绿地集团以“超高层建筑”之名实行“圈地造城”
来源：观点地产网
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凭借606米的高度，建成后的武汉绿地中心将成为华中地区的地标性建筑，并有望荣登&世界第三高&的宝座，仅次于迪拜塔(828米)和上海中心(632米)。
有人更曾因此戏言，今天的&迪拜塔&，明天将屹立在武汉。
以超高层之名
资料显示，武汉绿地中心(项目招商信息)位于武昌滨江商务区核心区域，距离长江不到500米，层高124层，其中地下5层，地上119层，总建筑规模近70万平方米，预计投资50亿元，于今年7月正式开建，计划2017年竣工。
日前，绿地中心大楼已开始地下室施工，该地下室面积约占5个标准足球场，深30米，预计工期长达2.5年，为目前华中地区面积最大、深度最深的地下室施工。
绿地似乎意欲成为超高层开发领域领跑者。近年来，绿地已在南京、南昌、大连、武汉、济南、郑州等六地陆续打造一批超高层区域地标性建筑，并统一冠名为&绿地中心&。
&绿地中心&正在全国遍地开花。在不久前的8月，绿地的第七座地标性高楼正式落地成都东村，高度超400米。在绿地2011年新开工建设项目中，约有四成是商业地产项目。
相关信息显示，绿地自有商业物业已超过200万平方米，在建面积超过1000万平方米，其中不少是第一高楼。包括武汉高度达606米的超高层标志性建筑，大连投建的高达518米的东北第一高楼，在郑州投建的高度达300米的高铁站绿地中央广场等。
据统计，绿地目前在北京、济南、郑州、南昌、长春、武汉、大连等城市，在建高度超过300米的高楼共11幢。
&每个城市只会有一座地标性建筑，建完了不会有第二座，同一城市我们不会造第二栋地标性建筑。&绿地相关人士在接受观点地产新媒体采访时表示，已有地标性建筑的城市绿地不会再进入。
一二线城市几乎已经全部高楼林立，剩下的可以让绿地建当地首个地标项目的城市，也只剩下三四线了。
绿地集团董事长张玉良称，未来绿地集团将在三四线城市加大开发超高层地标建筑和城市综合体的开发力度，从过去以住宅开发为主，向住宅与商业地产开发并举转变。
不过，业内还是对于绿地该举动有所疑惑。业内资深人士宋延庆就表示，虽然绿地的超高层项目更受各地热衷于地标性建筑的地方政府的欢迎，但短期内做到三四线城市复制尚难。
佑威房地产研究中副主任陆骑麟亦表示，虽然三四线城市成为房企的逐鹿之地，然而绿地开发的超高层项目都是以销售为主，当地是否有这么多的需求还值得考量。他续称，目前而言，在三四线城市建一些高端写字楼产品，需求不是特别大。或许，绿地的目的不在于做地标。
跑马圈地之实
绿地目的是要造城。
自从2010年房地产调控开始扩大以来，绿地就马不停蹄地在全国各地不断逆市拿地，并热情高涨地参与商业地产、城市综合体项目。尤其在二三线城市，绿地的投资不断加大。 　资料显示，2009年至今，在大连、抚顺、马鞍山、成都、济南、南昌、武汉等二三线城市，绿地参与地方新城建设、旧城改造等项目。其中在南昌、西安、郑州等多个省会城市投资综合体项目规模均超过100亿元。
而在这些城市当中不乏需要&配建&地标性建筑乃至超高层建筑。以武汉为例，武汉绿地中心(项目招商信息)其实是武汉绿地国际金融城项目的核心组成部分。
据了解，绿地国际金融城由绿地于2010年11月以53.98亿元竞得，总面积413亩，总建筑面积超过300万平方米，可建设房屋面积达155万平方米。涵盖居住、办公、娱乐等功能，已于同年12月8日正式开工建设，建成后将成为武汉规模最大的现代服务综合体。
根据当时的拿地要求，建筑高度上规定&临江主要公建高度不低于600米&。
就在不久前，9月21日，绿地集团与江苏省宿迁市政府签署战略合作框架协议，绿地集团将在宿迁经济开发区北侧投资打造大型现代服务业综合体，项目东至平安大道，西至世纪大道，总占地面积462亩，其中将打造2幢高度约200米的超高层地标型建筑。
&做地标性建筑不是我们想做，而是政府想做。我们是中国超高层专业户，他们都想我们去做超高层。我们想进入一个新城市，就要做政府喜欢做的事，政府想要做，我们就做。我们不会随便跑到一个城市去建超高层，因为超高层投资额度大，建设周期长建设难度大。&绿地相关人士亦曾无奈的表示。
&现在政府要我们拿地，不是我们想去，政府想建超高层建筑，不是我们主动想做。如果他们给我其它的地，不要我建超高层，我何乐而不为呢?&
宋延庆就指出，建超高层其实是绿地获取土地的方式之一，绿地通过建超高层跟政府置换到一部分优惠的土地。
据悉，自2001年进军南昌之后，绿地就坚定了全国扩张的战略，沿着地方政府改造城市的思路去竞标拿地、投资开发城市综合体与超高层建筑。
事实上，借超高层建筑之名，实行&圈地造城&也是现在城市摩天楼热得一个缩影。
分析师陆骑麟表示，这是目前这些待发展城市未来的趋势之一，地方政府缺钱，只能通过土地来吸引大型开发商的入驻，通过项目的打造提升当地的发展环境。&地方政府需要一些大型企业的入驻，建一些地标性的建筑，带动整个区域形象和品质的提升。一些开发企业也需要一些土地资源。&
他指出，上海改革开放的时候，很多港资企业例如和黄、汤臣等进驻上海时，建了不少带动区域发展的商业性质办公楼高层项目，如汤臣金融中心等，从而很好地带动了整个陆家嘴的发展，当然这些企业也因此获得一些比较优质的土地。
有一则业内流传的小故事就是，张玉良2009年到济南考察，当地官员建超高层地标欲望强烈，绿地决定接标。不过在与官员商谈超高层项目时，张玉良就提出将11亿元地价降到8亿元。几经商讨，结果地价不变，政府将原给绿地的2000亩捆绑用地增加至2500亩。
通过上述方式，绿地这几年以低价吸入大量土地储备，每年的土储量都能保持5000万至6000万平方米左右。据张玉良保守测算，绿地项目获得的方式，在各地通过邀标、协议方式获得土地的比例在一半以上。
相关人士指出，这样前期开发成本的降低，让绿地可以利用较大的杠杆布局全国数十个城市，并保证稳妥的资金匹配，最终也令绿地项目实现高溢价。 (来自观点地产
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“城镇化不能盲目圈地造城”
日10:05&&来源：
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　　“新型城镇化是一个自然、渐进的历史进程，应遵循经济和社会发展规律，防止用行政手段盲目‘圈地造城’！” 　　“新型城镇化的核心是人的城镇化，但辽宁省农民工约为420万人，参加企业职工基本养老保险的仅为54.2万人，大多数没享受到市民待遇！” 　　…… 　　11月19日，辽宁省政协举行以“科学制定城镇化规划”为议题的主席专题协商会。以主席会议进行的专题议政性协商会是本届省政协的首次。省委副书记、省长李希，副省长刘强、潘利国及省政府办公厅、发改委等13个部门负责人，到会认真听取了意见建议。 　　省政协副主席刘国强指出，辽宁城镇建成区和建设用地逐年增多，但城镇人口密度却逐年降低。2008年至2012年，全省城镇建成区面积扩大了373.6平方公里，等于再建了一个大连市，产生了大量土地浪费和土地闲置。“十一五”至今，全省56个国家和省级开发区工业用地综合容积率达到0.8以上的只有13个，最低的还不到0.3。建议政府在制定“十三五”城镇化规划中应适度控制土地供应规模。 　　省政协副主席孙远良认为，当前土地管理制度改革需要打开四个结：统筹制定调整全省土地利用和城镇体系规划，减少土地供给的矛盾和成本；加快推进农村宅基地改革，释放城镇化用地空间；盘活闲置和低效建设用地存量；积极探索推进农村集体经营性建设用地同等同权同价入市。 　　省政协副主席王松指出，应立足省情，着眼长远，把大力发展县城和中心镇作为优化城镇化布局的重点和主攻方向。 　　省政协副主席高鹏认为，在推进城镇化过程中，应探索一条历史文化与现代化发展相融合的新路子。 　　省政协副主席滕卫平建议，政府应制定城市环保基础设施建设中长远规划、实施细则及保证措施，确保城镇化进程中的生态安全和生活环境安全。 　　2013年，辽宁沿海经济带45个园区包括其所依托的新城区，完成固定资产投资7393.2亿元，占全省比重为29.8%，其绝大部分资金由政府投入。对此，省政协副主席唐建武建议创新城镇化资金保障机制，建立市场化筹措建设基金的体制机制，充分发挥社会资本“四两拨千斤”的作用。 　　省政协副主席李晓安指出，虽然辽宁城镇化的进程较快，但城镇化发展水平却相对滞后，产业支撑力度不强，产城融合水平较低。建议政府发挥当地优势，构建具有本地特色的产业体系，实现产业发展与城镇发展协调共进，以产促城，以城兴产。 　　省政协副主席武献华建议重点建立和完善社会保障机制、进城农民市民化成本分担机制及城市生活包容性机制。 　　李希表示，对于省政协及各位副主席提出的意见建议，省政府及各部门要认真研究、吸纳，并在制定和实施“十三五”城镇化规划中体现出来。 　　（程丽红 李树果）
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【专题?工业圈地】一个人的造城记
　　45岁的刘大午正在干一件轰轰烈烈的大事&&造一座城。
　　这座&城&位于他的家乡，中国中部的一个地级市内，占地15000亩，预计聚集人口14.4万人（占该市现有人口的十分之一），总投资达276亿。
　　在这之前，刘做过机票代理、视频网站，就是没正经做过地产。不过，他短暂地尝到了土地升值的甜头&&十多年前，他拿过一块地，当时不过10万一亩，前几年，总价涨到了3000多万。
　　三年前的一天，他回老家探亲。一位熟识的官员在闲聊中提起，市里有一片地，准备搞开发，问他有没有兴趣。刘决定一试。
　　深入接触后，刘摸清了市政府的想法，他们需要的只是企业和税收，至于地怎么用，刘大午完全可以自己做主。于是，在找了几个合伙人后，刘开始寻找项目。
　　他到全国各地考察，发现一个有意思的现象，几乎每一个地方，都有工业园、开发区，这些项目基本都由政府负责前期投资，然后再通过招商引资招徕企业，以卖地和收税的方式收回成本。经过二十多年的发展，这些工业园和开发区因为人口的聚集，逐渐成为了各地的新城区。这让刘颇为兴奋：自己来干政府干的事不就行了吗？
　　刘将他的想法概括成四个字&&&以工造城&。先通过前期的开发，吸引企业，通过产业的聚集形成人口的聚集，而人口的聚集必然带来土地的升值，他再通过开发商业和住宅用地，收回投资。
　　刘大午的宏大设想迅速得到了市领导的赞同。这个有着&鱼米之乡&美誉的地级市，2010年的财政收入才刚突破10亿元，有人愿意投资，且不需要政府掏一分钱，领导们自然乐意。
　　&以工造城&模式
　　初步的合作意向达成了，接下来便是想&名号&。
　　刘深知，如果没有一个足够吸引人的开发计划，就无法吸引来企业，无法吸引到企业，就无法形成人口的聚集，没有人口的聚集，后期的卖房计划就无从谈起。
　　他考虑过发展IT，发展创意产业园，但这些行业似乎都已经被别地做滥了。又是一个偶然的机会，刘参加了成都一个家具行业的活动。听人谈起，中国家具市场发展前景非常之好，最近几年，由于沿海土地和人力成本的上升，一些家具企业纷纷开始内迁。刘大午意识到，或许这就是机会。
　　回去之后，他专门找了一家研究院，对广东做了一次调研，分析这个中国家具市场最发达地的成长路径和现状。还专门请一些学者前来考察，为其出谋划策。半年多的调研和论证之后，刘大午终于确定了造&城&主题：就做承接沿海产业转移的家具集中发展区。
　　战略定位有了，接着便是包装，刘请了当地一家权威的城市规划学院做了一个规划，各种宏伟漂亮的区划图、立体图、模拟图纷纷出炉。在印刷精美的宣传物上，当地典故和几千年前的历史都被深挖出来，成为刘大午讲故事的素材。
　　很快，市里就通过了这个规划，并将刘大午的造城计划立为重点项目，全力支持。
　　在这个规划中，6000亩地属于工业用地，3000亩地属于工业配套，另外还有6000亩，是商业和住宅用地&&全部都是零地价。前两者用于工业开发，全部由刘大午投资；后者则作为回报，由其自行开发，刘能赚多少，全看他造&城&的成败。
　　刘的团队拿着这些红头文件和规划方案，开始了全国招商。
　　出乎刘大午意料的是，招商进展远远超出了他的预期。一个月时间，就有三十多家企业签署了入驻协议。金融危机之后，沿海家具企业加快了内迁步伐，中部庞大的市场以及刘大午宣称的打造全产业链的招商方案引起了许多家具企业的关注。刘大午算是找对点了。
　　不过，这些企业对土地的渴求，也让刘倒吸了一口凉气。他们动辄要几百亩，地价从每亩五六万元一路飙升，一些非家具行业的企业甚至也慕名而来，以至于刘大午不得不做出一些限制&&为了预防有些企业只圈地不建厂，刘和每一个入驻企业都签订了开工协议，如果在规定时间内不开工建设，他将收回土地。
　　显然，这些企业也看到了土地升值的巨大前景，在转移的同时，希望通过尽可能多地低价买地，分享中国土地财富的盛宴。这让刘坚信，他的&以工造城&模式是可行的。
　　一次马拉松式赌博
　　然而，就在刘信心满满，准备大干一场的时候，问题却出现了。
　　首先是用地指标。他们和当地政府签署协议时，虽然规划面积等都已写入协议，但真正通过国土部审批的用地却无一亩。他们采取的策略是，边建边拿用地指标（刘说，这是普遍做法）。
　　而这个用地指标，几乎完全延续了计划经济那一套。每年有多少，全看中央和地方之间的博弈。最近几年，房地产调控日渐加码，用地指标也日益紧张。2011年刘所在市里的用地指标总共不过900亩，他的这一项目，虽然是市里的重点工程，但和他争夺指标的，还有各路房产大佬，刘大午到现在也只解决了一小部分。
　　截至目前，刘已经投入了三千多万，用于土地平整和修路等。接受南方周末记者采访当天，刘大午正为这事发愁，采访完，他即前去拜访某领导。
　　南方周末记者原本约好的实名报道，最后也不得不变成了匿名。刘解释说，土地问题没解决，一旦见报，可能引起麻烦。
　　而更让他担心的是，明年就要换届了。他的这个项目，是现任领导拍板的，明年一旦换了领导，是否还能延续，也是个问题，&这个项目至少也得十来年才能做成，如果前期的用地指标不解决，后面可能就更难了。&刘大午说。
　　对刘大午来说，他的这个项目就像是一个马拉松式赌博，前期的投入能否收回，全看时间、政策以及招商引资的成败。刘现在化解风险的方法，就是尽可能地将这一项目做大，引起高层重视，最终做成一个&被认可的模式&。
　　不久前，通过熟人，他找到了当地的一位全国人大代表，说服其写了一个提案，建议其将这个项目纳入&国家级中西部产业转移示范区&。如果这个批下来，刘大午就等于拿到了护身符。同时，也能得到更多的政策支持和优惠。据他透露，市里对这一提案也相当重视，为了顺利拿到这一头衔，目前各方正在&尽力运作之中&。
　　（应采访者要求，文中刘大午为化名）上一页1下一页