华夏幸福PPP模式详解，有何玄机_华夏幸福(600340)股吧_东方财富网股吧
华夏幸福PPP模式详解，有何玄机
最近PPP模式的概念很火，什么是PPP模式？简而言之就是政府与社会资本合作发展公共事业项目。那么PPP模式到底有多火？根据财政部公布的数据（截止）全国PPP入库项目达10313个，涉及投资金额亿元人民币。12万亿这是一个多么庞大的数字！当然这些入库的项目最终未必能真正的落地，而且落地之后的运营能不能产生合理的利润也是需要讨论的问题，但是数据确实能反应一些问题，那就是PPP模式得到政府支持和推广，社会资本有投资热情。说到PPP模式，不能不提的企业当华夏幸福莫属，最近公布一则消息，华夏幸福中标478亿邯郸丛台产业新城PPP项目，一个项目478亿的投资，对一个企业来说是多么巨无霸的项目啊！华夏幸福到底是一家怎样的企业？为何能取得如此庞大的项目？到底它有多牛逼？我在这里给大家缓缓道来。华夏幸福自2002年取得固安产业园的开发经营权，就开始了产业新城PPP模式的探索，经历了十多年的发展，固安从原来默默无闻经济落后的县域小镇，发展成为全国百强县，全国县域经济投资潜力前50强排名第一，成绩充分说明了华夏幸福PPP模式的成功。以固安的成功作为示范性项目，华夏幸福又先后进入大厂、香河等京津冀区域，进军嘉善等长江经济带区域，进入珠三角地区，甚至突进一路一带沿线国家发展产业新城进行国际化探索。榜单中，华夏幸福合作的产业新城占榜单中的三个席位，而且固安、香河位列全国县域经济投资潜力前一二名，这样的成绩充分反映了华夏幸福PPP模式的成功。2015年华夏幸福提出了“产业优先”的发展战略和异地产业项目拓展取得的成功标志着华夏幸福PPP模式的成熟，具备可复制性和区域可拓展性，为华夏幸福未来的成长奠定了基础，现在以拓展逾40个区域。成绩固然是巨大的，成功也是有目共睹的，那么华夏幸福的PPP模式到底有何过人之处呢？下面让我来说说吧！华夏幸福PPP模式与传统产业园开发模式的区别政府主导的产业园开发模式& & & & 政府主导型开发模式即由政府成立的园区管委会及相关部门或国有企业、国有控股企业作为园区的开发主体，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施，承担园区开发建设所需费用和风险，并享有土地开发的所有收益的开发模式。前些年爆发的地方债务危机中的地方政府融资平台就是政府主导的产业园开发主体之一。地方政府融资平台通过银行借贷，发行城投债等形式获得资金，进行产业园和新城的大规模基础设施建设，以期获取未来土地开发收益。但现实的是地方政府缺乏优秀的人才支撑，园区整体规划混乱，园区开发效率低下，配套设施不完善，缺乏产业发展积淀和对企业的支持，难以吸引优秀的企业进驻。所以导致开发的产业园效益低下，现金流难以覆盖融资成本和回笼本金，最终爆发债务危机。在政府主导的产业园开发模式下，政府是需要垫付大量的资金进行产业园的一级开发的，而未来能否获取稳定收益存在很大的不确定性，政府承担巨大的投资风险。缺乏开发产业园能力，巨大的资金需求和未知的投资风险，成为了地方政府开发产业园区必须面临的问题。企业主导的产业园开发模式& & & & 企业主导型开发模式即政府通过招投标等方式择优选择民营企业作为园区的一级开发主体，政府仅负责开发前期城市规划的颁布、土地利用规划的编制和土地利用政策的制定等宏观事务，开发建设的筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施等都由园区开发企业主导完成。企业主导型开发模式对作为园区开发主体的公司资金和运营能力要求较高，因此大型园区以此模式进行园区开发建设的相对较少，但是该模式却能充分发挥企业在运营中的优势。这种模式通过拍地取得大型项目对资金需求巨大，还要垫付前期进行基础设施建设的成本和物业开发的成本，后需通过物业出租，物业出售等回笼前期开发支付的巨额资金，回笼资金的周期很长，所以企业主导的产业园开发模式沉淀资金巨大难以复制和取得大型项目。企业主导的产业园开发模式本质还是一个地产开发商，买地，开发，出租/出售。华夏幸福的PPP政企合作模式& & & & &华夏幸福与地方政府的合作是通过签订长期的排他性的合作协议，以政府主导、企业运作、合作共赢为核心，形成的政府和企业收益共享，风险共担的合作模式。华夏幸福不是通过买地取得园区开发权，而是通过与政府签订合作协议来获取园区开发经营权，这样就免去企业主导的产业园开发模式下买地占用大量资金的问题。同时华夏幸福通过为政府垫付前期基础设施开发的资金，政府利用土地或者资金等形式对华夏幸福垫付的资金进行分期返还，这样就免去地方政府的资金压力，提高了地方政府开发产业园区的积极性。不仅如此，华夏幸福对产业园区的开发介入很深，包括前期的规划设计，土地整理，园区基础设施开发，招商引资和配套设施的开发均有深入的参与，通过政府主导，企业运作的模式极大的提高了园区开发的效率，解决地方政府主导的产业园区模式下政府开发能力和效率较低的问题。同时，在产业园区开发的过程中所带来的收益，各方利益和风险得到有效的协调，在地方政府的角度，政府得到了基础设施的完善，入园企业增加带动的税收增加，区域土地价值的提升，人民良好的就业，而承担比较低的风险。而华夏幸福得到落地投资的返还，以及为政府提供服务和建设带来的收益和廉价的获取土地资源。但承担了前期比较大的资金风险。华夏幸福两大核心业务的联动& & & & &华夏幸福主要有两大核心业务，一是园区产业发展服务、二是园区配套开发业务，其实两大核心业务之间具有很大联动协同效应。华夏幸福之前提出一个基本理念是“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”，华夏幸福通过政策优惠、基础配套、企业服务、产业发展，招商引资把企业引入来，为人们提供了大量的工作机会，把人才聚集到产业园区来。从而带动园区配套的发展需要，在这里人们需要房子进行居住，需要商场进行购物，需要医院提供医疗服务，需要学校提供优质的教育，商务活动需要会议和酒店配套等等。反过来地方环境优美，居住生活条件满足，交通教育医疗配套完善，也会促进产业落地，引进更多优秀的企业进驻。两大核心业务形成了一个闭环，区域价值的不断提高，促进了华夏幸福两大核心业务的蓬勃发展。华夏幸福区域拓展的艺术& & & & 到目前华夏幸福已经拓展逾40个产业新城，区域覆盖环北京的京津冀区域，长江经济带区域，珠三角区域等重点区域，业务已经发展到海外先后进入印尼、印度、越南等一路一带沿线区域。& & & & 华夏幸福对于区域拓展有一套严谨科学的方法，华夏幸福并没在一二线城市中心地区开发产业新城，而是选择具备区位优势的，发展较为落后的城乡结合部发展推广产业新城，以承接一二线城市未来外溢的产业。因为一二线城市的集聚效应，已经能够吸引大量的产业和人才进入，同时一二线城市区域价值已经显现，土地资源相对紧张，各大地产商对一二线土地资源趋之若狂，政府已经能从中取得巨大利益，所以一二线中心区域的政府并没有动力与华夏幸福进行合作，与华夏幸福分享利益。但地方政府的情况就大不一样，地方政府缺乏人才，缺乏产业资源，缺乏开发能力，缺乏财政资金，却有着大量廉价的土地资源难以变现。华夏幸福的园区规划能力、园区整体开发能力、产业发展能力和招商引资能力，还可以为地方政府垫付开发的大量资金，正正契合了地方政府的发展诉求，而政府承担的风险相对较少，与华夏幸福的合作自然成为不少地方政府的选择。& & & & 随着一二线城市中心地区土地价值的不断提升，城市中心地区向服务业等第三产业的转型和城市规划政策的调整，部分制造业或者一些需要大量土地资源的产业，会选择撤出一二线城市中心地区，从而带来一些产业的外溢需求。土地价值提升越大，外溢需求就愈发显著，现今土地成本和人员成本已成为很多产业不能承受之重，而华夏幸福的产业新城正正承接了大城市产业外溢的需求，随着产业的不断的聚集和人才的聚集，逐渐形成了大城市周边的产业卫星城。同时，华夏幸福具有深厚的产业资源积累和产业发展背景，能够很好的为企业提供入园的支持和服务，从地方政府为企业争取最大的政策空间，为企业提供发展资金等，通过“产学研合作”、“创新孵化”、“资本驱动”等招商模式，吸引更多产业入驻产业新城。
挺好·~~
好文！楼主辛苦了！谢谢！！！
2.当年产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额的比例为45%；
就是公私合营
土地价值提升越大，外溢需求就愈发显著，现今土地成本和人员成本已成为很多产业不能承受之重，而华夏幸福的产业新城正正承接了大城市产业外溢的需求，随着产业的不断的聚集和人才的聚集，逐渐形成了大城市周边的产业卫星城
全民炒房，谁还会去投资实体
广东深圳网友
有跌的玄机。
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PPP火了后，最赚钱的其实是这家咨询公司……
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宏观经济和财政收入不断下行，地方政府债务规模仍在攀升，财政政策遭遇“天花板”，如何在财政可承受范围内，有效利用社会投资来拉动经济，并撬动中国十几年来难以攻破的财税、投融资改革“堡垒”，现实的中国需要一个楔子。PPP被认为是这样的一个楔子。
作者：杜涛 李难寻
来源：经济观察报
日程表上排满了各种飞行记录，从湖北到福建，从北京到广东，落地的名单还在不断被开出。
金永祥看来已经习惯了这样的生活：6月3日还在湖北省黄冈市，与当地市委书记交谈甚欢；两天后就飞抵福建宁德，为各个市县的政府官员讲课。6月9日，他会准时出现在国家发改委的“特许经营法”起草会议上，同一天还有个环保部的“水十条”会议。此外，他还接到了广东省财政厅的邀请，以后的几天将在炎热的南方度过。
中央部委和地方政府的热情令金永祥应接不暇，作为一家PPP项目咨询中介机构的负责人，他明白这些热情不是冲着他本人而来。PPP（Public-private　Partnership）即政府和社会资本合作模式，之所以被当下的中国遍地热议，缘于经济发展和结构改革处在这样一个临界点上。
宏观经济和财政收入不断下行，地方政府债务规模仍在攀升，财政政策遭遇“天花板”，如何在财政可承受范围内，有效利用社会投资来拉动经济，并撬动中国十几年来难以攻破的财税、投融资改革“堡垒”，现实的中国需要一个楔子。
PPP被认为是这样的一个楔子。
金永祥正处于这个热门产业的链条之中，他能感觉到躁动正在加剧。从2013年下半年开始，他所在的咨询公司PPP项目业务量明显增加，从平均每个月签四五个合同增加到差不多八个；到了2014年，各地政府开始委托他所在的咨询公司起草PPP政策文件和合同范本，业务量更是翻了一番。期间，他为员工涨了两次工资，并追加了丰厚的年终奖金。
来自各种PPP研讨会、审查会的邀请纷至杳来，一大波投资机构、设计建设、材料设备供应和运营机构也蜂拥而至，这和金永祥十几年前刚刚踏入这一行时，简直天壤之别。
现在，就连中央部委们，也开始吹响集结号了。
财政部正在为中国式PPP准备一个“大礼包”。
经济观察报获悉，这个“礼包”当中的PPP基金，目前已经在国务院层面获得批准，财政部将于6月12日召开基金启动会。PPP基金是一种旨在从财政层面对PPP项目提供支持的引导基金，规模大致有几十个亿，全部来自财政资金。
财税系统知情人士表示，这是一个母基金的概念，不一定会投具体项目，可能会投到地方，帮助省级政府成立类似的基金，具有政策引导的作用，“PPP基金和产业基金以投资回报为宗旨的商业行为完全不同”。
财政部正在紧张筹备的，不只是PPP基金，还包括物有所值指引、PPP项目发起机制、中介付费机制等一系列政策。之所以被称为“礼包”，缘于这些政策大多都伴随着财政资金的注入。在地方政府普遍债务高企的当下，中央政府能拿出真金白银，在从事PPP领域的商界人士看来，是给足了诚意。
其中，“项目发起机制”解决的是社会资本发起PPP项目的动力问题，若有社会资本发起了PPP项目，但最后没有中标，可以获得一定的财政补偿；而“中介付费机制”则是在鼓励地方政府使用中介服务，中介费用由上级政府买单。
截至2015年年初，中国已有多个省份在建立自己的中介机构名单库；而财政部PPP中心也准备建立PPP专业咨询服务机构库，供有需要的PPP相关方参考。金永祥所在的咨询公司也在这些中介机构名单库里，这让他顿时感觉有了底气。
实际上，不只是财政部，中国PPP模式的另一个主管部门国家发改委，也已经抛出了它的“大礼包”。5月25日，国家发改委网站专门开辟PPP项目库专栏，以各地已公布的项目为基础,，审核建立了PPP项目库，集中向社会公开推介。
本次发布的PPP项目共计1043个，总投资1.97万亿元，项目范围涵盖水利设施、市政设施、交通设施、公共服务、资源环境等多个领域。其中，福建有28个PPP试点推荐项目，总投资1478亿元；青海推介了80个PPP项目，总投资达1025亿元；安徽发布PPP项目共42个，总投资达710亿元。
金永祥曾经做过一番统计，自上世纪末截至目前，中国已经采用PPP模式运作的项目，累计总数也不过1000多个，涉及交通、通信、能源、水资源等领域，总投资9000多亿元。而上述新的投资数字，是以往十几年投资总额的两倍以上。
不仅如此，目前国家发改委和财政部还在分头推动PPP的立法工作，前者叫做“特许经营法”，后者被称为“政府和企业合作法”。这些法规和前面提到的一系列政策，正在塑造着中国式PPP的新轮廓。
“现在PPP逐渐进入轨道，启动和进入准备的项目越来越多，金融资本和社会资本开始愿意进入，这是一个很大的趋势。”金永祥预测，未来随着这些项目的陆续落地，PPP将成为经济形态里的重要形式。
这种判断让金永祥对他所在的咨询公司的未来充满了信心。
现在，金永祥正在期待6月8日财政系统即将召开的全国PPP视频会议。
财政部的“大礼包”即将抛出，这次视频会议是在系统内部进行的一场总动员。专门为PPP开会在财政部并不常见，最近的一次是在2013年年底，财政部召开的全国财政工作会议中专门开辟了一场PPP会议。
那一年，经济下行的压力带来了财政收入的锐减，2013年中国公共财政收入增速降到10%左右，而且是连续三年下降——从2011年的24.8%降到2012年的12.8%。过去政府主导投资的发展模式受到极大的挑战，PPP开始被财政部提上议事日程。
当时在财政部看来，政府不应再大包大揽一些基建投资和公用事业等公共品的提供，也不能再单纯依靠地方融资平台模式解决投融资问题，以及拉动GDP，而应该面向市场主体，与社会资本合作。
到了2014年，情况更糟糕，中国公共财政收入仅仅增长了8.6%。
虽然发布于2014年6月的财税改革总体方案中，并没有专门为PPP开辟章节，但在地方财政部门看来，从预算制度改革，到加强地方债务管理，财政部2014年的各种文件中，PPP一直是核心字眼，到后来甚至成为国际谈判中的热门话题。
据中国财政部部长楼继伟介绍，当年10　月22日APEC财长会召开，有关亚太区域基础设施融资话题的讨论最为激烈，几乎占了近一半时间，核心就是讨论倡导政府与社会资本合作的“PPP模式”，最终，APEC财长会通过了《APEC区域基础设施PPP实施路线图》。
这种热度也渐渐体现在中国经济决策最高层的表态中。日，国务院总理李克强在国务院常务会议上，决定创新重点领域投融资机制、为社会有效投资拓展更大空间，积极推广政府与社会资本合作（PPP）模式。
而这种表态转化为行动，只用了短短半年。日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推广政府和社会资本合作（PPP）模式，要求汇聚社会力量增加公共产品和服务供给。
一周之后，国务院办公厅就转发了财政部、发展改革委、人民银行《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》，也即42号文。42号文指出，中国将在水利、保障性安居工程、环境保护、交通、科技等公共服务领域广泛采用PPP模式，并将其作为化解存量债务，以及今后基础设施和市政公用事业建设的重要融资渠道。
这无疑是从国家层面为PPP模式定了调。
“PPP作为新一届政府力推的模式，既是一种地方政府未来解决部分公共产品供给融资问题的方式，也是一种推动地方经济发展的动力。”中诚信国际政府与公共融资评级部高级分析师关飞说。
推广PPP的目的是什么，地方政府似乎看得很简单。“现在经济下行压力太大，推出PPP项目就是用来稳增长的，但是由于PPP的周期比较长，如何推动还是个问题，对于我们来说，PPP最重要的就是解决了融资的问题。”一位地方财政人士表示。
不过，能不能用PPP模式来融资，地方政府必须满足一些必要的条件。这些条件用PPP领域里的专业术语来说，包括“物有所值指引”和“财政可承受能力评价”。
所谓“物有所值”（英文简称VFM，ValueforMoney）评价，是指一个组织运用其可利用资源所获得的长期最大利益，换句话说，一个项目是否需要地方政府用PPP模式操作，这是一个标准。而“财政可承受能力评价”则用来评估地方政府是否有能力，用PPP模式来操作一个项目。
其中，财政可承受能力评价的文件已于4月份出台。经济观察报了解到，“物有所值指引”在5月底进行了工作稿的再次审核，将随6月的“大礼包”一同抛出。具体来说，该指引原则上鼓励定量评价，未来将采取两种方式。
第一种是传统的横向比较，即最近一段时期与PPP项目相同或类似的的虚拟项目，假设完全单独由政府投资，与PPP模式相比效果如何。第二种是纵向比较，即三年内政府曾经采购的项目与PPP模式进行效果对比。
听上去有些专业，实际上，这是衡量地方政府是否可以操作PPP项目的重要门槛，也是杜绝财政补贴超标，防止PPP成为又一个地方融资平台的“卡口”。
这也是国务院在上42号文中特别强调的一点。
42号文提出，PPP必须控制项目的政府支付责任，防止政府支付责任过重加剧财政收支矛盾，带来支出压力，积极引进社会资本参与地方融资平台公司存量项目改造，争取通过政府和社会资本合作模式，减少地方政府性债务。“高层对财政承受能力的论证尤其看重，提出将营业收费权和其他支付对价，在政府综合财务报告中进行反映，后续应该会有一系列的改革动作。”上海市财政局PPP专家纪鑫华告诉经济观察报。
这是PPP模式与正在实施的财税改革之间，最为明显的关联之处。
关飞对此深表认同。他从自己长期研究PPP和地方债务问题的经验中敏锐地发现，地方政府把事情想得过于简单。因为从2015年开始，中国政府对PPP的诉求发生了根本的转变。“早期中国PPP只是为了满足解决资金搞活经济的需要，现在则开始致力于建立规范的地方公共或准公共产品公私合作的供给模式，目标取向不再单一。”关飞说，这体现了中国经济从计划到市场的逐步转变，也与中国经济的市场化程度和政府职能转变，具有高度相关性。
而这一转变的背后原因，是PPP项目推进的艰难现实。
2015年3　月19日，民生证券研究院发布的一份研究报告称，2014年底的43号文即《地方政府性存量债务清理处置办法（征求意见稿）出台前后，34个省市区地方政府推出的总额约1.6万亿的PPP项目。但到目前为止，真正签约的大约为 2100亿，仅占总额八分之一。若据此粗略计算，1.6　万亿的PPP项目投资规模，实际签约落地仅有13%，尚不足总盘子的两成。
当时PPP项目不落地，带来了各种各样的猜测和分析，而一份地方财政人士当时告诉经济观察报，对于赚钱的项目，社会资本都会进入的，最重要的是信心问题，让社会资本对于政府、政府项目有信心。
这也是42号文强调的政府和社会资本的对等关系和契约理念。
早在2014年10月初，金永祥在向国务院高层递交的一份“关于当前形势下做好PPP工作的建议”中就提到，无论是试点示范还是总结经验教训，都应该把转变政府官员的市场观念和提升政府机构适应市场的能力，作为推广PPP模式的主要目的。
但金永祥对此并不乐观，因为见过不少PPP项目最后以政府违约告终的局面。在他看来，经济比较上规模的城市，官员们能够接受PPP模式，而其他的城市，观念的转变显然没有那么快。
没有人会关心你付出过多少努力，撑得累不累，摔得痛不痛，他们只会看你最后站在什么位置，然后羡慕或鄙夷。
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