第一章项目提要1.1 项目名称 某物流园建设工程 1.2 承担单位 某汽车运输集团有限公司 1.3 建设地点 某市 1.4 建设性质 新建 1.5 建设内容及规模 本项目总用地面积为 143 亩（折合约 95332m2） ，总建筑面积 26856m2。根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为三大区 域，一是仓储区 17485m2(其中冷冻冷
藏库 4371m2)，集存货、理货冷 冻冷藏功能，年储存量 4 万吨；二是物流商务中心 9346 m2，为 11 层框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤 服务功能；三是货运车辆停车区 40000 m2，车位 106 个，满足进出 车辆的要求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出 入卡 25 m2，配臵符合监管要求的卡口设备（电子栏杆、电子读写设 备、电子识别设备、电子监控设备、电子地磅等） ，并配套建设市场 信息系统。项目建成后，年交易量可达 22 万吨。 1.6 建设期限 2009 年 08 月～2010 年 12 月 1.7 总投资及资金筹措 本项目总投资 5680 万元，其中：工程费用 3253 万元，工程建XX 市投资咨询中心编制-1-设其他费用 2019 万元，预备费用 187 万元，专项费用 221 万元。其 资金筹措方式为：自有资金 2840 万元，申请银行贷款 2840 万元。 1.8 项目效益 现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的 服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速某新 型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大 的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运 物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、 配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供 高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息 的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和 适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范 交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设， 是适应现代物流业发展趋势，推进雁峰区工业化和城镇化进程的一 项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区 域商业市场的健康发展，优化资源配臵，改善投资环境，实现经济 社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。 1.9 主要技术指标主要技术经济指标 序号 1 2 3 其 中 指标名称 总规模 用地面积 总建筑面积 仓储区 单 位 万吨 亩 m2 m2指 标 22 143 备 注折合约 95332m2其中冷冻冷藏库 4371m2XX 市投资咨询中心编制 -2-综合服务区 通道出入卡 5 6 7 8 9 10 容积率 建筑密度 绿地率 项目总投资 投资利润率 投资利税率 财务内部收益率 11 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 12 投资回收期 财务净现值 13 盈亏平衡点m2 m2.45% % 万元 % % % 年 万元 % 年 万元 %19.4 28.5
27.15 22.20 5.89
所得税前 所得税前 所得税前 所得税后 所得税后 所得税后第二章项目建设的必要性和可行性2.1 项目由来 现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业 化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖 掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代 物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略 的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务 的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展XX 市投资咨询中心编制-3-水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客 户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品 的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的 建立。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也 是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。 某省某汽车运输集团有限公司是一家以道路客运、物流为主业 的专业运输企业，是某地区运输规模最大，线路覆盖面最广，管理 服务较为完善的大型专业运输企业。鉴于以上因素，该公司为利用 现有的运输规模，进一步完善自身的物流体系，拟在某市白沙洲大 道与铜桥港交汇处建设某市某物流园，完善基础设施及服务功能， 并配套建设信息系统系统，建成一个具有现代化配套设施，集交易、 配送、信息、服务为一体的专业化仓储和物流基地，对于建立、健 全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有 积极的促进作用。2.2 项目建设的必要性 (1)项目建设是引导和转化某市潜在物流需求的需要 物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相 互适应、相互满足。虽然某市及其区域内当前存在着巨大的物流需 求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分 传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、 “大而全”、 “小 而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形 成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在 生产、 销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、 跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作 标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物XX 市投资咨询中心编制-4-流需求难以形成。 随着某市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然 向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高某市在 物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力 地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场 设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装 备的运作水平得以提高。 (2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要 物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市 场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放， 管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是 其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物 流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本 运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提 供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系 列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种 复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的 主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制， 包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。 建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体 系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试 与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主 对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场 需求不足。 因此，某物流园的建设与运营，对某市与省内和周边重要的经 济中心城市实现市场管制的合理化和科学化， 建立良好的市场秩序，XX 市投资咨询中心编制-5-形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和 现实的意义。 (3)项目建设是促进区域经济发展的需要 物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化 程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化 和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流 业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动 力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助 于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会 多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和 人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经 济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进常宁市现代物流的发 展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续 发展提供新的产业成长支持，为常宁提高经济发展水平创造良好的 产业布局与发展环境。2.3 项目建设的可行性 2.3.1 编制依据 某物流园建设工程项目可行性研究报告于 2009 年 6 月由某汽车 运输集团有限公司委托某市投资咨询中心编制，经过现场勘察和充 分调查，收集有关资料后研究论证完成。 本报告主要以下列文件和基本资料为编制依据： (1)《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》 （发改 运行（ 号） (2) 《中共某省委某省人民政府关于促进生产性服务业加快发展 的指导意见》 （湘发（2007）9 号）XX 市投资咨询中心编制-6-(3)《 某省人民政府办公厅关于进一步加快现代物流业发展的 若干意见》湘政办发?2007?41 号； (4)某市现代物流发展“十一五”规划； (5)某物流园总平面图 (6)国家发改委、 建设部发布的 《建设项目经济评价方法与参数》 （第三版） ； (7)其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。 2.3.2 编制范围 (1)通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查， 论证 项目建设的必要性及有利条件。 (2)确定项目选址用地与总平面规划。 (3)通过调查和测算分析， 确定项目建设规模和工程技术初步方 案。 (4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划 和实施进度安排建议。 (5)定性分析项目的经济效益和社会效益。 (6)从技术、 经济、 环保、 社会等各方面论证项目建设的必要性， 经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。 2.3.3 项目建设的优势分析 (1)政府有关部门大力推动物流发展 在国家层面上，2004 年国家发改委等九部委出台《关于促进我 国现代物流发展的意见》 。根据意见的要求，由国家发改委牵头，商 务部等 13 个政府部门和中国物流与采购联合会、 中国交通运输协会， 组成了“全国现代物流工作部际联席会议” 。此举标志着我国推动物 流发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。同时还出台了取 消国际货代企业经营资格审批、扩大设立保税物流基地、降低车辆XX 市投资咨询中心编制-7-通行费收费标准、启用新版联运发票、放宽国内航空货运市场准入 门槛、允许跨国采购集团以独资形式开展出口业务等举措。2004 年 7 月《中华人民共和国道路运输条例》开始实施，全国各地全面开展 了联合“治超”工作。这一系列文件的出台和工作的开展，大大促 进了我国现代物流业的发展。 某市政府对物流业发展的支持更加务实具体。 《某市现代物流发 展“十一五”规划》 ，提出了把某市建成全国物流区域中心城市、某 一级物流节点城市，其中某物流园也是整个某市物流规划的一个组 成部分。 2．交通优势有利于现代物流产业的加速发展 项目建设地点选择在某市白沙洲物流园与城市外环线相连的南 郊大道西侧，北邻白沙洲工业区，南邻白沙洲汽车客运站，距某市 最大物流园区(某市深圳物流园)不足一公里，东邻京珠高速和 107 国道，西通衡昆高速和 1807 省道，距某湘江千吨级码头不足五公里 路程，交通位臵极为便利，地理位臵十分优越。 3．物流市场需求迅速增长 2008 年，某市经济总量占全省总量的 9%，而货运量只占全省的 6.8%；全省每亿元 GDP 货运量 9.2 万吨，而某市只有 7.0 万吨。某 市货运周转量占全省的 7.3%；全省每亿元 GDP 货运周转量 938.8 万 吨公里，而某市仅为 766.5 万吨公里。这两个指标分别只有全省的 76.1%和 81.6%。近几年，某市经济持续稳定增长为城乡居民收入水 平的提高奠定了良好的基础，2008 年城镇居民人均可支配收入突破 12000 元， 农村居民人均纯收入突破 5600 元。 随着居民收入的增长， 个人消费日趋旺盛，消费结构升级。某作为省内第二大人口城市， 有着独特的消费需求环境：从 2008 年客运数据看，某市人口地域间 流动日趋频繁，中短途客运量增加较快，而且这种居民自发行为具XX 市投资咨询中心编制-8-有较大的稳定性和一定的可持续性；居民消费升级也必然会带动居 民消费品市场的繁荣，加速地域间消费品的流动，进而推动某市交 通运输业的发展。 2.3.4 项目区基本情况 (1)地理交通 某位于某省中南部，湘江中游。东邻株洲、攸县、安仁；南界 永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、 湘潭。 某市现辖 5 县、 市、 区， 2 5 总面积 1.53 万平方公里， 153.10 合 万公顷，总面积占全省土地面积 7.23%，城区面积 557 平方公里，市 区建成区面积为 93 平方公里，总人口 730 万，在全省各市、州中， 幅员位居第 7 位。 某市是我国南方的重要交通枢纽，京广、湘桂线交汇于市区， 境内通车里程 250 公里， 有火车站 33 个。 公路纵横交错， 四通八达， 107、322 国道以及已建成的京珠、衡昆，已开工建设的京珠复线、 吉邵（衡大段已建成）等 4 条高速公路贯穿全境。全市 100%的乡镇、 88%的村通了公路，通车总里程 7643 公里。其中，高等级公路 3140 公里，高速公路 149 公里。水上运输也很便利。湘江上溯潇水，下 入洞庭、耒水、蒸水等一级支流四季通航。 (2)综合经济 2008 年，全市实现生产总值 1000.09 亿元，增长 12%。其中第 一产业增加值 235.75 亿元，增长 5.3%；第二产业增加值 412.36 亿 元，增长 14.5%；第三产业增加值 351.98 亿元，增长 12.6%。人均 GDP 为 13670 元，增长 11.6%。经济结构进一步优化，工业所占比重 上升。三次产业结构呈现二、三、一排列，第一产业、第二产业、 第三产业占 GDP 的比例分别为 23.57、41.24、35.19，2008 年工业 增加值占 GDP 的比重达到 38.1%，比 2007 年提高 1.4 个百分点。XX 市投资咨询中心编制-9-就业形势基本稳定。全年新增城镇就业人员 7.25 万人，失业人 员再就业 3.78 万人，劳动力转移就业新增人数 9.13 万人。年末城 镇登记失业率控制在 4.3%以内。 物价总水平冲高回落。全年居民消费价格总水平同比上涨 6.3 个百分点，商品零售价格总水平同比上涨 4.2 个百分点，工业品出 厂价格指数同比上涨 9.1 个百分点，原材料、燃料及动力购进价格 总指数同比上涨 18.37 个百分点。结构性上涨特点明显，构成居民 消费价格总指数的八大类商品（项目）呈现“五升三降”的格局， 上涨的五类为：食品类上涨 12.9%，烟酒及用品类上涨 1.9%，医疗 保健和个人用品类上涨 4.6%， 娱乐教育文化用品及服务类上涨 1.1%， 居住类上涨 11.8%；下降的三类为：衣着类下降 3.6%，家庭设备用 品及维修服务类下降 0.9%，交通通信类下降 2.0%。 (3)固定资产投资 全市全社会固定资产投资突破 300 亿元，达 305.8 亿元，增长 34.2%。其中，城镇以上固定资产投资 236.2 亿元，增长 42.4%。在 城镇投资中， 国有及国有控股投资 82.8 亿元， 增长 42.3%。 城镇 500 万元以上项目中年内新开工项目个数 522 个， 增长 31.8%。 工业投资 主导地位加强。全市城镇工业投资 172.0 亿元，增长 49.6%。其中， 工业技术改造投资 158.4 亿元， 增长 58.5%； 工业投资占全社会固定 资产投资的比重为 56.2%，比上年提高 5.8 个百分点；采掘业投资 34.2 亿元，增长 74.5%；制造业投资 119.7 亿元，增长 38.9%；电力 业投资 15.5 亿元，增长 158.3%。 基础建设力度增强。全市基础设施和基础产业投资 38.5 亿元， 增长 29.6%。其中，交通运输、城建设施、教育、卫生投资分别增长 23.6%、6.7%、100%和 173.3%。 重点工程进展顺利。全市 100 个在建的省市重点建设项目完成XX 市投资咨询中心编制-10-投资 143 亿元，增长 12.6%，为年计划投资的 100.7%。其中，省重 点建设项目完成投资 113.5 亿元，增长 17.1%，为年计划投资的 111.2%。按行业分，产业发展项目完成投资 41.7 亿元，基础设施项 目完成投资 96.56 亿元，社会发展项目完成投资 4.83 亿元。建滔化 工“双十”工程、衡钢集团 108 机组品种结构调整技术改造、燕京 啤酒 20 万吨生产线技改等 26 个产业项目顺利投产，蒸湘南路延伸 工程、雁栖大桥等 21 个基础设施项目竣工投入使用。 房地产开发增幅回落。 房地产开发投资 31.3 亿元， 增长 33.2%， 增幅回落 8.5 个百分点。 商品房竣工面积 87.7 万平方米， 增长 4.4%。 商品房屋销售面积 122.0 万平方米， 增长 0.9%， 增幅回落 11.2 个百 分点。 (4)人口和人民生活 年末全市总人口 731.14 万人，增加 2.26 万人。其中，城镇人 口 311.25 万人， 增加 10.82 万人； 乡村人口 419.89 万人， 减少 8.56 万人。人口出生率为 12.8％，提高 1.2 个千分点；死亡率为 7.9％， 下降 0.02 个千分点；自然增长率为 4.9％，下降 0.1 个千分点。全 市常住人口 674 万人。 城市居民人均可支配收入 12420 元， 增长 16.3%， 扣除物价因素， 实际增长 9.4%。农民人均纯收入 5617 元，增长 15.0%，扣除物价因 素，实际增长 8.1%。城市居民人均生活消费 8944 元，增长 17.7%， 扣除物价因素， 实际增长 10.7%； 农村居民消费 4047 元， 增长 13.9%， 实际增长 7.1%。城镇居民恩格尔系数为 42.2%，农村居民恩格尔系 数为 52.9%， 分别上升 1.0 个和 2.0 个百分点。 全市城镇居民人均居 住面积 33.7 平方米， 与上年基本持平。 农村居民人均住房面积 44.63 平方米，增长 1.3%。 2.3.5 可行性研究报告其它详细内容见下面各章节。XX 市投资咨询中心编制-11-第三章承担单位简介3.1 企业简介 (1)企业性质 某省某汽车运输集团有限公司成立于 1950 年， 2000 年由国有企 业改制为有限责任公司，是一家以道路客运、物流为主业的专业运 输企业，属交通运输部重点联系的跟踪企业，具有二级客货运企业 资质。是某地区运输规模最大，线路覆盖面最广，管理服务较为完 善的大型专业运输企业。 (2) 企业经营范围 该公司的主要经营范围包括：客货站场服务，道路旅客运输(班 线运输、包车运输、旅游运输、城市公交运输、的士运输)，汽车货 物运输，物流，汽车修理，驾驶员培训，房地产开发等。XX 市投资咨询中心编制-12-(3)企业规模 公司注册资本金 6057.4 万元人民币，总资产 34134 万元。公司 在册员工 3888 人，拥有初级以上专业技术职称 313 人，及一大批汽 车修理工、驾驶员。下设 12 个分公司、9 个子公司，分布在某市城 区及所辖各县(市)区，其中：拥有 16 个客货车队，11 个市县级客运 站，26 个乡镇客运站，9 个汽车修理厂。公司有客货车辆 1200 台， 担负着县内、跨县、跨区、跨县长短途客货运输， “某直达快巴”和 “某物流”已成为企业的品牌。衡西综合大市场占地百亩，是湘南 地区较大的综合市场之一。 (4)公司管理能力 2004 年，公司全面引入并通过了 ISO 标准，建立了 系统、规范、科学的质量管理体系。公司奉行“安全优质规范，诚 信务实创新”的质量方针和“创一流服务，创一流效益”的经营宗 旨，严格按 ISO9001 质量管理体系要求，时刻关注和满足顾客的各 种合理要求，重视顾客投诉的跟踪处理，扎扎实实为顾客着想，为 顾客服好务，因而，高标准， 、高质量地树立企业的外在形象，有效 地发挥了企业品牌效应和规模效应，提高了企业的市场竞争力和社 会影响力，使企业获得了社会效益与经济效益的双丰收。 (5)公司业绩 公司属全国交通企协副会长、某省湘运企协会长单位，经济效 益连续十年保持在某省同行业领先地位。 特别是 2000 年企业改制后， 企业投资上亿元新建和更新了 7 个县级以上车站；投资上亿元率先 进行了“直达快巴”和“承包线实行公营车”改造；2006 年在省内 同行业率先引入图像 GPS 卫星定位系统，完善了企业内部高科技管 理手段，提升了企业的形象和竞争能力。同时，企业的长足发展， 企业以年均 20%的递增比例上缴国家税费， 企业成为了某市上缴税费XX 市投资咨询中心编制-13-大户。 十年来，公司获得部级荣誉称号有：交通部
年度重 点联系道路运输企业。省级荣誉称号有：1997 年某省企业；1996 年 -1998 年度某省思想政治工作优秀企业；2004 年某省守信用企业；
年某省 A 级纳税信用单位；2006 年度某省“两为两争” 活动先进集体；2006 年某省先进交通工会；2008 年某省职工职业道 德建设十佳单位。市级荣誉称号有：2005 年某市文明单位；2005 年 某市先进工会；2005 年某市十佳学习型工会；2006 年某市劳动和社 会保障先进单位；2006 年、2007 年某市春运工作先进单位；2007 年某市企业文化建设先进单位。 3.2 经营情况及“十一五”发展目标规划 3.2.1 2007 年经营状况 (1)营业收入 15300 万元； (2)利润 400 万元；上 (3)缴国家税费 3520 万元。 3.2.2 2008 年计划 (1)客运量 2600 万人次，客运周转量 200000 万人次公里； (2)货运量 50 万吨，货物周转量 5000 万吨公里； (3)营业收入 17500 万元； (4)利润 600 万元。 3.3 “十一五”末发展规划目标 (1)营运客货车辆数总数 1700 台，其中：客车 1500 台，42000 座；货车 200 台，4000 吨位； (2)某市城区、各县(市)区均成立物流配送中心，仓储总面积达 到 8 万平方米； (3)客运量 3500 万人次。 客动周转量 26.3 亿人公里； 货运量 260XX 市投资咨询中心编制-14-万吨，货运周转量 2.6 亿吨公里； (4)营业收入 2.25 亿，利润 1800 万元。第四章市场分析4.1 物流园区的发展概况 物流园区的建设和发展问题的提出， 是由于现代物流发展特点 和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力 的培养、 计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分 工与协作不断走向深化的产物。XX 市投资咨询中心编制-15-自 1998 年以来， 发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒， 工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基 础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此 种背景下出现并开始大力发展的。 4.1.1 物流园区的产生 物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏 方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传 统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变， 国家有关主管部 门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策， 一些发达地区和省份 也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营 管理，我们还缺乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴。 随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输 等传统企业逐渐走向联合， 专业性的物流配送经营实体及园区一货 物配送转运中心应运而生。 伴随着物流业的进一步发展， 各个企业都逐渐意识到配送转运 中心分散建设。各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方 式不利于充分发挥城市的总体规划功能。 物流园区作为物流业发展 到一定阶段的必然产物，在日本。德国等物流业较为发达的国家和 地区相继出现。物流园区在日本称为物流园区（Distribution Park），在德国被称为货运村呼 reight Village 人虽然名称不同， 各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是 基本相同的。 4.1.2 国内物流园区的发展情况 1、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长 经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通 讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发XX 市投资咨询中心编制-16-展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝大部分生产 资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。过去从事 物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济, 初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托 的城乡一体的流通网络。 2、物流质量有所提高,物流效率有待改善 物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。中国 物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。据有 关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的 90%。在货物运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方 式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。在国民经济各 部门中， 运输费用在生产费用中因各部门产品对运输的依赖程度不 同，其所占比重也不同。 ３、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视 目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视 本地区物流产业发展， 并已开始着手研究和制定地区物流发展的规 划和有关促进政策。其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳 市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一， 并初步制定了物流产 业发展的策略； 北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行 了比较全面的研究和规划； 天津市也根据其城市功能定位和物流经 济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。 中央政府 有关部，如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不 同角度关注着我国物流产业的发展， 并积极地研究促进物流产业发 展的有关政策。??4.2 某市物流业发展现状XX 市投资咨询中心编制-17-近年来，随着经济发展，某市物流业的发展步伐不断加快。目 前，全市拥有物流企业 156 家；2008 年完成公路货运量 5429.25 万吨、周转量 33.58 亿吨公里，水上运输货运量 224 万吨、周转量 5 万吨公里；物流费用约 125.56 亿元，占全市 GDP 的 25.35%；实 现物流业增加值 63.9 亿元， 占第三产业增加值的 29.9%。 主要呈现 出以下特点： (1)现代物流市场发展加快。近年来，我市物流市场得到较快 发展，市场结构和功能大为改善。主要表现在：一是农业物流加快 发展。初步形成了“农产品批发市场+物流企业（中介组织） ”的农 产品物流网络。目前，全市拥有 400 个农副产品市场，其中 21 个 农产品专业批发市场； 农产品营销合作组织 280 个、 农民经纪人 12 万人左右。湘南（江东）粮食批发市场、西园蔬菜批发市场、西合 水果批发市场、 库宗家具批发市场等一批大中型农产品批发市场不 断壮大，粮食、生猪、禽蛋、席草等一批农村合作经济组织蓬勃兴 起，农民经纪人的迅速发展，为加快现代农业物流发展提供了良好 的发展条件。二是商业物流初具规模。近年来，华源大市场、中湘 机电市场、湘南粮食批发市场、五一副食品批发市场等大型专业市 场，结构和功能得到改善和提升。同时，国美、苏宁、长虹、海尔、 康佳、可口可乐、统一集团等不少国内外知名企业在我市进行产品 中转、分装和配送，促进了商业物流业的发展。三是工业物流正在 剥离。随着我市国企改制的深化和招商引资力度的加大，全市已经 形成了八大关联产业群，衡钢、特变等一大批企业物流部分正逐步 剥离，走上独立发展轨道。 (2)现代物流设施日趋完善。 一批支撑现代物流业发展的基础设 施日益完善。一方面，交通基础设施不断完善。我市交通极为便捷， 具有建设区域性现代物流中心的独特区位优势。京广、湘桂铁路，XX 市投资咨询中心编制-18-京珠、衡昆高速公路，107、322 国道及湘江千吨级航道纵贯全境， 构成密集的水、陆交通网络。在公路方面，加快了高速公路、国省 道和县乡公路建设；铁路方面，在现有京广、湘桂两条国家主干线 的基础上，正积极配合铁道部加快武广高速客运专线和湘桂复线某 段建设；水运方面，加大了湘江航道整治和大源渡、近尾洲等港口 码头建设力度；城市道路方面，改造拓宽了蒸湘路、解放路、船山 路、东风路、黄白路、湘江南路等 6 条城市交通主干道，新建了白 沙大道、化工大道、红湘南路等交通要道。另一方面，仓储运输发 展较快。我市拥有相当数量的场、站、库。其中铁路有某火车东站、 北站及西站，公路货运站有开发区货运站、中心货运站、酃湖货运 站、西湖货运站、零担货运站等 5 个；商业、外贸、物资、粮食等 各类储运仓库和国家级物资储备仓库较多， 全市仓储面积近 40 万平 方米；拥有营运性货车 1.7 万余辆，总吨位 4 万余吨。 (3)现代物流技术逐步应用。为适应市场竞争的需要，我市一些 企业开始重视现代物流技术的应用，传统的运输、仓储企业依托原 有的设施、客户、业务基础和经营网络正向现代物流企业转变，具 有一定技术水平和经营规模的第三方物流企业迅速兴起。目前，全 市拥有物流企业 156 家，其中：仓储企业 56 家。长沙星沙物流中心 正与白沙工业园进行洽谈，拟在白沙工业园创办物流龙头企业。此 外，还加强了物流信息网络建设，促进了现代信息技术在物流领域 的运用。4.3 某市物流业发展中存在的问题 虽然，我市现代物流业有所发展，但总体来看，目前尚处于起 步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展的需求比，还存在不少 的差距。突出表现在以下几个方面：一是物流成本太高，流通周期XX 市投资咨询中心编制-19-过长，效率偏低。大部分工商企业都建立了自己“大而全”“小而 、 全”的物流体系，但由于管理粗放，大多数企业的物流成本占产品 总成本的比重均在 20%以上，而发达国家物流成本仅为 10%左右。二 是物流企业服务功能单一，服务方式落后。传统物流企业向现代物 流企业的转变尚未完成，只能提供一些低水平、低层次、单项服务 功能。三是物流设施与装备落后。物流基础设施建设滞后，装运机 械化水平低；物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效 率的提高。四是物流管理体制不健全。目前，某物流管理条块分割 层次多、秩序乱，行业垄断严重。现有的规章制度和管理方式不能 适应现代物流业发展。4.4物流业的发展趋势从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的 进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及 物流管理的日益专业化、标准化和信息化。 (1)物流服务的内涵将继续拓展 物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸。搬运、 仓储、保管乃至报关。通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、 保税等业务统一进来， 把整个商品流通过程作为一个完整的领域来 进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、 配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。 (2)物流服务过程在继续延伸 物流服务的过程经历了“港日一港日”、“门一门”和“生产 车间一货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品 从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货 （JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，XX 市投资咨询中心编制-20-物流业的服务过程不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消 费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。 (3)专业化物流服务在不断壮大 发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方” 指从事专业化物流服务的企业。 物流企业与传统的运输企业的不同 之处在于， 物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的 参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持 物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立 更紧密、有效的联系。4.5 项目地区物流业市场预测 近年来，某经济步入了快速发展轨道。宏观经济的稳定增长， 预计 2010 年城区生产总值将达到 321.6 亿元，年均增长 26%，居民 人均可支配收入达到 15000 元， 社会消费品零售总额达到 387 亿元， 分别年均增长 7%和 14%； 进出口总额年均增长 15%、 实际利用外资达 到 4.6 亿美元， 年均增长 15%左右。 并将实现由农业大市向农业强市 转变，国民经济有较大发展，城市化水平达 40％以上。根据十一五 规划，某将进一步推进工业化、农业产业化和城镇化、信息化进程， 加快发展开放型经济、劳务经济和民营经济，大力发展商贸业，依 据单位 GDP 对物流需求系数比为 1： 的方式计算， 3 2010 年货运量预 计可达到 960 亿元，其中：工业货运需求量将达到 660 亿元，农业 及商业货运需求量将达到 300 亿元。 城乡居民收入将保持较快增长， 农村消费继续加快，消费结构继续升级，工业、农业、商业的开放 和常宁商务投资环境的改善，加上某市交通运输体系不断完善，为 某地区物流业的发展提供了坚实的物质基础和保障。 依据预测数据， 某 GDP 将以不低于 11.4％的速度逐年增长， 将XX 市投资咨询中心编制-21-促进物流市场规模持续扩大。而全市物流产业目前还处于由传统物 流向现代物流转型的初级阶段，其中相当部分因经营方式落后而面 临淘汰，或因企业发展负担较重经营难以为继，物流基础设施如仓 储设施陈旧、装运机械化水平低，缺乏现代物流所必需的网络信息 设施，物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提 高。相当数量的设施在布局上已不能适应经济发展与城市功能调整 的要求，本项目的建设在适应某地区经济发展需求的基础上，还可 对周边县、市、区产生一定的辐射作用，完全符合市场需求方向， 其市场前景广阔，生命力强，必然能够带动区域内相关行业的发展 和整体经济的增长。第五章建设条件及项目选址5.1 选址原则 (1)符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等XX 市投资咨询中心编制-22-有关规划、条例的规定，特别是符合对用地性质、强度等方面的规 定。 (2)交通便利，方便货物运输，并安排足够规模的停车场用地。 布局尽可能靠近物资生产及供应区。 (3)项目的建设不会影响所处地段的景观风貌和整体环境。 物流 中心与居民区、文教区等保持一定的距离，项目所产生的噪声和污 染对周边地区环境影响不大。 (4)有较为低廉、较大规模的用地，水、电、通讯等市政基础设 施，具有较好条件。 (5)综合考虑现状基础、历史传统、物资来源和物资类型等因素 合理布局，尽可能将相同、相关的资源统一、集中布局在同一地段。5.2 工程建设条件 本项目地域位于某市城区东南方向，境内冬冷夏热，四季分明， 属于亚热带季风型湿润气候。 5.2.1 气温：年平均气温 最冷月份平均气温 最热月份平均气温 历年最高气温 历年最低气温 5.2.2 湿度：最冷月份平均 最热月份平均 最热月份 13、14 时平均 5.2.3 风：平均风速 夏季平均风速 冬季平均风速 17.9℃ 5.1℃ 29.9℃ 40.8℃ -7.9℃ 82% 71% 61% 2.0M/S 2.1M/S 1.7M/SXX 市投资咨询中心编制-23-平均风力 基本风压2.5 级 0.35KN/M2主导风向 夏季 S，冬季 N，全年 NE 5.2.4 降水：年降水量 小时最大降水量 5.2.5 积雪：最大积雪厚度 5.2.6 抗震设防 根据某省地震烈度区划，某市为 5 度。本项目拟按 6 度设防。 具体技术方案在初设阶段报市地震办审核。 5.2.7 地形、地貌条件 (1)位臵和地形 某地区的地貌轮廓为一个以某市为中心，朝北弱东方向稍有延 伸的类椭圆形盆地。某盆地南高北低，周围高度均在 300 米以上， 且多为超过海拔 500 米的低山，盆地中部广大地区多在海拔 50-100 米之间。项目区属冲积丘陵区，由湘江从上游带来的泥沙长期淤积 而成。项目区场地高低不平，场地面上多为人工填土、填石和渔塘。 (2)地层 该场地地层较为简单，上覆第四系人工填土及河流冲积层，下 伏第三系河湖相沉积形成的砂岩，现分述如下： ①杂填土（Q4ml） ：杂色，含砖头、瓦砾、碎石、人工填石、煤渣、 有机质等建筑与生活垃圾，土层松散，上部干燥，下部稍湿至湿润， 有腐臭味，该层全场分布，厚度为 4.7~9.4m 不等。 ②淤泥质粘土（Q4al） ：灰黑色，含云母、有机质、腐植质、粉砂 质，有腐臭味，呈流塑至软塑、湿润至饱和状态。该层全场分布， 土层较稳定，厚度为 3.6~11.1m 不等。 ③风化泥质粉砂岩（E） ：紫红色、灰白色，岩石风化强烈，节 1329mm 35mm 50mmXX 市投资咨询中心编制-24-理、 裂隙极为发育， 岩芯呈碎块状、 短柱状， 敲击声哑，ZK04、 ZK05、 ZK10、 ZK11、 ZK14、 ZK15 及 ZK19 中见有灰白色粗砂岩， 厚度约 2~3m， 岩石节理较为发育，纹理清晰，紫红色泥质粉砂岩与灰绿色泥质粉 砂岩有时呈互层出现，该层全场分布，厚度为 1.0~8.8m 不等。 ④中风化泥质粉砂岩（E） ：紫红色或灰绿色，岩芯较完整，呈 长柱状或短柱状，岩石较坚硬，节理裂隙不太发育，节理面上有石 膏充填，岩石中的钙质成分多被地下水溶蚀，有时可见蜂窝状溶蚀 孔，紫红色泥质粉砂岩与灰绿色泥质粉砂岩有时呈互层出现，该层 全场分布，最大揭露厚度为 12.1m，平均厚度约为 6m。 ⑤微风化泥质粉砂岩（E） ：紫红色，岩芯较完整，呈长柱状， 岩石坚硬，敲击声脆，含少量风化裂隙，裂隙面有石膏充填，该层 仅在 ZK03、ZK12、ZK17 中揭露到，揭露厚度分别为 4.4m、6.0m 和 5.1m。 (3)场地水文地质条件 该场地地下水较为简单，上部人工填土含上层滞水，主要接受 大气降水补给及渔塘水补给，淤泥质粉土为相对隔水层，下伏基岩 含基岩裂隙水，主要接受相邻地下水补给，含水量较丰富。 (4)场地工程地质评价 场地内岩土层分布较稳定，勘察表明，结合区域地质资料可知， 场地内无活动性断裂通过，场地稳定性较好，适宜建筑，场地内未 见其它不良地质现象，其周围岩层较稳定，岩芯也较完整。场地内 地下水对钢筋混凝土无侵蚀性，可不考虑其对建筑材料的腐蚀性。 根据《中国地震裂度区划》 （1990 年版） ，某地区地震裂度低于 6 度，可 不作抗震设防处理。5.3 园址选择XX 市投资咨询中心编制-25-根据建设规模的需要及周边环境的要求，项目建设单位会同政 府相关职能部门就项目选址进行充分的研究、分析，确定项目选址 地点为某市白沙洲大道与铜桥港交汇处， 该地段北邻白沙洲工业区， 南邻白沙洲汽车客运站，距某市最大物流园区(某市深圳物流园)不 足一公里，东邻京珠高速和 107 国道，西通衡昆高速和 1807 省道， 距某湘江千吨级码头不足五公里，周围均为工业园区用地，水电配 套设施建设完善，交通及卫生条件较好，某市投资咨询中心经实地 调查、充分论证，确定此选址方案为本报告的推荐选址方案。第六章项目建设方案6.1 物流空间布局的要求 物流节点规划要综合考虑城市总体规划、土地利用规划、区域 功能定位等多种因素。 (1)适应现实物流需求XX 市投资咨询中心编制-26-某物流园的物流量主要集中在高速通道及 107 国道、1807 省道 和某千吨级码头。基地空间布局应符合现实物流流向的要求。 (2)有利于为产业聚集区服务 物流基地的布局应充分考虑服务于各类产业聚集区这一功能的 要求。 (3)为城市物流发展提供支持 物流节点的规划与建设还应立足于改造、提升、整合现有城市 仓储设施、配送资源，为居民、企业和政府的正常生活、生产、管 理和社会活动提供可靠的城市物流保障。6.2 空间布局原则 (1)操作有效性。明确空间位臵、建设规模、功能定位和主要服 务对象等。 (2)规模适宜性。物流设施建设规模的确定，要科学合理，杜绝 浪费土地、岸线等资源现象，积极鼓励物流经营模式的创新，提高 土地利用率，牢牢确立资源稀缺性意识，坚持规模的适宜性。 (3)经济合理性。以现代物流理念所倡导的高效率、低成本原则 为指导，结合物流企业所服务的对象分布特征，力求贴近主要的物 流需求源和充分利用既有物流资源，改造和新建相结合，集中和分 散相结合。 (3)环境和谐性。充分结合综合交通体系的发展规划框架，注重 物流基地所处场址的交通组织，避免选址不合理等所带来的迂回、 集散不便等问题，确立环境和谐性原则。 (4)理念前瞻性。物流基地设施的布局，既要本着与时俱进的现 代物流理念，如供应链管理、一体化运作、信息是第一要素等理念， 又要全面贯彻当今社会发展的人本理念、循环型社会理念等，坚持XX 市投资咨询中心编制-27-理念的前瞻性。6.3 总体布局 6.3.1 物流园组成 根据项目的总平面布臵，整个物流园分为仓储区、综合服务区 和货运车辆停车区及通道出入卡。 6.3.2 总平面布臵 根据选址地的基本技术条件和仓储物流配送流程的需要，综合 有机地考虑各项辅助设施功能以及防火、环保、仓储等多种因素， 经济合理安排建设用地，以节省项目建设投资。 依据上述原则，划分项目的功能分区：园区西部为仓库、东北 部为货运部停车场和物流商务中心，通道出入卡设在园区北面。 6.3.3 竖向设计 充分利用自然地形，合理地选择场地竖向方式与平整标高，确 保运输与排水顺畅。 本工程场地平整，竖向布臵采用平坡布臵，设计标高与原地面 一致。 6.3.4 场内物流 (1)货物经计量设备计量后， 进入储存区卸车、 入罐， 空车返回； 提货空车在仓库区装车后，经计量设备计量登记后发货。 (2)需要进入仓储的货物，无需过磅的，直接进入仓储区；需要 过磅的货物经计量设备计量后进入仓储区；提货空车在物流中心区 装车后，经计量设备计量登记后发货。 6.3.5 绿化 为了保护与创造良好的物流工作环境，饰展美化基地面貌，本 工程在主体设计的同时，充分考虑绿化设计，以充分利用和发挥绿XX 市投资咨询中心编制-28-色植被调节气候，净化空气，隔离、防风、消声、吸尘、固土以及 衬托建筑群体、组织艺术空间、丰富自然色彩的多种功能作用与效 果。 主要出入口及仓储区是重点绿化区域，在栽种行道树与绿篱之 外，还可以根据条件需要设臵花坛等美化观赏设施。其次在主要建 筑两侧和场地四周，根据各自的不同要求，选择适当的树种和花草， 组成行道树带、绿篱带、独立树丛、花卉草地等以取得绿化的综合 效能。6.4 目标定位 根据某市物流基础设施的现实状况，依托某市综合运输网和某 市交通运输、通信枢纽的总体优势，充分发挥某市作为某省重要的 贸易物流组织中心的地位，以服务于某市及某经济发展为导向，以 经济结构调整为动力，以资产与资本运营为手段，以物流中心和物 流大通道构成的中心城市与区域物流设施及相应物流信息系统建设 为基础，构建立足某。面向全省、辐射整个某乃至全国的高效率物 流运作组织及服务基础网络。6.5 建设内容及规模 6.5.1 基础设施配套建设 (1)交易场地、通道硬化 对场内通道、停车场用厚度 30 公分的混凝土硬化，以解决坑洼 不平且遇雨雪天气场地泥泞不堪，大吨位货车出入、停放困难，卫 生清扫困难的问题，改善交易环境和道路状况，提供良好的交易场 所和环境。 (2)检疫、检测中心建设XX 市投资咨询中心编制-29-建成集化验、检疫、检测为一体的综合性检测中心，提高市场 农产品专业检测水平，有效保障商品质量和安全性，满足“绿色、 健康、环保”消费需求，把好进货关，更有助于拉动消费，增加社 会购买力，提高市场商品信誉，增强市场竞争力。 抽样 样品登记 送检 样品化验 样品保存报送检测结果 (3)信息服务中心样品数据填报建设现代化的网络信息化管理系统，该系统与农业相关网络产 生信息互动，与 INTETNET 网进行信息联网，实现与国际国内市场的 对接，对于及时通报、掌握供求信息、衔接产销、稳定供求、满足 市场需求、平抑价格直到非常积极的促进作用。建立起快捷、准确、 具有指导性的公共信息收集发布系统，实现信息共享，增强市场集 散力，并逐步向国际市场化靠拢接轨。 国内、国际市场信息卖家信息样品检测结果信息数据库买家信息电子结算系统(4)电子结算系统 电子结算系统集收款开票、货主结算、报表统计、操作员管理、 买主管理、交易员管理、品种管理、领导查询、参数设定、数据保 存设定、内部银行（管理买主、货主资金、采用 IC 卡、磁卡等电子 货币、减少现金流通、保证货款安全）等为一体。整个交易流程实 现电脑控制；将开单、划价、付款繁琐的交易程序，简化为由买卖XX 市投资咨询中心编制-30-双方只需轻轻刷卡，即可完成，促进交易的安全性和工作效益，促 进市场交易上档次、管理升级。 (5)全场电视监控管理系统 以科技管理手段提高管理水平，解决市场由于人员、车辆、货 物流量大，容易造成通道堵塞、出现交易纠纷等事件，且市场管理 售货员有限，上述总是不能及时发现、处理的难题，规范市场秩序， 创造安全、有序的交易环境，提高市场声誉。 (6)公用基础设施配套系统 6.3.2 经营设施建设 (1)仓储区 17485m2，其中冷冻冷藏库 4371 m2； (2) 物流商务中心 9346m2； (3)货运车辆停车区 40000m2，车位 106 个； (4)通道出入卡 25 m2。 6.5.4 信息系统 （详见下表）信息系统设备清单 表 6-1 位：台/套 序号 系统子 项 电 一 子 结 算 硬/软件 内 容 数 量 3 1 15 1-31-单服务器 硬 15KVA/4 小时 UPS 客户机及外设 IC 卡及相关设备件XX 市投资咨询中心编制系 统软数据库 电子结算系统2 1 与结算系统共 用 15 2 2 2 与结算系统共 用 1 1 1件服务器 硬 综 合 二 管 理 系 统 软 件 客户机 扫描仪 传真机 激光打印机 数据库 综合管理系统 网络中心 网络管理及安全件 信息基 三 础 平台 四 数据交 换 软件 硬件软件数据交换软件1速测实验室仪器设备清单 单位： 台/套XX 市投资咨询中心编制-32-序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16仪器设备 电子天平 电子分析天平 固相萃取仪＋真空 泵 农药残毒检测仪 台式干燥箱 涡旋混合器 八道加样仪 恒温箱 组织匀浆机 酶标仪 冰箱 医学显微镜 实验桌台 玻璃仪器 试剂、药品 分光光度计 通风橱及其它辅助 设备数量 4 1 1 4 2 2 2 4 2 1 4 1用 样品称量 精确称量途兽药残留检测样品净化 蔬菜、水果中农药残毒测定 蔬菜、水果中农药残毒测定 样品处理 盐酸克伦特罗、 氯霉素及其它试 剂盒检测 盐酸克伦特罗、氯霉素检测 样品前处理 试剂盒检测 样品、药品储存 旋毛虫检测 实验室必备 挥发性盐基氮、 甲醛等常规检测 实验室常规药品1甲醛测定 样品检测辅助设备6.6 仓储物流工作流程XX 市投资咨询中心编制 -33-(1)产品物流顾客 A物流中心转 卸 顾客 计 量 、 运 车 、 入 罐 B装车、计量(2)仓储物流 A：销售型——物流中心自主经营工厂、顾客 物流中心仓库 顾 客计量、卸车 车、计量装B：服务型——为顾客提供仓储转运服务顾 客 A 物流中心仓库 顾 客 B计量、卸车 车、计量 C：仓储型——为顾客提供仓储服务顾 客 A 物流中心仓库装顾 客 A计量、卸车 车、计量装XX 市投资咨询中心编制-34-第七章公用设施7.1 供电及通讯 7.1.1 电源 本项目采用两回路 10KV 电源直供方式供电， 在项目区的适当位 臵设一配电房；10KV 电源采用电缆直埋方式进入配电房，经变压器 后引出低压电缆至各用电点。 7.1.2 用电负荷计算 仓库及综合服务中心总建筑面积 26865m2，按照 15W/m2 计算，同 时系数按 0.8 测算，则以上建筑用电负荷为 32kw。 场内设备装机容量约 630kw，同时系数按 kc=0.8 测算，则动力 用电负荷为 504kw。 整个计算负荷为：32+504=536kw 根据电业局的有关要求，按功率因数 cosΦ=0.9 计算，则变压 器的容量：S=578.4/0.9=672KVA，选用两台容量为 400KVA 的变压器 供电。 7.1.3 供配电房保护 供配电房高压采用反时限过流跌落式熔断器保护；低压采用速 断、过流长延时和短延时保护。 7.1.3 场区供电及照明XX 市投资咨询中心编制-35-变电所至各用电点低压供电主回路采用 VV22 电缆直埋或穿钢管 方式敷设；路灯照明采用 PVC 管穿线敷设，主要道路采用造型优美 的路灯作为照明以衬托场区优美环境。 7.1.4 防雷、接地保护 建筑物防雷等级为二级，建筑物屋顶设臵避雷带，利用基础钢 筋作接地体，钢柱作引下线组成接地装臵，接地电阻应小于 10Ω。 变电所工作接地采用接地极加接地带焊接埋地而成，接地电阻 小于 4Ω，仓库所有动力设备采用接零保护。 7.1.5 通讯 本项目场址周边已有通讯线路引入，根据总图布臵，场区通讯 线路沿园区供电线路敷设，场区内设臵 1 台室外分线箱。商务中心 设臵 10 台电话和四台传真机。所有室内通讯线路穿 PVC 管暗敷。场 内电话按 60 对预留。7.2 给排水 7.2.1 给水 本项目的生产及生活用水取自市政供水管网，其水量、水质均 满足生活、生产用水要求。生活用水量标准根据国家有关标准，设 计考虑为 300L/人/d， 时变化系数取 2.5。 在总进水管上设总水表井， 项目区内设给水环管，管径 DN100，环管上设臵室外消水栓若干，并 为每个单体建筑在适当位臵预留阀门井。 根据整个场区的占地面积、建筑物性质以及消防规范，按同时 发生一次火灾设计， 一次灭火水量为 25L/S， 火灾延续时间为两小时， 消防用水量为 180m3。 在场区各适当位臵设臵若干个（室外）地上式消火栓供城市消 防用水，同时将循环冷、热水池设计为备用消防水源，并设计消防XX 市投资咨询中心编制-36-取水口。 7.2.2 排水 (1)排水体制采用污水、雨水分流制排放。 (2)污水排水 A、室内排水系统：室内排水采用单立管排水系统，室内污水经 排水管道接至室外，本项目每天污水量约为 30m3。 B、室外排水系统：本项目生活污水由管道收集后经化粪池处理 进入排水管道，其他污水经处理后进入排水管道，统一排入城市排 水管道。 (3)雨水排水系统 A、屋面雨水:由雨水斗收集屋面雨水经雨水立管排至室外雨水 井。 B、室外场地雨水：由雨水口收集，雨水口每隔 10m—30m 设臵 一个，屋面雨水及室外场地雨水经室外雨水井及雨水管道收集后排 入城市雨水管道或附近水体。第八章节能、消防与劳动安全8.1 概述 节能、消防、环境保护与劳动安全是设计中需考虑的重点环节。 节能是我国的基本国策之一，本项目设计在生产工艺和设备选型方 面及各个生产环节中均对节能进行了充分考虑，并采取有效措施， 以达到节能之目的。在设计中，充分满足国家标准对消防、环境保 护与劳动安全的要求。XX 市投资咨询中心编制-37-设计依据为： (1)《中华人民共和国节约能源法》 (2)《中华人民共和国水法》 (3)《评价企业合理用热技术导则》(GB3485-83) (4)《评价企业合理用电技术导则》(GB3466-83) (5)《评价企业合理用水技术导则》(G7119-96) (6)《中华人民共和国消防法》 (7)《建筑设计防火规范》(2001 修订本)(GBJ16-87) (8)《厂矿道路设计规范》(GBJ22-87) (9)《中华人民共和国环境保护法》 (10)《建设项目环境保护设计规定》 (11)《大气污染物综合排放标准》(GB) (12)《环境空气质量标准》(GB3095-96) (13)该项目相关专业提供的污染源性质及数量等资料。8.2 节能 本项目选用低能耗的国内先进设备，达到节约能源、提高综合 利用之目的。这时降低生产成本，提高产品的经济效益和市场竞争 能力都将起到积极的作用。 主要节能措施如下： (1)选用能耗低、可靠性好的工艺设备。 (2)设备动力采用国家推荐的节能电机，以减少电耗。 (3)变电所设臵于负荷中心，减少低压线路电能损耗。 (4)采用电容补偿屏，减少无功损耗。 (5)选择节能型变压器。 (6)选择铜芯电缆， 截面较标准截面增大一级，尽量减小线路长XX 市投资咨询中心编制-38-度。 (7)选用节能型接触器、继电器、信号灯等元件。 (8)照明采用新型节能灯具和荧光灯具。8.3 消防 本项目设计方案中总平面布臵满足规程规范要求。 本项目新建建筑为钢筋混泥土框架结构，轻钢屋架。建筑耐火 等级：二级；车间火灾危险性属乙类。其最大占地面积均小于规范 中防火分区允许占地面积的规定。建筑材料满足规范中极限耐火等 级的要求。安全疏散距离均满足规范要求。 本项目消防用电设备按二级负荷单独回路供电， 确保消防用电。 其配电设备有明显标志， 且采用绝缘和护套为非延燃性材料的电缆、 敷设在电缆沟内。8.4 劳动安全 根据《劳动卫生标准》 （GB8733-88） ，劳动部发[1996]3 号《建 设项目劳动卫生监察规定》及《工业企业设计卫生标准》 （TJ36-79） 的规定， 对本项目有关车间的劳动安全与工业卫生采取相应的措施， 给工人创造一个良好的工作环境，以保护工人身体健康。 在电气工程设计中，认真贯彻执行《建筑电气设计技术规程》 ， 根据电气装臵所处环境的特征， 选择与环境相适应的电气设备型号， 严格做好设备的接地、接零，工作零线与专用接地保护线分开敷设， 接地电阻满足规程要求。XX 市投资咨询中心编制-39-第九章环境保护及水土保持9.1 污染因子分析 本建设项目主要污染因子可从以下几方面进行分析： (1)废水。本项目废水主要是其采取洒水降尘措施所产生，另外 职工日常工作时所产生的普通生活废水。 (2)噪声。拟建项目的噪声源主要由灌装机械及加压泵运转产 生，以及运输车辆进出产生的交通噪声。 (3)建设期内的主要环境问题， 在施工期内主要环境问题为在施 工过程中进行平整场地、基坑开挖、建筑材料的运输及施工作业等， 将产生扬尘、废水、施工噪音及建筑垃圾等固体废弃物等。9.2 环境影响分析 9.2.1 建设期环境影响分析 (1)噪声 本项目建设期的噪声主要来自建筑物建造时各种机械设备运作 产生的噪声及运输、场地处理等工作的作业噪声。施工机械一般位 于露天，噪声传播距离远，影响范围大，时重要的临时性噪声源。 施工队伍进驻现场时，将增加该区域的噪声负荷，因此，施工 期间必须按 GB12523-90《建筑施工现场场界噪声限值》对施工时间 和施工噪声进行控制。 施工现场靠近集中居民点或农居点附近时，要避免夜间施工； 白天施工时，也要尽量选用低噪设备。XX 市投资咨询中心编制-40-加强施工机械的维修、管理，保证施工机械处于低噪声、高效 率的状态。 (2)扬尘 在整个施工阶段，整理场地、打桩、挖土、材料运输、装卸等 过程都会发生扬尘污染，特别是冬季干燥无雨时尤为严重。施工工 地的扬尘主要有施工作业扬尘，混凝土搅拌、水泥装卸、加料等扬 尘，地面料场的风吹扬尘、汽车行驶扬尘等。因此建设单位在施工 时应采取相应的措施，尽量减少和防止扬尘的产生和扩散。 (3)废水 本工程在建设工期对水环境的影响主要来自施工人员的生活污 水。故对建设施工人员的粪便污水必须进行妥善处理。建议在施工 人员驻地设简易化粪池，生活污水中粪便经化粪池处理后排放，不 得随地排放。只要加强管理，生活污水不会对周围环境造成很大影 响。 (4)固体废弃物 建设施工期间需要挖土，运输弃土、运输各种建筑材料如水泥、 砖瓦、木材等，工程完成后，会残留不少废弃建筑材料，建设单位 应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后 回收利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，不得随 意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。 9.2.2 营运期环境影响分析 (1)废水 根据工程污染分析可知，废水主要是洒水降尘措施所产生的除 尘废水，以及职工日常工作用水所产生的普通生活废水，日用水量 约为 30 吨。 除尘废水含悬浮物，如果不经处理直接排放不仅造成资源的浪XX 市投资咨询中心编制-41-费，还会对环境造成不良影响。应在场地内修砌排水沟及沉淀池， 对废水统一收集后进行沉淀处理。废水经沉淀后，可循环使用，基 本可实现零排放。 生活污水经化粪池处理后外排，根据调查和类比监测，生活废 水排放水质为 CODcr380mg/L， BOD5 为 200mg/L， 为 200 mg/L， SS NH3-N 为 100 mg/L，低于 GB《污水综合排放标准》中的Ⅲ级标 准。 (2)噪声 造成场界噪声超标主要声源为灌装机械、加压泵及运输车辆。 加工机械采取减振措施，加工车间宜砌整墙，并对墙壁和顶棚 安装隔、吸声材料进行处理，降低噪声向外传播强度。 加强对物流运输车辆停泊的进出管理，尽量缩短汽车的怠速停 留时间，禁止车辆鸣笛，尽量缩短汽车出入口通流时间以减少汽车 噪声和汽车尾气对周围环境和自身的影响。9.3 水土流失来源 (1)项目施工建设过程中需进行大量的挖、填土工程，这些作业 过程将破坏项目区原有水土保持设施，改变原有地形地貌，破坏原 有植被，扰动土体，使土壤松动、搬移、堆积和裸露，若不采取有 效水土保持措施，在雨季很容易遭受地表径流的冲刷，造成严重的 水土流失，直接危害项目区下游居民的生产和生活。 (2)项目生产过程中将产生大量废渣， 如乱堆乱放，不采取水保 措施也将造成严重水土流失。9.4 水土流失防治措施 项目区水土流失防治按照“谁开发，谁保护，谁造成水土流失，XX 市投资咨询中心编制-42-谁负责治理”的原则和建设项目的水土保持措施与主体工程同时设 计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度采取有效防治措施。 (1)对项目建设过程中形成新生面如开挖面， 填土边坡应采取截 洪沟，边坡种草，修筑挡土墙等护坡工程。 (2)加强施工和运行管理， 认真落实土方施工边挖、 边运、 边填、 边压的方式，尽量减少松土堆放裸露时间和避免大量松土存放。施 工和运行过程中修筑好临时截洪、排水系统和沉沙池，并及时清理， 确保水系畅通。 (3)结合项目区绿化，将表土集中堆放到指定地点，并用薄膜覆 盖存放，以解决工程绿化时缺乏表土回填问题。土方施工完毕后， 及时进行裸露面的硬化和绿化种植，减少疏松裸露面积，保持水土， 美化环境。 (4)根据当地气象条件，选择适宜的土方施工时间，应尽量避免 在暴雨集中的季节（4-6 月）进行场地平整或土石方工程施工，以减 少暴雨对裸露地表的侵蚀和冲刷。 (5)生产期间废弃渣石应选择专门的存放场地，并修筑好拦渣 坝，防止废渣乱堆乱放，废渣场堆满后要采取覆盖表土、植树种草 的水土保持措施。XX 市投资咨询中心编制-43-第十章劳动定员及建设进度安排10.1 劳动定员 公司实行总经理负责制，下设四个部门，即后勤支持部、信息 财务部、转运部、仓储服务部。每个部门设部门经理 1 人，工作人 员若干。全部劳动定员为 202 人，可视各部门业务大小调动或增减。行政助理 办 公 室 后勤支持部 经理 1 人 司 过 保 信息财务部 后勤支持部 经理 1 人 会 机 磅 卫 计 1人 2人 80 人 3人 16 人 6人 20 人 4人 10 人 8人 30 人 10 人 8人总 经 理信 经 息 总 理 物管人员转运部 经理 1 人装载司机 行车理货 仓管人员仓储服务部 经理 1 人叉车司机 行车理货10.2 建设进度安排XX 市投资咨询中心编制-44-本建设项目采用整体规划、分阶段实施的方式进行。本工程计 划在 2009 年 8 月至 2010 年 12 月完成， 第一阶段工程主要完成征地、 设计、架线和平场地；第二阶段工程主要完成全部土建工程；第三 阶段购臵全部的设备并完成安装，达到验收的目标。详见项目建设 进度安排表 10-1。 项目建设进度安排表 表 10-1 进 度 8 名 称 设计、 架线、 平整场地 项目招投标 主体工程建 设 铺助用房建 设 设备招投标 设备采购 设备安装、 调试 环境绿化 验收 9 1 0 1 1 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 XX 市投资咨询中心编制-45-第十一章项目招标为了确保工程建设项目质量，提高投资的使用效果，规范招标 投标活动，加强对建设项目的监督管理，根据 2001 年 6 月 18 日国 家计委发布的《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准 招标事宜暂行规定》 （第 9 号令）的要求，特编制本章节。11.1 招标的依据 (1)中华人民共和国招标投标法； (2)国家计委第 3 号令 《工程建设项目招标范围和规模标准的规 定》 ； (3)国家计委第 9 号令 《建设项目可行性研究报告增加招标内容 和核准招标事项的暂行规定》 ； (4)某省实施《中华人民共和国招标投标法》办法； (5) 《某市人民政府关于进一步规范我市招标投标工作的若干意 见》 。11.2 招标的类别 为了实施《中华人民共和国招标投标法》 ，某省人大制定了《某 省实施&中华人民共和国招标投标法&办法》《办法》就工程建设项 、 目招标范围和规模标准做了明确的规定。本项目属于《办法》中第 十一条规定的招标规模标准，就工程建设项目招标范围和规模标准 做出了明确的规定。本项目属于必须进行招标的项目类别。XX 市投资咨询中心编制-46-11.3 招标范围、形式及情况说明 (1)招标范围 项目的勘察、设计、建筑工程、监理进行全部招标；安装工程、 设备及重要材料采购进行部分招标。 (2)招标的组织形式 委托招标 (3) 招标方式 公开招标和邀请招标11.4 招标情况说明 本项目的部分设备，重要材料单项的价格数额不大，而且在市 场上可以自由采购；部分设备、建设单位可以自行安装，故不进行 招标。 如若建设单位变更招标组织形式，拟自行招标的，建设单位应 按照《工程建设项目自行招标试行办法》(国家计委第 5 号令)的规 定，向项目审批部门报送材料，由审批部门核准。 如若改变招标方式，拟采用邀请招标的，建设单位应根据“某 省实施《中华人民共和国招标投标法》的办法”的第十六条，对采 用邀请招标的理由作出说明，报审批部门核准。 如若不采用招标方式，建设单位应根据《办法》第二章第五条 做出说明，由审批部门核准。 项目招标基本情况详见表 11-1。招 标 基 本 情 况 表 表 11-1XX 市投资咨询中心编制-47-招 标 围范 招标组织形 招 标 式 式方不采用 招标方 式 备 注全部 部分 自行 委托 公开 邀请 招标 招标 招标 招标 招标 招标 勘察 设计 建筑工 程 安装工 程 监理 设备 重要材 料 其他 情况说明： √ √ √ √ √ √ √ √ √√ √ √ √√ √ √ √√ √ √ √项目的部分设备，重要材料单项的价格数额不大，而且在市场上 可以自由采购，部分设备我单位可自行安装，故不进行招标。建设单位盖章年月日XX 市投资咨询中心编制-48-第十二章投资估算与资金筹措12.1 投资估算的方式和依据 (1)本项目新建建筑和构筑物，根据其建设面积、结构特点、参 照同类建筑、构筑物造价及当时当地造价水平，套用概算指标计算。 (2)设备基础费， 根据设备基础的大小和深浅， 参照国家机械局 颁发的设计概算指标，按设备原价的百分比率来确定。 (3)设备购臵费包括设备原价和运杂费，设备原价按现格价计 算，运杂费参照国家机械局颁发的设计概算指标规定的计算办法和 费率计算。 (4)设备安装工程费等于设备原价乘以设备安装费率。 设备费率 按国家机械局颁发的规定的计算办法和费率计算。 (5)其他费用包括土地征购费、 建设单位管理费、 建设工程监理 费、勘察设计费、报建费等费用构成。 建设工程监理费、建设单位管理费、报建费（含劳保费、城市 配套费、人防统建费等）按某市人民政府、某市建委、某市人防办 等文件的规定的计算办法和费率计算。 勘察设计费按国家物价局、建设部联合发布的“工程勘察和工 程设计收费标准”规定的计算办法和费率计算。 (6)预备费用由基本预备费用和涨价预备金组成， 参照国家计委 计算[ 号文的有关规定，按工程费用和其他费用之和的 5% 比率计算。12.2 投资估算XX 市投资咨询中心编制-49-本项目建设总投资 5680 万元。其中工程费用 3253 万元，工程 建设其他费用 2019 万元，预备费用 187 万元，专项费用 221 万元。 详见项目工程投资估算表 12-1。12.3 资金筹措方式 本项目总投资 5680 万元，采取以下方式进行筹措： (1)业主自筹资金 2840 万元； (2)申请银行贷款 2840 万元。项目投资估算表 表 单位：万元 序 号 建筑 项目名称 工程 费 设备 购臵 费 安装 工程 费 其他 费用 比例 （％） 12-1合计XX 市投资咨询中心编制-50-1 1. 1 1. 2 1. 3 1. 4工程费用202877848399325357.27 ％仓储区11361136物流商务中心607607通道出入卡11设备购臵710347441. 道路及场地硬 5 化 1563443441. 给排水及消防 5 1. 6 1. 7 2 2. 1 设施 供配电设施1561286814210绿化 工程建设其他 费用 土地征购费5555 35.55 ％20192019171617162. 工程勘察设计 2 2. 3 费 工程监理费38382222XX 市投资咨询中心编制-51-2. 4报建费2152152. 项目单位管理 5 3 3. 1 3. 2 4 4. 1 5 费 预备费用 基本预备费28 187 18728 187 187 3.29％涨价预备费 专项费用 银行贷款利息 建设投资合计 比例（％）
％ 778 13.70 ％ 48 0.85 ％ 221 221
％ 221 221 ％ 3.89％第十三章经济评价13.1 经济评价说明 (1)本经济评价参照国家计委和建设部发布的 《建设项目经济评 价方法与参数》 （第三版）的有关原则和方法，对投入产出项目进行 财务评价。 (2)所得税率根据财政部《中华人民共和国企业所得税暂行条 例》执行，本项目应纳所得税额为年利润的 25％。 (3)盈余公积金按税后利润的 10%提取。XX 市投资咨询中心编制 -52-(4)根据中国人民银行 2008 年 12 月起下调金融机构存贷款利率 的决定，本项目贷款利率按调整后的贷款基本利率测算；本项目贷 款属三至五年的中长期贷款，贷款基本利率为 5.76%计算。 (5)本项目的计算期为 12 年。13.2 基础数据 (1)销售收入及销售税金及附加 根据国内外市场预测及生产纲要，本项目建成后，年营业收入 分别为： 冷冻冷藏库：40 元/ m2〃年×90%=708.12 万元 平仓库：10 元/ m2〃年×90%=212.45 万元 物流配送：22 万吨×150 元/吨=3300 万元 信息及产品检测：22 万吨×40 元/吨=880 万元 根据中华人民共和国税收法律规定，本项目征收营业税 5%。城 建税按营业税的 7%征收，教育费附加按营业税的 4.5%征收。 （详见 辅助报表 4） (2)项目资产投资计划 本项目资产投资 5680 万元， 计划在 2009 年完成投入 2061 万元； 2010 年完成投入 3619 万元。 （详见辅助报表 2） (3)定员及工资总额 本项目建成后初步定员工 202 人， 人均工资按 1.8 万元/人估算， 福利费按工资总额的 14％提取，年工资及福利总额为 414.50 万元。 (4)固定资产折旧估算 本项目固定资产折旧按机械设备、房屋、安装及其它工程分类 计算折旧。根据（84）中设财字第 1412 号《企业固定资产分类折旧 年限表》 本项目的设备折旧年限为 10 年， ， 工程净残值率按 5%估算；XX 市投资咨询中心编制-53-房屋折旧年限为 30 年， 工程净残值率按 5%估算； 安装及其它工程折 旧年限为 5 年，工程净残值率按 3%估算。 （详见辅助报表 6） (5)总成本费用 由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息 支出列入费用，故总成本费用各年度不是一个常数。经计算，本项 目建成后的年均总成本费用为 3224 万元，其中：固定成本 1895 万 元，变动成本 1329 万元，年均经营成本 2912 万元。 （详见辅助报表 5） (6)利润估算 本项目完成后，经营年份的年均销售收入 4766 万元，年均总成 本费用 3224 万元，年均营业税金及附加为 266 万元，年均利润总额 为 1276 万元，年均所得税 319 万元，年均所得税后利润 957 万元。 （详见基本报表 3）13.3 财务盈利性分析 财务盈利性分析主要包括计算财务内部收益率、投资回收期、 财务净现值、投资利润率和投资利税率等指标。各项指标的计算详 见附表。 （详见基本报表 1） (1)财务内部收益率 运用财务现金流量表，由财务内部收益率表达式： n Σ(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0 式中：CI------现金流入量 t=1 CO------现金流出量 （CI-CO）------第 t 年的净现金流量 n-------计算期 经计算：XX 市投资咨询中心编制-54-FIRR1=22.20% FIRR2=17.35%（所得税前） （所得税后）高于同行业基准收益率的 10%。 (2)投资回收期（Pt） 投资回收期即投资返本年限，是以项目的净收益抵偿全部投资 所需时间，经计算： Pt Σ(CI-CO)t =0 Pt=1 t1=5.89 年 Pt2=6.64 年 （所得税前） （所得税后）(3)财务净现值（FNPV） 财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的指标，按社会折 现率 ic=10%的净现值由式： n FNPV=Σ(CI-CO)t(1+ic)-t 计算 FNPV1=3612 万元 t=1 FNPV2=2038 万元 (4)投资利润率 投资利润率=利润总额÷总投资额×100% =×100%=22.46% (5)投资利税率 投资利税率=利税总额÷总投资额×100% =×100%=27.15% 13.4 风险性分析 (1)敏感性分析 为了了解项目在实施过程中， 单因素的变化对项目的影响程度， 分别对固定投资、 销售价格及经营成本作了提高 5%和降低 5%的单因 素变化对内部收益率影响的敏感性分析，详见表 13-1。 （所得税前） （所得税后）XX 市投资咨询中心编制-55-财务敏感性分析表 表 13-1 序 号 1 项 目 变化 率 5% 固定投资 -5% 5% 2 销售价格 -5% 5% 3 经营成本 -5% 19.19
从表 13-1 可以看出， 各因素的变化都不同程度地影响内部收益 率，其中：销售价格增加或减少最为敏感，经营成本的提高或降低 次之。当销售价格减少 12.13%时，财务内部收益率将达到临界点 （10%） 。因此，本项目实施过程中，降低经营成本，提高销售价格 对项目极为重要。 14.44 15.46 .20 9.64 18.36 20.12 .36 7.79 财务内部收 益率 16.44 财务内部净 现值 1865 动态投资回 收期 9.20XX 市投资咨询中心编制-56-24 (FIRR %)经营曲线 固定投资22 20 18 16 14 12销售价格方案收益率基准收益率10 8 6 4 2 0 -5 图13-1 敏感性分析 5 (%)(2)盈亏平衡分析 盈亏平衡点=固定成本÷（销售收入－税金－可变成本） =1895÷（－1329）×100% =59.75% 从上式的计算可以看出，本项的盈亏平衡点为 59.75%，即项目 达到 59.75%的生产能力时，就可以保本，做到不赔不赚，而大于 59.75%的能力即可盈利。第十四章风险分析XX 市投资咨询中心编制-57-经研究，本项目可能存在的风险主要有技术风险、管理风险、 市场风险、资金风险、人员风险等。 14.1 技术风险 本项目技术方面存在的风险可能主要是交易市场在设计、施工 方面存在的风险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，使项目不 能如期交工，影响项目的正常经营。 经研究，该物流园虽建筑面积较大，但所有建（构）筑物均是 常规的民用建筑物，设计、施工技术难度不高；在项目设计、施工 方面，仅某市内就有众多具有承担此类项目设计、施工资质的专业 设计和施工单位；项目建设管理单位可通过招投标方式择优选择， 只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图 纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序 进行监理，严把材料质量关、施工进度控制关和投资控制关，做好 合同管理和信息管理，协调好项目业主、施工单位、设计单位、材 料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。 综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于一 般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了， 也能够采取得力措施，及时得到补救。14.2 市场风险 本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后招商工作进 展不顺利，经营面积不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营 带来的风险。 经分析，本项目是根据某市总体发展规划，在充分研究分析该 市及其周边地区经济发展现状的基础上，以该市目前形成的优势产 业产品及物流需求为依托而提出的一个旨在发挥区位优势、促进商XX 市投资咨询中心编制-58-品流通、为企业提供多方位多层次服务的项目。从该物流园的功能 定位、建设布局、所在区位、拟采取的经营方式等方面来看，项目 建成后的招商工作是可以顺利开展的。 项目建设管理单位从现在起， 就应在前期已有工作的基础上有计划、有步骤地采取多种有效的宣 传手段和策略，开展项目的前期招商宣传等工作，以做到未雨绸缪、 运筹帷幄。 综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属 于一般性风险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施， 项目招商是可以顺利进行的。14.3 管理和人员风险 本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面：一是 在项目前期工作中，由于项目管理单位缺乏管理经验而给项目建设 带来的风险；二是项目建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管 理人员流失等，造成管理效率低下，给项目经营带来的风险。 关于项目建成后的运营管理问题，将通过招商选择物流园的管 理机构，负责项目的运营管理，并招聘职业的物流园管理人员进行 专业化管理，政府为市场管理创造良好的外部环境条件，为项目的 正常运营保驾护航。同时，在项目运营过程中，将敦促企业根据项 目经营的实际情况，构建和实施现代企业制度，注重以人为本的人 力资源管理，逐步建立符合企业实际的包括具有激励体制的薪酬和 福利待遇制度体系的完整的管理制度体系，不断将企业整体利益与 员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着 情况的改变而不断调整改进，稳定主要管理人员和核心员工队伍， 不断提升员工的整体素质，实现其人生价值，促进企业的良性循环 和健康发展。XX 市投资咨询中心编制-59-综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属 于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生 了，也能够采取得力措施，及时得到补救。14.4 资金风险 本项目存在的资金风险可能主要以下两个方面，一是建设资金 未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后， 运营效益差，不能如期收回投资。 经研究分析，建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较 大风险。一旦项目开工建设，建设资金不能及时投进，影响工期延 长，目前测算的经济效益指标将会发生变化。 综上所述， 本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看， 属于较大性风险，需要给予足够的重视，应充分考虑项目建设资金 筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，并制定周密细致、具有可 操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施；项目运 营时存在的效益风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取 适当防范和补救措施，是可以避免和得到及时挽救的。XX 市投资咨询中心编制-60-第十五章结论与建议15.1 结论 经分析研究， 本项目建成后可为某市及周边地区提供一个正规、 标准化的物资交易中心，使得该地区的贸易场所更加趋于合理化， 从而推进某市交易市场向规模化、专业化、品牌化、信息化方向发 展。 本项目的建设符合国家和某地区的有关政策及总体发展规划， 建设内容合理，外部建设条件良好。对某市的经济发展将起到积极 作用。15.3 存在问题及建议 物流园项目系基础施投资项目，投资较大，回收周期较长，且 社会效益较经济效益突出，因此需要得到政府在相应政策上的大力 支持，并获取适当的政策倾斜。 由于投资较大，建设周期与回收周期较长，故投资风险较大， 所以在投资过程中应根据各方面实际情况灵活调整建设内容和投资 进度，在最大程度满足市场需求的同时，合理安排建设与资金进度， 确保项目安全、稳步、健康地发展，从而最大程度地实出经济及社XX 市投资咨询中心编制-61-会效益。 合适的情况下，应争取政府给予投资收益保障或采取适当形式 进行风险补偿。XX 市投资咨询中心编制-62-
某市物流园建设项目可行性研究报告(优秀甲级资质设计院编制)——提供以文本文档的格式的各类文档免费下载和在线浏览。