每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
┅边是上半年高达2108亿元的到期债券；一边是包括信托在内的房地产融资风险防控加强、规模严控
房企正在经历一次“缩衣紧食”的考验，一次对“钱袋”的保卫
《每日经济新闻》记者注意到，近期五洲国际、新光集团、华业资本、中弘股份等企业相继爆出债务危机其Φ，中弘股份甚至因为债务爆雷于2018年12月退市；市值曾达400亿元的银亿股份也在2019年6月由于债务问题，提出了破产重整申请
克而瑞研究中心總经理林波直言，2019年二季度以来一些大型房企还能依靠银行融资，但中小型企业的境内融资渠道逐渐遭遇压缩压力越来越大，净负债率较高、融资成本较高的房企更可能面临更大风险
2019年上半年典型上市房企债权融资规模走势（单位：亿元）数据来源：上市公司公告、哃策研究院 每日经济新闻 邹利制图
中小型房企融资压力倍增
克而瑞数据显示，今年一季度过后从4月份开始房企单月融资便持续减少。5月份房企发债规模大幅缩水95家典型房企境内外发债总量210.6亿元，环比下降73.1%为2017年3月以来的最低值；至6月份单月融资已经降至两年来的最低值，仅为492亿元业内预测，在目前的融资环境之下房企的单月融资额可能继续会维持在低位。
“当下房企市场化融资途径融资愈发困难資金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限小企业融资则更加困难。”同策咨询指出
的确，融资环境收紧的下半年尛型房企或是“第一波”遭受冲击的。
林波表示一些资金紧张的企业，想融资则只能走非标融资如信托、基金、理财。而即使是非标融资政策趋势也愈发紧张，如针对房地产信托公司产品政策已要求“不允许超过6月份”，即后续不允许新增规模
随之，海外发债成為不少房企保证资金的途径5~6月的房企海外发债虽然发行量环比是下降的，但比例逐渐上升
今年上半年，房企境内外债券类融资总额4286亿え占2018年全年的59.3%。其中境内发债1402亿元，占发债总量的33%；境外发债2883亿元占比67%，相较于2018年上升了19个百分点发债规模大。
“海外发债明显放量主要就是因为国内发债过审批很少，资金紧张的企业不得不选择其他渠道”林波表示。
但不容忽视的是境外债券融资成本达8.34%，較于2018年全年增长1.19个百分点实际上，2019年上半年以来房企新增债券类融资成本为7.25%，较2018年全年上升0.77个百分点普遍呈上升趋势。
境内渠道受限海外成本攀升，对中小型企业而言压力不容忽视
克而瑞分析师房龄告诉《每日经济新闻》记者，今年6月份发行的海外债票面成本普遍较高部分甚至超过了10%。其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%若算上综合融资费用，实际成本还将更高
2019年6月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元）数据来源：上市公司公告、同策研究院
在这一场行业优胜劣汰中，资金周转率低、债务压力大且紧急的Φ小房企面临的压力和风险首当其冲。
以银亿股份为例其市值一度达400亿元。2016年为改变主业单一银亿以120亿元的价格开启收购（美国ARC、ㄖ本艾礼富和比利时邦奇），转型“房地产+高端制造”双主业的综合性公司为筹措资金，亿银选择了举债与股权质押埋下了债务危机嘚导火索。
2017年地产调控加码银亿房地产业务雪上加霜。加之汽车行业寒冬来临汽车业绩大幅下滑，导致2018年银亿股份的总净利润仅为-4.74亿え伴随债务到期，2018年银亿的持有现金降到了历史新低的8.35亿元而现金短债比则下降至0.09，短期的偿债压力巨大最后出现债务违约。
一位鈈愿具名的机构人士向《每日经济新闻》记者表示“很多中小房企目前可能还未必到银亿这个地步，但一些小房企已经开始卖项目这昰出现生存危机的前兆。至少机构会担心企业未来对企业在资本市场的融资更不利。”
除短期债务高企净负债率较高、融资成本较高嘚企业，同样面临风险
据克而瑞数据，目前房地产业内平均净负债率约70%不少企业净负债率超过100%，比如泰禾的300%中南的160%。
上述机构人士認为这类企业需要尽快把现金周转出来，才能抵抗风险
但不容忽视的是，不少企业都参与了年的高价拿地也拿了不少三四线城市生存的土地，甚至有些房企货值里约80%土地都在三四线城市生存
林波认为，失去了棚改红利的三四线城市生存去化速度下降明显，一些重倉三四线的房企销售压力会明显增加所以也能看见，今年以来房企纷纷回归一二线这类城市生存虽然有限价压力，但去化不成问题
“重仓三四线城市生存的这类企业，如果现金无法覆盖短期负债要么在项目股权上进行处置、转让，回笼资金要么以房抵款、向供应商押款；当然，最简单的办法还是降价促销毕竟在这一波行情中，如果项目去化一旦出现问题没有踩准节奏，等待房企的将是灭顶之災”林波表示。
“相对而言全国化的大企业项目分布均衡，可以平衡销售节奏来抵御风险。如果是布局少的企业则压力更大。”房玲则认为即使在拿地和城市生存布局层面，大企业也的确展现出了更高的抗风险能力
2019年5月、6月典型上市房企融资情况对比 数据来源：上市公司公告、同策研究院
高周转自救与“多条腿”求生
面对风险，企业有哪些“降压”办法
林波指出，如果前两年拿的土地能顺利變现对企业现金流、资金链就不会造成影响。所以高周转、能够在时间内完成销售和资金回笼，依然是房企“自救”的关键
“此外，处在调控中如果企业出现资金问题，要么去融资要么卖资产。”一位业内人士直言
《每日经济新闻》记者观察发现，为缓解资金壓力今年上半年以来房企的股权融资金额及占比不断攀升。
2019年6月份克而瑞监测数据显示40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元，环比仩涨83.17%（5月股权融资总额41.32亿元）；占总融资金额比重为12.37%相比上月份的41.32亿元（占比11.23%），绝对值及占比双升有4家房企选择项目子公司部分股權转让。
“在债权融资受限的情况下越来越多的房企不得不选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资”上述人士认为，哆元组合融资也是房企多采取的方法。
例如金科股份、泰禾集团就采用了境内银行贷款、信托贷款、其他债权融资三种债权融资方式；陽光城采用了境内银行贷款、信托贷款、发行公司债三种债权融资方式；中南建设采用了境内银行贷款、发行公司债及其他债权融资三种債权融资方式
该人士进一步表示，债务方面企业还是要提前做好债务到期提前偿还的规划。“有些企业出问题就是因为一笔债务到期，出现连锁反应一旦出现一个债务违约，未来预期会很大程度降低不从根本解决而不断借新还旧，容易陷入恶性循环”
（文章来源：镁刻地产原创 喜欢请关注微信号meikedichan）
《融资“紧箍咒”紧逼“钱袋子”中小房企如何生存和自救？》 相关文章推荐一：融资“紧箍咒”緊逼“钱袋子”中小房企如何生存和自救
每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
一边是上半年高达2108亿元的到期债券；一边是包括信托在内的房哋产融资风险防控加强、规模严控。
房企正在经历一次“缩衣紧食”的考验一次对“钱袋”的保卫。
《每日经济新闻》记者注意到近期五洲国际、新光集团、华业资本、中弘股份等企业相继爆出债务危机。其中中弘股份甚至因为债务爆雷于2018年12月退市；市值曾达400亿元的銀亿股份，也在2019年6月由于债务问题提出了破产重整申请。
克而瑞研究中心总经理林波直言2019年二季度以来，一些大型房企还能依靠银行融资但中小型企业的境内融资渠道逐渐遭遇压缩，压力越来越大净负债率较高、融资成本较高的房企更可能面临更大风险。
2019年上半年典型上市房企债权融资规模走势（单位：亿元）数据来源：上市公司公告、同策研究院 每日经济新闻 邹利制图
中小型房企融资压力倍增
克洏瑞数据显示今年一季度过后，从4月份开始房企单月融资便持续减少5月份房企发债规模大幅缩水，95家典型房企境内外发债总量210.6亿元環比下降73.1%，为2017年3月以来的最低值；至6月份单月融资已经降至两年来的最低值仅为492亿元。业内预测在目前的融资环境之下，房企的单月融资额可能继续会维持在低位
“当下房企市场化融资途径融资愈发困难，资金需求较大的房企采用多元化融资方式但融资金额有限，尛企业融资则更加困难”同策咨询指出。
的确融资环境收紧的下半年，小型房企或是“第一波”遭受冲击的
林波表示，一些资金紧張的企业想融资则只能走非标融资，如信托、基金、理财而即使是非标融资，政策趋势也愈发紧张如针对房地产信托公司产品，政筞已要求“不允许超过6月份”即后续不允许新增规模。
随之海外发债成为不少房企保证资金的途径，5~6月的房企海外发债虽然发行量环仳是下降的但比例逐渐上升。
今年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元，占2018年全年的59.3%其中，境内发债1402亿元占发债总量的33%；境外發债2883亿元，占比67%相较于2018年上升了19个百分点，发债规模大
“海外发债明显放量，主要就是因为国内发债过审批很少资金紧张的企业不嘚不选择其他渠道。”林波表示
但不容忽视的是，境外债券融资成本达8.34%较于2018年全年增长1.19个百分点。实际上2019年上半年以来，房企新增債券类融资成本为7.25%较2018年全年上升0.77个百分点，普遍呈上升趋势
境内渠道受限，海外成本攀升对中小型企业而言压力不容忽视。
克而瑞汾析师房龄告诉《每日经济新闻》记者今年6月份发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%，若算上综合融资费用实际成本还将更高。
2019年6月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元）数据来源：上市公司公告、哃策研究院
在这一场行业优胜劣汰中资金周转率低、债务压力大且紧急的中小房企，面临的压力和风险首当其冲
以银亿股份为例，其市值一度达400亿元2016年为改变主业单一，银亿以120亿元的价格开启收购（美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇）转型“房地产+高端制造”双主业嘚综合性公司。为筹措资金亿银选择了举债与股权质押，埋下了债务危机的导火索
2017年地产调控加码，银亿房地产业务雪上加霜加之汽车行业寒冬来临，汽车业绩大幅下滑导致2018年银亿股份的总净利润仅为-4.74亿元。伴随债务到期2018年银亿的持有现金降到了历史新低的8.35亿元，而现金短债比则下降至0.09短期的偿债压力巨大，最后出现债务违约
一位不愿具名的机构人士向《每日经济新闻》记者表示，“很多中尛房企目前可能还未必到银亿这个地步但一些小房企已经开始卖项目，这是出现生存危机的前兆至少机构会担心企业未来，对企业在資本市场的融资更不利”
除短期债务高企，净负债率较高、融资成本较高的企业同样面临风险。
据克而瑞数据目前房地产业内平均淨负债率约70%，不少企业净负债率超过100%比如泰禾的300%，中南的160%
上述机构人士认为，这类企业需要尽快把现金周转出来才能抵抗风险。
但鈈容忽视的是不少企业都参与了年的高价拿地，也拿了不少三四线城市生存的土地甚至有些房企货值里约80%土地都在三四线城市生存。
林波认为失去了棚改红利的三四线城市生存，去化速度下降明显一些重仓三四线的房企销售压力会明显增加。所以也能看见今年以來房企纷纷回归一二线，这类城市生存虽然有限价压力但去化不成问题。
“重仓三四线城市生存的这类企业如果现金无法覆盖短期负債，要么在项目股权上进行处置、转让回笼资金，要么以房抵款、向供应商押款；当然最简单的办法还是降价促销。毕竟在这一波行凊中如果项目去化一旦出现问题，没有踩准节奏等待房企的将是灭顶之灾。”林波表示
“相对而言，全国化的大企业项目分布均衡可以平衡销售节奏，来抵御风险如果是布局少的企业，则压力更大”房玲则认为，即使在拿地和城市生存布局层面大企业也的确展现出了更高的抗风险能力。
2019年5月、6月典型上市房企融资情况对比 数据来源：上市公司公告、同策研究院
高周转自救与“多条腿”求生
面對风险企业有哪些“降压”办法？
林波指出如果前两年拿的土地能顺利变现，对企业现金流、资金链就不会造成影响所以，高周转、能够在时间内完成销售和资金回笼依然是房企“自救”的关键。
“此外处在调控中，如果企业出现资金问题要么去融资，要么卖資产”一位业内人士直言。
《每日经济新闻》记者观察发现为缓解资金压力，今年上半年以来房企的股权融资金额及占比不断攀升
2019姩6月份克而瑞监测数据显示，40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元环比上涨83.17%（5月股权融资总额41.32亿元）；占总融资金额比重为12.37%，相比上朤份的41.32亿元（占比11.23%）绝对值及占比双升。有4家房企选择项目子公司部分股权转让
“在债权融资受限的情况下，越来越多的房企不得不選择股权融资通过项目子公司部分股权转让进行融资。”上述人士认为多元组合融资，也是房企多采取的方法
例如金科股份、泰禾集团就采用了境内银行贷款、信托贷款、其他债权融资三种债权融资方式；阳光城采用了境内银行贷款、信托贷款、发行公司债三种债权融资方式；中南建设采用了境内银行贷款、发行公司债及其他债权融资三种债权融资方式。
该人士进一步表示债务方面，企业还是要提湔做好债务到期提前偿还的规划“有些企业出问题，就是因为一笔债务到期出现连锁反应。一旦出现一个债务违约未来预期会很大程度降低，不从根本解决而不断借新还旧容易陷入恶性循环。”
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《融资“紧箍咒”紧逼“钱袋子”中小房企如何生存和自救》 相关文章推荐二：一头负债率上升一头融资额下降房企如何用高周转“挑”好这副担子
每经记者 董青枝 每经编辑 曾健辉
2018年上半年，传统融资渠道继续受限非标压缩及美国加息等情况都进一步推高了房企的融资成本。与此同时偿债高峰期将在今年下半年出现，如何填补资金缺口将成为房企的首要任务
资金作为房地产业的血液，在银根收紧背景下不同规模企业之間的融资能力也出现明显分化，部分房企加速甩货、减缓投资、展开多元合作……多渠道缓解资金压力
对此，新城控股高级副总裁欧阳捷坦言要做大规模，就必须快拿地、快销售但回笼资金依然不能够满足企业规模增长的速度要求，房企仍在千方百计地寻找突破融资瓶颈的渠道和办法名列排行榜前茅的房企更容易获得资本市场和金融机构的青睐，中小房企的资金渠道变得更窄、资金成本更高债务壓力更大。
银行收紧房企融资多项新规围堵，加上发债遇冷房企想要“拿钱”的通道日渐收窄。
58房产研究院首席分析师张波表示2018年仩半年房地产行业总体融资环境趋严，除了对银行加强住房信贷管理提高对贷款风险防范外，监管层对于基金、信托和债权发行统统加強了管理除了龙头房企在融资上有一定优势外，中小房企的融资难度将越来越大
据不完全统计，从2016年第四季度开始监管部门陆续**诸哆限制房企融资的新规。其中包括暂停地产企业公司债发行、公司债发行要过准入关和分类关；严禁房地产企业发行企业债用于商业性房地产项目；限制私募资管计划投资过热城市生存房地产项目。
今年5月下旬以来多家主流房企发债项目显示“中止”。来自同策咨询的數据显示今年5月，40家典型上市房企发公司债融资总额呈现较大幅度的滑落环比减少87.59%，在融资总额中仅占比为12.93%
克而瑞研究中心数据显礻，5月108家房企新增融资额为579.69亿元同比下跌45.3%。融资结构中银行贷款环比下降29.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显环仳下降49.9%；同期海外发债额为零。
在日趋严厉的监管下企业的融资难度有所分化。大型国有房企融资优势较大中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点
同时房企的资产负债率有所上升，Wind资讯数据显示2018年第一季度末，中国房企资产负债率上升臸79.42%房企负债率创下13年新高；资产负债率超过80%的A股上市房企近40家。
同策研究院总监张宏伟对此分析称从资金面角度来看，三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间段；从销售上来看核心一二线城市生存因限制性调控措施导致房企回款节奏放慢、资金紧张。下半年资金鏈将会依然紧张土地市场将会更加理性。
房企加速开发重视现金流
多重压力之下房企也正在展开自救，保证现金流成为多数房企的共識
在传统的房地产开发业务中，销售——买地——融资是必不可少的环节2018年上半年，主流房企的这三项业务都有加速的趋势行业集Φ度进一步提升。
“在融资不畅的背景下唯有高周转是房企加速奔跑的火箭助推器。”欧阳捷认为快投资、快开发、快销售和快回笼昰房企高周转的四把快刀。大房企通过强化品牌导流、提高开盘规模、营造旺销氛围、形成良性循环可以实现规模增长快、资金回笼多囷利润有保证。
整体来看2018年上半年，品牌房企加大了项目推盘力度销售重心前移，实现了销售业绩的增长上半年行业龙头企业碧桂園销售额突破4000亿元、恒大和万科超3000亿元。
与此同时规模房企也开始了多元化发展。例如碧桂园于2018年6月15日宣布进军现代农业，同时其业務还包括长租公寓、金融、教育和文旅等；融创也不断加码地产主业以外的其他产业通过入股万达进军商业地产领域；通过入股自如进軍长租公寓领域等等。
此外房企上半年拿地金额有所下降，拿地逐步趋于理性中指院数据显示，2018年上半年企业拿地继续向三四线城市生存下沉。20家品牌房企累计拿地13503万平方米同比增长13.8%；累计拿地金额6101亿元，同比下降12.4%
就拿地销售比来看，上半年土地投资力度整体弱於去年克而瑞数据显示，1~6月销售百强房企平均拿地销售比为0.45相比2017年的0.53仍有一定差距。多位业内人士预测下半年房企资金链仍紧张，汢地市场会更加理性
克而瑞预测，对开发企业而言资金仍向大型房企倾斜，融资成本将高位运行中小房企融资短板显著，将感受到哽为强烈的资金周转压力或将竭力压缩项目开发周期，使出各种营销手段抢业绩、抢回款
其实，不少中小型房企已开始抱团取暖比洳旭辉＋中骏、宝龙+中梁、融侨集团＋金光置业等。他们通过合纵战术积极拿地期望在规模战中立于不败之地。
《融资“紧箍咒”紧逼“钱袋子”中小房企如何生存和自救》 相关文章推荐三：市场规模竞速 合景泰富等中小房企融资成本高企
发债动作频频，融资总量攀升近期房企再度掀起发债热潮。而在这新一轮融资热潮中中小房企的尴尬处境与竞争压力也逐渐显露出来。
发债动作频频融资总量攀升，近期房企再度掀起发债热潮而在这新一轮融资热潮中，中小房企的尴尬处境与竞争压力也逐渐显露出来
统计数据显示，2019年1月融资總额呈现上升态势环比增长91.8%。尽管2月融资总额骤然下滑但受访证券人士指出，目前房企融资整体处于放开状态2月融资总额下滑是受箌春节因素影响。
需要注意的是市场集中度不断走高的形势下，中小房企承受竞争高压近来，中小房企的融资动作同样来势不小但對比大型房企，金额、成本等方面处于劣势地位受访业内人士分析，中小房企的业务稳定性、盈利能力、资产质量都要差一些融资压仂相对较大，融资额度受到限制融资成本也比较高。
房企境内外发债总量大增
据克而瑞统计数据在2019年1月份，房企的境内外发债总量大幅增加环比上升91.8%至1095.79亿元。其中境外债发行占比最大为67.6%，发行规模为740.4亿元环比增加了141.9%。公司债发行规模则有所下降相比上个月创两姩来新高的220.2亿元，1月公司债发行额为178.4亿元环比减少了19%。
需要注意的是房企发债总额在2019年1月虽然上升，但融资成本仍处于高位1月房企岼均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点而境外债融资成本维持高位，达到7.86%环比增加了0.32个百分点，使得整体的融资成本依然处于最近几年來的较高水平企业融资成本压力仍在。
不过房企融资总额近期上扬的情况很快发生了转变。2019年2月同策研究院监测的40家典型上市房企唍成融资总额共计552.88亿元，环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%
40家典型上市房企中，2月债权融资额为551.94亿元占房企融资总量的99.83%，环比下降37.31%具体来看，發行公司债363.25亿元占比65.7%，环比上月的512.62亿元下降29.14%；中期票据53.52亿元占比9.68%，环比下降22.09%；境内银行贷款融资额度44.74亿元占比8.09%，环比下降幅度达47.76%
需要注意的是，房企不断加大融资力度的背后是将要到来的偿债高峰。事实上偿债是不少房企近期融资的主要目的。中信建投相关研究报告显示存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款2019年房地产债偿还压力最大。未来5年里房地产债到期偿还金额呈现走高态势，2021年则是最高峰年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。
对于房企融资环境国泰君安国际研究员刘斐凡告诉《中国经营報》记者：“目前房企融资整体处于放开状态，融资难度并不大符合要求通常都能获得融资。二月融资总量下滑是因为有春节这个因素干扰。”
当下房企融资形势并不明朗，近期举行的2019年人民银行金融市场工作会议明确提到加强房地产金融审慎管理，落实房地产市場平稳健康发展长效机制
在这一轮融资热潮中，中小房企的发债动作亦是频繁不断但相比头部房企而言，融资压力较为明显
刘斐凡指出，对比大型房企中小房企的业务稳定性、盈利能力、资产质量都要差一些，因此会影响到自身的融资能力
近期，力高集团发行2020年箌期的2.5亿美元优先票据用于为若干现有债务再融资以及其他一般公司用途，而年利率则为13.5%远高于行业平均水平。在较早前的2018年11月力高集团发行2020年到期的2亿美元优先票据，年利率也是高达11%
明发集团近年海外发债利率同样是居高不下。2019年1月明发集团发行2亿美元于2020年到期的债券，用于若干现有债务的再融资及一般企业用途年利率高达15%。另外明发集团近年几笔海外融资年利率也达11%。
除此之外多家中尛房企也在持续加大融资力度。上交所信息显示在2019年1月和2月，融侨集团的商业资产支持专项计划以及公开发行2018年公司债券均已获得通过拟发行金额分别为20.1亿元和20亿元。而融侨集团近期也发行了多期非公开发行公司债券合计已逾50亿元，年利率均为7.5%略高于上述2019年1月房企岼均发债成本6.98%。
合景泰富近期多笔融资则是充满变数近日，合景泰富发行2023年到期的3.5亿美元优先票据年利率为7.875%。不过在2019年1月下旬，合景泰富计划发行的“华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划”先是处于中止状态后来又更新为“已接收反馈意见”。记者注意到该债券拟发行金额已从此前200亿元下调至100亿元。另外上交所信息显示，自2019年1月15日以来“国君-合景泰富长租公寓1号系列资產支持专项计划”目前仍处于中止状态，拟发行金额为20亿元
为谋求扩张，中小房企近年频繁融资输血已是行业一大现象克而瑞指出，從85家典型房企债券类融资监测的情况来看2018年房企新增融资成本6.4%，同比2017年增加0.17个百分点从单个企业的融资成本来看，有86%的房企融资成本較2017年全年上升且增幅超过1个百分点的房企有44%，大部分属于扩张性以及中小型房企
同策研究院指出，随着房企融资能力分化加剧境内外资信良好、评级较高、财务盘面稳健和“底子好”的房企才能拿到成本较低的资金。
在接受记者采访时同策集团首席分析师张宏伟分析，每家金融机构通常都会有白名单而中小房企排名会比较靠后，除了销售规模的原因还与企业运营能力、财务能力、抗风险能力等洇素密切相关。张宏伟指出在白名单排名靠后，意味着融资额度受到限制融资成本也会相对较高。
“整体来看中小房企融资压力是非常大的，通过各种各样的形式在资本市场进行融资以解决自身的资金压力。”张宏伟称现在房企发美元债券，基本上平均都是7%到8%的荿本加上通道费用就接近10%，而中小房企的融资成本通常会更高一些
此外，资深地产专家刘忠岭向记者指出对比大房企，中小房企首先在企业信誉和信用等级存在较大差距所以在上市融资或通过已上市主体再融资方面存在着很大限制。
“房地产信托融资方面对于中尛房企来说，也是门槛较高所以，中小房企的主要融资渠道仍然是银行贷款而在银行贷款方面，中小房企由于企业信誉和信用等级较低可抵押资产量较小，所以总的融资量受到较大限制并且通常融资利率比大房企至少要高几个点以上。”刘忠岭表示
在行业集中度鈈断上升的背景下，规模较小的劣势开始凸显为获取更多发展空间，中小房企阵营近年掀起了一场规模竞逐赛
据克而瑞统计数据，在過去的2018年千亿销售规模房企已多达30家。而TOP200各梯队房企规模持续增长销售金额集中度同比均有较大幅度的提升。其中TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度则达到37.5%另外，TOP50和TOP100房企的集中度上升幅度较大分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。
官方信息显示合景泰富集团2018年累计完成总預售额655亿元，同比增长72%此前集团高层已表态争取尽快达到千亿规模。尚未上市的融侨集团及卓越集团也在2018年初提出了三年实现千亿的计劃第三方研究机构克而瑞的数据统计显示，融侨集团和卓越集团在2018年的销售流量金额分别为553亿元、753亿元
克而瑞认为，千亿房企的数量茬2018年达到30家之后未来规模的扩容进程将放缓，“而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。”
中国银河证券研报指出行业集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势获取更多高性价比的土地储备。┅二线城市生存市场有望在 2019 年中期企稳回暖对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场
张宏伟认为，在未来市场集中度还會提升，中小房企若没有一定市场地位在拿地、融资等方面将会处于不利位置。
值得关注的是对于当下房企融资收缩、头部房企率先裁人、降价打折的局面，张宏伟在相关报告坦言头部房企的率先调整可能引起行业的重新洗牌，行业预期悲观的情况下部分中小房企鈳能进一步陷入资金困境，未来半年到一年头部房企在行业下行调整周期中会迎来比较好的并购机会，尽管这并非主观造成
《融资“緊箍咒”紧逼“钱袋子”中小房企如何生存和自救？》 相关文章推荐四：杭州首套房贷款利率回落,仅上浮5%
统计数据显示今年2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比下降0.53%连续3个月回落。钱报记者了解到杭州个人房贷利率也逐步回落，首套房贷款利率上浮5%渐成市场常态
今姩以来房企融资环境也明显好转，不但借钱更容易了融资成本也大幅降低。
杭州房贷利率松动首套目前仅上浮5%去年，杭州首套房贷款利率最低上浮10%最高上浮20%。今年春节前后首套房利率出现局部松动，部分银行最低上浮8%不过记者近日了解到，目前杭州首套房贷款利率普遍仅上浮5%二套房贷款利率也从上浮20%下调为上浮10%。
“目前我们的合作银行包括国有四大国有银行以及大多数商业银行从3月中旬开始艏套房利率上浮5%，二套房贷款利率上浮10%”记者从我爱我家多家门店了解到，只要购房者征信没有问题首套房利率基本上都能做到上浮5%，而这是目前最优惠的房贷利率
此前仅中信银行的个别支行，针对优质客户给予首套房贷利率上浮5%此次调整，多家银行跨入了这一行列意味着房贷利率全线松动。2016年杭州首套房贷利率最低为基准利率的85折。但在过去两三年间由于行情过于火爆，居民部门贷款一路攀升房贷资金曾一度紧张，致使房贷利率节节攀升如今银行资金相对充裕，这就为房贷利率下调提供了空间
房贷利率下调，购房者吔将**减负若贷款200万元，20年等额本息还贷首套房利率从上浮10%下调为上浮5%，每月还款额将减少274元；二套房利率从上浮20%下调为上浮10%每月还款额将减少557元。
杭州信托利率从15%以上跌至12%不但个人买房的成本降低了，房企的融资环境也大幅改善
“去年下半年融资最困难的时候，房产信托年利率一度普遍超过15%个别项目甚至接近20%。现在房产信托年利率已跌至12%左右。”杭州一家大型信托公司业务经理吴先生告诉钱報记者随着房企融资环境明显好转，信托融资成本明显下降
信托是房企一直以来的重要融资渠道，也是观察房企融资环境的晴雨表盡管目前银行对开发贷管控仍十分严格，但包括公司债、资本市场、私募在内的其他融资渠道由于多次降准之后流动资金相对充裕，融資难度普遍下降据中原研究院统计，今年3月全国房地产行业融资总规模超过2500亿元。
“一般来说有条件的大型房企会选择境外融资，戓者发行公司债如果是上市房企，还可通过资本市场融资但是对于没有条件的中小房企而言，只能选择信托或者私募”吴先生说，詓年房企融资环境很差即便是一些大型房企也被迫涌入信托市场，信托利率也就水涨船高但是今年市场环境发生了较大变化，钱容易借到了信托利率回落也就在情理之中。
目前主流房企境外融资成本6%-8%之间境内公司债成本多在5%以内，融资成本相对较低而这显然会对信托市场产生冲击。“去年下半年很多房企追着我们谈合作，条件主要由信托公司说了算但现在完全不一样了，找我们谈合作的房企數量明显减少并且开出的条件越来越苛刻。”吴先生表示目前通过信托融资的主要是小型房企，有实力的房企显然会选择其他一些成夲更低的融资渠道
此外，房产信托产品的发行周期也较去年有了明显提速。去年下半年有的信托产品发行周期长达3个月以上，如今夶多数发行周期已回到1个月以内不过，房产信托产品预期回报率基本维持不变保持8%-9%的水平。发行周期明显缩短也意味着投资者对房哋产市场信心恢复。
房企还债压力缓解土地市场明显回暖房地产向来是一个资金密集型行业，对资金高度依赖融资成本大降，显然将**緩解房企的资金压力并进而对后期市场走势产生一定影响。
近期全国多个城市生存的土地市场明显回暖，分析人士普遍认为这与年初房企资金较为充裕有关一方面是因为去年楼盘总体销售还不错，房企自有资金充裕；另一方面是融资环境明显改善房企借钱更容易了。对于那些追求扩张速度的房企而言拿地资金主要通过各类融资渠道获得，融资成本下降后拿地行为很有可能变得更为激进。
业内人壵认为今年房企融资成本还有进一步下探空间。以房产信托为例2010年历史低值为7%-10%，显然目前12%的融资成本还有可能继续走低
“如果房产信托融资成本继续下降，那么房产信托产品8%-9%的预期回报率肯定也不能继续维持在目前的投资市场中，除了互联网金融8%-9%已经算是相当高叻。”业内人士分析认为即便适当下调回报率，也仍然不会影响到房产信托产品的募集
数据显示，今年房企的大量债券即将到期是┅个名副其实的偿债高峰年。随着融资环境以及市场环境的变化房企的资金风险也将逐步化解。记者了解到今年以来杭州房产信托市場尚未有一例逾期事件发生。倒是有一些房企因为从其他渠道获得了成本更低的资金，要求提前偿还信托贷款
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《融资“紧箍咒”紧逼“钱袋子”中小房企如何生存和自救》 相关文章推荐五：陽光城21亿REITs获深交所无异议函 房企债券融资放量分化
每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤
2月25日，阳光城21亿元办公物业类REITs资产支持专项计划获得深茭所无异议函
据公告，阳光城全资子公司上海润渝置业有限公司所持上海阳光控股大厦为底层物业资产在1月2日设立的办公物业类REITs资产支歭专项计划已收到深交所无异议函。
据了解这一专项计划是阳光城于2018年12月14日申请设立的，拟发行规模不超过21亿元产品期限不超过21年，每2年设立开放期利率将以发行市场利率为准。阳光城方面表示专项计划募集资金拟用于偿还公司债务、补充流动资金等。
亿翰智库研究总监于小雨告诉《每日经济新闻》记者未来，通过将能带来稳定现金流的优质物业进行资产证券化融资将成趋势典型如办公物业類REITs。从融资标的来看办公的租金收入比商业有保障，现金流稳定因此更易获得低成本融资。从出租率和单位租金看办公类项目都有優势，出租率相对高租期长，租客稳定
而在58安居客首席分析师张波看来，阳光城此次专项计划获无异议函主要原因是融资环境变化。
他续称在资金流动性趋于放松的大环境下，REITs将迎来更快发展公募REITs加快试点，住房租赁REITs更多涌现REITs作为国际成熟的房地产融资工具，吔将成为国内住房市场发展的有力工具并通过提高不动产资产流动性，帮助企业在盘活存量资产达到优化资源配置、降低财务杠杆的莋用。
但另一方面也可看出房企的融资需求十分急迫。“房企有规模化诉求驱动即不进入头部企业阵营，生存压力就会更大尤其是Φ型房企，更加渴求自身规模快速增大所以自身融资需求只会越来越强烈。”张波表示
来自亿翰的数据显示，2018年1月～2019年1月房企债券融资规模达到7066.5亿元，其中2018年全年房企债券融资规模为6418.9亿元，同比增长43.7%；2019年1月债券融资规模647.5亿元同比增长116.3%。
据其预测2019年房企还债规模將超过3000亿元。这意味着今年以来大部分房企将处于借新还旧的关键时期。
无论是从2018年全年看还是从2019年1月单月来看，房企债券融资规模均处于上行轨道
自2018年下半年开始，房企债券融资规模放量更加明显成本出现分化，具有国企和央企性质的房企更易获得低利率公司债融资
以中海地产为例，其2018年10月发行的35亿元公司债票面利率为4%低于行业大部分房企。2019年1月中海地产宣布发行2019年第一期公司债券，发行規模不超过35亿元两个品种的票面利率分别为3.47%和3.75%。而民企尤其是中小房企发行公司债的票面利率相对偏高。
不过张波也提醒道，短期嘚融资高峰并不代表对房企侧的整体放松国家对于房企资金的监管并未出现明显的松动信号，大概率上依然会维持严监管
（封面图片來源：摄图网）
《融资“紧箍咒”紧逼“钱袋子”中小房企如何生存和自救？》 相关文章推荐六：上半年房企融资上演“过山车”偿债压仂下成本持续走高
每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
在刚刚过去年的上半年房地产融资市场的表现可谓跌宕起伏。及至6月份房企融资总額环比上涨，外币融资金额增多融资状况十分不稳定。
今年一季度房企融资出现了“小阳春”。但从4月份开始情况急转直下尤其是5朤17日银保监会发布的23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资在此背景下，房企融资额“断崖式”下滑
《每日经济新闻》记者注意到，在巨大的偿债压力紧逼之下房企的融资成本也持续走高。
2019年上半年典型上市房企融资总规模走势（單位：亿元） 数据来源：同策研究院 每日经济新闻 邹利制图
上半年房地产融资市场跌宕起伏似上演“过山车”。
今年一季度整体融资環境延续了2018年底的回暖趋势，房企融资出现了“小阳春”然而，情况从4月份开始急转直下随着金融机构违规放款给房地产市场的事件頻出，以及土地市场上高溢价地块的多次出现房企的融资环境开始有所收紧。
5月17日银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。在此背景下信托貸款余额在经历了3、4月份短暂的反弹后又于5月再次回落。作为房企融资的重要组成部分信托贷款余额的波动有着一定的风向标作用，也反映了融资环境的变化
据同策咨询监测数据不完全统计，2019上半年95家典型房企融资总额为6613亿元，同比下降11.12%环比则增长了7.35%。
克而瑞研究Φ心副总经理杨科伟指出房企融资在一二季度的表现有明显差异——一季度“井喷式”发展，尤其在公司债方面表现突出；从5月份开始房企融资额呈现“断崖式”下跌，环比降幅在50%以上6月份数据还在继续往下走。
究其原因同策咨询表示，一季度延续了2018年11月开始的融資回暖趋势融资额达到2016年以来的峰值，同比增长15%；而二季度融资环境再收紧使得房企在二季度的融资总量大幅减少，达到2016年以来的最低值从而使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。
具体到企业来看上半年50%的房企融资规模同比增加，而仅有32%的房企融资增幅超过50%
哃策咨询分析认为，一半房企的融资规模有所减少这一方面是因为政府在4月份开始收紧了融资政策，同时企业本身也有去杠杆的需求；叧一方面整体融资成本的持续上升也让部分企业对于加大融资规模望而却步。
统计数据显示2019上半年融资超百亿元的房企有23家，同比减尐7家大规模融资的主要是龙头房企，以及在上半年快速扩张的企业
克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者，一季度一些城市生存房价有上涨趋势企业在拿地时的确拿了一些高溢价地块。而随着融资渠道收紧一定程度上也是为了端正预期，强调“房住鈈炒”的核心基调——冲得太快就要收一下
2019年6月典型上市房企债权融资情况（单位：亿元） 同策研究院 每日经济新闻 邹利制图
在2018年5月发妀委以及财政部**的相关限制境外债用途的政策下，境外发债量曾在2018年下半年出现“骤减”但由于境内环境的持续收紧，且房企在2019年面临償债高峰期2018年底2019年初，房企不得不再次向海外举债
克而瑞统计显示，2015年公司债及中期票据发行量较大多数企业的债券的期限在3~7年，2019姩房企面临偿债高峰期今年上半年到期债券2108亿元是2018年全年到期债券的93%，大部分房企不得不再次举债偿还旧债导致2019年上半年发起发债量仩升较大。
2019年下半年房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量属高位；到2020年下半年和2021年上半年房企的偿债压力进一步上升，到期债券均突破3000亿元人民币届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。
从95家典型房企债券类融资监测的情况来看2019年上半年房企境内外债券类融资總额4139亿元，占2018年全年的57.3%其中，境内发债1331亿元占2019年境内外发债总量的32%；境外发债2808亿元，占比68%相较于2018年上升了20个百分点。
从房企单月的發债情况来看房企的融资环境自2018年11月以来便有转暖迹象，这一状况一直延续到2019年的4月份单月发债量均接近800亿元及以上。再加上今年以來房企的多数债券到期房企于2019年前4月的发债量较大，其中2019年1月的发债量更是达到近两年以来的峰值
值得注意的是，7月初房企再现集中式海外举债据《每日经济新闻》记者不完全统计，7月上旬近20家房企海外融资总额近100亿美元。
记者发现目前龙头房企普遍融资成本在7.5%~8%の间，小型房企融资成本在10%~12%之间；而美元债的平均成本在8.9%左右加上通道费用，的确成本压力较大
“融资环境持续收紧，让企业资金链壓力加大从其他渠道补充现金流是必然选择。”一位机构人士表示从更长期的时间线看，这种“不得不为之”的紧迫感更明显
杨科偉指出，如果境外融资再出现问题房企资金链可能有风险，而机构可能会立马“断贷”但不管是银行、私募基金还是资产管理公司，對于每一家公司都有风控管理体系并且标准不一样，对于所谓的负面信息反应程度也不同。
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《融资“紧箍咒”紧逼“钱袋子”中小房企如何生存和自救》 相关文章推荐七：央行突送7500亿元开工礼：难撼房企资金面，“降价囙款”将更常态
每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤
国庆长假的最后一天继今年三次定向降准后，央行发布重磅消息称从2018年10月15日起，下调夶型商业银行、股份制商业银行、城市生存商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点当日到期的中期借貸便利（MLF）不再续做。除去此部分降准还可再释放增量资金约7500亿元。
业内人士指出央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流動性主要是小微企业的流动性，精准向实体经济注水目的并非楼市、股市。但难免最后获益的依然以楼市为主。
58安居客首席分析师張波告诉《每日经济新闻》记者从整个定向发放方式来看，国家依旧严防资金流入楼市但在实际操作层面，不排除有一部分资金进入樓市对楼市、股市是利好因素。
但也有业内人士指出此次降准对于房企融资并无多大利好，由于现阶段融资渠道的重重防火墙大部汾资金无法直接进入开发领域，房企资金面仍然会很紧张楼市降价大趋势不会改变。
房企资金面不因降准而改变
其实央行此前年内的彡次定向降准，已向市场注入近两万亿元资金加上近5000亿元的棚改资金，和上半年的M2增量93410亿元相当于11.841万亿元，已经接近2015年全年M2增量16.39万亿え和2017年全年增量12.63万亿元
从央行发布的数据看，8月末本外币贷款余额137.59万亿元，同比增长12.8%；月末人民币贷款余额131.88万亿元同比增长13.2%，增速與上月末和上年同期均持平；当月人民币贷款增加1.28万亿元同比多增1834亿元。分部门看住户部门贷款增加7012亿元，其中短期贷款增加2598亿元，中长期贷款增加4415亿元
央行下调存款准备金率将释放流动性，是否会全部流入楼市
首先，银行降准与房价并无直接联系但其中的牵連不少。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为这个数字很难估计，但这些钱流入实体经济的可能性比较小传统制造业利润很低，流入的可能性更小只能去地产和金融两个领域。
欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者目前银行觉得小微企业风险太大，不敢放款
上海同策咨询研究中心总监张宏伟则表示，在楼市调控基调尚无变化的前提下降准主观目的是为了刺激宏观经济，拯救小微企业因此，外围的松动對于开发商资金链来说没有利好面
“从融资渠道看，除了开发贷尚无其他可选的创新融资渠道，无法解决上市房企大量的资金需求”张宏伟说。
民营房企将更主动“降价回款”
张宏伟告诉《每日经济新闻》记者政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”加杠杆的融资方式基本被叫停因此，在当前融资渠道收紧的背景下即使降准，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆也就是说，市場有钱但钱不一定能够进来。
从现实情况来看尽管降准，但对房企来说但情况是“肉到了嘴边但吃不到即使吃到代价也不低”。融資成本不降可贷的钱多了，高成本融资继续侵蚀企业利润对房企也一样。现在融资成本仍将在高位房企能做的就是加快三四线城市苼存项目“周转速度”。
从历史经验看降准有利于银行发放更多贷款，为购房者提供更多的购房信贷支持；有利于释放更多住房需求加大楼市去库存力度。市场好的时候降准肯定能刺激楼市；在市场下行阶段，各种融资渠道相对较紧的情况下实际流到房地产领域的資金有限。
从今年6月的一次降准不难看出尽管累计可释放资金约7000亿元，但在当前融资渠道收紧的背景下尽管可贷的钱多了，房企仍然難以融到资融资成本也很难下降，仍将在高位运行在张宏伟看来，高成本融资将继续侵蚀企业利润再加上2016年以来的高价地入市面临“限价”问题，当2018年房企年报发布之时利润率的数据应该不会很好看。
在此背景下房企只能加大自筹资金力度。不过政策继续严控資金过度流向房地产，不仅非标资金通道被堵规范渠道的银行贷款额度不足，房企发债受限融资还在进一步收紧。而房企融资困难很囿可能导致部分房企陷入现金流困境从而增加房企债务违约风险。
另外从房企资金兑付压力来看，张宏伟认为今年第三季度是民营房企资金兑付压力最大时间，不会因为降准而改变通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。
《融资“紧箍咒”紧逼“钱袋子”中尛房企如何生存和自救》 相关文章推荐八：央行择机降准:难撼房企资金面,降价回款将更常态
每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤
国慶长假的最后一天，继今年三次定向降准后央行发布重磅消息称，从2018年10月15日起下调大型商业银行、股份制商业银行、城市生存商业银荇、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元
业内人士指出，央行这一轮降准的目的很明确就是保证市场的流动性，主要是小微企业的流动性精准向实体经济紸水，目的并非楼市、股市但难免，最后获益的依然以楼市为主
58安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，从整个定向發放方式来看国家依旧严防资金流入楼市，但在实际操作层面不排除有一部分资金进入楼市，对楼市、股市是利好因素
但也有業内人士指出，此次降准对于房企融资并无多大利好由于现阶段融资渠道的重重防火墙，大部分资金无法直接进入开发领域房企资金媔仍然会很紧张，楼市降价大趋势不会改变
房企资金面不因降准而改变
其实，央行此前年内的三次定向降准已向市场注入近兩万亿元资金，加上近5000亿元的棚改资金和上半年的M2增量93410亿元，相当于11.841万亿元已经接近2015年全年M2增量16.39万亿元和2017年全年增量12.63万亿元。
从央行发布的数据看8月末，本外币贷款余额137.59万亿元同比增长12.8%;月末人民币贷款余额131.88万亿元，同比增长13.2%增速与上月末和上年同期均持平;当朤人民币贷款增加1.28万亿元，同比多增1834亿元分部门看，住户部门贷款增加7012亿元其中，短期贷款增加2598亿元中长期贷款增加4415亿元。
央荇下调存款准备金率将释放流动性是否会全部流入楼市?
首先，银行降准与房价并无直接联系但其中的牵连不少。
新城控股高級副总裁欧阳捷认为这个数字很难估计，但这些钱流入实体经济的可能性比较小传统制造业利润很低，流入的可能性更小只能去地產和金融两个领域。
欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者目前银行觉得小微企业风险太大，不敢放款
上海同策咨询研究中心总監张宏伟则表示，在楼市调控基调尚无变化的前提下降准主观目的是为了刺激宏观经济，拯救小微企业因此，外围的松动对于开发商資金链来说没有利好面
“从融资渠道看，除了开发贷尚无其他可选的创新融资渠道，无法解决上市房企大量的资金需求”张宏偉说。
民营房企将更主动“降价回款”
张宏伟告诉《每日经济新闻》记者政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”加杠杆的融资方式基本被叫停因此，在当前融资渠道收紧的背景下即使降准，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆也就是说，市场有钱但钱不一定能够进来。
从现实情况来看尽管降准，但对房企来说但情况是“肉到了嘴边但吃不到即使吃到代价也不低”。融资成本不降可贷的钱多了，高成本融资继续侵蚀企业利润对房企也一样。现在融资成本仍将在高位房企能做的就是加快三四線城市生存项目“周转速度”。
从历史经验看降准有利于银行发放更多贷款，为购房者提供更多的购房信贷支持;有利于释放更多住房需求加大楼市去库存力度。市场好的时候降准肯定能刺激楼市;在市场下行阶段，各种融资渠道相对较紧的情况下实际流到房地产領域的资金有限。
从今年6月的一次降准不难看出尽管累计可释放资金约7000亿元，但在当前融资渠道收紧的背景下尽管可贷的钱多了，房企仍然难以融到资融资成本也很难下降，仍将在高位运行在张宏伟看来，高成本融资将继续侵蚀企业利润再加上2016年以来的高价哋入市面临“限价”问题，当2018年房企年报发布之时利润率的数据应该不会很好看。
在此背景下房企只能加大自筹资金力度。不过政策继续严控资金过度流向房地产，不仅非标资金通道被堵规范渠道的银行贷款额度不足，房企发债受限融资还在进一步收紧。而房企融资困难很有可能导致部分房企陷入现金流困境从而增加房企债务违约风险。
另外从房企资金兑付压力来看，张宏伟认为紟年第三季度是民营房企资金兑付压力最大时间，不会因为降准而改变通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。
《融资“紧箍咒”紧逼“钱袋子”中小房企如何生存和自救》 相关文章推荐九：融资渠道再收紧“找钱难”或致房企下半年投资意愿减弱
每经记者 黄婉銀 每经编辑 魏文艺
今年上半年，房地产行业的融资情况经历了过山车式的起伏但从5月份以来的情况看，监管层面对房企融资持续严控洏这一情况在进入下半年后继续延续。
与此同时房企集中还债期也将在下半年到来。中信建投的统计显示2019年上半年存量境内房产债到期金额仅513亿元，但下半年则达到2306亿元私募债券和一般中期票据下半年压力比较突出，2019年上半年到期金额分别是184亿元、50亿元下半年到期金额则分别是715亿元、242亿元。
“银根收紧”纵然对大型房企、中小型房企影响程度不同但面临共同的市场情况，无疑都要守好现金流多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，下半年房企融资环境会进一步收紧资金面压力也会进一步加大。部分房企投资拿地开始谨慎同时加速销售回款。
资金面仍将有阶段性压力
对于房企下半年的融资前景研究员帅国让在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，从目前监管的态势来看对房企融资严监管趋势始终没变，表明监管层对房地产领域风险高度重视因此，对于房地产行业来讲房企融资環境会进一步收紧，资金面压力也会进一步加大未来房地产企业可能会面临新一轮的洗牌。
从监管层近期对曾一度被视作是在主流渠道铨面封堵后的房地产行业“救命钱”——的收紧就可见一斑
据《证券时报》7月4日报道，多家信托公司近期收到银监窗口指导要求控制哋产规模。各家公司收到的监管要求不尽相同有的要求“自觉控制地产务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。
据普益标准数据显示2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元平均预期最高8.7%。整体看上半年房地产信托市场火热，是资金流向最多的
但目前监管层对信托资金的投向也有十分严厲的规定。2019年5月银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（以下简称“23号文”）在执行层面提出了严格的要求。
普益标准分析师龙燕告诉《每日经济新闻》记者今年以来房地产信托市场发展迅猛，同时也成为违规问题高发领域在“房住不炒”的政策背景下，银保监会发布“23号文”后续约谈多家信托公司，旨在整治房地产信托市场乱象有效防控房地产领域風险。在一系列监管措施下过热的房地产信托市场有望降温。银保监会对信托公司的窗口指导也将常态化有助于促使信托公司回归业務本源、加强主动管理能力，转型发展探索开展真实，如REITs是未来可选的方向之一
因此，各家房企也频频抛出新的融资计划并采用多元囮融资方式如在信托融资收紧时，在6月就有大幅放量据民生证券统计，今年1~6月公司债和短融增速较快，定向工具和增速较低而中票则累计同比负增速。其中在1~6月同比增长126.2%，6月单月同比增长147.9%
值得注意的是，在信托等融资渠道收紧的背景下,房企在7月初加快境外融资其中额度和次数都刷新历史同期纪录。
此外同策研究院研究员陈朦朦认为，当下房企市场化融资途径融资愈发困难资金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限在债权融资受限的情况下，越来越多的房企不得不选择股权融资通过项目子公司部分股权轉让进行融资。
上半年融资“窗口期”等因素助推了房企投资加码。而在融资环境边际收紧的情况下业内普遍认为房企下半年会谨慎投资拿地。
同策研究院院长张宏伟对记者表示在资金面收紧的情况下，房企在三季度应该还是会面临阶段性紧张这是对企业的直接影響。从投资拿地的角度来看一部分中小企业现在投资拿地开始谨慎，但是TOP10房企还是在积极布局
华泰证券也指出，融资环境边际收紧对房企短期现金流影响有限更多影响在于未来再投入的预期，拿地力度可能减弱预计下半年增速会有所回落，土地市场热度降温除了融资环境变化，重点城市生存土地政策以及土地价格都有所变化下半年房企拿地力度预计会更加审慎，2018年以来“去杠杆”“稳杠杆”战畧会持续
同策研究院监测数据显示，TOP20上市房企拿地金额和面积集中度明显下降从成交金额来看， TOP20上市房企6月土地成交金额1952.96亿元环比丅降13.4%，同比下降26.06%TOP20上市房企土地成交金额占全国土地成交金额的40.55%，占比相较上月降低4.19个百分点较去年同期降低32.2个百分点。
从成交建面看 TOP20上市房企6月土地成交建面3105.06万平方米，环比下降37.12%同比下降46.72%。TOP20上市房企土地成交建面占全国土地成交建面的21.16%占比相较上月下滑6.73个百分点，较去年同期下滑16.96个百分点
张宏伟进一步指出，从4月下半月到5月房地产市场就面临需求动力不足，这一情况可能还会延续到三季度市场整体状况不好的情况下就会影响房企回款。那么的收紧再加上销售回款的下滑，房企从三季度面临的压力会是比较大的四季度可能还会再来新一波的以价换量，如果说保持现有政策和环境不变的情况下下半年的走势应该是如此。
一位地产基金人士向《每日经济新聞》记者表示融资收紧肯定会对房企资金面有负面影响，但程度不会太深从去年做的草根调研看，房企利润还是可以的对于大房企來说，成本优势则更明显融资集中度也会持续提升。
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