如何把握两会后命运_何良栩_新浪博客
如何把握两会后命运导读:一年一度的两会,是政治生活中的大事,也是中国最高的民主政治舞台.在今年的两会上,来自地产界的委员和代表会针对房地产行业的现状提出哪些建议和观点,也成为业界关注重点.然而,随着2011年各地两会相继闭幕 ,各地信号传出一个共同关注的焦点问题,那就是调控、房产税和保障房.同时,也验证了一个问题,房地产市场形势日益严峻,房地产企业必须重新审视自身发展.在2010年的最严厉调控下,并没有遏制住房价上涨的势头,最终以&量价齐升&收官.基于此背景下,今年房价仍旧存在上涨压力,尤其是在保障房尚未充分&给力&的前提下,调控仍将成为今年楼市的主角.而今年是&十二五&的开局之年,为了有效地遏制房价过快上涨,未来楼市场或将面临常态性的调控频出.新年伊始,楼市便迎来&新国八条&,虽然各地执行&新国八条&程度不一,但是国内楼市悲观气氛已经在蔓延.楼市风云变幻,没有永不陨落的神话.大浪淘沙中唯有不断变革、策略调整,才能夯实领航者地位.房地产企业,必须好好谋划一下,究竟该如何把握两会后命运?随着调控的常态化,以往靠&囤地&以待慢慢开发,或等时机成熟再开发的旧套路,已成昨日黄花.同时,竞争激烈使得房地产企业仅靠土地和资本优势,俨然已是不够.未来考验其能否继续做大做强将是企业核心力的再造,也将考验其&道、法、术&层面的能力与运用.中国传统文化讲究&道法自然&,而&道&即是谋定大局的能力.为&道&者,其须有大格局和境界并掌握事物变化趋势和规律,从而顺应变化和掌控变化,使得房地产企业能在两会后,把握住自身命运而非随波逐流或被淘汰出局.具体而言,首要是&谋定战略&.房地产业界曾流传着这样一个预言:21世纪的前十年是住宅投资的黄金期,第二个十年是投资商业地产的黄金期.现已有众多房地产企业将目光投向了商业地产开发.在华润、保利、金地先后高调宣布了自己的商业地产计划和目标的同时,一向以住宅专业化为目标的万科,也公开表示将增加20%的持有型物业比重.从以往历史经验来看,每当房地产业发展到一定阶段时,必然将重新&谋定战略&.而商业地产或就是其手中一张王牌.诚然,除了商业地产外,还有诸如养生地产(养老地产)、创意地产(或称文化地产)、产业地产等等.就目前来看,开发企业战略转型方向多为:商业地产、保障房开发和三旧改造、以及房地产基金方面.然而,这并非就能保证擅长住宅类开发的房地产企业们.房地产企业在谋划、布局 ,宏观调控等方面(即&道&)后,便是其如何施&法&以应对形势日益严峻的房地产市场.&法&者,是房地产企业经营理念和价值观,以及企业发展方向﹑赢利模式﹑团队组建等.任何一个房地产和土地运作项目的开发成功,都是思想和文化、概念和视野的相互交织融合、淘劣较量的结果.在两会后的中国房地产业的发展道路上,房地产企业势必将面临不断地挑战、竞争与危机.谁能在挑战与竞争中先行转变思想,谁能为客户提供更好的产品(房子)和服务,谁就能在两会后牢牢把握自身的命运.具体而言 ,首要是应及时调整开发模式、盈利模式和营销模式,以及为&后限购时代&储备有效的人才.高手对弈,&术&的策略往往是左右其胜负的关键.对于房地产企业而言,&术&者,主要指房地产企业在经营过程中的方法和技巧,实现企业经营目标手段.在调控限购令飞的当下,楼市博弈已陷入胶着,房地产企业也进入生存抉择的时间节点.而今年下半年将成为房地产企业是否会被淘汰出局的关键.在资金压力日趋增大的情况下,是否调整销售策略增加资金回笼速度,成为下半年留给各房地产企业的重要课题(尤其是资金急缺的中小房地产企业).以目前的房地产市场形势来看,两会后的市场预期并不乐观.虽然,业内普遍认为两会后的市场会逐步趋于稳定,但以现在来看,以金融手段的调控措施或继续加力.而自去年11月以来,房地产企业发行股票、公司债券等融资渠道就已基本关闭了,多家房地产企业增发方案也已停止.同时,获取贷款难度也加大.这说明整个行业资金吃紧.在如此巨大的资金压力下,一些房地产企业必须加速多元化融资途径.随着调控政策的具体和细化,市场成交量急剧萎缩,不少房地产企业在&术&的策略方面,已开始调整供货计划和推盘节奏,乃至是产品结构.诚然,有部分&沉不住气&的房地产企业(尤其是资金急缺的中小房地产企业)也以开始以降价和优惠试探市场的接纳度.但一些实力、资金雄厚的房地产企业,已开始在二、三线城市(包括四线城市)和还没有限购的城市寻找道路,捕捉机遇.虽然,在调控常态化下,房地产市场形势日益严峻,但对于房地产企业来说,却也是一个练好内功的阶段.房地产企业要做好练内功准备,也要在准备中抢占先机,且牢牢地把握住.房地产企业唯有把握住所处行业的发展趋势以及企业运行规律,才能在调控困局中得以华丽转身,而立于不败之地而永续经营.
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何良栩:贺闪耀博客三颗星共勉未来
贺闪耀博客三颗星共勉未来
2010年注定是地产界朋友感怀最多的一年，搜房博客频道适时推出年终大型征文，2010年一干老将新人基本悉数参加，甚为热闹。最终三位博客圈闪亮的星星腾空而起，在博客圈那抹天空中留下了自己的印记。为什么要特别纂文赠三星呢？因为这三颗星跟笔者都有过交流。吕谏博友是前一段时间加入笔者及时通讯，也有过简单交流p问候。杨超博友是在早些时候就关注其博文，发现其对待博客相当认真、仔细、严谨的一位，更难能可贵的是在地产博客众男博客中出现的一抹红。朱洲是跟笔者同属一区博友，线上线下都有过交流，其文其人都有让人难以忘怀的侠骨柔情。这样一来作为老大哥的笔者，自然为三位出众的博友能荣登年度三甲感到高兴，同时也想寄语这三位博友今后博之路还长，还当不断努力。
吕谏南京搜房博客圈今年应是最大的发现，其文风多变，时而辛辣锐利p时而绵里藏针p时而俏皮奔放，这样一个博客精灵出现面前时，确让人感觉耳目一新。一个青年才俊的朝气，积极进取的勤奋精神.不断以强有力的磁场吸引着年轻一代网友关注。赠语吕谏博友：你的潜力如此之大，脚踏实地继续坚持积极写作热情和雕琢写作精度，假以时日必然成为更为专业地产评论人。
杨超博友，一位人气博客明星，不仅在于其写作态度更在于与网友的互动，一位认真的博客写作者，在成名前和成名后一直保持着这种强烈的亲和力感动着无数网友。杨超的文风，主要以理性分析见长，在博文中很下工夫雕琢标题设计画面的冲击力,再辅助资料数据的定量分析和个人定性理解，观点的支持跃然纸上。能在地产博客圈男博为主中，悄然之中送来了一股清新的风，吹的众网友轻松p惬意之余还有思考绵长。赠语杨超博友：坚持自己一贯的写作态度和博客风格，在观点独特性上再加以强化，难得的这颗博客女星必将大放异彩。
朱洲博友，成都博客圈一位难得的才子，其文字可以舒美中抒发情怀，也可以婉约中绵绵悠长，还可刮骨剃刀般剔出诟病。一位具有傲骨而无傲气的地产少壮派，以不断的进取精神和积极态度为网友奉献着着一篇篇地产美文。成都地产博客圈能拥有朱洲此乃一大福气！赠语朱洲博友：走自己的风格让别人说去吧，侠骨中哪般柔情不正是最能打动人的吗？
以上是笔者贸然的点评，不妥之处请三位星星见谅。因为与三位都是博友关系才敢提笔送祝福的时候再赠感言，既非华众取宠也非要夺三星之光芒。星博客举办至今，不知道产生了无数的星星，而最终能成为恒星和巨星的是少之又少，而没参加星博客反而抒写出地产光辉者却大有人在。阶段的荣誉只是某一特定时刻肯定，而并非代表今后，惟有不断专研学习p不断在写作中提高p不断在提高中精雕p具有强大实力的保障基础上形成自己独特风格者才能持续发出思想光芒。所以纂写此文，意在与三位博友分享你们阶段成绩的时候，共勉博客之路漫漫，唯有不息的奔流，才有穿越高山峡谷的壮观，才有未来更大舞台的壮阔！
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何良栩:自恋的高昂房价必须谦虚
自恋的高昂房价必须谦虚
地产业以及房价的走势一直扑朔迷离，因而所有与之相关的信息总能引起人们探寻的欲望。日前召开的国务院常务会议，重申“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，因此次会议主要部署今年第四季度的经济工作，由此判断，地产业面临的政策高压不会出现松动。这个不松动的大背景是国际经济形势下人民币受双压的结果――对外受美国量化宽松货币政策,使得人民升值;对内,通货膨胀的预期还在加剧,人民币贬值.上篇《人民币受压挺进寒冬》已做说明,双限加息实施也由此不期而遇.目前笔者为什么把房价定义自恋的高昂期,是因为从整体形势上,房地产价格虽然下降通道已打开,但作为区域不同的城市之间具有各自的差异化,而在各区域的房地产企业之间又存在差异化,还有不同区域购买结构上同样有差异,这样推演下来,对实行了双限政策区域将压力增大,反而对一些潜力二、三级城市有利好.目前不少房地产企业会关注着近段市场变化――一线市场动态、以及本区域政策是否会从严，相应才会作出调整.所以整体趋势将随着时间推移产生变化,自恋的高昂房价是一定时间内整体外在表现!有不少读者会问哪何时买房为佳,其实这是个相对论,房价不会出现底部现象就像我们同样不知道顶部一样,合理和正常才是最重要,国家也不会让房价整体拉低太多这样对中国经济带来的后果可想而知.
11月3日，中国房地产信息指数系统对外公布了100个城市10月的房地产价格涨幅，全国十大城市平均价格同比上涨41.44%。其中，杭州涨幅最大，同比上涨55.57%；北京上涨52.39%，位居其次；上海、南京、深圳、天津、重庆、广州6个城市涨幅介于30%~50%之间；成都涨幅为28.44%；武汉涨幅最小，为19.99%。10月出现涨幅几大原因,一是限购城市中恐慌性客户和改善性客户积极入市,二是,限购前统计数据已全面看涨才逼出该政策,所以数据整体表现还是让人吃惊.三是,通胀压力使得大宗产品价格追涨.四是,限购区域投资客采用游动战选择未限购潜力区域进行投资.四大原因造成,10月份整体数据表现涨声一片.未来还将面临供应不足的情况,这也将出现高昂房价自恋阶段(量跌价稳),随着自恋期结束,部分区域会出现价格向下趋势,这也是高房价自我反省阶段!
截至日，全国共有14个城市颁布“限购令”，在搜房网数据监控中心监控的北京、天津、上海、南京、广州、深圳、杭州、大连、福州和三亚10个城市中，仅上海、福州两城市计划开盘量有少量增长，其余8个城市11月商品住宅项目计划开盘量均较10月有所降低。而大连作为“限购令”已颁布的城市之一，11月，计划有6个项目开盘，较10月份开盘量下降14.3%。而供应的不足,也是开发企业会持续一段时间待价而沽,随着时间推移这种情况有望打破.
通胀压力、楼市限购、供应偏少几个关联词组聚集在一起时怪相从生,一方面需求大（需求结构比重失衡，非正常的大）,一方面紧缺买不着（供应体系失衡,自上而下,土地流通到开发建设七大系统待价而沽恶性循环,笔者在土地市场供应机制起引发《七宗罪》里有相关阐述）.日前国家不动产研究中心发布《2010中国房地产调控情况调查》显示，有67%的开发商表示现金流充足，有20%的开发商已经直接降价或变相促销，但仍有17%的开发商表示“绝不降价”;这说明,不少开发商还没到山穷水近的地步,房价或将在一段时间僵持后逐渐才会慢慢低下高昂的头颅.
这个阶段, 预计还要经历一段有价无市阶段后 ,高昂表象才能去伪还真;目前还处于高位,一是需求层面,通胀压力下存钱不如买房是不少投资性需求客户更愿意选择的,此处限购买不着便游走他处采购;同时改善性需求的客户对限购令恐慌而积极入市也是让房价在高位徘徊之因.二是供应层面,上市推量楼盘数量减弱,紧缺是不少开发企业看到市场未来的潜力(物以稀为贵).三是资金层面,开发企业的资金压力没大到非要降才能解决当期资金流动的情况是不会选择以价换量,不少还期盼着待价而沽等待新一轮增长. 即将去除高昂的主因是限购政策铺开让其高傲的一面随着时间推移摸去(高昂代表了一种自大p骄傲和蛮横必须懂得谦虚才是房地产长久发展之道）所以目前该阶段楼市还将处于一段高昂自恋阶段.当最刚需(社会中层收入者)成为下一阶段楼市回归流一位主角时,房价回归理性状态是第一步，接着需跟进解决保障体系的建立、建全,让更多中低收入者引导进入保障房领域(建设力度p开发量p供应量决不能蜻蜓点水了事)，再则把土地供应制度完善,从源头切断高房价始发点,若还不改变待价而沽炒拍土地行为那还将继续成为上行下效恶性循环谋财之道,那不管什么样的政策落实到查处和监督执行上就难以服众(形成利益集团勾结,势力大后再去破难度可想而知,硬着陆牵扯面太大,软着陆又将形成中央空调无效果),不断一次次重复自己扇自己耳光!自恋虽不是罪,但长期自恋而忘乎所以却是罪恶的开始,自恋着的高昂房价请清醒起来谦虚才是本.
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