第一章 营口和鲅鱼圈城市概况一、营口区域概况（一）概述营口市，又称滨城。简称“滨”。号称“深水良港，鱼米之乡。”（二）地理位置营口市位于辽东半岛西北部，东经 122°12′ 北纬 40°41′。西临渤海辽 东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤； 南与瓦房店、普兰店相连。 营口南接大连，西临
渤海，背靠东北腹地，中国八 大水系之一的大辽河从这里注入渤海。（三）行政区划营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖 州市)，41 个建制镇(其中老边区 4 个、大石桥市 15 个、盖州市 22 个)，14 个乡 (盖州市)，27 个街道办事处(站前区 7 个、西市区 7 个、老边区 2 个、鲅鱼圈区 4 个、盖州市 2 个、大石桥市 5 个)，14 个国有农场，929 个行政村。营口市面 积 4970 平方千米，人口 230 万人。 站前区 面积 （平方千米） 人口（万） 70 26 西市区 20 16 鲅鱼圈区 268 30 老边区 305 13 大石桥市 1379 72 盖州市 2928 73580 70 60 50 40 30 20 10 0 站前区 西市区 鲅鱼圈区 老边区 大石桥市 盖州市人口（万）（四）气候营口市属暖温带半湿润气候区，四季分明，气候适宜，营口市日平均气温稳 定通过 0℃的初日在 3 月中旬，终日在 11 月中旬，时间为 245—249 天，稳定通 过 10℃的初日在 4 月中旬，终日在 10 月中旬，时间为 160—180 天。（五）历史文化营口战国时期属燕国，秦属辽东郡。公元前 195 年，西汉在辽东郡置 18 个 县，营口地区南部设平郭县，北部置安市县。据《奉天通志》记载文县和房县亦 在营口地区（但其今址尚难定论） 。 三国时称营口为辽口，东晋时叫历林口。三国两晋南北朝时期，营口地区先 后被汉族的公孙政权、鲜卑族的慕容政权和高句丽政权统治过。 平郭县和安市县 置而不废，文县（东汉改为汶县）于公元 240 年被曹魏政权迁至齐郡（今山东省 境） ，房县改属辽东属国。后燕政权于公元 385 年将平州治所迁到平郭县。 唐末，北方先后有契丹、女真、蒙古 3 个民族政权更迭，并在营口市境内设 置地方政权。辽将渤海国的一些州县迁到营口地域内， 在今熊岳镇设卢州领熊岳 县，在今汤池镇置铁州领汤池县，耀州领岩渊县，归州领归胜县，另设曷苏馆大 王府和辰州领建安县。金将辰州改为盖州，领建安、熊岳、汤池三县，余州撤废。 同时， 设女真人的别里买、 本得山、 按春和曷苏馆 4 个猛安， 猛安下置若干谋克。 金在境内只设盖州领建安县，余皆撤废。 明废州县改设卫所，营口境内南部属盖州卫，北部隶海州卫。营口时称梁房 口。1621 年，后金占据营口地区，以耀州（今大石桥镇北岳州村）为中心屯兵6镇守。1644 年清朝对汉人和满人分别治理。营口地区北部置海城县，南部设盖 平县以治理汉人；在熊岳设副都统管辖辽东半岛各地满人；又在熊岳、盖平、牛 庄设防守尉或城防尉管理八旗事务。清政府为“龙兴之地”不致荒芜，于 1651 年（顺治八年）从山东招民到营口境内。1688 年，清政府安置巴尔虎蒙古人在 营口一带游牧。巴尔虎人以窝棚为居室，窝棚相连，状似军营，因名营子。营口 的潮沟在潮退时沟水干涸，潮进时沟没于水，故称没沟营。 1861 年 5 月 24 日，营口代替牛庄成为东三省第一个对外开放的港口城市。 1866 年，清政府在营口设置奉锦山海关兵备道； 1867 年 1 月设营口海防同知厅， 负责海疆治安。1909 年，清政府设置营口直隶厅，将原属海城县的 3 个乡、盖 平县的 1 个乡划归营口直隶厅管辖。1913 年，将营口直隶厅改称营口县，所属 区域南至蓝旗，东至大石桥，西至渤海，北至大洼。 1914 年民国政府将南路观察使改称辽沈道，辽沈道管辖营口、盖平、海城、 辽阳、沈阳、铁岭、开原、镇安（今黑山县） 、北镇、新民、锦县、锦西、兴城、 绥中、盘山、台安、义县、彰武、东丰（今属吉林省） 、西丰、西安（今吉林省 辽源市）和辽中 22 个县。1923 年，在营口商埠区设立市政公所。1931 年 9 月， 日本侵略者占领东北，营口沦为殖民地（直至 1945 年 8 月 15 日光复） 。1938 年 5 月日伪将营口县改称营口市，下设 8 个区。 1948 年营口解放。 1958 年 11 月， 盖平县、 营口县、 盘山县划归营口市管辖。 1966 年 1 月， 盘山县划归盘锦垦区管辖， 月， 6 盖县， 营口县划归辽南专署管辖。 1968 年 5 月，盖县、营口县、海城县划归营口市管辖。1973 年，海城县划归鞍 山市管理。1975 年 11 月，盘山县、大洼县划归营口市管辖。1985 年 1 月，盘山 县、大洼县划归盘锦市管辖。至此，营口市共辖盖县、营口县及站前区、西市区、 老边区和鲅鱼圈区。1992 年 11 月，盖县改称盖州市（县） 、营口县改称大石桥 市（县） 。（六）产业与交通1、产业 营口历史悠久，1861 年被辟为通商口岸，史称“夏日轮声帆影，万艘鳞集； 冬季车尘马迹， 络绎不绝； 市场之繁荣， 贸易之兴旺， 为满洲之冠”， 被誉为“东7方贸易总汇”和“关外上海&。 营口是轻工、纺织工业基地，全市有 3 个行业 3000 多家企业，主要以冶金、 机械、石化、家电、纺织、轻工为主。针织能力居辽宁第一，棉纺居第二。轻工 业以卷烟、家电、乐器、制造四大传统骨干行业为主，东北钢琴（集团）公司是 全国四大钢琴生产基地之一。近年来又兴起一批新型建筑材料、化工、镁制品、 饮料、印刷等新型工业企业。 2、交通 营口一市两港，辽河老港于 1864 年对外开埠，成为中国东北第一个对外开 埠的口岸。1984 年兴建的鲅鱼圈新港是全天候深水海港，不淤不冻，四季通航。 营口港已与 40 多个国家和地区的 140 多个港口建立海运业务，年吞吐量突破 2500 万吨，成为中国东北第二大港、中国第十大港。营口陆路运输四通八达， 东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。营口海运 畅通，成为东北腹地最近的出海口。近期新建仙人岛新港，届时营口将成为拥有 三个港口的城市。 营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。 营口是中国首批投资硬环境 建设 40 优城市之一。 近期规划营口机场按民航机场 4C 级适航标准建设，建设总投资匡算为 4.5 亿元人民币。航站楼设计旅客吞吐量为年 15-30 万人次，用地 2500 亩；中远期 规划按民航 4D 级适航标准建设， 航站楼设计旅客吞吐量中期为年 50-100 万人次， 远期按民航 4E 级适航标准建设，航站楼设计旅客吞吐量远期为年 300-500 万人 次，用地 4 平方公里。 正在修建的辽宁省滨海公路辽河特大桥， 将成为连接营口和盘锦的主要交通 路线，为两岸居民出行多了一种选择。起点位于营口市新兴大街以北，起于滨海 公路延伸线，与营口滨海公路对接；终点与营盘公路对接。2008 年 8 月 11 日开 始建设，2010 年底竣工。（七）观光游览营口还是一个旅游胜地。具有历史悠久的人文景观和独具特点的自然景观。 山、海、泉、林、河交相辉映，到处是您休闲度假的好去处。81、楞严禅寺 “东北四大禅林”之一的楞严禅寺，位于营口市中心，占地 8036 平方米， 呈规则的长方形。寺院建于 1921 年，是由禅定和尚多方募化在原佛教宣讲堂旧 址上修建的，有三进院落.寺内的主要建筑天王殿、大雄宝殿、藏经楼等.大雄宝 殿是整个寺院的中心建筑,面阔五间，殿内供奉如来佛、观世音、十八罗汉等佛 像。营口至今仍保持着赶庙会的习俗，每年的农历四月十八，远近百里的僧众齐 聚寺内， 大殿内香烟缭绕,诵经之声不绝于耳.这一天是椤严禅寺一年当中最热闹 的一天。楞严禅寺 1979 年被辽宁省人民政府列为省级文物保护单位。 2、东北地区发现最早的旧石器时代遗址 营口金牛山猿人洞穴遗址，是东北地区发现最早的旧石器时代遗址， 是国家 级文物保护单位。遗址位于大石桥市永安乡西田屯村西侧，是一海拔为 69.3 米 的孤立小山丘。洞穴在山的东南部，堆积露出部分由洞顶向下 11 米，已露出面 积 200 平方米。从已发掘出的剑齿虎、肿骨鹿、大河狸等中更新古动物群化石分 析，这个洞穴主要堆积的时代为距今 20—60 万年间。洞内已发现烧灰、烧骨、 打制石器等古人类活动遗迹。尤其是 1984 年 10 月间在第六层， 发现一个个体的 猿人化石共 55 块，包括完整的头骨、脊椎骨、肋骨、手脚趾骨、尺骨、髋骨等， 其完整程度为世界人类学发现史上所罕见，对研究人类起源史具有重大科学价 值，被列为 1984 年世界十大科技进展项目之一。 3、最古老的寺庙建筑 上帝庙，又名玄帝庙，位于盖州市城内，是国家级文物保护单位，建于明朝 洪武 15 年（1382 年） 。这是辽宁省现存仅晚于义县奉国寺大殿的古建筑。庙内 原存唯一的建筑是大殿，大木架结构，屋顶为庑殿式，斗拱较大，梁、枋上绘有 彩画。重建后的上帝庙正殿五楹，气势宏伟，具有浓厚的元代建筑风格。 4、清代辽南道教名山 赤山位于盖州市万福镇东，罗屯乡与矿洞沟乡交界处。距盖州城 40 公里， 距营口市 75 公里。占地 20 多平方公里，早在唐初就是辽东名山之一，清代时是 辽南道教名山。赤山以峰奇、洞异、泉清、石怪、寺古而著名。95、亚洲之首的古墓葬 营口的石棚有两处，一是位于大石桥市官屯镇石棚峪村的小山下， 是辽东半 岛保存比较完整的石棚之一。石棚由 3 块大石板围靠而成，一面敞口，上覆一块 长 4.75 米、宽 4.4 米、厚 0.47 米的巨石。二是位于盖州市二台乡的石棚山上， 形式同前者，但规模比前者大，高 2.6 米，上覆盖一块巨石，长 8.6 米，宽 5.7 米，厚 0.7 米，是国家级文物保护单位。 6、东北最早的海防工程 营口西炮台位于营口市渤海大街西段，辽河入海口左岸， 为辽宁省省级文物 保护单位和省级爱国主义教育基地。 营口西炮台始建于 1882 年 （光绪八年）1888 ， 年建成，为夯筑四合土。炮台面海“内筑土台三方，中大旁小，高四五丈”。中 间大炮台为二层，高 6 米，长宽各 50 余米。台顶四周为矮墙。墙下暗炮眼 8 处， 置炮 52 尊，炮台四周围墙 900 余米。营口西炮台是清末东北的重要海防要塞， 也是东北最早的海防工程之一。1895 年初和 1900 年夏，分别遭到日本和沙俄侵 略军的破坏。炮台遗址就其原貌及四周自然景观保护， 在全国同类炮台中尚属首 位。 7、望儿山 望儿山位于盖州市熊岳镇东北 1.5 公里的望儿山村， 东南紧靠李杏种质资源 圃、树木标本园，西临长大铁路、哈大公路、沈大高速公路。望儿山海拔 100.9 米，东面连一石梁，中为弧形石孔，称仙人桥。仙人桥实为海蚀拱桥，是典型的 古海蚀地貌，具有珍贵的科学价值。望儿山东北面有一自然形成的饱经苍桑的 “忆母像”。山巅有清代藏式砖塔一座。 8、仙人岛森林公园 位于月牙湾南部的盖州市九垅地镇境内，该旅游区拥有 5000 亩海防林，每 到春季，槐花飘香，泌人心肺，林中漫步，心旷神怡。与其他海滨旅游区相比， 仙人岛有三大特色：一是余晖洒金，仙人岛每到退潮时节，千米沙滩露出海面， 太阳的余晖照耀其上，如洒下万点金珠，蔚为壮观；二是兔岛怒潮，仙人岛又名 兔岛，悬崖壁立，垂直入海，临岛下望，惊涛拍岸，动人心魄；三是&风车&林立，10近年来，在仙人岛上，耸立起几十个风力发电机组，叶片迎风飞转，为仙人岛添 一美景。 现旅游区内建有各种风格的度假设施， 可供人们开展休闲度假旅游活动。 9、辽宁省最多的海水浴场 营口市海滨风光带位于辽东半岛中部， 东部为千山余脉， 西部为渤海辽东湾。 依山傍海，风光旖旎。北起盖州角，南至浮渡河，在漫长海岸线上，5 个海滨浴 场对游人开放。 北海浴场位于盖州市团山镇，气候温和，海滩平缓，水质优良。北海浴场北 侧有海蚀龙宫一条街，千姿百态的奇礁异石。 月牙湾浴场位于营口经济技术开发区，沿岸宛如弯月。北起鲅鱼圈高中路， 南至鲅鱼圈区政府路，海岸线长 1.5 公里，可浴面积 7.5 公顷。这里沙滩舒缓， 沙质优良，不受潮汐影响，是辽宁省十大著名风景区之一。这里不仅可以海浴， 还是很好的海上活动基地。全国第二届青少年运动会帆板决赛就在这里举行。 金沙滩海滨浴场位于盖州市熊岳镇，北起号房，南至熊岳河口，海岸线长 1 公里，可浴面积 5 公顷。宽阔的海水浴场河滩平缓，沙粒均匀，海水洁净，是理 想的“黄金海岸”。这里林静花俏，田园景色与海岸风光融汇一体，别具一格。 仙人岛海滨浴场位于盖州市九垄地镇，北起熊岳河口，南至仙人岛，海岸线 长 3000 米，可浴面积 1.5 公顷。这里海湾河滩平坦，岸上是海防林带，幽雅僻 静，风格各异的度假村（中心）坐落其中。这里有明代的烽火台，又有“兔岛潮 吼”的民间传说。浴场南端有渔港，盛产海蜇、对虾及各种贝类，有着独特的渔 民生活习俗和壮观的海市风貌。 白沙湾海滨浴场位于盖州市著名桃乡归州镇。海滩平缓，沙质细腻、晶白， 故名白沙湾。成片的海防林掩映着一座座度假新村。游人可海浴、拾贝壳、剥牡 蛎；可垂钓、游览果园，海上活动丰富多彩。 10、营口渤海大街 渤海大街建于营口 1958 年“大跃进”时期，长为 13.5 公里，宽为 60—80 米，直是均在北纬 40.6 度线上，平是平均海拔 3 米，其长、宽、平、直四要素 综合指数可能创了世界之最！11二、鲅鱼圈区域概况营口市鲅鱼圈区又名营口经济技术开发区（一个机构两块牌子） ，简称营口 开发区。鲅鱼圈区属于行政区划范畴，而营口开发区属经济范畴。（一）地理位置鲅鱼圈区位于辽东半岛中部的渤海之滨，坐落在营口市南端 50 公里，北距 沈阳 210 公里，南距大连 170 公里。总面积 268 平方公里。称之为渤海明珠鲅鱼 圈北方亚龙湾。（二）气候营口开发区依山傍海，属温带海洋性季风气候。其特征是：四季分明、雨热 同季、气候温和、降水适中、光照充足、气候条件优越。年平均气温 9.8℃。（三）自然资源营口开发区及周边地区已探明的金属和非金属矿藏有 32 种，其中金属矿有 金、银、铜、铁、铝、锌等，非金属矿有菱镁、硼、滑石、硅等，天然矿泉水日 涌水量 500 多吨，熊岳等地的地热水藏量丰富；沿海盐田年产海盐 80 万吨，辽 河和大庆油田两条输油管道穿过营口开发区，将大庆、 辽河油田的石油和辽宁油 田的天然气，分别输往大连和鲅鱼圈新港。（四）历史沿革营口开发区的前身是原盖县鲅鱼圈乡，1984 年 5 月经国务院批准设立营口 市鲅鱼圈区。1988 年 3 月辽宁省委和省政府确定在鲅鱼圈区兴建出口加工区， 列为辽宁对外开放三个示范区之一。1990 年 8 月经联合国开发计划署营口考察 团建议，由营口出口加工区更名为营口新经济区。1992 年 10 月，国务院批准设 立为国家级经济技术开发区。1998 年 11 月，按照省委和省政府的要求，营口市 委和市政府调整了开发区管理体制，对开发区（鲅鱼圈区）的党、政工作实行全 面领导。明确了营口开发区党工委和管委会分别作为市委和市政府的派出机关， 代表市政府对开发区（鲅鱼圈区）的区域经济、社会发展和行政事务实施统一的12领导和管理， 鲅鱼圈区政府的主要职能是为开发区和港口建设提供社会保障和服 务。2004 年 1 月 8 日，国务院批准调整鲅鱼圈区的行政区划，将原盖州市的熊 岳、红旗、芦屯三镇成建制划入鲅鱼圈区。目前，鲅鱼圈区（开发区）行政区划 面积为 268 平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三镇和红海、海东、海星、望海四 个街道，33 个社区，50 个自然村。（五）人口开发区现有人口 33.8 万，其中农业人口 14 万人，城市人口近 20 万人；随 鞍钢入区但未落户员工大约 5 万人；流动人口 10 万人，其中，黑龙江省籍和吉 林省籍人口占了 2/3。 《营口开发区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 提出：2020 年建成百万人口现代化滨海港口城市。其中第一阶段到 2010 年，全 区人口数量将达到 50 万人，比现在新增 17 万人，其中外地转入人口 15 万人， 城市人口比重达到 80％。（六）发展现状设区十多年来，特别是近几年来，牢固树立“发展是硬道理”的观念，坚持 “建设亿吨大港、打造百万人口新城区”的发展目标和“出路在改革， 重点在环 境，根本在项目，关键在干部”的工作方针，实施“开放立区、依港兴区、工业 强区、旅游活区”的发展战略，全面抢抓新机遇，整体放大开发区，力求产业发 展园区化、城市开发生态化、港口建设现代化、商贸物流国际化。 目前累计完成固定资产投资 238.6 亿元，基中城市基础设施 57.8 亿元。区 内工贸商住区内主干道路和配套设施已形成规模。与港口相配套的海关、 出入境 检验检疫部门和外轮代理、 理货、 供应等服务机构一应俱全， 并拥有完备的金融、 保险、邮政、通信等服务设施。开发区已与 28 个国家和地区进行了合资合作， 利用外资累计 6.1 亿美元，现有外资企业 580 家，已投产运营的工业企业有 119 家。基本形成了六个产业雏型：一是以奥镁、奥利安为代表的矿产加工业；二是 以渤海油脂、嘉荣粮油为代表的粮食加工业；三是以伊都锦、南山林产为代表的 木材加工业；四是以一心箱包、罗星皮革为代表的皮革加工业；五是以韩国、日 本、香港为投资主体的服装加工和化妆用具生产型企业； 六是以民营企业为代表13的塑料加工工业。（七）风景名胜营口开发区旅游风景区可为您提供多种层次的食、住、行、游、购、娱服务， 这里有碧海蓝天、金沙青山、温泉古迹、渔村果园，带您回归大自然，真正使您 领略山、海、林、泉、特色旅游。 月亮湖公园——地处渤海之滨的营口经济技术开发区南部， 处于城市的中心 地带，地理位置优越，是在两条河流入海口挖土筑坝而成的海水湖公园，总面积 95.8 万平方米，其中水域 41.5 万平方米，陆域 54.3 万平方米。以陶冶大众， 寓教于乐，维系生态，深入挖掘地方文化和资源特色为理念，同时汇集全国各地 公园设计之精髓。建成一个以海洋文化为主题，集娱乐、休闲、文化、饮食、观 光、健身、度假，会展为一体的大型综合性公园。 月牙湾海滨风景区——位于辽东半岛中部渤海之滨的营口经济技术开发区， 地处沈大高速公路之间，交通便利。它背靠雄伟壮观的现代化大海港，东邻气势 宏伟的东北第二大音乐休闲广场。 这里有浩瀚的大海、 金色的沙滩、 充足的阳光、 清新的空气，滩缓沙细、水清浪平，海滨绿树成荫、林海相接、海天一色，是国 内少有的黄金海岸。 望海龟石滩——位于营口经济技术开发区北部 5 公里海滨， 是大自然赋予了 这里的神奇，怪石堆岸，奇石瞬胸，任你奇思妙想，特别是这里的海龟石，有的 成群结队，有的夫妻相伴，还有独自守候在海边，形象逼真、形态各异。在观赏 奇石的同时，我们可以和当地渔民一起乘船出海，撤网捕鱼，品尝海鲜，体验当 地的渔民风情。 望儿山——望儿山以美丽的母爱传说得名，是辽宁省省级风景名胜区。 山峰 陡立，平地拔起，高 82 米，海拔高 100.9 米，山顶的望儿塔，远看如一位母亲 伫立山头日夜守望大海，盼望远方的儿子归来。望儿山有慈母像、拜母亭、步母 石、哺乳轩、望儿塔、拜母祠、报母泉、母恩池、念母祠、仙人桥、望儿山庄、 母子桥、母爱世界、风范园等十余处母爱为主题的景观。近年，望儿山修建的慈 母馆是我国唯一的母亲纪念馆，贤达人士多以文孝母， 为母立传铭刻其中永久纪 念。慈心浩海通天地，母爱绵绵贯古今。望儿山，正好以那美丽传奇的传说和绚14丽壮观的英姿迎接海内外游客回到母亲的怀抱。 熊岳温泉——距月牙湾海滨浴场 10 公里处的地热温泉，含有多种矿物质， 离子放射性元素，具有一定的生物理疗作用，能调节和改善人体的各种机能，从 而发挥一定的医疗保健作用。对调节神经与内分泌、风湿类疾病、皮肤病、胃肠 疾病、消化系统疾病等都有治疗作用。 国家李杏圃资源——占地 10 公顷，搜集保存着来自全国各地亚洲、欧洲、 北美 洲、大洋洲和非洲等地的李和杏资源共 1000 余份。游客可亲手采摘。 熊岳树木园——是我国植物园中建园最早、引种北方树种最全、 在国内外具 有影响的树木标本园，素有“亚洲袖珍标本园之称。园中奇花异树，千姿百态， 蔽空绿荫下木香穰郁，令人有回归自然之感。 仙侣山庄——距营口开发区 8 公里，这里依山傍海，丛林掩映，有环渤海第 一天然大氧吧之美誉，是一座集商务会议、旅游度假、餐饮住宿、团体娱乐及温 泉洗浴多功能综合性三星级涉外酒店，宾客可戏水踏浪，捕鱼拾贝。观景台上万 亩槐树森林尽收眼底，烽火墩台风力发电。三、宏观经济环境（一）综合实力今年以来，面对经济“严冬” ，营口全市上下紧紧抓住扩大内需、辽宁沿海 经济带开放开发两大历史机遇，按照中央和省委的部署，全力保企业、上项目、 促增长。今年 1 至 4 月，营口经济逆风上行，乘势登高，继续保持较快增长，地 区生产总值增长 18.7%，金融机构贷款增长 27.2%，增幅均列全省第一位。 去年是营口的环境建设年，今年是营口的项目建设年。栽下梧桐树，引来金 凤凰。五矿集团、中冶京诚等大项目纷纷落户营口，带动作用突出，拉动上下游 配套企业和项目形成完整产业链条。今年一季度，营口全市落实投资 1000 万元 以上项目 746 项， 比去年同期增加 339 个； 总投资达 2428 亿元， 同比增长 146％。 项目规模及数量均创近年新高。投资和项目建设有力拉动了经济增长。 营口保增长调结构双管齐下，通过调结构进一步保证经济增长， 以构建新型15产业基地为目标，着力打造集群化发展模式。冶金产业、石化产业、装备制造、 纺织及加工产业、 新型建材产业、 镁质材料产业， 六大产业集群初具规模； 船舶、 高新技术、电子、现代物流等工业体系正在形成，产业结构不断调整与优化，彻 底摆脱了市本级单一靠轻纺行业、 所属大石桥市单一靠菱镁耐火材料产业支撑经 济的局面，为经济发展蓄足了后劲。 营口市地区生产总值已连续两年全省第四，仅居沈阳、大连、鞍山之后，正 在成为辽宁沿海乃至全省的隆起带和振兴支撑点。 营口市“十一五”期间经济社会发展的总体目标是：到 2010 年，全市地区 生产总值达到 880 亿元，年均增长 18%，争取达到 1000 亿元，年均增长 22%；人 均地区生产总值达到 4490 美元，年均增长 16.7%，争取达到 5100 美元，年均增 长 19.7%；全口径财政收入达到 120 亿元，年均增长 25%；地方财政一般预算收 入达到 48 亿元，年均增长 28%；城镇化水平达到 63%；城市人均可支配收入达到 15760 元，年均增长 12%；农民人均纯收入达到 7250 元，年均增长 10%。（二）宏观经济数据分析1、国内生产总值 营口市全市范围 年份 GDP 增长率
12.5% 国内生产总值
16.2% 统计表（亿元） .6%
8 673 21% 21.2%20.1% 21.5%800 600 400 200 0 02 2003 GDP
增长率 0825.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%营口国内生产总值从 2000 年的 170.3 亿元增长到 2008 年的 673 亿元， 每年 的增长率大于 10%，略高于全国平均水平，且 GDP 的增幅每年都在递增，反映出16近几年营口国民经济的持续、强劲的发展。 2、城镇居民人均可支配收入 营口市全市范围 年份 城镇居民人均 可支配收入 比上年增长 1 04 07 2008城镇居民人均可支配收入 03 18统计表（元） 08 136007.5%11.2%13.9%13.4%11.2%20.6% 19.8%25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%12%城镇居民人均可支配收入比上年增长居民生活水平不断提高。2008 年城镇居民人均可支配收入完成 13600 元， 年均增长大于 10%。随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅 消费能力大幅度提高，给营口房地产业带来了巨大的商机， 有力地推动了营口房 地产市场的良性发展。四、城市发展与规划作为辽宁滨海经济带及沈阳经济区的重要组成部分， 营口面临巨大的发展机 遇，为适应该市跨越式发展的需求，市政府委托同济大学编制了《营口市带形城 市发展战略规划》 ，规划编制已经完成并已经通过专家论证。规划根据现状整体 格局特征及规划要素分析，确定“背山面海、带状组团、快捷联络、依水建城” 的空间发展战略，确定了由 8 个组团组成的“沿海带形城市”空间结构： 营口老 城组团、老边组团、中冶京诚组团、海上新城组团、盖州老城组团、鲅鱼圈组团、 仙人岛组团、大石桥组团规划将 8 个组团分为南北两个城区， 其中北部城区由老 城组团、老边组团、大石桥组团、中冶京诚组团组成，其余组团组成南部城区。17本次规划从环渤海层面、辽宁省域层面、辽宁“五点一线”、沈阳经济圈等 层面进行定位分析，确定了营口市的城市性质及城市规模。 规划确定营口市城市性质为：我国东北重要的港口城市和先进制造业基地， 辽宁中部城市群和辽宁沿海经济带上的区域中心城市。 城市规模：2015 年市域人口 253 万左右，沿海城市带人口 140 万左右，中 心城市人口 100 万左右。2020 年市域人口 270 万左右， 沿海城市带人口 160-170 万，中心城市人口 120-130 万 作为滨海带形大城市的营口，规划围绕依托港口发展，促进城市组团融合、 创造便利舒适的生活环境、 支持城市的可持续发展制定了以构建整体化综合交通 体系的城市交通发展目标。提出了在带形城市范围构建“１小时交通圈”， 构建 城区的快速公交通道，以基于组团间道路的公交走廊为骨干， 建立长距离快速公 交(BRT*城际铁路)与常规地面公交相结合的主辅型公交系统，形成安全、舒适、 快速、易达的公交网络，满足城市通勤、生活、业务等多层次需求。 对外加强沈阳与大连的快速交通联系，建设盖庄高速公路，提高 202、305 等国道的等级， 加强港口及疏港公、 铁路的建设。 通过构建整体化综合交通体系， 推动营口国际航运副中心、东北地区国际物流中心的建设。 规划对营口市的经济与产业的发展与布局进行了综合论证。 重点打造营口八 大产业群，构建钢铁、石化、装备制造、镁质新型材料、轻纺、高新技术产业、 现代物流业、商贸服务业等八大产业群。 规划方案充分体现了“滨海、带状、组团、生态”的特色。强调城市环境与 生态环境的融合，在各组团间预留生态绿地空间，避免城市过度蔓延，提高工作 生活条件，创造宜居城市；城市组团分工协作，根据交通、用地、服务设施条件 确定各组团发展规模和主导功能。 目前，营口市按照省委、省政府的要求，进一步统一思想，围绕建设沿海经 济强市的目标， 依据区位、 资源、 交通、 产业、 土地、 能源等优势， 对六个市 （县） 区，共 48 个街镇、150 万人口的 1600 平方公里的沿海经济带进行详细规划，提 出举全市之力支持沿海经济带开发建设。 该市沿海经济带开发建设坚持以科学发 展观为统领，实施“以港兴市”、“工业强市”战略，根据营口市规划的总体要 求，该市集中优势资源和要素，强力推进沿海经济带的开发建设，成立了由市委18书记、市长任组长的营口沿海经济带领导小组， 建立了产业基地及各园区统一规 划、规范管理、分级负责的领导责任体系。同时，以“一港、三区、两基地”为 主要支点的沿海经济带呈现了良好的发展态势。 营口市“带状城市”规划方案建设科学，投资准确，成果显著，在辽宁“五 点一线”开发建设中呈现出强劲的发展势头，是营口市经济腾飞的一个显著标 志，实现了沿海经济带的率先崛起。19五、小结营口地理位置优越，西临渤海，南接大连，背靠东北腹地，气候适宜，历史20悠久，自然景观独特，山、海、泉、林、河交相辉映，是休闲度假的旅游胜地。 营口人口 230 万，各种产业繁荣兴旺，陆运、海运四通八达，营口机场也在 规划建设中。 营口南端的鲅鱼圈区是营口市经济技术开发区，号称渤海明珠北方亚龙湾， 经济增长较快，外地转入人口多，对住房的需求大。 总体上讲，营口宏观经济环境良好，国内生产总值每年都在递增，居民可支 配收入也随着不断提高，加上科学的“带状城市”的规划，都有力地推动了营口 的房地产市场的良性发展。考虑沈阳、大连、盘锦和鞍山的城镇居民人均可支配 收入比营口高， 因此可把上述几个城市作为天通熊岳温泉地产项目的目标客户群 加以营销。21第二章 营口和鲅鱼圈房地产市场分析一、房地产市场现状（一）旅游地产市场大势随着大地产时代的到来，旅游、教育、科技、绿色、人文等各类地产形态争 相斗艳， 在各种房地产形态的竞争之中， 旅游地产脱颖而出。 以上海房展会为例， 参展的异地楼盘除了部分项目打着养老型住宅的旗号吸引购房者外， 更多异地楼 盘打出的是投资牌：其中 70%是以旅游休闲地产为主的投资自住项目，只有 30% 是纯商铺投资。 目前异地置业主要有两种类型。一种是商务型。另一种是休闲型，主要是 受假日经济、旅游经济的带动而兴起的投资。如果说 5＋2 的“田园情结”促使 人们到城市郊区购置第二居所用来度周末，那么异地置业则是迎合了 11＋1 的 “度假情结” ，也就是一年当中，11 个月在本地工作生活（此时房子可出租） ，1 个月在自己购置的异地住房中度假休闲。 休闲型投资的环境优劣由特殊群体—— 旅游者的多寡来决定，项目地点多选择在旅游胜地和具有旅游度假开发潜力的 地段。置业项目包括时权酒店、产权酒店、分时度假酒店、风景名胜度假村、海 景住宅（风格别墅） 、休闲度假区等。这类休闲投资一般具有较高的回报率。（二）我国温泉地产产品现状及存在问题从温泉度假产业的产业链角度，分析我国温泉产业的发展趋势和各地温泉 住宅楼盘的特征，可以发现，我国温泉地产产品存在着以下问题： 资源主导型住宅为主，休闲游乐主导型住宅尚未发育。大部分温泉住宅均 强调其拥有的温泉资源的技术性优势， 但各个温泉住宅内所承载的休闲游乐方式 和休闲品质却无二致， 大多以公用的温泉会所或温泉水疗中心去实现其温泉休闲 功能。 温泉住宅的开发与温泉休闲生活方式脱节。绝大多数温泉住宅的开发模式 依然沿袭常规住宅开发模式， 并未很好地研究温泉休闲方式与居住生活方式的关22系，温泉资源未能深度开发，利用程度低，未能很好地成为住宅的增值要素。简 单来说，如果把住宅浴室水管中的温泉水换掉， 就无法分辨出温泉楼盘与其他休 闲型居所的差异。 温泉楼盘的开发未能实现整体温泉休闲生活的打造。温泉产业聚集和温泉 产业链的逐步完善，是国民生活品质和经济水平提高的必然结果， 是迎合了国内 旅游休闲产业整体升级的趋势产物， 但在此趋势下， 温泉楼盘的开发却远远落后， 大多数温泉楼盘还处在温泉休闲开发的第一、二阶段，仅仅体现了温泉资源，却 未能融入丰富的温泉产业；仅仅打造了社区配套的温泉泳池、 温泉会所和水疗中 心，却未能打造居民的整体温泉休闲生活。 温泉房地产的商业价值有待挖掘。温泉休闲产业链的下游部分出现了大量 协作性很强的商业产业， 如康复、 水疗、 温泉消费品等， 但在大部分温泉住宅内， 未能体现其既有的横向协作性，没有出现围绕温泉休闲形成的商业物业集群。 温 泉房地产的商业价值未能得到充分挖掘和运用。（三）周边城市房地产水平比较1、经济水平比较 表 2-1 城市 GDP（亿元） 2008 年沈大公路沿线主要城市经济统计数据 总人口 （万人） 大连 沈阳 鞍山 营口 辽阳 盘锦 3.9
553.6 608 709.8 347 230 182 130 城镇居民人均可自 由支配收入（元） 06.5 71
全市人均 GDP （元） 51624 合 7067 美元） （ 43499 合 5955 美元） （ 38905 合 5326 美元） （ 24543 合 3360 美元） （ 25662 合 3513 美元） （从城市规模来看，这几个城市多处于丘陵地带，人口较多，城市规模较大。 其中，沈阳和大连属大型城市，城市人口都在 300 万以上。鞍山、营口和辽阳属 中等城市， 城市人口都在 100 万左右。 这就为项目区提供了基本的潜力客源支撑。23从城市人均 GDP 来说，根据世界休闲组织预测，人均 GDP 达到 2000 美元， 是休闲需求急剧增长的门槛，它形成对休闲的多样化需求和选择； 人均 GDP 达到 3000 美元， 度假需求就会普遍产生。 5 个城市的人均 GDP 都超过了 3000 美元， 这 大连、沈阳和鞍山都超过了 5000 美元，消费条件具备，休闲度假消费潜力巨大。 2、商品房市场成交状况 表 2-2 2009 年 1——8 月份三城市商品住宅供求状况比较 成交套数 大连 沈阳 营口 15622 套 —— 7200 套 成交面积 126.29 万平方米 成交价格 8185 元/平方米584.37 万平方米 3943.6 元/平方米 70.61 万平方米 2956 元/平方米可以看出，大连市的商品房成交价格远高于沈阳和营口，说明大连市的市 民购买能力较强。沈阳市的成交面积最高，营口市的成交价格最低，影响本项目 价格水平。 3、商品住宅价格水平比较 表 2-3 周边城市房屋价格水平（单位：元） 城市 公寓 大连 沈阳 营口
00-3500 度假区 别墅
00---6000从城市角度来看， 大连市的城市住宅以及城市近郊景区的公寓式住宅和度假 别墅，房屋价格均保持在较高的价格区间； 沈阳市城市住宅价格总体价格相对较 低，而城市近郊如浑河两岸和棋盘山区域，由于环境优越，房屋价格则远高于城 市住宅价格，仅略低于大连同类住宅；营口房屋价格总体偏低。 从地块属性来看， 位于度假区或者城市近郊风景区的公寓式住房价格基本与 城市中心区房价持平， 或略高一些， 而度假别墅价格则一般高出城市住宅均价的 一倍左右。24二、营口市房地产市场分析（一）全口径交易额呈上升趋势营口地区 2008 年实现全口径交易额 162.50 亿元，同比增长 16%；交易面积 1037.38 万ｍ ，同比下降 1%；交易件 49033 套，同比增长 13%。营口地区地产 开发市场广阔。 其中，营口市区(站前区、西市区)实现全口径交易额 49.15 亿元，同比增长 2%；交易面积 282.08 万ｍ2，同比下降 11%；交易件 14051 套，同比下降 23%。 老边区实现全口径交易额 7.86 亿元，同比下降 15%；交易面积 77.29 万ｍ2 ， 同比下降 28%；交易件 2421 套，同比下降 20%。 鲅鱼圈区实现全口径交易额 42.95 亿元，同比增长 46%；交易面积 180.02 万ｍ ，同比增长 13%；交易件 8829 套，同比增长 14%。 大石桥市实现全口径交易额 51.09 亿元，同比增长 21%；交易面积 423 万ｍ2 2 2，同比增长 9%；交易件 18039 套，与同期相比基本持平。 盖州市实现全口径交易额 2.79 亿元，同比下降 21%；交易面积 19.29 万ｍ2 ，同比下降 22%；交易件 1827 套，同比下降 2%。 熊岳镇实现全口径交易额 8.65 亿元，同比增长 15%；交易面积 55.7 万ｍ ， 同比增长 11%；交易件 3416 套，同比增长 16%。225图 2-1图 2-2（二）商品房销量可观1、累计供销量分析 （1）商品房累计供应总量分析261-12 月全市商品房累计批准预售 90.56 万ｍ ，同比增长 33.2%，其中住宅 批准预售 79.30 万ｍ ，同比增长 26.9%，住宅占批准预售总量的 88%。 (2)商品住房供应户型分析 1-12 月全市商品房累计批准预售 8800 套，同比增长 32%，其中住宅批准预 售 7393 套，同比增长 25%。(以上数据来源于市房交易中心数据库) 表 2-4 2008 年 1-12 月营口市商品住宅供应户型结构222、商品房销售总量分析 1-12 月全市商品房累计销售 48.08 万ｍ ， 同比下降 18%， 其中住宅销售 44.32 万ｍ2，同比下降 20%，占商品房销售面积的比重为 92%。商品房销售 4860 套， 同比下降 25%， 其中住宅 4448 套， 同比下降 27%。 商品房销售金额为 10.24 亿元， 同比下降 1%，其中住宅成交金额为 9.39 亿元，同比下降 2%。(商品房销售为商 品房网上登记备案,数据来源于市房产交易中心数据库) 表 2-5 2008 年 1-12 月全市商品房、住宅销售情况对比227图 2-32007 年、2008 年 1-12 月商品住宅销售量对比图2008 年 1-9 月份商品房销售与去年同期基本持平，进入 10 月份受全球经济 危机影响，商品房各项目销售明显滞缓，各项目到访客户量急剧下降，有的楼盘 连续 2 个月销售量为零。 针对这种情况， 营口市引导消费者正确认识房地产现状， 起到了稳定市场的作用。加之 11 月份实行了百姓购买商品房契税全额补贴等优 惠政策。12 月份楼盘客户回访率明显增加，部分项目销售有所抬头。据统计， 12 月份商品房销售量为 37999 万ｍ2，11 月份销售量为 19346 万ｍ2，环比增长 96%。283、商品房、住宅累计销售均价分析 1-12 月，全市商品房销售均价为 2756 元/ｍ ，同比上涨 18%，其中商品住 宅销售均价为 2658 元/ｍ ，同比上涨 19%，非住宅销售均价为 3887 元/ｍ ，同 比上涨 8%。2 2 2图 2-42008 年 1-12 月商品住宅销售及价格走势图4、商品住宅户型结构分析 从商品住宅销售登记套型状况来看，套型面积 60～90 平方米的商品住宅是 消费的高峰段，占销售总量的 46%。套型 90～130 平方米的住宅为次高峰段，销 售面积占总量的 37%。套型 90 平方米以下的住宅占销售总量的 49%,这说明目前 住房消费的热点仍为中小户型。 表 2-6 2008 年 1-12 月营口市商品住宅销售户型结构29图 2-52008 年 1-12 月营口市商品房住宅户型结构（三）小结营口房地产，已经逐渐步入房地产成长期，各大开发商，承建商云集，土地 市场，及商品房市场活跃，逐渐出现竞争态势，已经由最初的满足本地需求，逐 渐转向外向型需求，产品及销售方式已经显露正规化需求雏形。ü 土地市场交易活跃 ü 住宅价格平稳上涨 ü 住宅成交量，受大型企业进驻及外来人口汇集等影响，持续增长。 ü 住房消费的热点仍为中小户型。三、鲅鱼圈房地产市场分析（一）土地交易市场分析由于鲅鱼圈城市半径较小，没有明显的房地产板块划分，因此，我们分别以 闽江路与蝴蝶泉路为界限， 将鲅鱼圈主城大概的分为： 闽江路以北区域为城北区； 闽江路以与玉蝴蝶泉路之间区域为城中区；蝴蝶泉路以南为城南新区。 从 2008 年 初 到 目 前 为 止 ， 鲅 鱼 圈 共 计 挂 牌 出 让 含 住 宅 用 途 土 地 m2（数据来源：辽宁省国土资源电子交易市场） 。其中城南新区出让30总面高达 m2，占鲅鱼圈年出让总面积的 52.90%，城中区出让面积
㎡占总出让的 13.95%，城北区出让面积
㎡占总出让的 33.15%。 土地出让区域分布表 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 城北区 城中区 城南区 成交比例图 2-6 鲅鱼圈土地出让区域分布表 由上表可以看出鲅鱼圈土地出让主要集中在城南新区与城北区，而城中区较 少。原因在于城中区属于主城区，发展相对较成熟，可利用土地较少，可以预见 未来城中区土地出让量会持续走低。另外从鲅鱼圈总体规划来看， 城北区将成为 鲅鱼圈的主要工业区，因此城北区未来的住宅土地出让量将会逐渐降低； 根据鲅 鱼圈政府城南新区的规划及现场实地调研结果来看， 城市重心将会南移加之城南 新区可利用土地较多的现实，未来一段时间内， 城南新区将是土地供应的主要区 域。（二）商品房市场分析1. 鲅鱼圈商品房交易价格分析 从 2006 年到 2008 年，鲅鱼圈房地产价格呈稳定上涨的趋势（见下图） ，由 2006 年的 2500 元/m2 左右到目前 3500 元/m2 左右，涨幅 1000 元/m2。 表 2-7 鲅鱼圈商品房价格表 时间 成交均价 2006 年 2500 元/m2 2007 年 3000 元/m2 2008 年 3500 元/m231（数据来源：辽宁统计信息网） 就目前鲅鱼圈房地产市场来看，整个成交价格又有着明显的区域差别，即各 个板块市场间在商品房成交价格上有着高低之分。 如城南新区商品房成交均价要 明显高于其他两个板块市场。图 2-7 鲅鱼圈代表楼盘价格对比表 2. 鲅鱼圈商品房成交量分析 通过对鲅鱼圈整个房地产市场的摸底调研， 我们发现在鲅鱼圈市场里商品房 成交量与商品房价格形成了一个正比关系，即单价与总价高的项目成交量低， 反 之则高。从物业类型上来看，小高层、高层住宅项目的成交量要小于多层项目的 成交量。 表 2-8 区域成交量、价格对比表 成交均价 城南区 3600 元/m2 成交量 30%32城中区 城北区2700 元/m2 3000 元/m275% 60%城南新区除了单价较高影响成交外， 另外该区域内项目产品面积普遍偏大总 价较高，且产品多为小高层、高层得房率较低；就物业方面而言，鸿基国际与御 景湾物业费用都在 1 元/m /月以上， 这要于城中、城北区 0.5-06 元/m /月的价格 近两倍。即大面积高总价与较高的物业管理费用也对销售业绩产生了直接影响。 房价总价承受调查表 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 20万元以 20-30万 30-40万 40万元以 内 元 元 上 5.88% 5.88% 承受比例 58.82% 29.41% 图 2-8 房价总价承受调查表 0.00% 承受比例2 2（三）竞争分析1、整体竞争环境分析 鲅鱼圈的整体竞争主要来自三个区域，即城南新区、城中区、城北区。 城南新区：作为政府未来着重打造的区域，以及政府部门即将迁往的区域， 自然受到了极大的关注，相应的房价也一路飙升。随着政府规划的逐步实施，城 南新区在商业、交通、教育、医疗、自然环境等配套方面的完善，该板块的价值 将进一步体现，竞争力也将得到巨大提升。 城中区域：城中区域作为主城所在地，其相对成熟的商业、交通、教育、医 疗等配套是其他两个区域暂时无法望其项背。但是，由于主城发展成熟，可开发33利用土地相对稀缺，因此， 城中区在未来的市场竞争中将难以对其他两个区域构 成威胁。 城北区域：就目前市场现状来看，城北区域目前成交价格高于城中区 300 元 /㎡左右，低于城南新区 600 元/㎡左右，但其成交量要远远高于城南新区，略低 于城中区。且城北区地势就整个鲅鱼圈来说相对较高，可以居高临下，附近又有 青龙山公园等旅游景区，该区域整体环境较好， 因此城北区将是城南新区的主要 竞争板块。 竞争除了不同区域、板块间的竞争，还有来自同一区域、板块间不同项目的 竞争。由于本项目祥峰国际花园、福地山水文园分别位于城南新区与城北区，因 此本文分析重点放在了城南新区与城北区。 城南新区：在该区域内目前与祥峰国际花园直面竞争，且具有威胁的有鸿基 国际、御景湾两个项目。 表 2-9 城南新区楼盘信息对比表 项目名称 物业类型 主力户型 销售均价 祥峰国际花园 高层 80-120 ㎡ 3900 元/㎡ 鸿基国际 高层 100-140 ㎡ 3600 元/㎡ 御景湾 小高层、高层 90-120 ㎡ 3600/㎡区位相同、产品相似的楼盘对决，取胜之道来自价格与推广策略的不差异。 城北区域：福地山水文园的竞争对手也主要有两个，一是东城怡景，一是融 馨苑 II 期。 表 2-10 城北区域楼盘信息对比表 项目名称 主力户型 物业类型 销售均价 东城怡景 75-133 ㎡ 多层、小高层、高层 2980 元/㎡ 融馨苑 II 期 30-110 ㎡ 多层、小高层、高层 一期均价 2900 元/㎡东城怡景、融馨苑 II 期作为未来福地山水文园的主要竞争对手，其户型、价 格、推广方式等可以作为本案操盘的重要参考。342、重点个案分析 由于城市半径较小，我们在选取重点竞争个案时既考虑到区域内的竞争，也 参照了整个市场中同品质项目间的竞争。因此，我们选择了御景湾、鸿基国际、 馥润嘉园、丽水御尊家园、融馨苑 II 期、东城怡景等六个项目做重点分析。 （1） 御景湾 项目地址：鲅鱼圈辽东湾大 街、红海河南岸 占地面积：70000 ㎡ 建筑面积：130000 ㎡ 主力面积：89-120 ㎡ 销售均价：3600 元/㎡ 去化情况：第一批房源基本 售 罄， 目 前 在售 房 源去 化 25%左右 整合推广：杭州大气层广告 周 边配 套 : 该 项 目 附近 各 项配套比较齐备。项目西边 有刚建成的奥克兰风情商业 街，东边有大型综合市场。 新试验中学、新世纪小学、 开发区高中、开发区中心医 院围绕周围。 红海河景观带、 月亮湖生态海景公园、月牙 湾海滨浴场近在咫尺。项目紧邻辽东湾大街、平安大道两条城市快速干道，交通 十分便捷。 推广方式：从实际调研的结果来看，该项目在推广上主要运用了以下策略：参加 房展会、参加政府对外招商引资展会、电视字幕广告、项目围挡大牌广告、销售 中心电子屏幕广告等手段、网络广告。 推广主色调为蓝色。35御景湾独特的销售中心造型及销售中心后面独树一帜的大屏幕电子广告使 人难以忘记。 （2）鸿基国际 项目地址：红海路与平安大街 交汇处 占地面积：65000 ㎡ 建筑面积：150000 ㎡ 主力面积：100-140 ㎡ 销售均价：3600 元/㎡ 去化情况：20%左右 整合推广: 世创营销机构（大 连） 周边配套：同御景湾。 推广方式：鸿基国际、鸿基海岸推广色调鲜明，以红色为主。推广渠道有：房展 会、政府招商引资展览会、项目围挡大牌、道旗、网络广告。鸿基项目的推广广 告的制作质量要明显好于其他项目，且色彩鲜明，给人印象深刻。 （3） 馥润嘉园 项目地址：桃花潭路远大购 物中心东 300 米 占地面积：30000 ㎡左右 建筑面积：50000 ㎡左右 主力面积：45-100 ㎡ 销售均价：2700 元/㎡ 去化情况：目前在售 30000 ㎡，去化 70%左右 整合推广：开发商自行操作 周边配套：小区周边汇集了远大购物中心，蔬菜、水果、海产品批发市场，小区 前面多条公交线路经过，白云医院、海星小学坐落在附近。 推广方式：项目围挡大牌、房展会、道旗、网络广告。推广色调以大红色为主。36（4） 丽水御尊家园 项目地址： 桃花潭路远大购物 中心东 400 米 占地面积：120000 ㎡ 建筑面积：150000 ㎡ 主力面积：50-120 ㎡ 销售均价：2600 元/㎡ 去化情况： 目前在售三期期去 化 76%左右 整合推广：开发商自行操作 周边配套：同馥润嘉园 推广方式：房展会、政府招商引资展览会、电视字幕广告、项目围挡大牌。目前 项目处于销售尾期，广告基本结束。 （5） 融馨苑 II 期 项目地址： 平安大街与闽江路 交汇处 主力面积：30-110 ㎡ 销售均价：一期 2900 元/㎡ 去化情况：一期基本售罄，二 期明年二月开工 全案代理：引胜地产机构 周边配套： 项目位于闽江路北37面与平安大街交汇处，周围中小型门面店铺众多，商业氛围浓厚。由于临近主城 区，周边道路、公交系统较发达，出行比较方便。项目周围有长江路小学、二十 七中教育资源占有情况较好。青龙山公园、碧霞山公园紧邻左右，自然环境得天 独厚。 推广方式：房展会、政府招商引资展览会、道旗、项目围挡大牌。主推广色调： 乳白色。 （6） 东城怡景 项目地址：平安大街中段 东侧 占地面积：300000 ㎡ 建筑面积：600000 ㎡ 主力面积：75-133 ㎡ 销售均价：2980 元/㎡ 去化情况：目前在售房源 去化 65%左右 整合推广：雅威广告 周边配套：同融馨苑。但该项目由于体量较大达到 60 万㎡，因此小区自配了超 市、幼儿园等商业、教育资源。并且鲅鱼圈国土规划部门在紧邻小区东部预留了 一块小学教育用地。 推广方式：房展会、政府招商引资展览会、项目围挡大牌。38（四）小结市场环境已经由单纯的卖方市场转变为买方市场， 由于其主流购房者主要由 外来人群和看好本地房地产升值潜力的投资客户构成。 客户对住宅项目的要求已 经由最初的改善居住环境及满足单纯的居住需要转变为更高的居住享受好理性 投资，对项目的产品，升值潜力及房地产服务也给予更高的心理期望。当地开发 商也认识到产品好服务提升的重要性，房地产市场逐渐向专业化发展。 1. 建筑材料已经由过去的安居型住宅逐渐转变为中档住宅，开始注重保温 材料和新型材料的应用。 2. 2008 年前房地产销售市场一直十分混乱，没有专业的销售代理公司及营 销公司，客户完全依靠自然成交。 3. 价格仍然是目前购房者选房的重要因素。 4. 市场虽然又一定转变，但目前推出的产品同质化严重。 5. 本地客户除部分自主客户外，由于很多都是看好本地发展潜力的外来人 口，所以很多人选择 2 次置业进行投资的计划。 6. 小高层和高层产品由于是 2007 年底刚刚进入市场， 所以普遍被当地客户 认为时高端产品， 但主力面积多为 90 平方米以上的中大户型。 小户型高 层产品当地稀缺。 7. 当地租赁市场活跃，大量的流动人口和投资客户给本地的租赁市场提供 了很好的市场空间。 8. 房地产市场混乱，抵债房和低价房普遍存在，预售许可证没有发放前视 情况也可以预售。 9. 客户认同预售产品，并且当地在预售时优惠也十分明显，通常会比开盘 后价格下调 3.5%-6%，也就是 100-200 元/平方米。四、结论通过对周边市场以及区域市场的整体研究， 可以看出本案具有非常强的可操 作性，主要表现在以下几个方面：391、市场环境优良 熊岳以及鲅鱼圈的地产市场存在竞争， 但产品并不饱和， 虽然缺少行业规范， 但是目前政策利好，温泉资源又将本项目拉升到较高的档次，因此，本案所处的 市场环境优良，具有很高的开发价值。 2、市场需求强烈 当地以中大户型居多，缺少高档小户型产品，我们可以走差异化路线，高单 价、低总价，争取占有潜力市场。除部分自住客户外，选择第二居所或投资房产 的客户占有很高的比例，越来越多的消费者认识到度假地产的增值空间巨大， 正 好与本项目的开发意向吻合。 3、市场前景广阔 目前，客户主要为营口本地以及沈大高速线上，随着旅游业的带动效应，度 假产品的逐渐增多，本案的客户群可辐射至东北三省乃至华北地区。 我们可不断 挖掘潜力顾客，在营销上形成竞争优势。40第三章 熊岳区域概况和房地产市场分析一、区域概述（一）优越的地理位置熊岳镇位于渤海辽东湾东岸。东依千山山脉，西邻渤海，南与大连市接壤，北接 营口鲅鱼圈港口。东经 122°07'，北纬 40°10'，总面 积 53.5 平方公里。 常住人口近 12 万人 （其中城区人口 8 万人），属温带海洋性季风气候，年平均气温为 9℃，年 平均降雨量 713mm， 年平均无霜期 169 天。四季分明景色 怡人，山海林泉风光秀丽，是北方著名的旅游度假胜地。（二）历史名城 ，文化底蕴深厚熊岳历史悠久，迄今已有 2000 多年的历史是一座文 化古城，早在新石器和铜器 时代早期就有人类居住。汉 代平 郭 县城 遗 址就 位 于 熊 岳温泉疗养院处。建国前后，相继出土大量战 国货币和生产工具，发现两座汉代墓群，尚存 古城门遗址一座。驰名中外的望儿山就坐落在 此，望儿山母节旅游品牌已名扬海内外，成为 营口市市节和对外开放的一个窗口。（三）发达的交通路网，规模化的港口物流长大铁路、哈大公路、沈大高速公路三大动脉纵贯全区。距大连国际机场 180公里，距沈阳国际机场 210 公里，营口港已与 40 多个国家和地区 140 多个 港口建立运输关系，开通至韩国仁川的客货滚装航班。 值得关注的是营口港 的规模已由现在年吞 4000 万吨向亿吨大港跨越，开发区依港而兴起，熊岳 镇依港而壮大。（四）丰富的自然资源，享誉国内外东山、西水、南泉、北林各有特色。熊岳矿泉水是经 联合国水资源保护组织检测认定的全球倡导的安全引 用水。地下温泉水储量丰富，日出水量为
吨，是东北地区最高档的温泉疗养地之一。熊岳水果 之乡，盛产苹果、葡萄，李杏种类堪称世界之最，树 木园有 “亚洲袖珍植物标本园”之称。区内水产品资源丰富居全省首位。二、经济发展1）以围绕建设“东北名镇、东北强镇”和“国家级生态镇”为目标； 2）借助振兴东北、沿海开放和辽宁“五点一线”开发建设的有利机遇； 3）开创了全镇社会经济持续协调向上发展、城市面貌焕然一新、城乡一体化建 设稳步推进的新格局；（一）总体经济2008 年全镇完成 GDP 生产总值达到 42.7 亿元， 同比增长 30%。 并以年均 30% 的速度递增。镇域经济以稳步发展的态势进入经济发展的快行道轨道，城市综合 经济实力显著增强； （表一） 年生产总值图表50 40 30 20 10 0 2007年 25.3 23.9 32.9 3042.7 30GDP（亿元） 增长率（%）2009年（预计）数据开源：熊岳政府工作报告（二）产业格局近年，熊岳第二产业发展迅猛， “工业立市、工业强市”的发展战略凸显， 对熊岳整体经济拉动较大。与之相比，受城市基础设施薄弱的影响，第三产业发 展相对较为缓慢，但随着区域总体规划的实施与完善，第三产业会有“质”的飞 跃。第一产业也将逐步升级到农业工业化发展的战略当中。 （表二） 三大产业格局 2007 年 2008 年 增长率 （%） 第一产业（亿 元） 第二产业（亿 元） 第三产业（亿 元） 数据来源：熊岳政府工作报告 ----------------35.1 54 35 65.3 40 2.81 2.9 3 2009（预 计） 2.94 增长率 （%） 2（三）财政收入财政收入逐年以跳跃的态势增长，表明区域各项经济发展强劲，区域内居民 生活水平显著提高。固定资投资比重的加大促进城市化进程的快速发展，提升城市综合影响力。 （表三） 财政收入一览表 2007 年 农民人均纯收入（元） 固定资产投资（亿元） 全口径财政税收（亿元） 财政一般预算（亿元） 国税收入（万） 地税收入（亿元） .4 1.05 0.16
2008 年 .38 1.42
增长率（%） 14 30 56 89 38 73数据来源：熊岳政府工作报告（四）招商引资招商引资呈现良性发展态势，大项目、工业项目和实际利用外资项目取得重 大历史性突破，创历史最高水平；2008 年全年共完成亿元以上新开工项目 4 个， 实际利用外资 3245 万美元内联资金 9 亿元。项目实际投资基本到位为熊岳镇经 济持续稳定、快速发展提供了新的增长点。（五）小结◇ 与环渤海经济圈的主要城镇相比，熊岳的经济总量仍旧相对落后，但其增长 速度始终保持较高水平，大有赶超之势，其区域空间发展潜力巨大； ◇ 目前熊岳经济增长方式和结构还不尽合理，有支撑力的大项目不够多，需要 在扩大对外开放、引进高科技含量、高附加值的大项目上下工夫； ◇ 基础设施还不够完善，需要进一步加大投入，通过基础设施建设，拉动经济 的快速发展； ◇ 熊岳处在环渤海经济圈和辽宁“五点一线”的叠加区域，承载着来自各方的 拉动辐射，发展机遇将会更多，发展势头将会更猛。积极应对挑战，抢抓机遇， 熊岳将迎来新一轮更大的发展；三、区域规划（一）整体规划布局说明围绕建设“亿吨大港，打造百万人口新城区”的目标，熊岳镇出台了新的发 展思路和措施，采取以城市吸引项目，以项目拉动城市的方法，通过“一区、三 城、五产业” 共建，推动熊岳经济快速发展。 （表四） 熊岳城市空间布局规划数据来源：熊岳政府工作网 ◇ 一 区：熊岳新区：在山海大道两侧精心打造“集办公、金融、商业、居住、研发等为一 体”的多功能新区。 ◇ 三 城：1）服装城：组成以辽宁时代集团熊岳印染有限公司、金海港、金基等著名企业 为龙头的服装企业集团，包括时代制衣、金洋制衣、正大制衣、东方制衣等企业 形成熊岳独有的服装产业链，打造自己的品牌服装，把熊岳建成辽宁乃至东北第 一大的服装城。到 2010 年，建成服装生产企业 45 个，年创产值达 15 亿元。 2）温泉城：利用熊岳温泉水资源，合理规划、科学论证，分步实施，建设具有 浓厚地方特色和现代异国风情的集疗养、餐饮、住宿、旅游观光、休闲等多功能 一体的熊岳温泉城。（现已进入概规阶段）3）敬母城：扩大中国营口望儿山母亲节的宣传，增加熊岳知名度，加强旅游基 础设施建设，以敬母文化为主线, 整合熊岳“山、海、林、泉、寺”的旅游资源 把熊岳建成以敬母文化为主要特色的旅游名城。（实施阶段逐步完善中） ◇ 五产业：纺织服装，金属建材、石油化工，装备制造、汽车配件，旅游休闲， 农副产品深加工业；（二）总结◇ 区域规划紧紧抓住辽宁营口沿海产业基地建设和开发区新区南移的双重机 遇，通过贯彻贯彻“实施大规划、建设大路网、建设大园区、发展大旅游”的战 略契机，加快城乡一体化进程； ◇ 熊岳将成为“营口开发区经济发展的先导镇、新型工业项目的积聚镇、新农 村建设的示范镇” 。本项目位于规划实施区域中的“温泉疗养度假区”之内，紧 邻“温泉城”、“敬母城——望儿山景区”。与规划建设中的“熊岳新区”咫尺 之遥，区域凸显价值；四、区域旅游在国家拉动内需和熊岳经济快速发展的驱动下，商贸、旅游业日趋活跃。熊岳河 景观的改造、天沐温泉度假村的投入使用、植物标本园的建设，以及望儿山景区 规划和古城规划，为熊岳更好地发挥旅游资源优势， 发展大旅游奠定了坚实的基 础。商贸旅游业的快速发展，带动了金融、通讯、物流、餐饮服务等第三产业的 兴盛，促进了人流、物流、资金流向熊岳汇集；（一）旅游指标（表五） 入境旅游人数 鲅鱼圈 2006 年 旅游人数（万人 次） 185 2007 年 211.7 2008 年 335.5 50 100 2006 熊岳 2007 年 2008 年旅游收入（亿 元） GDP 占有率（%）5.197.424.740.64.44.29数据来源：甲方提供及熊岳政府网 旅游人数呈逐年增长的态势，且跨越的增长幅度较大截至 2008 年底同比增 长 37%，是前 2-3 年的 3 倍。表明区域旅游知名度提升较快“百年商埠、河海之 滨、敬母胜地”的旅游目的地形象得以强化。按照营口旅游发展定量分析，当旅 游收入占 GDP 总值 5.1%-5.6%的时候产业地位处于先到阶段，达到 6.2 的时候产 业地位上升到重要阶段；（二）游客来源分析（表六）客户来源分析图 （表七）鲅鱼圈客户细分图数据来源：甲方提供及沈阳/营口官方网站 1）客户市场分析：区域入境旅游市场的总量不大，但仍有潜力可挖。地缘性、 血缘性成为本市区域入境旅游市场的主要连接纽带， 欧美等发达国家是可以挖掘 的潜在市场。 2）省外客源营口与沈阳所占比例相当，接近 50%的比例，对经济的带动作用较 为突出。随着新区规划大发展世界 500 强企业陆续的进驻、区域内外境市场的 客户将逐步增多。目前，区域省外客群中以吉林、黑龙江、北京、天津等地的 游客最为突出，这与环渤海经济、辽宁“五点一线”的开发建设密不可分。（三）旅游核心优势的对比分析（表八）核心旅游资源优劣势评价 资源名称 百年商埠一条 街 优势 历史人文景观资源丰富；东北最早的 通商口岸；规模大、建筑形式多样； 建筑属同一时期。 中国第一个以母爱为主题的景区；文 望儿山旅游区 化内涵丰富；有具体的活动和载体； 东北地区现今发现的唯一的典型丹霞 地貌自然景观区。 月亮湖公园 规模较大；活动项目较齐全；区域位 置优越；发展潜力大。 劣势 知名度不够；保护力度不 够； 没有体现再利用价值。景区建设与形象不符；影 响力和历史的悠久性都不 如西方母亲节。 知名度和影响力不够，有 待进一步宣传促销。（四）空间布局结构（表九） 旅游功能 区 区域范围 主要资源 资源特色 旅游功 能 商务旅 商务旅游 中心区 （百 年商埠） 营口市区 （含鲅鱼 圈） 百年商埠一条街；营口市新、 老港；商务住宿、餐饮场所； 商贸市场等 游 百年商埠历史； 购物旅 万国建筑博览 游 休闲娱 乐 敬母文化 旅游区 （敬 母胜地） 鲅鱼圈区 （含盖州 市） 望儿山旅游区 独特的敬母文 化； 世界敬母文 化博览； 自然与 人文的融合 观光旅 游 文化旅 游滨 海 温 泉 营 口 市 区 北海龙宫旅游区；白沙湾浴 3S 海水、 （ 沙滩、 休闲度旅游区 （山 （ 含 鲅 鱼 场； 双台温泉商务花园； 熊岳 阳光） ，温泉， 水 休 闲 乐 圈）盖州市 园之水） 温泉家庭乐园； 海蚀奇观假 健身疗 养森林生态赤山旅游区； 青龙山森林度假绿色氧吧宝库 生 多样 性 山水 一 体观光旅 游 休闲度 假 科研旅游区 （山 盖州大石桥 乐园； 雪帽山旅游区； 黄垭口 水乐园之 山） 市 旅游区； 老轿顶旅游区； 孙家 窝棚旅游点；猫岭旅游区（五）对温泉城的理解望儿山——温泉城规划示意 全景规划鸟瞰图示意分区开发及局部景观示意项目规模: 3.2 平方公里 规划范围：北起山海大道，南至温泉路，东至东环路（含望儿山景区），西至农 专路 地下水资源：地下热水资源面积为 0.17 平方公里，出水温度 80℃以上，日开采 供水量 5,000-7,000 吨可保证温泉城用量。 打造手法： 度假区总体规划及温泉城和主题公园区的城市设计 理 解 规划以科学发展观为总体指导，以构建国际知名风景旅游区、全国的健康生活典 范为总体目标，围绕塑造全新的望儿山度假品牌，全面提升风景旅游区可持续竞 争力，积极处理保护、利用与发展的动态平衡关系，大力优化与提高区内各种资 源的综合利用效率，促进地区经济、社会与生态等综合收益的持续增长，并带动 周边村镇的集群优化发展，为社会主义建设创造一种新的模式和路径。（六）总 结◇ 区域通过丰富的旅游资源，依托孝母文化、温泉、古商港历史文化等优势， 建设辽南山水休闲度假胜地和东北的古观名寺宗教福地， 进而培育成望儿山敬母 文化游，作为中国滨海商务旅游名城和世界敬母文化胜地。 ◇ 作为第三产业，旅游能拉动消费并促进相关产业就业，但他更重要的功能是通过旅游的窗口，折射出一个城市的文明程度，是外地旅游者了解城市的文化、 历史、人文等的重要展示窗口。五、熊岳镇房地产市场（一） 、简述◇ 熊岳镇房地产开发两级分化明显，后市开发留有余地 1）以哈大铁路为界西部区域地产开发较为集中，以三线路为轴两侧物业集中开 发，形成熊镇岳第一核心居住区。城市基础设施完备交通便捷，房价基本维持在
元/平米区间。 （正大购物中心、火车站、海鲜农贸市场形成商业核心 区） 2）一线路与熊岳古镇形成区域开发的第二核心区，房价基本维持在
元/平米之间，该区域具有典型的农村大市集的特色，区域综合能力相对较弱。 受古城镇规划的限制，区域新生物业较少。随着沿海经济及鲅鱼圈的兴起，区域 人员外流情况较为凸显，年龄层次较高学历普遍较低。 3）哈大铁路以东的地区，几乎是未开发的处女地。随着“大旅游、大规划、大 园区”的开发战略的实施，借助“新区南移”的大背、 “敬母国际文化、温泉文 化”的大发展、城市化率将以倍增的态势递增， ◇ 城市发展，规划造势——自 2009 年熊岳镇房地产开发的开局年熊岳的房地产发，随着城乡一体化的大力推进得到长足的发展。2008 年大动迁、 大工程和城市基础设施建设全面推进，城市管理水平跃上新台阶。近几年，熊岳 在开发区的辐射和带动下，经济社会得到了迅猛发展，综合实力显著增强，资源 优势日益凸显， 随着国家拉动内需政策的落实， 熊岳处在环渤海经济圈和辽宁 “五 点一线”的叠加区域。应该说 2009 年才是熊岳房地产开发的新元年。（二） 、市场数据简析销售信息 ◇ 熊岳镇市场（2008 年 1-12 月回顾） 1）熊岳镇实现全口径交易额：8.65 亿元，同比增长 15%；交易面积 55.7 万ｍ2，同比增长 11%；交易件 3416 套，同比增长 16%。7 ^, V' `0 S& a3 p* f 2）熊岳镇商品房、存量房数据： 1、商品房销售数据：熊岳镇商品房销售金额为 2.2 亿元，同比增长 57%；销售 面积 13.7 万ｍ2，同比增长 11%；销售 1562 套，同比增长 29%.其中，商品住宅 销售金额为 1.53 亿元，同比增长 53%；销售面积 11.5 万ｍ2，同比增长 28%；销 售 1433 套，同比增长 35%。 2、存量房交易数据：0.28 亿元，同比下降 13%；成交面积 2 万ｍ2，同比下降 38%；成交 214 套，同比下降 43%。其中，存量住宅成交额为 0.13 亿元，同比增 长 30%；成交面积 1.4 万ｍ2，同比增长 56%；成交 176 套，同比增长 39%。1 b& d8 n! y3 \; k% 3）房地产抵押数据：熊岳镇房地产抵押额为 6.17 亿元，同比增长 6.9；抵押面 积 40 万ｍ2，同比增长 11%；抵押件 1640 宗，同比增长 20%。4 t'◇ 商品住宅户型结构：从商品住宅销售登记套型状况来看，套型面积 60～90 平方米的商品住宅是消费的高峰段，占销售总量的 46%。套型 90～130 平方米的 住宅为次高峰段，销售面积占总量的 37%。套型 90 平方米以下的住宅占销售总 量的 49%,这说明目前熊岳住房消费的热点仍为中小户型。◇ “温泉城”对区域地产的影响 望儿山——全景规划鸟瞰图示意分区开发及局部景观示意项目规模: 3.2 平方公里 规划范围：北起山海大道，南至温泉路，东至东环路（含望儿山景区），西至农 专路 地下水资源：地下热水资源面积为 0.17 平方公里，出水温度 80℃以上，日开采 供水量 5,000-7,000 吨可保证温泉城用量。 打造手法：度假区总体规划及温泉城和主题公园区的城市设计 结 论 “城市向南，生活向上” 以山海大道为轴心建设的“ 熊岳新区”为依托，以望儿山国际级旅游景区建设 为引擎，以“温泉城”及“温泉休闲度假区”建设为契机，城市东南必将成为都 市的富人区，房地产投资开发的新纪元。 诠 释： 规划以科学发展观为总体指导，以构建国际知名风景旅游区、全国的健康生活典 范为总体目标，围绕塑造全新的望儿山度假品牌，全面提升风景旅游区可持续竞 争力，积极处理保护、利用与发展的动态平衡关系，大力优化与提高区内各种资 源的综合利用效率，促进地区经济、社会与生态等综合收益的持续增长，并带动 周边村镇的集群优化发展，为社会主义建设创造一种新的模式和路径。发展，依靠会议旅游撬动项目地旅游开发。 ü 开发高端会议旅游产品，注重环境的塑造、服务品质的提高，提供专业 化的服务。 ü 充分利用资源优势，以特色温泉开发作为会议旅游的重要组成部分，形 成景区会议旅游特色和核心品牌竞争力。 ü 注意相关配套旅游产品的开发，延伸会议旅游产业链，带动景区全面发 展。四、地产市场分析1、个人住房状况对多数居民来说，已经具备了购置第二居所甚至第三局所的能力，是本案的 重要客群。2、购置第二居所愿望三个城市的居民都有非常强烈的愿望购买第二居所，我们甚至可以扩展客 群，开发第三居所的度假产品。 3、第二居所购买倾向空气清新的城郊和交通便利的市内是购买者的首选地段，其次为风景宜人 的邻近城市和海滨城市，本案环境优势明显，正符合大连、沈阳和营口居民的购 买倾向，有巨大的市场空间。4、购置居所的车程距离5、喜欢的居所类型小高层、花园洋房和独栋别墅是调研市场的整体购买趋向，也是本项目的开 发意愿。6、购置第二居所的用途通过对居民的购房需求的抽样调查分析我们可以看到，有购置第二居所意 愿的居民已超过六成，而选择临近城市或是海滨城市的居民总数也达到四成左 右，小高层、花园洋房以及独栋别墅是其主要消费意向，针对其以投资、养老为 主要目的的用途，开发面向营口、大连、沈阳的，适宜的房产类型，将有力的激 活这个潜在市场，带动项目地的发展。五、海滨旅游作为滨海城市，大连和营口的海滨浴场都比较多。大连作为全国著名的旅游 城市，游客除本地外，来自全国的游客也为数不少。营口作为东北经济腹地距离 大海最近的海滨城市， 除本地市场外， 游客主要来自鞍山、 沈阳等东北内陆城市。 海滨浴场适宜开放时间主要集中在夏季，以 7、8 月为主，以海滨戏水、游 泳为主的亲水性项目，具有极大的吸引力，日游客量可达万人，具有人气旺、客 流大的特点，但是也存在这明显的季节性。表 4-1 大连、营口主要海滨浴场统计表小结：对于本项目来说，温泉资源是项目区的核心资源，温泉旅游可以在四 季开展，这与海滨城市的海滨度假形成有力补充。一方面，广大游客经历了海水 （咸水）的浸泡，再通过含有丰富矿物质的温泉水营养沐浴，是最适宜的搭配， 可在宣传营销上突出，形成联动发展 ；另一方面，从游客的亲海亲水性出发， 可以考虑在项目区设置四季海泉游乐项目。 充分重视温泉旅游与海滨旅游的联动 将有利于项目的健康发展。
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