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去“地主”家抢粮 房企并购潮起背后是去库存良方还是圈地？
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大型房企向北京老牌豪宅出手 “资本家”去“地主”家抢粮说明什么 老楼盘是否通过并购能发出新芽，1月23日位于中央别墅区的恒大丽宫举行全球发布，原新世界周大福旗下的“丽宫”项目，正式更名为恒大丽宫。
大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。早在几年前，当绿地、万科、恒大、碧桂园等千亿级企业不断扩容，龙湖、融创、绿城等百亿企业开疆拓土充当追兵之时，很多带有明显地域性的企业却因为种种原因举步维艰。当时，就有人预言：不出多少年，中小开发商将会逐步退出市场，而资本雄厚的一线开发商将通过并购强者恒强，未来，中国的房地产市场大浪淘沙，最终剩下为数不多的企业，通过标准化的开发，赚取不足10%的利润，房地产业终将成为一个薄利的行业。
开始，有人认为是危言耸听，而且这几年并未发生大规模的并购，但就是在人们逐渐将此预言忘却之时，2016年年初，几桩并购事件却点燃了业内尘封多时的疑问：什么样的企业和项目将被并购？并购就能解决库存吗？明明知道是卖不动的老盘，买过来就一定能卖出去吗？并购只是开始，接下来的种种疑问还将最终由市场、买房人袋子里的钱去检验。
恒大、融创、中赫出手老牌豪宅
恒大丽宫1月23日的亮相，距离恒大与香港新世界传出收购“绯闻”仅仅两个多月的时间，如此之快的开盘，足以见得新东家对外释放出超级自信的信号。
恒大多年来一直被业内诟病为布局与营销见长但产品力不足，此次收购丽宫项目，一是在中央别墅区取得占位，二来丽宫虽然历经多年，但产品力不错，放之今日竞争力也不错。因此，业界普遍看好这次收购。
人们还没从恒大收购丽宫事件中回过味来，接下来三笔并购也好收购也罢，足以让人们大跌眼镜――并购潮真的从2016年开始了？
首先出马的是融创集团董事长“孙大胆”――孙宏斌。他这次的并购对象是位于昌平北七家镇的东方普罗旺斯。与此前的丽宫一样，这也是一个年龄超过10年的老项目。
项目原规划550栋独栋别墅，现在还有150栋独栋别墅，以及5万平方米的平层别墅。其中76栋别墅已取得销售许可证，主力户型套总价为4000万～7000万。尤值得一提的是12栋10亩大院楼王级产品，号称总价3亿～5亿元起。收购所需资金虽尚不明确，但与项目货值及未来可能产生的现金流及利润相比，应该属于“划算型”。融创截至去年底手里的现金超百亿元。据知情人士分析，孙宏斌已经跟对方谈判了几轮，成交的可能性很大。孙尤其喜欢那12栋10亩大宅，这在北京是绝无仅有，以后也不可能批。
其间，又有业内人爆料孙宏斌同时在洽购另一个高端存量盘――山东威海长青投资集团在怀柔雁栖湖边开发的项目。该项目与APEC国际会址一墙之隔，占地416亩，为多功能综合用地，其中地上建筑面积10.8万平方米，地下约6万平方米，容积率0.4。长青雁栖湖项目规划建设约110栋别墅，已建成约20栋四合院式别墅，用做酒店。用材豪奢，格调阔绰。据透露，融创收购金额约30多亿元。据了解内情的朋友说，孙给的价钱还比较公道，并没有趁火打劫的意思。这笔交易资金到账后，长青集团的困境将大为缓解。
孙宏斌在北京秘密洽购的同时，素以顶级公寓见长的中赫置地，正在谋求接手财富公馆，或将首次进入顶级别墅市场。财富公馆同样是位于温榆河畔的老项目，共有96套别墅，其中一半已经售出。现有别墅产品，最小面积为1400平方米，主力户型5000万元起。
据“艺墅家”提供的数据显示，财富公馆曾经创造了总价为3.11亿元的京城史上单套总价最高纪录。
恒大老板许家印和融创老板孙宏斌作为两大并购高手，他们最近的行动表明，2016年房地产并购趋势不仅将继续，而且可能加剧。而这些大鳄之所以如此破釜沉舟，都源于此类房企与险资等金融类机构的密切合作，融资行为将更频繁，为并购提供充足的弹药。
并购背后 是卖不动房与拿不着地的激情碰撞
我们通过老盘为什么要将“自己的孩子”拱手让人来分析此次并购或者收购的合理性，来证实为什么业内普遍叫好的原因。
首先，老项目为什么卖不动？
据“艺墅家”提供的数据显示，2008年以来，北京5000万元以上顶豪产品，成交量历年都比较“稳定”。成交套数最高的2015年，也不过是72套。而仅恒大?丽宫三期和财富公馆的现有货品就已达80余栋独栋别墅，其他项目的历史库存则是数倍于此，更别说2015年以来成交楼面地价超过5万元的项目，还有一大批。
以上只是市场层面的事，而分析深层原因，老豪宅背后基本都有一本“读不懂”的账。比如长青集团怀柔项目，老板犯事，公司其他高层早已经放出话来寻求收购，但上门的企业寥寥，只因怕牵扯到官司，直到“孙大胆”的出现。
除了公司内部的很多“烂账”，产品过时也是让老项目开发商心灰意冷的原因，由于很多本土企业没有跟上地产形势的变化，没有及时转型，因而被迫让出了主动权。
举个例子，被收购的项目，基本都是顶级别墅。而产品都是10年左右的老盘，很多新别墅做法都不在这些老盘的范畴之内，比如建筑风格、地下空间尺度、赠送面积、新风系统等等。北京青年报记者随一个意向收购怀柔某项目的开发商一起去踩盘，发现地下空间只有三米，而且还是产权面积。该开发商对北青报记者说，现在独栋别墅如果地下只有三米，只能做一个多功能厅，这样很难吸引买房人。现在新别墅基本都挖到5至7米，起码地下两层，如此就为高房价赋予了附加值，地下空间全是送的，买房人觉得物超所值。
由于受到新产品的冲击，所以老盘越来越难卖，而很多老一辈本土开发商，思想跟不上新形势，产品转型来不及，资本化运作不在行，因此，转手项目是最好的方式。
其次我们看看为什么“资本家”向“地主”要粮。地产大鳄手伸向老盘也是无奈之举。拍不到地王，公司还得运行，收购或者并购无疑是最划算的买卖。
某大型房企营销负责人告诉北青报记者，并购比“拍地王”划算很多。直接收购现成的项目（这里指的是那些没有问题的项目），从决定收购到完成收购，整个过程不会超过一年，而且风险会很低。从财务上来说，有可能在两到三年内就可以把之前的资金投入收回来。但如果选择去竞拍地王，拿到地王后还需要另有一大笔资金投入，到销售阶段，需要的时间和市场风险都显而易见。目前不少项目为了加快资金的回笼速度，拿完地王一年内就开盘销售，把“高价地”打造为“快餐豪宅”，这样显然是不科学的，也是对土地的不负责。即便是快速打造出的豪宅，其销售周期也不会很短，因为豪宅市场已经进入慢销时代。
现在市场上有很多项目，它的原始土地成本比较低，即使拿这类项目的价格与目前的市场均价或与现阶段的地价相比，也仍具备一定的优势。除此之外，目前市场上的一些项目，包括存量房、老项目以及去化速度较慢的大项目，它们所占据的城市资源，例如交通、配套、地段等等，比去年的几个“地王”要好很多。
并购是去库存良方吗？
此次并购，无论最终成功与否，只是针对着几个顶豪楼盘，只是北京乃至全国库存量的冰山一角，因此，有关人士发出“并购是解决库存的良方”多少还有待进一步观察。此次并购集中体现出来的仍然是“圈地”的变种，是实力开发商的战略布局以及城市占位的一种体现，跟真正地去库存并无太大瓜葛。
但此次并购的示范效应却有可能被放大，据可靠消息，很多遗留老盘开发商已经积极寻求并购金主，有的已经悄悄涨价，希望在谈判桌上能多分一杯羹。
北京本土老牌开发商，土地价格拿得往往很便宜，甚至有很多项目都是在招拍挂之前的协议出让用地，北京有大量“300万撬动几个亿楼盘”的历史，因此，只要期望值不要过大，基本还是能吸引买家的。对于买家而言，按照目前的土地价格，“把老盘炸了重新做”也不见得不行。
但并购有时也存在风险。比如昌平某滞销项目，原开发商发出并购意向，新开发商并购成功，要求原开发商协助办理政府部门各项手续，但原开发商公司存在很多遗留问题，与政府主管部门、银行等机构都存在错综复杂的问题，因此很多手续办不下来，项目已经是现房却不能出售，此事一直悬而未决两年多，新开发商叫苦不迭。但这种事情只是少数，大多数开发商在并购以及收购中会采取严格的把关制度，严控风险。
但无论如何，并购是去库存很好的方式之一。首先，积极选择并购的开发商实力都是有目共睹的，拿近日比较出风头的这几家来说，恒大以大尺度营销见长，融创以团队和渠道称名于业内，中赫埋头打造产品。它们敢于敞开胃口吃下，当然是有自己的自信。其次，被并购的项目证明还有市场价值，只不过解决掉原有问题卷土重来罢了。这样的双赢要比老盘没卖完新地王又出炉的局面更能让市场所接受。
广厦时代在调查中了解到，目前中小型房企在面对市场环境所带来的压力时，其“出路”往往有三，一是抛售股权进行融资，解决资金问题；第二是加快转型，拓展业务；第三就是被其他企业并购。如果说前两条属于“自救”，那么“并购”无疑需要双方达成意愿。而对于那些项目销售不畅、开发速度迟缓、后续资金匮乏、品牌默默无闻的中小房企，被并购应该是最好的结果。
北京一家规模不大的房企老板告诉广厦时代，这两年土地价格越来越高，中小型房企的压力也越来越大，再加上在手里还没卖出去的“存货”，加剧了资金链的周转难度。从“去库存”的角度来说，并购对于企业、对于市场，甚至对于国家的经济发展而言都是一剂良药，同时也可能成为中小型房企最“体面”的“出路”。记者 张舰
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顶豪市场变天，要么去地主家抢粮要么地主称王(2)
15:44:16&&&&&来源：地产大哥
2016年顶豪发展的态势是，要么资本家去抢地主家的粮，接过地主家的枪，要么让地主一枪毙了你。
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先说一个市场现象。
当下的顶豪市场有些扭曲。比如说控总价这件事情。不能因为你拿了地王，单价过高，就不敢把面积做大。顶豪是终极改善。豪宅就是要讲空间的奢侈。从消费者角度讲，不能因为你开发商拿地成本高，就不敢把面积做大，做出我不想要的东西。简单地说，我为什么要花多出一倍的价钱，买一个比原来面积还小的房子。
我们来算一笔账。10年前的公寓顶豪，现在市场上二手房的交易单价在5W到8W之间。如果客户要买改善产品，加价至少50%，这中间还要收20%左右的税费。比如说，客户要买地王产品，把单价6W块钱的房子卖掉，去买单价12W的新房子，很可能房子的面积跟原来差不多。客户下不了这个手，这事儿就变得比较拧巴。
以朝阳公园板块公寓产品为例，原来的户型普遍都在200平米以上，甚至有整栋楼的户型都在300平米以上。这就是区域顶豪的门槛，如果你推出200平米以下的户型，客户会很纠结。
再比如别墅产品。以润泽御府为代表，为什么它卖得好?这类地主别墅项目皆是纯独栋别墅，不仅产品类型稀缺，而且产品优势绝对占优，仅平均单层面积就是地王产品的报规面积。这也是品牌开发商不惜重金抢地主家粮的关键原因。
说得再细一点就是，现在很多别墅项目，报建的时候，规划的地上可计容面积才200多平米，加上地下室，可能达到400&500平米。但这400&500平米的使用面积，要分摊到四层或五层。但是地主项目的标准层，起步就达到200多平米，地上两层，地下一层，三层就可以做到600平米以上。
我们知道，别墅的大平面和立体平面的生活方式和舒适度，根本上取决于单层面积尺度。200平米的单层跟每层90到100平米的别墅生活，完全不能相比。
事实上，地王开发商并不是不想做好产品，也不是不懂得做好产品，但是控成本思维太重。
所以，顶豪市场出现一个现象，除了个别大土豪舍得投入外，很多地王产品推向市场的时候，表现低于预期。但是，地主项目因为早年拿地成本低，没有成本压力，地价上涨越快，装修、建安成本在总房款的占比越来越低，地主项目就越舍得投入。于是，市场上出现一个现象&&地主斗地王。
在产品力PK上，跟地主项目相比，地王项目可能会输在层高等硬件上。比如说东部市场，地主斗地王，地主赢面大。原因很简单，东部顶豪市场竞争压力大，客户见过大场面。西部称顶，在东部未必。
做产品是个系统工程，除了常规意义上的产品定位、产品设计、产品销售、产品推广之外，还有一套组织系统在起作用。
还是以润泽御府3亿楼王装修为例，开发商抛弃总包模式，所有设备、软装采购，不经过总包，每一家供货方直接和甲方签约，责任分清、降低成本，没有人在中间赚差价。从专业机构的服务模式效果看，专业机构不再卖报告，而是对最终产品展示效果和销售成果负责任。以往，开发商该花的钱，不舍得花，不该花的钱，瞎花。
同样的道理，在这种制片人模式下，客户对开发商每一个物件花多少钱，心中有数，可证真伪，这又省去了谈判成本。
据地产大哥了解，润泽御府楼王样板间的交楼合同附件清单，厚度高达100公分，每一件房间内的摆设物件价格、产地，甚至工艺制作人，都有原始记录。一个衣帽间，客户清点就花费2个小时。虽然成交时间只有短短三天，但三天的时间里，清点物件又占据了大半时间。若把清点时间抛掉，3个亿的货值，一天一个多亿，真可谓时间就是金钱。
其实也不奇怪。客户看到现楼实景，知道开发商有钱;内部参观，就知道开发商善于做产品;看累了，就去润泽御府的中隐酒店用餐休息，春雨润无声，天价豪宅的成交过程，水到渠成。
润泽御府天价楼王售出，并非客户冲动，而是市场优胜劣汰的必然结果。
所以，符合上述三个标准，顶豪才能卖得好。这一观点可以证明，润泽御府并不是楼王卖得好，而是项目全面开花结果。2015年，北京3000万+别墅成交TOP中，润泽御府以17.01元的成交金额排名第一，遥遥领先第二名。在月的3000+别墅成交排名中，再次领先。
回头再说说淘宝模式下的市场格局。开发商并购地主项目的区域分布很明显，只会在这几个区域发生，比如郊区的温榆河板块、中央别墅区、亚北别墅区、潮白河别墅区和城区的三环和四环之间。
淘宝模式并不是北京楼市去库存的良药。从北京库存的产品结构看，低端和中端产品不存在囤积，高端物业也是由于市场不买账而出现滞销，很多项目都是在普通的地块、普通的区域，用很高的成本做豪宅或者泛豪宅，是在销售过程中，形成的库存。
所以，开发商如果不革自己的命，不在产品上改天换地，库存很难去掉。从理性上分析，政府应该出台相关的鼓励政策，比如允许开发商调整规划，重新定位。但这又会影响政府新推售土地的成交价格，也是一个纠结的事情。
所以说，2016年顶豪发展的态势是，要么资本家去抢地主家的粮，接过地主家的枪，要么让地主一枪毙了你。
(备注：本文根据地产顶豪两会私宴交流会整理，私宴参与人包括中央别墅区研究院院长刘东、资深顶豪操盘手贾涛等业内人士)
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【责任编辑：小右】
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责任编辑：王琦
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