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作者：上海东方金马房地产有限公司董事长朱永
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我所希望的居住生活
作者：上海东方金马房地产有限公司董事长朱永康
我所希望的居住生活
　　童年，我最爱的玩具是积木。
　　各种形态的彩色木块，在我的手下变成模拟的建筑，尖顶的小屋或者层层叠叠的高楼。在积木的聚散之中，我的理想逐渐形成，逐渐清晰和坚固，那就是造楼。
　　现在，我确在造楼。我面对着城市和土地，面对着已经或者即将变为现实的楼宇，却依然怀有儿时的心态，好奇，想象，创新，专注，付之心血。我始终把建筑当成一个作品，因为，我觉得它不仅属于我个人，更属于我生活的城市，以及城市中生活的人们。
　　我希望，我建造的建筑留下某种印迹。
　　确切地说，是一种时代的印迹。比如：一种建筑材质的运用，一种建筑形态的创新，一种建筑文化延伸或者一种全新的居住概念的弘扬。
　　我希望，我建造的建筑能成为一种时代的符号。以后，或者是更加漫长的一个时间，回望那些建筑，依旧能够阅读到我在建筑过程中的努力和追求，体验到往昔时代的气息和生活，感受到居住的演化和递进，认识到居住生活的一段发展历史。
　　四季园，是东方金马开发的颇有新意的一个楼盘。
　　这个楼盘，错层房型是一个亮点。作为一个建筑概念，它让城市居住的生活空间变得灵巧而富有意趣。但真正让我费思长考，却是四季园的环境，即建筑与自然之间的关系。
　　在此之前，城市建筑的环境概念，是被忽视的。长期以来，密集的人居，狭小的空间，使人们对居住的需求降低为直接的室内空间的增加。如何摆脱传统的居住模式，将自然气息引入建筑之中，达成真正的人居和谐，是四季园具有前瞻意义的课题。
　　恰时，昆明世界园艺博览会举行，人与自然，天人合一理念的传播和普及，让更多的人认识到居住的更高境界和更高追求。
　　于是，我专程赴昆明世博会现场观摩，并聘请负责世博会园林建筑的专家，为四季园度身定制景观环境。完成后的四季园，兼收英国皇家园林、法国宫廷园林和中国古典庭院等世界主流园林风格。园内景观雄浑壮阔，林荫大道、高山瀑布、主题雕塑、叠泉溪流、休闲长廊，以及绿化的季相变幻，其浓郁而富有意境的野外气息，与挺拔的城市建筑和谐相融，自然环境与人文精神浑然一体，至今仍被传为建筑美谈，意犹未尽。
　　1999 年，我随当时的南市区领导巡视陆家浜路一带。走进狭窄的弄堂，看到简陋的房屋，门口的水龙头，墙角的马桶，尽管生活条件很差，但居民仍然愿意居住在老地方。因为，这里是他们的家，是他们的根，这里有他们熟悉的人际关系和生活方式，这里倾注了他们的感情。
　　他们对故土的感情，让我感动，也让我意识到：改变居住，并非是要割舍以往的一切生活脉络。居住，为何不能在获得改善的前提下，让生活习惯，包括地域、文化、环境和人际关系得到一种延续？
　　于是，在开发“明日星城项目的时候，我喊出了“回来吧，上海市民的口号，旨在创造一种具有新时代特征的聚居区概念和人际关系，让更多的市民回到市中心，回到他们熟悉的生活氛围之中。
　　抑或，“步高苑的出现，源于一种巧合。
　　它，与上海历史保护建筑“步高里，一街之隔，存有契机。
　　但在此之前，对于楼盘开发与地域文化的承接关系，始终是我关注和思考的重点。我以为：对楼盘地域历史文化的认识、挖掘、反思和重拾，使之融入地域建筑文脉，是房地产开发商应有的建筑态度和义不容辞的责任。
　　考察“步高苑地块之时，面对“步高里石库门，我提出“隔街相望，世纪对话的创新理念，提出建筑对话、历史对话的观点，力图将“步高苑建造成为一个真正传承上海历史建筑底蕴的文化楼盘。
　　这种建造，是多方位的。除了在建筑外观、环境景观和雕塑小品，溶入“步高里的建筑符号和时代特征之外，“步高苑还尝试与其他文化形式结合，比如：拍摄电视连续剧《红尘往事步高苑》，将两个跨越世纪的建筑群落，以传奇故事的形式连接，实现“隔街相望，世纪对话的构想。
　　“步高苑的文化精品策略，实际是对地域文脉的固守和弘扬。它具有示范意义的尝试和石库门风情的文化内涵，在房地产业界引发了怀旧风潮，同时也引发了对本土历史文化价值的重新思考。
　　多样和错位，是新世代生活的一种表征。
　　春天花园的“错位建筑概念，就是这种生活表征的建筑体现。
　　同样的容积率，相似的前提条件下，以有别于周边建筑的开发模式，突出一种错位感和背离性；并通过这种错位和背离，提升自身建筑的品质和档次，使之成为这一地段的楼盘聚焦点，这就是“错位建筑概念的实质。
　　而在春天花园内部，同样存在着“错位建筑概念。小区建筑，有三种形态构成，即新都会别墅、高层建筑和酒店式公寓，从而形成小区建筑的错位特征。自别墅到公寓，南低北高，依次排列的建筑层次，为小区赢得更多日照，使小区的建筑轮廓线错落美妙；同时，这种错位性，也使住宅之间体现出均好特性。
　　多样和错位，提供了多种选择的可能。这种个性张扬且决不妥协的建筑定位，表现出东方金马对现代居住心态和流行文化意识的掌控。
　　城市和建筑。
　　有时，我想：建筑对于城市，或许，是一把双刃剑。
　　在巴黎，在艾菲尔铁塔上俯瞰巴黎时，我感触更深。在我的视野里，建筑和城市，建筑和环境，天空，河流，融为一体，绵延无极。
　　于是，我想：开发楼盘，不能忽视政府行为。
　　任何一个楼盘的筹划与开发，绝对离不开政府的支持和政策的依托。
　　一个楼盘，在开发商的眼里，是一个庞大的工程；但一个楼盘，在一座城市之中，只是沧海一粟。政府宏观地调控着一座城市或者一个地区发展的规模、布局和速度，同时协调着道路交通、市政配套和区域环境与楼盘之间的合理性。所以，一个楼盘只是整个城市发展的一个微小部分，它不可能背离大局，只能在响应中提升它的品位和层次。
　　于是，我希望：我建筑的楼盘，始终属于这座城市，始终与这座城市的历史、文化相互依存。
　　它改变而永不背离城市的居住生活。
　　它就像有生命的一样，在城市的天空下，轻轻地呼吸。
作者：上海东方金马房地产有限公司董事长朱永康
稿件来源：解放日报
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以诚信营造居住文化的大厦
———明园集团总裁李松坚的追求
以诚信营造居住文化的大厦
———明园集团总裁李松坚的追求
　　疾风过而始知松柏坚
　　时至今日，也许怎么说当年广东得改革开放风气之先，说汕头的经济发展拥有潮头的气势，说那条韩江碧水的美丽蜿蜒，说故乡情节的眷眷拳拳，都不会过分。但，李松坚的目光仍然早早投向了上海。
　　对上海的憧憬和想往，让他对上海的版图烂熟于心：市区600 平方公里，全境6300 平方公里。辐射出去，苏、锡、常、嘉1.5 万平方公里。再以恢弘的气势登高远望，长江三角洲九万平方公里。在当今世界的经济版图上，上海是全球瞩目的、最具潜力的、最璀璨的亮点。历史注定了要把全球性的 APEC 会议，要把世界博览会新展址托付给这座城市文脉、城市性格、城市记忆、城市活力都极其鲜明的新东方明珠。
　　李松坚早已给自己定下目标，做地产，非进入上海不可。在上海，非做上海楼市的品牌文化名片不可。八年里，他以诚信、智慧、执著、实力以及创新的文化追求，实现了这一目标。
　　李松坚这个名字，是长者的祝福，还是少年的自勉？无论如何，说它是明园集团文化人格的表述，大抵也符合另一种题中之意。
　　诚信：企业安身立命的根基
　　作为一家在上海知名度极高的房产公司的老总，李松坚显得出人意料的年轻。但由里及外洋溢出的敦厚、朴实的气质，又表现出另一种充满内涵的文化人格。
　　回忆起自己的少年时代，李总谦称自己当时思想特别单纯，绝对是个不引人注目的孩子。只是因为老实、厚道，而频频获得老师及邻里的称赞。于是这份与生俱来的忠厚、朴实，形成了李松坚独特的人格魅力，并在企业经营过程中升华为整个明园集团的品牌特色。
　　诚信二字关系到百姓的安居大业。当老百姓拿出毕生的积蓄来买你一套房时，你能不竭尽全力拿出最好的东西吗？李松坚反反复复对员工交待的就是这种朴实无华的肺腑之言。
　　作为一家外来民营企业，明园人把企业的信誉和社会责任感放在了至高无上的地位。当初，动迁嘉善路居民时，李松坚被号称大上海上只角居民的居住状况震撼了：许多人家一家三代七、八口人蜗居在十来平米的小屋里，一位老太太的三个孙子只能在逼仄的小屋里搭起了三层铺。李松坚的同情立即转化成巨大的责任和决心：一定要为改善居民的居住
　　环境竭尽全力！于是，他调动大量资金，在新龙华地铁站附近以并不便宜的价格买下了动迁房，让居民们住上了宽敞舒适的新居。地铁通车后，那位老太太还经常回来看看故地，看望李总，每次总拉着他的手，称赞他是一位好心肠的老板。
　　信赖是一切事业的基础。因为他的胸襟坦白，不求回报，他交到了一批真正的朋友，互相探讨交流；也因为他的豁达大气、正直善良，公司凝聚了一大批踏实肯干的员工，辛勤耕耘。言而有信的领导加辛勤努力的团队，企业成功的基石由此奠定。正是有了这种精神和气度，才成就了明园今天的光荣：
　　2002 年，明园集团的房产销售总额列上海房地产行业第二十五名；财务资信连续第四年被人民银行评为AA级企业，上海房产企业唯此一家获此殊荣……
　　品质：明园人不懈的追求
　　明园世纪城一期交房入住后，李总有一次在电梯里遇到一位老太太。他记得一星期前老人已被接到女儿家去长住了，怎么这么快又回来呢？记得当时老人还向他夸耀过女儿家房子地段也好，房子又大。细心的李松坚向老太太问起原委。老太太一脸委屈，说女儿家房子住不惯，住在那里就头晕，而住在明园就不晕。李松坚心里十分了然。他曾经带人到一座大楼的顶层开会，下属也曾抱怨说在大楼里头晕。有心的李松坚为此专门请教了结构学专家才知道有些板式结构的房子因为墙体过于单薄，当遇有大风时，就会产生轻微的摇晃，从而引起人体不适。而明园世纪城敦厚、稳重的结构就完全避免了这个缺陷。李松坚被这些细节带来的启示深深地迷住了，他一头扎了进去，和他的团队一块钻研起枯躁的结构学、空气流体力学、人体工学等原理，发誓要在明园的二期工程中奉献出最适合居住的产品。于是，在明园二期开盘时，诸多新技术应用甫一亮相，便在上海楼市刮起一道明园旋风，引得买房人纷至沓来。这里不妨也做一个简单的提示：
　　一同层排水技术的全面引进
　　这一创新技术的引进，一举打破了上海住宅一直沿袭开发商定位住户被动接受的传统习惯，住户可完全根据自身需要布置厨房及卫生间位置，且大大减少了排水噪音，彻底解决了上下层渗水问题，是个革命性的突破。
　　二预应力大模板技术的全程应用
高层住宅的客厅面积一旦放大，便会出现许多承重梁柱致使住宅的品质及视觉效果降低。而桥梁预应力技术在住宅中的首次应用，使得一个六、七十平米得大客厅能够做到无梁无柱，彰显豪宅气派。
　　三根据人体工学原理及空气流体力学，全面改进户型舒适性、实用性
　　聘请专业公司前期介入，仔细考虑每个户型的通风、采光及每一根柱、每一个转角的合理型，层高加至3.1 米，进光量放大26％，舒适性提升18％，给予住户以更多的人性空间的关怀。
　　此外，24小时的热水供应系统，50年不生锈的水管，以及最先进的硅弹性涂料等等，一系列的细节关怀及前瞻性的设计，使明园世纪城无可挑剔地成为上海高档物业中的经典楼盘。
　　请注意李松坚这一系列新工艺、新技术、新材料、新设计应用的市场背景，当一个个似是而非的概念眩人耳目；当一场场亦真亦幻的炒作宣传如舞台表演；当中心绿地、宫廷花园跃然纸上；当人工湖、运河水景凌空而降，李松坚却在以一种道德的诚信，而不是功利的诚信；以一种实在的品质，而不是概念的品质，实现着自己独特的品牌追求。他所做的这一切是隐性的，所以一旦被认知，就植根更深、传播更远。不少自己开发楼盘的开发商却择明园世纪城而居，其中奥秘，业界中人当非常清楚。
　　多年来在商场上的拼搏征战，李松坚总结出一条朴素的哲理：在商场上一起竞争的都是聪明人，在聪明与聪明之间，最终决定胜负的，也许就是诚信二字。
　　文化：明园团队的魂灵
　　什么是企业文化？经济学家说：它是企业的文化观念和价值准则，使企业职工的信念和道德力量。它有时也表现为企业领导者的文化人格。
　　比如，谈品质的硬件，倾注金钱都能打造，但对生活的理解，对美的追求，却需要用心去感悟和创造。于是，李松坚创业伊始，便在企业中营造了一种浓浓的文化氛围：比如，企业自己创办了《明园报》，员工们可以在此直抒胸臆、畅所欲言；比如，企业每年都要评选五心员工，这五心指具有爱心、信心、责任心、专心、恒心；比如企业经常开展摄影比赛、征文比赛……等等等等。于是有员工说：明园是一个家庭，一支军队，一个舞台，一个员工可以尽情挥洒才华的舞台。
　　李松坚正是以他的满腔热血、雄厚实力和独特的文化要义开始他上海的创业之旅。
　　弹指一挥间，八年过去了。其间的辛酸甘苦已难已言表。当房产业处于低潮时，有多少企业被淘汰出局，从此销声匿迹。但明园凭着良好的市场信誉和雄厚的资本实力坚持了下来，并在这场不见硝烟的战争中铸造出明园品牌。
　　明园成功了，明园世纪城那四栋洁白如玉的建筑组群，与上海这座城市的气质精髓一脉相承，必将在多年后仍保持其长盛不衰的审美价值。
　　但李松坚的眼光与脚步并未在此流连陶醉。2002 年春节过后的第一天，他的身影又活跃在小安桥项目的地块上。
　　小安桥项目是徐汇区政府首次以公开招投标的方式出让土地，当时竞争对手很多。但最后明园集团以适中的价位、翔实的资料和新颖的规划设计感动了评委，最后一举中标。综合实力的优势，再一次使明园脱颖而出。
　　秉承明园一贯铸造精品的传统，李松坚要求他的设计人员把每一套房型都当作自己的家来推敲、布局；安排分管领导去外地、外国考察，把安桥花园的环境做得最新最美；不惜重金请来上海最好的三个设计单位进行方案招标。一切的投入，只为使明园精心创立维护的品牌在新项目中得以延续和深化。
　　辛勤的耕耘换来丰硕的成果。安桥花园项目最终在2002 年全国人居经典大赛中获得综合类大奖。在群雄逐鹿的上海房产市场，明园集团以自己的实力奠定了地位。
　　三赢：明园人的理想境界
　　多年的房地产开发经历，使李松坚得出这样一个结论：任何一个成功的房地产开发项目都应该是三赢项目，即城市获得一个新的景观，业主获得一个满意的居住环境和回报，开发商通过合理的经营和精心的管理获得一定的利润。这便是李总著名的三赢原则。回顾明园走过的历程，无不印证着这个理论的正确：
　　明园世纪城的巍然耸立，已成为复兴中路的一个标志性
　　景观；而明园品牌的确立更使我们坚信，在未来的上海版图上，将出现一个又一个崭新的景观：明园安桥花园、明园森林都市……
　　谈起集团正在开发的两个新项目，李松坚的脸上焕发出熠熠神采：安桥花园将在今年十月面市，她独创的阳光花房将使业主在奔波一天回家后，享受到一个绿意盎然的舒适空间；而森林都市项目更是以大手笔的投入，在共和新路、汶水路一带构筑起一个建筑面积达四十万方的大型社区。届时，社区里有离人民广场最近的 townhouse ，传统的红砖墙与现代的钢、玻璃让历史与现实进行着大胆的对话；挺拔俊逸的高层建筑里，透过圆形客厅的落地玻璃墙，映入眼帘的将是满目的葱茏绿意……
　　在明园的作品中，充溢着许多难能可贵的原创因素，开发商在这里已不仅仅在单纯地盖楼砌墙，而更多地承载起建筑文化的使命。李松坚坦言：明园的至高理想，便是创造三赢项目，创造一个有文化的楼盘，进而创造一个有文化的地区……
　　在明园的品牌背后，我们不难看出，除了实力和信誉，还有着强有力的文化支撑。正是这些有道义、有水准的开发商，才使上海的建筑语汇更为丰富，充满独特的个性和魅力。
　　十六年来，明园集团一步一个脚印，已稳步迈入了高速成长期。但财富的积累，使李松坚始终没有忘记作为一个企业家所肩负的社会责任：回报社会、回报民众。仅去年一年，明园集团共捐助学校及社会慈善团体逾三百万元，受到社会各界的广泛赞誉。但李松坚还一如既往地保持着单纯、朴素的生活习惯：中午，就着简单的蔬菜津津有味地吃着家乡米粉；业余爱好，也不是阔佬们热衷的高尔夫，而是平易近人的乒乓球。每次赢了球，他的脸上都会绽放出满足的笑容，让人依稀又见当年那个淳朴、天真的少年……
　　明园人还很年轻。
　　明园的传奇故事，还将继续……
　　2002 年明园集团大事记
　　1、在徐汇区首次推出的土地公开招投标中标，获得小安桥项目土地开发权。该项目位于中山西路宜山路附近，总占地面积38080 平方米。
　　2、小安桥项目规划设计获得建设部颁发的全国人居经典旧城改造综合大奖。
　　3、明园世纪城二期本年度全面竣工，并全面售罄。
　　4、明园世纪城二期荣获多项质量优质奖项：
　　（1）上海市白玉兰奖
　　（2）获“人防杯”奖
（3）“人防结构杯”奖
（4）最佳住宅施工奖
　　（5）“优质结构杯”奖
5、明园集团获闸北共和新路2999 —3001 号地块土地开发权，并签定土地出让合同。该项目总占地面积408 亩。
　　6、明园集团党支部成立。
　　7、明园集团连续四年被中国人民银行上海分行评为
　　AA资信等级企业。
　　8、明园集团被上海市工商局评为2002 —2003 年度工商免检企业。
　　9、西南明园连续四年被徐汇区评为纳税大户，排名28位。
　　10、明园集团董事长李松坚被选为中国致公党上海市委常委。
　　最新消息：明园集团董事长李松坚被光荣选为新一届上海市政协委员。
稿件来源：解放日报
不经历风雨 怎见到彩虹
———兴盛房地产开发（集团）有限公司董事长。。。
不经历风雨 怎见到彩虹
———兴盛房地产开发（集团）有限公司董事长、总裁张兴标
　　创业，似乎是年轻人的“专利”，因为如今的年轻人睿智进取，善于捕捉机会，更富有创造力。然而，人们很难想象，一个人50岁才开始白手起家，只身闯荡房地产市场，经过八年的艰辛搏击，成为沪上家喻户晓的房地产开发商，个人资产达到数亿元人民币，他所铸造的“新梅”品牌，更是被评为2002 年上海房地产九大关注品牌。他，就是上海兴盛房地产开发（集团）有限公司的董事长、总裁———张兴标。
　　魄力，是每位成功者必备的素质，更是创业者起步的基石
　　1994 年，上海房地产市场开始步入低迷，许多中小房产企业更是纷纷自问———路在何方。而就在此时，张兴标却毅然决定辞去沪西供电局的公职，自筹资金3000 万元下海经商，在市区西南隅、如今的地铁外环线站对面建造总建筑面积36万平方米的新梅住宅小区。
　　无疑，当时很多人看不懂：“你好端端地放着供电局‘朝南坐’的干部位置不坐，何必赶浪潮辞职下海？”连当时单位领导建议他“停薪留职”都不要，分明是给自己断了后路。事后张兴标感叹道：“我正是‘四大皆空’去下海，才会激励自己，置之死地而后生。”
　　现在张兴标回想起创业起步的艰辛，似乎还有些“后怕”：“我当时真是赤手空拳，一无启动资金；二无任何背景；三无房地产经营经验，就连一些房地产基本概念也是现学现做，现在想起来还真是难啊！”而且，当时张兴标选择的新梅住宅小区这块项目基地，可谓是块谁都不想要的“烂骨头”，杂草丛生、周边市政配套几乎为零，开发难度大不说，经营风险更大，稍有闪失就可能栽在里面。
　　当然，张兴标并不是没有正视现实，也没有被创业的热情冲昏头脑。他在基地和规划图纸上揣摩了好长一段时间，倏忽他“发现”这里应该成为一块风水宝地———这里地处当时规划中的外环线内缘，地价低于市区；地铁一号线规划正在朝莘庄方向延伸，只要一、二年时间，交通优势就会凸现出来。至于市政配套和生活设施，则完全在于事在人为，只要项目做得好，就肯定会有市场。正是有了这份信念，张兴标下定决心，无论困难、风险有多大，都要坚持干到底。
　　新梅花苑的开发成功，既让张兴标获得了他下海经商的“第一桶金”，也更让张兴标获取了一份事业上的自信。创业路上的第一步，他以自身的魄力战胜一切阻挠，给自己描绘出了未来的灿烂前景。
　　智慧，是每位成功者的财富源泉，只要勇于睿智进取，那么他就离成功不远了
　　新梅花苑的开发成功，使张兴标悟出了一条房地产开发的新理念，那就是“先筑路后盖房、先配套再售房”，这在当时1995 年的市场环境下，可说是一大明智的举措。
　　“如果买房人看到一无交通，二无商店；三无学校，就是我自己也不会在这里置业的。”张兴标这一“逆向思维”，让他茅塞顿开，他先是投资几千万元修建了报春路、虹莘路，使小区周边交通提升了一个档次，然后在房子造好后自己亲身在小区住了一段时间，看看入住居民在实际生活中究竟还缺些什么。这一住倒真发现了不少问题。
　　一天晚上，张兴标感觉肚子饿了，可小区附近竟没有一家超市或便利店，连最起码的油盐酱醋都买不到。“这样长此以往，谁还会来买我的房子？”于是第二天一早，他就主动上门联系多家超市，希望他们来小区开设分店。可超市在实地考察后觉得这里人气不旺，便婉言谢绝了张兴标的要求。怎么办？自己开！张兴标硬是借钱在短短时间内开出了超市、饭店、家具店、五金店、美容店等一系列配套服务的小店，让前来购房客户无后顾之忧。事后他回忆道：“最初的半年时间里，我是这些小店唯一的顾客，但给购房客户却留下了良好的印象，接着这里的房子就真的好卖多了。
　　张兴标还说了另一件让他难以忘怀的事：在新梅花苑最初售楼阶段，入住的客户中有7个小孩要上学，张兴标考虑到今后的发展，在自己的小区内建立了学校。可当地教育部门认为，一所学校再小，最起码教职员工的编制也要21人，让21个大人只为7个孩子办学是不现实的，结果他们建议还是把7个孩子送到附近的学校吧。于是，张兴标又亲自去附近学校联系，但他发现最近的学校离小区的单程就要走半个多小时，这岂不苦了孩子们？张兴标从长计议，又花40多万元买了一辆装有冷暖空调的大客车，每天接送孩子们上学下课。这样，从小区里最早的7个到后来的50多个孩子的读书问题解决了，一位学生家长感激之情溢于言表：“张总他总是处处先为别人考虑，凡事力求尽善尽美，我们业主没有理由不买这里的房子。”
　　至今在张兴标的办公室里，还挂着这么一副对联：“造房以人为本，售楼回报社会”。这一在建楼过程中感悟出的开发理念，使当时14.6 万平方米的新梅花苑（一期）销售日趋红火，最火爆时一天的销售量竟占全市总量的十分之一，这也是对张兴标和他的兴盛公司最好的回报。
　　的确，张兴标用自己过人的智慧完成了一件件别人想都想不到的事，就是用现在的眼光来看，我们也不得不佩服他的智慧。正是凭着他的这份智慧，兴盛公司才能一步步地发展壮大。
　　眼光，是每位成功者成就大事业的动力所在，即使就那么一瞬间
　　张兴标的成功，应归功于他的眼光，因为他的眼光总是那样富有超前性。
　　当新梅公寓（二期）上马后，这一项目在房型、环境、配套等方面，都比一期上了一个台阶，加之一期的销售人气，二期项目销售势头更旺，入住率逐月提高。可是问题也随之而来：当年沪杭高速公路通车，以及莘庄立交桥的建成使用后，沪闵路交通日趋繁忙，而小区居民要出门，必须穿越繁忙的沪闵路，既不方便也不安全。
　　乐于奉献、睿智进取的张兴标又出一大手笔———不向政府和周边开发商要一分钱，公司出资1200 万元，修造一座“新梅人行天桥”，直接连接小区正门与地铁一号线外环线站出入口，方便居民的出行。这一举措，不仅开创了上海民营房地产公司自掏腰包投资市政设施的先例，也大大提高了“新梅”品牌在市场的知名度和美誉度。
　　“新梅人行天桥”经媒体和周边居民的传颂，其震撼力远远超过了人们的预计，也是张兴标始料未及。这项实事工程受到了上海百姓的普遍赞扬，也得到政府部门的首肯。新梅公寓在随后短短几个月内销售一空，再次创造了上海房地产业销售的奇迹。
　　从新梅花苑、新梅公寓到新梅广场，张兴标完成了自己在闵行房地产的发展之路，也引领了这一区域房地产开发的潮流。下一个目标是什么呢？他看中了闸北这块热土，并专注于新梅共和城这个全新的项目。他决心把这个项目做成中高档产品。
　　张兴标说，他当时拿下闸北区共和新路广中路附近的这块土地，并没有多费思量，就是看中它的发展前景。他先后多次实地考察，闭目想象这里今后的前景。决定拍板后，从谈判到签约仅用了3天时间。虽然他是这片地块的第十三位谈判者，但他成功了，因为他没有砍价，付出的价格比前十二位都高。
　　事实证明张兴标大胆、超前的决策是成功的，随着共和新路高架通车，以及与建设中的地铁延伸线连接，这里的地价已上升了30％左右，再次成为同行们羡慕的“蛋糕”。
　　如今，总建筑面积达32万平方米的新梅共和城已顺利完成了一、二期的销售，2002 年更是以12.8 万平方米的销售业绩名列全市第九名，闸北区第一名。
　　机遇，每位成功者都蛰伏着试图捕捉它，但机遇往往稍纵即逝
　　有人问张兴标，成功的秘诀究竟是什么？他总是不温不火地回答说：“我始终在脚踏实地地做事，没有什么秘笈可言，但有一点是肯定的，那就是我抓住了一次次难得的机遇。”
　　据张兴标透露，兴盛公司已确定了2003 年的四大工程：一是今年二、三月份起西藏路曲阜路地块的动迁改造；二是6月份浦东八佰伴附近新梅双塔大厦动工；三是浦东白莲泾地区上海港机310 亩土地的规划开发；四是青浦6000 亩土地建造一个“新梅世界大花园”的规划。在这四个重大举措的背后，从项目的选择、定位到谈判、签约，无一不体现出张兴标个人的超前眼光和捕捉机遇的才能，因为每一个项目的背后都蕴含着巨大的商机。
　　就拿新梅双塔大厦来说，这分明是一处“烂尾楼”，他却感悟到这里临近陆家嘴中央商务区和东方路交通枢纽，是难得的商住两用物业。他迅即盘下了这个基地，设计一座为商务用楼；另一座为酒店式公寓楼，“而且我设想不卖，全部用于租赁，它每年的产出效益将十分可观不说，这里还将成为浦东的标志性建筑。”张兴标显得胸有成竹。
　　他说，当初他拿下上海港机310 亩土地时，上海申办世博会还只是在积极筹备中，他便不遗余力地“抢”下了这块沿江的宝地，想不到如今因上海申博成功，顿时使这里成了人见人爱的“香饽饽”。
　　圈定青浦6000 亩土地也是这样。这块人们原认定远离中心城区的“僻壤”，在沪青平高架落成后与延安路高架一连接，交通优势顿显无疑。可是张兴标并不想在这里大兴土木造住宅，而是另辟蹊径，将三分之二的土地建造世界级的大花园和会议中心，其余建造一些上档次的精品别墅……
　　说到集团的未来设想，张兴标说：“现在我们的当务之急，是做大做强企业的品牌，计划在未来两到三年里，让公司的总资产达到30到50个亿，房地产开发总量达到150 到180 万平方米，真正成为沪上数一数二的民营房地产企业。”
　　回顾张兴标所走过的8年艰苦创业历程，我们发现一个不争的事实：每次当机会降临时，他都牢牢的抓住了，并用自己的努力，将机会转化为成果。作为一个民营企业家，张兴标凭借自己的魄力、智慧、眼光和信誉，在短短几年时间中树立了“新梅”品牌，带来了巨大的社会效益和经济效益，令人称奇、令人佩服！张兴标抓住了几次别人看来并不是机会的机会，他成功了。张兴标处处替别人着想的换位思考方式，也为他成功打造出了一个房地产品牌———“新梅”。
　　在张兴标提出的“业精于勤、行成于思、兴盛于和、发展于搏”的企业精神指导下，以资本运作和高新技术开发为发展目标的企业战略已经形成。未来的“新梅”品牌将更加响亮、更有价值，从而为兴盛公司铸造出更加辉煌的未来。
稿件来源：解放日报
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靠创新后来居上
———记上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红
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房产奇葩映诚信
———记上海沙田房地产责任有限公司董事长梁振民
房产奇葩映诚信
———记上海沙田房地产责任有限公司董事长梁振民
　　2002 年的上海，是喜事连连的一年。中国申办2010 年的“世界贸易博览会”的成功，党的十六大的胜利召开，房地产业十大关注品牌评比的圆满落幕……但作为支柱产业的房地产企业，创建品牌意识的帷幕则刚刚拉开。
　　从广东金业正式更名为奥园到新希望的刘永好用30亿元打造地产品牌，“品牌”这个词似乎在一夜之间成了房地产企业的试点击目标。其实，早在1995 年，当房地产还处于低谷的时候，就已有人提出：“赢利固然重要，但企业的信誉与品牌更为重要，我们要把眼光放远一些”。这就是人称用逆向思维打造房地产的沙田董事长梁振民。他一向认为，“人无信不立、事无诚不成”而创办企业，这个道理也同样适用。
　　那么，在房地产人的心目中，成功打造房地产的奥秘到底是什么呢？
　　靠人才打造房产
　　新希望的刘永好对房地产的解释是品牌、信誉和产品。他的品牌战略就是“圈脑”。而沙田的梁振民则认为打造房地产靠的是一种精神，是一种团队精神的集中体现。在这一切的一切中，人才是最重要的。信誉也好，责任也好，必须依靠人才能维护；品牌也好，产品也好，只有人才能实现。因为，在大千世界里，一切奇迹都是依靠人的精神力量来达成的。所谓有条件要上，没有也要创造条件上。创造条件靠的就是人的智慧和精神。
　　记得在沙田公司组建初期，上海正经受着地产泡沫后的重整。但市场的不景气与专业人才的匮乏并没有使梁振民退缩，他坚信这是中国房地产业走向正轨所必须要经历的阵痛，阵痛过后的房地产市场将孕育一片崭新的希望。在他的心目中，公司当务之急是要集聚一批优秀人才，若是没有人才，一切都是纸上谈兵。为此，他对熟悉规划设计的人员更是重金聘用。用梁振民的话来说这是“兵马未动，粮草先行”。他事后对同行说，采用种种方法从社会上招募人才，特别是有了人才的坚强后盾，我拿地块时候的心里就会多一份踏实了。但当第一份8层小高层规划报批图纸摆上会议桌面时，所有与会人员都齐声反对。那时是1996 年，一个还以福利分房为主的年代，大家都还习惯于居住6层的老式公房并已渐渐喜欢上了二十几层的高楼大厦。可当时梁振民下决心推出这样的8层带电梯的商品房，为上海首推。那时的市场还没有发育成熟，产品推出的后果怎样，谁都无法预料，也没有足够的胆量去想象。而这个项目已倾注了公司的所有资产，与会者认为，如果失败怎么办？
　　可梁振民力排众议，作为董事长的他，还是毅然决然地拍了板，坚决执行已定的方案。那是一股破釜沉舟的勇气，一种“不以成败论英雄”的淡然。其实，凭梁振民的阅历和经验，他对这个项目充满了信心，他认为8层带电梯的小高层在上海市场是一个空缺，且楼盘的地理位置不错，只要楼盘打造得好，再加上好的营销推广策略，产品销售应不是问题。事实正如梁振民的判断，8层带电梯的楼盘特色，不仅赢得了市场，而且开创了这种特色楼盘日后行销市场的先河。
　　靠关爱客户赢得口碑
　　人们也许还记忆犹新，在当时地处市中心的多层一直是大家梦寐以求的，而电梯的引入，无疑提升了楼盘的档次。再加上低于周边楼盘1000 元左右的均价落差，楼盘的成功销售又正好回应了梁振民那种高瞻远瞩的气魄。沙田房产本可以适当提高价格以求得经济上的收益，但沙田却把房产销售提到了心想购房者的另一个高度，要培养沙田品牌的追随者，除了开发优质的物业外，必须以楼盘的增值潜力来提高购房者的信心，只有让每一位购房者得到真正的实惠，沙田才能立足于市场。但在当时，期房销售并不是市场的主流产品，仅仅依靠产品介绍与低廉的价格便能真正站稳市场吗？
　　回答当然是否定的。而这中间，沙田房产与素有“铁军”之称的南通七建的强强联手，起到了功不可没的作用。沪上首张质量保证卡的诞生，无疑给购房者吃了一剂定心丸。而梁振民推出的“三包”方案（包质量、包交房期、包退房），更在市场上刮起了一股“沙田旋风”。该项目的成功销售，为日后沙田的良性循环奠定了坚实的基础，而梁振民本人亦被评为96‘上海十佳营销人才。
　　或许有人要问，品牌的根本到底是什么？
　　对此，业内人士各抒己见，有人说这是一种承诺的价值量化；而有些人则认为是大众市场；另一些人则认为品牌来自信誉，成功出自风险。而这一切，沙田人在几年的默默耕耘中已有所感悟。
　　靠诚信赢得信誉
　　有道是“商人无利不起早”。但从涉足房地产开始，梁振民就坚信，具有综合品质的产品才是企业追求的根本。产品与利润是“本”与“末”的关系。本若不固，利从何生。因而项目的产品规划及设计一定要坚持以人为本，体现高起点、高水平。公司同时根据市场需求建造产品，精心打造精品楼盘，努力创造住宅的永恒价值。质量是信誉的直接保证，公司在建造小区时，争创无渗漏房产。目前公司开发的无渗漏房产占99％以上，不断巩固了沙田在市场的品牌度。整合营销与实时营销的提倡，抓好开发建设的“一条龙”，又为楼盘的成功销售扫清了障碍。而亲情化的营销策略，老客户的口碑传播，给品牌添加了亲情的翅膀。重合同，守信用，多年的“诚信”不仅赢得了客户，更使得品牌的含金量不断攀升。而高标准物业管理企业的建立，开创星级小区及全国示范小区，使得沙田的企业文化得以延续。
　　正是由于沙田人的不断努力，正是沙田有着梁振民这样具有高瞻远瞩的当家人，沙田的品牌才能在普陀深入人心，甚至出现了买沙田的房子要托关系才行的局面。这是市场对沙田的厚爱，也是购房者给予沙田的一种激励。早在1997 年，曾有机构就沙田的品牌价值做过评估，当时的价值是8000 万人民币，着实令人吃惊！
　　随着时代的变迁，21世纪已进入了信息化社会，沙田也以其专业化经营管理轻装上阵。在企业内部实行信息化、标准化、职业化的操作模式，切实强化业务信息和管理信息在公司内部的有效流通与及时反馈。而梁振民董事长也正重新规划着沙田的未来，到底是强强联手还是走集团化的发展之路，不论如何，可以坚信沙田的未来是越走越强，越走越上台阶，理由是数风流人物，还看今朝。
稿件来源：解放日报
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异地开发 红杏出墙
访深圳中达集团名誉董事长肖碧文
异地开发 红杏出墙
访深圳中达集团名誉董事长肖碧文
　　中国进入 WTO 和“申博”成功，房地产业面临空前的机遇和挑战，地产商们未雨绸缪。为加强自身的竞争能力而进行跨地域经营的大型企业日益增多。深圳中达集团就是个跨地域经营房地产大公司，在上海、北京、广州、长春、深圳等地都拥有规模较大、颇有名气的楼盘。如上海的万邦都市花园、长春的富豪花园、北京的天子庄园、广州的珠岛花园等，是我国最早跨地域经营的房地产商之一。日前，笔者乘在深圳之便，走访了深圳市中达集团名誉董事长肖碧文。
　　肖碧文瘦长个子，属马，现年50岁。看上去更象书生，清秀的脸上总带着微笑，镜片后面的一双眼睛，给人以亲切的感觉。这位“中达”事业的创始人和总设计师，属下有17家大型企业；并拥有我国第一艘被称为流动宾馆的“假日号”五星级豪华邮轮；集团在香港还有地产、旅游、证券、财务和实业等投资，是名副其实的大老板，但却没有一点大老板的傲气，待人谦逊热情。见过他的人，很难想象他曾经是位带过兵，打过仗的军人。他自己的格言是“朋友就是财富”，他把这句话印在他的名片上，作为座右铭。见面交谈，即使笔者感觉到，他始终保留着军人的豪爽和直率，喜欢广交朋友，坦诚相见，有问必答，采访很快进入了正题。
　　中达集团早在1992 年就北上长春开发大型住宅区富豪花园；1995 年在广州开发珠岛花园；1998 年在上海开发万邦都市花园，销售业绩都非常好。肖碧文告诉笔者，“中达”经营战略思想的制定，是以地缘战略学理论为依据，即在充分考虑我国改革开放形势与沿海地区，及其平行地域的自然地理因素和人文地理因素的前提下，有目标地选择有战略意义的城市来经营房地产。他要求房地产开发企业选择的城市必须是直辖市或省会城市；规模要大，占地面积在10万平方米以上；而且所选土地必须是有发展前景的板块。肖董认为，对企业来说，跨地域经营的管理，也就是如何带好这支集团军，确实是很不容易的事情，“中达”自然也不例外。为使所建楼盘具有鲜明的“中达”特色，他们很早就提出了“集团总部出思想，二级企业管操作”的口号。在提出了“观念北伐”的口号的同时，他们又相应地在企业队伍的建设上主张“人才南来”；即吸纳全国各地人才，先到集团总部或某一基地进行培训或锻炼，大家戏称为“出将入相”的“黄埔军校”，然后派到各地去施行集团总部的思想或意图。在制度建设上，他们不断地完善“大财务”、“大设计”、“大策划”等制度，建立起可与国际接轨的职能制与事业部制相结合的混合型管理结构。
　　笔者问及，十年过去了，你们对过去所制定的经营战略思想的感觉怎么样时，肖董说：“这种战略意识是对头的。到今天，我们选择新的地产项目，依然按上述的三个要求去做。占地面积要求更大，也就是要产生规模效应”。肖董认为，开发楼盘，切忌平庸，并提出了楼盘必须具有“规模大、交通便、环境美、配套全、管理好、品位高”这六个特点。这一系列主张在我国房地产刚起步之际提出来，显然不是仅限于“适应市场”这么简单，而明显地具有“带动市场、“倡导消费”的性质。十年的实践证明，他们决不急功近利，而是志在“创建百年中达”。
　　长春的富豪花园、北京的天子庄园、上海的万邦都市花园、广州的珠岛花园等楼盘，都获得过许多国家级、省市级金牌。如建在上海的万邦都市花园，获得2000 年上海市“四高”优秀试点小区、2000 年上海市最佳住宅房型奖、2000 年浦东商品房预售冠军、2000 年上海市最佳住宅环境奖、2001 年全国人居经典综合大奖、2002 年全国环境设计综合大奖等荣誉。肖董表示，要继续保持优势，除了要在软、硬件方面下功夫外，管理要进一步严，服务要更加周到，特别要注重细节。肖董认为，在开发商建造质量都不断提高的情况下，未来楼盘的竞争主要体现在服务上。肖董说：“大家都强调‘宾至如归’，我们的物业管理却要做到‘主归如宾’，敬业主为上宾，保安队员见到业主一个立正敬礼，便是中达地产的特色之一。我们的服务宗旨是要让业主住得安心，出门放心，归来开心”。
　　谈到这里，肖董又转过话题。他说，成绩只能说明过去。为了把握与引导人们的居住潮流，特别是要在中国加入 WTO 后适应更为激烈的市场竞争，且在竞争中立于不败之地，决策层提出了“率先全面提升楼盘素质”的口号和实施企业品牌战略的构思。并制定了具体实施与进行了具体的工作部署。肖董说：“我们要求所有经营地产的下属企业，争取在中国‘入世’前奠定我们楼盘八大方面的优势”
　　肖董提出的八大优势：一是楼宇的外形设计要典雅高贵，不落俗套。他们不惜重金聘请国内外名师来参与设计，力求设计思想领先国内市场三五年。二是与外形设计关联的户型设计，一内一外，构成家居生活的最大的硬件。在户型设计上区间功能要分明，款式要新潮。为了增加室内面积，我们常用剪力墙、外偏柱等设计，使室内无梁无柱。三是环境设计要严格以“绿、静、美”为原则，它最大的特点是水文化的演绎。除了充分利用天然的江湖海景外，还到处建设有诗情画意的假山瀑布、叠水喷泉、人工湖与人工小溪等。四是要建立各住宅区“一站式服务”，做到“人有我有，我的更好；人无我有，超前享受”。五是交通系统的建设要进一步完善，配合政府建设楼盘所在地的现代化交通网络。口号是“离喧嚣很远，离闹市很近”，楼盘的交通系统完善要以此为标准。六是智能化建设要超前。随着网络时代的到来，智能化建设日新月异，要超前规划，让业主能得到超前享受。七是物业管理要继续保持领先地位。八是要进一步营造住宅既富有现代气息又有根底深厚的人文氛围。
　　为落实全面提升楼盘素质的八个方面的要求，肖董告诉笔者，他们如指挥部队那样，规划为一个一个的战役来打，叫做“战役工作法”。还把它们量化为“时间表”，以倒计时计算工作量，限时限量保质完成。肖董说：搞企业确实也象指挥部队一样，在对市场走势深入把握的前提下，我们立足在市场竞争中获胜，这就是在战略上藐视“敌人”；但基本战略确定后，如何去落实，这就是方式方法问题，注重细节的问题。在战术上重视“敌人”，就是要重视到每个细节当中去。我们全面提升楼盘的素质，讲究的就是每个细节的素质品位的提升。
　　笔者随着肖董“中达企业实施企业品牌战略”的思路，想起了一件事：有家开发商曾经拥有一个很著名的足球队，但这家企业并不以为球队以企业名称命名，球衣打上企业的名字，会对宣传企业品牌有什么大的作用，后来还把这个足球队转让给了别人。请肖董就这件事谈谈他的看法。
　　肖董说：“对别的企业，不便妄加评论。我只谈自己。中达地产经营已有多年，各楼盘分处不同城市，在当地都颇有名气。但必须承认，以往我们并没有在企业品牌推广上作过统一的考虑。长春人知道有个‘富豪’，上海人知道有个‘万邦’，广州人知道有个‘珠岛’。但知道‘中达’的人恐怕就不多了。熟悉的入说我们是‘墙内开花墙外香’，有一定道理。连深圳人知道我们在全国有那么多著名楼盘的也不多。应该说这是个误区，以往我总强调宣传产品就够了，未必要宣传企业。但现在不一样了，要参与未来的市场竞争，必须打响你的品牌，响当当的中国企业的品牌。”
　　笔者问：依你看，品牌战略的推广，必须具有什么样的前提条件，又有怎样的一个过程呢?
　　肖董说，品牌必须具有信任度、知名度和美誉度。也就是说，这三个“度”都必须在消费者的心目中有很高的地位。谋求消费者的信任度是个前提，既定了目标，就要踏踏实实地把事情做好，做到自己满意，人家满意，这信任度才可以建立。从营销的角度看，首先就是为了增强在消费者心目中的信任度。其次是知名度，要知名少不了要宣传推广，“酒香不怕巷于深”的时代早就过去了。中达地产的品牌推广有个很好的基础，就是各楼盘均已经营好多年了，分别在当地都有著名度。肖董认为，在很大程度上，他们不仅需要认真总结各楼盘的推广经验，而且还应加以提升，统一在“中达地产”的旗下，把各地的推广小战役有机地连接为系统性的大战役，这样就可以很快地提升中达品牌的知名度。美誉度要提高，信任度与知名度当然是个前提，自然也不是全部。干事情，不干则已，要干就要干得比别人好，比别人强。“求实创新，追求卓越”，是我们“中达”人的经营理念，过去如此，现在如此，将来也要如此。愿“中达”的事业，犹如肖董的属相一样，马不停蹄，永往直前。
作者：敬商
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李万才的ISO情结
李万才的ISO情结
ISO 是国际标准化组织的英文缩写，其工作成果便是ISO标准。
　　ISO9001是关于质量管理的标准。该标准通过对生产、经营每一个环节的再策划，进行系统化控制，从而防止各种不合格产品的发生，并对各环节不断改进，以规范管理、科学管理代替无序管理。该标准一经推出，获得I S09001 认证便成为企业证明自己产品、服务质量的一种护照。I SO 9001 在2000 年再次修订，把组织的质量体系满足顾客要求的能力和程度明确地体现在标准之中。
　　I SO14001 标准是关于环境管理的标准，它提供了一套以预防为主，减少和消除生产、服务过程中对环境污染的管理办法。推行I SO14001 标准，有利于企业提高环境管理水平，由对环境的事后治理转向事前预防与控制，从治标转向治本，以提高企业形象和效益。现在，I SO14001 证书已经成为国际贸易中公认的绿色“通行证”。
　　目前，上海有102 家物业管理企业通过了I SO 9001 认证，通过这一认证已成为物业公司规范操作的标志之一。在物业管理领域，I SO 9001 认证的“祖师”，是现在上海万亚物业公司的总经理李万才，他与I SO 9001 认证有着不解之缘。
　　上海首家导入I SO9001
　　1997 年初，时任上海万科物业管理公司总经理的李万才，在率众获得了上海市文明小区、建设部优秀物业管理小区、上海市优秀物业管理企业、上海市侨界信得过企业等称号后，开始考虑如何再创品牌。1997 年4月，他与上海精工咨询公司携手在物业管理行业导入I SO 9001 （1994 ）质量体系，当年5月体系文件完成，6月全面导入，11月27日获SGS雅思利国际第三方认证，这样，万科物业公司成为上海市首家导入I SO 9001 体系、并获国际第三方认证的企业。
　　全国首家尝试“双体系”
　　一个企业能够在I SO 9001 质量管理体系中规范运作，但它所管理的主体应该用什么样的标准去衡定、去评判呢？李万才带着这个课题开始了在锦秋加州花园的探索。
　　1999 年，在迈入香港远东公司从事物业管理的第二年，李万才在锦秋加州花园开始导入I SO 9001 质量保障体系和I SO 14001 环境管理体系。通过“双体系”的运作，使可持续发展的主题与花园社区各类活动相链接，实现企业自身管理的质量保障及项目管理的生态发展，使“以人为本”的理念得以广泛宣传。当年8月6日，经SGS认证通过后，成为全国首家获“双体系”国际第三方认证者，也为业主评价物业公司的服务到位与否有了一个抓手。
　　多点、多地同时导入
　　李万才虽然在万科、在锦秋曾完成过ISO体系的导入工作，但那是一个企业或一个项目上的认证，其每年的质量复审要靠后继管理者去完成。在他看来，对于新市场、新项目而言，要不断地导入和运作，才能保证专业管理的平衡发展。因此，上海万亚物业公司的“双体系”认证，是一次选择了三个滚动开发的全委托项目，在上海、苏州两地实施。2002 年，与上海交大二部为邻的“学府阳光好第坊”、与苏州河为邻的水景豪宅“静安河滨花园”双获认证，坐落在苏州工业园区的“师惠乐章花园”，则成为苏州市首家获得I SO 9001 、 ISO 14001 国际第三方认证的管理项目。对于李万才的做法，上海市物业协会特别推崇：万亚物业公司不是开发商所属的企业，而是接受开发商委托管理的专业物业管理公司，能做到这一点难能可贵；万亚物业公司不是在一个项目上实施导入，而是在开发商委托管理的项目上多点、多地导入，这对于规范企业运作，对于提高物业管理水平很有好处。“ISO体系是专业管理企业的必备条件，也是企业管理全面走向市场的竞争基点。”丰芳
稿件来源：房地产时报
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借世博东风全力打造国际级商务中心
———上海昌辉企业发展有限公司常。。。
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> 我所希望的居住生活
作者：上海东方金马房地产有限公司董事长朱永
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