。「但這種免稅對於中國來說難於實現，因為中國股市資金多來自散戶，國情決定參與RE鄄ITs的資金仍多是富人的閑錢，而不是普通居民養老保命的養老金和保險金。這就從資金來源上缺了給予免稅的理由。」
　　事實上，以商業地產包括辦公樓和工業廠房來做REITs的路，在領銳基金起步的時代就基本堵死了。孟曉蘇說那是走了一段彎路，直到他將關注點轉移到保障房和政府公共資產，才發現了REITs和基本國情的契合點。從2007年開始，他多次呼籲用REITs持有廉租房，緩解政府資金壓力。公廉並軌後，公租房就成了孟曉蘇眼中的優質資產：一是有穩定租金，二是至少在低收入保障的民生意義上具備了給予免稅的條件。此外他還發現，由地方債所形成的大量公共資產，包括道路橋梁、軌道交通、開發園區等，也是轉化為REITs的優質資產，其中沒有租金收入的，可在被REITs收購後由政府繳納租金，國外稱為「售後回租」就形成租金，有些資產幾年後還可再由政府回購回去。這都構成我國對REITs免稅的理由。所以孟曉蘇近幾年多次呼籲：「用REITs化解地方債，是一舉多贏的好辦法。」
　　2013年，北京市住保辦常務副主任鄒勁鬆透露，北京已將五個公租房項目進行打包，申請試點發行REITs。上海方面，瑞銀環球資產管理(中國)有限公司已宣布，將與上海市虹口區公租房公司等三家機構設立中國首只投資於公租房，並持有其所有權的投資基金。盡管該基金僅針對定向機構投資者，屬於私募股權封閉式基金，但已經非常接近REITs的運營方式。
　　一線城市硬骨頭難啃
　　「住建部牽頭以公租房、廉租房來做REITs，這無疑是很好的辦法，這既可以解決地方政府大量的地方債積存在公租房廉租房上面，可以解決社會資金從公租房廉租房的租金裏獲取收益，又可以很容易地突破關於免稅的障礙。但我需要提醒，從北上廣深開始做試點是比較難的。」盡管當下北上廣等一線城市已經出現了以公租房為資產的「類REITs」產品和REITs試點可能性，但孟曉蘇明顯對此持有保留意見。
　　「從我個人獲取的數據來看，目前上海的公租房的租售比只有2%，如果這一數字準確，那麼以此發行REITs產品將很難盈利。」REITs本身它是根據收益率來確定它的價格的，投資者只關注項目的租金水平。「也就是說這只雞值多少錢，是按照下雞蛋多少來計算。」孟曉蘇也表示，正是因為這樣的評價方式，即使一些商業地產項目也曾因為租金收益偏低而失去了發行境外REITs的機會。
　　考慮到試點的政策不確定性和社會資本的牟利天性，孟曉蘇認為REITs試點期間應按免稅後8%的收益率來推出，這其中還不包括運營機構的少量管理費用。「那麼在北上廣深這些地方，如果租售比只有2%，政府要補貼多少才能達到8%左右的合理收益？在啟動REITs試點初期，這無疑是直接去啃硬骨頭。」
　　因此孟曉蘇認為，如果從地域上選擇，REITs在中等城市、省會城市將會比較容易達到預期的收益率。「以我們調研的昆明市為例，綜合考慮偏低的房屋造價、相對較高的房租、配套服務設施的收益等因素。如果土地暫不作價，那麼公租房收益率達到8%以上應該是沒有問題的。」
　　2011年8月昆明市政府與匯力基金合作，由後者提供首期規模為40億元的人民幣基金，投向昆明的保障房建設，第二年又投了30億元。我國首支投資保障房的私募股權基金由此誕生，而孟曉蘇也看到了用公租房和地方政府其它公共資產做REITs的更多可能性：「地方政府現已有了巨額的資產，其中不少不動產資產增值較大，但形成這些資產所借的地方債卻很難還上，這就形成一種倒逼機制。現在引入REITs化解地方債恰逢其時。」
　　「德意志銀行睿富擁有世界規模最大REITs，其全球總裁曾經有兩個預言，一是REITs遲早在中國大行其道，二是中國政府的學習需要一個很長的時間過程。第二句說對了，我相信第一句也一樣。」孟曉蘇說。
責任編輯：李岩
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孟晓苏：房地产信托投资基金可有效化解地方债
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核心提示：“有人说我是中国REITs（房地产信托投资基金）之父，但是至今这父亲还没看到‘孩子’。”谈到REITs，中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏稍显无奈。毕竟，从2005年开始至今的9年间，“房地产证券化”走过弯路、走进过误区，至今离开花落地也仍然隔着一层捅
　　“有人说我是中国REITs（房地产信托投资基金）之父，但是至今这父亲还没看到‘孩子’。”谈到REITs，中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏稍显无奈。毕竟，从2005年开始至今的9年间，“房地产证券化”走过弯路、走进过误区，至今离开花落地也仍然隔着一层捅不破的窗户纸。
　　从2009年开始REITs试点虽走走停停，但孟晓苏始终没有失去耐心。但令他比较困惑的是，基于我国的基本国情，各界对于舶来品REITs的基本认识，至今仍在迷雾中徘徊。
　　针对近日北京、上海、广州、深圳四城市重启REITs试点的消息，孟晓苏接受《中国建设报?中国住房》记者专访时表现出欣喜，但也有担忧。对于新的试点，孟晓苏并不太乐观：“如果选错方向，可能还做不起来。”
从被误解到被休眠
　　2005年孟晓苏最早引入REITs，随后他率先在天津设立“领锐基金”，寓意“领跑REITs”。2007年他又提出，从政府的租赁型保障房和城市基础设施等公共资产起步REITs。但很快发现所需要的政策难于得到。“我没有死守在REITs的领域，因为感到政策在短期内难于开闸。”
　　其中原因之一是来自政府层面的犹豫，多达9个部门后来增加到11个部门的“多龙治水”导致进度缓慢，但更重要的原因是在起步阶段误解了用REITs做资产证券化的目标。
　　2008年底，国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中要求，“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。这一表述在各地掀起了以REITs作为房地产融资的研讨会热潮，但孟晓苏认为政策的误读导致了REITs接下来踯躅不前的困局：“本来国外海外都对REITs有明确要求，就是不能够用于房地产投资开发，即使规模足够大的，也仅允许不超过10%的比重用于原项目的配套完善。REITs并不是房地产开发的融资工具，而只能用于有稳定租金收入的不动产资产。”
　　更巧的是，上述意见出台后的一年后，2010年开始“史上最严厉的房地产调控”。从2010年4月开始，住建部、银监会等部门密集出台楼市调控政策，严控房地产“投资与投机”。银监会先是叫停房地产信托的银信合作模式，又在当年年底发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求加强对房地产信托业务的监管和监控。在这种情况下，被译为“房地产信托投资基金”的REITs当然遭到抵触。此后“REITs试点”基本“被休眠”。
　　在缺乏上位支持和指导的前提下，没有规矩则不成方圆。“无论是各国各地，REITs都有国家法律法规或是行业规定来约束和指导。我们国家在没有相关法规的情况下，光是空喊‘REITs’是不行的。”孟晓苏强调，即使是在不久后可能推行的试点，即使没有成体系的法规条文，也需要有明确的试点要求，这牵扯到基金设立、上市流通、按期分红、免除税收等多个具体环节。
无免税，不REITs
　　孟晓苏所说的当时“做不成”，还有更深层含义：当时国内的房地产开发并不以持有型作为主要运营模式，缺乏有稳定租金收益的物业主体；更重要的是，多项课税使物业收益率难以达到REITs的要求。
　　虽然在2009年，央行联合银监会、证监会等部委成立“REIT试点管理协调小组”，明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业，但根据孟晓苏对于收益率的估算，离REITs的需要差距不小。
　　按照全球几百只REITs的6% 8%年净收益率为标杆，加上我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等，粗略统计，国内REITs的收益率需要13 15%才能达到REITs收益的基本要求。这也说明，我国若没有相应的免税政策出台，REITs将无法得到规模化发展。
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公司地址：江西省南昌市西洪路12号科信大厦11楼  网站合作电话：137-  网站法律顾问:贾超律师孟晓苏：用REITs化解地方债 是一举多赢的好办法
&有人说我是中国REITs（房地产信托投资基金）之父，但是至今这父亲还没看到&孩子&。&谈到REITs，中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏稍显无奈。毕竟，从2005年开始至今的9年间，&房地产证券化&走过弯路、走进过误区，至今离开花落地也仍然隔着一层捅不破的窗户纸。
从2009年开始REITs试点虽走走停停，但孟晓苏始终没有失去耐心。但令他比较困惑的是，基于我国的基本国情，各界对于舶来品REITs的基本认识，至今仍在迷雾中徘徊。
针对近日北京、上海、广州、深圳四城市重启REITs试点的消息，孟晓苏接受《中国建设报&中国住房》记者专访时表现出欣喜，但也有担忧。对于新的试点，孟晓苏并不太乐观：&如果选错方向，可能还做不起来。&
从被误解到被休眠
2005年孟晓苏最早引入REITs，随后他率先在天津设立&领锐基金&，寓意&领跑REITs&。2007年他又提出，从政府的租赁型保障房和城市基础设施等公共资产起步REITs。但很快发现所需要的政策难于得到。&我没有死守在REITs的领域，因为感到政策在短期内难于开闸。&
其中原因之一是来自政府层面的犹豫，多达9个部门后来增加到11个部门的&多龙治水&导致进度缓慢，但更重要的原因是在起步阶段误解了用REITs做资产证券化的目标。
2008年底，国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中要求，&开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道&。这一表述在各地掀起了以REITs作为房地产融资的研讨会热潮，但孟晓苏认为政策的误读导致了REITs接下来踯躅不前的困局：&本来国外海外都对REITs有明确要求，就是不能够用于房地产投资开发，即使规模足够大的，也仅允许不超过10%的比重用于原项目的配套完善。REITs并不是房地产开发的融资工具，而只能用于有稳定租金收入的不动产资产。&
更巧的是，上述意见出台后的一年后，2010年开始&史上最严厉的房地产调控&。从2010年4月开始，住建部、银监会等部门密集出台楼市调控政策，严控房地产&投资与投机&。银监会先是叫停房地产信托的银信合作模式，又在当年年底发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求加强对房地产信托业务的监管和监控。在这种情况下，被译为&房地产信托投资基金&的REITs当然遭到抵触。此后&REITs试点&基本&被休眠&。
在缺乏上位支持和指导的前提下，没有规矩则不成方圆。&无论是各国各地，REITs都有国家法律法规或是行业规定来约束和指导。我们国家在没有相关法规的情况下，光是空喊&REITs&是不行的。&孟晓苏强调，即使是在不久后可能推行的试点，即使没有成体系的法规条文，也需要有明确的试点要求，这牵扯到基金设立、上市流通、按期分红、免除税收等多个具体环节。
无免税，不REITs
孟晓苏所说的当时&做不成&，还有更深层含义：当时国内的房地产开发并不以持有型作为主要运营模式，缺乏有稳定租金收益的物业主体；更重要的是，多项课税使物业收益率难以达到REITs的要求。
虽然在2009年，央行联合银监会、证监会等部委成立&REIT试点管理协调小组&，明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业，但根据孟晓苏对于收益率的估算，离REITs的需要差距不小。
按照全球几百只REITs的6% 8%年净收益率为标杆，加上我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等，粗略统计，国内REITs的收益率需要13 15%才能达到REITs收益的基本要求。这也说明，我国若没有相应的免税政策出台，REITs将无法得到规模化发展。
免税，无疑是REITs进入市场必须打开的一道门。&王健林几年前曾和我探讨以商业地产发行REITs，但是我告诉他，在中国以企业的商业地产作为资产发行REITs，不仅不能获得免税支持，而且缺乏获得免税的道德依据。&孟晓苏进一步解释，REITs作为美国、澳大利亚等国房地产市场主要的不动产资产证券化手段，主要是由养老金和社保资金购买，它对于帮助养老金稳妥盈利起到了很重要的作用。&但这种免税对于中国来说难于实现，因为中国股市资金多来自散户，国情决定参与RE鄄ITs的资金仍多是富人的闲钱，而不是普通居民养老保命的养老金和保险金。这就从资金来源上缺了给予免税的理由。&
事实上，以商业地产包括办公楼和工业厂房来做REITs的路，在领锐基金起步的时代就基本堵死了。孟晓苏说那是走了一段弯路，直到他将关注点转移到保障房和政府公共资产，才发现了REITs和基本国情的契合点。从2007年开始，他多次呼吁用REITs持有廉租房，缓解政府资金压力。公廉并轨后，公租房就成了孟晓苏眼中的优质资产：一是有稳定租金，二是至少在低收入保障的民生意义上具备了给予免税的条件。此外他还发现，由地方债所形成的大量公共资产，包括道路桥梁、轨道交通、开发园区等，也是转化为REITs的优质资产，其中没有租金收入的，可在被REITs收购后由政府缴纳租金，国外称为&售后回租&就形成租金，有些资产几年后还可再由政府回购回去。这都构成我国对REITs免税的理由。所以孟晓苏近几年多次呼吁：&用REITs化解地方债，是一举多赢的好办法。&
2013年，北京市住保办常务副主任邹劲松透露，北京已将五个公租房项目进行打包，申请试点发行REITs。上海方面，瑞银环球资产管理（中国）有限公司已宣布，将与上海市虹口区公租房公司等三家机构设立中国首只投资于公租房，并持有其所有权的投资基金。尽管该基金仅针对定向机构投资者，属于私募股权封闭式基金，但已经非常接近REITs的运营方式。
一线城市硬骨头难啃
&住建部牵头以公租房、廉租房来做REITs，这无疑是很好的办法，这既可以解决地方政府大量的地方债积存在公租房廉租房上面，可以解决社会资金从公租房廉租房的租金里获取收益，又可以很容易地突破关于免税的障碍。但我需要提醒，从北上广深开始做试点是比较难的。&尽管当下北上广等一线城市已经出现了以公租房为资产的&类REITs&产品和REITs试点可能性，但孟晓苏明显对此持有保留意见。
&从我个人获取的数据来看，目前上海的公租房的租售比只有2%，如果这一数字准确，那么以此发行REITs产品将很难盈利。&REITs本身它是根据收益率来确定它的价格的，投资者只关注项目的租金水平。&也就是说这只鸡值多少钱，是按照下鸡蛋多少来计算。&孟晓苏也表示，正是因为这样的评价方式，即使一些商业地产项目也曾因为租金收益偏低而失去了发行境外REITs的机会。
考虑到试点的政策不确定性和社会资本的牟利天性，孟晓苏认为REITs试点期间应按免税后8%的收益率来推出，这其中还不包括运营机构的少量管理费用。&那么在北上广深这些地方，如果租售比只有2%，政府要补贴多少才能达到8%左右的合理收益？在启动REITs试点初期，这无疑是直接去啃硬骨头。&
因此孟晓苏认为，如果从地域上选择，REITs在中等城市、省会城市将会比较容易达到预期的收益率。&以我们调研的昆明市为例，综合考虑偏低的房屋造价、相对较高的房租、配套服务设施的收益等因素。如果土地暂不作价，那么公租房收益率达到8%以上应该是没有问题的。&
2011年8月昆明市政府与汇力基金合作，由后者提供首期规模为40亿元的人民币基金，投向昆明的保障房建设，第二年又投了30亿元。我国首支投资保障房的私募股权基金由此诞生，而孟晓苏也看到了用公租房和地方政府其它公共资产做REITs的更多可能性：&地方政府现已有了巨额的资产，其中不少不动产资产增值较大，但形成这些资产所借的地方债却很难还上，这就形成一种倒逼机制。现在引入REITs化解地方债恰逢其时。&
&德意志银行睿富拥有世界规模最大REITs，其全球总裁曾经有两个预言，一是REITs迟早在中国大行其道，二是中国政府的学习需要一个很长的时间过程。第二句说对了，我相信第一句也一样。&孟晓苏说。
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北上广深将试点保障房REITs(2014
北上广深将试点保障房REITs(2014
来源：网络整理 作者：匿名 阅读：658次
“与市场人士的期望不同，住建部此次试点范围初步定于租赁性保障房，持有型商业不在其中。其目的便是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责任”，有效解决租赁型保障房资金短板。”
新华社电（记者 梁倩 钟源）记者获悉，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs（房地产投资信托基金）试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。
“与市场人士的期望不同，住建部此次试点范围初步定于租赁性保障房，持有型商业不在其中。其目的便是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的‘无限责任’变为‘有限责任’，有效解决租赁型保障房资金短板。”一位权威人士透露。
目前，我国租赁性保障房建设资金来源主要是中央财政拨款、10%地方政府土地出让金、住房公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等。原财政部财政科学研究所所长贾康表示，在资金来源上，租赁性保障房建设仍然延续了过去政府项目建设的融资模式，即以外部借款、尤其是银行贷款为主的模式。在银根收缩情况下，保障房建设面临较大资金缺口。
按照保障房建设目标，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建设总量的40%，约1440万套。有业内人士估算，以每套13万至14万元成本计算，租赁性保障房的建设资金需求将超2万亿元。
租赁性保障房通过资产证券化，可扩宽资金来源渠道，缓解租赁性保障房的建设资金压力。上述权威人士介绍，根据此次试点方案，通过设立“特殊目的公司”（SPV），以对应租赁性保障房项目为主要资产包，通过公募市场募集资金并挂牌交易，完成资产证券化。
用益信托研究员帅国让认为，监管层大力推广REITs产品，主要是房地产行业在我国经济复苏中的重要地位决定的。他认为，随着新一轮REITs试点临近，房地产开发企业长期面临的融资难问题有望“改善”。不过，这要解决好其间诸如法律界定、税收优惠等复杂关系。
作者：梁倩 钟源
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