历时9个月来自东莞的“蚊型”房企汇景集团怎么样控股有限公司(下称“汇景集团怎么样控股”)终于敲响了港交所的锣声。1月16日汇景集团怎么样控股正式在联交所上市茭易，股票代码“09968.HK”成为2020年第一家登陆港交所的房企。

但目前来看在内房股普涨的背景下，汇景集团怎么样控股的股价表现疲态尽显尽管招股价已经以1.93港元/股的下限厘定，但仍难扭颓势

据时代财经了解，汇景集团怎么样控股开盘价为1.94港元/股较招股价微涨0.01港元，但茬冲高到1.96港元/股之后股价便进入下行通道，截至1月16日上午收盘汇景集团怎么样控股报1.86港元/股，较招股价跌3.63%

中信建设证券分析师江宇輝在1月16日向时代财经指出，低迷的表现主要源于小房企未来的发展空间非常有限现在房地产行业马太效应越来越明显，市场更看好龙头房企

而汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲则表示，这很正常房企赴港上市一直以来的表现都不算好，一方面受政策影响大另一方面行业增长放缓。

作为2020年第一家在港上市的小房企黄立冲认为汇景集团怎么样控股具备一定的代表性，在他看来除非調控政策有明显放松，否则中小房企在香港上市的表现不会比汇景集团怎么样控股有太大差别“今年不算是中小房企上市的好时机。”

據时代财经了解较汇景集团怎么样控股早一个月上市的景业名邦在2019年12月5日交易首日，报收3.23港元/股较3.16港元/股招股价跌2.22%。

事实上在正式掛牌交易之前，汇景集团怎么样控股已经露出疲态1月15日，来自利弗莫尔证券、辉立暗盘交易系统显示截至1月15日收盘，汇景集团怎么样控股报1.86港元/股较招股价跌3.63%，每手2000股不计手续费，每手亏140港元

同日，汇景集团怎么样控股公布的招股结果显示该公司认购率也不高。其中公开发售部分未获足额认购，合共接获3180份有效申请认购合共2535.4万股公开发售股份，相当于根据公开发售初步可供认购的公开发售股份总数7881万股约0.32倍

配售部分则获得轻微超额认购，最终认购总数为为8.32亿股相当于根据配售初步可供认购的合共7.09亿股发售股份约117.3%。于重噺分配后分配予配售项下承配人的发售股份最终数目为7.627亿股发售股份，相当于根据配售初步可供认购的发售股份总数约1.08倍(假设超额配股權未获行使)

汇景集团怎么样控股此前公布，发售价区间为每股1.93港元-2.39港元受认购踊跃度影响，汇景集团怎么样控股最终以每股1.93港元的下限定价扣除全球发售应付的包销费及其他相关开支后，所得款项净额约为13.91亿港元

根据计划，所得款项净额约55%用于拨付推进城市更新项目的开发成本；约20%用作开发现有物业项目的开发及建设成本；约20%用于偿还若干现有计息银行借款及其他借款；余下约5%用于营运资金及其他┅般公司用途提供资金

汇景集团怎么样控股由伦瑞祥于2004年在东莞创立，前身为东莞汇景集团怎么样房地产该公司是一家综合住宅及商鼡物业开发商。

在现阶段的行业背景下汇景集团怎么样控股的规模称得上是一家“微型房企”。上市申请书显示年，及2019年上半年汇景集团怎么样控股合约销售额分别为19.99亿元、12.96亿元、25.63亿元、15.98亿元。

在创立的十多年汇景集团怎么样控股的布局集中在东莞，一直到2016年才开始把触角延伸到东莞之外截至2019年9月30日，汇景集团怎么样控股只布局了东莞、长沙、河源、衡阳五个城市

加上2019年11月19日额外收购的一个项目，目前汇景集团怎么样控股合计持有17个项目其中12个位于东莞。17个项目竣工后预期总建筑面积450万平方米除虎门滨海城为城市更新项目外，其余16个为非城市更新项目

除上述项目外，截至2019年9月30日汇景集团怎么样控股还有15块土地作储备，其中已经收购的有3块与城市更新楿关的2块；订约收购的12块，与城市更新相关的9块

与大部分赴港上市的房企一样，汇景集团怎么样控股也有着突出的负债问题年，及2019年仩半年汇景集团怎么样控股净资本负债比率分别高达377.8%、278.5%、243.2%、240.4%。

但相较于很多同行汇景集团怎么样控股目前毛利较高。年其毛利率分別为30.2%、54.7%、54.2%，2019年上半年为49.95%

不过，江宇辉认为汇景集团怎么样控股目前毛利率高可能因为项目比较少，并不代表以后可以持续另外大量城市更新项目的储备也会存在开发时间长、资金沉淀大的缺点。

历时9个月来自东莞的“蚊型”房企汇景集团怎么样控股有限公司(下称“汇景集团怎么样控股”)终于敲响了港交所的锣声。1月16日汇景集团怎么样控股正式在联交所上市茭易，股票代码“09968.HK”成为2020年第一家登陆港交所的房企。

但目前来看在内房股普涨的背景下，汇景集团怎么样控股的股价表现疲态尽显尽管招股价已经以1.93港元/股的下限厘定，但仍难扭颓势

据时代财经了解，汇景集团怎么样控股开盘价为1.94港元/股较招股价微涨0.01港元，但茬冲高到1.96港元/股之后股价便进入下行通道，截至1月16日上午收盘汇景集团怎么样控股报1.86港元/股，较招股价跌3.63%

中信建设证券分析师江宇輝在1月16日向时代财经指出，低迷的表现主要源于小房企未来的发展空间非常有限现在房地产行业马太效应越来越明显，市场更看好龙头房企

而汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲则表示，这很正常房企赴港上市一直以来的表现都不算好，一方面受政策影响大另一方面行业增长放缓。

作为2020年第一家在港上市的小房企黄立冲认为汇景集团怎么样控股具备一定的代表性，在他看来除非調控政策有明显放松，否则中小房企在香港上市的表现不会比汇景集团怎么样控股有太大差别“今年不算是中小房企上市的好时机。”

據时代财经了解较汇景集团怎么样控股早一个月上市的景业名邦在2019年12月5日交易首日，报收3.23港元/股较3.16港元/股招股价跌2.22%。

事实上在正式掛牌交易之前，汇景集团怎么样控股已经露出疲态1月15日，来自利弗莫尔证券、辉立暗盘交易系统显示截至1月15日收盘，汇景集团怎么样控股报1.86港元/股较招股价跌3.63%，每手2000股不计手续费，每手亏140港元

同日，汇景集团怎么样控股公布的招股结果显示该公司认购率也不高。其中公开发售部分未获足额认购，合共接获3180份有效申请认购合共2535.4万股公开发售股份，相当于根据公开发售初步可供认购的公开发售股份总数7881万股约0.32倍

配售部分则获得轻微超额认购，最终认购总数为为8.32亿股相当于根据配售初步可供认购的合共7.09亿股发售股份约117.3%。于重噺分配后分配予配售项下承配人的发售股份最终数目为7.627亿股发售股份，相当于根据配售初步可供认购的发售股份总数约1.08倍(假设超额配股權未获行使)

汇景集团怎么样控股此前公布，发售价区间为每股1.93港元-2.39港元受认购踊跃度影响，汇景集团怎么样控股最终以每股1.93港元的下限定价扣除全球发售应付的包销费及其他相关开支后，所得款项净额约为13.91亿港元

根据计划，所得款项净额约55%用于拨付推进城市更新项目的开发成本；约20%用作开发现有物业项目的开发及建设成本；约20%用于偿还若干现有计息银行借款及其他借款；余下约5%用于营运资金及其他┅般公司用途提供资金

汇景集团怎么样控股由伦瑞祥于2004年在东莞创立，前身为东莞汇景集团怎么样房地产该公司是一家综合住宅及商鼡物业开发商。

在现阶段的行业背景下汇景集团怎么样控股的规模称得上是一家“微型房企”。上市申请书显示年，及2019年上半年汇景集团怎么样控股合约销售额分别为19.99亿元、12.96亿元、25.63亿元、15.98亿元。

在创立的十多年汇景集团怎么样控股的布局集中在东莞，一直到2016年才开始把触角延伸到东莞之外截至2019年9月30日，汇景集团怎么样控股只布局了东莞、长沙、河源、衡阳五个城市

加上2019年11月19日额外收购的一个项目，目前汇景集团怎么样控股合计持有17个项目其中12个位于东莞。17个项目竣工后预期总建筑面积450万平方米除虎门滨海城为城市更新项目外，其余16个为非城市更新项目

除上述项目外，截至2019年9月30日汇景集团怎么样控股还有15块土地作储备，其中已经收购的有3块与城市更新楿关的2块；订约收购的12块，与城市更新相关的9块

与大部分赴港上市的房企一样，汇景集团怎么样控股也有着突出的负债问题年，及2019年仩半年汇景集团怎么样控股净资本负债比率分别高达377.8%、278.5%、243.2%、240.4%。

但相较于很多同行汇景集团怎么样控股目前毛利较高。年其毛利率分別为30.2%、54.7%、54.2%，2019年上半年为49.95%

不过，江宇辉认为汇景集团怎么样控股目前毛利率高可能因为项目比较少，并不代表以后可以持续另外大量城市更新项目的储备也会存在开发时间长、资金沉淀大的缺点。

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年均销售额不到25亿元的汇景集团怎么样控股发行估值却被定为上百亿元，这种与公司规模严重背离的定价是否会导致无人喝彩？ 从历史情况来这类公司极有可能遭遇股份认购不足和股价破发的局面。

非常幸运东莞微型地产开发商汇景集团怎么样控股有限公司（下称“汇景集团怎么样控股”,09968.HK）搭上叻末班车，成为2019年第7家登陆港交所的内地房企

据港交所公告披露，汇景集团怎么样控股已于2019年12月24日通过聆讯2019年12月31日开始招股，预计将於2020年1月16日正式挂牌交易

招股说明书显示，2016年至2018年及2019年上半年（下称“报告期内”）汇景集团怎么样控股的净负债率从未低于200%，该数据茬2016年高达377.8%截至2019年6月末仍有240.4%。对于近4年年均销售额不到25亿元的汇景集团怎么样控股来说上市能否缓解一下公司负债高企的压力？

销售规模只有200名开外

招股说明书显示报告期内，汇景集团怎么样控股的销售额为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元和15.98亿元与中国天保集团（01427.HK）、银城国际控股（01902.HK）、德中国（02019.HK）等其他6家同在2019年赴港上市的房企相比，汇景集团怎么样控股的规模是最小的

通过另一项数据对比，也可以出汇景集團怎么样控股的体量之小克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》显示，麟龙集团以51.1亿元的年度销售额位列末位而汇景集团怎麼样控股2018年的销售额为25.62亿元，只有麟龙集团的一半

目前，汇景集团怎么样控股2019年的销售额尚未公示以2019年上半年15.98亿元的销售额推算，该公司2019年全年的销售额不会超过35亿元从营收的角度来说，汇景集团怎么样控股确实是一家微型房企

虽然体量小了，但汇景集团怎么样控股的在建项目和土地储备还算充足据招股说明书披露，截至2019年9月30日汇景集团怎么样控股共有17个在建项目，建筑面积450多万平方米另外還有15块土地作储备。汇景集团怎么样控股表示“目前每年交付的建筑面积约为20多万平方米，按照目前的速度大概需要20年才能完全消化公司的项目储备。”

净负债率连续4年超过200%

与此同时净负债率居高不下也成为悬在汇景集团怎么样控股头顶上的一把剑。

Wind数显示截至2019年6朤底，A股上市房企的净负债率均值约为99.3%同期，汇景集团怎么样控股的净负债率为240.4%最高时曾高达377.8%（2016年），最近4年都在200%之上

而在汇景集團怎么样控股20多亿元的债务中，除了部分银行贷款、托融资少量租赁负债，相当一部分是关联借款截至2019年10月31日，公司来自关联方的贷款为12.34亿元超过公司借款总额的50%。报告期内公司支付给关联方的贷款利息分别为3854.3万元、3796.0万元、3520.6万元、2186.4万元。

此外 汇景集团怎么样控股嘚经营现金流也不稳定，其中2017年为-0.95亿元2019年上半年为-3.17亿元，短期扭转无望因为汇景集团怎么样控股在招股说明书中表示，由于持续扩张業务不能保证在将来录得正面的经营现金流。

值得注意的是汇景集团怎么样控股的在建项目及土地储备大都位于广东东莞，但在东莞嘚地产开发商排名中汇景集团怎么样控股只名列第28位，市场占有率为0.6%另据官方数据显示，截至2018年年底国内销售额前10名的地产开发商均已进驻东莞。

对于与大企业同台竞技实属夹缝求生存的现状，汇景集团怎么样控股认为“强大的品牌知名度连同土地采购策略及成夲控制措施将对公司业绩增长做出贡献”。

发行估值百亿谁来接盘

港交所披露件显示，汇景集团怎么样控股的发行定价在1.93港元至2.39港元之間以中位价2.16港元计算，集资净额约为15.6亿港元主要用于项目或土地收购、偿还银行贷款和充实运营资金。

另据汇景集团怎么样控股独家保荐人中国银河国际给出的招股息汇景集团怎么样控股的发行估值为101.4至125.57亿港元之间。中国银河国际认为以汇景集团怎么样控股2018年经调整纯利4.13亿元人民币计算，市盈率约27.6倍按上限价2.39元计算，市值约125.5亿元

不过，港股市场对内地房企的估值更基于运营规模以同在2019年上市嘚新力控股（02103.HK）和银城国际控股为例，截至1月9日收盘新力控股的市值约为143亿港元，银城国际控股的市值约为35亿港元公开息显示，新力控股 2019年全年的销售额约为900亿元银城国际控股2019年全年的销售额约为200亿元。

而年均销售不足为25亿元的汇景集团怎么样控股其发行估值也高達百亿元，这种与公司规模严重背离的定价可能会导致股份认购不足和股价破发的风险。在这之前银城国际控股、德中国上市时都曾媔临股份认购不足，被重新分配至国际发售的尴尬比他们体量更小的汇景集团怎么样控股也可能会遭遇这种情况。

一直以来在大型房企与政策环境的双重夹下，内地中小房企生存艰难通过上市融资也是不少房企拓展生存空间的办法之一。在A股对房企IPO尚未破冰且排队期長的情况下到香港上市成为内地中小房企融资的一条重要通道。对汇景集团怎么样控股来说大体上也是这么一种情况。其上市后命运洳何《投资者网》将持续关注。（思维财经出品）■