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邓先荣、邓先铭、邓兴与成都市民用建筑统一建设办公室财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第3672号上诉人（原审原告）邓先荣。上诉人（原审原告）邓先铭。上诉人（原审原告）邓兴。三上诉人委托代理人刘铁伟，四川君盛律师事务所律师。三上诉人委托代理人任涛，四川君盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都市民用建筑统一建设办公室。住所地：四川省成都市。法定代表人杨祖华，主任。委托代理人杨光斌，四川亚峰律师事务所律师。委托代理人张健，四川亚峰律师事务所律师。上诉人邓先荣、邓先铭、邓兴因与被上诉人成都市民用建筑统一建设办公室（以下简称统建办）财产损害赔偿纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第3262号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，日，统建办与成都市高宝房地产开发公司（以下简称高宝公司）签订《代办拆迁协议书》一份，约定：高宝公司在位于成都市暑袜中街2－38号范围内进行旧城改造，高宝公司委托统建办承担上述范围内的拆迁安置工作；营业用房由高宝公司提供房源就近或返迁安置，并支付过渡、办理产权等一切费用。同年9月4日，高宝公司向统建办出具委托书，委托统建办办理位于成都市暑袜中街2－38号项目土地上的拆迁工作。同年9月25日，高宝公司和成都百年房地产公司取得《房屋拆迁许可证》，证载拆迁范围为暑袜中街2－38号，拆迁实施单位为统建办；统建办取得《代办拆迁安置许可证》。日，统建办与邓继云签订《成都市拆除非住宅房屋产权调换协议书》一份，约定：统建办拆除邓继云所有的位于成都市暑袜中街18号面积为37.4㎡的房屋，统建办以位于成都市暑袜中街锦绣时装批发城底楼营业大厅93号面积为37.4㎡的房屋进行产权调换；该协议书只供临时营业和办理房屋产权证使用。同日邓继云向统建办补交了拆迁房屋的差价款，并于次日接收了93号商铺。日，邓继云去世，其生前立有遗嘱，指定其子女邓先荣、邓先铭、邓兴共同继承93号商铺中归邓继云所有的二分之一产权。日，邓继云的配偶张志君将其所有的93号商铺的另外二分之一产权，赠予邓先荣、邓先铭、邓兴，并做了公证。后张志君、邓先荣、邓先铭、邓兴以93号商铺的实际面积与拆迁协议约定的面积不符为由，将统建办等诉至法院。日，成都市中级人民法院作出（2002）成民再终字第107号终审调解书，查明93号商铺实际的套内面积为28余㎡、公摊面积20余㎡，针对拆迁房屋面积补差达成了价差补偿的协议。日，张志君与93号商铺所在的成都市青年路锦绣时装批发城物业管理部签订《委托经营协议书》，约定将建筑面积为49.52㎡、使用面积为28.6㎡的93号商铺委托物管部统一对外出租经营，每年收取租金，至日止。日，邓先荣代张志君再次与93号商铺所在的四川博鳌物业发展有限公司锦绣时装批发城物管处签订《委托租赁协议书》，约定将93号商铺委托物管处统一对外出租经营，每半年收取租金，租赁期限自日至日止。2004年11月至2005年12月，高宝公司将包括93号商铺在内的703.27㎡房产抵押给中国农业银行峨眉山市支行。日，成都铁路运输中级法院查封93号商铺，至日。日，案外人李奕通过成都铁路运输中级法院委托的拍卖，购得包括93号商铺在内的锦绣时装批发城一楼商业用房。同年9月27日，李奕取得93号商铺的产权登记。日，案外人谌蓉与李奕签订商品房买卖合同，约定李奕将93号商铺卖予谌蓉。同日，谌蓉取得93号商铺的产权登记。日，统建办在报上刊登公告，称根据成都市城乡房产管理局的成房（2011）49号文件，要求中心城区拆迁安置房未办理分户产权证的拆迁户见此公告后于日起3个月内持原始资料到统建办进行资料核实以便产权办理。原审庭审中，邓先荣、邓先铭、邓兴称2011年10月最后一次收取93号商铺的租金，系2011年11月至2012年4月的租金。日，邓先荣、邓先铭、邓兴应当收取2012年5月至10月的租金时被告知93号商铺的租金已由新的所有权人收取，同时被告知统建办曾于2011年刊登催办产权公告的事宜。案件审理过程中，一审承办法官曾前往锦绣时装批发城物管处调查93号商铺的租金收取和产权变更情况，但锦绣时装批发城物管处拒不配合。法庭要求统建办提供成房（2011）49号文件的附件1城市拆迁房未办理大产权的情况统计表和附件2城市拆迁安置房已办理房屋产权初始登记未办理分户登记的情况，但统建办未按时提交。经邓先荣、邓先铭、邓兴申请，原审法院委托四川天衡房地产评估有限公司对93号商铺进行价值评估，报告书结论为日93号商铺“最可能实现的市场价格为3000400元”；原审法院委托四川恒中地产房地产评估有限责任公司对93号商铺的租赁市场价值进行评估，报告书结论为日93号商铺“最可能形成的租金总价为12529元／月”。原审法院认定以上事实，采信了各方的陈述，拆迁协议、收据和房屋交接单、公告、民事判决书和民事调解书、公证书、委托经营协议书和委托租赁协议书、拍卖成交确认书、房屋买卖合同、房屋信息摘要、代办拆迁协议书、委托书、房屋拆迁许可证、代办拆迁安置许可证、房屋信息摘要、成房（2011）49号文件（不含附件）等证据。原审法院认为，邓先荣、邓先铭、邓兴根据遗嘱和赠与合同继受了邓继云和张志君对93号商铺的权利，故邓先荣、邓先铭、邓兴的起诉主体资格适格。统建办与邓继云签订了最初的拆迁协议，协议中明确约定了协议供办理房屋产权证使用的内容，故邓先荣、邓先铭、邓兴以合同相对方的统建办为被告诉至法院并无不当。统建办以其与高宝公司签订代办拆迁协议为由，认为其作为被告主体资格不适格的主张，不符合合同相对性的原则，对此不予支持。（2002）成民再终字第107号终审的民事调解书只是就93号商铺与原拆迁协议面积差异的部分达成了调解协议，并未变更原拆迁协议中关于办理房屋产权证部分的约定；调解书中第三条记载的统建办不承担责任，只是针对该案不承担向邓先荣、邓先铭、邓兴补偿房屋面积差价款的责任，而不能理解成统建办免除了原拆迁协议中约定的责任。93号商铺自1998年由统建办交付邓继云、张志君和邓先荣、邓先铭、邓兴占有、使用，一直未办理产权变更登记，直至日被法院强制执行拍卖，日再次因私产买卖进行了产权变更登记。统建办主张无论以上述何时点起算，邓先荣、邓先铭、邓兴的主张均已超过诉讼时效。原审法院认为，邓先荣、邓先铭、邓兴自93号商铺交付使用以来，一直按期领取房屋租金，直至日无法领取租金时才知晓93号商铺已登记到案外人名下。邓先荣、邓先铭、邓兴遂于同年8月2日向原审法院提起财产损害赔偿纠纷的诉讼，从其知晓权利被侵害之日起算并未超过诉讼时效。统建办主张因其并未对邓先荣、邓先铭、邓兴的财产实施侵权行为，故不承担赔偿责任。原审法院认为，统建办系以自己的名义作为拆迁人与邓继云签订了拆迁协议，签约后邓继云按约支付了房屋价差款、统建办按约交付了房屋，但该协议并未就此履行完毕。统建办作为拆迁人，还应履行拆迁协议产权调换的其他义务，即为被拆迁人办理房屋产权证。因统建办怠于履行该项义务，导致安置给邓继云的93号商铺因开发商高宝公司的其他纠纷被法院委托拍卖给案外人，给邓先荣、邓先铭、邓兴造成了经济损失。统建办主张该损失应由高宝公司承担。原审法院认为，虽然统建办与高宝公司之间签订有代办拆迁协议，但统建办是以自己的名义与邓继云签订的拆迁协议，拆迁人系统建办而非高宝公司，故本案的赔偿义务人应为统建办。统建办承担了相应的责任后，可依据其与高宝公司之间的代办拆迁协议另行主张权利。故对邓先荣、邓先铭、邓兴要求统建办赔偿93号商铺经济损失的诉讼请求予以支持。邓先荣、邓先铭、邓兴主张按照其首次知晓93号商铺已登记到案外人名下的日来评估其价值损失，统建办则主张93号商铺的价值评估时点应以法院委托拍卖的日。原审法院认为，虽然93号商铺的产权在2009年就已经发生变更，但邓先荣、邓先铭、邓兴一直正常收取93号商铺的租金直至2012年4月。在此期间，邓先荣、邓先铭、邓兴并不知道其已丧失93号商铺的所有权，故其主张损失时点为日的理由成立，原审法院对此予以支持。统建办主张房屋产权已发生变更后，邓先荣、邓先铭、邓兴不存在租金损失。原审法院认为，邓先荣、邓先铭、邓兴要求统建办按照日93号商铺的评估价值3000400元来赔偿房屋价值损失，同时要求统建办赔偿2012年5月以后的租金损失，上述两项诉求相互矛盾。原审法院支持邓先荣、邓先铭、邓兴要求统建办赔偿房屋价值损失的请求，但自此时起邓先荣、邓先铭、邓兴就不再对93号商铺的租金享有权利，故原审法院对邓先荣、邓先铭、邓兴要求统建办赔偿租金损失的诉讼请求不予支持。综上，为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、统建办于判决发生法律效力之日起二十日内赔偿邓先荣、邓先铭、邓兴房屋价值损失3000400元。二、驳回邓先荣、邓先铭、邓兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23540元，由统建办负担。鉴定费62000元，由邓先荣、邓先铭、邓兴负担2000元，统建办负担60000元。宣判后，邓先荣、邓先铭、邓兴不服一审判决，向本院提起上诉称，统建办如按照约定办理涉案房屋的所有权转移登记手续，则邓先荣、邓先铭、邓兴不仅享有房屋所有权，且还有权继续将房屋出租，持续、稳定地获取租金收益。由于统建办侵犯邓先荣、邓先铭、邓兴的房屋所有权，理应赔偿邓先荣、邓先铭、邓兴房屋价值损失，房屋价值损失包括房屋租金、资金占用利息等房屋产生的孳息，或者支付按照银行同期贷款利息计算的赔偿金，且应付款金额需计算至判决生效之日。否则邓先荣、邓先铭、邓兴的权利从2012年5月至判决生效期间处于真空状态。邓先荣、邓先铭、邓兴自2012年5月起无法收取房屋租金，统建办应当按照上述租金评估结果，赔偿邓先荣、邓先铭、邓兴已存在的2012年5月至2014年4月期间，共24个月的租金损失300696元。一审未支持邓先荣、邓先铭、邓兴所主张的房屋租金损失，将造成邓先荣、邓先铭、邓兴可得利益损失，有悖公平公正。请求撤销一审判决第二项，改判统建办赔偿邓先荣、邓先铭、邓兴2012年5月至2014年4月的租金损失300696元。统建办答辩称，本案是财产损害赔偿纠纷，应当适用侵权责任法的规定。统建办并未对邓先荣、邓先铭、邓兴实施侵权行为，因此统建办就不应对邓先荣、邓先铭、邓兴进行赔偿。即使统建办对邓先荣、邓先铭、邓兴实施了侵权行为，由于邓先荣、邓先铭、邓兴已不享有房屋的使用权，故不存在租金损失。请求驳回上诉，维持原判。二审审理中各方当事人均无新的证据向本院提交。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，一审按照2012年4月的评估价值确定统建办应赔偿给邓先荣、邓先铭、邓兴93号商铺的房屋价值的损失后，邓先荣、邓先铭、邓兴还要求统建办赔偿其2012年5月至2014年4月的房屋租金损失能否得到支持。对此，本院认为，日，案外人通过成都铁路运输中级法院委托的拍卖，取得了93号商铺的房屋所有权，此时，邓先荣、邓先铭、邓兴实际上已对93号商铺丧失了所有权，对该房屋也不再享有占有、使用、收益的权利。但本案中，鉴于邓先荣、邓先铭、邓兴实际收取93号商铺的租金至2012年4月，一审法院采纳了邓先荣、邓先铭、邓兴要求按照日的时间点来评估93号商铺的价值，从而确定统建办应赔偿邓先荣、邓先铭、邓兴所受到的损失。由于邓先荣、邓先铭、邓兴对93号商铺已不再享有权利，故本案中邓先荣、邓先铭、邓兴要求统建办赔偿93号商铺2012年5月至2014年4月的租金损失，已无事实依据，一审不予支持并无不当。至于邓先荣、邓先铭、邓兴在二审中提出的资金占用利息等损失，因本案一审中邓先荣、邓先铭、邓兴主张的是租金损失，并未主张资金占用利息损失，故该主张超出了二审审理范围，对此，邓先荣、邓先铭、邓兴可另行主张权利。综上，邓先荣、邓先铭、邓兴的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费5810元，由邓先荣、邓先铭、邓兴负担。本判决为终审判决。审　判　长　周　文代理审判员　史　洁代理审判员　徐苑效二〇一四年八月一日书　记　员　陆春燕
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