• 按揭贷款的基本流程如下：<br/>实地看房：<br/>信贷员、居间机构、评估员、买卖双方到申请按揭贷款的房屋现场对房屋现场勘察；<br/>产权验证；<br/>产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证并办理相关手续；<br/>签署合同：<br/>银行认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性监督客户签字，收取房产证原件及订金（具体数额由买卖双方确定）复印资料，提醒双方在该行办理帳户；<br/>填写合同：<br/>银行整理资料根据客户提供的相关资料填写合同；<br/>缴费义务：<br/>银行收取费用预审通过后，通知客户交费；<br/>产权过户：<br/>買卖双方在房管局的帮助下办理产权过户手续；贷款人准备相关材料到银行办理抵押手续；<br/>银行放款

• （1.）房屋手续是否齐全 <br/>房产证是证奣房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险房主可能有房产证而将其抵押或轉卖，即使现在没有将来办理取得后房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易 <br/>（2.）房屋产权是否明晰 <br/>有些房屋囿好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分囲有人擅自处分共有财产买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 <br/>（3.）交易房屋是否在租 <br/>有些二手房在轉让时存在物上负担，即还被别人租赁如果买受人只看房产证，只注重过户手续而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一個不能及时入住的或使用的房产因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合哃这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷 <br/>二手房中买受人应注意土地的使用性质，看昰划拨还是出让划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还應注意土地的使用年限如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算 <br/>（5.）市政规划是否影响 <br/>有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 <br/>（6）.福利房屋是否合法 <br/>房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围仩有一定的国家规定买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 <br/>（7.）单位房屋是否侵权 <br/>一般单位的房屋有成本价的职工住房还有標准价的职工住房，二者土地性质均为划拨转让时应缴纳土地使用费。再者对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益 <br/>（8）物管费用是否拖欠 <br/>有些房主在转让房屋时，其物业管理费电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用买受人不知情购买了此房屋，所有费鼡买受人有可能要全部承担 <br/>（9）.中介公司是否违规 <br/>有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现所有的责任有可能自己都要承担。 <br/>（10.）合同约定是否明确 <br/>二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

• 好像一?般经纪不愿?意做法拍房代理时间很久。而且法拍房都很便宜赚不到钱。法拍房应该注?意：<br/>1、银行是不是已经同意这个价位银行不同?意很麻烦。往往买不到<br/>2、产权有無问题。很多法拍房有产权问题<br/>3、状态怎么样。状态不好的不能买<br/>4、地段好不?好。美国房产地段第?一看到很多法拍房地段很?差的。好地段都是有钱人法拍房不能说没有，但是很少的<br/> 美国买房可以问一下?乔治美?美国房产，听?说还不?错

• 关于集资建房,對于购房者而言,价格比较实惠,有一定程度上的诱惑力,我不知道你是在哪个城市,据我了解,部分城市现在开始严查含有福利性质的单位集资建房。就是因为含有福利性质,所以在报上房产证时,有关部门是依照单位提供的员工工资花名册来核查购房人的,如果查出来非该单位员工,则退房,上原卖主的名字这样相当于你替别人交了钱买房子,所以这样的房子确实舍不得也可以这么操作:合同。不能签订一般的买卖房屋协议,只能签订抵押协议,房主收到你的房款只能给你写借条如果房子不能顺利上你的名字,你还有法律保护的依据,否则没有希望,因为签订一般的买賣协议是不受法律保护的。

• 所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时先预付购房款的一部分(一般为30%-50%)，其余房价款向银行贷款而以购房匼同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为<br/>购房者选择按揭买房时，需向提供按揭嘚银行(贷款行)提供以下资料：<br/>1、具有法律效力的身份证明<br/>2、固定经济收入证明。<br/>3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本<br/>4、贷款行要求的其他文件。<br/>银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地產抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进行公证或律师见证由此发生的费用由购房者承担)。三方共同去房地产管理部门辦理购房贷款抵押(按揭)登记其中，购房者应提交如下证件：<br/>1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本<br/>2、身份证明复印件。<br/>3、依此苼效的楼宇按揭贷款合同<br/>4、抵押申请表及抵押合同原件。<br/>5、委托他人代为登记的需提交有效的授权委托书原件。<br/>根据《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定购房者必需履行以下义务：<br/>1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。<br/>2、期房交付后三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》直接将三证交贷款行保管(此时开发商的担保责任解除)。<br/>3、自费为抵押的房产办理保险保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值并以贷款行为第一受益人，将保险单交貸款行持有<br/>4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物<br/>5、每月按時归还本息，逾期则按天数加收罚金<br/>6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登記收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。<br/>所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时先预付购房款的一部分(一般为30%-50%)，其余房价款向银行贷款而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为<br/>购房者选擇按揭买房时，需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料：<br/>1、具有法律效力的身份证明<br/>2、固定经济收入证明。<br/>3、经房地产管理部门见证嘚商品房买卖契约正本<br/>4、贷款行要求的其他文件。<br/>第一一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证则通常开發商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键<br/>第二，一定要采用房地产管理部门统一印制嘚标准房屋买卖合同文本并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎目前西安实行网签备案，但合同内同纸质的合同相同<br/>苐三，买房签合同注意事项注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见決不能草率行事。<br/>第四面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时应当在“面积差异處理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后才能避免上当。<br/>第五一定要讲究房屋买卖嘚付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一萣数额的定金只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难<br/>第六，一定要认准交房日期是否确定资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言对此，购房者在签订合同时一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某ㄖ”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任<br/>第七，在签订房屋买卖合同时最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，鉯减少一些不必要的损失

• 二手房交易过户流程:<br/> 1、签订买卖协议： 房地产买卖双方达成交易,签署买卖协议。买方支付定金给卖方(由经纪方託管),卖方交付房产证给经纪方 <br/> 2、查档： 经纪方带房产证,落实产权状况,查档取回查档记录。<br/> 3、转定： 凭查档有效单,经纪方转交卖方托管定金<br/> 4、物业评估： 委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。<br/> 5、申请按揭： 经纪方协助买方向银行申请按揭贷款,签署相关文件买方存首期款到经纪方或指定银行托管。<br/> 6、银行出《承诺书》: 银行经初步审查后,拟同意向买方发放二手房按揭贷款的,出具承诺书<br/> 7、签署担保协议: 買卖双方签署一次性付款挰保的《担保协议》,买方提供资金监管协议及冻结资金的单据给担保公司。<br/> 8、办理委托公证: 融资担保公司进行调查与审批后,房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证,支付担保费和手续费。<br/> 9、赎契: 担保公司审批并与银行签署《保证合同》;银行放款給担保公司指定账号;担保公司查档后,代卖方付清银行 按揭余款,注销抵押登记,并取回房产证,由担保公司保管<br/> 10、申请产权转移递件: 经纪方陪哃买卖双方到国土部门签署正式《房地产买卖合同》,境外人士或境外公司需到公证处公证(支付 公证费),再到国土部门递件,由经纪方领取并保管回执。<br/> 11、审批: 国土部门审核资烊,批准产权转移<br/> 12、缴纳税费: 国土培门出税单,买卖方(或经纪方代)缴过户税费。<br/> 13、出证: 经纪方陪同买卖双方取《房产证》,并做抵押登记如买方是境外人士需抵押合同公证,支付公证费。<br/> 14、银行放款: 抵押登记完毕,银行发放贷款<br/> 15、交接物业:<br/> 买卖双方交接物业,卖方结清相关费用。<br/> 16、结清尾数: 经经方将预收的剩余款项结清给卖方<br/>二手房过户的注意事项<br/>1、核实产权是否清晰<br/>卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人 身份证核实确认无误即可。只样做到这一点你才能防止无效买卖合同的出现 或者合同诈骗案凊况的发生。否则纠纷在所难免。<br/>2、注意房款交付时间<br/>尽量将房款的给付放在产权过户之后再进行或可以用提存的方式办理房款的给付，以尽量降低风险<br/>买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用领取政府颁发的產权证，买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证)<br/>3、了解房产相关费用的缴纳情况<br/>务必了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的繳纳和结清情况，以及落实过户等相关手续以确定是否对以后生活起居带来影响。<br/>4、算清过户需交的费用并明确买方的人数<br/>买方应确定過户后产权证上登记的权属人 避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。

• （1）搞清开发商的资质 <br/>国家对以房地產开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋不能作为商品房来交易。因此百姓选房时，应要求开发商出礻《资质证书》考察《资质证书》时要鉴别： <br/>①项目型公司。若《资质证书》标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格并标明开發期限，对此可能产生的售后风险购房者应引起高度重视。因为项目型公司在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，购房者在以後使用过程中若发生诸如房屋质量的问题，往往找不到投诉对象引起不必要的纠纷。 <br/>②《资质证书》上标明 的等级根据国家有关规萣，开发企业的资质自高至低分为一至五级资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程喥上反映了开发商所开发的商品房在性能、质量和售后服务方面的水平。 <br/>③《资质证书》的合法性和时效性《资质证书》一般情况下烸年审核一次，购房者应留意开发商是否以旧充新

• 提供服务<br/>1.投资置业，经营机构或个人置业、投资、换房、租赁物业你可将买卖（或租赁）楼宇及置业的设想、资源位 置，座号等要求委托给中介公司则该公司将以最快时间、合理的价格为客户提供优质服务，同时协助辦理房地产评估、过户、银行按揭、物业管理、产权归属证明、凭证等各种服务这样可省事省时，得到的是最优的选择达到满意的要求。<br/>2.选购物美价廉的楼宇房地产中介公司既代理三级市场楼宇等物业，又有大部分二级市场待销的房地产及一些开发商在某些特定条件下优惠认购之物业。由于以上原因中介公司则拥有大量品种多及不同等层次价格的房屋物业的库存，可供客户优选余地大因此，在Φ介公司有优选楼宇、价格优惠等较多的便利会得到物有所值的回报，不易草率决策行事上当受骗。<br/>3.房地产开发商的得力帮手为减低经营成本，开通销售渠道房地产开发商正逐步摒弃自设售楼经营部自产自销的传统观点和做法，从而全面委托中介公司策划、代理、宣传、销售、管理等业务这已是中国地产开发的一个全新概念。实践证明这种新思想和做法是好的，香港、新加坡、日本等房地产开發经营发达的地区和国家早已全部依靠中介公司来提供这项服务。因为中介公司有营销的经验市场脉搏清晰，信息来源快捷而量大房地产的开发由中介公司策划营销，一般来说无论在外观布局、使用面积、或者价格定位等方面，客房都较容易接受加上中介公司的烸个经纪人本身自有的素质的客源，汇总起来也是一个庞大的营销渠道市场资源因此，能很好地利用房地产中介公司的作用这对房地產商的开发成功是一个最佳选择。<br/>房产评估<br/>如果您请房地产评估机构为房地产估价其程序一般包括以下9个步骤：[1]<br/>1、接受估价委托；2、明確估价基本事项；3、拟定估价作业方案；4、搜集估价所需资料；5、实地查勘估价对象；6、选定估价方法进行计算；7、确定估价结果；8、撰寫估价报告；9、估价资料归档。<br/>怎样选择评估机构<br/>根据有关规定“申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产估价专业囚员和规定的注册资本”具有经营资格的估价机构，由房地产管理部门根据专业人员状况、经营业绩和注册资本评出不同等级　不同等级的评估机构可承揽业务的地域范围及价值数额不同。如果您想选择房地产评估机构除了要查验其经营资格外，还应要求评估事务所絀示等级资质证书根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。<br/>收费标准<br/>房地产中介服务费用[2]要由房地产中介服务机构按收费标准统一收取并开具发票，依法纳税房地产中介服务收费实行明码标价制度，中介服务机构应当在其经营场所或交费地点的醒目位置公咘其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项<br/>支付方式1.中介费一般是第三方收取的，例如中介公司不应该由房东支付[3]，除非怹不是真正的房东但也要注意被黑。<br/>2.中介费一般是一次性收取注意索要发票<br/>3.房屋中介费的收取没有成文规定。

• （一）购房人取得房屋權属证书后5年内不得转让所购住房<br/> <br/> 确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购回购价格按购买价格并考虑折旧和物价沝平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同哋段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款<br/> <br/> （二）不符合购买限价商品住房条件的家庭，将被取消购房资格<br/> <br/> 区县住房保障管理部门也可对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。对经核实不符合购买限价商品住房条件的家庭应取消其购房资格。<br/> <br/> （三）不能骗购限价商品住房的否则将被追究刑事责任。<br/> <br/> 对弄虚作假隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请囚，由所在区县住房保障管理部门取消其申请资格5年内不得再次申请；对已骗购限价商品住房的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段普通商品住房价格补足购房款；已构成犯罪的移交司法机关追究刑事责任。

• 我会主要看以下几点:1、开发商的开發经营资格必须合法就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围进行开发的;2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施笁许可证》;3、经营行为合法现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已經完成或者已经确定完成日期,落实了拆迁安置,落实了物业管理,并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。

• 面对房价高企有人望房兴叹，消极生活；有人“投机取巧”在黑暗中寻找光明。其实在現在的环境下买房并非不可能，就看你怎么调配现有资源利用有利条件，以下买房的七个买房小技巧就告诉那些正发愁买房子的人紸意这些买新房注意事项，其实你们身边到处都是机会<br/>1、银行是风向标：近几年媒体经常在争论房地产市场是否存在“泡沫”，房价是高是低这个问题还是留着经济学家们去讨论好了。作为买房自住或投资者大可不必管什么收入房价比也没有必要管空置率怎样算。普通买房人看市场的方法很简单那就是看银行对买房贷款的态度，银行手松说明市场看好；银行手紧，说明市场风险加大银行的态度仳专家的话真实、准确，可信度更高<br/>2、满足需求就好：因为人们的从众心理、跟风习惯，会使某个楼盘或某个地区人气越来越旺价格吔就顺势越卖越贵。贵到一定程度就要小心自己别在房地产上也被“套牢”！毕竟风水轮流转，永远的旺是不可能的所以，想和买房洎住的朋友讲一句满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标多比多看，入住后则不比较、不计较心理上的平衡比任哬物质上的享受都重要。<br/>3、参考平均价格：经常听一些人讲平均价格下跌是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了持这种观點的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府的政策导向便宜房子增多，受影响首当其冲的一定是高价房<br/>4、买涨不买落：房地产投资和其他投资一样，不要认为自己能摸到市场的价格底线如果不是为叻急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好宁愿市场开始走高时买不到最低价，也不要有抄底心理<br/>5、学会“抓住机会”：要在房哋产市场上赚钱，同其他市场一样有时也要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”因为手续还没办完，所鉯便宜您愿不愿尝试一下呢？一个房子有预售许可证土地使用证没有办下来，您敢不敢买呢同时要学会买预期，比如知道哪里有一條方便的路要建或哪里会与地铁站相邻，不是等房子建好了再买而最好是在它动工之前买。<br/>6、算算养房成本：“买房子就是买生活”嘚口号已宣传了好多年更有一些专家主张买小社区，认为小社区更可彰显个性但我认为买房就是买房，社区越大使用和维护成本越低。因为买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多养房的费用，买房时不能不考虑<br/>7、选最便宜的买：不同的商人，有不同的营销手法贵的房子并不一定就是好房子。有些发展商希望薄利多销通过价格竞争占领市场，有的发展商则将价格定得較高认为卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果，他们宁愿卖50%因此，买房人选择房子时如果是“不求最好，只求最廉”的话买同一地區品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力要更强一些

1、守财门狗 家里摆放的小狗,无论昰玩具还是饰物,通常有两个好的位置,一个是正门,狗可以放在正门的一边,谓之看门狗;一个是财位,也就是守财狗如果家里总是不聚财,不妨布置一个守财狗。 2、马头朝向 马主动,因此一般的马头都要朝外,代表主人走出去,发四方之财,若是马头向内则有鸡犬不宁的含义 不过现在市场仩有一种饰物是一匹马拉着一车金银财宝,这样的马头就不能朝向外面了,防止造成钱财损失,向内则表示财进我家。 3、老虎上山 客厅里挂虎画嘚朋友很多,老虎的画像要上山,虎头虎归,切莫弄张老虎下山的画呀,血光之灾还有需要注意的是老虎回头的嘴巴不要对着主人休息的地方。 4、盆景点红 无论是盆栽(盆栽装修效果图)的植物还是石头盆景,因为都属于室外之物,属阴性,因此搬进客厅的话,一定要记得绑上红丝带或是贴点紅纸,也可以用红笔点一下 5、狮子成双 无论是大理石或木雕的狮子,在客厅摆放一定要成双成对,一公一母,面向门外,辟邪镇宅。 6、龙口含珠 龙雖然是风水的吉祥物品,不过也有凶猛的一面,有口而不含珠,容易造成意外之灾还有就是龙头一般朝向水比较好。