廊坊市安居房地产开发有限公司 光明西路项目市场研究报告上海天启&开启机构 北京天启开启房地产投资咨询有限公司2009年7月目 录［一］城市发展研判 [ 二 ] 行业走势分析 ［三］廊坊房地产市场发展研究［四］廊坊房地产市场板块分布与竞争研究［五］项目片区发展前景研究 ［六］地
块研读［七］项目核心问题研判［八］市场定位分析 ［九］广阳区板块在售个案信息［一］城市发展研判［1］城市发展研判――城市发展分析【拥有优越交通条件的新兴现代城市】 【城市概况】 廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东 与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面 积54平方公里， 2005年末全市总人口为391.6万人。 【便捷的立体交通体系】 廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两 个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五 条国家级公路、四十多条省级公路。 【城市定位】 京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制 造业基地、园林式生态型宜居名城。［1］城市发展研判――城市发展分析【京津双轮驱动 区位交通优势明显】 京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体 系： 第二条京津唐高速全长145公里，2008年建 成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这 样，未来两大城市间将有24条高速车道相连， 京津两地的公路通勤更加便捷。 京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008 北京和天津两地将可实现半小时通行。 京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到 廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配Z，廊坊作 为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者［1］城市发展研判――城市发展分析【 京津冀经济联合圈轴心 】京津冀都市圈是我国北部沿海地区 经济基础最好、发展最快的区域之一。 京津冀都市圈国土面积18.5万平方 公里，包括北京、天津两个直辖市以 及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦 皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位Z，具有良好的经济发展前景。［1］城市发展研判――城市发展分析【 受惠京津冀都市发展圈及经济联合圈】“一轴”：京津发展轴，廊坊位于 此主轴。 “三带”：滨海新兴发展带、山前 传统发展带、燕山―太行山山区生 态文化带。 2005年，京津冀都市圈都市 圈实现地区生产总值18336.58亿 元，约占全国经济总量的9.3%。 ?以电子信息和生物制药等为核心的 高新技术产业； 廊坊一轴三带经济总量主导产业?以金融保险、商务与信息服务、会 展等为核心的生产服务业； ?以汽车、制药行业等为主的现代制 造业地位； ?钢铁、石油化工等基础原材料产业。［1］城市发展研判――城市发展分析【城市布局：三点组团】 【整体布局一个中心两个次中心】三河 次中心“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核 心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区， 以霸州为核心的南部地区）、“两个环带” （环北京城镇带、环天津城镇带）。 【中心城市结构采取三点组团方式】 开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。 万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。 市区：城市的文化、政治、商业、居住中心中心霸州 次中心［2］城市发展研判――经济发展形势【08年受全球经济危机影响，经济发展增速放缓】 2006年廊坊经济发展加速上涨，GDP增幅达到15％，2007年经济更是突飞猛进，GDP增长率26%。但廊坊的经济发展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，08年在经济的影响下，也不免受到冲击， 随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极 发展态势；0 600 400 200 0 GDP总值 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%年增长率 11.20% 11.40% 11.60% 12.10% 12.50% 13.10% 15.00% 26.40% 11.80%［2］城市发展研判――经济发展形势【对外资吸引力较强】凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近几年实际 利用外资增长率均保持在15％以上，2006年实际利用外资额达到3.15亿美元，远高 于保定、秦皇岛等同类城市。廊坊历年实际利用外资额（亿美元） 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0
03 06 7.7 1.25 1.29 1.39 16.7 18.8 1.9 38.4 52.4 实际利用外资 年增长率 2.6 2.2 3.15 （%） 60 50 40 30 19.3 20 10 02006年实际利用外资额对比50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 045.541.313.15廊坊 北京 天津5.07唐山1.78保定2.66秦皇岛［2］城市发展研判――经济发展形势【城市社会消费品零售总额：廊坊VS其他城市】在社会消费品零售总额方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处于中间水平，廊坊总体消费水平一般，但其以23%的增速仅次于唐山，位列第二，说明发展潜力较大。2008年河北11城市社会消费品零售总额比较数据来源：《河北经济信息网》［2］城市发展研判――经济发展形势【城市工业增加值：廊坊VS其他城市】 在工业增加值方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处于中间 位Z，工业发展水平一般；但其增长速度高达15.9%，位列第二，说明 廊坊发展速度较高。2008年河北省11城市工业增加值比较表数据来源：《河北经济信息网》［2］城市发展研判――经济发展形势【城市固定资产投资：廊坊VS其他城市】 在城镇固定资产投资方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第4位，处于中 上水平，从一个侧面反映了廊坊城市发展速度较快；增速高达38.8%，位列 第一，反映出良好的发展势头。2008年河北11城市城镇固定资产投资比较图数据来源：《河北经济信息网》［2］城市发展研判――经济发展形势【人均可支配收入：廊坊VS其他城市】在人均可支配收入以及增带方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第2位，处于上游水平， 反应了城市居民生活水平较高2008年河北省11城市人均可支配收入比较表数据来源：《河北经济信息网》［二］行业走势分析［1］从政策走势看行业走势 历年房地产市场调控政策梳理【2008年政策转向】2005国八条：重在引导 做好供需双向调节， 遏制投机性炒房，控 制投资性购房，鼓励 普通商品住房和经济 适用住房建设，合理 引导住房消费2006国六条：政策强制性 90/70政策 营业税政策 个人所得税2007政策深化 土地增值税清算 房地产市场秩序规范 央行连续六次加息 第二套住房提高首付 ……2008政策转向 放宽货币政策 降低购房门槛 减免购房税款 放宽购房限制 地方救市纷涌……2009上半年延续救市 持续宽松的货币政策 地方救市持续 13年来首次下调商品 房资本金比例，降幅 达15个百分点限制外资……调控过热调控过冷市场回暖［1］从政策走势看行业走势中国楼市在经历了2008年的调整之后，政府的救市政策开始频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向与历年相比已经发生了根本性转变――由控制转为促进［2］从全国市场看行业走势全国房地产开发投资额（亿元）
00 0 月 25 20 15 10 5 月951810165全国房地产开发企业房屋施工面积（亿平米）19.5621.85【房地产开发景气指数年开始掉头向上】 经过2008年的连续下降之后，2009年3 月全国房地产开发景气指数开始掉头向上， 开发投资额、施工面积、商品房销售面积 均呈现上升趋势，详见右图：0 月 月全国商品房销售面积（万平米）
0 月 月［2］从全国市场看行业走势宏观调控主导下的中国楼市，在政策的扶持之下， 09年市场已经迅速回暖年初，中科院专家撰文指出已经有25家房企负债率超过警戒线，其中就包括保利地产、金地集团等大型房企， 而北京市政府开始研究取消二套房政策并在1月23日暂停了对外国人在京购房的限制，同时推出了意在促进房 地产业健康发展的“15条新政”，与此同时，北京多家银行出台存量房贷优惠1月2月2月，以北京为代表的部分城市楼盘和银行悄然对二套房贷进行松动。在早前的各种政策和其他因素影响下， 全国很多城市的楼市迎来了成交反弹，出现了楼市“小阳春”现象3月，国内楼市再度出现了排队买房的现象，如武汉百步亭的楼盘还未开盘，购房者就提前在售楼处门口住帐 篷排队，这种现象在全国其他城市也频频上演，楼市开始走出冰点，北京、上海、深圳等一线城市的房价开始 回涨 4月，国内一、二线城市的成交量继续大幅攀升，部分城市甚至出现了爆发式的增长，成交量超过了07年同期 水平，全国楼市一改先前的“价跌量升”的局面，开始“量价齐升”。 5月，全国楼市继续了4月份的火热，广州5月份一个月卖掉了13253套住房，为2008年以来之最；而在北京， 多个楼盘选择了集体涨价最高每平涨三千。截至5月31日，富力地产的2009年销售额已经达到101亿元，成为 继万科、中海、保利之后，第四个跨入百亿俱乐部的开发商。而随着资金的回笼，开发商也开始了抢地行动， 标志性事件是富力以10.22亿元拍下北京广渠门10号地，成为北京新地王 6月，全国大部分楼市继续着“涨声”一片，供应方对土地的争夺战再次开始，根据中国指数研究院数据信息 中心监测显示， 6月最后一周全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%，成交土地面积253万 平方米，环比增加833%。其中，有5宗地块溢价水平超过100%，有11宗地块溢价水平超过50%，有20宗地块 溢价不到50%成交。需求方除刚性需求的释放外，对于通胀的预期也使得更多资金投资楼市，进而抬升房价3月4月5月6月［3］从区域市场看行业走势北京市商品住宅供求及价格走势300 250 200 00 100 50 4000 0 单位：万平米、元/平米 一线城市：北京、上海、深圳 【需求反弹，价格回涨】进入09年以后，以北京、上海、 深圳为代表的一线城市房地产 市场的刚性需求开始入市，在 需求普遍反弹的带动下，08年 供大于求的局面得到改善，成 交价格止跌回涨，详见左图：0 供应量 成交量08.4 147.9 78.408.5 180.7 115.708.6 172.7 112.408.7 153.9 83.608.8 95.4 56.708.9 274 114.908.10 127.6 9708.11 157.3 146.608.12 109.7 146.809.1 32.6 62.809.2 7.7 9809.3 100.2 181.609.4 113.9 227.109.5 136.7 194.5成交均价
上海市商品住宅供求及价格走势300.00 250.00 200.00
50.00 0.00 供应量 成交量 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 4000 0 单位：万平米、元/平米 109.00 95.00 134.00 127.10 63.20 119.80 117.20 109.70 188.00 81.10 102.00 98.00 104.00 69.90 65.00 43.30 45.80 71.10 84.30 48.7052.00 127.00 158.00 126.00 74.10 150.70 188.50 204.90成交均价
深圳市商品住宅供求及价格走势300 250 200 00 100 50 0 供应量 成交量 08.4 52.62 28.63 08.5 65.59 48.4 08.6 75.75 28.42 08.7 91.29 25.52 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 11.32 39.15 09.2 27.75 48.64 09.3 38.5 80.77 09.4 60.82 74.65 09.5 21.58 76.96 4000 0 单位：万平米、元/平米 55.21 115.26 31.25 108.84 76.94 31.64 31.94 35.38 62.57 79.15成交均价
［3］从区域市场看行业走势天津市商品住宅供求及价格走势150 单位：万平米、元/平米 20000000 50 5000二线城市：天津、杭州、成都 【需求呈现爆发式增长】二线城市进入09年后在地方中 央及地方救市政策的带动下成 交量也普遍反弹，其中以天津、 杭州、成都为代表的二线城市 成交量出现了爆发式的增长， 成交价格也大幅回涨，详见左 图：0 供应量 成交量 成交均价08.408.508.6 106 48.92 708608.7 46.17 40.49 663108.808.908.1008.11 61.08 49.32 664208.12 74.15 42.21 693909.1 58.42 28.6 698409.2 60.92 671309.3 70.05 655609.4 61.66 668009.50127.99 108.42 47.07
733543.37 139.64 92.98 31.85
645156.61 123.97 108.49 128.48 6923杭州市商品住宅供求及价格走势150 单位：万平米、元/平米 20000000 50 50000 供应量 成交量08.4 22.48 20.4208.5 46.61 32.3208.6 18.82 18.2408.7 29.04 17.908.8 27.34 13.7408.9 55.83 17.4408.10 41.15 12.7908.11 38.61 17.4408.12 27.91 20.0809.1 10.83 13.7109.2 5.38 17.2609.3 19.77 47.2609.4 48.7509.5 62.55066.66 104.29成交均价
成都市商品住宅(主城区）供求及价格走势150 单位：万平米、元/平米 20000000 50 50000 供应量 成交量 成交均价08.408.508.6 51.14 33.52 600408.7 35.8 40.07 593308.808.908.10 57 36.66 561108.11 71.65 43.81 541108.12 51.69 62.06 536409.1 24.97 50.68 525509.2 24.81 524209.3 74.8 541209.4 95.23 554709.5 35.84 57590112.64 30.24 51.23
608956.63 125.24 37.67
597576.76 106.66 95.24 210.33［4］行业发展趋势预判现象评估风险预判走势［市场现象――量价齐升］ 09年1月至今市场需求急速回暖，全国多数城市商品住宅的成交量已经超过了07年的同期水 平，需求呈现爆发式增长，究其原因，一是08年被压缩了一年的刚性需求在进入09年后开 始集中入市，二是对于通缩的预期使得民间闲余资金随着楼市的回暖而跟风入市，预期达到 保值追涨的目的； ［潜在风险――涨幅过快］ 刚性需求的过度集中爆发和投机性需求的跟风入市成为当前市场的不稳定因素，前者导致交 易量短期内集中放大，后者则追涨（量价）入市，两者相加容易引发价格上涨过快，导致价 格偏离价值，出现大的市场泡沫。因此07至08年市场从极热到极冷的情况可能再次发生， 后市仍然存在着较大的风险； ［未来走势――政策主导］ 近年来一直处于宏观调控下的中国楼市，政策始终起着对市场的主导作用，近期的政策主要 在于调控08年市场的过冷现象，09年的市场走势仍然在于政策走势的变化，预期在经济不 景气，对外出口疲软，制造业等其它行业仍然低迷的情况下，作为国民经济支柱产业之一的 房地产市场在09年仍然会以扶持为主，成为拉动内需、刺激经济增长的重要动力；［三］廊坊房地产市场发展研究[1]市场发展阶段研判[发展历程]98年在结束福利分房后的两年，廊房进入商品住宅开发的起步阶段，到了2003 年至2005年，廊坊房地产开发进入了商品化扩容阶段，开发量逐年增长。2006 至今，廊坊的房地地开发正从数量增长阶段向品质升级阶段过度 第一阶段 年 住房建设以拆迁危陋旧房 和经济适用房开发为主， 带动低档商品房开发，开 始追求布局、配套、环境 等 第二阶段 年 商品房成为市场主力，在 户型结构、功能、小区环 境等方面得到提升，代表 个案有锦绣家园、新华广 场等 第三阶段 2006－今 产品规划上向现代化、品 质化转变，在外立面、园 林上有所升级，代表个案 有塞纳河谷、第九园等起步发展阶段商品化扩容阶段品质提升阶段[2]市场供求分析［年初开发商信心不足，导致新开工面积大幅减少］09年1至5月份，廊坊市区房地产开发完成投资9.24亿元，同比增长8.52%；商 品房施工面积160.22万平方米，同比增长5.6%，其中新开工面积16.27万平方 米，同比降低69.17%，新开面积的大幅减少主要是受08年全球金融危机和房 地产需求市场低迷的影响，惧于市场存在的诸多变数，开发企业投资开发的 积极性不高，造成今年市区新开工项目大幅减少，详见下图：近期廊坊市区商品房施工、新开工面积单位：万平米 200 150 100 50 0 施工面积 新开工面积2008年(1-5月） 151.72 52.772009年(1－5月) 160.22 16.27(注：施工面积含新开工面积）[2]市场供求分析［新增供应量大幅减少，成交量大幅增长］09年1至5月份，廊坊市区共发放预售许可证6件，预售面积11.67万平方米， 1078套，同比分别降低50.34%、53.91%，商品房销售面积31.4万平方米，同比 增长85.63%。由于新开面积的大幅减少，从而导致了新项目入市的放缓，新增 供应量也随之减少，加上08年需求委靡导致库存量大幅增加，开发商急于去化 库存，不再新推量，这也是上半年新增供应量大幅减少的重要原因，而09年上 半年观望了一年后的刚性需求集中入市，成交量大幅长，祥见下图：近期廊坊市区商品住宅成交情况单位：万平米 35 30 25 20 15 10 5 0 新增供应面积 成交面积 2008年(1-5月） 23.5 16.91 2009年(1－5月) 11.67 31.4[2]市场供求分析[供求关系：供小于求]08年受行业整体市场委靡影响，廊坊需求市场同样低迷，09年上半年观望了一年后的刚性需求集中入市，存量去化迅速，市场开始呈现供小于求的局面现阶段市场供求关系：供小于求［市场联动，需求旺盛］2000年以来城市向好，10年福利分房积累的大量换房客户陆续释放，市区40余万人口与外 来人口的Z业需求良性互动，形成Z业需求的旺盛 ［供给不足，价格回涨］ 目前廊坊市场上供应的商品房主要是前两年取得预售未售出的80万平方米的存量房屋。截至09年5月底市区2007年以来取得预售许可项目未售出房屋还剩50万平方米，约4700套。现在存量土地约1100亩（年未开发土地300亩，2008年成交房地产开发用地700 亩，2009年上半年成交5宗地共102亩），都是在地价较高时成交的，按照现在的市场房价， 开发商的利润很低，加上惧于08年全球金融危机影响和市场存在诸多变数，开发企业投资 开发的积极性不高，造成今年市区新开工项目大幅减少，随丰09看需求市场的爆发，市场存量去化迅速，供应不产的局面开始显现，造成了目前房价大幅回涨的局面[3]市场价格分析[价格走势]06－07年价格跳涨带来虚热，08年在供需逆转背景下，价格普遍跳水， 09年上半年需求市场再度爆发，商品住宅价格呈现回涨趋势历年市区住宅价格走势单位：元/平米00 00 02005年 2006年 2007年 2008年 2009年上半年[4]客源分析［内需型Z业、自住为主］廊坊房地产市场主要以本地客源为主，同时在工业产业和教育产业的因素 带动下，外地Z业需求也在增加，但现阶段仍以内需为主；橄榄形态内需市场类型 事业单位客群 企业蓝领/下辖县市客群 私营小老板 本地工薪阶层 外来经商实力客群Z业目的 改善型Z业 安家型Z业 升级型Z业 分巢型/动迁型Z业 地级差Z业（生活/投资）[5]住宅市场产品研究［建筑形态］02－05年廊坊市场上主要以多层楼为主，配以部分小高层，但随着中心城区土地 稀缺，以及人们消费观念的转变，市场供应逐步以小高层为主，人们也愿意购买 舒适性高的带电梯的小高层，但主要是以板楼为主，塔楼、 塔板楼仍然处于逐步 认可度较差 板块 广阳东区 广阳西区 安次区 容积率 2－2.2 1.7-1.8 1.6-1.8 建筑形态 高层、小高层板楼 小高层板楼 小高层板楼、点楼[5]住宅市场产品研究［户型面积］①廊坊市主销户型为二居和三居户型，二居主销户型面积在70-90平米之间，三 居主销户型面积在100－130平米之间 ②一居作为市场补缺户型存在，主力面积在45－63平米之间180O160O 140O120O100O 80O 60O 40O三居：100-130O二居：65-90O 一居：45-63O广阳东区板块 广阳西区板块 安次区板块[5]住宅市场产品研究[产品品质]现阶段廊坊的房地产市场发展处于商品化扩容之后的产品品质提升阶段，但受制于两大局限，产品品质缺乏全面提升的动力两大局限 [地域限制] 廊坊市距北京市40公里，距北京不足 一小时车程，本地高端客源大多选择 外逸至北京Z业，本地项目要在品质 上全面提升，将造成成本的大幅增加 ，与京城的价格级差优势将被弱化， 使得本地产品品质的升级大多只局限 于局部提升 [开发主体局限] 廊坊房地产市场的开发主体主要是以 本地开发商为主，对成本的关注大于 对品质的关注，由于缺乏外来品牌开 发商导入，行业产品品质升级缺乏外 来因素的带动――近年市场走势连动于全国房地产市场的走势――产品需求特性明显⑴、销售价格随全国市场走势，有起有伏 ⑵、对于户型的通透性、朝向十分敏感 ⑶、产品趋向于满足大众化需求，总价敏感度高 ⑷、经济型需求为主，二居面积主力需求70－90平米，三居主力 需求100－130平米 ⑸、营销层面仍留于提交产品、配套到环境的物质层面，尚未达 到理念驱动到提交服务的精神层面[6] 办公市场研究［案例：第六街区］该项目位于广阳区第六大街，项目集商务办公、酒店式服务公寓、时尚休闲购物等于 一体，其中两栋为办公楼物业类型 办公总套数 160余套开盘 时间 08.10户型面积 主力单元面积： 100－200 O单价 元/O总价 46－94万/套销售率 95％[6] 办公市场研究［案例：天利得益商务中心］该项目广阳中心商业区，分两期开发，一期为一幢20层的写字楼，总建筑面积约2.8万 平米，一至二层为商业用房约0.23万平米，三层上为办公，约2.5万平米，办公标准层 高3.9米，物业类型 办公办公楼总面 积 25000开盘 时间 08年年中单元面积 50－160O单价 8500元/ O销售率 80％左右市场走势市场发展阶段 普通住宅 酒店式 公寓 办公产品 成熟期市场发展速度 较快体量的推出 大价格成长空间 较大导入期成长期较慢较慢小小较小较小短期――普通住宅市场在经过08年调整之后，迎来新一轮发展高峰 内需自住型需求市场，商住性质的公寓受产权限制居住认可度较低 城市经济形态以厂区办公为主，办公产品需求有限，难以成为主流投资产品 中期――普通住宅产品仍具有最大价值掠夺商住性质的公寓和纯办公产品市场将保持较小的市场开发量和吸纳量［四］廊坊房地产市场板块分布与竞争研究[1]板块分布研究［四大板块格局］ 现阶段廊坊市房地产市场大致划分为四大板块：广阳东区板块、广 阳西区板块、安次区板块以及开发区板块，其中开发区板块以园区 产业发展为主，严格控制房地产开发，因此楼盘较少，不成规模开发区 板块广阳西区 板块[2]板块属性特点［各板块竞争能级分析］板块 广阳东区板块范围板块能级未来的政治、文化、居住中心，在 新华路以东、新奥艺术大道以南、 建、在售项目以小高层、高层建筑 东外环以西、商业步行街以北 为主 西外环以东、北抵北外环外、银 河路以西、商业步行街以北 西及西外环、南至南环路、北抵 武警学院，东以铁路为界 东外环以东、北京大兴区交界以 南、京津塘高速以西、爱民东道 以北 开发热点之一，在售项目多为尾盘， 但可开发土地较多；在售项目以小 高层为主 发展较晚，但土地供应充足，发展 迅速，楼盘数量最多，但种类少， 以普通住宅为主 住宅用地有限，楼盘数量少，居住 氛围不足广阳西区板块安次区板块开发区板块[3]板块竞争分析［各板块竞争模式分析］区域 竞争力 广阳东区板块 广阳西区板块 安次区板块 性价比 开发区板块 居住环境紧邻广阳东区， 成熟居住氛围与完 又存在价格级差 善配套 优势客户 来源客群主要为本地高 收入人群、郊县私 营业主以及少量因 价格级带来的京津 地区购房人群受广阳东区价格 上涨较快影响带 来的广阳东区挤 出客源，安次区 及郊县上升客源与东区的价格级 差因别墅及类别墅居 安次区及郊县客源 住需求吸引的本地 (传统客源），广阳 高端客群及外来实 区挤出客源 力经商客群价值点地段/生活配套低总价产品价值/居住舒适 度竞争代表 名人国际 个案东日瑞景中房馨视界塞纳河谷[3]板块竞争分析［各板块机遇辨析］板块名称广阳东区板 块 广阳西区板 块板块住宅主力销售价格元/O 元/O机遇辨析城市中心地段，配套齐全，土地供应有限，潜 在升值潜力大 东临广阳东区板块，西临自然公园，楼盘开发 逐渐向北腹地推进，配套逐步完善，价值面临 对接东区板块机遇 长期受到经济发展滞后和配套不足制约，但近 年来住宅建设用地供应量较大，已经成为廊坊 房地产开发量最大的地区，人口导入加速，区 域面临价值提升的机遇 毗邻新奥国际高尔夫球场，绿化环境较好，存 在着别墅化居住的条件，但区域以产业发展为 主，住宅用地受到严格控制，后续发展受限安次区板块元/O 仅塞纳河谷在售 洋房：元/O 叠拼：8800元/O 双拼：17000元/O开发区板块仅有塞纳河谷在售： 洋房：元/O 叠拼：8800元/O 双拼：17000元/O 主力价格： 元/O广阳西区 板块开发区 板块主力价格： 元/O主力价格： 元/O[4]板块市场供应特点分析［广阳东区板块供应特点分析］1、区域内主力供应户型为二居和三居 2、二居户型主力面积在61－97平米之间，面积跨度较大，主力总价在31－59万之间 3、三居户型主力面积在99－135平米之间，主力总价在50-77万之间 总价130万 110万1居2居3居4居项目名称 凤河公寓 凤河公寓 名人国际 紫金华府一期 凤河公寓 名人国际 紫金华府一期 主力户型面积 （O） 1居 38 2居 61－93 71－91 85－97 3居 100－118 110－113 99－135 50－59 72－73 56－77 主力总价 （万/套） 19 31－47 46－59 48－552居面积与总价集中区域 3居面积与总价集中区域90万70万 50万40万30万 20万 40O 60O 80O 100O 120O 140O 160O 180O 面积[4]板块市场供应特点分析［广阳西区板块供应特点分析］1、区域内主力供应户型为二居和三居 2、二居户型主力面积在52－90平米之间，主力总价在26－48万之间 3、三居户型主力面积在88－129平米之间，主力总价在41－71万之间项目名称总价130万 110万主力户型面积 （O） 1居 50－63 60 2居 78－90 89 52－87 78－89 3居 88－89 92－128 82－129 94－127 4居主力总价 （万/套） 25－32 26 39－45 40 26－48 37－43 38－40 46－64 41－71 45－611居2居3居4居东日瑞景一期 水云间 东日瑞景一期2居面积与总价集中区域 3居面积与总价集中区域90万70万 50万水云间 华夏奥韵 正隆家园 水云间 东日瑞景一期 华夏奥韵 正隆家园40万30万 20万 40O 60O 80O 100O 120O 140O 160O 180O 面积水云间163－18272－80[4]板块市场供应特点分析［安次区板块供应特点分析］1、区域内一居户型相对其它区域明显增多，主力面积在 44－63平米之间，主力总价在20－31万之间 2、二居户型主力面积在62－89平米之间，主力总价在 27－43万之间 3、三居户型主力面积在88－131平米之间，主力总价在 40－60万之间项目名称龙河盛都一期 常甫家园小区 中房馨视界二期 盛德花园三期 金源丽舍 龙河盛都一期 常甫家园小区主力户型面积 （O） 1居 54－63 45－55 58－59 64 44主力总价 （万/套） 24－28 20－26 27－28 31 20总价2居80－93 65－77 76－87 82－89 76－87 85－88 73－87 62－83 3居 常甫家园小区 93－120 42－56 35－41 29－32 35－40 39－42 35－40 42－43 34－40 27－37130万 110万 90万 70万 50万 40万 30万 20万1居2居3居4居1居面积与总价集中区域君兰苑 中房馨视界二期 江南水郡一期 2居面积与总价集中区域 盛德花园三期 金源丽舍 3居面积与总价集中区域 翰林名晟君兰苑中房馨视界二期 江南水郡一期 盛德花园三期 金源丽舍 翰林名晟91－131100－119 88－99 107 112 12742－6047－56 40－46 52 52 5640O 60O 80O 100O 120O 140O 160O 180O 面积［市场供应特点小结］①广阳东区板块由于单价较高，为了吸引更多的跨区域客源，多数在 售楼盘在户型面积上都有所控制，从而控制总价 ②广阳西区板块无论二居还是三居在户型面积跨度上要较东区板块小， 在单价相对东区降低的情况下，户型的居住面积有所放大，更趋于传 统面积的区间段，舒适性更高 ③安次区板块承载着整个廊坊（包括周边县市)的中低端客源，户型 面积大多以经济型为主，一居户型要明显多于其它板块，更强调性价 比优势[5]板块市场客群分析［广阳东区板块］紫金华府 楼盘名称 风河公寓 名人国际 广阳东区板块个案 主力户型面积 （O） 一居：38 二居： 61－93 三居： 100－118 二居： 71－91 三居： 110－113 二居： 52－87 三居： 82－129 二居： 85－97 三居： 99－135 主力总价 （万/套） 一居：19 5000 二居：31－47 三居： 50－59 二居： 46－59 6500 三居： 72－73 二居： 26－48
三居： 41－71 二居： 48－55 5700 三居： 56－77 竞争要素 单价 (元/O）凤河公寓 名人国际 华夏奥韵 紫金华府 一期客群来源?以本地高收入人群、郊县私营业客群特征描述客群发展趋向分析主为主，以及少量因价格级差带来 的京津地区购房人群；?追求良好的区域配套和社区环境 ?不愿远离市中心区域趋向于关注能享受到的各种配 套和项目的升值潜力[5]板块市场客群分析［广阳西区板块］广阳西区板块个案 竞争要素 楼盘名称 主力户型面积 （O） 单价 (元/O） 4400 主力总价 （万/套） 一居：26 二居：40 三居： 38－40 四居：72－80 一居： 25－32 二居： 39－45 三居： 46－64东日瑞景水云间华夏奥韵正隆家园一居：60 二居：89 水云间 三居： 88－89 四居：163－182 一居： 50－63 东日瑞景一期 二居： 78－90 三居： 92－128 正隆家园 华夏奥韵50004800二居： 78－89 三居： 94－127 二居： 52－87 三居： 82－129二居： 37－43 三居： 45－61 二居： 26－48
三居： 41－71客群来源?受广阳东区价格上涨较快影响带客群特征描述?有一定积蓄，但总价承受能力有客群发展趋向分析趋向于追求产品在较低价位上 的较高性价比，关注日常出行 距离，同时也关注区域内各种 生活配套；来的广阳东区挤出客源和安次区及 郊县上升客源为主；限； ?不愿过度远离中心城市圈；[5]板块市场客群分析［安次区板块］君兰苑 华夏第九园 金源丽舍馨视界 盛德花园 翰林名晟 江南水郡 常甫家园 龙河盛都安次区板块个案 主力户型面积 单价 （O） (元/O） 龙河盛都 一居： 54－63 4400 一期 二居： 80－93 一居： 45－55 常甫家园 二居： 65－77
小区 三居： 93－120 二居： 76－87 4600 君兰苑 三居： 91－131 江南水郡一 二居： 76－87 4600 期 三居： 88－99 一居： 58－59 中房馨视界 4700 二居： 82－89 二期 三居： 100－119 一居： 64 盛德花园 二居： 85－88 4900 三期 三居：107 二居： 99－101 华夏第九园 三居： 132－150 6300 四居： 167－223 一居： 44 金源丽舍 二居： 73－87 4650 三居： 112 二居： 62－83 4400 翰林名晟 三居： 127主力总价 （万/套） 一居： 24－28 二居： 35－41 一居： 20－26 二居： 29－32 三居： 42－56 二居： 35－40 三居： 42－60 二居： 35－40 三居： 40－46 一居： 27－28 二居： 39－42 三居47－56 一居： 31 二居： 42－43 三居：52 二居： 62－64 三居： 83－95 四居： 105－140 一居： 20 二居： 34－40 三居： 52 二居： 27－37 三居： 56客群来源?以安次区及郊县客源(传统客源）客群特征描述?总价敏感 ?首次Z业为主客群发展趋向分析 追求项目在户型结构上的功能 性和舒适性提升为主，同时因近年广阳区价格上涨 带来的广阳区挤出客源为辅[6] 板块市场价格成长分析［价格成长走出08年调整期，09年上半年重新回涨］受廊坊整体房价快速上涨影响，06年至07年各板块住宅销售价格上涨较快最 快的时期，涨幅与总体市场增幅基本一致，08年经过一轮价格回调之后，目 在成长量大幅增长的带动下，成交价格也趋于反弹回暖，详见下图:廊坊市区各板块历年价格成长走势单位：元/平米00 00 02005年 2006年广阳东西板块2007年广阳西区板块2008年安次区板块2009年上半年［安次区市场需求特点小结］由于受客源及价格承受能力的影响，廊坊市区不同板块间户型面积的供需存在着一定在差异，从安次区正在热销这两个案例来看，80平米左右的经济型二居和90－100平米的小三居是市场需求主力，低总价 是在本区域购房最重要的驱动力［五］项目片区发展前景研究[1]从城市成长的角度研判［廊坊交通地位之变 ］京津城际轨道交通2008实现通车，北京和天 津两地将可实现半小时通行。 京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到 廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。廊坊市政府专门成立了京津廊城际轨道交通领导小组，提出廊坊市铁路和轨道交通网络 的总体规划方案，其中包括以下三项建议： ①把京沪高速铁路与京津城际铁路进行连接，将这两条铁路在天津实现连接―――建设 京津城际铁路天津站与京沪高速铁路(北京方向)之间的连接线，这样既可以使京沪高速 铁路与京津城际铁路功能互补，又能够解决廊坊没有城际铁路的问题。 ②把北京三条地铁引入廊坊，其中北京地铁五号线(预计2012年竣工通车)由亦庄引到廊 坊市区，距离17公里（另外两条分别到燕郊和固安） ③建设廊坊至永乐店快速公交系统。京津城际铁路在北京通州区永乐店已设有预留站。 在廊坊与京津城际铁路永乐店站之间规划建设相距4公里快速公交线路，实现与京津交 通走廊的连接。[2]从城市发展规划的角度研判［城市发展扩容］主城区：主要向东南，适度向北、向西， 控制向东发展，规划至2010时建成面积118 平方公里，居住人口68万人（含暂住人口）年限建成区面积 （单位：平 方公里）其中 主城区 开发区 万庄总人口 （含暂住人口） （单位：万人）其中 主城区 开发区 万庄2010年2020年9011851622733122380118556815271023机遇辨析升级：以交通为首的京津冀都市圈引擎落实，京津冀都市圈逐步形 成带来城市价值的提升，而一个城市的价值决定了一个城市的房地产价值扩容：城市发展扩容，带来大量动迁型、安家型和改善型Z业需求， 房地产市场面临新一轮的发展机遇[4]从区域发展的角度研判［光明片区改造工程］光明片区改造工程以光明西道为中心，西起 西外环，东至银河南路，全长3公里，总面积 约3000亩，涉及拆迁120万平方米，含4个城光明西道改造范围中村、1个棚户区，还有道路两侧部分企业事业单位搬迁改造。工程将建设两个创意文化 节点，打造城市精品迎宾线路。工程总投资 100亿元，计划用三年时间完成 。本案片区形象提升，带来价值重估机遇[5]从市场格局的角度研判市场格局凸显两大趋势【中心城区客源出走】 广阳东区楼盘数量有限，价格高，将逼使更 多的客源“出走”至安次区 【安次区成为新的热点板】 近年来安次区旧区改造加速，是市区土地供 应量最多的区域，已经成为廊坊楼盘分布数 量最多的区域，人口导入正在加速，区域形象得到提升安次区：已经成为廊坊房地产市场新的热点区域［六］地块研读［1］地块基本条件分析地块北临光明西路，地块与道路 中间相隔约20米宽的绿化带，给 该方向布置沿街底商时的通达性 带来一定的阻隔 地块东临多层南北向建筑形态的 万嘉小区，中间相隔不约6米宽 马路北西东南地块西临永兴路，为双向四车道， 与东西朝向的华都大楼隔街相望， 沿街车行道与人行道被绿化带隔 开，具备低商的布置条件 地块南临中翔家具厂，隔厂相望 的是供热厂约50米高的烟囱［2］地块周边资源分析指标 教育配套 商业配套 医疗配套 产业资源 现状 十中、一中、五小、一小 一公里范围内有明珠大厦，明珠超市、兴安市 场，光明西路沿街商铺 安次区人民医院 高新技术区，企业总部 影响 教育资源齐全 商业配套较为完备 基本医疗配套距离较近 商务聚集自然资源产业配套五千平米绿地已经落成龙河高业新技术产业区景观资源优势放大带来一定比例产业客源［3］地块SWOT分析［优劣势分析］ 指标定义：区域/ 环境/地块/ 客源 优势：光明西道改造使得区域形象得到 优势：周边教育资源丰富 劣势：南面近距离正对厂区烟囱 劣势：目前仍处于开发阶段，对本区域 的认可有待提高 区 域 地 块 优势：五千平米绿地，景观资源优势 环 境 客 源 优势：周边大量住宅项目崛起，人口导 入加速，带来居住氛围提升 劣势：仍以安次区本地客源为主，跨区 域安家没有形成大趋势提升放大劣势：高容积，产权年限［3］地块SWOT分析［机会与风险分析］ 指标定义：产品/行业/竞争/城市 机会：产品设计创新，产品多元化，人性化，以品质取胜风险：40年产权公寓尚处于市场导入 期 产 品 竞 争 机会：周边竞争项目仍处于提交产品到 配套的传统开发模式，缺乏理念机会：广阳区供应减少，安次区已经成为廊坊市新的开发热点区域、 风险：未来供量较大，竞争加剧 城 市 行 业 机会：行业已经回暖 风险：上半年刚性需求集中释放，后 市需求存在衰减风险植入风险：户型面积做大面临普通住宅高度 竞争，做小面则临需求有限风险［七］项目核心问题研判项目核心问题研判产权40年商业产权容积率5.0－6.0的容积率朝向东西朝向产权局限下，产品竞争 力如何打造才能与70年 产权住宅竞争高容积率下建筑布局如 何规划才能实现项目价 值提升和风险最小化5.0以上容积率必将出 现东西向楼座，东西朝 向楼座的产品和面积如 何匹配才能最大限度的 减小风险［1］产权问题研判［40年产权案例分析：第六街区公寓］该项目位于广阳区第六大街，项目集商务办公、酒店式服务公寓、时尚休闲购物等于 一体，其中两栋为多层内廊点式结式结构的小户型公寓楼总套数开盘 时间 08.10户型面积单价 北向户型：5400元/O 南向户型：5600元/O （含500－800元装修）主力总价销售率216套一居：40－55O21－31万/套94％［1］产权问题研判［40年产权案例分析：凤河公寓］该项目位于广阳区第一大街东侧，项目由两东12层的小高层组成，其中1至2层为底商， A座2梯11户，B座2梯7户总套数开盘 时间户型面积 一居：38O 二居：61－79O 复式二居：82O 二居：92－93O 三居：100－118O单价 东向户型：4250元/O 西向户型：4450元/O 南向户型5000元/O （毛坯）主力总价销售率 80％ 剩余的主 要为南向 的大户型 房源175套09.5.18二居（61－82 O ）： 26－37万/套凤河公寓A座平面层凤河公寓B座平面层可比案例去化分析紫金华府第六待区风河公寓名人国际［1］产权问题研判可比案例去化分析产权 案名 销售报价 北向户型： 5400元/O 南向户型： 5600元/O （含500－ 800元装修） 主力户型 户型配比 开盘时 间 总套 数 已售 套数 开盘一周 销售情况 月均 销售 套数第六 街区 40年 产权 凤河 公寓一居：40－50O40－50占90％ 以上08.10216 套203套销售了总套 数的30％－ 40％23套广阳 东区 板块东向户型： 4250元/O 西向户型： 4450元/O 南向户型 5000元/O （毛坯）5700元/O （毛坯） 6500元/O （毛坯）一居：38O 二居：61－79O 复式二居：82O 二居：92－93O 三居：100－118O一居：10套 二居：90套 复式二居：5套 二居：20套 三居：50套 二居和三居为 主 二居和三居为 主09.5.18175 套140余 套销售了总套 数的55％ （90余套）70套70年 产权紫金 华府 一期 名人 国际二居： 52－87O 三居： 82－129O 二居： 71－91O 三居： 110－113O08.3 未开盘600 余 /550余 套 // /34套 /40产权产品利用与普通住宅的 价格级差优势形成热销［1］产权问题研判［销售分析：低价策略成为快速去化的主要动力］作为40年产权的第六街区公寓在08年10月（市场最惨谈时期）开盘，开盘后一周去化了30％－40％，目前还剩十余套房源，而同为40年产权的凤河公寓今年5月18日开盘（楼市火爆期间），开盘一周便去化了90余套，目前 总共已经去化了140余套房，剩余的30余套房源主是要南向的大户型。这两 个40年产权项目分别在两个不同的市场阶段入市，均能取得销售成功在于与同区位的普通住宅形成价格级差的低价优势竞争策略［1］产权问题研判［40年产权住宅客源分析］第六街区公寓以全部为一居小户型面积，其客源主要以投资性为主，凤河公寓 由于在户型功能上更强调自住性，在客源中有近一半是自住性质的客源案名 第六街区公寓销售报价 北向户型：5400元/O 南向户型：5600元/O （含500－800元装修） 东向户型：4250元/O 西向户型：4450元/O 南向户型5000元/O （毛坯）户型面积 一居：40－50O 一居：38O 二居：61－79O 复式二居：82O 二居：92－93O 三居：100－118O主力总价 21－31万/套主力客源 80%为投资客，其余为过度 性客源凤河公寓二居（61－82 O ）： 26－37万/套项目附近管道局员工为主和 开发区上班人员为主，自住 和投资各占一半［1］产权问题研判［产权风险问题与解决途径］ 以自住型客源为主的廊坊市场，自住客源对40年产权的住宅存在着较 大的抗性，因此40年产权住宅必然存在着一定的风险，就本项目规模体量而言立图于投资性客源将无法保证项目的成功，同时过度使用低价策略也将使项目利益受损，规避风险的关键在于产品的越界能力， 即打造超越产权年限问题的高附加值产品，对项目在功能上、使用成 本上、服务上，乃至精神意义上进行策略制定与整合［2］朝向问题研判［案例：第六街区公寓、凤河公寓］第六街区公寓：南北价差200元/O 凤河公寓：东、西向对比价差200元/O，东、南向对比价差700－800元/O，西、南向对 比500－600元/O南北对比价差案名 南向 北向 东向 西向面积第六街区 公寓 一居： 40－50O 二居：65 O 二居：92－93 O 三居：100－118 O平均单价5600元/O面积一居： 40－50O 一居： 38O平均单价5400元/O /面积/平均单价/面积/平均单价凤河公寓5000元/O420061－744350元/O66－824450元/O【凤河公寓】凤河公寓目前剩余的房源主要是南向的三居户型和92－93平米的二居户型，东西朝向的61－82平米的小二居户型销售情况最好，其原因除其价格低于南向户型外，对 于户型面积的控制达到的低总价策略也是重要的驱动作用； 【第六街区公寓】 第六街区公寓有一半的房源是北向户型，全盘目前也只剩十余套房源，北向户型能 顺利去化，除了与南向的价差原因外，也在于对面积控制；［2］朝向问题研判［案例：江南水郡价格策略与去化分析］该案15号楼除低板户型售罄外，塔楼东北朝向的F4户型在低价策略的帮 助下也已售罄，其销售情况要好于塔楼中纯东朝向的F3户型和南向的F2户 型，其销售单价分别较F3户型（纯东朝向）每平米低了100－150元，较 F2户型（纯南朝向，不通透）每平米低了350－400元，较F1户型每平米 低了200－250元（南北通透，但上午日照受遮挡），低板户型低了每平 米低了400－550元［2］朝向问题研判塔楼案例分析：江南水郡 一 期一期15号楼7月10日开盘 数据截止7月14日单价： 总套数：36套 已售:售完单价： 总套数：11套 已售:售完 单价： 总套数：11套 已售:售完单价： 总套数：11套 已售:6套 单价： 总套数：11套 已售:9套［2］朝向问题研判［朝向问题的解决方向：户型价值与价格策略双管齐下］ 就朝向而言，只要是非正南则都存在着抗性，但从上述几个案例来看如果 传统户型在面积上适当控制，同时在功能上满足传统居住需求或增加户型 附加值，再通过价格差策略是能够实现快速去化的，简言之价格因素大于 户型因素，户型因素又要大于朝向因素［八］市场定位分析[1]市场定位分析： 户型面积与总价特征［安次区板块供应特点分析］1、区域内一居户型相对其它区域明显增多，主力面积在 44－63平米之间，主力总价在20－31万之间 2、二居户型主力面积在62－89平米之间，主力总价在 27－43万之间 3、三居户型主力面积在88－131平米之间，主力总价在 40－60万之间项目名称 主力户型面积 （O） 1居 主力总价 （万/套）总价130万 110万 90万 70万 50万 40万 30万 20万龙河盛都一期 常甫家园小区 中房馨视界二期 盛德花园三期 金源丽舍龙河盛都一期 常甫家园小区 君兰苑 中房馨视界二期 江南水郡一期 盛德花园三期 金源丽舍 翰林名晟 常甫家园小区 君兰苑 中房馨视界二期 江南水郡一期 盛德花园三期 金源丽舍 翰林名晟54－63 45－55 58－59 64 442居 80－93 65－77 76－87 82－89 76－87 85－88 73－87 62－83 3居 93－120 91－131 100－119 88－99 107 112 12724－28 20－26 27－28 31 2035－41 29－32 35－40 39－42 35－40 42－43 34－40 27－37 42－56 42－60 47－56 40－46 52 52 561居2居3居4居1居面积与总价集中区域 2居面积与总价集中区域 3居面积与总价集中区域40O 60O 80O 100O 120O 140O 160O 180O 面积[2] 市场定位分析：竞争案例供需特点竞争案例供求特点分析：中房馨视界二期分期 二期 （小高层 板楼） 体量 约4.3万平米 /646套（未 含23号楼） 开盘时间 价格 户型面积 一居：58－59O 二居：82－89O 三居：100－119O 四居：140O 户型配比 一居：114套（17.7％) 二居：404套(62.5%) 三居：104套(16.1%) 四居：24套(3.7%) 销售情况 已售140余套，其 中二居占70％，三 居占25％09.6.284700元/O二期案例：中房馨视界户型1室2厅1卫 58.54m2 2室2厅1卫 82.08m2 3室2厅2卫 119.35m2[2]市场定位分析：竞争案例供需特点竞争案例供求特点分析：江南水郡分期一期 （板点结 合）体量约4万平米 /500余套开盘时间一期接受预 订，15号楼 7月10日开 盘价格4600元/O户型面积二居：76－87O 三居：88－99O户型配比二居：60％ 三居：38％销售情况整个一期已预订出 400余套房源，其 中80平米左右的二 居预订量最大一期［2］朝向问题研判塔楼案例分析：江南水郡 一 期一期15号楼7月10日开盘 数据截止7月14日单价： 总套数：36套 已售:售完单价： 总套数：11套 已售:售完 单价： 总套数：11套 已售:售完单价： 总套数：11套 已售:6套 单价： 总套数：11套 已售:9套[3] 市场定位分析：小户型案例去化情况［小户型案例分析：东日瑞景一期LOFT楼］该项目位于广阳区北外环路南侧、永兴路东侧，一期由22栋楼组成，其中地块西北侧 规划了一栋LOFT小户型楼，内廊点式结构，南北、东南、西北朝向，户型挑高为4.8米， 实际得房率在150％左右产权LOFT楼销售报价 5200元/O （毛坯） 目前剩余少量房源为 顶层房源，单价 7000左右项目其它楼栋 平层户型售价主力户型户型说明 挑高户型，通过隔层 使用面积增加50％ 左右， 一居可变二 居开盘时 间总套数已售 套数 99％ 左右月均 销售 套数 31套70年 产权5100元/O一居： 37－61O08.8352套[3]市场定位分析： 小户型案例去化情况［小户型案例分析：东日瑞景一期LOFT楼］从项目的销售情况来看，在不足一年的时间里，小户型房源已经基本去化完毕，只剩 下部分顶层房源，其热销的原因主要在于户型的高附加值，150％左右的得房率实现了买一层送一层的价值概念，极大地刺激了销费者的购房欲望，加上低总价之下的低首付成为另一重要驱动因素结构说明 内廊点式结构，南北 向及东南/西北朝向朝向价格差楼层价格差得房率客源分析 70％－80％为过 渡型居住客源，其 余是由于总价底， 加上低首付吸引的 投资型客源500元/O左右300元/O左右150％左右[3]市场定位分析：小户型案例去化情况［小户型案例分析：华夏奥韵小户型楼］该项目位于广阳区北外环路南侧、西外环东侧，主要由中高层住宅楼组成，项目地块 东北角规划布Z了两栋24层的内廊点式结构的纯粹小户型住宅楼，主力户型为40－50 平米一居，普通层高小户型楼产权小户型销 售报价朝向价格差主力户型开盘时间总套数销售说明客源分析70年 产权5200元/ O （毛 坯）200元/O左 右一居： 40－50O08年对内部 员销售 09年年初正 式对外销售790余套目前总共去化了400 余套，其中08年内部 员工通过零首付去化 了200余套，剩余去 化的200余套为今年 年初至今的对外销售 成果对外销售掉的 200余套房源主 要是过渡型的居 住客源[3] 市场定位分析：小户型案例去化情况［华夏奥韵小户型楼与其它住宅楼销售对比分析］小户型楼 5200元/O 总套数 开盘时间 销售情况 内部员工通 过零首付认 购200余套 房源，对外 销售200余 套房源，总 计去化了约 60％ 总套数20号楼（平层） 5200元/O 开盘时间 销售情况 总套数21号楼（带夹层户型） 7100元/O 开盘时间 销售情况790余套08年内部员 工开始认购 09年初正式 对外开盘140余套09年5月底售完110余套09年6月18 日售完华夏奥韵21号楼夹层户型二居：82平米一居：53平米华夏奥韵20号楼平层户型二居：69平米三居：102平米三居：94平米小户型案例分析总结［低总价难以带来单价提升］由于廊坊市场以自住性需求为主，市场上也充斥着大量的60－70平米的小两居户型，一 居的性价比不高，难以成为自住的需求主流，即便拥有低总价的优势，也能难以与周边 同类住宅的传统户型相比在单价上有所提升［低总价/低首付下对户型价差不敏感］由于小户型总价较低，首付往往只有几万钱，客户宁愿每平米多承受几百块钱也更愿意 选择朝向更好的房源 ［户型附加值作用大］ ①东日瑞景LOFT楼350余套房源能在不足一年的时间里基本售罄，关键在于通过户型挑 高隔层的价值塑造，大大提高了户型的附加值，从而推动了项目的去化速度 ②华夏奥韵21号楼通过夹层设计，使得向每户赠送了一个11至19平米左右的房间，客厅 层高达到了3.9米，项目溢价能力大大提升，销售单价达到了每平米7100元，高过同项目 的小户型楼和20号平层户型楼元的售价，6月18日开盘，不到一个月的时间 就已售罄[4]安次区市场需求特点分析［其它案例］09年初以来整体需求市场旺盛，区域内多数楼盘相继进入尾房销售阶段案名 龙河盛都 一期 常甫家园 小区 安次区 君兰苑 盛德花园 三期 翰林名晟一期 华夏第九园一 期 总建面 总体33万平米 2.6万平米 17.1万平米 7.3万平米 8万平米 3万平米 已开盘 总套数 500余套 344 1288 三期504套 780套 340套 07.11 开盘 时间 08.6 07.12 07.11 08.9 销售单价 － 00
销售情况 尾房 尾房 尾房 尾房 售罄 约50％板块名称［九］广阳区板块在售个案信息［凤河公寓概况］总占地面积 项目规划 2栋小高层 总建筑面积 容积率 销售价格 5000元/平米 开盘日期 1万平方米 2万平方米 2.0 09.5 主力户型 一居：38O 二居： 61－93O 三居： 100－118 O［凤河公寓户型］［名人国际概况］总占地面积 项目规划 9栋小高层/高层 总建筑面积 容积率 销售价格 6500元/平米 开盘日期 2.9万平方米 7.9万平方米 2.2 预计9月份工盘 主力户型 二居：71－91O 三居：110－113 O［名人国际户型］2室2厅1卫 89.05m23室2厅1卫 110.82m23室2厅2卫 113.97m2［紫金华府一期概况］总占地面积 项目规划 5.8万平方米 14万平方米 2.1 08.3 主力户型 二居： 85－97 O 三居： 99－135 O13栋小高层组成总建筑面积 容积率销售价格5700元/平米开盘日期［紫金华府一期户型］2室2厅1卫 93.93m23室2厅1卫 99.34m22室2厅1卫 97.59m2［水去间项目概况］总占地面积 项目规划 1栋多层，四栋联排别墅 加2栋高层组成 公寓4400元/平米 万平方米总建筑面积容积率万平方米主力户型公寓： 一居：60 O 二居：89 O 三居： 88－89 O销售价格开盘日期未定［水云间户型］3室2厅1卫 88.3m23室1厅1卫 89m2“2+1”三代居 3室2厅2卫 149m2［东日瑞景概况］总占地面积 项目规划 22栋小高层和多层组成 总建筑面积 容积率 销售价格 一期：5000元/平米 开盘日期 6.5万平方米 17.7万平方米 1.8 08.8 主力户型 一居： 50－63 O 二居： 78－90 O 三居： 92－128O［东日瑞景户型］1室2厅1卫 61.1m22室2厅1卫 84.97m23室2厅1卫 92.52m2［华夏奥韵项目概况］总占地面积 项目规划 由18栋高层住宅和6栋多 层住宅组成 元/平米 总建筑面积 容积率 销售价格 开盘日期 11.3万平方米 20万平方米 1.8 08.8 主力户型 二居： 52－87O 三居： 82－129O［华夏奥韵户型］3室2厅1卫 82.07m23室2厅2卫 102.31m2［正隆嘉园项目概况］总占地面积 项目规划 2栋多层和1栋小高层组成 总建筑面积 容积率 销售价格 4800元/平米 开盘日期 1.6万平方米 3.14万平方米 2.0 未定 主力户型 二居： 78－89 O 三居： 94－127 O［正隆嘉园户型］预祝项目圆满成功！
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