> 【地产八卦】2015年房价是涨还是跌？2015年房价可能会达到顶峰
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【地产八卦】2015年房价是涨还是跌？2015年房价可能会达到顶峰
在中国楼市利好政策的调控下2015年楼市会怎么样呢？2015年中国楼市还会下跌吗？2015年中国房价走势如何？下面，小编为大家整理一些关于2015年楼市预测的文章，以供广大读者参考！__________________本周热门帖子_________________________________________本周热门活动___________________________________________本周热门楼盘_____________________
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人口结构导致2015年楼市动荡 泡沫或将破灭本年度4月下旬以来，地方与中央与地方相继出台了一系列楼市救市措施，近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。此前的系列观察中，业内人士从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的转变关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号，从人口结构来看，2015年楼市或动荡。购买的主力军规模在减小1963年以来政府的基调是控制人口增长，上海市政府参事、上海社科院左学金研究员指出，正是因为“人口惯性”的存在，人口政策需要作出前瞻性的考虑和改变。1970年以前，中国的总和生育率为5.81，即平均一对夫妇生育5.81个孩子；到了1979年，总和生育率下降到2.75；整个80年代，总和生育率保持在2.5上下波动；90年代到现在，总和生育率则稳定在1.5以下。左学金指出，总和生育率低于2.1时，就表示这个社会代际人口中下一代人口在减少。中国第六次人口普查的数据也验证了这一趋势：人口年龄金字塔是锥子形。与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15岁~64岁）才是购房的主体。2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万，最重要的原因就是老龄化在加速。劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。中国社会科学院副院长蔡昉在2012年表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。
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2015年或是房地产顶峰日本人口红利拐点出现在1990年，而房地产泡沫破灭的时间与此高度吻合。1990年以后，日本进入快速老年化的时代，不仅经济增长陷入泥潭，房地产市场更是一蹶不振。日本的故事对当今的中国有很强的警示意义。从人口结构看，2015年的中国与1990年的日本并没有太大的差异。假如日本的经验在中国同样适用的话，意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。但如果结合中国当前用工市场的实际情况来看，应该将中国的人口红利的拐点提前数年。原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场。对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁。因此，中国房地产大拐点或许在2015年之前出现。而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。降息对未来楼市而言难乐观 2015楼市政策风往哪儿吹2014年，楼市变化速度，显然超出市场预期。国家统计局公布的70个大中城市房价数据，可谓一个直观的观察窗口。房价的变化，直接影响购房者的心理。北京居民王勇一直想买西四环外的一套二手房。然而从年初的每平方米4万元到如今每平方米3万4千元，不断变化的房价让他一直处于观望。一季度，70个大中城市，有一半还处于环比温和上涨，然而从5月份开始，房价环比下降的城市个数持续增加，5月35个、6月55个、7月64个、8月68个、9月、10月均为69个。面对楼市种种变化，不少业内人士感慨，中国房地产行业轻松赚钱的“黄金时代”已经结束。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员邵挺表示，中国房地产市场和中国经济一样，都已经进入了一个新阶段，或者说“新常态”，即“供需总量基本平衡、区域结构差异扩大”。走向新常态的房地产市场，呈现在大众面前的将是一幅怎样的走势图？从当前来看，银行房贷新政、央行降息等政策出台，犹如给房地产市场注射了“强心剂”，自10月份以来，冷清的楼市有了些许变化。10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌。其中，北京二手住宅价格环比上涨0.3%，上海、广州、深圳环比均持平。对于房价环比降幅收窄，国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，与各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市这些因素有关。 楼市是否会全面回暖？部分受访专家给出的答案是否定的。他们认为，由于不少城市库存依然高企，加之土地消化周期过长，需求过度透支，房价调整尚未到位。因此，市场短期回暖不具可持续性。
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中原地产首席分析师张大伟说：“一二线城市，楼市资金面将明显好转。三四线城市因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。”此外，对于信贷政策对楼市的刺激作用，业内人士并不表示乐观。北京市房地产协会会长陈志认为，作为非对称降息，央行的此次政策会带来预期性的微刺激，但市场短期内尚未显示其影响，就预期而言，降息作用有限，未来楼市难言乐观。从“政策很复杂，市场很简单”到“政策很简单，市场很复杂”，2014年，楼市与“行政化”调控方式渐行渐远。一个具有代表性的现象就是，行政色彩浓郁的限购政策逐步退出部分城市。限购的保留与取消，被业内人士视为对2014年政府工作报告提出的“分类调控”的落实。住房城乡建设部新闻发言人倪虹明确表示：“用市场的手段调控市场的问题，这将是下一步调控的主要方向和手段。”对于步入新常态的房地产市场，不做过度反应，并不意味着政府不作为。特别是在当前宏观经济面临下行挑战的背景下，在坚持抑制投资投机性需求外，更要注重满足居民的合理住房需求。 2014年下半年出台的一系列政策对此均有所体现。比如房贷新政策要求“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。”住房公积金新规定中要求推进异地贷款业务，公积金贷款对象扩大至第二套改善型自住住房。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“在抑制住房投机需求的同时，支持和鼓励使用需求，就能保持房地产业的经济规模，对宏观经济稳定增长作出贡献。”专家还建议，在中国房地产市场告别高速增长的“黄金期”，房地产投资量、竣工量和新开工量等各项重要指标的峰值已经到来的情况下，尤其要注重房地产泡沫的抑制和防范。（经济参考报）中国楼市进入“新常态” 2015市场不确定性增加降息之后中国楼市成交有一定回升，但市场仍然库存高企。11月份，广州楼市库存接近15万套，创下近五年来的历史新高;12月初，北京楼市库存超过9万套，创下32个月新高。一线城市尚且如此，部分二三线城市的库存压力更大。多位房地产开发商人士告诉21世纪经济报道记者，库存压力实际上贯穿于2014年整年，年中住建部定调去库存，显示这一问题更加凸显;而此后一系列限购取消、限贷放松以及降息政策，都是在为去库存而努力。12月12日，国家统计局公布1-11月房地产开发情况，显示房地产市场依然处于调整周期内。但部分数据显示，一些企稳的迹象也在出现。
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库存压力加大成交量回升和库存总量增长在同时出现。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，北京楼市12月很可能将延续11月网签量破万的势头，成为今年第二个月度网签破万的月份，并有可能超越11月。但与此同时，数据显示，截至12月7日，北京可售商品住宅总量达到9.3万套（包含8000套的保障房、自住房）。在亚豪机构副总经理任启鑫看来，除去此类房源，存量8万多套仍是北京楼市库存的高点，近期回升的成交量并不足以改变高库存的现状。 广州的情形与北京类似。中原地产首席分析师张大伟指出，一线城市未来一段时间面临的去库存压力仍然很大，短期的高成交量并不足以支撑房价上涨。部分二三线城市的库存压力更大。据国泰君安首席经济学家林采宜测算出地产下跌风险最大的15个城市。在衡量地产下跌风险的因素中，地产投资过剩影响最大。而投资过剩带来了库存高企。据国家统计局数据，截至10月末，全国商品房待售面积58239万平方米;11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。“整体上来看，商品房的销售速度落后于它的在建和竣工可售速度。”一位北京房地产业内人士说。
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部分房企资金链紧张全年的高库存带给开发商的，除了销售去化压力，还有资金链问题。CRIC研究中心统计数据显示，三季度末，A股139家房企净负债率为101%，季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。据其测算，15家中型房企六成已突破120%高位。CRIC研究中心分析，中型房企净负债率极高且继续上扬，是因为普遍有做大规模的需求，导致库存和负债率激增。而在开发商对一线城市土地的争抢中，二线房企表现更为凶猛，拿地增加也推高了其负债率。根据国家统计局11月12日公布的最新数据，全国房地产开发企业到位资金增速在经历了1-10月短暂的回升至3.1%后，1—11月突然降至0.6%，比起2013年的20%多相差了很远，开发商资金链仍不容乐观。今年持续低迷的市场也是开发商无法获得充足现金流，改善资金链的重要因素。中原地产市场研究部统计数据显示，截至10日，公布前11月销售业绩的上市企业有33家，其中25家企业完成年度任务不足九成，超过19家完成率不足85%，合生、恒盛等企业完成年度任务不足四成。不确定的2015年前述北京业内人士指出，2014年下半年，中国楼市出现了拐点，客户需求整体性缩水，市场进入“休眠期”。这也推动了卖房模式的变化。如万科在淘宝卖房、远洋联手京东众筹等互联网营销手段出现，其目的都是为了帮开发商拓展客源，促进销售。在同策咨询研究部总监张宏伟看来，尽管大部分城市已经取消或松绑限购政策，降息后，年底部分城市开始出现成交量“翘尾”的行情，但是今年整体市场成交量表现欠佳已成定局。研究机构分析，对房地产行业而言，2015年首先面临多重紧缩。首先是美联储结束QE的后续影响，将使得近年来海外融资占比较高的房企面临汇率风险，明年海外融资也不会太好;加息启动和再工业化将造成国际资本回流，会吸纳滞留在中国的热钱，中国外汇占款压力大为减少的同时，也意味着国内流动性将明显趋紧。与之形成对冲的因素是，继续降息、降准的可能性较大;国家可能会加大社会流动性的利用效率，以弥补政府流动性的不足，以及针对房企在境内的融资可能进一步放松。
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不过整体看，某业内人士说，当前的楼市，诸多城市库存依然高企，加之土地消化周期过长，未来市场供应高峰尚未到来;另一方面，需求过度透支，尚需时间积累，加之救市刺激下楼房降价力度不够、范围有限，价格调整尚未到位。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰预测明年的楼市还会继续调整。2015年楼市的分化将会非常严重，即使像北京这样的一线城市，也是冷热不均。比如五环内的项目相对卖得比较好，但是六环左右的房子，去库存压力就比较大。不过，在各地政策松绑、信贷放松以及降息等一系列利好因素综合刺激作用下，11月全国重点城市新房市场成交量再创年内新高，一线城市二手房市场成交量显著增加，土地市场也表现抢眼。张大伟指出，统计局1-11月房地产成交数据同比跌幅加深因为前期基数过高所致，实际上市场环比数据已经出现好转，后期有望企稳。而未来房地产市场的新常态将是，结束了以前量供不应求、价格单边上涨的格局，进入了一个供需相对平衡，部分供过于求的局面，市场的波动加大。任志强首次谨慎悲观看楼市 2015年房价大降？刚刚闭幕的中央经济工作会议再次强调中国经济进入新常态，尽管会上没有提及房地产，但经济新常态下房地产行业的走向仍备受关注。在日前召开的“全联房地产商会2014年会”上，房企老总们对房地产行业的未来走向看法不一。一向坚定看多楼市的全联房地产商会执行会长任志强，此次对后市首次表现出谨慎悲观的态度。任志强表示，从刚公布的11月房地产运行数据看，国房景气指数已经超过历史最低点，而且还在继续下滑；当月房地产开发投资增速已经连续三个月低于10%，到年底和明年年初，持续下滑的趋势不会改变；土地购置面积不足以支撑明年的销售，新开工量也再次下降；房地产开发资金来源已经降到历史最低点，意味着房企没有更多余力用于投资和生产了。
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“到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。”任志强说，“最严重的问题是我们的库存在不断加大，目前预售面积已经超过6亿平方米，达到历史高峰，库存压力不仅出现在大城市，二三四线城市都出现了。”任志强认为，如果底部运行在一个较长的周期，会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。如果货币政策和财政政策不改变的话，这个周期就会加长，不能试图因为降息、“9·30”房贷新政以及其他一些政策而过度乐观，要消化现有的库存，可能会持续比较长的时间。“到目前为止我们没看到任何理由能阻止投资持续向下的趋势，因此，希望所有的企业做好长期的思想准备。”任志强说。与任志强的观点不同，恒大地产总裁夏海钧对房地产业未来发展更加乐观。他赞同房地产业已经从高峰逐渐进入下行通道的大趋势，认为明年房价将维持在一个平稳的状态，但是销量会有上升，房企去库存、增加销量会成为明年的一个主旋律。同时，行业集中度会进一步提高，很多中小企业会面临更加困难的境地，对大企业而言则是一个并购的机遇。另外，明年房地产企业在金融创新方面会走得更快更远，房地产企业可能会更加多元化。“总的来说，由于国家大的经济形势处在一个下行通道里，国家无论怎样调整，对房地产来说都会有一个较好的生存空间，我们对房地产未来的发展充满信心。”夏海钧说。与夏海钧的观点类似，越秀集团董事长张招兴也认为，经济新常态下，房地产反而不用太担心，虽然房地产行业以后没有以前那种疯狂时期的好日子了，但也不会很难过，因为房地产只要难过，可能中国经济就很难过。荣盛地产董事长耿建明同样长期看好房地产市场。他认为，房地产眼前比较困难，触底还需要一个过程，因为整个经济在下行，收入在减少，市场库存量在加大，但房地产长期还是看好的。
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