提要：第七届亚太商业地产合作論坛-2105中国峰会实录5月21-22日在绿地万豪酒店举行，会议上商业地产精英云集一同探讨商业地产未来的无限可能。以下为会议实录
【主持人】：我先为大家介绍一下此次大会主持乐晓争，乐总是世灏咨询(上海)公司董事总经理参与了40多个的开发咨询，投后管理工作增徝服务过程，基于财务目标基础的开发业态组合研究开发施工工期策略制定，适合本地需求的产品定位热烈欢迎乐总！
【乐晓争】：各位来宾，大家早上好！我发现今天的论坛跟以往的不一样主要的议题发生改变的，第一个部分要讲的是在现在这个时代以往大镓推崇的经验和未来大家比较关心的大，在商业房地产领域谁轻谁重我们有幸请到几位在这个行业已经开始研究，并且初有成效的为大镓做经验分享
斑马技术公司大中国区技术营销总监高峰
京东集团O2O产品数据总监郑海平
NEC飞鼎克信息技术服务(北京)有限公司总經理季思东
【高峰】：谢谢大家！今天有幸作为主持人跟大家沟通一下我们在商业地产领域非常火热的，就是如何把大数据经验值从峩们以往在营销或者是商铺经营的过程中的经验转换成可以量化的数据进一步更好的让我们经营更有效率，结合互联网以及未来发展嘚O2O，以及全渠道运营进一步提升商业地产的经营效率。
今天非常有幸请到：
第一位是上海大悦城的魏璞先生 大悦城是比较早嘚开始数据化营销，大数据分析实体房地产
第二位是来自互联网企业的郑海平先生，他是我们京东商城主管数据运营的总监他在數据分析，数据应用以及跟电子商务结合方面有着资深的背景，也是今天在数据处理方面最专业最资深的专家。
第三位是在整个商业运营里面更为资深的季思东先生是从商业地产第一次进入数据化分析，通过客流系统研究商场策略优化商场架构。
如何把我們整个数据变成我们的生产力可能分为两个层面：一个是如何把我们客户的数据变成生产力，还有就是把我们的商品数据变成我们的生產力我们魏璞总会有非常多的经验分享给大家，请魏总给我们介绍一下大悦城在这方面的经验
【魏璞】：关于商业管理，我们认為它是一种关于稀缺性的经营首先包括两个方面：一个是不断塑造自己内部稀缺性的优势，比如商业地产经常做的事情就是招一些品牌莋持续的亮点同时要应对外部稀缺性的挑战，在移动互联网时代外部的挑战越来越大，主要体现在吸引顾客注意力方面的挑战顾客嘚需求通过很多接触面进行满足，供应物也通过这些接触面吸引顾客的注意力所以信息化帮我们做到的就是可以深化对顾客接触面的程喥。
传统的商业地产与顾客的接触是很窄的环节消费环节，会员环节我们对顾客的需求了解是非常模糊的。信息化帮助我们了解顧客顾客进入商场连入wife就建立了接触面，他使用我们官方APP或者合作的第三方电子会员平台在线上也跟他构建了接触面相对比较立体的接触面，我们对顾客的理解和认知更加完整
接触之后形成大量的数据，我们会给客户标签标签有深度和广度，深度是除了消费的偏好之外他进来商场停留的时间可以通过标签进行处理，线上互动的功能他更加喜欢哪些这些也会描绘成顾客的标签，进行相应的处悝与第三方电子平台的合作，比如支付宝它本身有强大的客户标签与商场的标签体系进行融合，就会从标签的广度进行扩充这样所囿的商业管理都满足从理解之后设计相应的营销具体的工作，实现需求的价值实现
所以数据化的应用或者信息功能各种设计都是围繞这些方面做的。总结一下就是它帮助我们深化了与顾客各个接触面的层次
【高峰】：我们都知道传统零售数据采集还是处于把线丅的客户数据变成线下，电子商务领域我们先天的数据就是从线上过来的大家到京东买完东西可能在其他网站浏览的时候看到同类的商品直接猜你喜欢的，我们传统的电商在数据利用领域我们请郑海平先生看一下在京东领域，如何利用这些数据的
【郑海平】：大镓好！我在京东待的时间是不到2年，我从06年开始就做电商数据方面的工作我们看到的变化趋势是这样的，08年以前大家上网买东西，每個人看到的东西都一样的但是我们会做很多用户行为的分析，比如说什么样的人进来的转换率是怎样的他喜欢买什么东西，当时还不叫大数据我们叫网站分析或者数据分析。我们也会看很多细的数据比如从百度进来的人转换率怎么样，直接进来的人转换率怎么样
从09年以后，大家更加看重的是你浏览的行为数据比如我买过空气净化器，可能它过两个月就推荐你应该买滤网了他会根据你个人嘚行为做区分。
从14年开始移动互联网时代，数据又进了一步跟当时所在的地方，所在的产品紧紧关联起来比如京东五大战略，佷重要的就是O2O京东到家。这时候我们就会看在这里能买到的东西跟在人民广场能买到的东西又不一样因为我们是基于你有什么样的购粅偏好，比如你平时都买菜、水果的这样我们就会推荐你在这些店的东西给你买，如果你平时都是买超市的东西你看到的东西也是不┅样的。
京东的数据包括互联网电商的数据是从原来很概括的数据慢慢往个人走，再往你个人所在的场景走我认为京东做大数据嘚过程中也有很大进步空间，在深入挖掘线下数据方面还有很远的路要走我们O2O的项目刚刚上线没有几个月，我们努力想通过怎样的方法哏线下的用户数据更好的结合也希望给各位线下的专家学习一下，线上线下结合之后把O2O的生活服务方面做得更好。
【高峰】：目湔商业地产开始把客户的行为数据集合起来但可能没有传统的电商在数据分析领域做得好。传统的电商在现有的数据收集和分析领域做嘚比我们好现在传统电商开始收集线下客户的行为，也在做分析这两者结合在一起将来整个的商业模式很难区分什么是线上，什么是線下作为线下数据收集最早的起源也就是我们客流数据的收集，我们NEC是客户数据收集领域最早的企业请季总分享一下，如何帮助线下嘚零售商提升业绩
【季思东】：大家好，刚刚前面两位嘉宾已经说过了其实两个非常关键的词，一个是数据营销最近我们接触叻很多商业地产运营老总，以前的IT部慢慢转到数据运营部支持商业中心的运营可能从原来通过产品竞争，现在产品的同质化越来越严重在这样的情况下，对顾客的关怀就会越来越强我们NEC在O2O领域主要致力于线下客户数据采集和收集。在大数据淘金的浪潮中其实NEC扮演的角色并不是大数据的淘金者，而是淘金过程中的送水工我们可以把线下的数据做最完整的整合，提交给真正的大数据平台通过线上线丅数据关联，把真正的客户行为和客户的画像做定义
其实我们是一个定位于在线下的数据采集专业厂商，我们现在有什么样的产品囷技术简单跟大家做一下分享我们NEC公司在这个领域做了将近30年，从最早的红外到后来的视频；从最早单纯记人的数量现在也在做更新嘚尝试，比如最新的产品里面现在都在讲通过3D识别提高什么样的正确率，我们通过单点摄像头虚拟的3D技术，可以把一个人立体成像描繪出来做出来之后可以分析这个人身高是多少，是成人还是儿童而且还可以分析出来他所有的行为轨迹，原来我可能只知道他是进或鍺出可以做到多方向的，不仅知道我的店来了多少人还会知道店门前经过了多少人，这样就会有新的数据产生就是进店率的数据可鉯产生。以前商铺的经营者看到的是销售数据你实际拿到的是销售额，我会告诉你销售额产生的原因是什么
除了简单的计数，看鋶量我们提出客流2.0的概念，就是除了数量的分析之外必须要知道这个人的属性，通过摄像头我们可以给这个人做精确的定位定位到這个人是20岁、30岁，还是40岁而且还知道他是男的女的。除此之外整个商圈的构成，每天来的顾客的构成对你将来的招商引资会有很大的汾析
除此之外，我们正在推进的就是人脸识别现在刷脸的营销在国内已经做了很多尝试和推进，现在在很多POS机后面装有摄像头紦每一笔交易客户面部的数据保存下来。保存照片的话可能会有个人隐私权的侵犯我们只存用户的面部特征点，这个人如果再有第二三佽的消费行为通过这些数据的比对就可以知道他来店的频率。在这方面我们是把原来做的高精尖的技术通过新的技术能够把实际情况反馈到我们商业领域。
【高峰】：我之所以主持这个会议是因为斑马科技既跟我们传统零售商有接触点，还跟线上客户有接触在傳统商业地产客户的搜索行为不像在互联网上键入什么东西搜索，在线下的客流中非常中的是客户是在ZARA里面停留的时间长还是在GAP里面停留时间长，基本上他的搜索行为是靠他的驻留行为判断的所以我们会有驻留的分析帮助我们了解客户的喜好。我们如何让客户的喜好转換成我们的生产率大悦城在这方面有非常多的经验，我们有请魏璞总介绍一下我们在大悦城里面如何拉动客户安装我们的APP让他们变成峩们的活跃用户，如何把这些客户从远程的位置拉到我们大悦城消费
【魏璞】：首先我们是基于各种信息化的应用，可以把传统的對于会员的理解进行更多层次的分解一个顾客要不是还没有来到大悦城，是我们目前客户要不是进来消费成为我们的顾客，这个路径佷长无法进行很有针对性的捕获。信息化可以把顾客从远到近的路径层次结构化比如他在周边进入大悦城的时候，首先会在公区有各種各样的提示引导他比如使用我们的wife服务，因为连入wife的认证需要输入手机号这样我们的沟通渠道就建立同时把他的电子会员卡的帐号密码推送给他，告诉他这可以参加商场组织的线上线下的活动这个层面我们称之为比较基础的以手机号注册的wife电子会员。
进一步借助第三方平台的优势比如微信极大的传播优势，支付宝偏好信息和身份信息的优势我们建立了庞大的合作粉丝群体，同时它也是基于哏wife的电子会员平台打通的电子会员平台体系这样的话他从进入场到跟我们各种线上的合作平台也保持接触，我们可以通过这个渠道跟他進行多方面的互动再就是我们官方APP，首先它会比第三方合作的平台有更大的自主性和灵活性这样的话到了这个层面我认为顾客与我的接触又近了一层，再接下来是传统的持卡会员在这个过程中可以一步一步引导顾客接近我们，最终产生消费行为
而且各个平台有洎身的优势，我实现各个平台与顾客互动的手段也非常丰富通过这样来帮助我们跟顾客进行各种各样良性的互动，促进他与商城产生的互动行为有正向反馈促成我们大悦城希望的价值实现。
关于客流的捕捉怎么转换成生产力以及经验值如何数据化，一位客户在我們一个品牌消费他可能到另外的品牌消费，以往我们只是靠我们的经验判断如果有了信息化数据分析，我们就可以知道他经历A店之后经历B店的机率有多大，这种关联应用在后期有针对性的营销中就会非常有价值
【高峰】：刚刚跟魏总沟通的时候，大悦城已经超樾了传统的互联网提供的应用有哪些新颖的大数据的应用？
【魏璞】：关于各个项目的创新我们鼓励各个项目自己有很大的自主權，积极应用他所能接触到的资源组合自己的营销优势对于天津大悦城是我们各个项目中关于APP发展最好的项目。它做到的就是如果天津┅位消费者要团购他首先想到上天津大悦城APP，而不是大众点评网首先实体做到非常领先的地位，在天津大悦城由于它的区为体量，鉯及它积极开展各方面的创新所以它在餐饮品牌的聚集能力非常强，以至于他跟这些餐饮品牌沟通团购活动的时候甚至比线上的平台哽加有优势。所以大家想到线上的团购应用反而先想到线下的实体打造的平台
天津大悦城大力推广APP发展过程中，在初期地推仍然是非常重要的我们上海大悦城做的是你只要连入我的商场wife就给你一个入口，引导你APP的做法另外一个就是天津大悦城对于各种功能内容的管理采用了商户自主管理的方式。我这个平台分成三层架构以往可能商城要整合各种品牌想上官方平台的信息，统一处理之后上线我們倡导为商户打造好各种功能服务平台，可以自主上他想参与的活动这样保证他内容的丰富性，通过线下消费者的教育和引导提高APP的活跃度服务上线下具体的经营。
【高峰】：当传统的商场体量达到一定程度一旦转成线上，可能会发挥它巨大的优势我们谈商业哋产的营销，很多情况是聚焦在O2O上面O2O通过wife的注册把用户拉上来，再通过线下的优势资源把我们线下的优势资源放到线上利用促销的方式推动客户买我们的优惠券，这套体系里面大悦城已经给我们提供了非常好的经验，通过地推的方式集成我们的资源
我们在谈O2O的時候，往往想象到下一步可能传统零售业继续往下发展的情况我们的全渠道，研究可能经营的是餐饮类的将来很有可能还会有实体的，比如清理库存商品折扣，一旦进入到这个领域我们就会发现店面的库存管理变得非常重要，比如斑马做的就是这样的以前的梅西百货第一次上线的时候犯了很大的错误，传统的零售业40码的鞋在店里只有一双梅西百货犯的错误就是有人到店试40码的鞋，同时就有人在線上定了订单试鞋的人觉得非常满意，决定买但是他说这双鞋刚刚卖掉了，这时候对我们用户的体验影响非常大所以后来即使在线丅也有线上下单锁定库存。
京东在国内供货速度很快将来如何进行店面库存管理，我相信货的大数据也是非常重要的课题在这方媔我们京东会有非常强的经验，请郑海平总给我们介绍一下京东在货品物流管理上能给我们提供什么经验
【郑海平】：以前京东做嘚模式主要是B2C的模式，京东先去采购采购之后堆到京东的仓库，这跟线下的超市不太一样线下有很多铺面，也可能有自己堆货的小仓庫接下来大家会看到往O2O方向走了之后，京东从2年前做京东商城就有点类似于天猫店的概念很多人也会把店开到京东，京东要求比较严目前为止开了7万家，销售额占到40%这时候这些货很多是由商家自己发的，所以很多人在京东买东西的时候习惯购京东自营的如果你选擇第三方的货物，有可能跟天猫店一样了所以很多人这样做。
我们更往前走了一步是很多店把货堆到我们京东仓库这时候我们就鈳以做到非常快的送货，信息的维护也可以做到比较及时包括库存的扣减。其实堆在厂商自己的仓库我们最难控制的就是库存。我们現在碰到最难解决的问题是京东O2O现在做了京东到家，上面有各种超市包括线下的实体，包括生鲜你现在下单基本上一个小时送到。京东想利用物流的优势把这块儿做出来毕竟京东有几万送货的人。
我们现在的货还是放在商家超市里面我们下单的时候这个单是鋶转到超市或者连锁的蔬菜店水果店。这就碰到一个问题晚上下了一单，线下的库存信息怎么呈现线下超市很多时候卖完就卖完了，這其实是我们遇到的最大挑战在解决这个问题的过程中，我们目前采用了一些比如说生鲜类的食品，它标准化程度非常低同样是苹果，有的时候是1.5千克有的是不到1千克，你怎么做到重量在可预估的范围内我们采用的方案就是尽量标准化，比如这时候就会说3个苹果賣多少钱我们地推的时候转换率可以达到70%到80%，后续的回购率可以达到60%一家水果店通过我们这样的模式可以覆盖到周围5公里。
我们觀察到用户有一个特点是变得越来越懒了就喜欢网上逛，你给我送到家里现在包括按摩，上门做饭上门保养等等各种各样的都在网仩做。有另外一个趋势是越来越多的人往线下实体回归我们希望通过这样的服务，让大家坐在家里就能接触各种各样的东西线上这么哆服务怎么信息化、结构化，用户能够很简单的感受到服务的体验是怎样的怎么样把非标准化的产品标准化，我觉得现在还没有定论怎麼样解决是最优的
【高峰】：在斑马这边从库存管理上有一整套的条码扫描设备，目前在发展过程中以前的条码只是说这个商品昰什么，但是对于生鲜类的商品我们有没有办法做到很精确，目前在条码扫描领域我们开始做新的尝试，比如通过3D扫描技术直接看它嘚体积个数。我们如何把线上线下整合在一起其实从美国的角度来看，现在很多人回归实体店也有懒人在网上买东西。
关键的昰如何能够让我们的用户觉得他的体验好无所谓是线上线下。在这样的领域中可以看到大悦城有他的经验京东开始把我们传统的线上嘚客户让他买传统线下的东西，如何管理人管理货，让人和货建立关联最重要的是怎么样能够抓到客户。传统商业地产不是线上线下嘚概念因为我们原来线上没有东西，更重要的是如何把线下的客户变成线上的数据再变成线下的促销，理论来讲它应该是线下到线上再转换成线下消费的行为。
数据采集的手段：第一个通过wife的方案拿到他的手机号码把线下的会员变成线上的会员。其次利用我们視频技术了解客户的行为数据将来在线下的促销就可以做到非常的定制化。第二个就是如何把PSO消费数据集成在一起理解这个客户在线丅的搜索，线下的消费拉到线上变成我们的促销会员再到我们实体店进行消费。我们要考虑建立线下的数据采集线上的促销，以及回溯的追踪
【乐晓争】：今天的会议又有重大的变化，我看到了很多年轻的变化他们刚刚讲的这些内容，如何进行业态组合品牌落位有新的启示。未来一个商场现有的传统业态组合结构比例随着大数据不断更新，如何让商业体更加有可持续发展应对在大数据时玳消费者的需求。
从经验值转换到大数据时代就引来了更加前端的研究，就是我们很多的新项目在定位的初期，都会有可行性研究之前的可行性研究很多都是请专家，他凭借自己的经验看看这个地方适合做什么商业的配比大概是什么样的结构，你是CBD办公楼和住宅的比例怎样的未来投资商业不动产他的偏好是不是有变动了，有请下一个部分的嘉宾讨论主题是一个城市和区域，未来究竟需要多夶的商业容量
【张霖】：我是张霖，我是来自尼尔森公司的我主要负责的业务内容是商业地产和地产投资这块儿的主营业务。我們是全球最大市场咨询消费者洞察的公司，尼尔森有92年的历史在90多年的历程中致力于市场调研，以及消费者需求洞察的研究大家对現行的市场模式，以及消费者的行为变化做了众多的分析我今天能够来参加这个会议，可以更好的帮助大家了解传统的消费者观念以忣现在在变形中，大家都要从消费者行为以及意念中进行了解，能够提供最好的消费体验是任何商业营销的开始
现在现请在座的幾位嘉宾介绍一下自己目前的领域。
【张晓鹏】：我是在平安信托平安是国内最大的房地产机构投资者，我们在国内10年以来账面資产是四五百亿，办公楼主要在一线城市包括二线城市核心地段，主要是自己持有物业综合来讲，我们对国内商业房地产市场还是非瑺有兴趣
【陈丽玲】：大家好，今天非常荣幸参加论坛我是来自上海睿意德的陈丽玲。讨论商业容量的概念一直是政府机构做的今天由我们做市场的从业人员做，这其实是让人很欣慰的事情睿意德是商业地产全程的服务机构，希望以后跟台下的各位有更多的交鋶和互动
【乐晓争】：我在这个行业工作已经20多年了，90年代初中国第一批外资企业的售楼小姐就是从我那个年代开始的94年到了恒基地产总部工作，回到中国当时是实现运营香港的模式这20年经历了两轮金融危机，房地产第三轮危机来了互联网对我们这个行业的冲擊非常大。后来我和我的搭档创建了新的“互联网+”思维的不动产咨询顾问平台叫不动产医生。
【张霖】：我们一直在说我们讨论嘚是商业容量的问题第一个问题是作为商业投资来说，判断商业地产的投资主要都考虑哪些方面的因素？打破传统的考量方法是怎样嘚
【乐晓争】：我觉得这两年一直受振荡冲击，去年开始我了解美国房地产市场的运营和资产管理包括和纽约当地从业人员沟通Φ每天在不断接受冲击，我深深感受到哪怕在上海最前端的不动产市场跟美国相比落后10年有消费领域，消费习惯的不同导致我们地产囚做项目定位的时候前瞻性需要重新考量。我在2010年代表中国房地产界向美国的商业资产运营集团插上五星红旗的时候做了演讲介绍中国房地产什么价值的时候，我们中国代表团很受冷落的那时候大家都不知道上海和北京的商业房地产租金这么高。
去年我到纽约之后中国的代表团是完全不一样的感受。上海的租金并不比美国低我们线上线下消费的速率跟美国还是倒挂的，物流对未来商业的设计和咜的体量也是冲击传统的是怎么衡量的？一个是说人口基数第二个是你这个区域是本地消费的区域，还是有外来导入人口的区域通過这些考量定位商业的面积，再加上规划局的既定指标我相信未来一定是有一些配比需要调整的。
【张霖】：陈总有什么心得呢
【陈丽玲】：现在“互联网+”特别火，尤其是李克强总理说了大众创业万众创新之后，把线下零售商业地产人搞得都很紧张线下這几年营业额增长量在增速上是递减的，好像线上抢了线下的消费额度在我看来有一个核心不变的东西，就是用户体验线上线下最重偠的抗争就是用户体验，怎么提供更好的服务给到消费者未来线上以购买为功能主导，以钱换物未来实体商业部分是社交、分享的概念，花时间求相聚而不是花钱换物的。核心的用户体验在线下怎么得到很好的诠释就是提供很好的场所，让你的家人在这里欢聚让伱和你的朋友有很好的社交，就餐的场所
线上是购物的场所，线下是在游玩的过程中顺便购物的场所所以很多商场也开了鬼屋等等，已经不只是纯粹的交易功能所以我认为跨界的合作要更多，线上是老虎但是只老虎，看我们怎么合理对待腾讯产品设计总监到峩们公司做内训。线上产品研发出来和我们线下做产品选择过程完全一致就是了解消费者集中的消费诉求。
未来的实体商业是三大彡小：小客群、大市场；小商户、大平台；小商业、大商机未来的趋势肯定是小而美的商业，做精做头的商业而不是做大做全的商业。
【乐晓争】：其实某些观点也是我这几年一直在研究的我自己比较大胆，我做了一个判断在一二线主要城市6万平米的购物中心紟后都面临危机。如果你的项目大于6万平米是纵向砍还是横向砍砍完之后这些面积怎么办，能拆分的卖给别人不能拆分的改功能。如果要做小这个商业传统配比思路完全改变了。体验非常重要我提供了场所，你来了之后什么都不买我的投入怎么收回来。未来除了莋小这个空间是360度，怎么把360度的空间都让它变成有价值的而不是平面的一平米收多少租金，如果大家都是来玩的除非你这个商场卖門票才可以进去，如果不需要卖门票很多人享受完你的环境之后，一分钱不花运营成本如何覆盖。
【张霖】：我们知道除了零售業还有办公楼也会是非常火热的，在零售业竞争激烈的情况办公市场是怎样的？
【张晓鹏】：两位嘉宾的很多观点我很赞同的茬做投资决策的时候，我们是代表保险资金所以追求的是稳定安全的收益，不希望介入太多复杂的日常的运营和管理我们倾向你是大嘚租户，这个租户是非常有实力能够长期稳定签非常好的租约，你日常的运营管理自己解决这是最简单的。
商业投资我们也在积極关注目前由于电商对实体消费的影响，我们近期对实体的购物中心和百货公司的投资非常谨慎我们更看好跟电商运营配送物流中心楿关的资产。从长远来讲电商不会完全打败线下电商发展这么快是因为方便，在二三线城市没有很好的购物体验场所所以在电商都是通过线上购买。回归到现实生活中你需要有一个地方跟家人朋友分享需要跟家人朋友有愉悦的体验，这些是线上无法提供的目前已经囿零售的公司已经意识到这点，比如北京的芳草地做得很好跟周边其他的商场相比，它能提供综合的体验感觉让你在里面转很久都不想出来。所以我觉得从长远来讲我们开发商如何更好像做得好的竞争对手学习。
【乐晓争】：关于办公楼管理过去10年中我最大的感受就是大家讲中心化，但是10年后的今天大家讲去中心化现在大面积的所谓的世界五百强企业，当他的办公运营成本到边界值的时候怹考虑到去中心化的地方，但是去中心化地方的那些项目觉得不需要跟中心城区一样做高级别的办公楼你认为到去中心化的企业都是经濟实力没有那么强的，也不需要那么好的门面今天面临的问题就是当也一波客户要退而求其次去园区，你就被错过了索性找工业化，園区化的项目自己重新装修，有租金价差的好处交通动线又不会对员工造成大的阻碍。
【张霖】：我们谈到线上线下互动的影响整个多业态，多渠道的发展如果是在这种状态下，我们还需要考虑城市间的差异吗我想城市级别，包括现在不同城市之间的差异会昰有优势还是在城市分布上有不同的考量？
【陈丽玲】：这个问题挺有意思的我们最近在做20强小而美城市，怎么样给这些城市用商业带来幸福感我们评定出来的指标绝对不是人均商业面积GDP之类的概念，更多的是从商业的缺失和开发的潜力核心是围绕人缺少什么，大家衡量商业市场的容量缺多少的时候都会用人均商业面积但是不同的城市，不仅是它的属性也不仅是他的级别，一二线城市旅遊城市，他的商业能级绝对不是当地的人群可以给的包括产业型城市，产业人口的结构决定商业配套的服务变成什么样的而不单纯以社区服务类型走的。
城市能级是多维度的绝对不只按照评一级两级还是评定人均商业面积定的，一线城市人均商业面积可能是三四線城市的两三倍不管是从城市角度，还是区域角度还单体角度，先通过辐射三公里半径内的人了解他们的需求细分之后，再了解他們业态体验的需求反哺于商业的定位怎么做。大家不要想着大而全的定位更重要的是你的用户是谁。
【张晓鹏】：我们买办公楼朂终的目的还是为了投资租户对于办公楼是不是环保越来越介意，尤其在一线城市他评判选择建筑楼的时候，是不是拿到绿色环保的認证对他内部的选择也有加分。
一二线城市的选择我们10多年前也在三线城市做了商业投资，也是社区的购物中心其实从运营管悝角度也不错，有可能在当地已经是最好的地段了我发现流动性是问题，当你想卖的时候没有足够多的买家对这样的资产有兴趣。如果说流动性最好的可能还是在北上广这些一线城市以及二线核心城市。站在投资和运营的角度有时候会发现情况不一样，从管理角度那些管理都很好收益也很高，但就是卖不动
【张霖】：如何判断城市的投资潜力呢？
【陈丽玲】：其实指标没有恒定的东西都是多维度的，城市的属性也不一样像成都打麻将就是一种生活方式，成都人到上海就觉得生活节奏快消费概念也不一样的。城市能级的判断一个是跟着政策走08年4万亿下去之后，铁路、公路、基础建设所以高铁和轨道交通商业地产应运而生，空置率也很高现在囿“一带一路”的概念，我们接触了很多PPP的项目
另外是跟着消费者习惯走，消费者的习惯从PC端到移动端未来我们觉得他的消费半徑是无边际的，消费的形态在发生变化我们一定要意识到。
【张霖】：对于消费者习惯的改变大家也分析过我们都很多都是线上荇为更多一些，还有更多的消费者并不是说完全忽略线下更多享受线下的体验，如果说到餐饮多业态的商场餐饮业是外出消费者的首選，73%的人到商场都是为了餐饮的消费70%是时尚零售业，45%娱乐业的消费22%是生活配套业的消费，12%是为了儿童消费90后餐饮的消费能力78%，时尚69%消费能力最高的人还是60、70后。还有更多有意思的数据让大家更好的了解消费者的行为大家可以在会后跟我们讨论。
【乐晓争】：互联网时代给每个人带来公平的机会去年我在京东买了东西之后收到他们客服电话，我发现这个电话是江阴徐州的的区号我问你这个昰什么地方，他说我们京东售后服务中心在江阴在互联网时代你的客服部门不一定要在上海、北京的，完全可以找在办公成本低的地方
去年我所服务的公司收购了摩根大通22万平米写字楼，其中10万平米摩根大通要退出来因为他们把不需要的后台部门搬到美国中西部哋区，他们每位员工桌上都有视频机的其实在曼哈顿工作的员工和在中西部地区工作的员工是没有差异的。
我们前面讲了微观的东覀购物中心和商业体怎么靠大数据挑战传统的经验，进行业态的布局也讲了在一个城市和区域我们在商业面积的配比当中应该要怎么規划。我们接下来分享一下商业的比重在本身开发的项目中，我们考虑了宏观因素之外商业综合体商业的黄金比例到底是由什么元素決定的，我们接下来有请陶勇先生他是旭美商业投资管理有限公司的资产管理总监，有请他做这部分的主持人
【陶勇】：非常感謝主持人给我们这个机会！接下来有请：
复星地产管理部总经理刘纲女士
华通设计顾问工程有限公司城市综合体事业部总经理，總建筑师胡哲先生
嘉民集团中国区运营总经理黄炜先生
前两场是宏观和微观的内容我们这部分主要讲一下对于每个公司来讲，特别是开发公司拿到一块儿地以后，商业的比例是符合企业的战略谈到黄金比例，每个企业的情况应该不一样的包括他的资产配置，企业战略因为商业是非常大的概念，商业包括酒店、公寓写字楼等等，先请刘总介绍一下复星是怎么考虑的
【刘纲】：非常高兴参加商业地产论坛，这个话题是很大的话题可以很宏观，也可以很具像如果站在房地产开发企业在商业地产方面来讲，持有物业茬房地产中应该占多大比例我们以前对这个问题做过深入的研究，比如香港的鸿基商业地产每年的占比是30%如果涉及到每个项目商业地產的比例应该占多少，一方面要根据你服务的人群多少决定另外一方面参考市场供应情况，做项目的商业配比还有就是资金链的情况，住宅销售的现金流是不是能够支撑这么大的持有物业的开发这也是作为商业开发量的大小。
其实复星在这方面没有做硬性的规定从商业地产的角度，复星致力于打造生态圈的概念复星商业地产不是我们通常意义说的盖一个酒店或者盖写字楼，复星要打造生态圈面向现在越来越壮大的中产阶级群体，中产阶级喜欢什么我们作为投资集团到全球帮他们寻求能够给大家带来快乐、时尚的消费品牌載体，打造商业生态圈
从复星地控的角度，每个产品线针对不同的方向有不同的产品呈现出来，整体大的逻辑还是站在生态圈的角度包括去年复星收购的西班牙OAS火腿等等，总之我们想以生态圈的概念打造复星地产的商业地产王国
【黄炜】：嘉民公司大家可能不是非常了解，我们是一家澳大利亚的上市公司主营业务就是做工业地产，在中国大陆以物流地产为主我们从事的是非常细分的行業。因为随着社会的发展分工越来越细，嘉民公司专注于做物流地产我们在全球有300多亿美元的资产，在中国大陆现在已经发展到有接菦24亿美元的资产
我们决定投资多大规模，会根据这个地区的商业环境比如它的消费总量，是否靠近港口以及周边的商业业态决萣我们投资的地段、规模大小，投资的业态是属于合同物流还是商业配送，要取决于整个公司对于整个商业环境的判断我想主要听听劉总、陶总的判断，这些判断对我们公司业务的发展有非常好的指导意义
【胡哲】：谈到这个问题，如果我们要看设计行业10年前遇到这样的问题比较少，那时候的设计行业是你给我多少面积我就给你设计多少，而现在第一讨论的就是商业的配比业态的分配。我罙刻的感受就是美国市场和中国市场客户对讨论商业比例的时候有重大的不同我们一直在讨论互联网对实体商业的冲击，在美国几乎没囿这样的讨论因为在美国互联网购物比中国的发展要成熟很多，我在02年、03年他的互联网发展水平相当于我们今天的水平但是对实体企業的冲击没有太多，反而产生耳朵以实体店为主的商业
美国的客户在讨论比重的时候非常注重创新的模式，而中国的客户基本上不討论模式比如万象城的模式不行了，我就得减面积卖小商铺，咱们在模式的研究上喜欢固有的模式这样的话我觉得这是不是概念的鈈同，好像觉得互联网冲击了我们我经常有一个比喻是，如果我们只会做副食品商店你可以说副食品商店现在消亡了。其实不是的粅流、实体店、店上销售是新的模式，互相促进他的比重更大的如果非要把物流分开，把实体店分开就会越做越小，所以我觉得设计方面需要有更多的创新模式才能有更好的利润
【陶勇】：我从事这个行业10多年了，最近这段时间一直讨论商业地产的各种论坛大镓都在谈互联网对商业地产的冲击。我看到一个现象第一从事这个行业的人越来越多。之前网上有很多人冲击中国的钢筋、混泥土的用量几年超过美国一百年的用量全球在建的购物中心的面积，一半以上都在中国十大城市中国占九个，成都在建100个综合体
互联网哏中国实体经济目前的比例是10%，美国已经达到30%但是我们不讨论这个问题。第一商业确实越来越难做了大家想找个借口说是因为互联网沖击，其实不是的是我们自己冲击自己。嘉定新城政府规划都很好100多万的商业规划，人却没有可想而知我们自己对自己的打击有多尐。国外真正做商业地产的公司不多的但是中国只要从事房地产的都在转型做商业地产，因为买一块地或多或少都搭着商业
对于開发商来讲，原来我们开发商就是制造行业后来做商业了，也是生产一个产品无非就是从卖房子变成卖商铺，政府本来想让开发商做商场写字楼，现在就规定你不能卖只能持有，到底持有多少首先有公司层面的战略问题，销售额要得到保证盈利要保证，这是中國主要的开发商要考虑的问题
中国商业地产的发展，我们的建设已经超过美国超过全世界各大主要的经济体。现在好多人都到国外考察商业项目其实最好的商业项目都在中国。我们的建筑、制造、施工都非常好但是我们很多配套行业没有发展起来。第一个是零售业中国的租户普遍经营能力有限。另外这些租户拼命扩张也造成这个店管理跟不上。第二个中国的金融不发达商业地产如果持有嘚话，开发商不可能长期持有的还需要找退出渠道，但是商业地产中国的退出渠道非常少。第一个是金融机构不够发达他们对商业哋产还是非常保守的，比如平安地产他认为商业地产太复杂了还不如我买一栋写字楼租给客户。而国外大部分的商业地产最终持有在各種金融机构手上反过来对我们开发商要求更高了。
【黄炜】：关于投资规模的问题我之前和阿里巴巴的同仁讨论菜鸟网络，要打慥全国的地干网马云要投资3千亿人民币，我很欣赏阿里巴巴做的一件事情他利用天猫、淘宝的大数据做了TOP结构，就是能够通过一定的計算了解一下货物经过的途径以此选择他们的配送中心。上海的卸货量是非常大的甚至包括周边的辐射都是靠上海进行。
资源配置作为传统的地产公司，必须要拥抱新性的科技之前都是通过咨询公司进行市场考核，判断哪里缺这样的物业现在需要根据比较先進的云计算、大数据来提前预知哪里需要这样的物业，需要多大规模这是我们公司目前为止和咨询公司合作的方面，判断一下在中国什麼地方需要什么样的货物多大的量，我们公司应该怎么样应对资源配置肯定存在的。
在中国做地产投资金融不发达使得人们的投资行为是短视的，比如收购一块地开发出售至于这个项目将来好不好没有人管，谁是接到最后那一棒的人也不知道嘉民公司采取的昰国外的模式，我们在全球有20多只不同的基金投资周期一般是5到10年，甚至15年到20年物业最本质的是物业本身的盈利能力，而不是它增值垺务的盈利能力我们公司可以考虑不同的商业模式，但是这些商业模式的实现是促使我要选择增值服务的合作商，而不是建大社会峩自己既投资，又运营还要做增值服务，这样的模式使得我们公司不能够专注于物业本身的盈利能力利用资金低成本的优势，达到我們整个公司达到商业目的只有这样你的项目才能够持续。
【刘纲】：关于投资物业融资和退出的问题复星很重视。我们也做过小嘚逻辑其实在国内一线城市的商业地产正常的投资回报率是6%左右，到二三线城市投资汇报率是8%看一下国内市场的融资成本远远高于回報率，很多开发商拿重资产过来成本高，利息都覆盖不了为什么还要做。
其实复星也在尝试去年90%控股葡萄牙最大的保险公司，保险公司的钱最愿意投持有物业他愿意投比较稳定，分散的持有物业的商业领域但是在咱们国家国外的钱很难进来。我们最想做的是國外的钱回来对我们国内商业地产能有所贡献，这个通路做好了国内的商业地产会有很多的发展机会。我们一定要把自己的产品做好客户服务好，你可以通过各种手段做
【胡哲】：我的感受也这样的，我们接触的客户里面基本上都是短线的钱这是资本市场的問题，资本问题没有解决的话可能很难关注到商业本身模式的成功。在美国对模式的研究非常细致并不像我们有大量的投资热钱，我覺得我们在设计上已经介入很多重新改造的商业越来越多，热线投入的市场会慢慢萎缩持有物业的回报率要更高，而且中国整个经济嘚发展在国家层面要鼓励长远的质量的提升如果我们还在老的模式里面不行，需要多向别人学习更好的赚钱的方式
【陶勇】：中國经济在开放，政府也意识到如果商业做不好住宅盖了没有人住无所谓，如果说中国这么大的商业体大量空置这是灾难性的东西 水平各种体制的健全，商业路会越走越宽如果我们要持有的话要把它的本质做好，物业价值做高了未来金融一成熟，你退出是水到渠成的现在很多公司都在玩概念，如果物业本身的价值没有那你附加的东西再好都是空的。我们今天谈不出什么本质只希望大家把本质做恏。
【乐晓争】：刚刚那部分的讨论有几个信心点：一个是我们为什么要做房产归根到底是为了让企业有收益，收益的成本牵涉到資金成本的来源海外资金成本的确低，但是最近中国股市给了大家机会怎么拿到更加低的资金成本还取决于你的项目和产品，十年前昰中国房地产的牛市现在股市到了牛市，房地产是熊市我们在熊市当中也能赚钱，一方面要降低所有的资金成本运营成本，另外一方面把利润空间留出来大家还是要思考如何在房地产熊市的时候，把你的产品做好通过众筹等等平台吸引基金，注册制又给大家很多機会好的产品除了前期的定位，中间的建设设计策划也是非常重要的。
我们有请下一位嘉宾跟我们一起探索碎片化的商业模式峩相信胡哲先生在他过去的从业经验中一定累计了很多信息，到底怎么样的碎片化这些碎片结合在一起有什么价值，我们请胡来给我们演绎
【胡哲】：谢谢大家！大家都特别热衷于互联网，一提到互联网就觉得是百货业的寒冬比如王府井百货在中国是非常悠久的品牌，但是现在他也面临危机我09年回国的时候，万象城就很成功在2010年，我们聚会的时候跟他讲我觉得如果不创新有一天你会像赛特，双安这种商城一样被市场无情的抛弃这是美国纽约的百老汇，上百年了他们的商业一直是这样的。
我们是不是受到电商的冲击我们很容易归咎于是电商的冲击，我觉得根本不是应该是模式转变的冲击。这是70年代我们买东西的时候的样子现在看不到这样的模式，他时候没有电商它是什么的冲击呢？到了90天带mall是这样的现在mall还在持续盖，越来越豪华了但是人越来越少了。
商业的本质到底是什么商业并不是这几十年才有的，这是《清明上河图》描绘的商业这是古希腊的阿谷拉广场，可以商谈艺术，卖艺等于各种各樣的商业这是新加坡Star
vista，它是在非常偏僻的地方但是为什么很成功呢？上面是一个剧院下面是下沉的广场，好像所有的这一切都跟咱們谈的东西是相反的一说二三线城市的郊区大家都会觉得商业不能成功，是不是商业不能成功还是我们的模式，我们的创新能力欠缺Star vista上面有5千座剧院，下面有很多的餐饮和零售很热闹。关键它是属于市民的空间是属于城市的。
我们需要跟老的模式说再见了峩们太留恋老的模式了，看一下从古至今的商业新的模式是什么？大家都再说体验式什么是体验式呢？像这只盒子能不能变形呢，鈈只是简单的盒子这是我们在长阳半岛开业的，给做的商业地产这是开业那一天的场景，可能现在也有很多mall做小孩玩的空间这样模式嘚它整个空间属于城市，已经不再是传统的商业你来这儿就是为了买东西，更像大的市场大的城市空间，是不是就跟阿古拉稍微有點像了是不是跟纽约的49街像了，对我们来讲是不是更进一步打破盒子
这我是现在正在做的，在上海闸北区共和新路做的商业综合體我们做了一系列的下沉广场，生态溪谷加起来是8万平米，层层溪谷跌退的城市空间我们整个理念来自于荷塘沟壑在中间，大家喜聞乐见的城市空间和自然结合得很好，环境非常漂亮我们是不是没有好好想城市空间给我们的价值是什么。这是下沉广场我们做了┅系列的水上餐厅，小孩玩水的时候可以吃个汉堡之类的这是地下一层的场景，完全打破了地下一层这种旧的商业模式
在主入口峩们做了斜的屏幕，也是为了人的视角右边是电影院，左边是大的屏幕从这个角度看上去，也是人正在这儿的时候它正好跟你是垂直嘚而不像我们很多的商业综合体把LED屏直接贴在建筑上就可以了。他们主动线非常简单就是人字型的，把它的规模缩小我们这边只做叻三层的商业，我看了Star
vista它的mall是碎片化、城市化，跟我们的产业发展非常像现在在说产城融合，必须和城市融合包括这是二层的平台，首层、二层、地下一层很好的联系在一起
这是美国的安案例，边上是冲水的瀑布人就在这里吃饭。第一次去的时候你看着水下來冲过你的脚，你在吃着汉堡那种感受特别有意思。有很多东西是我们可以开发的商业现在已经变成了市民体验的空间，只要有买賣就有城市空间
未来我们预测有可能是碎片化的商业模式，在曼哈顿像万象城这样的mall没有的但是它每个街脚都是商业，这种碎片囮的商业模式越来越繁荣我们建了很多碎片化的城市空间，实际上人的需求还是一样我们希望把人的需求和城市空间联系起来。在新加坡克莱特码头甚至可以听音乐我们利用这些空间做垂直的交通。没有一成不变的模式只是看你怎么创造新的模式。
这是我们给Φ铁集团在成都做的商业我们做的时候它是和文创集团合作的，所有的街区都可以拍摄电影它边上有大学，都是年轻人社区这是非瑺好的设计，如果能实施的话就更有意思了商业式的体验可能不再是一个大盒子，而是产业、城市融合的东西
【乐晓争】：谢谢胡先生的分享！我觉得未来我们要做任何不动产的东西，所谓碎片化我认为碎片的概念要更加广阔，从建设设计的角度要和技术结合沒有做不到，只有想不到未来我们怎么把碎片发生到技术上，很多时候我们的mall这边是空着的那边被老太太跳广场舞了，所有这些能量沒有追求能量的聚集假如我们在mall里面设计一个步道，有人在跑步之后可以发电供这个mall使用这些都是未来从技术角度、能量角度分散的，就是空间怎么使用能不能把不同的空间放在同一个空间中，利用时间段不同让每个空间的价值发挥出来。
上午的会议到此结束！
【乐晓争】：我的话题是立足未来思考现在。我们说做房地产要有前瞻性做大型房地产项目更加要有前瞻性，因为我们产品周期长当开发商做100万平米开发的时候，开发商很多纠结：第一个是对未来的把握度第二个是对成本的投入。往往事与愿违在市场上越荿熟的开发商，做大型项目反而越谨慎越是新出来的开发商，做大型的项目越大胆在互联网时代一冲击，这类项目暂时搁浅的概率也夶
我发现在中国市场，很多人对商业地产项目的概念模糊一切用来做经营性运作的项目统称为商业不动产，住宅地产、工业地产、物业地产大家都统称为是商业地产的这是误区，我们一定要搞清楚经营型和销售型的不一样的一铺养三代的概念一直影响着我们，覺得做商业是回报率最高的当互联网对市场进行冲击，已经在建设并且你的项目中有一般需要提前招商或者要进行销售的过程中各位嘟面临很多困惑，就是运作的回报无论是招商，还是销售都不出你开始期望值那么乐观开发商的项目最接近完工，项目招商越不能落實
所谓的综合体联动效应体现在无论购物中心在综合体是以你为主，其他的办公、酒店是你的配套设施或者是以办公为主，酒店昰办公的商业配套考虑项目定位的时候一定要有联动效应，怎么样让同一波客人在你这个综合体中不同的空间移位都也消费第二个是茬不同的时间段都是这一波人利用这些空间，从而提升空间的时效性和经济性
我今天讲的课题是如何鉴别你做的商业房地产项目是囿问题的？我们当做是一个医生对病人诊治一样的你的项目病源在哪里，或者你觉得今天还好我担心未来市场的导向会对我的项目带來一些影响，我是不是要预防一下这里也有一些诊治的方法。
分四个大方向：一个是租户不论你的业态是办公，还是商城或者昰酒店，要看你的租户的协调性和稳定性协调性是说租户跟租户之间是不是同一类人或者同一个层次的目标客户群体。如果你的项目整個不同的业态功能之间的协调性都能做成同一个区间的，同一拨客户群可以在不同的功能中被充分利用这样的话同一拨客人回到商城囷到写字楼整个空间是对等的。
如果你在配置当中没有配好一味追求一定要做五星级酒店，明明在一个只能做乙级写字楼的地方配伍星级酒店你的客户群体就会不统一，这样的话你的经济效益最大化达不到稳定性是你这一拨客源是持续，一直回来的并且是固定期限在这个地方消费的。以写字楼为例如果你这个项目的写字楼租户一年之内不断有搬进搬出，表面看维持了投资回报需求但是运营叻一年，第二年就发现出问题了因为这个写字楼不断有进出，不断有公司装修搬东西，所以它的客户群体不稳定性造成已经在里面，还未到期的租户心已经不在这里了所以就不停的在换租户。在这样的情况下第一租户不稳定，租金的稳定收入总是有空间段的其實租金整个营收回来的状态，在固定区间看的时候并没有最大化第二在这种情况下你的租金要提升也有难度。
购物中心如果一直在換租户不仅仅表明了原有这个租户在这个空间里面没有办法达到他的利润最大化，同时它的左邻右舍一直在受到很大的伤害因为在交接租户过程中都有施工之类的，所以你的项目健康不健康就看你项目中租户的协调性和稳定性
酒店也一样的，酒店虽然有高峰和低峰如何把酒店一年四季的入住率维持在相对的百分比，不仅仅要考虑到酒店在这个区域定位的准确性也要考虑到你的酒店在高峰和低峰期灵活度。现在有很多酒店做了一些模式都是商务的你所在的这个区域是不是也有旅游的功能，如果有旅游的他来入主的可能就是家庭来的酒店的房间设置是不是有灵活度这是我们需要思考的。
在综合体项目中很多商业产权的项目也是用来做开发公寓，或者纯租赁或者是售后运营统一经营运作的在这个过程中也要考虑稳定性，当你的项目达到了这几个稳定性你相对可以放心一些。我们看自巳财务报表的时候不要总看总数据如果稳定性和协调性没有做到，纯粹只是数据达到了这个项目是不长久的。
当你做到协调性和穩定性需要双向满意，很多售后运营单位只看项目的租金很少关系你的租户行业发展趋势是怎样的，是不是我的项目的硬件和软件使嘚他到期之后要离开在这个过程中不停了解租户所在的行业的发展动向，从而改变我们自己项目中的配件并且在维护优化的时候跟上租户的需求，可以达到双向满意只有你的租户在您这栋楼里面，不论是商家也好写字楼的租户也好，整个满意度达到最高的时候你財能够做到把他留下来续租，租金有可能提升只有当你的租户在这个区域里他的业务能够保持成长性，他的员工对这个环境有适应性并苴留恋企业要离开的动机就不是特别大，他的业务成长团队稳定促成了你的业务成长，租赁的营收比较稳定
在租金当中有上升性，现在很多商家受到电商的冲击他的营业额不能提升，我怎么可能和他共同成长呢我觉得这里面有利益共享的平台，如何利用同一個空间通过空间整合的方式，帮助商家能够在线上线下同步进行的环境中确保他的营业。当商家发现他所在的这个位置如果没有营业額但是仅仅作为体验的过程有一定客流的时候他也不会放弃，因为他需要实体店展示的空间，从而让更多的客户到实体店体验之后可鉯在线上或者线下进行消费租金的上升性需要运营者和开发商前期开发的时候和商家共同考虑，而不仅仅只是出租面积你怎么经营跟峩没有关系的。
今天上午谈到了大悦城其实建立了很多大数据的系统追踪，这个工作看起来是帮商家同时是在帮自己。当他发现這拨客户频繁度下降对这个店停留时间下降的时候，这部分的数据他的投入可以同时反馈给商家，商家收到这个信息商家要不改变怹的产品结构，或者是改变经营模式能够让客户停留时间长，这样双向的利益都可以达到
现在IT设备中有一种系统是开发商委托IT公司做的，另外一种是开发商自己做我觉得应该要共享。现在商业里面有很多问题是共性的做前期开发投入的时候，往往过多的考虑成夲空间使用率最大化，并没有给这个项目未来功能的延伸性和转换性留下空间这在后期要进行改建，改变功能的时候会有很多限制
现在很多商城在前面规划很乐观，面积太大结果发现招商添不满，未来越来越多的大型购物中心都面临这样的问题线的消费量大於线下，商家慢慢在缩小店铺或者是减少店面布点的数量在这样的情况下，这拨冲击对市场供应量刚好是很大的矛盾也有一些酒店觉嘚我的酒店太老了，经营不好但是我在市中心，这个地方写字楼的平均租金比较稳定而且经营成本又低，可以不可以改成酒店你在當初开发的时候有没有在硬件上保证这种改变功能的可行性。过去我在中国二线城市碰到类似的问题往往有硬件的限制使得这些项目的妀建受阻，我们需要跟国外的建筑和结构的实例学习我在国外看到很多非常大的改动，可以从结构到承载，到整个大楼承建方面都可鉯改动而且是在曼哈顿这种前后左右都是楼都能改建成功，一定要为未来的可持续发展性语流一些空间
在互联网时代不动产的危機诊断要点：第一个是租户。一开始经营的时候是开小公司当公司规模慢慢大了，就会发现财务、行政、人事都是一套班子
但是太分散不好管理，所以就整合了很多租户都扩租，把所有的面积集中在一起5年前从分散到整合。现在从整合到分散因为在互联网时代，所有后台的支撑系统完全可以通过网络化进行统一管理很多企业当他发现在市中心运营成本非常高昂的情况下，可以把后台的部门搬到佽中心的区域从而节约他的运营和租金的成本，宁可把节约下来的租金成本折算成补贴给员工由于互联网的发展，很多租户不确定因素提高哪怕是新兴的公司过来，你会看到越来越多的租户不敢跟你签长租约租赁周期缩短性也是经营的趋势。
我们做项目规划的時候要考虑到如果租赁租期缩短了，是不是都做成毛坯的让租户进来不停的装修，在这样的情况下怎么做统一性规避这个问题。还囿一个是租金上升性受阻甚至有的大项目开出来之后，能够把物业管理运营成本在前期已经达到了就非常好了我们让他用不同的时间段，延伸他的时间段的使用从而提升他的租金面积的，每个租户使用这个空间可能不需要增加额外的租赁，但是这个空间能够被不同嘚人在同一时间使用如果我们一个商城在上午没有人，如果我们里面有设计公共区域可以被一些人利用这部分的收入可以弥补这时候嘚空档性。像耐克这样的店营业面积到晚上可以把沙发并拢，中间变成跳操区专门有教练过来教他们跳操，这就是用穿梭时间段的方式把同一个空间的使用效率提升
资产空间的多重利用。在纽约几乎每一栋大的写字楼里面都有食堂但是这些食堂除了一日三餐的時间开放之外，大部分时间是空着的这时候我们会看到有一些租户会在食堂开小组会，这样就可以规避对自己租赁的写字楼会议室的需求就需要开发商把食堂也装得非常漂亮，使得不同桌子之间的人开会的时候不会有干扰当商务洽谈内容不是那么高的保密性，完全可鉯在自己会议室不够用的时候用公共空间这就是资产空间多重利用的一个表现。
接下来是花样年商业管理有限公司的总经理邱志东请邱总跟我们分享一下他20多年在商业地产中的经验以及，他对未来商业地产的走势有什么指导性的建议
【邱志东】：各位朋友下午好！感谢主办方给我机会分享。首先减少一下花样年控股是在香港上市的公司，整个集团从前年开始进行大规模、大幅度的转型原來花样年是以地产开发为主的公司，前几年开始整个企业往社区服务转型整个花样年集团旗下有8个业务集团。第一个房地产开发房地產开发我们理解是社区的制造者。第二个是花样年商业花样年控股经过这么多年的开发，在中国有100平米存量的商业地产在花样年商馆做運营第三个是商业资产受托管理，我们在全中国做的轻资产商业管理将近10几个花样年在花样年控股的指引下，去年开始香港公司已经莋大规模的转型同时我们还有金融集团、养老板块，教育板块等等这8个业务集团全部围绕社区服务概念。服务方面分为四个板块：生活社区服务、商务社区服务、商业社区服务、养老社区服务
我今天要讲的是基于我们对商业的理解，包括整个转型的思维下一步婲样年商业的重点应该是社区商业。目前中国商业地产的状况目前整个商业开发量很大，大家看到各种投资都大规模介入商业地产热凊空前高涨。在目前的状态下我们看到的是透支和无序的发展格局，商业地产往哪里走这是值得我们思考的。
首先从国外的发展矗接来看在国外商业地产已经成为居民首选的地方，在美国80%的购物中心在市区在中国随着国内城镇化率的提升，我们认为未来将形成兩万个以上新的城市社区在政策的引导下，我们认为商业社区迎来新的发展机会目前中国的城市化率已经达到52.57%，城镇以及社区的快速擴张未来将有1200万到1400万进入城市，到2023年中国的城镇化率达到60%形成2万以上新的社区。
邻里之间的社交活动受到萎缩大家现在社交的方式是微信，大家通过很多新的媒体APP做交流随着社交理念的转变，邻里社交应该成为我们生活的重要组成部分我认为商业社区能够承載这样的功能。远亲不如近邻人与人之间的关系缺乏面对面的沟通。
回顾一下传统商业的特点从物理属性来看一般是有较强的服務属性，整体服务半径都是以地域来定的服务半径一般是1.5公里之内，服务人群是固定的社区商业规模不大，一般是5万平方米以内从商业的功能来讲，在业态规划上休闲、娱乐的配套设施比较多。社区商业业态的特色主力店可能不是传统所理解的超市也许儿童乐园戓者一条跑道就是社区商业的主力店。社区商业主要是服务社区家庭的消费
在建筑设计规划方面，不同于城市核心区规划必须具備家庭的元素，温馨是社区共享交流的平台。社区商业如何理解随着移动互联网时代的到来，对于实体商业门店将不只是交易平台根据我们找到的数据，消费者在商店里面浏览商品用手机研究，最终在门店购买的是16%在零售店网店购买29%，在其他的网店购买45%40%的消费鍺在一年中会更换零售商，意味着零售业面临更激烈的竞争我相信所有同行对这个问题的认知大家是有共识的。
随着互联网时代的箌来消费者购物空间的立体化，购物时间的碎片化购物方式的移动化，信息传播的社交化都是我们面临的问题购物行为的变化颠覆叻以前的消费者习惯，商业地产面临购物习惯的转换商业社区的优势是能够成为电商物流的最后一个环节，它有较好的资产稳定性所鉯在消费者选择的因素中距离最重要，零售企业之间的竞争不再是价格低品种齐，而是看谁离消费者最近
我们现在的需求都在不停变化，社区商业便利性可以抵消价格的因素抢占最后一公里。凭借优势的地域位置打造小范围的物流配送，可以与电商形成互补哃时在服务方面，社区商业可以提供多种类型的社区便民服务比将对周边的居民产生较强的吸引力，有不可替代性社区商业必须整合各类社区服务功能，有效打造社区服务的终端打造社区高黏度的人群积聚区。我们希望就近提高消费者的忠诚度形成较高购买频率。
我们希望社区商业能够是消费情感的消费场所这可以增加消费者的忠诚度和美誉度。在这个基础上结合移动互联网打造O2O有几个优勢：一个是刚性的需求，一个是人口习惯客户黏度，品牌的忠诚度在实践过程中，房地产开发就做社区的建造在这个基础上，把八個板块的功能形成闭环打造社区生态圈。
花样年坚定走多远化的创新路子专注于社区服务，我们花样年未来的发展方向是打造完整性的社区商业我们认为在商业方面，我的理解是商业本身不论是传统的商业还是未来的商业，它本质是服务我们可以看到线下的企业原来管理难度比较小，当线下往上走的时候几乎是没有服务的能力，所有的服务需求都变成面对面的模式未来O2O的模式5年前线下能夠打败线上的。当线下的思维发生转变线上的优势不再明显，线上的消费者最终回归线下形成均衡的发展。
我们现在做的彩之云昰在香港上市的服务集团它的APP已经有300万用户，有很多垂直产品我们是搭建了非常大的社区服务平台，在上面体现了物业管理所有的功能同时也把很多垂直性的产品放在我们平台上。花样年在北京、苏州、成都有三个比较大型的花生唐、红唐花生唐在南京、桂林、成嘟有，这两个项目不同的地方就是红唐走的是高大上花生唐走的是家庭时尚的购物中心。针对社区商业我们还会做芝麻唐我们希望芝麻开花节节高，芝麻唐是根据社区的状况在2.5万到4万平方米之间，我们同时考虑开发过程中现金流的平衡以及自持部分本身经营的有效性。而且芝麻唐作为未来我们的发展打造社区商业的品牌。
之所以叫唐我们理解唐是包容的，是开放的唐是中国历史上最鼎盛嘚商业文明。谢谢大家！
【乐晓争】：几年花样年已经领先于市场一大步用互联网思维，着眼于社区商业用量化效应，规模效应嘚模式让自己的平台覆盖更多的受众群体复制已经是没有什么生路了，过去大家都在谈商业综合体无非就是做购物中心，你认为这样僦可以赚钱了就一个互联网就把这个梦想推翻了。
去年我就开始研究医院开发出医疗综合体的模式，以前用商场作为综合体客户來源的模式受到互联网冲击的未来要做什么综合体第一个能保证365天有持续的人流。第二人流有停留期原来作为配套的东西，今天有可能作为主角原来作为主角的东西，可以为这些东西做配套从而在这个过程中找到商机。我们要多开发新的思维来让自己的房地产项目有商机。
接下来讲建筑设计很多时候我们做房地产的思路有可能被设计师所接受的其他领域的观点激发出来的，所以才会有新的產品产生有请华东建设设计研究院的张如翔给大家谈一下商业建筑设计的未来。
【张如翔】：感谢大家！我今天演讲的题目是“商業建筑设计的未来”一方面我的着眼点是建筑设计，这对商业地产全产业链肯定不是全面的因此我抛砖引玉给各位提供一定角度的理解。我要论及并不是全面的未来解决方案只是立足现在的思考对未来的窥探，所谓的未来我认为其实源自于现在我是华东设计总院第┅事业部的设计总监，兼任华东设计院商业工作站的执行副主任
我们所有的研究成果基于成熟的研究机制和队伍，商业建筑工作站商业专项课题组，商业原创项目组商业研究小组。我们工作站已经对目前模式下的商业综合体展开系列研究在商业建筑设计操作要點上非常透彻，已经形成《大型商业建筑设计》仅仅对现有模式下的建筑艺术总结，不能紧跟市场变化步伐因此我们在以下两方面做叻专项研究课题：数字化时代商业建筑模式的研究、商业建筑策划的研究。这两方面的思考和实践是我演讲主要的内容此外也有商业建築后评估的研究，对已经建成的商业建筑展开实地调查这项研究是以一定代价换来的经验总结，恰恰是很多设计过程中人们紧缺的知识內容
请大家看时间图，它是我们所有商业研究的起点我们很多研究方向的判断来于此，横向时间轴纵向是国内、国外，以特定嘚判断标准界定商业建筑的传递世界各个地区都会在某个时间点发展出特定类型的商业建筑。商业建筑的有地域性规律起源于欧美，先进入国内一线再到二线城市。这样的历史轨迹发展对我们现在的启发是四方面其中最重要的一点是针对下一代商业建筑的探索，我們可以借鉴的模式几乎没有需要我们全产业链共同努力进行研发创新。
面向未来数字化时代商业建筑的创新需要我们全产业链多領域广泛的合作，我们对于商业建筑的研究走出建筑学自身的研究范畴开始寻找更广泛的研究伙伴，这些伙伴被我们划分为：开发商、筞划商、建筑师、店商我们完成了32个案例的实地考察，这些交流对我们的研究带来的启发：
首先虚拟交易带来商业建筑体量的细分囷重组因为信息沟通和物流传递更便捷快速，很多商业交易行为可以脱离建筑空间本身的束缚重组的结果就是实体商业的两极分化。茬城市形成超大型的商业商业体小型综合体贴合社区级商业，服务半径在1到2公里业态主要是和生活相关的配套设施。小型的商业体处於商业区可能会出现定制模式的业态贴近生活，具有特色的小型商业体可以通过统一的信息网络和物流体系紧密联合在一起，未来的顧客可以自由选择喜欢的商业去处商业空间蜕变为：人文、社交、体验的空间。
未来的商业建筑我们设想是这样的有超大型的商業综合体，有S级商业综合体未来的商业建筑本质上的特质：首先是多元的体验，商业空间更多承担城市的职能地域文化的体验显得更為重要。其次是交往的需求未来的商业建筑在社交功能上只可能越来越加强。第三个是云后勤在信息技术和物流技术革新的情况下，商业后勤方式发生根本性的变革第四个是随机消费，商业空间最终还是要盈利并且贴合人性的要求。这四个特点在我们现有商业里面囿一些雏形就是我们所谓的菜市场集贸市场，未来的商业建筑我们认为它是精神本质的组合，称它为Mall
Mall ket数字时代商业建筑模型它所有的兴趣点都和云后勤建立网站连接。交易双方的信息可能来自外部也可能来自信息点的采集，都可以汇集到云后勤进行处理如果偠就近消费就会有由外而内便捷的送达，如果要送到其他地方整体物流过程与商场没有丝毫的关系，我们建筑师估计用户的体验包括箌达体验，空间体验顾客是不是对内部氛围有兴趣，形成黏性尽快到达自己感兴趣的地方。
云后勤空间甚至也可以完全剥离在區域或者城市范围内形成云后勤中心，建筑师要关乎的顾客空间就是Mall ket本身和城市交界空间Mall ket可以背靠云后勤，设计师更关注在Mall ket里面消费的體验第三个是兴趣点，兴趣点的营造可以是跨界的可以由艺术家完成，也可以由各行各业的人士完成但是兴趣点的布局是由建筑师控制的。第四个是城市交界具备Mall ket雏形的在国外有。
hall每年可以招来700万顾客，在国内时代条件和市场条件下没有很多的业主会放手让我們建筑师做这样的建设实践，我们会把我们新概念的局部移植到现实项目设计中可以促成项目的差异化竞争，赢得市场和业主的认同峩们已经抛弃了常规的动线方式，在这个空间中既解决了交通的问题又提供面向未来的商业空间。在局部范围构建出统一的空间这个涳间是结合时代发展面向未来。这个示意图它可以充分说明我们的设计构思，人们可以在这里玩耍同时可以下单消费。
对我们建築师来说怎么在项目中确保高效率的实现地产开发全过程分为：商业决策、运营管理、建筑规划设计。为了使建筑设计更加贴合商业策畧建筑师的视野特别拓宽，要有策划和运营的相关知识我们称为是商业建筑策划，建筑师的核心价值不在于制图引导客户制定适宜嘚建筑设计。在商业建筑我们要跨出建筑设计常规的关注点这些思考和整理直接指导建筑设计走在正确的道路，这就是商业建筑策划
过去两年我们团队在商业建筑策划作为我们建筑设计的增值服务已经在多个项目中应用，发挥了良好的作用第一个案例是我们在合肥的项目，主要是业主没有商业决策的情况下我们罗列出主题的方向供业主决策。第二个案例是在武汉的项目商业和住宅区整体开发，我们把文化主题商业进行罗列和筛选第三个是在长春做的，当时的设计概念是集市部落建筑策划是重要的工作，就是把整个理念落實下去通过对人群活动全天候分析，把这些活动所需的商业空间重新梳理梳理的目的就是打造一个一个独立的兴趣点，这些兴趣点最終都呈现到空间中呈现出别致的体验
华东建筑总院希望跟各位展开合作，组建全产业的研发联盟建筑设计已经不再仅仅关乎工程，不再只是做一个盒子而是成为资源整合，数据集散的关键点商业思维不仅仅只关乎盈利，还在于呈现完美高效的公共空间，这就昰我们商业建筑设计的未来
【乐晓争】：之前是我们分担掉他们一部分策划工作，把他们前期的策划形成业务模块拿来做今天张總给我们传递了另外一个信息，他要把顾问公司做的商业这块儿拿过去做我们之间互相形成竞争的机制，我们应该合作任何一个单方媔独立把两块做好都不可能。
接下来要讨论的话题跟今天上午讨论的一些问题有关就是有关社区商业，怎么在大数据时代用数据取玳经验进行新的定位。由莱坊国际中国区董事综合项目顾问级代理服务孙俊安主持
【孙俊安】：谢谢乐晓争的介绍！我们已经看箌设计事务所从前期的规划、咨询已经迈向后期的招商，术业有专攻这个局面还是会持续一段时间。莱坊是拥有120年历史全球最大的私營房地产咨询公司。关于社区商业未来几年之后马上会成为购物中心新的话题因为在一线二线城市核心地段的越来越少，更多的开发走姠社区随着国家推动的城镇化进程，未来形成将近2万以上社区商业的项目
我们对社区商业的理解，从最早的街铺到像嘉里中心等等社区商业到15年整个社区商业形成3500亿的消费量，社区商业成为大家关注的板块社区商业复合增长率达到25%，未来只要是开发商手上都会囿这个业态的存在
受到全方位的挤压，从线上、购物中心消费习惯的改变，我们邀请几位嘉宾看看他们专业的想法包括对这个領域有什么自己独到的看法。
第一位嘉宾是顺丰海淘首席执行官任晓煜
第二位是必酷赛博总经理王荣庆
第三位是上海丰树管悝有限公司原总经理韩春风
第一个问题是问一下任总现在所有人都在谈电商对房地产的冲击，作为物流老大顺丰任总对这个市场，包括你们的商业计划我个人认为的发展点可能跟我们今天这个话题还是比较有关系的，因为社区商业发展的空间怎么结合线上线下嘚商业模式的发展空间。
【任晓煜】：顺丰是传统做速递的现在顺丰也在发展线上的业务。我个人对社区商业的理解重点介绍一丅我们做的跨境电商业务和社区的商业板块有多少可以合作的点。
我做线上的业务已经10几年因为互联网的冲击，现在导致基于地缘關系产生的经济体越来越脆弱比如小区周边有很多零售店，当这些东西被O2O服务带到线上的时候地缘关系非常脆弱同时信息交互成本越來越低。很多做O2O的人都在说解放手艺人是要从他的商户里面解放出来，利用APP就可以把自己的服务半径扩大社区周边的商业肯定会萎缩，走到线上的人会过得越来越滋润
我们又看到一些公司基于人和人之间的社交，很多人都在抓基于地域社区纬度有共同属性的线仩入口，可以和用户之间产生很好的黏性还有一批人研究利用下流量做流量入口，在社区周边用文化社交或者其他的因素形成流量入口做电商的虽然看到我们和商户之间的关系原来是敌对关系，当用户从线上走到线上之后基于地缘关系的经济越来越弱，我们希望消费鍺直接在线上完成交易
我们顺丰海淘做的是把国外的商品用快捷的方式提供给中国消费者。中国线上的市场有3千亿左右人民币交易額中国人出境游在线下产生的交易额是1万亿，我们顺丰能够把海外的商品迅速渗透到中国消费者周边让消费者买到性价比更好，并且昰真实的商品
我们要把海外大部分丰富的商品从线下转移到线上，这些商品有很多种我们每个人只接触其中一点，国外有很多非瑺好性价比的商品当我们把这些商品下沉到渠道中，下沉到体验店的时候我们会发现和消费者之间的交互非常简单，可以让消费者迅速了解这些商品并且转换率高。不管是顺丰的黑客还是今后顺丰渗透在社区很多的业务形态，都会考虑怎么利用这些业务形态给消费鍺提供更多的体验机会把体验机会转换成订单机会，同时把体验和售后服务形成闭环这样的商业形态对我们来讲是非常中的，我们也茬全国范围内找这样的合作公司希望能够把我们海量商品从线上到线下，和消费者更距离产生互动
【孙俊安】：谢谢任总的分享，我相信给一些新的商业体又带来一定的冲击接下来请韩总从基金投资者的角度谈谈作为业主怎么看待未来社区商业的发展，包括怎么岼衡土地成本越来越高但是租金的上涨跟不上土地成本的上涨。
【韩春风】：我们从07年就到中国开始投资开发社区中心从07年直到09姩底，基金对于时间是特别敏感的我们说的三年是整整36个月。那36个月里面我们从投资到开发了17个邻里中心。邻里中心这四个字就是给社区居民做服务提供社区百姓在日常生活中的需要。
邻里中心是特别的产品从我们开发的角度，有几个是必须坚持的第一个邻裏中心开发周期不能长，因为它本来面积就不是特别大第二个邻里中心必须能够很快被复制。作为投资者我们要从邻里中心得到合理嘚回报，必须达到不能一个一个开发而是同时开发好几个邻里中心，而且必须有专门的团队就是为了开发招商。大家还是回多最基本嘚本质什么邻里中心，怎么让邻里中心能够经营起来
我也提了一两个比较实在的例子，是邻里中心做得非常成功的不在于它放叻很多体验室或者娱乐的地方。如果要做邻里中心第一个是香港领汇改造的乐富中心，乐富在香港30多年以来是社区商业原来是中层社區，这就是典型的早期的邻里中心的雏形里面也有菜市场，也有百货公司我觉得邻里中心能够在一个社区里面发展，要跟随这个社区消费的层次收入的水平，教育的水平发展紧挨着当地社区居民消费习惯。乐富是很典型的很成功的邻里中心，从开发直到最近要改慥的第二个是新加坡的ATE，它同样是跟随当地社区消费者的改变而改变
邻里中心开发商真的不需要花太多的精力想怎么样加大面积，在这个过程中就会失去机会到底是做邻里中心，还是区域中心这就是很痛苦的阶段。从投资角度如果要推出某一种产品，就必须決策我今天是做邻里中心或者是区域中心在当中对基金投资者是比较忌讳的。
【孙俊安】：接下来从王总的角度谈一谈在目前国內商业项目选择上，您是怎么看待未来社区商业的发展包括在实际经营中，你们看到的问题
【王荣庆】：我这几年做的三个项目嘟是负面教材，借这个机会给大家一些警醒我是体验经济和幸福经济的忠实信徒，我最近做了线上线下创客的平台一开始的出发点都鈈是为了赚大钱，我们跟商业在某种程度上是抵触跟违背的对于社区或者是社群，大家都非常满意和肯定
我认为我们一切都是以囚为本，而不是以商品为出发点人的理性和感性经常是结合在一起的，我们最近的项目是做了创客空间我们服务了两类客户：一类是┅般年轻的白领，第二类是针对广大文创和设计创客我们在北京和广州有一些实体体验店，但操作还是通过互联网做运行我们跟社区運营商的想法截然不同，我们一开始做这个事情的时候还没有累计任何的粉丝群我们的体验店就先开了。大概是330平米的体验空间积聚叻非常酷炫的商品，另外我们举办各种类型的活动比如说智能硬件的发布会，我们自己观察每办一次活动有60%的参与人数是从我们合作嘚创客的粉丝群和我自己的粉丝群。
产生的另外一个问题是我们目前为止累计了将近10万的粉丝群在互动的过程中，我们通过跟全家便利店合作抓出我们所在店附近三公里之内所有的全家，跟他的社区卡做连接同样我这个店不光只是在购物中心，我自己运营和营销嘚团队拓展到附近周边的小区、幼儿园、学校企业做我的理念的推广，走入社区更关注人、空间跟活动综合性的问题
社区的邻里Φ心开发周期，可复制性这件事情如果不是连锁性或者传统商业的运营跟规划者，需要更长的时间做社区关系的经营还有社区资源的整合，当然能够累计出来的能量跟资源在短期来看它的商业价值是有限的但是就整个产业链和社区的忠诚度，大部分的社区居民跟社群對它的认可和意识性上绝对是比较高的
【孙俊安】：任总怎么考虑跟线下实体店实施的步骤和计划安排？这个空间你们准备是自己莋还是跟物业所有者合作，以最快速度布点现在很多大的业主已经搞出自己的超市，有资金有实力的业主可以在超市不赚钱，但是這些供货人压货的现金也是不得了的钱朝这个方向发展，您能分享一下你们准备单干还是合作
【任晓煜】：关于顺丰集团整个社區商业怎么规划我确实不能说。从我们海淘的角度来说在整个节奏里面，我们今年会在全国重要的城市成立线下体验中心同时O2O体验中惢和我们免税的业务完成对接，有可能实现消费者在商圈或者社区周边体验店到海外的商品在某些城市重点区域我们会做直营，但是渗透社区的事情我们做不了所以在社区型体验中心我们更倾向和开发商合作，但是在商业区的体验中心我们更倾向自己做直营我们在商業区板块形成的体验店更多的是连接消费者和人群的，我们更多的是做人群的社群而不是做体验中心，但在社区里面我们更加偏向体验商品完成后面的交易闭环，以及售后服务我们会更多的和开发上合作。
【孙俊安】：如果进核心商圈顺丰变成租金承受很高的愙户。
【任晓煜】：如果用传统的商业打法有可能到一个核心商圈，还需要有地推而我们只是用跨境电商和O2O和政府谈判就有很多優势获得很好的资源。
【孙俊安】：你们慢慢也会形成新的体系在线下的实体店运行这应该不会时间很长。回到社区商业来说现茬儿童从开发商角度来说能带动人气，我们也参与过很多项目最难平衡的就是贡献度跟实际业主在租金收入上的矛盾，这个项目能带来囚气但是带来的租金收入不高，在社区商业发展过程中你们是如何平衡这个问题的你们未来的发展怎么样能够规划处新兴的想法，立足比较新颖的角度发展
【王荣庆】：前几年我曾经看过美国的博物馆协会公布了一个指标，去美国的观众到博物馆花的门票平均門票是12美金，实际上这次除去门票之外又多花20几就是用于餐饮或者其他周边的部分。社区的能量跟效果问题我们更希望借力使力，扩夶跨界合作如果就儿童亲子业态来看，主角是小孩但其实支配儿童是他背后的大人。在假日不用担心它的效益但是就平时来看，如果是传统的儿童商业很难推广如果是用体验型或者把科普教育跟生活教育、美术教育能够融入在一起，不管是国内兴起的儿童体验或鍺是寓教于乐的场所，在每年的春季和秋季小孩子的教学参观，这部分政府会有一部分的预算给学校做补贴并不是那个学校的门票收叺来源，而是帮助你传递更大的能量和信息借由儿童带到社区和家庭。比如诚品在在台湾每个店大大小小办的活动超过500场次这样最终受惠肯定是让社区广大居民能够满意和感动，对开发商来说也是物产的价值有相对的提升
【孙俊安】：韩总你们也投了很多社区商業，从基金的角度社区商业一定有一定的数量同期开发在合理的回报率上，你们怎么区别社区商业的回报率和大的购物中心的回报率
【韩春风】：对于机构投资者来讲社区商业有几个比较吸引人的点，开发周期必须要短而且同时开发好几个项目。对于投资者来讲社区商业新颖点就是它的培育期没有大型区域商业的培育期长，因为一般社区商业原则上就是邻里中心里面的业态是最基本，开门期間就是他们日常需要的超市理发等等最基本的生活需求，它的培育期没有像大型购物中心那么长的时间里面的种类、业态都是大家很熟悉的，所以我们整个回报周期也会相对较快但是我一直在提醒，如果只是三四个小型的社区中心这对投资者缺乏一定的吸引力，因為它的额度比较小
作为投资，投资5亿跟投资10亿下的功夫是一样的所以必须要有一定的数量才产生吸引力。在中国未来三年再投资夶型的购物中心相对风险比较高。如果我们做社区商业我们有理由相信，它在成熟期最长36个月就可以看到回报。今天做大型的购物Φ心由于种种原因，对投资者来讲吸引力还是相对比较小的，有把握的还是社区中心即使中国股票冲到6千点，大家还是要到超市买菜理发等等，如果经济不明朗的因素下大型购物中心风险评估这块儿可能要花的功夫就相对比较大。
对于投资回报的要求07年我們做的时候还20%―22%，今天原则上在17%左右还是可以接受的一个成熟的机构投资者要问的问题就是营运以后，什么时候可以平稳最重要的是從营业额来看，今天评估任何项目不是在乎建筑费或者土地费多少，更在乎你商业的载体开业之后能产生多少营业额最终营业额是决筞我们投资与否的关键，从营业额可以算出每个行业的回报是不是能够站得住脚。每年能产生的营业额多少是我要知道的数据这是今忝从看投资回报的角度跟几年前很不一样了。
【孙俊安】：谢谢几位嘉宾的分享！
【乐晓争】：今天社区商业是比较热门的话题刚刚有位嘉宾说到社区商业和集中商业不同阶段的发展，造成集中商业未来的风险越来越高由于网络经济发展，人越来越懒在未来針对这个趋势，社区商业的确有一个趋势可以取代现在集中商业里面还在活跃着的业态就是刚刚说的餐饮，基本生活需求的东西如果未来社区商业把目前集中商业里面的业态功能都替代了，这些mall的运营者就要思考你的空间如何持续
接下来有请IMG3怎场景设计行销研创Φ心的创意总监和合伙人，他跟我们谈“邻里互联下的社群商业样态”
【王柯翔】：诸位下午好！我特别欣赏这次论坛的主题站在未来，思考现在我也想拿出我们未来的产品方向跟大家分享，今天分享一个蓝海社群商业。现在社区商业社群化所谓社群商业到底昰什么，我们一起看一下
有人说现在是地产的白银时代，其实我不认同如果说以前满地可以拣金子，现在可以拣银子吗很难。峩觉得这像《周易》里面的轮回昼结束了必定会到太阳上升。扁平化在地产行业产生什么效应如果今年是房地产互联网元年，我们看┅下几年后发生什么以前所有的羊毛都是开在这只羊身上，因为那时候房地产是稀缺品所以服务这只羊几乎成为笑谈。当这只羊进入箌服务用户的地位投行基金要绕过部分投资发展部想服务它，一些数据策划销售员，建设商都想慢慢绕过这只扬如果被扁平化了，開发商可能变成账户就可以了如何对冲扁平化？随着房地产金融升级未来买房子免费是非常有可能的。
开发商应该变成像溶率器┅样的溶率账户选择一定的进入，同时在后续应该提供更多的大数据增值服务当用户已经是你的，他后半辈子的衣食住行肯定不会离開你这时候需要我们产品带有更多的情怀，并且把产品和用户的需求结合起来所以需要做痛点治愈。我们看一下大数据增值服务能做什么社群商业是全新的模式，甚至不需要建造建筑不需要旁边的社区商业的购物中心之类的，甚至不需要商业面积
看一下社群商业怎么做？它是长尾的模式不但关注到社区业主的生活后勤，更多的是关注他们的舞台不光是简单的社区O2O，更不会是送货到家我唏望未来地产的方向是大家卖了芝麻之后坐收西瓜，邻里中心互联时代已经来临大家把家能够联系在一起，和邻居、家人更多时间分享嘚时间已经不远随着一些社区APP的推出，我觉得这样的联系已经存在社群化，以及社群商业该是怎样的物业公司做到怎样的？物业公司必须要会策划、招商、运营物业公司必须在他的场地内找到策划的亮点，必须招到对接用户高标准的商家最后需要运营这样的场景，让这样的场景产生更多的有用户黏度的消费
跟我合同行路上的人，第一个叮咚小区小区无忧，这两者都想绕过物业公司当物業公司明白的时候他们可能就很难做下去了。彩生活就是比较有先见之明的物业公司他设立了断口，拦截了一部分商家彩生活的模式昰一种金融模式，存入一定量消费的金额物业费可以不收，但是这样金融
