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有了在沙特工作的良好纪录和经历，张伟和丈夫很快调到北京的医院工作，而且两人在医院的各方面待遇都很不错。
这架超级飞行器机外形像巨型的飞艇，身长90.6米，相当于1个足球场大小，比最大型客机空中公车a380及波音747-8多了约18米。高25.5米，相当于6辆双层大巴车。 严格来说，它是飞艇和直升机的综合体。
2月26日，波罗的海交易所确认，自新加坡交易所透露出对其的购买意愿后，已经有大量试探性收购邀约。
闲不住的张伟开始策划一个老年人健康俱乐部。专为到英国探亲的爸爸妈妈提供医疗服务，这样一来，如果遇到身体不适，长辈们就可以在英国的医院及时就医了。
z突然若有所思似的拧上水龙头，另一手还拿着满是泡沫的盘子：“m，我有个问题要问你。”“恩，说吧。”“你说，人类为什么要结婚？”m笑着列出许多原因，大致分为两类：心理需求和生理需求。“可是有女朋友或者男朋友不就够了吗？”“噢，不不不。比如你老了孤苦伶仃，只有丈夫、妻子才会在你身旁。” z总结道：“原来结婚就是为了拥有多功能伴侣。” m也笑了。
来自国际研究人员严酷的新数字显示，犀牛遭到大规模猎杀的数目连续六年上涨。
记笔记，问问题
1914年，威尔逊总统 (president wilson)发表官方声明，正式确立了五月的第二个礼拜日作为母亲节在全美国的地位。
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但是除了购买类似奶制品，新鲜农副产品等昂贵的日常用品以外，至少和香港比起来，上海的物价水平还是可以承担的。西式餐馆里一顿午餐的价格基本在10美元以下，打车贯穿整个上海城也差不多这个价格。如果你乘坐四通八达的现代地铁的话，基本上不会超过1美元。
拥有最大犀牛人口的南非并非唯一发生猎杀之地，亚洲等地的犀牛群体也受到威胁
1号到3号机组全部停止运转，而发生爆炸的4号核反应堆，封闭加固工程，则需要更长的时间才能完成。
「渣叔」近乎瘋狂的直率倒是非常符合紅軍長期以來的足球哲學，「足球無關生死，足球高於生死。」利物浦傳奇香克利帶著他這句曠世名言率領紅軍叱吒歐洲。如今克洛普帶著他獨特的瘋狂氣質，美麗而堅韌的戰術哲學讓紅軍面貌煥然一新，幾個月以來打得半死不活的狀態已經徹底摒棄。他重用年輕人，表示會給每一個人機會。對陣切爾西的時候，加盟一個多賽季以來一直不慍不火的拉拉納被激活，打出了本賽季的最高水平。
马英九星期三（3月16日）将到访伯利兹，并与该国总理及三个加勒比建交国——圣露西亚、圣文森、聖克里斯多福——的总理会晤。
他的方法是：
总的来说，千万不要为了来英国准备一大箱子的衣服。甚至可以说，和国内一些品牌的衣服相比，英国的衣服很便宜，所以到英国买还比较划算。
香港南华早报集团召开特别股东大会表决中国互联网商贸巨头阿里巴巴提出的并购案，与会股东将近全数支持有关决定。
阿森納球迷抱怨，球場的氣氛越來越死氣沉沉。大家的熱情似乎在減退。
现如今凯特王妃的穿着既没有重归王室最初高不可攀的华贵，也丝毫没有继承公主着装的影子。
穆里尼奥打造切尔西时请回传奇前锋德罗巴担任球员兼教练，他放走了兰帕德但是留下队长特里。范加尔执掌红魔帅印时否认了莫耶斯的执教班底只留下吉格斯。任何明智的主帅都懂得打造球队不仅是技术上的提升，精神领袖的发挥在逆境时显得尤为重要。
说是保育，其实更像战争。
养老院中介总司symponia的负责人珍妮·戴维斯说，英国养老院费用的年涨幅近年来稳定在5%左右。但是今年的涨幅预计在8%-10%左右。实际上，过去三个月中，已经看到养老院收费上涨了7%-10%。
一个共识是，建造价钱适中的、让今天的上班一族像他们的父母一样，靠工资借房贷可以买得起的房屋，是解决大城市住房压力的根本。
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出於安全考慮，德國隊當晚留宿球場，而法國球員們拒絕回家全部留下來陪伴對手以示支持。比賽結束後，由於巨大的沉痛和震驚，記者們甚至無人對球員們進行提問採訪。
英国内政府敦促欧盟集中精力打击组织偷渡的犯罪团伙。
2015年，因着对艺术收藏的共同志趣，黄勖夫以联合创始人身份加入美术馆。
发生的都是注定的？一次难以理喻的邂逅，让心血来潮去看时装的bbc记者重温昔日风华，慨叹缘之奇妙。
黄勖夫和林瀚在木木年度庆典
两款手机均配有“永久显示”（always on）功能，在荧幕关闭时仍可持续显示包括时间、通知、电池容量等信息。
3月13号通过的《慈善法》修改稿规定，慈善组织中具有公开募捐资格的基金会的年度管理费用不得超过当年总支出的10%。
刚开始，杂志编辑也不同意刊登她违法日本社会传统的作品。但以她在日本青少年中的流行度、绘画技巧等原因，她说服了杂志编辑这是值得冒险一试的。
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卢拉与罗塞夫数十年来一直关系密切。卢拉是罗塞夫的政治启蒙导师，而她则是他亲自钦点的继任人。
最近，城里的战争气味不如从前那么浓了，一些检查站撤掉了，出行也更加容易。但是，东部郊区巴尔泽（barzeh）感觉还是像鬼城。这里一度是反阿萨德示威的热点，然后又成为激战的前线。大多数建筑都成了废墟，不过还有一些反叛依然留在这里。一些家庭利用停火的间隙逃了出来。我认识许久的活动人士纳达就是这样逃到了土耳其。但是她的母亲没有走，独自一人留在租来的小公寓，靠织毛衣挣点钱度日。
耗资6000万英镑打造的全球最大飞行器airlander 10即将于4月初在英国首次试飞。不过专家指出，这架飞行器的市场接受度令人质疑。
而在习近平访问伊朗之前，联合国国际原子能机构（iaea）确认伊朗开始履行核计划协议，美国等陆续撤销对伊朗的制裁措施。
中兴通讯公布，在广东深圳召开的董事会上，集团通过由执行副总裁兼首席技术官赵先明出任董事长兼总裁，接替原总裁史立荣与退休的创始人侯为贵。执行副总裁田文果和邱未召同时卸任。
跌入歐聯杯的曼聯面對名不見經傳的桑德蘭仍然找不到方向，紅魔似乎被卡在了過去的時光，步履艱難。客場1:2負于丹麥對手不僅僅把主帥進一步推出老特拉福德大門，也為俱樂部的未來再加上了一個問號。
类似产品最终在中国与西方截然不同的反馈，也迫使微软的研究团队试图改进类似的科技。
2005年，马其顿政府在电视广播开展宣传活动，提出的一个口号是“子弹不是贺卡——庆祝不需要武器。”
很多专业人士在这里担任管理岗位并享受高薪的待遇，尽管他们可能要忍受更大的文化障碍和空气污染。有些人在这里甚至享受空气污染补贴。
关于英国到底是去留欧盟的问题上，英国各界人士，特别是政客们都在各抒己见，为自己的立场作宣传和鼓动活动。但最后还要看今年6月23日英国对此进行的公投结果。
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“我们对中国经济长期向好充满信心，这种信心并不是凭空的，”李克强在记者会上说，“因为我们坚信只要坚持改革开放，中国的经济就不会‘硬着陆’。”
豪门之间的门将转会是稀罕事儿，一旦发生便惊天动地。沙尔克的诺伊尔11年转会拜仁，至今回老东家被球迷扔香蕉。
“作为一个铁杆鸽迷，这背后有一个秘密，”他说。“养鸽子的人宁可自己破产，也要确保鸽子的平安。”
问：想去英国攻读影视硕士专业，有什么学校可以推荐的吗？
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看着这块不起眼的名牌挂在祖父旧居门外，奥尔加说，“今天，他得到了应该属于他的一点点承认。这并不是什么民间仪式，它有很神圣的含义，记住曾经人间蒸发的那些人的名字非常重要。”
亚洲城娱乐老虎机:“我们懂情报收集，他们也懂。他们懂得如何威逼他人去获取信息，如何威胁他人让他们保持缄默。这让全体犯罪分子得到了空前的助力。”
image copyrightnathaniel janowitz
bbc记者gordon corera报导说，在视频中菲尔比对背叛作了精彩的讲解。他讲述了他从剑桥大学毕业后被苏联间谍招募，然后讲述参加英国间谍机构军情6处，以及他偷走的机密。
（德国之声中文网）当挚爱亲友逝去，人们会选择不同的方式来缅怀和纪念。如今的丧葬方式已经摆脱了传统的模式，除了将遗体火化后的骨灰葬入墓穴之外，很多新的墓葬形式也在悄然流行： 树葬、画葬、撒葬、海葬等等。而近年来一种更具创意的形式开始进入人们的视野："钻石葬"。
瑞士药厂诺华涉嫌贿赂中国医护人员以提高药物销量，周三与美国政府达成和解，并同意向政府支付2500万美元。
这些不断扩大的家庭里，大约有20多人。他们选择的路线与众不同，他们先抵达希腊，然后再前往马其顿。他们是通过塞尔维亚和保加利亚的边界抵达这里。 该中心有一个会议室，但是四周没有窗户，天花板上有排灯。桌子上摆着一些被塞得满满的烟灰缸和几杯只喝了一半的土耳其咖啡，看来这些难民度过了一个很紧张的早晨。该中心的经理弗拉基米尔·西亚克洛卡（vladimir sjekloca）向我介绍了最新形势。
其次，就是学校的师资力量、课程设置、学科安排等等。毕竟留学的目的还是学习，虽然这些信息在学校官网上也能查到，但毕竟只是部分信息。
同时，该试验也显示投入大量精力研制的提高人体内好胆固醇水平的药可能没有什么用。
他在信中说，这个项目还需要从法国政府得到更多的资金保障。
亚洲城娱乐老虎机:她说：“我必须争取到自己创作《风和木的诗》的权利。”
据统计，一半以上的致盲是由白内障这种眼睛晶状体出现混浊的疾病引起的。
苹果公司因为“error 53”错误信息时间正面临一场集体诉讼，这次快速修复问题可能会有助于降低部分索赔要求。
英国贵族院的“老爷们”决定用纸替代牛皮记录文件，不是出于与时俱进的激情，而是迫于囊中羞涩的无奈。
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泳池边的创作
郭美美阴影
该篇报导配的是一张大胆的图片：一张嘴被胶带封住。这篇后续报导随后也被删除。
这种“枪礼”绝对不是想伤人或是把人打成残废，但是最近深受这种风俗之害的并不只是拉朱和米娜克什两人。
open day 的意义就在于此，自己亲自了解学校的历史背景、师资力量、校园文化，会比从网络世界了解到的学校真实得多，从而也避免出现入读之后才发现对专业或对这所城市不适应导致的一系列问题。
人体皮肤吸收阳光并把它转换为维他命d的能力随着年龄的增长而变弱
安吉拉·欧罗斯·瑞驰特（ angela orosz richt）个子不高，精力充沛，很爱笑。听着她说话，我也不由自主地笑了起来。安吉拉在和我讲，原来家里人从来舍不得扔掉削下来的土豆皮，皮也一定要吃。
自2008年来，至少5940头犀牛被杀，科学家们担心这也许还低估了真实情况。
问：英国的书那么贵，有没有必要买？是否有其它办法可以解决书的问题？
穆里尼奧喜歡把所有的焦點引到自己身上，對媒體發出向我開炮的吶喊！這是他屢試不爽的招數，然而本賽季開始似乎不再奏效。以往穆帥與媒體火拼，他對記者在不客氣也無大礙，因為成績拿得出手，畢竟沒有什麼比用勝利打臉更奏效。然而本賽季英超聯賽輸，冠軍杯走得不順，記者們變本加厲地刁難穆帥，他卻依然以上帝之後我最大的態度回應。可想而知，穆帥的壓力如同滾雪球一般越積越大，心臟再強大的人恐怕也難以承受。而這也勢必會影響到他的執教。
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格旦斯克展会发言人拉鸿指出，中国的经济增长也放缓之后，中国买家在格旦斯克出手也谨慎了起来："不过人们现在对琥珀的兴趣并未减少。" 杨林介绍说，许多波兰产商现在都适应了中国人的品味："对中国人来说琥珀本身十分重要，和波兰人喜欢镶银的喜好不同。"虽然现在购买的热情有所减退，但是他认为这波琥珀热还并没有冷却："也许人们得花点时间省钱买一款特别的珠宝。这样，琥珀对他们来说价值更高。物稀则贵，越贵、越稀有的琥珀越受到客户的欢迎。中国人爱显财富。"北极熊要搬往南极了？　
不过，经济学人智库认为，特朗普不会击败在他看来“最可能成为民主党总统参选人”的希拉里。
当然，专家们认为应该对此进行更广泛和更长期的试验。
“重归荒野”，顾名思义，就是把已经不是荒野的土地让它重新“变荒”。
布鲁斯先生对我说，只要推出任何专门针对保育的尖端科技手段——包括无人机、无线电和情报搜集——狩猎者很快就能反制。
这听起来不算是一个人人都有兴趣参与的主题，但内容却关系到你我的日常生活。例如：座谈请来了不同领域的专家，从厨师，园艺大师，记者到酒吧经营者。他们从各自的角度出发来谈到城市，花园和现代人日常生活的关系。
“游走在不同的国家公园之间搜猎成了趋势，还有是游走在不同的国家之间，这样就没有一个国家能独善其身。面对这庞大的威胁，全部都得保持警惕。”
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英国女性肥胖者在欧洲排在前三名
恰巧ewers的业界偶像摩丝(kate moss)也不是社交媒体上的明星，她形容摩丝很少接受采访，十分神秘，没有人知道她的日常行踪。
受影响的公司为中兴通讯股份有限公司、深圳市中兴康讯电子有限公司、深圳市中兴康讯电子有限公司、中兴伊朗有限公司和北京八星有限公司。
今天，英国新娘的平均年龄是30岁、新郎32岁，到了这个年龄，相对都有了一定的经济和事业基础，婚礼办成什么样，花多少钱，自己定夺。
没有从政经历的特朗普表示，如果拒绝他被提名为共和党总统参选人，他的支持者可能发生“骚乱”。
中国经济增速去年滑落至7%以下，股市也经历大幅动荡，富有的中国人正在想方设法把财富转移至海外。近几年一些外资企业对在中国的运营前景表示悲观，这些公司开始将外国高管替换成为在海外受过教育的中国人。全球搬家服务公司 unigroup relocation 提供的数据显示，2014年离开上海的外国人是进来的2倍之多。
如果特朗普一旦夺得共和党总统参选人，经济学人智库报告预测说，美国的国内和外交政策决策将受到损害。
很多人似乎会无意识地提高说话声音，这其中有原因吗？
他告诉我，“扎瓦尔”还参加过雄鸽比赛，凭借自己体格和体力，还是最终压倒群雄。随后，他才向评委披露“扎瓦尔”性别，让他们感到震惊。
总部设在中国、美国、阿拉伯联合酋长国、肯尼亚、英国以及丹麦的公司参与了在这项宣言上签字的行动。
警方曾将阿齐兹带到中苏拉威西省省会帕鲁的警察医院内认尸，他确认了两人的身份。
这的确是个令人眼晕的数字，当然抓眼球。不太令外人注意但让自己心疼的，是参加别人的婚礼的破费。
数据显示，到了2016年2月，这个比例猛增到26.9%，预计到2040年，退休年龄以上的人口将占全国人口的36.1%。
拿传统的婚前新郎新娘的哥们姐们聚会，stag do/hen party，要搁过去，也就是到街头拐角的酒吧喝一杯。今天，婚礼在巴厘岛，先要把哥们姐们拉到巴黎“热身”。
美国联邦调查局局长科米周四表示，政府与苹果公司的争论是他所经历的“最难的”的一件事。
张伟说，虽然远离家乡，远离亲人，备受思念之苦的折磨，但是2001年到2003年这两年给了她最宝贵的学习的机会。
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马英九选择耗费钜资到万里外演说发表施政总结，在岛内引发是否必要的争论。星期二（15日）上午他在危地马拉国会发表演说，强调施政八年推动台海、东海、南海和平的成就。
对应中国大学的成绩，意味着来自211或985院校的学生本科平均分至少在75分以上。而非这些院校的学生本科平均分则至少在80分以上。
最美的当然要数返程了：一路下坡！然后痛痛快快地吃早饭，再来一杯新打磨的埃塞俄比亚咖啡。
马英九称，2008年上任后开始推动活路外交稳定两岸关係，2015年11月与习近平主席会面，是两岸领导人在分治66年后的首次会晤，目前海峡两岸正处於66年来最和平与稳定的阶段。
与会高管并未会见媒体记者，只透过工作人员表示没有进一步评论，至傍晚股市收盘后向香港交易所提交正式公告确认表决结果。
近期的连线杂志wired就报道了总部位于香港的aidyia混合多种人工智能进行进行金融交易，并且可以通过表现不断改进。总部位于纽约的rebellion research也推出了完全由人工智能运营管理的投资基金。
亚洲城娱乐老虎机:因此，在可预见的未来这个地方都将是禁区。这就意味着，原来在这里生活的人要永远流亡。
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在英国留学，不同场合对着装有什么样的要求？
话说回来，当大家在谈天说地，各自讲述着自己所见所闻里或惊喜或有趣的文化礼仪时，我的思绪突然拉回到7年来，我刚来英国时发生的一些啼笑皆非的经历。还记得我初来乍到英国之时，眼前的一切，所接触的人，无一不让我感到好奇。虽然好奇归好奇，好学心之盛，但学习的方法却不得要领。不得要领或许是因为年纪尚小，对于文化差异和社会习俗，我只是知其然，不知其所以然。
学成归国后，dobbs步入政坛，为英国保守党工作，在铁娘子撒切尔夫人麾下，先后做了顾问、议员演讲撰稿人、代理撒切尔夫人竞选的盛世长城广告公司（saatchi & saatchi）管理层，并在担任参谋长（chief of staff）期间，被《卫报》赞誉为“威斯敏斯特的娃娃脸杀手”。
英国谢菲尔德大学的保罗·克罗泽教授（paul crowther）解释说，“在这个星系的一个小小点上，我们能看见数十个恒星，密度都超过太阳100倍以上，其中9个恒星高度集中，彼此间隔只有几光年。”
在这个宠物店里，一部分是靠一个备用发电机供电。老板很快把真主党的有线电视关掉，免得得罪来自约旦的客人。
曾经风靡世界的铅笔裤，被看作是“紧贴的、极薄的牛仔骗子”。它给人带来审美错觉，甚至令人接受了有腰带环的仿牛仔紧身裤和故意做出的膝盖破洞。令牛仔精神荡然无存，正如李维斯设计师张颖康（jonathan cheung）所描述：“紧身铅笔裤像快餐一样，是我们的速成朋友。”
兰卡斯特说：“这项研究有重大贡献并且非常合时。”
这也是首次研究显示，一些体内好胆固醇水平高的人可能面临更大的心脏病风险。
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行凶者不伟大，被害者不光荣！部队转业的部分人员在部队就养成贪婪，权力裕，说一不二复员他和谁都不能配合，只要能报销多拿钱他就能配合，你怎么民主，多给权什么事就都没有了。这也是中国部队转到地方的实际情况。人民警察，呸！欲望的禽兽。拼爹，拼妈，拼叔叔，接下去是拼什么？他爹不是李双江就是徐双江！中国梦。再娶个“艺术家”太太。全了。
有没有能力放到农村乡镇一下就知道了。自始自终，就一句话！法律是保护有钱人的！我家不黑暗，真心的！我们那有个车春运也不涨价的。要查到底，杀到底。
人大的不可能影响，到底是谁影响的。以上，我觉得这个和社会体系挂不着边的是，是道德品质问题，原新生命重生，阿门！他是要成为海贼王的男人。不做惩罚，公性何在，国家法律的威信何在，又如何代表广大人民跟本利益，支持。
法律面前人人平等，严惩执法犯法。中国梦是由官二代发的，同普通百姓发的梦不同，他们发的是官特权的梦，民众发的是噩梦，而且一生都发？政府有些官员做的事真的是天理难容！老百姓真的苦！那他着五年的政绩如何，为啥不关注这些啊，年龄不是最重要的。他爹者，牛逼也！
警察是干什么的？都干了什么？人们可以想象了！既然能够上访，肯定有冤情，可怜呀。我觉得法院表述的应该是行政诉讼不审查合理性。这样的女人实在让人受不了。用麦子干死她。到底有多少这样的。
2岁上幼儿园。这个社会什么时候能好点啊！人民应该对自己的冤屈有申诉的权利！把地方的贪官查出来的钱在建设地方'要是用我的话我就用自己命但保：我肯定能国家和人民做出贡献的。这种惊世骇俗的出格事为啥都出在你的辖区呀？
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　　&我们2014年预测“5000点不是梦”，2015年预测“一线房价翻一倍”，先后验证。在货币超发、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下，年一二线城市房价地价大涨，成为过去一年回报率最高的资产。房地产是周期之母，十次危机九次地产。当前中国房地产泡沫风险有多大？体现在哪些环节？本文旨在从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等来定量客观评估。&
　　在货币超发、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下，年一二线城市房价地价暴涨。房地产是周期之母，十次危机九次地产。当前中国房地产泡沫风险有多大？体现在哪些环节？本文旨在从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等来定量评估。
　　1、什么造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
　　房价上涨有没有泡沫，首先要区分基于基本面支撑的正常上涨和基于货币现象投机性需求的非正常上涨。
　　1.1 商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
　　商品房需求包括居住需求和投机需求。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。
　　1.2 商品房的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
　　过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。
　　但是，年间尤其年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。
　　1.3 金融属性的驱动力：货币超发和低利率
　　根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
　　年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如、2015。
　　图表 1：中国货币超发情况
　　资料来源：Wind，方正证券
　　因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。
　　1.4 年房价大涨主要是货币现象：低利率和货币超发
　　不断降息提高了居民支付能力。自新政和1121降息以来，房价启动新一轮上涨。新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。
　　货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。
　　2、绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城市中国占四席
　　年这轮房价上涨区域分化明显，一二线涨幅大，三四线涨幅有限。
　　从国际比较来看，上海和深圳已经进入全球前十大高房价城市之列，“房价泡沫说”甚嚣尘上。过去中国是房价收入比高，经过年这一波上涨，现在是绝对房价高。
　　从绝对房价看，中国一线城市居于世界前列。根据NUMBEO的数据 ，世界房价最高的城市中（中心城区房价），中国香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。从中心城区房价折合人民币看（以人民币兑美元6.5计算），中国香港和伦敦超过17万元，东京、纽约、新加坡在12万元左右，北京、深圳、上海、韩国首尔和中国台湾在8万元左右，新兴市场中，印度、俄罗斯和巴西第一大城市分别为4.7万元，3.4万元和2万元（和货币大幅贬值有关）。
　　3、房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理
　　房价收入比衡量居民的支付能力，反应了一个地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。
　　3.1 房价收入比在城市间分化明显
　　房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标。
　　房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。
　　目前房价收入比比2003年之前的水平有明显抬升，但近年从趋势来看还是下降的。年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1，2015年反弹至7.2。
　　近年来全国房价收入比的下降主要是中小城市贡献。近年来的二三线城市房价收入比往下走，而一线城市的房价收入比则稳中有升。2015年，一线城市房价收入比为19，二、三线城市的房价收入比则分别小幅回落至8.3和7.5，显示出后房地产时代“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大城市迁移”的新特征。
　　3.2 中国一线城市房价收入比居全球前列
　　根据2015年世界银行的统计，中国的住房收入比在全球排名第14位，在主要的发达国家和金砖国家里，中国的住房收入比排名第一。除了中国整体高之外，中国的一线城市的房价收入相对世界其他重要城市来说更高。据Numbeo的统计，最新全球房价收入比的十大城市里面，中国的北上广深占据了四席，其中，深圳的房价收入比更是高居全球首位。
　　3.3 区域间房价收入比差异巨大实际上反映了收入差距效应和公共资源溢价
　　中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反应了两个因素：一是收入差距效应，富人和高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚。这与中国区域间经济社会发展不均衡有关。
　　中国虽然人口众多，但土地存量很大，所以中国的人口密度并不算特别高。在全球重要国家里，中国只比美国、巴西、俄罗斯人口密度要高，而和法国的人口密度基本相同，且要低于日本、印度、英国、德国等的人口密度。
　　3.4 宏观上的房地产总市值/GDP偏高
　　我们是否可以用房地产总市值占GDP的比例来衡量房地产是否存在泡沫。如果按照全球房地产总市值/全球GDP的260%作为平均指标的话，那么高于260%，可能就隐含着房地产的一些泡沫。如果按这个指标衡量的话，那中国目前的房地产总市值占GDP的比例为411%，无疑已经蕴含着比较明显的泡沫。
　　实际上，我们认为房地产总市值/GDP这个指标是存在一些问题的，房地产总市值是存量，而GDP则是增量。即便口径统一的话，国家之间的资源禀赋不同也会造成这个指标的不同，对于地少的国家来说，房地产总市值/GDP这个指标应比较高。
　　4、库存：去化压力比较大的是三四线中小城市
　　商品房库存去化周期是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空时间。从现有数据来看，年新开工面积超过销售面积，去库压力较大，2015年新开工面积降低，住房供给需求缺口减小，这为2016年房价上涨埋下伏笔。
　　年的过度投资给房地产去化周期带来了压力，因此，房地产去化周期自2010年开始就见底回升，于2015年升至0.56的位置。
　　从结构上来看，中国的房地产去化周期地区差异明显。易居研究院智库中心2016年4月发布的《中国50城住宅库存报告》选取50个城市的存销比数据来分析其库存压力，从以下分项来看， 50个城市中有26个城市的库存去化压力依然较大。包括：北海（33）、淮南（29）、烟台（28）、乌鲁木齐（28）、呼和浩特（26）、西安（22）、茂名（21）、海口（21）、西宁（21）、济宁（21）、兰州（20）、银川（20）、贵阳（20）、大连（20）、长沙（20）、荆门（19）、常州（19）、沈阳（19）、哈尔滨（18）、无锡（17）、三亚（17）、成都（16）、天津（16）、长春（16）、马鞍山（15）和南宁（15）。
　　库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。
　　图表 16：2016年第一季度50个城市住房存销比数据
　　数据来源：赢商网大数据中心，方正证券
　　从商铺市场空置率能得到相似的结论。三线城市和二线城市、一级城市呈现逐级递减状态，二、三线远高于一线城市。一线城市中仅上海空置率在10%以上，二三线城市的商铺空置率分别高达21%和28%。
　　图表17：年一二线典型城市商铺市场平均空置率（%）
　　数据来源：赢商网大数据中心，方正证券
　　从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。
　　图表19：美国人口迁移趋势：
　　资料来源：Wind，方正证券
　　过去中国人口迁移动向基本符合国际经验，人口从农村、东北、中西部向京津冀、长三角、珠三角、成渝等四大都市圈聚集，大都市圈人口占全国总人口的比重还会继续上升。因此，东北、中西部、三四线城市面临较长期的去库压力，而四大都市圈供求关系较好甚至部分城市较为紧张。
　　5、租金回报率：整体偏低
　　租金回报率反应了投资房地产的未来现金流贴现率。
　　5.1 总体租赁回报率偏低
　　目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际标准水平。
　　图表21：中国主要城市的各种租赁回报率
　　数据来源：赢商网大数据中心，方正证券
　　5.2 中国居民买房而不租房的特殊性
　　我们为何有超高的房价和超低的租赁回报率？因为在中国买房和租房是不一样的。
　　5.2.1 中国的商品房并非仅居住功能，而是捆绑着很多资源
　　中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体。房子跟户口挂钩，房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及医疗资源更加丰富。
　　无论是前100名医院还是前100名高校，都明显集中于大型城市。要享受优质的医疗和教育资源，就要买就近的商品房和学区房。有些学区房是老旧危房，房价却高得出奇。
　　5.2.2 国人对房子的文化性依赖和归属感
　　国人本身对房子和家就有一种热爱。中国自古是个农业国家，安土重迁，即使脱离了土地移居城市，房子对国人来说不但象征着财富，而且象征着归属感。因此，中国人对房子有一种特殊的情感，住房自有率也相应地高。横向比较来看，国人的住房自有率已经达到93%，在全球其他主要国家里居于高位，因此，我们的租售比才非常低。
　　5.2.3 低租售比跟贫富差异也有关
　　在大城市里，租房和买房出租的人具有非常大的财富差距，因此在富人买房、穷人租房的社会里，租房群体可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上涨一点，需求会回落得很快，这可能也是房租上涨不如房价的根本原因。
　　从基尼系数来看，中国的数值已经接近0.5，已经迈过了警戒线，且接近“收入差距悬殊”这个区域。当然，基尼系数衡量的是收入分配，存量财富的分配、财富收入及灰色收入，可能使贫富差距现象比基尼系数所反映的程度更突出。
　　6、空置率：三四线高于一二线
　　空置率反应了居民投资房地产多少是基于自住性需求，多少基于投机性需求。
　　6.1 中国房地产空置率有多高
　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
　　中国地产市场中空置率具体是什么水平，目前没有太权威的数据。但有一些零散的研究统计结果，我们列出其中的几个。
　　第一，中国家庭金融调查与研究中心在日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%。此外，中国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。
　　空置住房占用的银行贷款属于资本闲置，降低了金融市场的效率。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%，是社会资源的巨大浪费。
　　第二，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民曾2015 年春会期间表示，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10 亿平方米。
　　第三，腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。
　　6.2 高空置率：一线过度投机，三四线过度建设
　　从空置率数据中，可以得到两点结论：一是中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线；二是二三线城市的空置率问题要更严重，一线城市相对好些。
　　从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。
　　从商铺看，一线空置率较低，三四线较高。大城市的商业要比中小城市发达很多，一线城市商铺的空置率非常低，普遍在10%以下。从赢商网大数据中心得到的数据显示，2015年中国二三线城市商铺市场平均空置率水平仍然非常高，但一线城市的商铺空置率很低。
　　具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。
　　二线城市中，东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市，青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。
　　7、房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升
　　房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，它衡量了财务风险。
　　7.1 居民加杠杆快速上升，但总体水平不算太高
　　2015年以来的房价大涨和居民迅速加杠杆有关。2015年个人住房贷款迅猛攀升，脱离了2010年以来的平稳轨道，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。
　　深圳几乎将杠杆用到了极致，是一线城市杠杆最高的。人民银行深圳中心支行的数据显示，2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。而且深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。
　　居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。日（被称为330新政）二套房首付比例从60-70%下调为40%。日（被称为930新政）将一套房首付比例从30%降低为25%。日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。一线城市首付比例略高，但相比2015年初也大幅下降，其中二套房为首付比例下调幅度为20-30%。
　　图表33：我国最低首付比例历次调整
　　资料来源：住建部、方正证券
　　之前居民加杠杆还存在另一个渠道：首付贷等场外方式。以中原“e+首付贷”为例，最高可以贷到房屋总价的20%。这意味着算上央行规定的3成首付，居民杠杆高达10倍。拼房网类的房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。
　　“首付贷”已被叫停。据测算，预计全国房贷“场外配资”金额在500~800亿元左右，撬动的房地产成交额如果按照保守的5倍计算，则杠杆成交金额超2500亿元。这个比例并不大，按照目前15.4万亿购房贷款余额来看，场外配资占场内杠杆资金的0.3%-0.5%之间。
　　为控制房地产杠杆风险考虑，今年3月份链家全面停止首付贷产品，此后，各地的各级监管部门相继出台政策文件落实《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，严打首付贷，因此，我国现在的购房杠杆以场内杠杆为主。
　　图表34：链家全面停止首付贷产品
　　资料来源：链家在线、方正证券
　　图表35：各地的各级监管部门相继出台政策文件控制首付贷
　　资料来源：新闻整理、方正证券
　　当前中国房地产市场虽然在加杠杆，但绝大部分是政策允许的“场内杠杆”，场外杠杆水平较低。从国际比较看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。目前，中国房地产贷款占银行贷款比重为24%（其中个人购房贷款15.1%），虽然近些年这个比例不断攀升，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33.2%。
　　房地产场内杠杆其实不高。单就房屋而言，场内杠杆表现为其购买住房首付占房屋总价的比例。回顾我国历次住房贷款最低比例调整情况，最低首付比例是调控房地产市场的主要手段之一，配合限购等政策上升和下降。自1998年之后，虽然最低首付比例有升有降，但最低比例从未低于20%，并且附加非限购城市和首次购买等限制条件。加之，考虑金融机构的实际操作中还会根据贷款客户资信情况，在最低比例之上有一定程度的上浮。可见，我国居民购买商品房首付比例最多不会低于20%，可能25%到35%比较合理。我们可以与其他国家做横向对比，美国在08年次贷危机之前首付比例非常低，甚至出现零首付的现象，目前虽有提高，但仍低于20%，一般在5%到20%之间；澳大利亚首付比例在20%左右，但其贷款利息极低；加拿大房贷比例处于上浮阶段，大中型银行提供贷款首付比例一般不低于20%；日本由于维持低利率政策，房贷零首付现象仍然十分普遍。通过国际比较可以发现，我国居民购买商品房的首付比例在国际尚处于较高水平，与美日等国的零首付还有一定差距，居民购买商品房杠杆并不高，基本处于合理水平，杠杆总体可控。
　　从贷款/收入比看，房市杠杆风险可控，但区域分化很大。从房贷总额与城镇工作人员工资总额的比较来看（我们假设贷款购房者都是城镇居民），这个比值近十年来没有太大的变化，在2014年还是落到了1.03的位置上，也即现在的房贷总额，城镇居民不吃不喝一年还完。实际上，我们假设平均贷款期限是20年的话，就是加上平均6%的房贷利率，那么平均每年居民需要付的按揭占目前收入的8.9%，这个比例基本可承受。但是，这个总量指标可能不能反映不同区域和不同人群的差异。
　　7.2 房企加杠杆：房地产开发商资产负债率上升过高过快，对银行融资过度依赖
　　对于房地产开发商而言，最新数据显示：在房地产开发资金来源里，占比最大的是三块：其他资金（36.1%）、自筹资金（31.8%）以及各项应付款（18.8%），其他资金意即定金及预收款以及部分个人按揭，而自筹资金在很大程度上包括房地产开发贷，各项应付款则是施工企业垫资。
　　从这个结构可以看出：房地产开发投资中直接依赖于贷款的部分除了11.3%的国内银行贷款之外，还有相当部分的房地产开发贷款。数据显示，在自筹资金里，76%的部分都是房地产开发贷款，占房地产开发资金来源的27.4%。
　　除此之外，有相当比例的资金是间接依赖于银行贷款的。比如说：在其他资金里，有21%都是来自于购房者银行贷款，如此算下来的话，直接或间接依赖银行贷款的比重大约有47.4%，再考虑到18.8%的施工方垫资实质上也是房地产企业的负债，且可能有部分也来自于贷款，开发资金中大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的。
　　目前的房地产开发资金来源中，对银行的依赖明显超过40%的国际通行标准，具有比较大的不稳定性。
　　房企还会通过各种各样的办法融资。一个经典的事例是融信。融信今年拿下了15宗地，共计340亿元，尤为瞩目的是：这家市值80亿元的公司在今年8月17日以110.1亿元的价格在土地拍卖中摘得上海静安区中兴社区N070202单元两幅地块，楼面价格为10.03万元/平方米，这个价格刷新了全国单价地王纪录。
　　融信的融资手段非常多元，银行、信托、债券融资、股权出售、资产证券化等方式，都成为了融信的融资手段，其未来预计还会开拓险资融资。据统计，上半年其凭借这些银行贷款之外的新渠道融资超过100亿元，其多元融资渠道的强大输血能力无疑是其业务迅猛发展的关键。
　　从融信的资产负债率来看，其常年波动在85%以上，显示出其在经营上较为激进的理念，2015年资产负债率虽有下降，可在很大程度是因增加了17.21亿元的永续债所致。因永续债的无期限特质，融信未来的债务风险只增不减。
　　除此之外，从上市房企，我们也能窥到房企的激进策略给未来财务带来的隐患。首先，房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，目前来看，房地产企业77%的资产负债率偏高，一旦未来的房地产资产缩水的话，可能存在更大的资产负债率走高、房地产企业债务风险暴露。
　　其次，房地产的流动比率在近十年也出现了明显下降，从2006年的2.55下降至目前的1.6附近，此外，房地产行业归属母公司股东的权益/带息债务从15.6倍跌至近5年的不足1倍，2015年年报显示，这个比例仅为0.54。
　　因此，需要关注开发商环节的财务脆弱性带来的潜在风险。一方面过于依赖银行体系，另一方面则过度融资及投资。在中小城市房价和销量放缓后，房地产开发商更多地进入一线城市市场，炒高地价、拼抢地王。
　　原标题：亚洲城ca88里面那种老虎机好打点有大钱打
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　　作者：朱夏蓉
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