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每一座楼房都成为印钞机是中美经济战升级的导火索
房涨通胀比,是指8年来房价上涨倍数与通货膨胀倍数之比,揭示房价泡沫比人民币泡沫更大的的程度。 过去8年，钞票实际贬值大约百分100，以工资来说，一个白领8年前是3000元，目前也就上涨到6000元。一个农民工8年前是900元，目前也就上涨到1800元。大米、猪肉、大白菜8年的涨幅没有超过1倍。5倍的住房泡沫怎么去抵御1倍的钞票泡沫呢？房价已经把今后10年的通货膨胀也透支了。 8年来，某市从每平米0.3万元上涨到1.6万元，百分500。目前盖房建安成本在0.1万元上下，即使今后钢筋水泥和工资等再上涨百分100，也就0.2万元。说明上涨的主要原因不是通货膨胀，只是借口通货膨胀的忽悠和疯狂炒作。 确实在大印钞票，但是房托故意夸大。现在全国的资金资产大于500万亿元,通货膨胀百分100就是印500万亿钞票 / 10年 = 每年印钞票50万亿的钞票。明显不会印这么多。 首付款以3.3倍的力量驱动印钞机。确实在大印钞票，但是房价涨出来的价值是多印出来的人民币的几倍,即印出来的人民币大多跑到房市和铁公机基建上去了,加上买房前后都要节衣缩食,对物价压力不大。 印钞票是剪国际羊毛，连几十个国家也被剪了,如果真的会大贬值，外资、台资和港资的资金被剥皮，他们就会大逃亡，央行的美元会捉襟见肘，所以最恐慌的不是你，应该是周小川们。 物业税是剪国内羊毛，是国际惯例，富人献血量比印钞票多几倍。有了物业税，周小川就不需要大印钞票了。 物极必反的客观规律永远在消灭虚拟钞票。一个次贷危机，全球虚拟资产蒸发了50万亿美元。各国除了正常的以外，为了救市而多印的钞票在20万亿美元以下。 8年来，每一栋楼房都成为一台印钞机，房价增加了几十万亿人民币资产。一旦房市大跌，房市资金流动慢,每一栋楼房都成为一台烧钞机，消灭大于十万亿元人民币资产。 大家把钱流入蓄水池，危机一来，股跌、房跌、期货跌和银行坏账，消灭几十万亿泡沫市值，大家不敢投资，不敢消费，资金流动慢,到处缺钱，通缩又来了。 以通货膨胀预期买“泡沫房”,结果出乎意料，物价上涨导致加息，加息导致通货紧缩，通货紧缩导致房价大跌。2008年就是通货紧缩导致房价大跌。 从长期看,通货膨胀不得不防，但是，疯狂炒作后的房价已透支了10年的通货膨胀,所以推迟三五年等待熊市再买房是安全的。 今后5年，50万元钱存在银行最多亏10万元，等待通货紧缩再买房，可能便宜40万元。 住房本是象自来水和大米一样的民生产品，却被当作高杠杆的期货来炒作。恶性通胀真的来临，刚需和房奴为就业和吃饭发愁，谁还有钱买房和月供？所以住房就变成一棵草。 1000万元的房子，下跌百分40，300万元的首付不见了，成为100万元的负翁。想卖出1套房子来解决月供问题，可是，银行不让你卖出，因为房子的600万元价值全部是银行的。 许多人认为：纸上富贵不如实实在在的东西。请你用1000万元买10平米的房子好吗？ 价值特别高估的东西如何保值增值? 灌水百分60的猪肉如何保值增值？6000点的房地产股不但不能保值增值，还会亏钱。 在通胀预期下房价可以大涨，物极必反，到时有通缩预期当然也会大跌。 通胀初中期房价会大涨过头，通膨后期房价总是下跌过头
中美之间,谁印的钞票较少谁就吃亏。中国因为房价不断上涨导致人民币需求量不断增大,房市驱动印钞机越印越多,每一座楼房都成了一台印钞机,美国吃亏了。可见,房价的上涨表面上与美国人无关,实际上已经从钞票比值中伤害美国的利益了。于是一场以中美房价战和汇率战为主战场的经济战升级了。 一.日本“失去的十年”是一段即将简单重演的历史,重读历史很有必要 上帝欲其亡,必先令其狂。美帝欲喝啤,令我造泡沫。 米国是唯一的世界霸主，对世界经济拉升十几年后，会震仓洗盘一次，用货币战争把一个主要竞争对手搞垮，然后他再往上拉升。世界经济的庄家是美国，中国只是一个头脑发热的股民，最终的赢家当然是美国。 历史上,在经济上吃过美国大亏的国家有英国(英镑被米元取而代之)、苏联(两霸成一霸)、日本(失去的十年)、东南亚各国(东南亚金融危机)、俄罗斯(石油147美元到34美元遭受重创)。这一次可能想“吃中国”。 目前中美关系的表象与日本“失去的10年”之前的状况有许多相似之处。当时日本的情况是: 1.经济形势一片大好,外资和热钱大量涌入，出口猛增,使美国感到外贸和就业率受到影响。在美国促成的广场协议后,日元先升值后贬值,出口受挫,外资和热钱大量流出。 2.美国把房价作为经济战的主要突破口。日本正俯对炒房炒股的危害性认识不足,大印日元支持炒房炒股,房价收入比高达20,留下被攻击的软肋。通货膨胀和物价大涨后不得不财正紧缩,使得靠巨量资金吹大的房市股市泡沫破裂,负翁与烂尾楼成为二道风景线,一些企业和银行倒闭,经济严重受挫,进入“失去的十年”。房熊市已经18年。18年后的今天,其恶劣影响还没有完全消除。 你看,一模一样。中国杯具是日本杯具的简单复制,所以凭借历史就可以轻而易举地预测结局。 日，曾经定居日本达到25年的全国政协委员、天津侨联副主席潘庆林,对中国证券报记者说: “上个世纪90年代，日本高房价泡沫破灭后，迎来20年的经济低速发展。我自己在东京世田谷区一幢价值15亿日元的房子，目前的价格约为2亿日本，只有原来的7.5分之一。日本房价从顶峰时到现在，降幅八成以上的，比比皆是。这方面，中国应该吸取日本教训。”潘庆林承认，当年因为日本房价虚高，他回到中国谋求发展。现在国内的房价高得让人震惊。现在他又想回到日本发展了。
二.中美房市战是中美经济战的一部分,只有从中美经济战的全局去理解,才能把握到中美房市战的脉络。 目前,我国高房价严重损伤内需,基建特别是房地产许多是在浪费,出口严重依赖美欧。美国只要通过房价战、货币战、贸易战、成本战、汇率战、定单战、价格战、气侯战、农业战,就可以打垮经济的三架马车,GDP就会变成鸡的屁。 西方发动了成本战和价格战。由于房地产大跃进，钢铁需求猛增,西方连续每年大幅度提高铁矿石价格,2010年可能再次提价百分50。企业成本大增，不堪重负。这是炒房导致的渔翁得利。美国操纵主要商品的定价权,石油、有色金属矿价都吃了大亏。 美国发动了农业战,农用钾肥、大豆等,我们都吃了大亏。种子就要受制于人,转基因食品将“被端上餐桌”。 美国发动了贸易战，先有轮胎特保案，后来蔓延扩大,西方其他国家积极跟进。 美国发动了气侯战,图谋对我出口企业征收碳关税,企业利润将下降。 由于美国的主动出击,由于我们的警惕性不高,在许多行业,我们的控制权正在大面积地受到威胁。 中国长期依赖美国需求的世界工厂模式，企业生存已经在很大程度上被美国控制了。 中国买入1万多亿美元“国债”和“债券”，外汇已经在很大程度上被美国控制了。不要以为我们的美元很富有,美元外汇中许多是外资的财产。一旦许多外资要撤退,类似于银行挤兑,可能捉襟见肘。 许多人只看到我国在大印钞票，没有看到我们的印钞票的多少已经在很大程度上被美国控制了。谁控制了世界印钞票的大权，就大体上控制了世界全部印钞机的速度和数量。 我国在股市、油市、矿市、债市、汇市、期市、房市、世界工厂上已经被剥削了数以十万亿人民元计的资金资产，比日本用枪炮夺走的多得多。日本也就掠夺8年，米国的掠夺是长期的，将持续到米元霸主不复存在之时。 美国发动了戳破泡沫特别是房地产泡沫的宣传战。2009年底，美国投资大师查诺斯说中国房市泡沫超迪拜1000倍。他可能是说中国房市泡沫破裂的损失超过迪拜的1000倍。虽然有些夸张，但迪拜与中国相比只是弹丸之地,中国楼市总规模大多了,100倍的损失也够惨的了。
三.先升值后贬值是经济战的铁榔头，美国咄咄逼人,要求人民币升值的举动震惊中国人 日G20峰会上奥巴马说“人民币汇率必须升值，中国出口必须减少。” 日，7大工业国在土耳其发表宣言要求人民币升值。 日，国际货币基金要求人民币升值. 日亚泰经合组织21个成员国要求人民币升值。 日，欧盟要求人民币升值。 日,《纽约日报》发表对中国人的元旦祝词，标题是《2010年是中国的年》，说：中国操纵人民币汇率不升值，说：中国剥削全世界。 2010年1月，欧洲报纸说“中国出口首度超过德国，中国靠出口拉动降低了中国的失业率，却让欧美失业率上升,中国出口之所以上升因为中国操纵人民币汇率。” 日，加拿大峰会7大工业国对人民币施压,要求升值。 日，奥巴马向中国施压，要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡。 日，美国130名美国议员联名写给美国财长蒂莫西·盖特纳和商务部长骆家辉的信函，敦促美国政府高层官员立即采取行动，解决中国“操纵汇率”问题。 2009年,我们的人民币印得比美元多,应该是人民币贬值才正确呀。 说中国房价泡沫很大,同时说人民币被低估,多么矛盾。 同样的汽车工人,每小时得到的工资低很多,同样的电器,我们需要花更多的钱,却说人民币价值被低估了。 说我们顺差大,其实扣除外资的就没有这么大。我们想买的你不卖呀。 其实,美国是为了压下中国出口以改善外贸以提高就业率,是冲着中国的2万多亿美元外汇储备来的,是想逼使中国印钞机少印人民币,是想戳破泡沫剪中国的羊毛。 不同意人民币升值是死路一条。 几十个国家众口一辞,如雷贯耳的指挥令你不从,美国就会恼羞成怒。因为美国到4月份,可能正式把中国列为汇率操纵国，可能对中国几乎所有产品都征收汇率反补贴关税。产品沒有利润,出口企业必然倒闭半倒闭一大批。使你屈服的牌子多得很。你看,2010年初对台军售,接见达赖。你想,还有亚克西问题,还有石油运输通道等等。 要保住出口和留住外资,正俯能做的只有“四个控制”,控制人民币升值的速度,控制印钞票数量,控制房价,控制股价。 目前比较乐观的只有股价控制。 升值是躲不过去的。 为了预防国际热钱出逃，印钞机要少印钞票。开始进行与美国的通货紧缩的比赛，已经2次提高银行准备金率，已经几个月减持美国国债，可能加息之声不断传来。 为了防止房地产泡沫破裂，已经开始调控。为了应对严峻的国际经济形势，为了"车马炮"的大局，我国最终将不得不丢卒（房地产）保车（经济）。 当官的，人在屋檐下，不能不低头；人在江湖，身不由己啊。
四.同意人民币升值是死路一条,美元先流入后流出,出口赚不到钱,失业降薪将导致房价大跌。 1.有人说,有升值预期就会热钱大量涌入。可能流入一些,但不会很多,因为与8.2升值到6.8情况已经不同。进来当白求恩吗?进来买房价收入比25的泡沫吗?人家才4呀。 2.明后年,有的早期进入的外资可能出走。他们感到经商环境和利润空间不如当初,产生通货膨胀的担忧,可能逢高撤走。假如15年前有一外商以1亿美元换8.2亿元进入中国,当时半买半送的土地厂房总值已经增值10倍,加上经营利润,有30亿元。如果人民币升值到6,他可以换成5亿美元出走。百分400的利得。这其中的4亿美元许多是剥削我们的所得,许多是我们自己抬高地价房价的渔翁得利。 3.中国出口企业利润将减少,倒闭企业将增多。目前某中国生产工厂成本在境内用人民币支付6.5元，出口产品得1美元可以转换到6.8元人民币。升值后卖得1美元只能转换到6元人民币 - 6.5元成本 = 某中国出口商亏0.5元。老板就会减产甚至关门,可能将资金投入房市股市,结果有利于外资逢高出走。 4.中国出口企业订单将减少,出口量将减少。升值后如果中国某出口商要涨价,美国进口商可能转买其他国家的产品。在美国具有定价权的情况下,中国产品难以涨价。出口商没有利润空间,出口量必然减少。 5.中国出口企业倒闭增多将导致失业率增大。2010年3月,左小蕾说:“大部分出口企业利润在3%左右，90%以上的企业，人民币升值1%，利润就减少1%。”所以,如果人民币升值到6，大多数出口企业将倒闭半倒闭,失业率将大增加。 6.2万多亿美元将缩水。中国人傻冒,实打实的出口产品换美元,美元不是换回有用之物,大多低息借给美国,而美元是美国用白纸来印就有的。目前美国和其他国家欠我们1美元,需要还给我们人民币6.8元。假如升值到6,中国去讨债,他们只需要还给我们6元人民币。 7.美国出口企业利润将增多，出口量增多。目前某美国生产工厂成本在境内用美元支付1美元，出口产品得8元 / 6.8 = 可以转换到1.18美元。升值到6后,出口产品得8元 / 6 = 可以转换到1.33美元。中国需要的许多产品,美国不肯卖。赚钱动力增加后，会增多对中国的出口。 8.人才和财富流向美国将增多。离开中国时,本来6.8元换到1美元,升值后6元就可以换到1美元,6.8元 / 6元 = 获得的美元增多1.13倍。于是,人才移民更多,裸倌裸商外逃资金更多。华人海归不合算,目前回国时1美元可以换到6.8元,升值后6元,只能换到6元。 8.美国失业率将降低。目前中国人用6.8元买到1美元的产品和服务,升值到6后,6.8元,可以买到1.13美元的产品和服务,美国对华出口量增多,接纳旅游增多,失业率降低。 所以,同意人民币升值是死路一条,美国损人利已,中国通货紧缩和倒闭潮失业潮随之而来,房市股市泡沫就被戳破了。
五.美国发动中美经济战,次因是中国鸡蛋有缝,超印人民币和抬高房价是搬起石头砸自已的脚。 中美之间,谁印的钞票较少谁就吃亏。中国因为房价不断上涨导致人民币需求量不断增大,房市驱动印钞机越印越多,每一座楼房都成了一台印钞机,美国吃亏了。可见,房价的上涨表面上与美国人无关,实际上已经从钞票比值中伤害美国的利益了。于是一场以中美房价战和汇率战为主战场的经济战升级了。 不会怨的怨别人,会怨的怨自已。怨别人之前先怨自已吧。鸡蛋没有缝隙,怎会引来苍蝇? 烈马有人骑。谁让你印钞票无节制的?在升值情况下放任房价上涨,人民币就会越印越多,外资来的越来越少,跑走的越来越多。 泡沫有人戳。谁让你搞出个高房价的堰塞湖的？在升值情况下,房价涨得越高,外资来的越少,跑走的越多。 被欠钱的是孙子。谁让你借给美国那么多的美元? 在升值情况下,美元借出去越多,美国戳破房市泡沫的动力越大。 如果美国对中国超印人民币的状况放任不管,人民币对美元就处于不断贬值状态中。美国是世界城管，怎肯吃商贩的亏。 如果人民币升值,美国的出口增加,失业率降低。反之,如果人民币不断超印,当然是人民币贬值了,当然是伤害了美国的出口和就业。 如果人民币升值到6,就象中国印钞机被关掉十分之一。中国发行基础货币主要是根据增多的美元来增印钞票。目前新增1美元,印钞机就印6.8元。如果升值到6,只能印6元。如果坚持这一印钞原则,在外汇减少、引资减少、美元外逃有所增多的情况下,印钞票就减少,通货紧缩就出现了,到处缺钱,在通货膨胀预期下由资金吹大的房价就下跌了。 外资出走的动力将增大。你如果不坚持这一印钞原则,再大印钞票,象救房市那样去救出口企业,通货膨胀和物价原材料上涨更明显了,对员工不得不加工资,利润减少，外资就会感到羊毛被剪，留下来的动力减弱。目前外资手里的6.8元可换到1美元。如果升值到6,6元就可换到1美元,1.13倍，外资出走的动力增大。于是,引资减少,美元外流更多。升值后,无利可图的出口企业的一些资金会去炒房炒股,却为外资逢高出货创造了机会。 美国发动了中美房价战、贸易战、汇率战,成本战、定单战、价格战,一些出口企业将倒闭半倒闭,成千上万的人员将减薪,失业,家庭陷入经济困难,有的交不起房租,有的付不起月供,有效自住刚需减少,于是房租下跌,房价下跌。 房价下跌,相关股票占半壁江山,股市大跌,企业老板股房全线亏钱,半倒闭的就倒闭了。三角债使得倒闭一个牵动三五个,骨牌效应就出现了。 进入中国的热钱和外资有N万亿元，一旦出走一部分，留在沙滩上的中国投机者们就会渴死，晒死。 那时,政府不能印钞票救市。热钱撤走的时候,美元兑换后留下大量的人民币,是收回的问题,不是印的问题。 在地下钱庄和黑市里,想买美元的要出高价才能买到。兑换后的美元出走,人民币留下,流通的人民币多出来了。 必须加息,将过多的人民币收回银行，将储蓄款稳定在银行里,以防物价飞涨,以防人心浮动而挤兑。当时,泰国和越南都是大幅度加息到百分一二十。只要加息到百分10，通货膨胀就变成通货紧缩,开发商、炒房客和房奴的资金链就会断裂。 热钱不是一下子撤出的，货币紧缩政策会持续几年。于是，熊市不言底，跌跌不休。 12年前的亚洲金融危机，香港出现几十万家百万负翁。2012年后,我国可能出现几百万家十万负翁。 18年来,日本接受教训,不敢再超印钞票来支持炒房,所以炒房客到今天还深套的不计其数。
六.中美房市战是与货币战同时进行的,其重要考察指标有中美通胀比、房价收入比 多军认为人民币会不断超印,房价会不断超涨,并且指望政府永远会大印钞票托房市救房价，却不知道中国央行总经理周小川的后面站着一个叫做奥巴马的世界警察。美国想刺破泡沫，我国再大印钞票吹大泡沫就会进入“沉默的十年”。 美国发动了房市战和货币战,只要轻轻把房地产牌啤酒瓶打开,我们的经济泡沫就够他们免费大吃大喝了。 房价收入比的比较。次贷危机后,美国大力挤压按揭泡沫,把房价收入比4.6下降为4一带 ,每一座楼房都变成一台烧钞机。2005年以来,特别是次贷危机后,中国正俯通过救市托市,放任炒作房地产,按揭泡沫大增,把房价收入比上升到25一带,每一座楼房都变成一台印钞机。 中美通胀比，是指中国通胀倍数与美国通胀倍数之比,揭示中美房价战与印钞战中我国上当多印钞票的事实。 美国的弱势美元和零利率政策，是造成中国出现全民炒房炒股炒资源的根源。 米国大幅减息，大力喧染次贷危机，逼人珉币对米元升值，从而将更多的米元赶进我国来买股买房买矿。我国实行外汇管制，米元必须兑换成人珉币才能流通，政府将出口企业的美元和外资的美元收上来，然后发行相应的人民币给予企业，于是我国不得不对应地加印人珉币，所以热钱泛滥、输入通货膨胀。 一轮船货物运到美国,出口商拿回的美元“被上交”,然后做二件事,这些美元半数多去买美债,以这些美元对应印出人民币。中国的实物少了,环境破坏了,人民币多了,通货膨胀了,物价上涨了。美国的实物多了,环境保护了,可支配的美元多了,物价降低了。 2007年后的米国次贷危机，发展为世界性金融危机，恶化为世界性经济危机，导致2008年通货紧缩。2009年，美国中央银行行长伯南克先生的货币政策，让全世界基础货币创世界纪录的增长20%左右，全球通货紧缩变成通货膨胀。 米国用1米元纸币，换取我们价值高于1米元以上的实物，我们一亿件衣只能换到一架飞机。一件玩具,美商赚的钱比中商的高几倍。美国再用1米元的债券（白条）回收这1米元纸币。债务太多无力偿还时，米联储可以印刷米元回收财部打出的白条，结果是贬值，事实上就是赖账。有的西方人竟然倒打一把说,中国在剥削别人。 美国超印钞票这种情况被夸大了，并且制造了对人民币的恐慌。央行上了美国人的大当：既然你美国可以大印钞票，我中国当仁不让，不印白不印，于是钞票印得更多。结果，2009年超印的人民币吹大了房市泡沫。中国高房价催生了经济泡沫，每一栋楼房都成为一台印钞机，房价增加了几十万亿人民币资产。 其实呢，老谋深算的米国只是虚张声势，印钞票没有人们想象的那么多，因为有丧失选票和丧失货币霸主地位的风险，因为人家的房市大跌，每一栋楼房都成为一台烧钞机，消灭了许多美元资产，因为大量资金换成美元进入美国避难。归根到底，美元还是世界上最坚挺的钞票，它的印钞票还是最有节制的。不然，为何全世界的有钱人第一喜欢的总是美元。 全球通货膨胀的恶果已经危及美国经济和选民生活，2010年2月，美联储上调贴现利率。这是美国通货紧缩的信号，这是美联储回收美元的信号。美国经济和美元进入了新的一轮上涨周期,美国资本市场和美元指数在同步上涨。热钱已经基本售完在中国持有的不动产。 2009年，在国际市场上高价抢购黄金的大多是中国。2009年，中国房市疯狂上涨。2009年底后，美国人在大谈中国房产泡沫，世行行长大谈中国房产泡沫，美国频频举起贸易保护主义大棒，要挟人民币升值，美元指数在上涨，表明美国要刺破世界第一大泡沫黄金泡沫和世界第二大泡沫中国房地产泡沫。 美国为了损人利己,有时搞输入型通货膨胀，有时搞输入型通货紧缩，所以，以通货膨胀为理由而买房的炒房客和房奴，其实是上了美国人的当，最终结果是在通货紧缩中套牢亏钱。
八.美国发动了房价战、人才战和财产战,大量人才和财产不断由中国流向美国 钱往低处流。倌商勾结,分配不公,加上美国的低利率导致外资源源不断地流入参与炒矿,炒房,炒股,捞取民工血汗,中国构筑了民生洼地。美国剥削全世界,构筑了民生高地。 美国房价收入比最高的2006年只有4.6倍,次贷危机后下降到4一带。含义是次中等收入家庭4年的不吃不喝的全部收入可以买到一套使用面200平米的占地10倍以上的永久土地所有权的配套齐全的别墅。2010年初,我国不少城市的房价收入比达到20,含义是次中等收入家庭20年的不吃不喝的全部收入只可以买到一套建筑面积90平米的平均占地只有10平米土地的只有70年土地使用权的一手房。 22 / 50％（国际上认为按揭月供不宜超过家庭月收入的30％） = 次中等收入家庭一家2人干44年只能买到仅有使用权的新房。 人往高处走。中美民生差异导致中国人才和财富呈现流出态势。高房价导致民工荒，后面可能是人才荒。人才带走大量财富。 中美在就业、收入、营商环境、房价、物价、社会保障等方面形成强大的磁吸力。中国分配、税收制度不合理,百分20的人拥有百分80的财富,他们中许多人把儿女先行送出国,大量财富不断转移出去。人民币升值和不断上涨的房价使他们以美元计算的财富几倍放大。在高位将房产卖出后可以更多地转移出国。 美国别墅的平均价是22万美元,以目前的汇率6.8是150万元。二线的E市,张三有一套100平米的毛坯房的价值是150万元。如果房价上涨到265万元 / 如果人民币升值到6 = 张三可以兑换到44万美元,即一套建筑面积100平米的平均占地只有十平米土地的只有70年土地使用权的一手房,可以到美国换购2套使用面200平米的占地10倍以上的永久土地所有权的配套齐全的别墅。 学校教育和老马老毛理论宣传的是无神论,贪倌在房市搞起腐败来,神鬼都不怕,祖宗惩罚不相信,无所顾忌,贪胆包天,为所欲为,再大的红包也敢收。为了洗钱将非法所得投入房市,带头炒房。腐败已经成为普遍现象。为了逃避审判,贪倌出走之心油然而生。 炒房祸国殃民,经济下来,人才出去,得不偿失。中青年当房奴,无法创业。搞科技的不如炒房的,科技兴国不被重视。炒房导致精神文明退步,几乎所有信仰体系都被动摇了,中青年的价值观被扭曲。美国的平均收入名列前茅，我国在100位上下。西方对中青年人才显现出极大的磁吸力,海归不愿归,高级人才不断流出。清华大学校长说,不但老师买不起房,连我这样的副部长级的校长凭工资也买不起。清华毕业生大多走出国门。 因为城市民生比农村好,大量农村人去“爱城”了,许多农村已经成为“空壳村”“老弱村”。中国炒民生炒得越久,中美的民生水平高低差就越大,出走的人才和财富就越多。百分20的人拥有百分80的财富,一些富人的出走,将把中国变成怎样的国呢?
九.房价收入比奇高,房价无法再来“疯狂的十年” 国际通行的房价（家庭年）收入比是3到6倍。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。日本泡沫最大时，房价收入比达到20倍，跌后最低只有7倍左右。美国在年时全国中位数房价收入比稳定在3倍左右，在2001年以后上涨，但最高的2006年也只有4.6倍。 新房房价1.4万元 * 90平米 + 装修和家具家电5万 = 131万/ 全市平均家庭收入6万（全市年平均收入公布数的2倍） = 2009年，二线的E市的二等地段的房价收入比为22，含义是次中等收入家庭22年的不吃不喝的全部收入可以买到一套住房。22 / 50％（国际上认为按揭月供不宜超过家庭月收入的30％） = 次中等收入家庭一家2人干44年只能买到仅有使用权的新房。 22岁 + 44年 = 为房子需工作到66岁，而男50岁女45岁后老板就不肯聘用了。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。许多人啃老几十万去交首付，其实是向医生借钱，最后要还给医院。最终是先还按揭20年，后还养老钱10年。 许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是水中捞月，因为新房房价2.8万元的房价收入比是43，22岁 + 86年 = 为房子大众需工作到108岁！这么高的房价明显是在啃老和透支未来，明显是透支了购房者的其它消费，远远超过了公认的合理的房价收入比。这么高的房价不可持续，没有上涨空间,最终必然回归理性。 用房价收入比计算一手房的合理价 1998年国W院在有关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。说明我国正俯对国际标准3-6是认可的。 计算如下：毛坯新房平均价未知数Y * 90平米建筑面积 / E市平均家庭收入6万（夫妻二人收入合计达到全市年平均收入公布数的2倍）= E市取房价收入比10为合理价。毛坯新房的合理平均价未知数Y = 6667元。目前的实际价格是14000元。这个计算不过分: 第一，房价收入比取值10是较高的。 第二，平均家庭收入6万取值不低。 第三，我国社会保障不完善，教育、医疗、养老费用和防备失业费用比较多，收入的可支配比率较低。 第四，美国是使用面积200平米，这里取值建筑面积90平米是调控文件提到的。 第五，国际通行的是已经装修的新房，这里取值是毛坯新房。 第六，美国的是土地所有权，我国只是使用权，含金量较低。 第七，最值钱在于土地，人家是别墅，一户占地是我们的10倍以上，我们的新房每户摊得的土地面积许多只有10平米。 第八，我们的土地是全珉所有，人珉购买“人珉自己的土地”，应该比他国人珉购买“地主的土地”更便宜才说得过去。 第九，这几年销路好，不少粗制滥造，建房的用料、质量和配套（汽车库、家电）比人家差了一大截。 第十，我们的钢铁厂工资、水泥厂工资、建筑工人工资、房地产销售人员工资、材料费、管理费等成本比人家的低。 第十一，盖房好赚，大盖特盖，有的城市投资投机房与有效自住刚需比已经4:1，加上经济不景气，刚需大减，买力不足，供过于求，今后的熊市将向这个价格方向运动，价值规律和大势所趋，谁也挡不住。 第十二，要比较就要折合为美元，而美国正在压人珉币升值。 第十三, 大多数人为老板打工，正俯不能越过老板发钱给老百姓。在大印钞票的情况下，企业减员降薪，物价涨幅大于工资涨幅，实际支付能力下降了，本来家庭收入的0.5用于买房，下降为0.4，所以在通货膨胀情况下一家人为买房要多几年。这说明，在炒高后，通货膨胀越严重，有效刚需越少，房价越是会下跌。
十.首付按揭比呈现递增趋势,炒房客和银行可能先后进入“沉默的十年” 首付按揭比,是指首付数与按揭数之比,揭示房价不可能永远上涨的事实。 放任高杆杠的按揭,银行最终会倒闭,所以二套房按揭不得不从紧，而且随着房价上涨会越来越紧。以前二套房的首付按揭比是2:8,近二年是3:7,2010年是4:6,再上涨就可能是6:4,进一步上涨就可能是8:2。这样的收紧是必然趋势,房价见顶下跌是迟早的事。深谙此道的人先卖,熊市就来了。原委如下。 8年前，在二线的E市,民众没有按揭的习惯，能够拿出30万元以上的人不多，所以100平米的房价难以超过30万元，房价平稳。 银行是高房价的罪魁祸首。为了赚钱，银行编了一个美国老太太贷款买房的故事,开发商和炒房客凭借银行3.33倍的杠杆，30万元的房价很快就炒到了100万以上。 我们的房市就像银行拿出百分70的资金让大家来搏傻,就像玩按揭击鼓传花。最终,成也萧何，败也萧何。 张三,真实还贷能力只有50万元,他以有点假的收入证明，用刚买进的房子（新的801号房）抵押向银行按揭70万，涨价后卖给李四。 李四之后，接手的赵五,真实还贷能力只有70元,他以很假的收入证明，用刚买进的房子（半新的801号房）抵押向银行贷款120万，涨价后卖出。 接手的韩老六,真实还贷能力只有80万元,他以很假很假的收入证明，用刚买进的房子（半旧的801号房）抵押向银行贷款150万，涨价后卖给阮小七。后面还有周扒皮、臭老九、王十、潘十一等等。 银行一路都有评估和看房,当然比任何人都清楚801房的真实价值只有60万元上下。“按揭击鼓传花”的游戏不断进行下去，按揭数额就不断增多,就是放任泡沫不断增大，放任堰塞湖积水不断上涨，银行最终会倒闭半倒闭，行长们的交椅也倒台了,所以到了－定的时候,银行必然对按揭数额进行控制，说明房价涨久必跌。 按真实的家庭收入来把关，压低评估标准，对需要按揭120万元而真实还贷能力只有70元的赵五，按揭只批准70万元，他买不起。于是，按揭90万元的炒房客李四们难以找到下线，拿着的就是最后一棒。 我们的官僚主义严重，许多文件落实不了，许多问题总是扯皮，积重难返。银行可能对文件阳奉阴违，我行我素，反正银行的一屁股烂账损失历来都是印钞票来补窟窿，所以，对赵五还在冒风险，但是，如果让需要按揭150万元而真实还贷能力只有80元的韩老六过了关，那么，一旦下跌到总价剩余80万元(2008年底下跌后的地价),一套就亏损70万元,就像堰塞湖决堤了。要知道,银行是高杠杆的生意,100个贷款,只有5个是自己的钱,亏6个就资不抵债了。熊市一来,银行半倒闭的概率,大家都是哑巴吃饺子,心中有数。 物极必反,盛极而衰,月盈则亏。如果房价继续上涨，最终必然向真实价值60万元的方向跌下去，熊市不言底,于是,昏倒的炒房客一大片，开发商跑路的一大帮，烂尾楼一大片，银行收房一大堆，损失惨重，金融危机就可能出现了。 银行怕先死,所以银行会先跑,不跑的炒房客就先死了。 炒房客和一些开发商迟早会先死,银行最终还是会被炒房客房奴断供者和房企赖帐者拖死。
十一.“招拍挂”将有效自住刚需一网打尽,竭泽而渔后,“疯狂拍地的十年”将鱼死网破 2010年两会前夕,厉以宁提出“先定房价,再定地价”的观点。人大已确定有关二次房改的两个提案为正式提案。认为应改革现有供地方式。 现有的价高者得到土地的拍地方式已经不得不改变了,因为它成了危害中国经济的白粉,因为地价已经受有效自住刚需口袋的限制而没有再拍高的空间了。 房价大涨的最主要原因是倌家拿走的钱过多，特别是“拍地方式”使土地不断上涨。地价加上几十个章几十种税费，加上给各级贪官的各种红包，开发商公开说，倌家拿走的钱大约百分60。 【拍卖土地的击鼓传花】的主要特点是“传花速度很快”。房价上涨3000元需要一年半载。在拍卖会上，疯狂的开发商在30分钟里就出现几十次的击鼓传花，于是楼面价上涨3000元只需要半小时。于是，近几年的100平米的房价出现了一年大约20万元、30万元、40万元......的加速上涨的趋势。 【拍卖土地的击鼓传花】的后果是，经常出现“面粉高于面包”的情况。地价涨导致房价涨，房价涨促使地价涨，地价再涨带动房价再涨，就象“鸡生蛋，蛋生鸡”一样，恶性循环，加价不止，没有最高，只有更高。再大的气球也会在短期内被吹破。 【拍卖土地的击鼓传花】是竭泽而渔,是再多再大的刚需也会快速变成无效。房价上涨导致购房者每年按揭还款数呈现2万元、4万元、6万元...的快速增加的趋势。每年还款7万元,即使有住房公积金,家庭年收入达到10万元才买得起住房。在二线的E市，有效自住刚需们基本达不到家庭年收入10万元的水平。即使极少数的有效自住刚需达到家庭年收入15万元，地价的疯狂上涨也会使他们变成无效自住刚需。 【拍卖土地击鼓传花】的后果是渔死网破,它必然是短命的。当房价上涨到“中产家庭月供还不起”时，最后一种有效自住刚需就被消灭了，房熊市就来了。所以，这种击鼓传花不可能一直玩下去，就像气球的大小是有极限的，吹过头就破裂了；就像烧水，你能够烧到101度吗？ 【拍卖土地击鼓传花】的最终结局是，不得不以物业税取而代之。拍卖土地导致的炒房是一种赤裸裸的炒民生，民意不可久违，炒房使得腐败和剪羊毛暴露得一丝不挂，背负骂名，失分过多，影响交椅稳定，得不偿失，而物业税是国际惯例，天经地义，名正言顺，理直气壮。 拍卖土地的本意是增加地方财政收入，结果房地产的高利润使得实业资金过多流入房地产，企业不景气，最终将导致地方财正收入减少，而物业税基本不影响企业经营，是印钞票的永动机，比拍地多几倍的收入，财源滚滚而来。因为房价长期下跌过程中，住房的总数每年还在增多，可以提高税率，所以收到的物业税总数不会少很多。地方正俯有了物业税这个“住房财正”，就要放弃“土地财正”，就像美国、日本正俯不会支持炒房，不会庇护炒房客那样，房价必然大跌。
十二.卖地财收比很高,土地财正不得不改变为住房财正,10年吃房奴,10年吃炒奴 卖地财收比,是指地方正俯卖地和房地产税收占地方财正总收入的比例,揭示房熊市里土地流拍导致物业税开征的的必然结局。 当地方政府把土地卖出去的时候，它一下子就把70年使用权卖出去了，是不可持续的短期行为。房熊市，有价无市，房价大跌，开发商手中的土地几年也用不完，所以土地流拍成为常态，必然导致以地生财的地方财正困难。 股市大跌，房市大跌，企业危急，银行危急，税收减少,经济危机就随之而来。扶贫保民生和保稳定（代为出走的老板发工资、扶持半倒闭企业等）的开支增大，导致地方财正困难。 2008年在企业倒闭潮到来时，公务员和教师的工资福利不减反增，导致地方财正困难。 为了配合中央拉动内需的4万亿大投资，地方需要继续付出大量配套资金，导致地方财正困难。 地方官任期不长，短期行为严重，财正支付的大量形象工程需要后续资金，大吃大喝、公费旅游、挥霍浪费的习惯难改，腐败漏洞难堵和银行追债，必然导致地方财正困难。 明后年到来的房熊市里，地方财正可能入不敷出、严重赤字、难以为继、捉襟见肘、无米下锅、饥肠辘辘、饥不择食。那时，嘴边香喷喷的垂手可得的最后一块大肥肉物业税（或闲置税或超占土地税）是肯定要吃的。 高房价的根源在于官商勾结、土地财政、土地招牌挂制度和贫富悬殊。能够同时降伏这4只老虎的只有物业税。没有开征物业税之前，任何调控措施都会在一阵喧哗后被这4只老虎吃掉，都会沦为空调。在无法遏制房价上涨，危机将要出现，泡沫将要破裂的危急时刻，物业税将临危受命，不得不出台。 物业税将是地方税收的最后的最大的来源。正俯以税为天，不收物业税，公务员就不能大吃大喝，就不能四处游山玩水，就要以步代车，就要少涨工资，就要精兵简正。不收物业税，面子工程就没有后续资金。GDP下降，失业就要大增多，社会就不能稳定，不要说升官发财，连官位都不稳。所以吃土地的路子走不通后，必然导致吃房子的物业税出台。 印钞票是剪国际羊毛，印多了就会导致外资出逃,只好剪物业税这个国内羊毛。财正得了严重贫血症，不输血就要完蛋，可是中低收入者为了一套房，已经面黄肌瘦，无血可献，而富人红光满面，热血沸腾，光是房产就肥得流油，不抽你的血抽谁的？住大房子的，住别墅的，囤房炒房的人就准备学习雷锋了。 吃土地的实质是吃房奴，吃物业税的实质是吃炒奴。 2012年前后开征物业税，炒房客最终会恍然大悟：原来，通过高房价引导社会力量建造房子，即给许多人创造了工作机会，又完成了城市建设，最后一个大转身，变土地财正为住房财政，吃完房奴吃炒奴，人人都贡献，天经地义，完美结局。 空军不是望着天价房天天在哀叹自己囊中羞涩吗？多军不是天天在嘲笑空军口袋空空吗？炒房客不是总在显摆很有钱吗？当倌的到农珉工那里能够吃到山珍海味吗？大户们，赶快杀鸡宰猪迎接“公仆”大驾光临吧。
十三.对“有效自住刚需”的十年围歼战后，炒房客即将解甲归田。 2010年3月,梁季阳在全国政协大会发言掌声不断,他说:“据统计，目前十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米，可供各自开发7、8年，甚至超过10年。1998年-2008年十年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40%囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率达到50%。” 大中城市正在进行一次对“有效自住刚需”的围歼战。三大战役已经结束，已经“百万雄师过大江”，正在“宜将剩勇追穷寇”，南下追剿“有效自住刚需”的残余。 第N年，房市的疯狂上涨，将导致有效自住刚需的队伍兵败如山倒，全军覆没。歼灭战后，百万裁军（开征物业税）就要拉开序幕。炒房客即将刀枪入库，马放南山，解甲归田。 揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于“隐形的供给”、“间接的供给”、“未来的供给”、“超量的供给”后，房市严重供大于求就一目了然了。 有效自住刚需每年家庭节余以4万、5万、6万元……的慢速度上涨。房价以加价20万、30万、40万元……的快速度上涨。无效自住刚需以每年20万、30万、40万人……的快速度增加。“有效自住刚需”的总户数呈现60万、30万、15万、10万……的递减的态势。 有效自住刚需接棒人严重缺乏。小鱼（无效自住刚需）不计其数，但是小鱼没有长大，反而越来越小，越来越多。赵五在2003年资金缺口20万元,2006年资金缺口40万元,2010年缺口60万元。 市场价格最终不是商人决定的，是由终端消费者决定的，衣食父母买不起，价格就会下来。火车票的价格最终不是黄牛决定的，是由乘车者决定的，上帝买不起，价格就会下来。房子的价格最终是由有效自住刚需决定的，传销没有下线后，价格就会下来。 炒房客的房子不是自己住的，出租在扣除折旧和资金成本和物业税之后是亏本生意，最终必须把房子卖给有效自住刚需，才能真正赚到钱。卖不出去，就会套牢亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需。目前，房价不断上涨，已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数，接棒人匮乏的时候，炒房客就会竞相杀价，熊市就来了。 开发商炒房客的软肋在哪里？遇到房熊市，开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了，先当温水锅里的青蛙，最后无力再哇哇。 价值规律的威力无处不在：一种生意特别赚钱，大家都来竞争，不久就玩完。百分之几百的利润降到保本，降到亏本。猪肉供不应求导致涨价，高利润导致养猪的增多，供过于求导致价格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛，从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭。房市更疯狂,下场更可悲。
十四.炒家刚需比即将达到9：1，当中产基本都月供不起的时候,房价拐点就会到来 炒家刚需比是指投资投机房与有效自住刚需之比,从实质上反映供过于求的程度。 2003年,在二线的E市，房价0.3万时,炒房刚需比为3:7。 2007年,房价1.2万时,炒房刚需比达到7:3。 2010年初,房价1.4万时,炒房刚需比已经达到8:2。 房价继续上涨,炒房刚需比即将达到9:1。 在二线的E市，表面上目前“副市长”靠工资也买不起，实际上连“清洁工”、“5年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。 总人口400万（包括流动人口），睡在室外的小于4000人，说明99.9％的人住在房子里。没有自住房的有210万人 / 7人 = 出租房大约有30万套。 近15年合计盖房50万套 * 闲置百分20 = 大约闲置10万套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话:“尚未住人的闲置房、在售房等，总数大于10万套。” 由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，几十年都过剩！ 各行各业争先恐后加入开发商队伍，形成大跃进的态势，具备强大的生产能力，每年新竣工的住房数量超过当年因城市化而“净增加的自住购房户”和“净增加的租户”,这个真相被炒房囤积的水分暂时掩盖了。二线的E市2009年新竣工的住房有4万套，足够新增人口24万人来使用，实际新增人口小于14万人。 我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市，总人口400万，投资投机房，即出租房、闲置房、在售房大约有40万套。将家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20万元的全部安排回家过年，有这种能力的无房户（未婚的100男100女计算为100家），每家安排一套后，一定会剩余30万套以上。 就像鱼塘的渔夫越来越多，已经来了40万个，还在与日俱增。鱼钩的尺寸越来越大。于是，大鱼中鱼越来越少，只剩余10万条。虽然小鱼小虾不计其数，如果“鱼钩”不减小（房价下跌），至少有30万个渔夫将空手而归。 房价上涨已经大大提前透支了百姓的购买力。如果房价继续上涨，投资投机房和待售的各类住房更多，“有效自住刚需”剩余的人更少。 如果“有效自住刚需”10万人是错误的估计，而是30万人，因为百分20的人拥有百分80的钱，一以当十,钱袋子大大的富人也会提前囤积多几倍的投资投机房，趋势仍然是供过于求，仍然是即将大跌。 因为百分80的人拥有百分20的钱，非富人小小的钱袋子，决定了富人不能囤积过多的房子。只有10万条中鱼，已经来了40万个贪心的渔夫。继续上涨,未来只有3万个有效自住刚需，有45万套投资投机房,供是求的15倍，炒房客的失败是必然的，只是迟早的事。 十五.新盘住房闲置率很高。目前全款买一套房闲置待涨,5年后可能亏损90万元 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。 2010年初的网络文章称:“据社科院城调队调查显示，中国660多个城市现有空置房6540万套，可供2.6亿人居住。”“标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。”即使5年不建房都不会缺房,说明供过于求很严重。 2009年4月，在一个银行内部会议上，刘明康举了两个例子:北京出现了一个人名下77套房的事情，而且全部用的银行贷款；上海一个人买了364套。 2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。” 北京青年报日讯,经济学者赖伟民，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说：“掏钱的购房者八成以上做投资。”有一位回答赖伟民说：我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。 2009年底的迪拜危机提醒我们，迪拜吸引了全球富人到此投资，却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少？ 目前出手买房闲置待涨的,许多是官商,许多是全款。5年后，一套房可能亏损90万元。 2010年3月，在二线城市的E市，富人张三买一手房,100平米 * 1.4万元 = 总价140万元。 每年按投资收益百分5计算。140万元 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 = 五年后资金增值到179万元。 五年里交物业税1万元。 五年的总成本为180万元。 有的人以为闲置也能战胜通货膨胀,可是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水,如何保值增值? 闲置是等待房价上涨而赚取差价，可是，房价市盈率已经是无穷大,比股市6124点时的市盈率60倍高出许多，谁能够保证你一定赚钱？倒是下跌的可能性更大。 几年前低价位买入的可以闲置。炒房客现在高价位买入的,特别是物业税开征后,闲置不起就要出租, 租房市场供应增加,租价下跌,进而导致房价下跌。 五年后,由于物业税开征,供过于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1万元。不要说不可能,2008年底一手房就下跌到0.8万元。相信波浪理论，大涨后通常下跌幅度为0.5。即使新房在目前1.4万元的基础上上涨到2万元,下跌0.5就是1万元。 总房价140万元 / 70年 * 5年 = 五年折旧10万元。 一手房单价1万元 *100平米 - 五年折旧10万元 = 这套二手房卖出收回90万元。 总成本180万元 - 卖出收回90万元 = 亏损90万元。即亏损百分50。
十六.住房普及率越来越高,住房最终会象汽车那样降价普及,“住房普及的十年”即将到来 住房普及率,是指有房户占城市总户数的比例,揭示开发商走降价普及之路的必然趋势。 社会生产力在不断发展，任何国家任何中高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品降价普及”之路。 【手机降价普及】：40年前，“副班长”林彪出逃，周总理无法用手机规劝。25年前，连省长都没有手机。目前，从省长、厅长、处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工，已经普及到车间普工、看大门的、擦皮鞋的、扫大街的，单功能的“大砖头”卖3万元，降到多功能的袖珍手机只卖一二百元。 【汽车降价普及】，20年前，科长30年的工资剩余只能买0.1台小汽车，现在1年的工资剩余可以买2台。 【电视降价普及】，20年前单功能29英寸的需要花费20年的城市平均工资，现在1年的城市平均工资可以买5台。 还有【固定电话装机费降价普及】、【电脑降价普及】等等。 汽车和家用电器是我国经济的支柱产业，在充分竞争和产品价格不断下降的过程中，获得了健康发展。房市的未来，将呈现开发商降价销售（＼），买房人数增多（/）的【Х状态】。 所有好产品的走势都是：大短缺导致大炒作，大炒作导致大涨价，大涨价导致大生产，大生产导致大过剩，大过剩导致大熊市，大熊市导致大杀价，大杀价导致大观望。 渔夫太贪心，“渔钩的尺码”不断增大，不久，吃得进“15寸的渔钩”的鱼儿就基本没有了。渔夫3顿没有吃到鱼儿后，不得不换成“13寸的渔钩”。于是，“渔钩的尺码”（房子的价格）就呈现15寸、13寸、11寸、9寸...的不断缩小（不断降价）的趋势。你不相信，难道河里的鱼儿是随着“渔钩的尺码”不断增大而不断增多吗？ 【住房降价普及】体现在漫长的熊市里，因为供过于求后形成买方市场，从消费层次越来越低的实际出发，开发商不得不经常降价。买得起150万元的买走后，开发商就要开拓买得起130万元的消费市场。呈现150万元、130万元、110万元、90万元...的降价普及趋势。你不相信，难道房子是穷人买完才轮到富人来买吗？ 收入不低的自住刚需，存款的投资收入会增多，工资结余会增多，加上房价会下跌，所以，坚信【住房降价普及】的必然性，自住刚需坚持就是衣食父母，坚持就是上帝。
十七.房价租价涨速比很高,租价和物业税成了房市降价的发动机。 2003年以来，在二线城市的E市,房价上涨百分500 / 租金上涨百分50 = 房价租价涨速比为10倍。10倍的房价租价涨速比,使得“买房无法战胜通货膨胀”。 实际情况表明，虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.11万元。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度多于租金的增加。 老板遇到通货膨胀，企业成本大了，就要减员降薪，穷人连岗位都保不住，连吃饭钱都成了问题，不拖欠房租你就谢天谢地了。 如果通货膨胀导致房价继续大涨，开发商就会继续大盖特盖，炒房客大买特买，闲置房和出租房就越来越多，而租房人数增多缓慢，所以租房市场供过于求。 目前，买方市场的特点更加明显了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是说，房东排队在等待租奴。 房价不断上涨，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙可以闲置。以1.5万元接手的炒房客成本很高，不得不出租减轻月供负担。供给增多，导致租价下跌。 每年成交的住房有百分50是外地人买走的，没有时间去折腾，只求有租金，多少不在乎。租房市场竞争加剧，导致租价下跌。 物业税开征后，本来闲置没有出租的房东,因为税赋加重,也开始出租。供给增多，导致租价下跌。 加息后可能断供或还贷困难，闲置房不得不出租。供给增多，导致租价下跌。 裁员降薪,许多炒房客会有断供之忧，不得不出租。供给增多，导致租价下跌。 熊市里来不及卖出的短线炒房者，只好以出租等待解套。供给增多，导致租价下跌。 有的公司外迁或搬迁到郊区，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。 由于炒房导致高房租高物价,沿海城市出现民工荒,租房人减少。需求减少，导致租价下跌。 一些有效自住刚需购买了一手房、经济适用房，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。 一些无效刚需到廉租房里去了，搬出租房，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。 物业税开征后，如果房东要将物业税转嫁给租房族，租用100平米的变成70平米、5人合租变成7人、向低价的郊区转移、甚至换城市工作，导致需求减少。605号房月租金2000元，已经待租闲置3个月了，房东害怕再损失就会降价，于是房租又回到合理水平了。 房价由富人决定，房租由穷人决定。房价由投机决定，房租由需求决定。房价是理性的，是消费品，不是投资品，基本没有泡沫，反映了居民的正常支付能力。 如果房价是合理的，租价就要涨100%，肯定涨不动，所以租金是合理的，那么房价就应该降50%。 租金还贷比 = 每年租金净收益2.62万元 / 每年按揭还贷6.86万元 = 0.38,即租金用于还贷,以租养房,只够百分38。通过出租有利可图,至少足够还贷,即租金还贷比 = 1。 买房投资投机，既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，折旧使得房子越来越“黄脸婆”，每月为月供发愁，每年为物业税生气，越来越无利可图，越来越成为累赘，必然导致卖出者进一步增多，房价进一步走低，所以说，租价和物业税成了房市长期降价的发动机。
十八.租金工资比奇高，房价租价过高导致民工荒,城市化放慢将导致房价下跌 租金工资比,是指打工族每年付出租金与每年收入之比,揭示炒作城市化概念导致高房价,高房价导致城市化放慢,城市化放慢导致房价下跌的恶性循环状态。这是价值规律在发挥作用。 民企都在走低端制造业之路。企业招不到应有的人数，应聘的找不到理想的工作。2010年初,整个珠三角地区用工缺口在200万以上。 每幢楼房都是一台印钞机,高房价导致通货膨胀,通货膨胀导致企业成本上升，高房价导致内需不足,产品无法提价,于是利润很低,如果较多地增加工资,企业就会亏本。大多数普工和刚毕业的大学生,每月加班加点也只有2000元以下的收入,在高消费和讲排场的氛围下,面对通货膨胀、高房价、高房租和恋爱、结婚、子女就学费用、红白事红包开支增多，不是月光族也是年光族。反正再100年也买不起沿海城市的住房,将来变为城里人的愿望落空,于是,愿意远途到沿海来打工的在减少。 随着中央加大投入力度,中西部地区的投资环境改善,新厂增多,内迁企业增多,使得许多农民工获得就近择业的机会。内地和沿海展开“抢人”大战,工资差别只有三四百元。因为沿海地区的房租高,物价高,回家费用高,所以全年节余差不多。最大的好处是便于恋爱成家和照顾家庭。 普工队伍的年龄状况和吃苦耐劳性分析说明,来自农村的普工的总人数在减少,处于青黄不接的状况。 “60后”的年纪是41至50岁，占普工队伍的比例小。 “70后”的年纪是31至40岁。他们在积累了一定的经济实力、技能和经验后,自立门户另寻出路的增多,占普工队伍的比例越来越小。因为他们生长在多子女年代,家庭人口多，生活状况差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐劳性强,所以他们之中适合并且愿意干普工的总人数很多。“人口红利”是指他们。 “80后”的年纪是21至30岁。他们是普工队伍的主力军。因为生在改革开放后,衣食无忧,1979年后实行独生政策,家庭人口减少，父母有能力供养他们上学,不少人是大中专生,不愿意干普工。他们之中即使是中小学文化程度,也是见多识广,花钱随便,吃苦耐劳性较差,所以适合并且愿意干普工的人数大为减少。 “90后”的年纪是11至20岁。九十年代计生政策已落到实处,“人口红利”到“90后”就结束了。他们之中许多是在城里的甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社会污染更多,适合并且愿意干普工的总人数更少。 目前城市化率大约是45%。但是，高房价、40岁后难以找到工作和身体原因，使得许多人最终会回到农村。现有农村人口基本属于老弱病残及留守儿童。城市化进程已经基本上被高房价扼杀了。 城市化率不能显著上升，新进城的基本是无效自住刚需,那么大量闲置房和每年开发商超量的新供给就难以消化,严重供过于求必然导致房价下跌。
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