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北京大学日本留学预科班简介
学费：26800 优惠价格：26800
开课时间：2月份
学时：1年 浏览量：
授课机构：
上课地点：北京市海淀区北三环西路甲三十号
课程咨询：010-
北大日本留学/beida/japan/
北京留学预科 /beijing/
北京大学韩国留学预科 /bdhg/
日本留学预科 /Japan/
个性化量身制作：系统的学习日本经济、文化等综合知识，为留日本深造打下坚实基础由北京外国语大学与日本大学合作，为想留学日本的学生开设的预科学习课程么可提前录取，使学生安心，家长放心，低廉的留学费用确保本科及本科插班生专业录取，可以同时申请不同专业。
随着经济的持续发展和对外开放的逐步深化，我国与世界各国的交流日益频繁。继2008年北京奥运会之后，2010年上海世博会、2011年深圳大运会以及2012年的广州亚运会将进一步促进中国旅游业和酒店业的繁荣。预计到2015年全国将新增各类酒店约20万家，与此同时，对高素质、国际化旅游管理和酒店管理人才的需求也在迅速增长。据不完全统计，中国目前拥有7200万个旅游酒店业就业岗位，随着这个行业的不断壮大，旅游/酒店管理专业毕业生的就业前景会比以往任何时候都要广阔。由于高中生出国时年龄较小，国内生活环境和教育方式与国外存在巨大差异。本课程的设置旨在帮助学生提升语言应用能力、巩固专业基础知识、掌握国外学习方法和技巧，实现从中式教育向西式教育的过渡，使其在出国后能尽快适应国外的学习和生活，并最终顺利获得瑞士学校学士学位。
卓越师资――著名日语专家金满生教授领衔的专职日语老师阵容！
留日保障――中日青年交流中心官方负责留日学校衔接100%签证记录！
名校声誉――源自北京大学，五年国际预科培养数百名优秀学生成功经验！
&&&&北京大学外国语学院的前身是1862年成立的京师同文馆，因此就其外国语言文学学科的历史而言，迄今已经拥有长达149年的历史，在国内高校中最为悠久。北京大学的外国语言文学学科在国内外享有良好的学术声誉，得到社会各界和国内外同行的认可。在2004年全国一级学科整体水平评估中，北京大学的外国语言文学学科取得了整体水平、学术队伍、科学研究、人才培养、学术声誉5个单项100分，居全国同行之首。在2008年全国一级学科整体水平评估中，又蝉联总分第一，取得了优异的成绩。
&&&&目前，学院的师资力量雄厚，目前，全院共有228名教师，其中教授55名，副教授94名，讲师76名。拥有博士学位的教师125人，占教师总数的55％；此外，每年还聘请数十位外籍专家和学者任教。目前，学院在20个语种专业招收本科生，包括英语、法语、德语、西班牙语、朝鲜语、葡萄牙语、日语、阿拉伯语等。学院是外国语言文学一级学科博士点，下设英语语言文学等10个二级学科博士点，均招收博士和硕士研究生。
&&&&作为北京大学的传统之一，学院始终致力培养合格的世界公民和外语专家，培养目标包括扎实的外语能力，例如口语交流和书面表达的能力等，还包括借助于语言、文学、国别研究等方向的专业训练，使得学生能够具备在全球化的时代跨语言、跨文化学习与工作的人。
在学术界，许多学者都同时精通韩语和日语，像安炳浩教授，他是国宝级韩语大师，研究对象除了日韩语言，还包括日韩文化、政治、经济等等。早在2008年，安教授等韩语学者就提出日韩教育不分家，如果成立留学日语班，对广大学子的求学，将更为有利。我们也意识到，自身卓越的师资，以及广泛的官方背景，开办日语培训和日本留学，是一件多方获益的好事情。
经过一年多的筹备，在北大日语资深教授和中日青年交流中心的大力支持下，于日，成功开办了第一届留学日语班。本班宗旨是：架设高品质留学日本通道，培养服务于中日关系发展的人才。
官方机构：中日青年交流中心。
语言学校：东京国际日本语学院（东京）、进和外语学院（东京）、玉川国际学院（东京）、浦和国际学院（东京）、赤门会日本语学院（东京）、石川学园、横滨设计学院日本语科（横滨）、国际航空旅游专门学校（新泻）、理工情报专门学校日本语科（大阪）、国际语学学院（神户），JCL日本语专门学校（京都）、爱知国际学院（名古屋）等。
专门学校：石川学园，横滨设计学院，新泻综合学园，理工情报专门学校及东京、大阪、名古屋、九州、神户等地的多所设计、商务、艺术、观光学科的专门学校。
大学别科及大学：东京大学、早稻田大学、庆应大学、千叶大学、富山大学、横滨大学、中央大学、神户大学、琦玉大学、杏林大学、明海大学、城西大学、城西国际大学、东海大学、筑波大学、东京工业大学、大阪大学、东京艺术大学、亚细亚大学、樱美林大学、帝京平成大学等。
特殊项目：日本中央大学，为日本排名前20名的优秀大学，其中国研究生项目已成立，学生在中国境内参加笔试和网络面试，通过者即可被录取。是目前国内不可多得的高品质日本留学项目。
留学日本优势
受日本海啸与地震的影响，原本即将复苏的欧美发达国家经济，不得延迟一段时间，继续在低谷里等待反弹。而自2007年以来，中国超越美国，一直是日本的第一大贸易伙伴。此外，中日韩三国领导人会议，已决定在2012年建立自由贸易区（FTA）。因而，海啸与地震虽然减缓了经济发展，但因为经济复苏势在必行，却反过来促进了中日韩三国的需求，加深经贸合作是必然的，尤其是日本对于中国市场的需求。从而日本留学，也将在灾难过后，迎来更大的发展。日本留学，主要优势如下：
1、两国交往历史悠久。日本是中国的近邻，隋唐时期开始，日本派“遣隋使、遣唐使”到中国学习文化、历法、文字等，与中国在政治、经济、文化、教育等诸多方面进行着密切的往来和交流，至今有文字记载的交流活动就有两千年以上。自1972年中日两国恢复邦交正常化之后，至今已有40余年，两国经贸关系在稳定中不断发展。
2、领先的科学技术。日本具有一个可以学习和掌握世界高水准的技术与知识的环境。从战后短短的几十年至今，日本已经从一个农业国家发展成为处于世界领先地位的工业大国。在日本的大学及其它高等教育机构，可以在电子工程、日本文学乃至国际经营学等所有领域进行学习与研究。
3、完善的教育体系。日本不仅是世界经济强国，而且其教育制度、教学方法也处于世界领先水平。日本的高等教育体系完善，可以选择去专门学校、短期大学、大学及大学院等不同层次的学校学习。而为了让更多的留学生适应日本的教育，日本政府还在全国各地都设立了日本语学校和大学里的留学生别科，帮助留学生打好日语基础。
4、丰富的日本文化。在现代日本社会与文化中，古老文化与新文化、东方文化与西方文化相互调和融汇，传统文化与高精尖科技并存。我们常常会看到在古老的寺院旁边，耸立着现代化的高楼大厦，这使日本成为了一个极具魅力的国家。
5、悠久的留学历史。日本的教育水平很高，从清朝起就有大批的中国留学生到日本求学，他们为中国学生赴日本学习日本的文化、先进的科学技术开创了良好的先河。而其中最富盛名的要数中国现代伟大的思想家、文学家、革命家鲁迅先生，他早年曾两次东渡扶桑，至今居住在仙台的日本人还孜孜不倦地传送着鲁迅先生留学日本的故事。
6、最佳的留学时机。日本外务省拟定了“三十万留学生”计划，即今后十年扩大招收海外留学生。而为了完善吸纳留学生入学的制度，于2001年起，在日本及其他国家设立了新的“留学生考试”，缩短了留学生入学日本大学、大学院及专门学校的距离。此外，中日韩自由贸易区的建立，留学日韩，将为未来享受FTA带来的好处，获得更多机会。
7、低廉的留学费用。尽管日本的物价很高，但是日本规定留学生可以按照不同的要求进行课外兼职。留学生在日本的学习期间通过打工，依靠自己的能力即可以支付今后的生活费、学费等。而进入高等教育机构的留学生还可以享受与日本学生一样的优惠政策，并且每年都有机会获得每月5万日元或者更多的学费减免。
8、良好的就职前景。学生毕业之后，既可以选择在日本就职，也可以回国工作。目前中国的外商投资企业中，日资企业很多，留日归国学生将有良好的就职前景。此外，日本有关组织还建立了归国留学生会（同窗会）为留学生提供援助。
9、充实的留学援助。为了吸引更多的留学生到日本求学，日本政府、各地方政府及民间团体为留学准备了世界上任何国家所没有的形式多样的留学生援助体制。日本政府认为：接收留学生有助于世界的稳定与发展，是一种“在知识领域的国际贡献”。他们为留学生提供诸如来日前的日语补习、颁发奖学金、减免学费、确保住处、介绍打工及留学生回国之后的各种援助服务。
1、官方支持。中日青年交流中心，其为国内历史最长、规模最大的负责中日文化、教育交流的机构。
2、顶尖师资。北大、北外资深日语教授，外籍教师主要为北大、北外在读日籍硕士生或博士生。专职老师孙晓勇教授（兼任班主任）早年毕业于北师大，曾在高校任教，教授本、硕、博学生日语，并在日企工作多年，自身已形成一套独特且效果显著的日语教学方法。
3、丰富教材。除主修教材为《大家的日语》上下册外，孙教授结合25年教学经验，将给学生提供大量的即讲即练的教辅材料，教学效果显著。
4、艾滨豪斯记忆法。针对入门阶段的平假名、片假名和单词，主要采用“艾滨豪斯记忆法”，学生很易牢记80-90%的内容。
5、语言学习五步法。对句子和语法，采用语言学家公认的“学习五步骤”，在导入、模仿、反复、变换和练习这五个步骤上，进行条件反射大练兵，真正做到浸泡式学习。
6、多种形式实战法。为提升学生阅读、听力和造句能力，着眼于实战，结合J-test考试最新动向和历年真题，在照片问题、应答问题、会话问题和说明问题四个方面狠下功夫，这使得学生能轻松应对目前和今后相当长时间内J-test考试改革后的各种出题形式。
7、充足课时。本班实行半封闭管理，日开学，到日课程结束，学习总时长约5个半月，总计课时900课时，加上辅导课总的课时量超过1000课时，比一学年的课时还多。但学费仅相当于国内半年制留日班的学费，学生将节省2-3万元额外花费。
8、免费补课。每月进行考试，内容包括笔试、听力和口语，其中口语是一对一的测试。考试不合格学生，HDC安排不低于10课时的免费补课，确保每个学生跟上进度。
9、激励学生。开学之初，每个学生将写下入读北京大学留学日语班的感想和期望，其间老师会据此鼓励学生，并告知学生，在结业时还要写下总结和对留韩的展望。通过内在激励，努力让学生主动学习。
10、三位管理。实行“任课老师＋班主任＋宿管老师”三位一体的教学管理，在教好学生的同时，努力保障学生学好。而且，三方面的老师会将学生的学习、出勤、活动、比赛、留学申请、大学面试等信息录入数据库，方便家长了解学生在校情况。
11、多彩活动。为拓宽学生视野，北大留学日语班组织学生参加了许多丰富多彩、高端实用的活动，例如参加过07中韩交流年闭幕式、现场聆听中韩两国总理演讲；参加08年李明博总统北大演讲会；参加LG全球人力资源部总监北京大学讲座活动等等。
12、留学保障。由中日青年交流中心与北大日语外事专家共同负责，不仅为学生提供科学的留日规划，还将确保每一名合格的学生通过留日签证。
学制、学校与专业
本班一学年学制，学员在北京学习期间，主要学习日语，其次是日本历史文化、日本大学研究方法以及课外活动，以便为留学和未来就业，做好铺垫工作。
学校与专业方面，学员除了能享受北大一流资源的同时，也可以得到日本中央大学等特殊项目照顾，还可根据自身条件，自由选择有关大学和专业。
课程设置：主修教材为《大家的日语》上下册，配套听力入门和其他练习题集，补充材料为J-test真题和孙教授自身积累的素材，他将亲自带领学生制作各类卡片，参与各种游戏，因而本班实操与作业量极大。听力、阅读等综合训练的巩固，全部为外教授课。辅修课程为日本大学研修方法，日本文化课程，主要由日语学者金满生教授负责。
充足课时：本班实行半封闭管理，日开学，到日课程结束，学习总时长约5个半月，总计课时900课时，加上辅导课总的课时量超过1000课时。
教学目标：全部学生达到留日最低要求F级，保E级争D级，努力实现C级。
一、核心教师
安炳浩& 北京大学资深教授，博士，入选世界名人录，出版专著多部。曾获韩国总统奖，安氏发音法的创造者，在北大从教近50载，桃李满天下。安教授精通日韩双语，现在是“HDC韩国名校直招班”专职写作课教授，并兼任“北大留学日语班”顾问。
金满生& 北京外国语大学原国际交流学院院长，国家一级日语翻译，1977年留学日本，多次多年在日本讲学，且自1984年起至今曾多次担任国内及日本的大型国际会议同声传译工作，是我国日语教学领域权威专家，长期从事高端日语教学。现为“北大留学日语班”教学总负责，并亲自授课。
孙晓勇& 1987年毕业于北京师范大学日语专业，在天津科技大学从教10余年，后入职某日资公司和其他国内其他日语教育研究机构。现为“北大留学日语班”专职老师兼班主任，上一届的教学管理，孙老师与学生们同吃同住，倾注了巨大的心血，学生们最终取得了优异成绩。
其他日籍教师，均为北大、北外在读日本留学到中国的硕士生或博士生，他们皆是本班授课教授的学生，他们中日语言功底深厚，教学认真负责。
二、教辅与留学专家
庞志荣& 北京大学教授，曾任北京大学国际合作部出国出境事务主任，现总负责北大韩国留学班班务。
胡有福& 原外交部中国驻韩国领事馆领事，现任北京大学留学韩语班、韩国名校直招班班主任，并总负责所有班级学生留学事务。
文凭与证书
所有学生在北大留学日语班结业后。可以得到北京大学颁发的结业证，并入北大终生校友。在留学日本并顺利毕业，都能获得我国教育部认可的学历学位证书。
招生对象与入学条件
招生对象：应届高中生。其他高中以上学历学生：包括往届高中毕业生、大学在读生、应往届专科生、应往届本科生、硕士生等。
入学条件：热爱祖国、遵纪守法、品行端正的有志青年，其中，对于应届高中毕业生，高考分数不低于本省三本线以下50分或有特长的学生优先考虑。
新生报到时，请提供如下材料：
1、本班“入学通知书”；
2、毕业证书原件，在读或应届生（暂时无毕业证学生）请提供学校开具的在读证明；
3、身份证原件，户口簿复印件；
4、小二寸蓝底正面免冠照片3张。
报道地点：北京大学
有关各项费用清单如下（币种：人民币）
1、报名费500元（开学前一周以上时间声明不入学者可退还）；
2、学费26800元；
3、留学手续费8000元；
4、住宿费5000元；
5、教材及教辅费用800元；
6、保险费200元（含人身意外险和重大疾病险）。
联系人：管老师 咨询电话: 010---
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三百六十行，欢迎各培训机构加盟土地增值税的35个涉税疑难问题处理
1.双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理。
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定，在土地置换中，如果换出的土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。则需要缴纳增值税。总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该按缴纳土地增值税处理。
　　2.将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续的土地增值税处理。
　　根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者占有、享有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。
　　3.未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理。
　　《土地增值税宣传提纲》（国税函发（号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是转让建筑物的附着物取得的收入也是要缴纳土地增值税的。
　　根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。
　　4.房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算？
　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
　　因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。
　　5.房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处理，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？
　　房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费，并在新建房补偿拆迁房交付时，按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积，超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入。
　　6.房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？
　　房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格&（1－受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　7.房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收入，计算土地增值税时收入的确定。
　　根据《国家税务总局关于印发&土地增值税清算管理规程&的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　8.一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第六条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第六条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
　　9.土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
　　纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。
　　10.单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理。
　　根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》（国税函发（号）第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[号）第四条规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
　　根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。
　　11.纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？
　　纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金的金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。
　　12.对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
　　土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。
　　13.房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。
　　根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。
　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[号）第二条规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
　　14.房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？
　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）第四条第（二）项规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
　　如《江苏省地方税务局转发&国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知&的通知》（苏地税发[2007]75号）规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料,
结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
　　所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料,
结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
　　15.房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？
　　编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本，并按土地增值税政策规定扣除。
　　16.房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？
　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）第四条第（四）项规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
　　房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。
　　17.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？
　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。
　　18.纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？
　　房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。
　　19.房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%，如何扣除？）
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
　　房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。
　　20.纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？
　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
　　从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基数。
　　21.违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？
　　企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。
　　《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。
　　22.房地产开发公司开发一幢综合楼，1～4层是商业用房，5～20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？
　　《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税[2006]21号及[国税发[号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
　　根据以上规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。
　　23.已核定项目如何适用核定征收率？
　　已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。
　　24.房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？
　　《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。
　　25.房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？
　　房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额&清算的总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。
　　26.项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？
　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额&清算的总建筑面积。
　　清算时未售部分预征的税款不得扣除。
　　未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。
　　27.土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？
　　1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；
　　2）土地管理部门划拨土地的批准文件；
　　3）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；
　　4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；
　　5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；
　　6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
　　7）主管地税机关要求提供的其他资料。
　　28.销售经济适用房的车库等，是否可享受土地增值税的优惠政策？
　　房地产开发企业转让经济适用房车库等，其面积并入经济适用房面积，其合计数未超过经济适用房标准的，享受经济适用房政策，其合计数超过经济适用房标准的，所转让房产与车库等均不作为经济适用房，不应享受经济适用房优惠政策。
　　29.房地产企业用房地产投资的土地增值税处理。
　　据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，房地产企业用房地产投资的，需要缴纳土地增值税。
　　例如，母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值，母公司购入土地时价值500万，按800万作价投资，在投资时母子公司都不是房地产开发企业，但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质，土地用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，是否交土地增值税？
　　根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，母公司以土地向子公司投资时，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司当时不是房地产开发企业，因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税。子公司取得房地产开发资质后，以该土地进行房地产开发，今后如果转让房地产的，应按规定缴纳土地增值税。
　　30.企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？
　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）及《财政部国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号
）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况：
　　（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；
　　（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
　　因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不要缴土地增值税，而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是需要缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。
　　31.拆迁安置费的扣除。
　　国税函[号第五条规定：
　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
　　国税函[号第五条规定：
　　房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　　国税函[号第五条规定：
　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
　　国税函[号第五条规定：
　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
　　此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。
　　32.土地增值税清算中利息费用的扣除技巧。
　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[号）第三条规定：
　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。
　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
　　会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。
　　33.多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。
　　根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
　　（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
　　（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
　　（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
　　（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
　　（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
　　（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
　　34.关于对土地闲置费的处理。
　　国税函[号第四条规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
　　35.商铺住宅联体楼的土地增值税的计算
　　《土地增值税暂行条例》第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。
　　对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。
　　由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。
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