谢邀。利益相关，hd非地产集团员工。（一年前已跳槽）先说结论：无论是自然到访（也就是你说的直接去楼盘），亦或是中介带看，大部分情况下，为了避免滥价，售楼处给到的折扣体系是一样的，不存在哪一边价格更低的情况。那么如何才能真正地省钱买房呢？三个途径：自荐、老带新或员工推荐。这才是买房的真正省钱的打开方式。好了，要搞清楚上面的内容，我们先来理清楚以下几点：1、楼盘客户来源判定大家看其他回答可能会看到这样一种情况：买房者A先找了中介B咨询，然后又抛弃了中介B，另寻一位老业主走老带新推荐，试图避开中介，让老业主推荐后，再成交之后，返还给老业主的佣金奖励，以此达到省钱的目的。但结果是，开发商判定客户来源属于中介，因此买房者A无法拿到佣金返还。所以，为什么会发生这种情况呢？因为，每一个楼盘，开发商都会制定一套非常严格的判客规则。这套规则什么用处呢？敲重点：一是为了厘清利益分配，二是为了避免客源的混乱，防止洗客行为以及内部腐败。嘿好家伙，为什么还牵扯到腐败呢？我打个比方，目前开发商判定客户来源主要有三种：1）自然到访（也就是没经过任何带看或者推荐到访楼盘的客户，这时候，开发商不需要对第三方支付任何佣金。）2）中介带看（也就是你前期咨询过中介，中介拿到了你的信息，在某系统上进行了报备和推荐，他如果不告诉你你被推荐了，你当然是不知道的，所以也就出现了后面你无法走其他推荐渠道的情况。譬如链家、贝壳等中介，一般开发商会给他们支付3%-5%不等的佣金，也就是中间商赚差价。）3）员工推荐或兼职经纪人推荐（其实这就是所谓的“全员营销”和“全民营销”，是开发商一种“去中介化”的操作，这个营销手段有点复杂，但近期一度成为开发商最为推行的一种营销方式。不信你看看我司hd，在知乎打的广告满天飞，还让你注册兼职销售员。就拿hd为例，按照恒房通会员等级划分（普通会员2%、黄金2.5%、钻石3%、至尊3.5%），会给兼职经纪人支付2%—3.5%的佣金。这个佣金实则就是支付给中介机构的佣金，只不过换了受益人罢了。所以，为了使利益分配不混乱，开发商一般会用多种手段去保障第一推荐人受益。因此，前面的案例里，接受中介咨询在先，老带新在后，所以开发商把佣金判给了中介。好了，厘清楚三种客户来源后，我们来了解一下这其中的bug和debug。开户来源的判定以及个中滋生的腐败，一直是开发商头痛的问题。但是，开发商的防腐败斗争，从未停歇。因此，为了防腐败，开发商会有一套他们自己的方法。1）明源系统记录跟踪客户来源若你是自然到访，一进楼盘，第一件事肯定是让你登记信息，不登记就不接待你。然后他们报备在系统里，你就会被划定为“自然到访”或“案场客户”，你的信息就会进入“保护期”，就再也无法被其他人推荐。同理，如果你被中介或者员工推荐，都是需要登记推荐信息的，如果你被推荐了，那么其他人在一段时间内就无法把你推荐。（保护期45天到3个月不等，有些开发商可能是永久保护，过了保护期，之前的推荐信息无效了，就可以重新被任何一方推荐）2）摄像头、家庭连坐、检察系统和法律前面的明源系统，虽说登记了信息，但其实也是有漏洞的。聪明的伙计或者中介可能就会想到了，咱们换一个手机号或者换一个买房人不就可以重新被推了了？比方说，妻子已经自然到访了无法被推荐了，为了被员工推荐返还佣金，所以就想用老公的信息达成推荐。too young too simple，你能想到的，开发商肯定都能想到。其实，只要是属于一个家庭里，无论你是一家几口，只要其中一个人被判定客源归属了，其他家庭成员走其他推荐都是无效的。开发商是怎么堵上这个漏洞的呢？首先，一个家庭买房，如果是按揭，具备贷款条件的，大多是是夫妻俩，所以换人走推荐，实则就是夫妻俩。然后，到时候房产，很大可能要挂两个人名字，只要一方有记录了，到时候肯定会被查出来。另外，摄像头以及接待你的置业顾问，其实都在防止你被“洗客”。那么，如果你最后还依然想省钱买房，非要走什么员工推荐返佣。抱歉哈哈哈，人家员工都把佣金返还给你了，人家一分钱不赚，何必陪你冒法律风险？你要晓得，在法律里，这种洗客行为，属于职务侵占罪，对于轻则几万块的佣金，造成的损失，是会被开发商直接送进牢子里的。君不见我司有许多置业顾问以及营销总，曾经就把自然来访的客户或者中介带看的客户，洗成兼职销售员推荐的客户，以此套取佣金奖励。试想一下，一套房子大概三四万佣金，要是这个营销总，洗客洗够十个，轻松就贪污了几十万。你说这严不严重？这一直都是开发商的红线，向来是营销板块严厉打击的对象。最后，开发商内部的检察系统，也会定期对这些成交的客户进行回访、复查，以核实是否被洗客（譬如让推荐人提供聊天截图、通话记录）。毕竟客户本人要是被洗客，很大程度是自己也不知道的。所以层层把控下，尽管还是有少部分人铤而走险，但大方向上，客户判定在这种严格规则下是得到了规范的。（补充一下：现在开发商的摄像头已经升级成人脸识别摄像头了，这是什么概念呢？就是你戴着口罩，这个摄像头软件也会识别出你什么时候自然到访过过被哪个中介带看过，从而划分客户来源以此判定佣金，参考以下文章）2、如何买房才能达到省钱最优解重要的事情说三遍！走员工推荐！！！走员工推荐！走员工推荐！（或者自荐、老带新）（有些同志可能别搞错了，楼盘的置业顾问，是没办法帮你走员工推荐的，一是因为他们本身存在腐败风险，二是他们很多都是外包公司的人，所以一般这里所说的员工推荐，是指非销售岗。当然，一旦你接触上楼盘销售，你很可能已经变成自然来访了。）来，我们以hd为例。为什么走员工推荐更靠谱？首先，房地产销售重压下，基本你听过的开发商，都在推行“全员营销”。何为全员营销？和全民营销有何区别？全员营销的员是指员工，我司十四万员工，就算是保洁大妈，也要跟着帮忙宣传卖房，达成考核指标。当然，这个考核指标不重，也非强制性，但暗中催生了一些排名和压力，捆绑在一条船上，所以不得不如此。至于全民营销，就很好理解了，民就是普通群众，任何人都可以在恒房通上注册成为兼职销售员。以此类推，营销app或小程序方面，碧桂园有凤凰通，时代地产有“时代+”，融创有幸福通，宝能有宝房通，中梁有中梁宝等等。。。。以恒房通、融创通或者时代+为例，你在小程序上搜索它，注册之后，你就可以顺着注册成为兼职经纪人。这三家开发商通过自荐或者员工推荐大概可以省多少钱呢？恒房通我是知道的，毕竟这个我比较熟，由于我等级较高，不少朋友找我走过员工推荐。按照等级划分（普通、黄金、钻石、至尊），是可以返还佣金2%-3.5%的。至于融创通或者时代+，都太抠门，都是1%而已，但1%也是钱，自己注册账号自荐或者让别人推荐，省一点钱还是可以的。以此类推，无论你以后，在哪个开发商买房，都可以先搜索一下，这个开发商是否有自己的营销平台，是否在搞全民营销。如果有，那好办了。1）如果不认识相关内部员工，可以注册账号自荐。2）如果认识并有介绍，那么也挺好，尽量找会员等级更高的推荐。譬如恒房通，你注册新会员，一开始也只是普通会员，只有2%佣金，但你要是找钻石或至尊，那么就是3%以上了。那你可能会说了，找内部员工会不会挺困难？其实不困难，因为你在找他们的时候，迫于考核压力，他们也在找你。例如据我在时代地产的朋友所说，时代地产要求每个员工每个季度都要推荐一个人买房，没有达成指标就扣钱，譬如第一季度罚2000元，后面就加倍。你说狠不狠？他们压力大不大？如果你担心这里面是否有诈，怎么才能确定他们已经把佣金返还给你呢？又或者怕他们反悔？1）你可以让他把佣金给你抵扣房款（前提是楼盘不限价），让他给你出示把佣金抵扣房款的截图，以hd为例：2）转账返还。首先，当然，你要对这个人有信任，信的过他，佣金奖励到账后，他会转账给你。一般是在你付首付签合同后的5个工作日内到账。当然，你要是觉得人家不靠谱，那你可以让他先给你部分奖励，后续的到账后补上，也可以让他给你一些身份信息证明。（但其实我建议还是别这样，一因为很尴尬，人家好歹是帮了你，这些钱人家没必要图你的，因为你完全可以跟售楼处打听是谁推荐你的，你顺藤摸瓜就可以找到这个人，他没必要骗你钱）至于其余的省钱方法？无外乎，磨价格，让他给点赠品，譬如免两三年物业费、大家电、粮油卡等等。3、个人的一点点建议（反套路操作）如何规避自然到访或中介咨询对你的“锁定”？如何核价以确保自己拿到最低价？1）自然到访或咨询中介时，谨慎留下真实个人信息（不限于姓名或手机号、身份证后六位），这是为了让自己留有余地，方便后面可以走员工推荐或自荐。否则，一定被判定自然到访或者中介推荐，在保护期内，是无法走推佣金返还通道了。2、疫情期间，戴口罩、帽子是一个不错的规避摄像头的方法。3、如果你对自然到访、中介带看、员工推荐三种方式问到的价格存疑，没关系，你先选择其中一种，然后再找亲戚或朋友去实践另一种，这样的比价，肯定能摸出最优解，也不怕被讹诈。但注意，在信息登记推荐上，给自己留后路。4、很多情况下，除了限价盘，一般你不到交定金环节，开发商可能都不会给你放底价。但是，许多开发商，譬如hd，它的折扣体系是固定的，譬如基础折扣、推荐折扣、购房券、去化率优惠、付款方式优惠、锁定房源抵扣多少钱等等，都是有固定折扣的，都是在一个挂牌价基础上去算的。因此，找一个业内有经验的、会算具体折扣的人给你把关，是不错的选择。5、比价，你能不能感受到这个盘的价格有没有优惠，比价是一个重要点。无外乎对比周边楼盘，对比历史价格。很简单，在微信搜索栏搜索一下（譬如搜 楼盘名称+均价”）该楼盘的均价即可，会出现不同时间点里的搜索结果。也可以去贝壳或链家平台，查看该楼盘底下的公告栏，也会出现当时候的历史均价。好了，话不多说，祝大家购房愉快。有啥问题可以点击咨询或私聊。如果我的答案对你有用，麻烦点个赞哟～基于许多小伙伴私聊咨询我有没有各大开发商的员工推荐渠道，刚好我的圈子里有不少属于万科、融创、碧桂园、时代、新城等朋友，如果他们刚好有考核任务，是比较乐意给做推荐的。再不济，我也知道各大开发商的营销平台，怎么操作推荐我也是懂的，就是很小的地区开发商，其实也是可以检索到该楼盘的推荐渠道的。因为全民营销这个模式早就广泛应用在各种大小开发商了。另一方面，正在做全员营销的，譬如hd，员工所享受的奖励和佣金是比较多的，为了完成考核指标他们也是乐意推荐并返佣的。有些迫于压力，甚至会提前给你垫佣，垫佣的意思就是你付了定金后，他们就会给你提前垫付佣金给你凑首付。你交了首付，他们的指标也就达成了。如果你不认识这样的内部员工，倘若信得过我，我即可帮你一下，反正这种东西只是一种互利互惠的过程，你获得了返佣省下了买房钱，推荐你的人达成了指标避免了被惩罚，按道理他是对你感恩戴德的，你这也绝不是麻烦他，反而是帮了他大忙。2021.6.6更新
基于太多伙伴私聊我，并且说了不少被坑的情况，我来更新一下吧，避免大家继续踩雷。【咨询1】：我在贝壳上找了中介，中介说可以返佣2个点，当做98折算进去给我，这靠谱吗？答：一切不以转账形式的返佣都是耍流氓，基本都是对你的忽悠。首先，他说的98折，大概率是面对所有楼盘客户的优惠政策，而不是给你的额外优惠，也就是说，你就算自然到访，也依然享受这个优惠。其次，真正的额外优惠，地区公司，一般要呈批到地区董事长，让他签名，才会有效。最后，真正的返佣，一般都是在客户签约后，开发商把佣金打到推荐人账户，这个时间一般是5天到半年不等（具体要看这个开发商的佣金结算时间），到账后他转账给你，或者他为了完成绩效，因为你俩不熟，他提前垫钱给你。这才叫返佣，其他的一切都是纸老虎！要是许诺将佣金抵扣成折扣算进房价，也要有抵扣的截图证明！！！【咨询2】：我在贝壳上留了姓名电话，会我在一些营销平台上咨询了置业或者中介，会影响我走推荐返佣吗？答：必然会影响，如果你还在这些中介平台上留了个人信息，譬如姓名电话，那基本被中介拿去备案了，这时候你已经属于中介带看客户。尤其是一些平台，你注册登录后，你的个人信息是无法得到隐私保护的，你点进去一个楼盘看了看，这个软件的后台是可以看到你的个人信息的，你的电话早就暴露了，可能转眼他就会打电话问你是不是对这个楼盘感兴趣。贝壳之类的平台，你要看房，不必去咨询，也不必注册登录，否则很有可能暴露个人信息。【咨询3】很多人私聊问我某某盘有没有推荐渠道？佣金多少？答：方法我早就教大家了，市面上99%的盘都是有推荐渠道的，但有一些畅销盘，它不与分销渠道合作，也不挂上营销平台，这种盘是不存在佣金的。因为这些盘，特征很明显，不愁卖。不愁卖的盘，它是不需要牺牲利润对外产生营销费用的。尤其是一些需要摇号才能买到的盘，你怎么能奢望它有佣金呢？其次，许多人问我这个开发商有没有搞全民营销呀，我的回答是，一般那种带着国企背景的，是不搞这套的。譬如说招商蛇口，明显的国企，我招商蛇口的朋友说，他们就不搞这一套，他说“我们是不会有员工折扣和营销之类的，因为这种属于国有资产的流失”，所以，你要看到一些国企背景的开发商，多半是很难找到营销平台的。【咨询4】 能帮我xx楼盘推荐返佣吗？我懒，而且你也不一定信得过我，评论区也一大堆既得利益的中介酸溜溜，他们觉得我破坏行规，公布了这些潜规则，抢走了他们的客人。他们跳得越欢，我偏要破坏这一行的规则。所以你要想推荐返佣，我教你方法自己推荐自己就行。更新2022.10.22若有问题想问楼主，可以点击付费咨询按钮。因为问的人有点多，有直接私聊的，也有付费咨询的，我会优先给付费咨询的进行详细解答以及手把手教学。我的回答都是满满干货，只要你按照方法去买房，省下一万块到几万块不等压根不是问题。就这样，over。如有其他问题请私聊。催更的朋友忒狠了！催更也不打赏一下！白嫖！谁有动力更新啊！我都码了几千字了！路过的点赞支持一下咯！