节 城市土地管理的原则城市土地包括城市建成区域内的陆地、 水域及它们之上、之下的一定空间。 从土地的经济形态看，城市土地是一 定所有制关系下的一种有权益和价格表现 的财产。 它一般可分为生产用地（土地、仓库 等），生活用地（居住、园林等），基础 设施用地（道路、水厂等），以及企事业 用地等。第一节 城市土地管理的原则2.城市土地的特性 （1）城市土地的基本特性：自然特性和经济 特性 自然特性：位置的固定性、质量差异性、功 能永久性 经济特性：土地供给的稀缺性、用途的多样 性、利用方向变更的困难性、土地报酬的 递减性等。 思考：从这些特性来看，对土地是否应该采 取公共管理，为什么？城市土地公共管理的一般原因：? 1.土地是有限的资源 ，和工农业产品不同，不 能因需要而增加数量，土地需要量越多越诱发 地价上涨，所以不能靠供需关系达到地价的稳 定。 ? 2.土地没有腐烂损坏的可能。土地成为财产以 后，必然要发生惜卖、炒地皮、居奇等事，流 动只是为盈利，盈利太少便惜卖。这会导致土 地流动越来越少，土地数量不能满足需要。第一节 城市土地管理的原则（2）市场经济条件下城市土地的基本属性： a.城市土地具有资本属性 b.城市土地的级差收益属性 c.城市土地的产权属性 d.城市土地经营的主体属性的特殊性 e.城市土地资产价值 f.城市土地具有经济价值区位特性 g.土地的投资辐射效应和社会经济地位可变 性第一节 城市土地管理的原则? 在我国，城市土地市场机制失灵的具体表现： ? 城市土地市场化程度低，土地供应方式呈双轨 制。 ? 市场供需矛盾明显。 ? 市场价格信号失灵。第一节 城市土地管理的原则? 城市土地市场机制失灵的原因： ? 城市土地市场的垄断。 由于土地的异质性决定了其不具有高的替代 性，因而需求不是非常有弹性；因为需要 较高的资金门槛，参与市场交易的人数不 是很多；土地市场的交易者存在合谋的可 能。? 城市土地市场的外部性 ? 城市土地市场的信息不对称? 3.城市土地利用中的政府规制及其失灵 ? 城市土地资源配置缺乏战略安排，存在追 求短期土地收益最大化的倾向，主要表现 为地方政府为了在短期内获取尽可能多的 土地收益，要么少量供地以抬高地价，要 么低价甚至贱价大量出让土地。? 城市土地利用的方向失控，使本来十分紧 缺的土地资源严重浪费。 ? 政府的低效和干预过多阻碍了土地市场的 正常运作。 ? 土地收益分配机制不健全。 ? 寻租现象的存在。 ? 隐形市场的存在严重影响了市场的公平竞 争性。 存量行政划拨用的无偿入市和增量集体土地 非征用入市第一节 城市土地管理的原则二、城市土地管理的原则 1.城市土地管理是指城市人民政府依法代表 国家行使土地经营管理权，一方面对城市 土地进行储备和开发，另一方面具体负责 土地使用权的出让、转让、出租、抵押、 终止等管理活动。 2.城市土地管理的目标：实现城市土地合理 配置，更为公正地分配土地收益，提高全 民福利水平，以充分体现城市土地的国有 性质。第一节 城市土地管理的原则3.城市土地管理的原则： a.维护城市土地公有制的原则 b.按照城市统一规划使用土地的原则 c.节约用地的原则 d.提高土地使用效益的原则 e.城市土地管理经济化的原则 f.对城市土地实行国家强制管理的原则第一节 城市土地管理的原则三、我国城市土地管理（体制）中存在的问 题 1.供给服从需求的土地供应政策亟待改变 2.对经济建设各部门的土地利用行为缺乏必 要的监督和制约 3.对地方政府的土地违法行为缺乏应有的制 约和监督 4.土地资产管理体制不健全促使一些地方竞 相低价卖地行为的发生，导致了国有资产 的大量流失焦点追踪：? 日，国土资源部公布了2009年例 行督查结果。结果显示，一些地方违法违规用 地情况仍然比较严重，例如：“横店圆明园违 法用地案”中，浙江东阳县横店“重建圆明园 ”项目非法用地3096亩，其中包括基本农田 1057.4亩，国土资源部已经叫停了该项目，并 冻结了东阳市土地利用指标半年。 ? 2009年度例行督查共发现土地违法违规问题 8514件，涉及土地面积38603公顷，其中耕地 面积12990公顷。“招”“拍”“挂”的作用? 国土资源部于日下发的《全国 工业用地出让最低标准》，于日 正式施行。《标准》规定，工业用地必须采 用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让底价 和成交价格均不得低于所在地土地等别相对 应的最低价标准。第二节 城市土地的政府管制一、政府管理城市土地的原因 1.城市土地市场的垄断：非标准化和异质性特征；高额交易； 土地区位的独特性 位置的固定性 土地没有合适的替代品 （1）土地的异质性决定了其不具有高的替代性 （2）参与市场交易的人数不是很多 （3）土地市场的交易者存在合谋的问题第二节 城市土地的政府管制2.城市土地市场的外部性。（失灵的最主要 原因） （1）正的外部性。城市绿地的建设、新道路 的开通； （2）负的外部性。住宅区旁边的化工厂 如果城市政府没有对开放商提出容积率、建 筑密度、绿化率等要求，开发商则不会主 动地向居民免费提供足够的绿地。第二节 城市土地的政府管制3.公共用地的提供（1）通过政府所拥有的土地直接进行投资建设 （2）通过土地征用，许多国家都制定了满足公共利 益需要的土地征用制度 （3）政府颁发开发许可证 （4）通过规划预留公共用地 （5）政府鼓励私人土地开发者提供一定的公共用地 （6）在有限的土地及资金情况下，通过土地重整的 方法确定公共用地以解决公共设施匮乏的问题。第二节 城市土地的政府管制4.信息不对称的城市土地市场。 逆向选择、道德风险、权利束、土地登记制 度、土地估价制度 5.城市土地市场分配的不公平。 对外国人购买土地的限制、对购买土地面积 最高额的限制以及限制土地垄断、建立土 地银行或使土地国有化。我国城市土地利用的产权状况? 1.我国城市土地产权的法律规定 ? 我国城市土地市场交易的实质就是土地使 用权的交易。 ? 2.我国城市土地利用的委托代理关系 ? 全民和国家只是一个法律上虚拟的概念， 我国国有土地的所有权由中央政府代表国 家行使。国家拥有土地所有权，但真正行 使或者直接行使土地所有权的是县以上各 级政府及其相关职能部门。? 城市土地利用的实质控制人 我国当前国有土地制度的真实制度属性是中央 与地方的分权制。从土地财产制度的角度看 ，就是在土地的占有、使用、收益和处分过 程中，地方政府始终处于主导地位。 ? 明晰土地产权的要求明确城市土地的产权，一是要明确城市政府 作为城市土地所有权主体的地位，中央、省 级政府主要通过制定土地利用规划来体现对 土地的管理和控制。这种做法的优点在于， 通过明确产权，城市政府在配置土地时的行 为更加长期化。通过严格的土地利用规划以 及公众参与的办法对城市政府的权力进行约 束，使土地配置能够反映国家和社会的利益 ；二是要明确城市公众参与城市土地利用管 理的权利。根本上，城市土地是属于全民所 有的，公众有权参与城市土地利用的管理。第二节 城市土地的政府管制二、政府管制城市土地的方式（一）城市土地保有管制：土地所有权和使用权 权利主体：哪些人可以保有土地 权利客体：土地类型（哪些土地不能私有）；土地 的面积（保有土地面积不能超过一定的限度）； 针对取得土地的方式，我国《招标、拍卖、挂牌 出让国有土地使用权规定》（2002）规定“商业 、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必 须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”；针对租 佃的期限。争鸣：农民对城市土地也拥有所有权？? 宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由 法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅 基地和自留地、自留山也属于集体所有”。 ? 宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。” ? 土地管理法第二条：“中华人民共和国实行土地的 社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所 有制。全民所有即国家所有土地的所有权由国务院 代表国家行使。”? 物权法第四十五条规定：“法律规定属于国 家所有的财产，属于国家所有即全民所有。 国有财产由国务院代表国家行使所有权”。 ? 物权法第四十七条规定：“城市的土地，属 于国家所有。法律规定属于国家所有的农村 和城市郊区的土地，属于国家所有。”? 这里的“国家所有”即“全民所有”，而所谓“全民 ”即全中国（包括港澳台）的城市居民和农村居民， 城市土地当然就不仅仅是城市居民所有，而且也为农 民所有。法律规定“全民所有即国家所有土地的所有 权由国务院代表国家行使”，表明国务院只是国家所 有土地的全民所有人的代表人或受托人，而不是所有 者本人，“国家所有”不是政府所有，国务院所代表 、所受托的人，是“全民”，即城市居民和农村居民 ，而不仅仅是城市居民。第二节 城市土地的政府管制（二）城市土地使用管制 工业化与城市化发展的需要； 体现在土地使用用途、土地使用强度 分区制：19世纪的德国起源，发展于20世纪 的北美 分区制即将土地分为指定使用的地区，可分 为居住使用、商业使用、工业使用和乡村 使用等? 城市土地使用强度的管制： ? 建蔽率：指建筑基地上，建筑物的水平投影面积 与基地面积之比。 ? 容积率：指一个小区的总建筑面积与用地面积的 比率。 ? 建筑高度 ? 邻栋间隔 ? 美国：控制不成熟的居住小区、限制污染、慢增 长和不增长的政策、注重社会公平 ? （三）城市土地交易及价格管制2009年中国城市政府的“土地财政 ”? 2009年，中国地方政府土地出让金收入总 额达15000亿元。土地出让金本质上是地租 收入。目前中国地方财政收入通常是指一 般预算收入，并不包括土地出让金。
? 中原地产研究中心统计数据显示，2013年 前五月，全国主要的13个一二线城市（北 京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成 都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长 沙）土地出让金累计高达3067.66亿，相比 2012年同期的1364亿上涨幅度达到了 125%。争鸣：批租与年租制结合？? 党的十七大提出“住有所居”，意即每个人都能有 房子住，而不是“居者有其屋”或“居有其所”， 就是说并非强调每个人都要有自己所有权的住房。 ? 鉴香港土地管理制度，结合大陆的实际情况，实行 批租制和年租制相结合的混合体制。 ? 实行住房制度的双轨制。 ? 在适当时候开征物业税。 ? 具体参看李德水：改革土地批租制度 适当时候开 征物业税 .cn/roll/27 521750.shtml第二节 城市土地的政府管制三、政府管制城市土地的效果 （一）政府管制城市土地的成本分析 1.政府承担的成本。立法、执行、调整以及 解除等方面所发生的费用。 2.利益集团负担的成本。 3.城市土地管制的影响。 4.机会成本。由政府承担的、开发商或居民 承担的以及管制可能对经济造成的损失等 费用。第二节 城市土地的政府管制（二）政府管制城市土地的收益分析1.提高了土地市场的运行效率。 a.政府提供的土地产权登记制度可以减低土 地交易中的成本； b.政府管制在消除土地市场失灵方面发挥作 用。 2.促进社会公平。 直接的方法由国家建造社会住房 间接的方法通过管制的手段，其可以摆脱国 家建房面临的财政约束。第二节 城市土地的政府管制具体的做法上，比如所谓夹杂地带的做法，政府要求开 放商必须在所建造的房屋中留出一定的比例并以低于 市场价的价格出租或出售给低收入或中等收入的家庭 ，若开放商不服从，将被取消建筑许可证。 3.有效保护了自然与生态环境 加拿大政府将大量的省属土地划入省级公园和专门确定 的生态资源区内，以长期保护它们；政府明令对历史 性建筑加以保护，避免损坏或重新使用，以免毁坏其 独有的建筑风格；第二节 城市土地的政府管制制定整个地区性的发展和空地规划，以保护未来公 共用地中的空地和娱乐用地；严格控制都市中河 流、湖泊、港口附近的水滨地带等。加拿大联邦 以及省政府为保护土地资源而采取的措施，是值 得人们深思的。 韩国国土面积小，国土资源非常紧缺，但却确保自 然环境保护用地。目前，在城市地域内，绿地地 域所占面积占整个城市地域面积的比例高达 74.5%，韩国整个国家到处是公园、绿地、文化 运动场所，成为绿化率较高的国家之一。第二节 城市土地的政府管制日本，通过颁布一系列法律法规来保护生态环境 ，其森林面积占全国总面积的66.7%，成为世 界上森林覆盖率最高的国家之一。 美国颁布的荒原法以及英国的绿带政策等措施， 都有效地保护了自然资源与生态环境。第二节 城市土地的政府管制4.有效保护了农业用地。 德国，1961年到2001年平均每年减少耕地面 积约9927公顷；新加坡在1962年至2001年 农地面积由4000公顷减少到1000公顷。 美国采取划定城市增长线：在城市增长边界 线以内，允许土地开发，并提供适当充足 的公共设施；边界线以外则限制开发。 英国是通过建立城市绿带的办法来控制城市 的过度外延，以减少乡村土地占用和保护 环境。第二节 城市土地的政府管制韩国也建立了城市绿带，不仅提供了好的自 然环境，也在一定程度上限制了城市的扩 张。设立了开发限制区域。 法国采取一系列保护农地的措施后，从1973 年开始，农地面积逐渐增加，至2001年， 平均每年增加4.7万公顷。知识介绍：耕地红线? 耕地红线，是指经常进行耕种的土地面积的 最低值。它是一个具有低限含义的数字，有 国家耕地红线和地方耕地红线。现行中国耕 地红线是18.18亿亩。日国务 院新闻办公室举行新闻发布会，国土资源部 提出“保经济增长、保耕地红线”行动，坚 持实行最严格的耕地保护制度，耕地保护的 红线不能碰。第二节 城市土地的政府管制四、市场与政府管制的平衡 1.从管制需求的角度，市场失灵的程度可能被夸 大，从而造成对政府管制的过度需求，而管制 的过度需求势必造成市场扭曲的后果 2.从管制供给的角度，由于难以评价管制产出的 数量与质量，有可能导致管制较高的成本，或 政府只是满足自身特殊利益，而不是为满足公 共利益而努力等。第二节 城市土地的政府管制3.在解决市场失灵时，运用政府管制的办法；而 在解决政府失灵时，运用市场机制的办法，在 政府管制中注入市场的因素，由此达到既发挥 市场的优点又避免非市场缺陷的目的。第三节 城市土地管理的国际经验和教训（自学） 一、比较 （一）美国城市土地优势（土地由私人拥有。 地方政府可以影响土地怎样地被开发和开发 强度，土地开发的时机由私人来决定 1.私人决策主导市场 2.土地供给相当灵活机动 3.保持相对低的土地价格第三节 城市土地管理的国际经验和教训缺点： 1.可用于城市发展的土地并不一定是最适合城 市化的土地 2.城市基础设施也可能不是最容易服务这些土 地 3.导致了蛙跳式的分散的城市发展空间模式。 这种空间模式要求更长和更多的城市交通出 行和更多的城市公共基础设施投资。第三节 城市土地管理的国际经验和教训（二）拉丁美洲国家的城市土地制度： 1.土地开发质量是低的，城市住房所需的土 地供给不是问题 2.通过土地侵占实现城市化的土地的规范化 和合法化是很难的。第三节 城市土地管理的国际经验和教训二、市场经济需要城市规划：市场失效 1.土地利用（土地利用类型和强度）的决策忽视土 地利用可能对相邻土地利用施加负面影响 2.市场主导的城市土地开发模式可能危害环境和生 态 3.城市土地开发模式从城市基础设施的角度不是最 优的 4.城市穷人的利益和权利没有得到应有的保护 私人成本 &社会成本第三节 城市土地管理的国际经验和教训三、城市土地管理手段和模式的评价 （一）就业中心 1.提高劳动力市场效率 2.较少交通系统投资 3.使用公共交通的可行性增加了 4.最大限度地利用交通设施第三节 城市土地管理的国际经验和教训（二）就业和住房的配套 在一个地区内使就业和住宅相配套的原则与基本的 经济原则违背，忽略了劳动力的流动性和相关性 。 （三）卫星城发展战略 （四）城市绿带战略 1.迫使城市在绿化隔离区的外围发展 2.由于住宅密度的降低而使房价上涨，降低了住宅 的标准 3.增加交通轨道的距离和交通出行的时间第三节 城市土地管理的国际经验和教训汉城，20世界60年代末实施的绿化带法案并没有有 效地控制城市的蔓延和扩张，反而造成城市绿化带 外围土地的恶性开发，致使城市土地价格昂贵，可 支持住房短缺。其保护自然环境，减少污染的效果 并不明显。由于城市绿化带边缘的开发造成的交通 距离增加使得环境污染更为严重，浪费了更多的自 然资源。同时严重侵犯了公民财产权，造成社会不 公。1999年开始实施绿化带政策改革。 在城市周边保留绿色空间，应以其环境价值为依据。第三节 城市土地管理的国际经验和教训（五）城市精明增长（Smart Growth） 蛙跳式发展的缺陷：超越城市服务设施和城 市就业边缘的一种低密度城市发展。 将住宅与就业、购物、娱乐、教育等活动在 空间上分离开，需要私人汽车。 后果：交通拥挤，长的交通通勤时间；环境 污染，农地，绿色空间和湿地的损失；增 加地方政府在城市基础设施（道路、安全 、消防、教育等）的财政负担。第三节 城市土地管理的国际经验和教训城市精明增长是一种精心规划过的发展 模式，这种模式保护农地和绿色空间，给 已有的 城市社区注入新的活力，保持城市 住房的可支付性，同时提供多种城市交通 方式。第三节 城市土地管理的国际经验和教训城市精明增长十大原则： 1.混合型的土地使用。将不同的住房类型混合起来，同 时配备日常生活所需的零售商店和服务行业； 2.密集紧凑型建筑设计。减少建筑之间的空间，一方面 较少土地需求，另一方增加步行，减少交通需求； 3.创造多种住宅机会和选择，提升城市住房的可支付性 4.创造适于步行的邻里社区，减少对小汽车的依赖，为 城市居民锻炼提供场所第三节 城市土地管理的国际经验和教训5.培养特色型、魅力型社区 6.保留开放空间、耕地、自然美景和主要环境保护 区域 7.加强并将城市发展引向现有的社区 8.提供各种交通选择：减少对小汽车的依赖，增加 公共交通的使用，减少环境污染 9.使城市发展决策具有可预测性、公平性和成本经 济性 10.鼓励社区和业主在发展决策制定过程中与政府和 规划机构的合作第四节 城市住房管理一、作为公民基本权利的城市住房 1.公民的六项基本权利（社会领域）： 生存权、健康权、受教育权、工作权、居住 权和资产所有权 安居→乐业；有恒产者有恒心→和谐社会 十七大提出“住有所居”第四节 城市住房管理2.可抗辩居住权法案（法国） 日，法国政府部长会议通过了 “可抗辩居住权”法案，承诺增加住房建 设投入，在法国基本实现人人有房住。 （1）国家保障合法居民的住房权，居民可通 过法律手段维护自己的住房权； （2）政府应满足低收入者、无家可归者等人 士对由政府补贴的社会住房的需要。如问 题得不到解决，可向行政法院提出诉讼。第四节 城市住房管理3.美国的改革计划 2007年下半年，美国总统布什命令财政部长 与住房和城市发展部长沟通提出一份改革 计划，帮助处于困境的次级抵押贷款借款 人获得必要的产品和服务，以避免其因无 力清偿而丧失抵押品赎回权。第四节 城市住房管理4.结合居住权和资产所有权，谈谈对这两则 国际信息的理解。（1）前者主要是强调政府要满足低收入者、无 家可归者的住房需要，维护公民的居住权； （2）后者则在危机发生时，由政府直接出面帮 助因无法偿还抵押贷款有可能丧失抵押品（自 有住宅）赎回权度过难关； （3）维护公民的居住权和资产所有权，是各国 共同的执政理念。第四节 城市住房管理二、经济政策+社会政策――城市住房管理政 策抉择 1.问题：为何一些发达国家的房地产涨幅很大 ，但老百姓的反应却不像我国这样激烈？ 2.怪圈：2003年以来，我国各级政府采取了一 系列措施，试图控制房价，其直接后果却是 引发各城市的房价持续猛涨。第四节 城市住房管理3.社会政策取向： （1）采用廉租房政策。 城市管理的角度：不能将低收入群体聚集到 一起居住→未必一定要新建廉租房？ 公屋易沦为贫民区 市区的边缘地块，不利于低收入阶层就业第四节 城市住房管理? 一种途径：利用城市中空置的旧房屋，组 织起“廉租房“市场 ? 税收减免；专项补贴 ? 如何组织租房市场，欧洲的经验值得借鉴 ? 例如：英国伦敦的出租房行业协会，业主 加入后才有执照，政府制定出租房的最低 设施标准以及其他相关规定，协会监督执 行，实行行业自律第四节 城市住房管理（2）制定社会政策帮助工薪阶层购买房产 ? 减免所得税 购买房产时涉及到的税共有8种，包括营业税 、城市建设维护税、教育附加费、固定资 产投资方向调节税、房产税、印花税、城 镇土地使用税和契税。个人购买住宅要缴 纳的税是印花税和契税。第四节 城市住房管理? 直接由政府提供补贴 新加坡、香港 ? 政府提供经济适用房 2007年年初，国务院参事室提出：政府应为 占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济 适用房 房地产向CBD或“总部经济区”发展 高房价是城市竞争力的标志？第四节 城市住房管理三、发展城市住房合作社※ 1.住房合作社的特点 （1）住房合作社是广大社员筹集资金、建设 住宅，并对建成的住宅进行分配、维修和管 理的非营利性的社团组织。 在足够补偿农民的基础上征用土地-政府收取 合理比例的土地管理费-平价转让给住房模 式第四节 城市住房管理（2）特点 ? 需要向市房改办提出申请，报市发改委审 批后才能立项。 ? 土地使用权方面，可以采取行政划拨方式 ，也可以采用一方出地、一方或多方出资 的联合建设方式。 ? 一般是根据社员的需求，结合具体的地块 进行建设，规模适中、资金周转较快，不 易发生滞销现象。第四节 城市住房管理? 社员参与合作住房的建设活动，可以保证 工程质量、降低工程造价。 ? 集资、建设、分配及物业管理一体化，有 效改善中低收入家庭的居住 条件，共同管 理创造出良好的社区人文环境。 ? 非营利的宗旨，价格低，享受优惠政策。如何理解住房合作社的非营利性？? 住房合作社并不简单的追求资本的增值，而以 为社员提供服务为首要目标。因此，它在与市 场主体发生交易关系时，要严格区别社员与非 社员，对于社员，合作社不以营利为目的，因 为获得合作社所提供的服务，正是社员投资参 与合作社的目的，而对于非社员，则同公司一 样以营利为目的。第四节 城市住房管理? 2.国内合作建房的两种方式 ： ? （1）组建住房合作社，以此名义建房，然后再转 租给社员 。 ? 合作社名义上拥有所建房屋的产权，其实也是该 住房合作社的全体社员共同拥有，当然也是共同 管理。 ? 还有一种住房合作社的住房不是合作社自己建造 的，而是由合作社出面从政府或其他的房屋拥有 者手里以低价租用来的，然后把这些房屋再转租 给其成员。租金的差被全部用于住房维修和管理 。合作社对此房产没有产权，但有租赁合同约定 的使用权 。第四节 城市住房管理? （2）合作开发住房，即一些人采用合作方 式共同建造住房（合作建房） ? 这种建房方式主要在于人们共同出资买地 建房或干脆买房。房屋建造完或买到手后 ，房屋产权各归各人所有。由于采用合作 方式，免掉了开发商那一块，加上土地开 发的针对性强和集约化程度高，所以也肯 定要比去市场上买商品房便宜。这种方式 占我国合作建房的绝大多数。第四节 城市住房管理? ? ? ? ? ? 3.住房合作社设立后的资本问题 大陆法系――资本三原则： 资本确定原则 资本维持原则 资本不变原则 入社自愿，退社自由的原则是不是会与三 原则抵牾？第四节 城市住房管理? ? ? ? 4.住房合作社的基本组织原则 独立和自治原则 民主管理原则 公开和自愿原则第四节 城市住房管理5.发展城市住房合作社的对策 （1）加强住房合作社的宣传? 2008年部分房地产上市公司业绩情况 单位：万元 ? 证券简称 营业收入 净利润 净利润率 存货 ? 保利地产
? 万通地产
? 新湖中宝
? 华发股份
? 天房发展
? 泛海建设
第四节 城市住房管理? 从表中可以看出，房地产公司的利润水平即 使在08年这样差的经济环境下，还是远高于 其他产业。既然开放商坚守房价，那么，国 家完全可以大力倡导个人集资建房。第四节 城市住房管理（2）明确住房合作社的法律地位 ? 1992年《城镇住房合作社管理暂行办法》 ? 明确住房住房合作社的性质以及职责、权 利，界定政府的有关优惠政策和社员入社 的资格 ? 确立住房合作社在建立与发展城市住房保 障体系过程中的主渠道地位 ? 我国颁行的合作社法没有涉及社区合作社 ，更没有涉及一般的城市社区合作社，理 由是“条件还不成熟”。第四节 城市住房管理? 企业法人；机关法人；事业单位法人；社 会团体法人 ? 公益性法人？――公司法人 ? 社团法人？ ? 企业法人？第四节 城市住房管理（3）加强对住房合作社的金融扶持? 政府提供担保、简化手续，促成银行个人住房抵押 贷款，向中低收入家庭优先发放住房公积金贷款 ? 政府组建住房抵押贷款担保机构，向中低收入家庭 提供贷款担保 ? 按照国际合作社通行原则，国家对于住房合作社应 该普遍采取扶持政策，不仅要给予减免税收（土地 交易税和建筑税等），甚至有时候还应该给予这些 合作社一些津贴资助或帮助解决一些贷款资金。第四节 城市住房管理（4）实施必要的优惠政策 争论：住房合作社应该无偿划拨土地使用权？ （5）明晰合作项目的产权关系 （6）完善住房合作社的管理机构作业：? 谈谈发展住房合作社对完善我国住房保障 有哪些作用？案例分析：批驳土地有限论? 北京常住人口约2000万，城市建设用地 1650平方公里（建设用地面积数据来自国 务院审批的北京2020年城市总体规划） ? 按照人均居住面积下限28平米，也就是三 口之家可以居住一套84平米的楼房住宅为 最低标准，北京的2000万人口，需要28平 米x2000万=5.6亿平米住宅，按照平均容积 率1.75估算，需要3.2亿平米，也就是320 平方公里的住宅建设用地案例分析案例分析? 如上表，按照1%的人口居住独栋别墅，4%的人口居住联 排别墅，15%的人口居住高档公寓，20%的人口居住普通 公寓，60%的人口居住普通住宅估算，北京需要： ? 独栋别墅5万套，占地50平方公里，销售额上限5000亿； ? 联排别墅20万套，占地75平方公里，销售额上限9000亿 高档公寓100万套，占地93.75平方公里，销售额上限1.8 万亿； ? 普通公寓100万套，占地70平方公里，销售额上限1.134 万亿； ? 普通住宅400万套，占地168平方公里，销售额上限2.016 万亿； ? 合计：总占地456.75平方公里，总销售面积6.97亿平方米 ，平均容积率1.526案例分析? 容积率 = 项目地上建筑面积 ÷ 项目建设用地面 积 ? 比如，独栋别墅的常见容积率是0.5，每建设20套 500平米独栋别墅，需要20套x500平米÷0.5 = 2 万平米地皮，每个别墅可以分到25米x40米的土 地。而如果建设普通住宅，容积率2.0，建设200 套84平米住宅，只需要200套x84平米÷2.0=8400 平米地皮，每套住宅只占用42平米土地。普通住 宅人均占地面积只有14平米，而别墅则达到了 250平米，17.85倍案例分析? 即便考虑高比例的豪宅需求，北京也只需要 456.75平方公里的住宅建设用地。 ? 理论上应用地最多的住宅，不到政府审批的城 市建设用地1650平方公里的28%！ ? 就今天的北京住宅市场而言，对土地的浪费， 特别是囤积和空置是非常严重的。 ? 仅政府审批的合法用地，只要合理使用就绰绰 有余，况且还有大量的乡产房。 ? 所以，北京根本不存在地荒，反而有存量房过 剩和开发过快和不当的问题！案例分析：温州个人合作建房成功? 2004年初, 温州合作建房发起人、温州市场 营销协会秘书长赵智强向外界抛出了以市场 营销协会牵头开展个人合作建房的计划。 2006 年11 月15日, 在经历众多的挫折之后, 该组织委托的开发商拿到了政府挂牌的出让 地块, 成为全国首例个人集资建房项目。? 此次, 受温州个人合作建房联盟委托的瑞安 正元房产公司在温州国土资源局举行的国 有土地使用权挂牌出让中, 以1. 0458亿元的 价格成功取得温州市龙湾区蒲州街道“江 前三产安置地块”15650 平方米面积的土 地开发权。据了解, 该项目土地出让金占开 发成本70%以上, 开发成本价则不到周边商 品房市价的一半。? 据测算, 这一地块均价为每平方米4100 元, 预计建成后房屋成本价为每平方米5300元, 低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场 价, 将能达到个人合作建房低于市场价30% 的目标。拿到土地对个人合作建房来说已 经成功了一半, 再加上不用担心销售, 后面 的资金应该没有任何问题。如果进展顺利, 260户会员在2008年就可以搬进新家。? 从以往的例子来看, 土地和资金是个人集资 建房的主要难题。为了获得土地, 如何在低 成本的情况下和专业的房地产开发公司竞 标呢? 赵智强认为, 国土资源局下发的《中 低价位、中小套型普通商品房实行限套型 、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供 应办法》征求意见稿为解决这个难题提供 了帮助。该意见稿拟将出让地块上季度同 级别普通商品住房均价作为限价标准, 开发 商承诺的房价必须在限价标准内才有资格 竞投土地。? 赵智强认为, “如果不是政府提供宽松的政 策环境, 这件事情也做不成。尽管大家对个 人合作建房有一些争议, 但迄今为止, 温州 市政府并没有下达一个提高监管门槛的文 件。”? 另外, 由于在土地拍卖过程中, 通常只有房 ? 地产公司才有资格参与, 因此该协会找到一 家开发公司, 从土地拍卖开始, 到建成交付 使用, 将全程交给该房地产开发公司进行市 场化运作。作为给合作开发企业的回报, 业 主需要支付项目总开发资金的2%作为管理 费。? 至于资金的筹集、管理和使用也有一套比 较成熟的方法。对于参与集资建房的个人, 在签署意向书之后, 将在温州商业银行以个 人名义设立账户, 首付5万元的定金, 由该银 行直接监管。? 据介绍, 这笔首付资金将作为购买土地的保 证金。考虑到部分参与者的资金困难, 该组 织还为他们找到一家信托公司提供贷款, 信 托公司为土地款垫资的利率间于银行开发 贷款和市场上公司间贷款;在等土地拿到并 办理产权证之后, 他们将可以到银行转为个 人按揭贷款。? 如何保证资金链安全问题也是合作建房联 盟的一个重要问题。据悉, 1亿多元的土地 出让金和建设资金等将全部由参与个人合 ? 作建房的260个成员筹集。为保证建房资金 使用的公开和透明, 个人合作建房所涉资金 将全部交由银行专门保管, 并只有在合作建 房代表、银行、开发商、地块所在村委会4 方全部到齐的情况下才能使用。? 温州“个人集资建房”的成功拿地, 可以给 我们对于非营利组织参与住房供给提供很 多启示, 譬如需要一个紧密的社团组织, 一 个宽松的融资环境, 政策上的扶持与帮助等 。温州市市场营销协会是个人集资建房的 发起机构, 以该协会的名义来组织合作建房, 无形中增加了社会认同力量以及项目开展 的组织力量。? 当地银行和信托机构为个人集资建房项目提 供的便捷的融资渠道无疑在很大程度上解决 了该组织的资金需求和使用问题。当然更为 主要的是, 温州市相关部门并没有为“个人集 资建房”在拿地环节上设置障碍, 政策上的默 许与认同, 实际上也为温州“个人集资建房” 拿地提供了最有力的支持。Thank You!公共管理与法学院
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