新型城镇化释放旧城改造新机遇_新浪房产_新浪网
新型城镇化释放旧城改造新机遇
提要：3月16号，《国家新型城镇化规划()》正式发布。将对我国城镇化进程产生重要影响，媒体和社会公众都非常关注。在这部三万余字的规划中，多次提及旧城改造、棚户区改造等字眼，明确提出“按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。”以及“加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。注重在旧城改造中保护历史文化遗产、民族文化风格和传统风貌，促进功能提升与文化文物保护相结合。”
&&3月16号，《国家新型城镇化规划()》正式发布。将对我国城镇化进程产生重要影响，媒体和社会公众都非常关注。在这部三万余字的规划中，多次提及旧城改造、棚户区改造等字眼，明确提出&按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。&以及&加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。注重在旧城改造中保护历史文化遗产、民族文化风格和传统风貌，促进功能提升与文化文物保护相结合。&
&&由此可见，旧城改造的关注程度已上升至国家战略层面， 在一线城市土地指标日渐紧缩的态势下，具有开发潜力的旧城改造项目、棚户区改造项目将成为房地产企业角逐的主要阵地。
&&一、旧城改造&改&什么
&&随着中国城市化进程的不断推进，单纯依靠新区开发建设已不足以支撑经济社会的可持续发展。旧城改造项目将成为未来中国房地产开发项目的主流。无论对于政府还是房地产开发企业，旧城改造项目都是不小的挑战。旧城改造&改&什么？是在开发建设过程中首先要解决的问题。
&&1、土地开发
&&旧城改造项目所在区域居住条件差，私搭乱建现象严重，公共供暖、排水等市政配套设施缺乏，环境卫生状况较差，居民多为中低收入群体，随着城市新区不断拓展，旧城区原有繁华已然褪色，土地价值低、商业运作难，土地缺乏规范化，存在产权不明晰的状况，改造所在区域相较周边成为价值洼地，单纯依靠市场力量无法自发解决旧城改造区域的土地问题。成为市场失灵区域，需要政府介入，通过土地供给、融资及税收补贴等激励政策，以及有区别的土地开发政策推动旧城改造土地开发问题的解决。
&&在旧城改造土地开发过程中，通过盘活闲置，挖掘存量、提高土地利用效率与集约化水平等措施来整合所在区域土地资源，加大土地收购储备力度，形成旧城改造区域的土地良性储备。在整合出来的土地中，统筹规划，适当安排商业开发用地，完善区域公共服务功能，通过商业开发反哺区域居民。通过划拨与出让相结合的土地供应方式，从规模与结构两个方面保证土地资源的供给和优化。
&&2、住房开发
&&旧城改造过程中，最难于协调的莫过于住房拆迁问题了。旧城改造拆迁面积大，涉及居民众多，集中规模拆迁，会出现租房难、居民生活水平急剧下降等现象，造成一系列的社会问题。通过采用梯次拆迁，先拆除回迁房所在地块之上的房屋，待安置房建好后，组织居民一次性搬迁上楼，再对其他区域进行拆迁。采取&先动先选&方式，优先让动迁较早的居民选择回迁房，鼓励居民尽早动迁，减缓旧城改造带来的住房压力。
&&在住房建设方面，采取&规模开发、分类推进&的建设模式，一方面，通过政府主导，市场主体参与的模式推进规模连片开发，合理确定开发时序，开展高效率的大面积规模建设；另一方面，针对每一地块的具体情况，政府与市场主体通过不同的合作形式推进分类开发。
&&3、社会重构
&&旧城改造不仅是对破损衰败的旧城地区进行建筑和城市风貌的改造与更新，而且也对嵌入在城市实体空间中的社会空间产生了剧烈的影响，引发了城市社会空间的重构。由于旧城改造引来了新的居民，稀释了原有&老街坊、老邻居式&的社会形态，原有的熟人社会被信任感普遍缺失的陌生人社会所取代，原有的社会组织、生活状态被打破，传统的街区文化遇到传承问题，上述问题在旧城改造进程中需要引起重视。
&&4、环境提升
&&居住环境恶劣、公共服务与市政功能匮乏是人们对老旧小区的普遍印象。影响社区环境的两个关键要素是垃圾处理与生活污水的处理。通过政企合作推动旧城区环境基础设施建设，提升城市污染治理能力。在旧城改造问题上，通过高标准规划，优化路网结构，统筹推进道路硬化、街巷亮化、公共绿化及道路两侧的开发改造，加快完善居住、商贸、休闲等功能设施，提高建设改造标准。按照&完善功能、彰显特色、提升品位&的理念，超前规划建设，增加公共休闲空间，不断提升载体功能和形象品位，加速与新区的对接融合。
&&二、旧城改造的外部效应
&&推进旧城改造，将会大幅度提升居民生活质量与幸福感，提升社区品质与城市形象，还将拉动关联业态共同发展，但受益者并未向旧城改造开发主体支付额外的费用，在这种情况下由旧城改造所产生的社会效益远远大于个体内部效益，因此，旧城改造实施主体的改造行为具有显著的外部效益。
&&首先，实施旧城改造可以形成相应的产品或服务，为居民、政府或其他主体带来一定福利，具备正外部性的必要特征，其次，由旧城改造所产生的外部性具有互相交织、类型多样、难于量化等特征，并且由此产生的经济效果、社会效果、环境效果尚未建立有效完善的市场交易体系，因此它的价值无法在现有的市场体系中获得最终体现，根据外部性理论，旧城改造的外部性即使主要以外部效益的形式出现，也会造成资源配置失衡等现象的发生，导致帕累托最优状态无法实现。
&&外部性的存在是导致旧城改造难以深入推进的主要原因之一。破解旧城改造难题，需要采取必要措施消除或减轻外部性，将外部性内部化，措施包括政府补贴、税收减免、以及各参与主体间的利益关系协调优化等。外部性内部化的前提条件是识别旧城改造的外部性并采取相应方法将其量化，界定旧城改造各参与主体的权利边界。
&&三、各主体间利益亟需协调
&&政府、区域居民、开发企业是旧城改造开发的主要参与主体。政府作为全体社会的代言人，其推动旧城改造的最终目的是促进社会效益最大化，对于提升区域形象、造福地方百姓、促进当地经济发展有着较为明确的诉求。
&&旧城改造所在区域居民收入普遍较低、社会经济状况不尽如人意，一般将旧城改造当作他们提高生活质量，改变社会经济地位的一次契机，其对于社区改造后能否解决长期存在的诸如环境、健康、社会公平及生活质量方面的问题较为关注。但是，由于产权分散、决策主体不统一及其相对弱势的社会地位，长期以来，区域居民往往扮演被动的被拆迁安置群体的角色，话语权被人为剥夺，往往只能采取极端方式表达利益诉求，给社会和谐带来不安定因素。
&&对地产开发企业而言，很多企业将投资旧城改造作为在一、二线城市做大做强的战略性选择。开发商之所以热衷旧城改造基于以下两点：首先，旧城改造有效提高房地产市场供应，满足大城市旺盛的市场需求，有助于企业提高市场占有率；其次，在旧城改造之后，项目区位效益显著提高，土地经济价值将得到最大程度的释放，从而提升地价以及房价，从这个角度看，企业精心完成旧城改造的过程，实际上是土地加速增值的过程，能够获取超额利润。
&&从目前来看，涉足旧城改造的典型企业主要分为三类：首先是有丰富旧城改造经验、具有一定实力的民营企业，在河北区域以安联地产为代表；其次是拥有大型综合体项目操作经验且资金雄厚的央企、国企，例如华润置地、招商地产等；三是具备较好商业模式的企业，比较能获得原住民的信任和支持，如卓越、京基。
&&尽管如此，旧城改造开发过程中的风险与难度也不容小觑，其中最大风险点莫过于主要参与主体利益关系的协调。在新型城镇化的大背景下，&耶稣的归耶稣，凯撒的归凯撒&，政府与市场应各归其位，同时在利益边界上又要各进一步，有所融合。在此框架下可以认为：旧城改造的引导工作总体上应由政府发起，但是在引导之下实施层面的主导权，则取决于谁真正掌握了推动旧城改造的资本，在政府融资平台广受诟病的当下，应更多地借助于市场的力量，让企业广泛参与旧城改造，并给予更多的主导权。与此同时，政府在引导推动旧城改造连片开发过程中，应设立&垫脚石&，为企业凭借旧城改造获取利润奠定基础。
&&四、旧城改造的可持续开发的对策建议
&&旧城改造项目的开发建设不可避免地会对当地社会、经济乃至生态环境造成一定影响。在满足项目基本功能的前提下，尽可能地将负面影响降至最低，将正面影响最大化，从而促进项目乃至所在区域的全面可持续发展，是旧城改造项目可持续建设的核心。具体对策及建议如下：
&&1、政企合作，各归其位
&&政府机构、区域居民、开发企业相互制约，相互促进，通过合作开发的方式推进旧城改造，开发企业作为旧城改造开发建设的投资主体，提供资金支持，是项目的策划者与建设者，承担主要风险，并获取主要经济效益。
&&在政企合作模式下，区域居民不再是被动的被拆迁群体，而是以被拆迁房屋入股旧城改造项目，作为旧城改造的投资人存在，被拆迁人不但参与到旧城改造项目的规划设计阶段，为项目提供群体决策，而且以其所拥有的房产作为资本进行投资，享有改造项目的优先获偿权。降低旧城改造成本，减轻政府和私人投资商的资金压力是引导社区居民参加联合开发的主要出发点；也可以调动旧城居民支持旧城改造的积极性，降低拆迁难度，加快项目开发速度，还可使区域居民分享旧城改造所带来的效益。同时，区域居民通过购买房屋向开发企业返还部分外部效益，以期在一定程度上减轻旧城改造的外部性。
&&政府机构作为旧城改造项目的发起人和主要推动者，在改造实施过程中起着组织和协调的作用。为减轻外部性带来的负面影响，政府机构应通过财政补贴、税收减免、政策性贷款、贴息等方式向开发企业返还部分外部效益，促进旧城改造顺利推进。
&&2、培育社区治理主体，传承社区文化
&&在旧城改造过程中，原有的社会治理结构被打破，相应的生活方式随之发生改变。社会自治组织在解决民生问题、促进社会和谐方面扮演着重要角色。通过重建社区组织，发挥其在扶危济困、营造和谐社区氛围方面的重要作用。旧城改造项目的建设过程同时也是社区文化重构的过程。在项目的开发建设过程中，应树立保护社区文化的意识。开发与保护有机结合，在视觉、环境、行为、精神层面上立足重构社区文化。
&&3、推广清洁施工与绿色建筑
&&在旧城改造项目开发建设过程中，通过合理配置资源，减少对资源与建材不必要的浪费，可有效减轻开发建设活动对环境的破坏和污染，减少由此带来的生态负荷。
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城市旧城改造规划探讨
来源：位置：时间： 08:46
　　摘要：随着经济的高速发展，城市建设也越来越现代化，而对于城市的旧城改造就是摆在我们当前的重点问题，目前我国正进入城市化快速发展时期，我国对于旧城改造方式越来越多,无论采取哪种方式,对于旧城改造都要强调综合规划、综合改造和综合效益。本文对城市旧城改造规划出现的问题进行了分析。
　　关键词：城市规划,旧城改造,城市建设
　　城市旧城改造是一项综合性的系统工程，城市发展是一个不断更新、改造的新陈代谢过程。通过旧城改造规划切实改善居民的生活条件提高，也是今后一段时期内化解用地供需矛盾的一个有效途径，更是城市让生活更美好。
　　1旧城改造规划遵循的原则
　　1.1关于旧城改造的重点
　　旧城改造所要解决的问题很多,而城市建设的资金有限,旧城改造的资金更为短缺,因此, 不同规模、不同类型的城市,都要根据各自的财力、物力情况,从实际出发,解决生产、生活中最迫切需要解决的问题。一般地说,旧城改造还是要遵循加强维护、合理利用、适当调整、逐渐改造的原则。改造的重点是危险房、棚户集中地段,市政公用设施简陋、交通阻塞和环境污染严重的地区。
　　城市的基础设施落后,特别是大城市的基础设施长期超负荷运行,拖了经济、社会发展的后腿, 已经到了非改造不可的地步。近几年来,有些地方和单位,在新建或改建住宅时,没有相应地建设基础设施,积累了新的问题。因此,迫切需要改善和加强城市的基础设施,应当进行有计划的改建、扩建和新建。
　　1.2关于旧城改造的效益
　　衡量旧城改造的效益,要以经济效益、社会效益和环境效益三者相协调的综合效益为准。在旧城改造资金短缺的条件下,旧城改造和城市建设与其它各项事业一样,要注意经济效益, 同时也必须注意社会效益和环境效益。当然,不能不顾客观条件片面地强调社会效益和环境效益,而忽视经济效益,以免影响城市建设和旧城改造的活力。但是,当前的问题是要防止片面强调经济效益,而忽视社会效益和环境效益。近年来,有些城市和单位在旧居住区的改建中, 以多出房为目标,片面追求余房率,在改造地段的选择上挑肥拣瘦,把一些不应改造的房屋拆除了,而把一些迫切需要改造的地段抛在一边,在旧居住区改建中甚至随意更改规划要求, 取消必要的绿地和公共服务设施,或者只建住房,不相应地建设基础设施和公共服务设施等等。这种以盈利为目的、片面追求经济效益,而忽视社会效益和环境效益的做法,不仅不能改善和提高城市的整体功能,反而给当前的生产、生活带来诸多不便,甚至给今后的改造带来困难。这种做法应予以制止。我们所要求的是经济效益、社会效益和环境效益三者相协调的综合效益;当然,这种综合效益不是三者的平均分配,而是要结合各类城市、各个改造地段的具体条件, 进行具体的协调和平衡。
　　1.3关于旧城改造的速度和标准
　　旧城改造的标准和速度要取决于经济、社会的发展水平,要与国家的经济实力相适应。城市中旧居住区和住宅的改建,应当根据具体条件采取多种标准,把改善、改建、整治和改造结合起来,不宜强求一致。例如,有些城市对那些房屋质量一般,数量比较大,但还不是危险房的旧居住区和旧住宅,在近期内加强维修,并积极改善供水、排水、道路、绿化、商业网点等条件,争取再使用一段时期。有些城市将一批年久失修的破旧房或危险房, 在近期内先按较低的标准改建成简易楼房,使居民的居住条件有一定改善,等将来国家经济进一步发展了,再按更高的标准进行改建。有些城市, 经济上有可能,近期内就按较高的标准,改造那些破旧危房集中的地段。这些做法都是可行的,但是,那种不从实际出发地一律采取推倒重来,不顾经济条件的可能而大拆大建的做法,或者为了一步登天地达到理想的高标准,而在近期采用消极等待的想法和做法,都是不可取的。至于按砖混结构修建的多层、高层居住区,在制定标准时,还是应该尽量满足日照、通风、防火、防震等基础要求。
　　1.4旧城改造中要重视保护有价值的文物建筑和历史地段,以保持传统文化特色
　　在旧城改造中,必须会遇到一个新旧关系、保护与改造的关系问题。对旧城全部加以更新改造或全部加以保护的想法,都是不现实的。城市空间环境应该反映人们现实的社会生活,对于传统文化特色全盘肯定或者盲目取消的观点和做法, 都是不可取的,应当是既有继承, 又有创新,在继承中创新。目前需要注意的有以下几点:
　　1)在有价值的文化建筑的历史地段周围地区,需要增补新建筑时,新建筑在规模、 尺度、 体型,色彩等方面, 要跟原有的文物建筑和历史地段的传统风貌相协调。
　　2)旧城范围内必须安排利用外资的项目时,需要为这类项目提供适当的投资环境,但是, 项目的选址应当符合城市总体规划的要求,不能为了利用外资而迁就外商的不合理要求; 而破坏有价值的文物建筑和历史的地段传统风貌。
　　3)在一些历史文化名城或古城的街道改建规划中,对于重新修建或复建文物建筑,设想恢复传统的格局和建筑风格,应该经过严格考证,慎重处理。至于在历史文化名城或古城中, 设想按唐风、宋风或明清风格新建仿古建筑,这种想法就值得商榷了。
　　4)对于有些地方改修、修建一条街的做法, 要作具体分析,区别对待。一般地说,改建、修建的一条街,对生产、生活都带来方便,对提高城市总体功能起积极作用,这种做法是可行的,但也要量力而行。那种不讲究实效,追求形式,耗资甚大,而功能单一的一条街,这种做法是不可取的。
　　5)处理好建设新区和改造旧区的关系。权衡开发新区还是改造旧区,需要统筹规划,需要考虑包括住宅、公共建筑、商业服务设施、市政公用事业等在内的综合造价,还涉及征地、安置、动迁补偿的代价等等,要进行综合平衡后才能作出决择。
　　有些城市根据当地的实际情况,制定了统一规划,新(区)旧(区)结合,以旧(区)为主,综合改造,配套建筑的方针。但是,从大多数城市的情况来看,目前还没有提出以改造旧区为主,而是采取建设新区与改造旧区相结合的方针。各地要根据当地的实际情况,作出具体安排。改造地段在人口和土地上就地平衡的做法,看来是不够现实的,要按城市整体统一算帐,综合平衡。新区与旧区相结合,有利于在人口和土地上,从城市整体进行综合平衡, 适当缓解旧城区的人口密度和建筑密度,也有利于为今后的发展留有余地。
　　2实行多方面集资、综合开发和灵活政策
　　旧城改造的经验之一, 是利用经营方式吸引社会资金,进行旧城改造。集资改造是一个途径。除此而外,各地还采取各种渠道,多方集资。例如:1)依靠企业和职工个人集资,利用一部分企业和职工改造旧房的积极性。2)通过发展商品房或发放住宅建设债券进行集资,弥补一部分旧城改造资金。3)由于社会资金有一定限度,也不可能成为经常的资金来源。因此,还要有稳定的计划内的资金来源。4)商业、服务业、卫生、教育等系统提供的专项资金,可用于商业、服务、卫生教育等设施的建设(包括改建、新建)。5)安排在现有城市建设的国家重点工程(包括工业性的、非工业性的),建设单位应当把征地、安置、动迁补偿住宅基础设施和公共服务设施等所需的资金(包括材料),全额交给当地城市建设部门。6)城市中重大基础设施工程的改建扩建,应由国家拨款,或采用国家贷款的方式,解决资金问题7)有些城市,有条件时可适当利用外资进行基础设施的改建、扩建等等。总之,在资金短缺的情况下,各地应当根据改革、 开放搞活的方针,调动各方面的积极因素,采取各种渠道,多方集资提高城市建设和旧城改造的活力。
　　近几年来,随着经济体制改革的发展,城市建设(包括旧城改造)实行按规划综合开发, 可以克服过去城市建设中千家投资、分散建设、多头管理的弊端,有利于保证城市规划的实施, 按规划成街成片地进行改造;可以提高旧城改造的经济效益、 社会效益和环境,使各项建设协调发展。但是,在实行综合开发过程中,也存在不少问题,一些开发单位片面追求经济效益,以盈利为目的,没有严格按城市规划的要求进行综合开发,商品房价格也有些失控,在管理上也有些混乱等等。这些问题虽然是发展中、前进中产生的问题,但一定要及时加以解决。中央和地方主管城市建设的部门要制定综合开发的具体政策, 对开发公司和房产经营公司的开发工作进行行政管理和宏观经济控制,引导开发单位按照统一规划,合理布局,综合开发,配套建设的方针,在城市总体规划的指导下,实行综合开发。
　　旧城改造是一个复杂的系统工程，旧城改造的任务艰巨而复杂, 在新形势下城市化迅速发展的今天，旧城改造还有很多值得研究和创新的地方，不少城市制定并实行许多扶持和鼓励旧城改造的灵活政策。制订实行灵活的政策,有利于调动各方面的积极性,加快旧城改造的步伐，我们要继续探索，找出更多适合我国国情的旧城改造之法。
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