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三问业主筹资加装电梯 老楼加电梯钱到底怎么出?旧楼加装电梯分摊方案即将出炉
加装 补偿 分摊系数 业委会 研究小组
[提要]　　
　　住宅加装电梯难推进，多数时候卡在“钱”上，不同楼层的居民对于出资分摊无法达成统一，一套参考性的出资标准亟须出台。每层出资额=(每层所在层楼梯级数/各楼层叠加梯级数)×总造价　①若每户面积相等，则：每户出资额=该楼层总出资额/该楼层户数;
　　加装3部电梯的水务局家属院
　　住宅加装电梯难推进，多数时候卡在“钱”上，不同楼层的居民对于出资分摊无法达成统一，一套参考性的出资标准亟须出台。广州市不动产研究会于今年6月3日~6月6日，相继公布了系列研究成果和两种分摊出资方案，希望给需要加装电梯的广大住户提供一些参考标准。
　　超6成民众
　　支持引入第三方机构
　　据了解，研究小组选取了天河、越秀、海珠等9个区45栋楼作为深入访谈调研样本，并对涉及加装电梯区域的125栋楼房住户发放问卷，回收389份有效问卷。
　　调研结果显示，广州市中心城区成功加装电梯数量较大，集中在越秀区、天河区和海珠区，其中越秀区成功案例占总数37.67%，是荔湾区的7倍。
　　数据显示，389份有效问卷中共有349份反映了加装目的，其中92.8%的住户加装电梯单纯以方便出行为目的，3.2%的住户在解决出行的同时也融入了产权升值的参考因素。仅1.1%的住户认为加装纯粹出于升值考虑。
　　问卷中涉及了民众对于引入第三方机构参与电梯加建工作的看法。62.1%的住户表示支持，希望在协商及代办流程有第三方可以介入，参与调解及代理。31.7%的住户表示了反对。另有6.2%的住户对于引入第三方持中立态度。
　　389份有效问卷中反映了出资参考因素的共188份。根据实际调研反馈，将楼层数列入参考因素有186份，占98.9%，一般以直接楼层数或阶梯级数反映，随楼层数上升所占出资比例也相应上调。
　　自6月3日广州市不动产研究会推出第一篇方案研究报告后，市民一直没有看到补偿方案的内容。
　　对此广州市不动产研究会回应称，方案中弱化了“补偿”的概念，是因为在调研过程中发现，大部分人的目的是为了更好地完成加装电梯方便出行，为了加装电梯来获得补偿的情况属于个案现象。此外，研究小组从相关的交易数据中看到，已加装和申请加装电梯的居民楼当中存在交易的情况很少，即多数人不是想以加装电梯牟利。
　　未成功加装住户：
　　最难是意见难统一
　　未成功加装电梯住户认为，最大的三个阻碍是意见难统一、缺乏牵头者和成本过高。
　　72.0%的未加装住户认为缺乏有效的协商沟通机制和谈判依据是导致未能成功的主要原因。少数协商不成产生的暴力伤人事件更加使得住户自主发起的意愿降低。46.2%的未加装住户承认加装电梯是解决楼内住户日常出入的必须途径，对此持支持态度，但在落实到具体工作时，实际需求者以老龄人群为主，因年龄偏大或子女工作繁忙等原因，无法牵头组织加装工作。
　　11.9%的未加装住户存在无力承担加装电梯成本的情况，因不同楼房的层均住户数量、住户收入、出资人数等因素存在差异，个体的出资成本往往出入较大。有住户反映虽有使用电梯的需求和出资意愿，但实际的投入成本压力较大无力承担。
　　已成功加装住户：
　　后期维护缺乏指引存在隐患
　　52.2%的已成功加装住户表示，在整个加装电梯过程中，协商意见和制定出资的工作难度最大，楼内住户统一出资方案是核心问题。
　　47.0%的住户认为现有的审批流程复杂。完整地跑完流程需经过规划局、公安部门等多个单位，历时短则数月，多则数十月。且现有规定存在部分不尽合理的地方。
　　已加装电梯的受访者中，63.9%的人表示楼房采取了由楼长或电梯成立小组，代收维护管理费并定期进行维护管理检查的模式。34.1%的楼房采取将电梯纳入物业管理，委托物业管理公司代为维护监管并缴纳一定费用。住户按不同楼层承担相应管理费用，统一交电梯管理费。4.2%的楼房后期管理一块尚未规范。一方面住户担心委托个人代表管理存在资金挪
　　用的隐患，另一方面住户也反映了电梯使用中意外事故的责任制追究尚未明确，一旦发生特殊情况将造成无人负责的混乱局面。
　　专家建议因地制宜
　　广州市不动产研究会副会长江浩表示，研究会接受委托对于住宅加装电梯进行研究，确实感受到了不小的压力，调研发现几乎每一栋楼都有自己的特点和难点。
　　江浩介绍，调研发现成功加装电梯的出资分摊方案多数是根据楼层高低和楼房面积来设定计算公式，研究小组据此给出了两种建议的计算方案。
　　方案一：以楼层层高、面积为因子，提出出资比例系数性参考方案。
　　适用对象：商品房、无单位承担费用的房改房。
　　(1)每户出资额=楼层出资比例×面积×分摊系数×总费用。
　　(2)分摊系数=1/(费用分摊楼层出资比例×费用分摊每层楼面积和)。
　　假设某一楼层总层数为9层，每层4户，每户面积60平方米，加装电梯总费用为50万元。则公式为：分摊系数=1/[(0.1+0.3+0.4+0.6+0.9+1+1.1+1.2)×(4×60)]
　　=0.000744。
　　方案二：出资金额或出资比例按楼层递增/减，提出比例性出资方案。
　　适用对象：原单位承担部分出资的房改房。
　　每层出资额=(每层所在层楼梯级数/各楼层叠加梯级数)×总造价
　　①若每户面积相等，则：每户出资额=该楼层总出资额/该楼层户数;
　　屏蔽此推广内容②若每户面积不等，则：每户出资额=(该户面积/该层总面积)×该层总出资额。
　　补充方案：
　　上述方案前提是出资楼层及以上楼层全部住户参与出资，若有部分住户不参与出资，则其应当出资费用由各出资住户按所选分摊方案进行二次分摊。(王晓全)
　　四川新闻网达州7月14日讯(记者张骥摄影报道)“我们小区加装电梯至今，至少都迎来了几十批‘游客’!”7月14日上午，在达州市达川区三岔路口市水务局家属院，面对四川新闻网记者的探访，小区物业管理人员得意地说。
　　在水务局家属院中间，记者看到，在一排排12层的老楼外墙边，分别在楼道出口处安装了3部崭新的电梯。与其他电梯不同的是，这3栋电梯中都是从电梯间旁边外接的行人进出通道，还安装有护栏和遮雨棚，远远看去就像是一栋独立的小房间，显得非常洋气惹眼。
　　“这不是一件容易的事，这些年来加装电梯计划曾几度夭折。”据小区二单元6楼杜大爷介绍，该家属院于2000年时建成，共分成三个单元，每个单元均有12层楼，其中1～4层为商业用房，从5楼起才开始住人，共有48户业主。
　　“从2008年左右开始，就有人曾提出为老楼加装电梯，可当时因政策、经费等因素几度夭折。”杜大爷告诉记者，近年来，随着家属院中老人年龄的增大、老小人口的增多，12楼高的老楼就成为不少家庭老小出行的一大问题。直到2014年6月，市水务局组织召开党组会议，从家属院48户业主中推选出了由19人组成的“综合楼电梯建管业主业委会”后，全权肩负起了家属院3个单元加装电梯一事。
　　“我们这个业委会中有15人是退休职工，年龄最小的都有61岁，年龄最大的差不多就是我了!”谈到业委会成员，杜大爷乐呵呵地告诉记者，他今年75岁，担任的业委会副主任。就在刚刚，他才去找消防部门申请对加装电梯进行消防验收。
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　　罗保铭书记在阐述了海南环岛高铁建成的重大成就和重要意义后
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　|　　|　　|　 |既有住宅加装电梯办法草案征询意见
&&&&来源：&&&&
原标题：既有住宅加装电梯办法草案征询意见　　提出增设电梯出资分摊参考系数 　　广州日报讯 （记者方晴）2/3业主同意增设电梯了，费用该如何分摊？《广州市既有住宅增设电梯办法》草案（以下简称办法）昨日在广州市法制办官网挂出向市民征询意见。增设电梯过程中的费用分摊问题，办法提供了可供选择参照适用的出资分摊系数。 　　办法拟规定，既有住宅增设电梯所需要的资金，可以按照业主分摊出资、申请单位住房维修基金等多种方式筹集。 　　由业主分摊比例共同出资的，同意增设电梯的业主应当就各自出资额、维护和养护分摊等事项达成书面协议。 　　由于政府无权针对属于需要通过民事法律法规规范的民事补偿或赔偿以及需要通过当事人协商确定的费用分摊制定标准，办法提供了以楼层为基准的分摊系数供参考：第三层为参数1，第二层为0.5，第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1，第五层1.2，第六层1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。
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加装电梯有现成模式供选择 住越高分摊越多费用
提要：上月通过的《福州市既有住宅增设电梯的若干意见(暂行)》大大降低了旧楼加装电梯的门槛。采访中，记者了解到，不少省直机关出台了优惠政策，提取单位自有资金支持职工宿舍楼加装电梯。年度500强首选品牌测评启动&&&& 　　来源：福州日报　　《象园公寓1号楼昨起加装》一文19日见报后引起市民广泛关注，这个从签约到安装仅2个月不到着实令人羡慕。什么样的旧楼可以申请加装电梯?遇到几户不同意加装电梯的业主怎么办?装电梯的费用如何分摊?记者就市民关注的几类问题向市有关部门以及熟悉政策的人大代表、政协委员作了了解。 　　模式：加装电梯有5种模式可选　　是不是所有旧楼都可以申请加装电梯?不是。记者了解到，从建筑安全角度考虑，目前只有框架结构、未安装电梯的5层以上楼房才可以申请加装电梯，砖混结构房屋不予受理。　　那么，市面上可以选择的加装电梯模式有几种?据市政协委员林品华调查，目前市区已投入使用的旧楼加装电梯有5种模式，感兴趣的群众可到场观摩比较。第一种是带钢结构一体化积木式电梯，示范点是刚刚完成吊装的市直机关象园公寓1号楼;第二种是钢结构框架外贴磁砖电梯，示范点是市直机关象园公寓2号楼和10号楼;第三种是混凝土井道外贴磁砖电梯，示范点有省水电厅宿舍楼和省经贸委宿舍楼;第四种是钢结构框架玻璃景观电梯，示范点是华林路省政府办公厅宿舍楼;第五种是钢结构框架电梯，示范点是华林路省外事办宿舍楼。　　据了解，电梯项目有的由单位做，有的由业主做，有的由电梯公司做，每种电梯的价格也不同。具体要做什么模式的电梯，可以由业主根据实际情况商定。　　出资：以三层为基数住越高出资越多　　加装电梯的好政策出台了，目前群众最关心的还是价格问题。福州本土民营企业快科电梯公司承揽了大批旧楼加装电梯业务，该公司总经理林宁说，一般来讲一、二层不出资，偶尔二层要出少许资金，以三层为基数，住得越高需要分摊越多的费用。“我们现在已实施的项目，有的是每层递增20%，有的是每层递增1万元，住得越高受益越大，交的钱越多，这也是合理的。”　　对于一些资金筹集有困难的旧楼，快科公司还提出“租赁模式，分期支付，最终实现产权移交”的加装方案。这个方案就是采用制造单位垫资，业主分期支付，加装电梯设备前期属于租赁使用范畴，最终实现产权移交的方式，达到提前使用的目的。这可为受资金困扰的业主提供切实可行的解决方案。　　一直关注旧楼加装电梯的市人大代表金建琳也表示，在下月初召开的市人代会上，她将就加装电梯筹资问题继续提交建议。“我建议增设电梯可全额提取个人公积金，一来可以减轻业主经济负担，另一方面也能减轻政府工作压力，使便民政策真正惠民。针对居家养老的老年人需要加装电梯，又没有公积金的，建议使用子女或孙子女的公积金。”金建琳还建议燃气公司和电力公司等部门对加装电梯的施工费用进行适当减免，降低加装电梯成本。　　问题：遇到“钉子户”怎么办　　上月通过的《福州市既有住宅增设电梯的若干意见(暂行)》大大降低了旧楼加装电梯的门槛。在加装电梯对楼间距要求方面，本梯位业主全部同意，且楼距不小于0.6倍楼高，免公示即批准;楼距小于0.6倍楼高，公示后没有异议的也可以批准。意见同时规定，本梯位2/3业主同意的，在小区公示，没有异议的，即批准。　　促成这项惠民政策出台的市政协委员林品华告诉记者，虽然门槛已降得这么低，但仍有不少小区碍于个别业主的反对而使加装电梯事项停滞不前。“反对加装电梯的多是楼层低的业主，他们嫌装了电梯影响采光，或是担心会带来噪音。”林品华说，虽然规定提到有异议的，可请所在地的社区、小区物业公司等进行协调处理，仍无法达成一致意见的，将通过局组织听证会或提请诉讼，以司法途径解决争议，但目前我市还没有这样的例子。“毕竟都是邻居，抬头不见低头见，为了这事撕破脸也不值得。”他说，存在“钉子户”是正常的，邻里之间要多沟通协调，取得相互理解。“只要大家心齐了办事就很快，推一个业主代表负责签约，按合同汇款，其余的事都可以交给电梯公司去办理，几个月后就能用上电梯了。”　　借鉴：不少省直单位补贴职工宿舍装电梯　　“单位宿舍和一般居民住宅，在加装电梯上享受的政策是一样的吗?”对于这个问题，市规划局表示政策都是一样的。　　采访中，记者了解到，不少省直机关出台了优惠政策，提取单位自有资金支持职工宿舍楼加装电梯。正因此，省直机关房改房的职工宿舍楼加装电梯事项推进得比市里迅速。目前，已有不少省直机关的职工宿舍楼实现了加装电梯。而经过单位补贴，职工个人可少交1/3~1/2的费用。&延伸阅读
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