据成都商报消息，19岁的付小姐，辽宁铁岭人，是一名网络主播，今年准备在成都定居。8月24日，她通过大唐房屋中介在时光荟大厦认购了一套公寓，交了5万元定金。

“当时中介跟我说，定金可以退，我才会这么快签认购合同。”付小姐说，开发商曾告知她18岁以上就可以贷款，而如今发现由于工作属性等原因导致付小姐贷款有很大的不确定性，她若不交齐20多万首付，开发商就要没收她5万元定金，“若交了，贷款申请不下来，开发商又认为我违约，要赔8万元，进退皆是坑”。

目前，该事情还没有得到解决，付小姐进入左右为难的状态。

该事件中，时光荟大厦所属的开发商成都城泰置业有限公司负责开发的陈小姐表示，与客户签订所有合同都作了相应的公示，合同是双方意愿的邀约，合同不是随便签的，签了按照各自的职责履行。农商银行18岁可以贷款，但是没有任何人可以保证贷款成功，只有交完首付，将资料提供上去，才知道能否贷款成功。“说实在的，主播这种稳定性很差的职业，过关很难。”

最后，记者也咨询了律师建议。四川美地律师事务所律师周茂梅认为，定金能否退取决于两个因素，第一，合同是怎么约定；第二，谁有过错，“客户认为她是基于中介的承诺才签订的这份合同，她需要举证，若证明中介存在过错，存在虚假承诺，则要求中介返回定金。”周茂梅认为，若没有证据，则定金无法退。

北京市君泽君（成都）律师事务所方毅认为，认购合同是一种预约合同，是为了履行合同而签订的合同，一般来说，无法退。“除非买方能够举证，开发商和中介是虚假承诺，给出误导性的信息，使得她作出错误的决定，则可以要求返还。”

通过此次事件，我们可以关注两个重要的概念：一是定金的概念，二是贷款资格的有无。在这里也提醒各位购房者，在买房时一定要注意这两大关键，以免发生和付小姐一样的问题。

定金和订金是截然不同的两个词，前者是法律术语，后者则不是。

定金，是指为担保合同债权的实现，合同双方通过书面约定，由一方向另一方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。说得直白点，这个钱你已经交出去了，就像一碗已经泼出去的水一样。

定金的目的在于促使支付定金的一方履行义务，保障另一方的权利得以实现。定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。我国法律规定了定金罚则。即定金的作用分为两种情况：

第一，定金所担保的主合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回；

第二，定金所担保的主合同不能履行时，则适用定金罚则，即若双方有约定的从其约定；若无约定的，交付方违约的，则无权收回定金，接受方违约的，则应双倍返还定金。

因此，定金具有惩罚性的作用，一且设立定金，则合同双方都有义务按约定履行合同，否则将承担丧失这部分定金的后果——我花钱买东西，你也收钱办事。

而订金的概念要比定金“自由”得多，是指合同的一方为交易需要而向另一方交纳的金钱，一般仅作为预付款使用，不具备担保功能。因而在交易成功时，订金被充当货款，而当交易失败时，订金也应当全额返还。它的概念更像是表达双方愿意交易的意向，但是“意向没了”就可以退了，不受法律保护。若交付订金的一方主张适用定金罚则，追究违约方责任的，人民法院不予支持。

因而，在上述付小姐的案例中，如果付小姐与中介之间约定的是定金合同，则双方之间的行为应当适用定金罚则，即付小姐无权要求中介退还该笔款项。按照正常剧情走向，付小姐交完定金后，这个钱就会直接作为房款的一部分，正常地操作下去。但是没想到，付小姐的贷款又出了问题········

对于此次付小姐的事件，成都农商银行相关负责人表示，一个人能否获得购房按揭贷款，需要做综合判断，对包括年龄、职业和收入的稳定度、征信记录、流水等内容做综合评估，具有很大的不确定性。“只有把资料准备齐全，找贷款审查人员咨询，才能给出答复。”这位负责人表示，付小姐可以带齐资料到网点现场咨询。购房者不应该听信开发商或者中介的一面之词，毕竟他们都没有银行专业。

“能否成功办理房贷”成为我们不得不关注的问题，正如上述银行负责人所表示的，我们需要进行综合评估才知道是否有资格。

当然，个人贷款的种类多种多样，我们以最常见的信贷和抵押贷来举例，每种贷款对应的条件和种类都不一样：

【信用贷款】属于个人贷款的一类，借款人需符合下面要求才可办理：

1、在地区有工作，且稳定在半年以上，有些贷款机构要求工作稳定在1年以上。

2、有着基本还款能力，主要考察其收入。对于收入方面，要求如下：

* 每月收入在3000以上，部分机构要求月收入达到4000或以上。

* 收入主要是打卡工资为主，通过银行流水来证明。

* 银行流水要稳定半年以上，有些贷款机构要求稳定3个月。

3、申请个人贷款还要求借款人信用良好，一般逾期超过三次或者是逾期时间连续达到90天的，就基本无法申请到信用贷款了。

【抵押贷款】一般借款人需要符合的条件如下：

1、抵押物符合银行要求，一般以房屋、汽车常见。

2、借款人在地区有一定的收入，能做到贷后按时还款。

3、个人信用最好不要出现过多的不良记录，否则影响贷款审批。

4、抵押物的资料要完整、齐全，不能弄虚造假。

只有在满足不同贷款所规定的条件时才可以成功贷款，大家才能愉快地买车买房买游艇买飞机。需要提醒大家的是，借款人要谨慎仔细，选择合适的额度，让贷款真正起到帮忙的效果而不是徒增还款压力。

八类人贷款买房容易被拒，附解决对策

贷款人两年内连续三个月或者累计六次逾期还款。达到这个标准，恭喜你，你已经被银行纳入了不良征信名单，这个名单将会跟随你3-7年，这段时间内的贷款申请都会受影响，银行可能会提高放贷利率、减小放贷金额甚至是直接拒绝你的贷款申请。

（对策：如果只是一两次信用卡延迟还款，影响不是很大，办理银行按揭贷款的时候一定要给开发商那边说清楚，让他们把你推介给和他们关系良好的银行的办理贷款，不要自己选择）

如果征信报告上“硬查询”频率过高，且用户没有放款或信用卡下卡成功的记录，就说明该人财产状况不佳。银行和金融机构90%会拒绝贷款和下卡。

非常重要的征信知识：征信查询超过多就上黑名单！

具体的说，个人信用报告的查询分为：本人查询、信用卡审批、担保资格审查、贷后管理、贷款审批、异议查询等。

其中“硬查询”为：信用卡审批、贷款审批、担保资格审查。这类查询记录过多会产生不利影响。

如图：（下图中的次数是按月查询次数计算）

作为贷款的重要参考因素——征信“硬查询”，查多少次不能贷款，甚至于银行都没有标准数据。

根据华典金融机构经验总结一些规律：1个月不超过5次，3个月不要超过10次。

不过，个人每年至少查一次信用报告。虽然“硬查询”次数过多会影响贷款，但对个人查询征信报告并无影响。

此外，中国人民银行征信中心也建议，即便个人不打算申请贷款和信用卡，也应定期查信用报告，一年内至少查一次征信报告。中国人民银行征信中心指出，定期查询征信报告，有助于了解自身信用状况，同时检查是否存在别人冒用或盗用自己身份获取贷款、信用卡的情况，是否有错误信息，是否有未经自己授权违规查询的情况等。

（对策：马上停止申请信用卡，买房之后不要马上申请贷款，尽量延迟办理房贷，等到之前的查询减少后再贷款。）

银行在贷款时，一般会考察其工作情况，若工作不稳定或无工作，贷款申请将被拒。

（对策：这个，额·····加油找工作吧，亲爱的。）

银行规定的借款人年龄要求为18-65岁之间，25-40岁是较受欢迎的群体，其次是18-25岁和40-50岁的，而50-65岁之间的人由于其身体出现问题的几率比较大，会影响到正常还贷。

（对策：减少按揭年限，把贷款年限减少到10年或者15年）

银行要求月收入和贷款月供的关系是：月收入=房贷月供X2，如果不符合要求可能就贷不到期望额度了。如果是已婚人士，可以提供夫妻双方的收入证明，符合要求的话是会放贷的。

（对策：如果确定要购房，可以每个月往卡上转一笔固定资金，把流水做起来）

6、从事高危职业的人群

一般像从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹等高危行业人群，考虑到这类人随时都有生命危险，无法保证按时还贷，为了规避风险而拒绝放贷，银行也没有办法。

（对策：所以工作证明的时候就要尽量避免写高危职业）

7、高负债者，如信用卡透支严重

高负债，比如有房贷、信用贷、信用卡等各种负债，负债的还款已经超出了其收入的还款能力，其他银行在看到这种高负债的情况下，肯定会拒贷的。

随着房价的上涨，购房首付随之增加，很多人想到了办信用来付首付。但是现在银行是打击用消费贷来购房。如果你买房的时候刷的信用卡给售楼部，可以百分百告诉你，你的按揭贷款通过不了的。

（对策：记住一定要提前把能还的负债还了，比如提前把信用卡账单还了，否则透支的金额会算成你的负债，影响你贷款审批。如果确实没有还，那你就得额外提供资产如汽车等来证明你不会还不起。）

8、信息填写不准确，漏接电话者

由于微信等联络方式的流行，现在真正的好友之间可能都很少打电话了，但是银行在贷款审核的时候仍然会通过电话进行核实，不喜欢接听电话，还有就是填的其他联系人可能压根联系不上，导致银行审核的时候打不通，联系不上，银行审核人员会认为提供了虚假信息，然后拒贷。

（对策：办理贷款之后一定要随时关注手机电话，熟背填写的信息，切记不要开启手机骚扰拦截功能，通知好单位配合回访。）

所以为了能够顺利办理房贷，购房者需要维护好自己的征信。

如何查询个人征信记录？登陆“中国人民银行征信中心”按步骤即可查询。即将买房的人，提前查询了解自己的征信情况，免得被银行拒贷了再来分析，那就晚了！