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NEL赛事直播――第三者信托初露锋芒 房产行业寻求新融资渠道
& 随着房地产企业与银行蜜月期的结束，负荷更重的资金压力的房地产商开始寻求新的融资渠道。从去年开始，房地产信托已成为整个信托产业的主要品种。敏感的信托，这个原本无足轻重的角色此时施展出巨大魅力，迅速和地产商发生恋情，最有可能成为捷足先登的“第三者”。
房地产信托的生存空间
& 北京国际信托投资有限公司(简称“北国投”)就是一家专业从事帮助房产商拓宽融资渠道的公司。根据现在的游戏规则，开发商自有资金必须达到30%，而这30%必须是所有者权益。一个项目公司的所有者权益无非是公积金加注册资本金，这很难达到30%的要求。为了达到这一要求，许多开发商愿意通过增资扩股的方式来吸收资金，但这种方式最大的缺点是要求开发商让出很大一块利润。其实如果项目好，开发商能拿出一些股权与其他人分享利润，融资应不成问题。但问题的关键是一些资金实力较差却拿到好地的开发商，愿意拿出一块成本可以，但不能容忍别人分享利润。 & 据北国投的总经济师时宝东介绍：“信托公司恰恰能满足开发商的这种要求，这就是我们要做的事情。信托计划募集的资金进行股权融资有点类似于优先股的概念，信托资金只要在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权，因为信托公司只是金融机构，无意介入房地产开发，这种信托方式许多开发商在了解了操作流程后认为是可以接受的。” & “这是其他金融机构所不能做的，如我们前不久推出的法国欧尚天津第一店信托计划，这是中国房地产市场上第一个推出的类似房地产投资基金的项目。这个产品是通过发行信托投资计划，募集近1亿元资金，在天津中环地区投资一个综合性商业物业并与法国欧尚公司签下40年租约，我们通过信托资金将这一商铺买下来，每年的租金回报约1200万元，扣除税费和折旧，这一信托计划给投资人的回报能达到6%，信托公司收取固定的费用，但这种产品最大的缺陷是流动性不好，现在即使是柜台交易也没有。如果将来能上市流通的话，这将是一个非常好的金融产品，我们考察美国市场，与我们这个信托产品相近的RITS产品，在美国金融市场的20年平均收益率要高于其他金融产品，所以我们对这一金融产品的前景非常看好，也希望能有更多的开发商关注这一信托产品。” & 信托专家孙飞认为，目前应该以信托为核心，通过信托的串接，把多种金融工具进行组合。这就需要一系列的金融创新，最好的模式应该是信托加银行。银行的机制相对死板一些，但是它的资金大，信托基金就是一个“过桥”。而且基金不仅仅是一个过桥的概念，它前中后都可以做，这样资金链条就不会断，以股权模式投资进去，实际上就起到了自有资金的作用。“以金融组合工具实现信托前端融资，银行和其他金融机构后端支持，当然，这也只是方式之一。” & 根据需要，信托资金进入项目有多种方式。万科和深圳华龙地产的信托计划采取类似银行贷款的形式，针对企业自有资金因达不到30%而难以从银行取得信贷的规定，可以通过阶段性股权融资信托，增加权益资本，从而符合121号文件规定；还可以设计诸如按揭信托产品解决项目在封顶前的销售断层；租赁信托可以绕过商铺拆零销售的政策屏障；再如通过信托产品设计绕过商业银行房地产信贷禁止跨地区使用等等问题。房地产投资信托所表现的灵活性并不局限于在具体的操作上，信托是惟一能够综合利用货币市场、资本市场、产业市场的金融百货公司，是连通产业与金融市场的机构，几乎囊括储蓄外的其他金融、投行业务；具有资金优势，除证券投资外，可以通过发放信托产品筹集资金，且募集方便，可提供全程金融服务；灵活发放，可随时调整利率。
一半是天使一半是魔鬼
& 根据不完全统计，2003年发布的信托项目中有三分之一是房地产的，2003年有24家信托公司发行了约66个房地产信托计划，总规模为60.92亿元63个，每个信托计划的平均规模为9670万元。在这66个房地产信托计划中，信托资金的运用方式为贷款的有49个，共计43.38亿元(46个)，信托资金的运用方式为股权投资或股权的受益权的有12个，共计15.08亿元，信托资金的运用方式为贷款加股权投资的有5个，共计2.46亿元。这些房地产信托计划的特点可归纳为：信托计划的规模主要以几千万元和1亿-2亿元的为主，期限一般为1-3年，投资者的预计年平均收益率约为4%-5%。信托计划的用途主要是贷给从事房地产开发的企业或以股权投资的方式入股，并用于房地产项目的开发建设。 & 其实，国内房地产行业高额的利润回报，早被嗅觉灵敏的信托公司所看中，他们是不折不扣的先行者，同时也是联系各个金融机构的“媒介”。从近期发售的房地产信托来看，信托公司已经开始介入房地产商的经营，从而获取高额回报。 & 据介绍，目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1-3年，预期年收益率普遍在4%-5%之间，有的甚至高达8%；而银行人民币存款利率3年期为2.52%，两年期只有2.25%；3年期国债年利率也只在2.3%左右，与银行存款、国债、企业债券等相比，信托的预期收益明显要高出一大截。 & 以预期收益率达6%的世纪星城信托计划为例，认购起点60万元，如果在银行存两年定期，存款收益为.25%×2＝27000元，缴纳利息税后为×20%＝21600元。如果购买该信托产品，按其6%的预期收益率计算，收益则为%×2＝72000元。 & 如此可观的收益率吸引了众多中小投资者，同时也吸引了一些上市公司积极参与其间，不少上市公司都从替他人做委托贷款的过程中获利匪浅。
& 北京统计局官方数据显示，去年本市城乡居民储蓄存款早已突破5000亿元；全年城镇居民人均可支配收入达到13882.6元，这些数据表明北京很多家庭具备投资的能力。银行利率的降低、股市的低迷以及房地产信托相对优惠的条件，也促成了一些中小投资者转投信托。 & 但是信托毕竟不同于银行储蓄，虽然预期收益率较高，但“预期收益率”并不等于“投资收益率”，预期的收益完全取决于市场变化，如果发生风险，收益率会降低，同时也有部分或全部丧失本金的可能。业内人士指出，房地产信托的风险主要来自于项目本身的风险，对于开发商来讲，如果融资对象是银行，那么遇到资金困难时还可能申请追加贷款以保证项目顺利销售后还本付息，但融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者，开发商不可能得到追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环。 & 另外，信托公司的信息披露并不透明，这导致投资者投资具有盲目性，很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别，而且收益更好。而信托产品的流动性很差，缺少转让平台，也存在较大的流动性风险。 & 据透露，在央行收紧房贷的政策背景下，从去年年初开始，银监会多次以较温和的方式“提醒”各信托公司要注意房地产信托业务的风险，给全国范围内的信托热降降温。有业内人士表示，房产信托热实际上是与央行政策背道而驰，银监会必须做出表态，以避免政策冲突；其次，有的信托产品过于冒进，从风险控制的角度，银监会也必须加以控制，以维护信托受益人的利益。 & 同时业内人士也认为，房地产信托的问题实际上并不大，迄今并无一家房地产信托募资超过200亿，这跟商业银行的房地产贷款相比简直是微不足道；其次从风险上看，信托资金的运用还是做了一些风险控制的，如控股和担保，如果不是信托公司蓄意违规，风险并不大。 & 无论如何，银监会“降温”在使信托业规避了风险的同时，也影响了信托的业务空间。金融立法专家王连洲表示，信托业虽没有自己的专属领域，但具有灵活、广泛的优点，关键还是需要政策的支持，尤其是对信托业务创新不能一味地“卡”。另外，信托公司也要充分利用自己的优势，开发出其他金融机构所不具有的投资产品，比如“烂尾楼”项目信托就比较有特色。
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