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仙泽饮w2014为什么这么贵贵 贵在哪里
电脑特效，为什么这么贵？
制作的时候是不是用到什么特别前沿的手法、科技或者器材？很想知道那些大片特效是怎么制造出来的。
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老实说，排名差不多一千票的第一名这种吐槽类的回答真能赚赞同票啊。电影特技还是很贵的。不能说特技公司活得不怎么样就想说特技制作不贵，这不是一个逻辑。特技公司都在破产边缘的主要原因是庞大的费用，食物链低端和竞争激烈有关，但是这并不能说明特技制作不昂贵。李安被特技公司骂，无独有偶，Peter Berg也被ILM骂，他说ILM在《Battleship》一片中拥有垄断定价权。如果特技公司不贵，在东欧就不会诞生那么多特技工作室。要我看来，逻辑在于：特技很贵，但是贵的有道理。仅此而已，吐槽说自己不贵不仅毫无逻辑，而且居然这么多赞同，说明点击赞同的人基本对特技是外行。补充：主要是开支是人工。以为美国为例，一个中等水准的特效人员的年薪在4万美元左右，高级人员在六万美元，顶级人员则十五万左右。一个特效密集的电影有多少人呢？看看这个数字：Avatar - 1,855Titanic - 739Avengers: Assemble - 1,453Harry Potter and the Deathly Hallows Part 2 - 1,180Transformers: Dark of the Moon - 1,178Source: IMDB, Box Office Mojo假设一个电影的特效组有一千人，中高尖按6:3:1分配，工期一年，当然这些人很有可能同时做两个项目，那么减半的话，工资总额大约是3900万美元，再加上协调，联络人员和特效监制一个人的片酬，特技人工费很有可能要过五千万美元。这还只是工资。一般一个特效密集型电影的特效费用要占到总成本的一半，至少。
照下面这个图的样子，我认为特效贵也是应该的。
原文链接作者高斯控（转）如何估算电影特效的成本 作为VFX的第一篇，想写点有点技术但又不是太限深的东西。于是选了这个题目，如何估算电影特效的成本。这是一个很技术的题目，因为即使是专业人员，如果你是一名VFX小兵，可能也碰不到这样的问题。对观众来说，这又是一个很有意思的问题，大家都喜欢看大片，特别喜欢大制作。但问题是在特效上，很大气的感觉却并不一定要花很多钱。在本文中，无法给你精确的数字，因为电影特效的价钱实际上是年年下降的。太精确的数字是没有意义的，而且通常特效公司也不是计件收费，通常是一项任务一次性的收，如果导演有特殊的要求再加收费用。说白了，电影特效制作算是服务行业，许多事情是可以谈的。大概有一个基准，上下浮动主要看心情。下面我们就来说一说如何估价。在今天，一个电影特效公司一年的产量也只有几分钟而己。因此许多大片要赶上档期，通常要将特效分包给几个公司作。传统分法是按工序分。最主要的是将2D和3D的工作分开。最普遍的作法是将合成工作相对独立出去。许多传统拍摄内容为主还是这样的。但对于特效镜头除非为了赶工期，这种方法问题比较多，所以并不采用。其中的问题另有文介绍。一种分法是按镜头分。在一部电影中，电影首先按场景分成几场，然后每一场中又要分几个镜头。通常电影中的特效是把一个影片中相似的几个镜头分给一个公司作。如果实力强的公司以包一个场景。分完镜头之后，特效的价格就可以估算出来了。主要有三个方面。１　镜头的类型。２　制作内容３　质量要求１　镜头的类型在VFX中，近镜头是最贵的。越是广角镜头其实越便宜。这一点可能有悖观众的直觉。一个面部特写要比千军万马的镜头要贵许多的。因为千军万马的镜头中，每一个特效物件的精度要求并不高。而且计算机最不怕的就是复制。对这样的镜头，通常都是由新手来完成的。而对于近镜头，导演是要用细节讲故事。有很精微的要求，所以即使同样是一只马，近镜头是可能采用完全不同的制作技术。材质的层次可能是远镜头的几倍之多。远镜头的一只马可能有几千（thousands)个多边形就够了，有个三五层材质就可以了。而近镜头的金刚脸大概有几千亿(trillions)个多边形，材质数可能近百层。从运算上也是这样的，远镜头的可能个人计算机就可以算，而近镜头的通常会把服务器算死机的。所以那种附视天下的大镜头和那种一大堆飞行器飞来的密集镜头，实际上是特效制作中最便宜的。二　特效的内容特效按照技术内容，通常会有三大类１　环境２　FX物理特效３　角色。其中，角色是最贵，环境最便宜。今天的环境制作己经没有技术问题了。只要有一个比较好建模师跟材质师就可以。而对一个特效艺术家来说，环境通常是入门的功课。FX物理特效主要包括刚体，流体，粒子跟爆炸。这部分要求非常高的物理仿真技术，通常是有一定技术背景的人在做。如果是技术背影的人来说，通常是以做FX起步的。角色是对技术跟艺术水准要求都非常高的，也是最贵的。建模，动画，渲染的技术都要更复杂一些，更头痛的最好的做法。对角色制作技术来说，许多问题有几十种解决方法，对不同的情况要使用不同的方法。在动画角色上，一般来说，越像人的越贵。最便宜的是机器人，其次是怪兽，再次是真实动物，最贵的真实的人。对角色来说，动画要比建模和渲染难。在动画上，动作便宜，形变更难，最难的是表情。越硬的越容易，越软的越难。相比较而言，变形金刚摆资势比本杰名皱眉头要容易得多。就目前的技术而言，环境技术也经很成熟，FX技术在成熟，而角色技术才刚刚起步。即便是好莱坞，也只敢用一些怪曾，外星人或是将人物角色卡通化处理。主要的短板是动画的技术。３　质量特效制作最大的成本因素是质量。只要质量要求不高，技术是没问题的。特效制作中质量控制中短板效应非常明显。制作的质量并不取决于做的好的部分有多好，常常取决于做得差的地方有多差。画面上的所有地方的质量要平均，最怕的是做对比。一旦有对比，观众一眼就可以发觉。因此如果镜头从远推近，一定要按近镜头的标准做。另外跟主角相关的特效要比配角贵许多。如果镜头中有主角，有配角，可能都要按主角的标准来。如果主角按主角的标准，配角按配角的标准，观众可能一眼就感觉效果假。反倒是那种全是配角的镜头，即使质量不高，观众也可能查觉不到。在特效质作中，最后一个因素是精晰度。imax的特效是普通电影的几倍，同样的电影特效是电视剧特效的几百倍。因此在欧美，许多电影成本不够的时候，把imax变成普通电影。再不行就弄成蓝光或是DVD分辨率都是常用的方法。最后给出一些实际数字2012没有imax，特殊以ＦＸ物理特效为主。这种水平的特效大概是１分钟１百万美元。或是特效中有角色，则会再高出一倍。这是按欧美质量要求的成本。如果效给韩国作，可能一半的价格。在质量上是有差别的，虽然该有的都有，但细节控制的不好。特效这个东西是这样的，只有高质量才能用来讲故事的，表达感情。低质量的主要是用来吓人的，不管用多少，都游离在故事之外。
说的非常好。简单的从个人经历补充一下。在ILM的R&D部门实习的时候，办公室旁边坐着写《大海战》(Battleship)流体系统的大哥(Nick Rasmussen)。他说ILM总是保持在破产边缘，而且他们这些R&D工程师随便去个Google Facebook一类的公司都可以工资翻倍，不过很多人一把年纪了还在搞特效。记得一位叫Florian Kainz的大叔，估计四十了，拿了3个学院的技术成就奖。前面说到的Neal同学拿了一个。这些人就是为了爱啊！特效真心不贵啊，比写网页的便宜多了。谈到为啥学院技术奖不和Oscar一起颁发的时候，Kainz大哥说，可能那帮导演制作人们觉得和我们这帮nerd站一起不够酷。虽然是玩笑话，不过真的好心酸！还有我实习的那个暑假，ILM的实体特效公司(Kerner Optical)，也是在ILM开始搞电脑特效之前主体部门，破产了，就因为有一个项目没有接到...
我简单的说一下吧 其实贵是相对的，在电影投入里面看起来是很贵，但是在制作方看来其实并不是那么的赚钱，甚至是廉价的，看看做少年派的特效公司倒闭的RH吧。这里我就相对来说看起来贵的地方：钱都用在什么地方了？高质量的好莱坞特效是在以下几点。CG是靠大量的执着艺术家堆出来的......
大量的计算机开发技术......
大量的图像计算时间......
艺术家的特效设计不是简单的，譬如说我这里要光 那里要爆炸，首先的第一要素是美感，什么样的光，何种的爆炸 怎样的外形 怎样的规模 对角色的影响 或者对环境的影响等等都是需要在前期商榷好，有句话说的好，前期做不好 后期死的早。就能很明白了，前面出问题了就是牵一发而动全身的事情，而且返工也是非常消耗人力的。
第二点就是拼计算机技术了 ，应为每部特效制作前技术部门就需要研发很多适合这部片子的软件与技术，不是说你随便拿个市面上的软件就可以开始的（需要在这些基础上定制）这里就是为制作准备高效、便捷、灵活的制作工具。这里的开发量是不可想象的，各种计算机图形图像的界的精英，博士，科学家会参与进来，分析 真实的流体计算，或是更加灵活的动作设置，仿真等等的准备工作，这些问题解决了才可以开始特效制作也算是前期的后半部分。第三然后就是制作部分了，这里就是部分模块要使用上面的技术来制作成片的素材，比如 模型 材质 动画 然后特效 灯光 等等 这里就是出各种素材的环节，也就是你所看到的炫目的特效的各种部分或者配和特效的部分还有组合的部分 这里的数据量庞大到PB，硬盘成堆，时间都在这里。相信网上的制作花絮也很多，我就不细说了.第四就是“渲染&了（计算机计算生成图像）要知道这就是电影最后的阶段，最费时间的环节了，慢工出细活，细腻的图像也是建立在时间的基础上的，计算机需要计算制作出来的最终图像用于组合成片，较色，举个例子来说明，好莱坞大型项目渲染一帧少到十几小时大到几百小时。时间消耗也是非常多的。--------大概的流程就是这样 ，视觉特效现在是真的不贵，甚至说是廉价。钱都用在该用的地方了，还有很多没说到的点。贴个视频大家了解一下吧,挺心酸的。
少年派后的日子，围观一间特效公司的倒闭 (转载)
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贵与不贵首先是一个相对的概念。在如今的动作大片、科幻大片中，特效的成本确实占了影片成本的很大比例，这是无疑的。但电脑特效真的算贵么？与一般人的理解相反，电脑特效（CG）与传统特效比起来，恰恰是非常便宜的一种手段！我们看看，著名的《埃及艳后》花了4400万美元，算上通货膨胀，这部1963年的电影成本等于2007年的2亿9千万美元！除了演员伊丽莎白·泰勒等人的身价，很重要的原因就是其昂贵的布景、道具。而这些其实就是传统特效的部分。如果以现在的CG特效来制作，会大大减少影片拍摄成本的——2005年的《天国王朝》不过花了1.3亿美元。另外一个例子是：1975年的《大白鲨》制作了3条机械鲨鱼以供拍摄，每条的造价都高达25万美元！传统特效需要手工制作，对人工要求很高，价格很难下来。CG特效则方便得多。1977年的《星球大战》成本1100万美元，属于当时的大投资电影，仅在ILM公司上卢卡斯大概就花了500-800万美元，但其实绝大部分钱都花在开发技术上面，真正的CG特效制作本身并没有那么贵，否则电影就拍不出来了——离上映还有3个月时，ILM还只能拿出一个很难看的飞船飞过特效来，卢卡斯都快疯了。。。总之：1，CG特效单独看起来很贵，其实和大牌明星身价比起来它在电影成本中一点不贵,2，和传统特效费时费力费人比，CG特效很便宜，能为电影片方省钱,3，电影的CG特效主要贵在技术开发、专利积累、新设备等等，真正制作的成本也不能说很贵。像《阿凡达》的钱（包括之前卡梅隆的片子），很大程度都花在3D技术的研究上了。很多特效公司都是要靠专利技术授权吃饭呢。
这个问题曾经在问题“”里被大家讨论过，我就把那时我发的评论改改凑个答案吧。后期特效是什么？在我看来，电脑特效就是一个用数学重构整个世界的过程。要重构世间万物，我们首先得了解世间万物，然后用数学解构它，最后在软件上通过数学原理重新结构它。就说《少年派》里的那头老虎，就涉及雕塑，色彩，灯光照明，解剖，仿生，流体力学，数学，以及如何用后期软件制造等知识，因为视频中的一头老虎并不是真的就是画一头老虎，而是在电脑上重新构造一个生物并让它合理运动，运动中各块骨骼怎么动，各肌肉块怎么联动，爪子在草地上对草产生的影响，走动中风对各毛发的不同影响，老虎在表情变化时脸部各物件做怎样的运动和变形，全部都要设计。还有，懂得了雕塑色彩……等一帮知识后，就能造老虎了吗？还是不行，没有哪本书教你造老虎的，于是我们得组合运用这些知识，自己研发如何去造老虎，老虎走一步，涉及的世间原理就海了去了，等都考虑到，做到自然真实了，也就足以累死一帮人了。更糟糕的是，不是每部电影都需要造老虎的，可能另一部电影是要造鹦鹉，结果就是下一部电影一切还得再次研发。所以对于特效大片来说，特效是一个需要很多人合作研发的脑力劳动密集型工作（PS:加了这么多定语，还是劳动密集型的产业的）。电脑特效为什么那么贵？因为特效是个劳动密集型产业，也就是需要很多人，同时它需要的人力主要来自于艺术家和科学家，所以电脑特效中的人力成本是很昂贵的。事实上，因为整个电影业界拿不出那么多钱来，整个特效产业的蛋糕只有那么点大，参与特效制作的个人所能分到的蛋糕是很小的（国际高手的年薪也才几万美元而已），目前这个行业是个畸形状态，需要的人技术实力得很高，但是赚的钱一点也不多。
补充一些吧，电影（尤其是好莱坞大片）的特效确实都是一个庞大复杂工程，上万美刀的专业软件不说，一般几秒的特效镜头的制作都需要个把月的时间（包括修改，不包括渲染）。渲染时有时也会租用到榜单里排名前几的超级计算机，需要的事时间也在一个月左右。
在中国，电影特效的收入和付出不成正比，导致大量优秀人才流失，老手心灰意冷改行他业，新手怀着巨大的憧憬入行折腾几年成老鸟之后发现这就是个坑，然后步老鸟的路走人。而且搞这个真心是吃青春饭的，学这学那，不停地更新知识和插件，花好长时间掌握的技术不久一个新插件出现傻瓜式操作就搞定，真心伤不起，所以得不停充电，体力和精力真心耗不起。而且很多单子都是像一楼所说，真心恶心，边做边吐，边做便拷问自己人生的意义到底是什么，为什么会这样。当时maya，3dmax，AE，PR，RF，MEL语言一个没少学，打灯渲染例子流体抠图合成调色不说样样精通吧熟练度三星是有的，接到的单子多半是神话电视剧，让你给洗剪吹似的猪脚左手上冰右手上火，外加各种魔法特效，可惜空有一身技术到最后却拿个particleillusion玩烟火。然后就是企业宣传片，各种片头，3d里面建个模型转几圈然后拿到AE里面合。然后剩余时间就是给学生带带客挖掘几个好的留公司继续坑他的青春。
是问特效报价贵？还是问特效成本贵？如果是问成本，特效当然是非常贵的，其他答案已经说了很多。如果是问报价，特效的报价还不够贵。好莱坞有个著名的“2000万俱乐部”，顾名思义，里面的明星的片酬2000万起步。特效师的年薪中位数约为5万美金，粗略地算，1个顶级明星一部片子的片酬，能养400个特效师1年以现在一部好莱坞特效大作至少都会上多个一线明星的架势。相比而言整片特效的总报价真算不上什么大数字，这些钱不仅要用于给上千名特效工作人员支付薪酬，其中还有一部分要用于采购各种软硬件设施、租用超算中心的计算服务。作为一个特殊的后期环节，特效需要根据不同的需求，在前期作不同的准备，用到的技术和设施多种多样。CG特效同时是脑力集中型+劳力密集型的行业，一部电影的特效生产动辄需要近千名训练有素的特效师，抛开庞大的软硬件经费不说，光人力资源成本就非常高。说说影视CG行业的大牌公司：DD和R&H这两个一线公司倒闭当然是最让人痛心的。制作了《雨果》的Pixomondo因为情况不佳而关闭了伦敦和底特律的工作室。ILM一边裁员，一边在新加坡搞了个分部来控制成本，这个分部的代表作是《Rango》。DreamWorks从去年起在上海搞起了东方梦工厂。现在估计也就Pixar最潇洒了，老子做CG动画电影，不需要明星，一年一部片子，日子过得多滋润？每少一个明星或导演，就有更多的钱给CG团队，就是这样。 所以我认为，特效成本很贵，但报价不算贵。
为什么贵？阿凡达的电影特效渲染——电费就用了几十万欧元。你说为什么那么贵？
工作内容不可复用的基本上赚的都是人头费
特效最大的成本是无休止的瞎JB改..................！！！！！
高学历智商人才的劳动密集型成果。
就目前市场来说，我觉得做特效根本就是一项慈善事业，耗的都是大家内心的一种情怀。请问有见过几个真正做特效赚到钱在北京买房的？
说特效不贵的，至少给我看看《Physically Based Rendering》，然后自己实现一个离线渲染器，在跟那些已经商业化的渲染器比一比，你就知道为什么这么贵了。P.S 我也觉得特效按秒算根本扯淡，和软件开发按行数算一样扯。
因为软件是收费软件中收费最高的，特效软件都是以万记的。我会告诉你boujou这样的摄像机反求的小软件要2万美元吗。特效软件都要求非常高的配置，所以所需的电脑也是上万的，一套达芬奇调色设备要六七十万。这是软硬件需求。同时高级特效人才奇缺，尤其是国内特效与美国的差距很大。而且特效制作是很繁重的工作，一部华丽的电影特效制作少则几个月，多则一两年，团队每天坐在电脑前做很枯燥的工作，需要很强的耐心和意志力。所以后期特效成本高，技术要求高，人才缺乏，价格当然要高了。最后向所有默默无闻的幕后工作人员致敬！
１.特效不算贵。特效兴起的一个重要原因正是因为比搭建实景拍摄便宜，另一个重要原因是可以便捷地创造超越现实的虚拟场景，成为创作潮流。一个著名的反例是：　　1995年，未来水世界 Waterworld，近2亿美元投入，全部实景，结果导致　凯文o科斯特纳 Kevin Costner　败走麦城无法翻身。2.大众意识不到它的贵。足球队里进球的前锋最有名气，实际上他只是团队配合中的一员；主席台上最中间的人得到八成的掌声，不代表其他人都是渣；电影宣传里男女主角最聚焦目光，其实他们大部分时间只是一个表现的载体。　　　台前总是比幕后更风光，人的天性如此——看看百度人物搜索，好像这个世界只有明星；看看新闻连播，好像这世界只有领导。特效的作用和价值被低估，只不过在国内这个环境内更突出而已——不只是你们，同样苦逼的还有编剧、编曲、科学家、教练、秘书……
我说一个侧面、水晶石每年要给aotu公司几百万的版权费、就因为一个maya一个3Dmax。如果你真想知道为什么贵、除非你也入行、否则隔岸观火
贵和便宜是个相对的概念，如果特指你特指影视作品中的电脑特技的话，其实不贵。很简单，无论是凭空想象的奇景（潘多拉星球、宇宙）还是生活中场面（成千上万的兵马、一幢被炸毁的楼房、布拉德或者汤姆或者威尔本人……）都是电脑制作的比真实去拍的要便宜得多得多得多……当然，明星因为有肖像权，所以电脑画出来也是一样要给钱的，而且还要给俩份儿，那只是句玩笑。& 转贴： 房价为什么这么贵？
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以深圳为例揭开中国房地产的层层迷雾
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我原本生活在深圳,现在国外生活。和国外对比,感受最深刻的就是中国人那么吃苦耐劳而生
活水平却和外国人差距巨大(那些爆发户和精英除外)。这到底是为什么?有时想得我头痛。
我不是学经济的,估计中国的经济学也不一定讲得明白这个问题。
正好房地产是中国现在的热点问题，为什么那么多生活在城市的中国人奋斗一生还买不起一
个小小房子？不就几块砖头和水泥吗?所以就准备拿房产问题先开刀，因本人不在深圳,更没
有房产业以及政府内部高人的指点，只是凭借自己在网上能找到的一些数据以及自己的分
析，错误在所难免。之所以将自己的一些思考抛出来，只是希望抛砖引玉，盼望了解内情的
人士能不吝赐教，帮大家揭开这重重迷雾。
(一).房价是怎么构成的？
我们先来分析微利房的房价构成情况。微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利
出售获取微利的普通商品房。99年梅林一村高层微利房的均价是4400（未找到确凿数据，估
计的），03年益田村高层微利房的均价是4397，桃源村中高层微利房的均价是3500。因下面
的资料中有梅林一村比较确凿的数据，所以就以梅林一村的微利房为例进行分析。
房价共有8个项目构成：
土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相关费用；
由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；
本体建筑安装工程费；
工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；
住宅区开发配套费：按第十二条的配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住宅的文
教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设成本。
建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；
住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；
利润：为前七项因素之和的3%至10%。
列入微利商品建设计划的用地免收土地使用出让金。只需缴交土地开发费和市政配套设施
费，即每平方米440元。
单位本体造价为1801元。
工程管理费为%=46.8元。
利润按总价的5%计算，为220元。
住宅区开发配套费找不到明确数据,设为Y,计算公式如下：2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%+
(2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%)*2%+220=4400，算出来为1703元。
利息为107.75元。
公用设施基金为81.97元。
本体造价是很明确的。第一.二项和地段有关,估计越好的地段收费越高。第五项开发配套费
是个大头，估计和地段也有关系，桃源村的房子能便宜这么多，应该和此项费用有关系。
普通商品房和微利商品房的区别是：微利房的地不是拍卖招标的而只是征地拆迁安置费用，
利润只能是3-8%。也就是说普通商品房含有地价，配套费会贵一些，但不会贵太多。其他的
区别就是利润了。
(二）房地产的暴利有多高？
深圳因为临近香港，发展又快，房价大起大落非常厉害。深圳（也是全国）最早的第一起土
地拍卖是发生87年12月1日，8588平方米卖了525万元，地价是611元每平米。88年在此地上
盖的东晓花园154套住宅以1200元销售。估计该楼盘应该是7层的建筑。楼面每建筑平米分摊
的地价约350元。而91年罗湖碧波花园的均价就是4500。92年春老邓南巡后，南下深圳的人
很多，我的印象中南头一带花园当时也在之间，市内的应该更高。全市职工月平
均工资1988 年为282，1998 年为1532元，我估计90年代初当时大部分深圳人的工资在500-
1000内，内地可能在150-250之间，这个价格简直就是天价，而对于港人来说，这个价格就
不是那么惊人了，所以当时大部分房子应是卖给了他们。
当时多层的建造费用应该每平米400元足够了，小区也没有多少绿化和配套，估计每建筑平
米均摊0.6平米的土地面积，地如果是拍卖取得的，估计每平米800元也够了，摊到每建筑平
米为480元。配套费用算500。相对来说拍卖来的地的价格肯定高，有本事的人自然不会去拍
卖会拿地。注意88年东晓花园1200销售价已经盈利了，所以92年的楼盘的成本不可能高到哪
里去。1000来元成本的楼卖4000，赚死了吧？当然要交税，但很多公司会做假，帐上没多少
利润，自然就少交很多税。
后来金融整顿，价格有所回落，但当时来深圳的人实在太多，所以深圳房产价格当时应该没
有太大的下降，相对当年的收入，一般人还是望洋兴叹。97年左右，随着香港的回归以及香
港房地产的高涨，深圳房价又疯长。当年台湾花园的均价为11000，而罗湖的销售均价是
9000，这些房子现在已经很旧了，目前价格大概为4000左右。当时的多层的成本估计不会超
过2000，高层不会超过3000，房地产商又大赚了一次。这里面自然少不了香港人的推波助
澜，当时香港顶峰时高达14-15万每平米。结果当时买房的人都亏得一塌糊涂。这也是前几
年上海猛炒房地产的时候，深圳没动静的原因，身边买楼吃亏的人实在太多了。深圳房价最
低的时候估计是2003年非典前后，当时福田一带的新房大约，还费劲打广告，当
时微利房都要4300，可见房地产商当时并没有太高的利润。06年福田和南山的新房的房价到
了10000左右，而很多楼盘的地是90年代拿到的，以特区报社后面的五洲星苑为例，均价是
8500，因是高层，又没有什么社区，地块据说是93年取得的，如果是一手地，楼面地价600
元够了，当然如果原来拿地时的规划是建多层的，那土地成本可以忽略不计。该楼实际成本
估计不会超过5000。而商报社附近的凯旋国际也是高层，已经卖到11000了。房地产商又开
始到了大碗喝酒大碗吃肉的时代了。一栋楼就可以造一个亿万富翁出来了。不过更令人大长
见识的是一贯以走高端路线著称的百士达公司，其开发的红树西岸，2001年的拍卖地价为楼
面地价为3055元，当时很多人还担心这价格太高了。该公司最善于做秀，宣传其楼盘采用很
多了新技术，质量又是如何高，用料好。我们就算它每平米的建造成本3000元，比03年的微
利房1800高出1200，其他费用3500元，比微利房的2500高出1000元，这样的成本也不过9555
元，但它现在的均价是27000，共25万平米，净赚42亿。我算出来之后看见这个结果，差点
以为计算器坏了。要是毒贩们知道这个消息，肯定要后悔得以头撞墙。他们可是拿命来做生
意，组织还那么严密，结果发现搞不过这些拿砖头搭积木的人啊。这种楼盘并没有独占的资
源，就凭几个建筑上的概念在那里玩空手道，别的楼盘随时随地就可以复制。跟96年一万每
平米的那些罗湖房子一样，过段时间人老珠黄，身价自会大跌。据说晚上亮着灯的没几户，
也许都是炒家在玩，如果真有人买了自住，那只能说人傻钱多。而如果是近年拿地的,由于
地价已经疯长,地价对房价的影响已经比较明显。如万科城一期,2003年取得的地，每平米楼
面地价为2400,加上建造成本和政府收的费用,每平米卖5700,利润不会太高。不过据说后面
几期已经大涨了。
最近在龙岗拍卖的一块地，已经很偏僻了，居然楼面地价已经3781，以后楼房不卖8千就没
什么钱赚。按
这个标准，市区内的楼面地价以后不会少于4千，房价要普遍高于1万。香蜜湖最贵的一块
地，楼面地价是7000，据说建的别墅要卖4.5万。
我不知道现在买地的这些房产商能不能赚钱，也许深圳有钱人太多了，也许有人觉得顶点还
很遥远。每次疯狂，总是前面的人大赚，最后总有几个替死鬼。
(三）为什么深圳房价这么高?
一。和西方国家房价的对比
如果按加拿大的平均房价来看，城市住宅折合人民币平均价格也在1万。深圳已经和它差不
多了，当然别人大部分是别墅。不管在哪个国家，首先建造成本是不能少的,我估计它的成
本中本体建造成本占的比例很大，毕竟人家的劳动力成本太高了，人家的建筑工人也是住别
墅开车来上班的。其次政府总要收一些配套设施费用的,当然他们的政府不敢收太多。大家
应该看到西方哪个政府敢加税，街上经常就出现抗议队伍。更关键的是这里的公务员同志们
是没有公车的,政府大楼也比深圳的简陋多了
（和咱们的市民中心没法比，可能深圳的镇政府大楼都比不上）,更没听说有公务员福利房
一说，要知道梅林一村的公务员福利房只收本体建造费的，每平米1700，局长住的现价值
100万的房子，原价只要20万。其他的费用全靠我们交税去补贴。
西方国家的房价和工资对比就不算很高，工厂最普通的工人的月薪也是1万人民币，所以只
要有正常工作能力的人，购房压力不会很大。基本上有份工作的人都能买个或大或小的房
深圳的微利房也得4000每平米。有些人在喊中国的房价收入比太高了，确实是高，可能全世
界最高了，可是能降到人家的水平吗？我们的一个工人一个月1000元，能存下400元不错
了，这钱还得准备给小孩上学，全家的治病，养老，谁敢全投在房子上。要跟国外一样的房
价收入比，房价得降到多少？500元每平米？政府没钱怎么去搞配套建设？只能说我们的经
济水平还不支撑普通工人也去买大房子，说白了就是穷。穷的一个标志就是很多人要住农
民房，要有集体宿舍，要有贫民窟一样的廉租房，甚至还有人去睡桥洞。
二。土地国有化导致城市极端膨胀，用地紧张
房地产的源头是土地,西方国家政府主要拥有一些偏远的公用土地以及政府及军事用地,城市
及近郊的土地大部分是私有的,谁用地都得买。而中国的土地全部国有，市场规律在这里是
失效的。所以会出现深圳比周边城市的房价贵很多的怪现象。
以温哥华为例,这个号称世界上最适合人居住的城市,并没有人满为患,加拿大人没有都一窝
蜂跑到那里去。因为那样的话,如果房价高涨,那么房地产公司就会去购买更多的地来进行开
发,自然地价也涨,工资也得涨，但同时企业和人员会被迫流失，最终会达到一个平衡。企业
集中于一地，也会远离原料和消费地,所以不可能所有的企业都去温哥华。人多了就有人找
不着工作，所以必然有些人要离开它。因此它的房价也就是比其他城市高一倍左右,这是比
较合理的。
我们看到北京.上海.深圳这些大城市越来越大,企业在这里扎堆。深圳唯一的优势是临海,移
民城市人才聚集,信息灵通,应该是以高科技.港口.石化.钢铁这些人才和资金密集,对海运交
通要求高的企业在这里。其他大量的低技术劳动密集型的企业应该扩散到周边去。但实际上
市中心还有一大堆这样的企业占着地方不走。关外这样的企业就更多了。试想这些企业都走
了,深圳还会有这么多人吗?政府还能说土地紧张吗?
深圳和惠州.河源通过高速公路也就一两个小时的车程。但房价的差距巨大,深圳比河源可能
高六到八倍,地价的差距应该也很大。低技术的劳动密集型企业搬到那里去,对于出口企业来
说也就是增加了点运输成本,需要厂房建设和搬迁费用,但相应的水电.工资.房租水平都比深
圳低,当地消费水平低,员工在那里也更能安居乐业,甚至可以买房。
假如土地是私有化的,那么如果企业在深圳的厂房是它自己买下的土地,如果搬到邻近地区
去,企业就可以把现有土地卖了而大赚一笔。例如市中心一个占地2万平米的工厂,现在把地
卖掉至少可进帐3个亿。而在
中国,企业没有地的所有权,不能卖地,搬迁没有好处，所以它为什么要搬迁呢?
在西方,这个企业如要留在深圳这样的地方,他的员工都要买房,如果这里的房价比其他地方
高8倍,其他消费也贵,那企业得提供很高的工资。但中国的现实情况是,这种企业的员工大部
分住的是集体宿舍,员工不想干了,内地还有大把的人补充进来。企业根本就不用考虑他的工
人需要在当地买房。所以这种企业不管是在深圳还是惠州,员工的工资不会有多大区别。
而深圳政府为了GDP,不会积极赶走这种企业。虽然这是块好地,但其他地方又不是没有地
了。而且没有理由强行赶它走,除非送给企业一笔搬迁费用。对企业来说,毕竟留在深圳的好
处也不少。交通配套方便,员工好招,工资比其他地方也高不了太多。而且企业拿这些厂房去
出租,还可以大赚一笔,市中心的厂房估计也得租15-20元每平米。
别看政府卖给房地产公司的地很贵,给企业的地都很便宜,甚至白送。现在深圳也开始拍卖工
业用地,工业用地的首次拍卖在2005年12月，郊区的一块地25578平米卖了1940万，每平米
758元。宿舍用地面积为9163，卖价为1070万，每平米为1167。郊区每建筑平方米所摊分的
地价为250元。厂房每平米的造价估计大约是500元，所以综合价格是750元。
我想这是深圳政府确实觉得土地不太多了,开始采取措施控制工业用地。但对于政府相中的
好企业,政府还是可以采取各种办法挽留,其中一招就是协议低价转让好地块,对沃尔玛.华为
这些名企都是这么处理。对于稍微偏远一点的郊区,则深圳厂房的租金也很便宜,如网上查
到&龙岗坑梓厂房低价租售- 深圳坑梓全新独院厂房招租，厂房一栋三层3300平方米，宿舍
2100平方米45间，每间可住12人。公路边，租金便宜。8元/M2/月&.而河源的信息是& 三通
一平的土地100元每平米以下，未三通一平的则50元以下，各县更低.新的标准工业厂房每平
方米月租8元以下；旧的标准工业厂房每平方米月租6元以下；普通工业厂房每平方米月租5
元以下。&河源的厂房综合价格大约是530元，地是基本不要钱的，就是建造的成本。可以看
出,对于已经在深圳自己建有厂房的企业来说,没必要搬迁走而把土地还给政府,自用或出租
都行。对于新的企业,河源有点优势,但无论是自建还是租房,这种差别不是太大,对企业的成
本影响不是很严重,除非是大型的企业。但如果工业和住宅用地的价格是一样的，则深圳郊
区的厂房每平米价格至少2000元，
一般企业对于是否还在深圳建厂就得仔细斟酌了。
另一方面，由于土地国有化,导致政府用地和企业用地价格极其便宜,他们在用地上存在巨大
浪费。别看商品房小区里简直是寸土寸金,但大量的企业占着一大片地,闲置的不少,可盖两
层楼的只盖一层楼。政府机关更是能多要就多要。而在西方连政府用地也要向私人公平买过
来的,那样的话市政府还敢在莲花山前面占那么大一块地吗?估计市长的工资都要发不出来
了。去过麒麟山庄.梅林一村的就明白,给大大小小政府公务员住的房子在用地上的奢侈。深
圳现在空地还是大把,你到关外去看看,给现有1000万人建房子会有问题吗?那么政府为什么
不出让呢?关键又是GDP思想在作怪,深圳政府还在拼命拉大项目来当地落户,所以自然要留着
地。实际上从全国一盘棋的角度看,这种GDP第一的现象是很可笑的,这个企业不在深圳在河
源,但还是在中国啊。可是我们的市长就是这么狭隘,加上他的权力又那么大。而西方国家的
市长没有这么大的权力,既不能免税也不能送地。更关键的是人太多,教育卫生等公共设施跟
不上,导致人的生活条件越来越差,那你这市长就等着下次落选吧。这样下去，只能导致几个
核心城市飞速发展，人越来越多，所以政府就感觉地不够用了，房产市场愈发形成僧多粥少
的局面，出现临近城市房价差8倍的奇观。
如果深圳政府换成了温哥华政府,土地也控制在私人手里,那么我们可以看到的景象就是深圳
会少了很多企业,少了很多人。也不会有很多土地还荒在那里或种着青菜。河源的房价会涨,
深圳的绝对会跌,深圳的房价绝不会比河源贵8倍,不过3倍是会的。大部分人都买得起房子,
不一定很大。
三。地方政府不希望房价下降
大家一定要明白一点,我们的市长不是我们市民选出来的而是上面任命的。作为一个市长,他
不用过多考虑有多少人买不起房，况且政府从来不认为那些没有户籍的人是深圳人。他最关
心的是GDP上升了多少,GDP是上级要考核他的要点,就是他的政绩。地方财政有钱了,他就可
以搞表面文章,比如把高交会馆拆了重修一个,建一个世界一流的市民中心供官老爷上班用，
把临街的房子修得美轮美奂。只要有钱了,就可以把他们体系内的那些大大小小的官员.公务
员都搞得服服帖帖,不会去拆他的台,例如深圳小小的一个官员都可以配一辆好车，大家也有
福利房分。政府当然希望当地老百姓富裕，但它更希望把老百姓的手里的钱都用各种名目收
上来给它用,手里大把的钱化不完，这样的市长多爽啊。政府不能象街头抢劫犯那样明抢，
怎么办？所以开始改革，原来由政府负责的都不管了，看看房改.医改.教改的情况就明白
了,结局就是越来越贵,然后政府的钱包越来越鼓。而房改是其中最核心的部分，医疗和教育
部不是每个人都马上就要面对的，而谁都要买房，而且中国人都想房越来越大。要提高
GDP，就得提高房价。只有房价高了，政府的地能卖个好价，才能收各种税和配套费用。这
些费用收上去后，到底有多少是用于配套，就只有天知道了。至于老百姓卖不起房,关市长
啥事?没听说市长因有人买不起房而下台的。光地价这一块，我们就可以知道政府的油水有
多大了。网上查到长沙每亩地给农民的补偿是2万，一亩等于666平米，每平米才30元。青岛
最近提出的新补偿标准郊区平均约在8万左右，市区14万左右。所以深圳也不可能高到那里
去，而且大量的还不是耕地。深圳政府拍卖的地每平米从几千到上万不到。所以中国的市长
没有一个会说他的城市房价高的,更不会为他的市民买不起房而痛心疾首，如果在西方国家,
这样的市长估计是不想连任了。这些市长表面上当然不会说房价越高越好。但骨子里是希望
房价稳步上涨的。这样每年拿一些地出来拍卖,总是造成供不应求的局面,房价就能逐步上
涨。如果一下子拿很多地出来拍卖,哪里卖得出好价钱?房价怎么涨得上去?
四。土地限量供应和信息不对称给房产炒作提供了最好的平台香港和我们的情况差不多,土
地也是控制在政府手中,以前每年规定卖50公顷,而大家的住房需求又是那么迫切,所以土地
价格不断走高,房价在97年最高峰时达到15万每平米。香港的人均收入已经位列世界前列,可
怜港人被赞为世界上最忙碌的人,而大部分港人住的是鸽子笼。难道这是富裕的标志?难道经
济发展的结
局就是让大家越住越挤？ 最终的结局就是全体港人给李嘉诚等几个大富豪打工,培养出几个
世界级富豪,政府也小赚一笔。但是香港真的没地吗?绝对不是,还有大块地方在长青草。那
时的政府是英国任命的,老百姓也没办法。等董建华上台,为了民心放风说要多批地,要多建
公屋,又正赶上金融危机,结果房价剧跌到5万每平米,很多人沦落为负资产。李嘉诚这些人毫
发无损。其实香港的优势在不断消失，房价不继续下降，以后港人还有苦头吃。房价最终还
是决定于供求关系.前些年深圳为什么会降价？那是因为房产商赚得太多了，96年你拿1000
元工资，房价10000，这个房价怎么支撑？政府总要批地出来赚点钱吧，所以这个泡沫就这
如果政府真的想让房价下降或企稳,那就大量卖地。可惜没有一个政府会这么干。卖完了地
政府怎么再捞钱？政府看着你的钱包正眼红呢，还想降价？
经济学家没有起到普及经济知识的作用，当然有些话也不可能公开发表。一般人对房价缺乏
认识，也不知道整体情况会怎么发展，房价越涨就越慌，追涨杀跌，跟风炒作，导致了房价
更大的波动。所以每次这种行情都要涨到大家都受不了，然后被某个意外事件或政府的强行
干预所打断。所以91年卖4000，96年卖1万多的房子，实在是太超前了，每当面临这个暴涨
的时候，房产商和炒房的就可大发一笔，而最后才去追高接货的人承担损失。这次深圳不知
又要冒进到多少？市区内冲到1万5到2万？然后回归到正常大约8.9千？
五。经济发展和通货膨胀导致房价上升
这些年经济确实在发展，很多人有钱了，更主要的原因是这些年钞票印多了，2005年底的储
蓄存款亿，而95年是21941亿，增加近7倍。大家手里（据说是20%的人拿了80%的
存款）的钱多了，不买房干吗？而且中国人确实住得太差，尤其很多农村人要来城市，小城
市的想去大城市。总而言之，如果中国的房地产的体制不改，中国的经济如果总体在上升，
大家手里的钞票越来越多，房价也会天天见涨，政府和房产商会合力让大多数人永远觉得买
房是一件如此艰难的事。你辛苦了一辈子，最后发现大部分钱就为了这套房子而交给政府和
房产商以及银行了。你只不过是个打工的机器而已。当然如果有些地方涨过头了或者政府批
地过多，也不排除会短期下降。
六。宏观调控后怎么反而房价上涨了？
政府宏观调控不是想让房价下降，而是由于房地产开发过度导致原材料暴涨，把整个经济体
系搞乱了。当然上海是要降的，因为实在炒作过头了。其他地方吗，领导只希望平稳上涨，
老百姓手里的钱也不可能一下子都抢光，尤其是搞过分了以后房价暴跌，银行的贷款谁去
还？所以中央政府还是有点紧张的。暴涨的结果是银行和购房者倒霉，房产商得利，因为地
是以前卖的，政府也不会从这种非理性上涨中得到什么好处。所以政府希望细水长流，平稳
上涨。如果我们国家整个房地产市场是靠市场本身来自动调节的，也就不存在宏观调控的说
法了。钞票多了，大家一看能买得起房子了，于是就蜂拥而上，于是房地产业大肆扩展，导
致相关基础原材料供不应求，价格
暴涨。国内不够，那就进口，进口多了人民币的汇率就降，购买力更低，进口价格狂涨，土
地也涨。然后政府也得提高利率，因为通货膨胀厉害了，到最后在新的高度达成平衡。国家
的生产能力就那么大，最终只能满足一部分人的需求。而在中国这个传导机制有问题，比如
汇率，利率不是市场化的，土地也不是私有化的。所以政府急了，没有办法那就只好采取行
政手段了。宏观调控第一条，就是严控土地，土地不批，房产还怎么开发？原料紧缺问题就
解决了，整个经济秩序就恢复正常了。但大家一看土地没了，房源减少，于是抢购，房价不
降反升。所以有些同志学习中央文件的态度不够端正，领会不够深刻，以为房价要降了，结
果吃了大亏，看见一路直上的房价合不拢嘴。不过今年原材料生产能力上来了，卖不出去开
始降价，政府现在又急了，估计又要放宽土地和信贷。
(四)解决房地产问题的几条建议
一.中国的土地真的有那么紧张吗?
中国政府再三强调土地紧张，不能圈占耕地。但是是否连给这些大城市的每个家庭搞一套高
层住宅的地都没有？
以梅林一村的微利房为例，我从GOOGLE的卫星地图上看到其是三栋31层的高楼，三个楼连在
一起，三梯八户，估计住2800人。占地面积为长约130米，宽约38米。如果周围全部建这种
高楼，则互相之间保持40米的间距应该够了。这样它的占地面积是8700平米。如果要解决
600万人的住房问题，则18.6平方公里就够了。如果象香港那样建40层，就更少了。但深圳
有多少地呢？２０００平方公里的土地面积，可利用的土地是７００多平方公里，现在实际
已经开发利用了５００多平方公里，剩下了２００多平方公里的土地可以开发利用。如果政
府真的按这样的方针去开发土地，会冒出地荒的说法吗？光搬掉那些工厂或少批点别墅用
地，都足够大家住了。去内地有些地方看看，土地利用率就更低了，大片的开发区闲置，楼
层也低，很多还是别墅。政府提出的一个观点就是防止粮食生产滑坡，那大家去看看台湾香
港有多少耕地，难道都饿死了？日本韩国英国这些国家哪个人口密度比我们小？我知道英国
日本人很多人是住别墅的。
大家去过农村就知道了，大部分农民占的就是耕地，按城市标准来说就是别墅。如果我们把
五亿农民城市化后，我想占用的耕地肯定下降。而城市中很多用地不是耕地，高层建筑一家
人占10平米地就够了，而农民估计普遍要占个100平米。
真正要节约耕地，首先就是逐步城市化，再次约束农民和富人建别墅的占地，还有就是政府
自己的行为，尤其是那种划片地然后荒在那里的所谓开发区少搞点。深圳要是把那些农民房
和破厂房拆掉建高楼，还解决不了大家的住房？看看香港的建筑密度就知道我们有多少土地
潜力可挖了。
我就不明白手里拿着上万亿美元外汇的人还会怕没饭吃？加拿大俄罗斯澳洲美国这里的土地
太多了，粮食生产潜力够我们吃的了。我们的饭店餐厅里的粮食浪费比哪个国家都厉害。更
何况技术在不断进步，产量在不断提高，现在除了非洲这帮人自己瞎整搞得没饭吃，还真没
听说哪家没米下锅的。当然如果担心哪天帝国主义会进攻我们，拿粮食当武器，那又另当别
论了。我们的政府难道不就是应该让大家幸福吗？老百姓住房宽敞点碍着谁了？GDP是不断
提高，可大家全去睡马路？香港那套让老百姓住鸽子笼的搞法是非常可笑的。是不是有人喊
出地荒，让大家吓得把银子都赶快奉献上去呢？
二。开发商何德何能？我们需要化那么多钱去请他们来盖房吗？
房产商最大的本事不是在建筑设计上，而是拿地上，现在有地就意味着利润。例如万科十七
英里的地就来得不明不白。当然本事更大的人是拿地不花钱或者少花钱，如以前的副市长王
炬大笔一挥，他的女婿就可以少交一亿的地款。
其次是在和政府部门的关系上，如提高容积率，变更规划。我记得万科金色家园就发生过这
样的事，一期卖房时规划图上显示有一片花园绿地，等房子卖完后绿地就变成高楼了。最后
就是如何欺骗消费者，说高尚点是营销，如红树西岸，搞出一堆眼花缭乱的名堂，然后房价
上。当然现在也不用搞营销了，大家抢着要，在中国各种商品已经大为丰富的今天，只有买
房子还得排队，从事这样的行业也太爽了点吧？
正因为如此，我们可以看到号称中国最好的房地产公司-万科，它的老总王石整天上山入
海，玩得不亦乐乎。能如此潇洒地做到行业老大，不得不令人怀疑这个行业的管理含量，或
者他是天才？其他行业的老总累死累活，能有10%的利润就不错了，看来对王石只有羡慕的
我们承认一部分人可以先富起来，社会也认可微软这样的公司获取高额利润，毕竟他的员工
通过艰巨的努力和无比的智慧，为人类社会带来了巨大进步，尤其是软件带有的先天垄断特
性，我们不服气也不行。而中国的房地产商们凭什么能心安理得地获得如此巨大的财富？光
深圳就不知道有多少人在从事房地产行业，如果全国的房地产都由政府来主导，可以为社会
节约很多人力资源，因为这些人做的工作本来就对社会没有多少价值。真正为社会做出贡献
的是我们的建筑设计师和
建筑工人。
三。借鉴新加坡经验，实现居者有其屋
新加坡住房发展局既是政府机构，又是房地产经营企业，在解决住房方面起着决定性的作
用。其解决住房问题的核心政策是鼓励居民自己购建房，另一方面对经济收入不同的家庭，
实行不同的政策，对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化，而对中低收入
家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出卖。由于新加坡住
房供应已接近“饱和”，近些年政府每年新建组屋在5000套左右，占总房量很小的比重，只
有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房(一般是卖掉自己现有住房与买新房同
步进行)，其他的居民则购买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些
的二手房。保证占80％的居民购买了组屋居住。目前新加坡拥有的新的和老的组屋，除极少
数145平方米户型外，其余为40多平方米至125平方米户型。“80％的居民购买了组屋，加上
3％的富翁购买了富人住宅，剩下17％买不起组屋的居民就比较好办了。”新加坡把这17%的
居民分为困难户和特困户，大约各占8.5％，并采取了随着经济发展逐步解决他们住房问题
的措施。近些年的办法是：对困难户，通过政府补贴，让每户购买一套60－70平方米便宜的
旧房居住；对特困户则租给每套旧的42平方米左右的廉租屋，每月只象征性地收十几新元房
租。解决了困难户和特困户的问题，就在全国范围内实现了居者有其屋的目标。在英国，由
政府建造的福利房占住房总量的50%；香港在“九七”回归后实施“居者有其屋”计划，由
香港房屋署建造的“公屋”已经占到住房总量的50%以上；在新加坡，这一比例更是高达
85%。反观深圳，政府建设的安居房占住宅市场总量的比例还不到10%。
以深圳的微利房建设为例，由专业的设计师完成建筑设计，应该说这也不是一件难事，一大
堆现成的设计可以参考利用，根本就用不着多少创新。只要有了图纸，发个招标通知，建筑
公司.工程队就会蜂拥而至，甚至是带资施工。地产商要做的事就是监理，保证建筑质量，
这也可以由专业的监理公司来完成。而且都有相关的国家标准规范。既然如此简单的一件
事,我们何不就由政府主导,大规模建设微利房?政府作为土地的唯一拥有者,每年制订规划,
建设道路等配套设施。然后可以由政府去选建筑设计单位对一个个小区进行设计。也可以由
建筑公司自行提交建筑设计和造价,最后政府进行招标,选定建筑商。这个过程中也许会存在
作弊,但至少不会太离谱。毕竟建筑成本是很容易核算的。还有一个途径就是政府按一定的
价格将整个小区交给某个房产商来开发建设。应规定一个家庭此时最多只有一套从政府那里
直接买过来的房子。即一个家庭最多同时只能拥有两套从政府那里直接买来的住宅，以防有
人大量购买政府那里的一手房,垄断市场。但二手市场上可自由买卖这些房子。
四。政府住房的建筑质量是个大问题
当然大家都会担心政府的项目的工程质量会很差,例如某些地方的道路建设就是例证，在网
上找到质量问题比较严重的是深圳的鹿丹村，是政府建的，也就十来年，现在据说要拆掉重
建。其他的估计也存在些小问题，但还不至于没法住，总体来说情况还可以。
目前其实房产商盖的楼的质量也不会好太多。虽说目前深圳房地产商造的楼还没有倒掉的，
但时间长了谁敢保证？国外倒是能看到很多上百年历史的房子还在那里好好的，只有中国在
成天拆楼。况且节约成本是商家的天性，只要暂时楼不倒，楼板薄一点有什么关系？地基浅
一点哪个购房者看得出来？当然房产商以一定价格把工程交给承建商后,如是私人公司,老板
还是希望承建商能严格按要求来的,毕竟房子质量好一些,对公司的长远声誉是有好处的,但
老板也管不了那么细,下面的人放水的可能性也是有的。目前不少房地产公司是国有的,监控
质量的力度估计就弱一些了。国外在建设上偷工减料的事也不是绝对没有,而要想在中国杜
绝它简直难于上青天。既然我们消费者目前化那么多钱请房地产商帮我们盖房子,那还是可
以考虑在工程监理上化点钱的,例如可以请香港或国外的监理公司。还有就是抓到了重刑处
还有一个办法就是让大型的房地产公司来管理这些微利房的建设，这样出了问题，这个公司
也跑不了。而鹿丹村这样的工程估计当时是给什么小包工头干的，现在找人都找不着，找着
了也许也。例如让万科这样的大公司来竞标微利房的建设，估计十年后出了问题还能找到
它。如果质量问题能有比较好的解决方案,那么对于大多数只要有个栖身之所的普通大众来
说,我们还有必要化那么多钱请房地产商替我们盖房子吗?
五。让房产商来建设富人区,政府为穷人盖廉租房
政府应大张旗鼓地明确建设富人区，既然我们承认社会贫富悬殊，为什么不顺应潮流呢？全
世界都有富人区，这也不是什么见不得人的事。
建设富人区的好处如下:
1.增加政府的地价收入。现在实际上也存在富人区，很多是自发形成或被开发商创造出来
的。由于规划中不明确，导致片区中楼盘素质不一，规划配套不齐全，富人和穷人混居,大
家都不舒服,拍卖地价不够高。而开发商挖掘出这个题材后，往往能赚取高额利润,政府没从
地价中得到多少好处。
2.对于富翁来说，他们对房价没有什么感觉，只要求住得舒服.安全.气派能显示身份。政府
面对他们的需求可能就有点力不从心了,那么这一块个性化很强烈的需求,还是交给市场来完
成比较合适。例如政府在规划中指定那些将要建成高档社区的地方，一般是沿江沿海沿湖山
边或城市的核心位置，景观资源独特的地方。一年只拿几块地出来招标，一平米卖十万也不
关小老百姓的事。
3.在这些地方，政府也没必要去建公立学校了，这些人就让他们上私立的贵族学校。医院等
配套设施也如此处理。
4.对富人区的房产销售转让和继承，高额征税。
靠着这些收入,政府可以建一些高密度小面积的廉租房,出租或免费给那些最穷的人,总比让
他们睡桥洞或乱搭乱建强.
六。宁可让政府来掏空我们的口袋
政府的微利房也可以通过拍卖方式,例如通过网络拍卖，也许房价和现在的市价一样高甚至
更高,但毕竟这些钱是到了政府的口袋里。而我们现在就是拿这些钱去喂肥了一个个和李嘉
诚一样的房产商和大大小小和土地有关的当权者炒房者，这些人要么挥霍浪费,要么转移到
国外。把钱交给政府,怎么说也算是支持国家建设吗。
以深圳为例,如果政府建设1000万平方米住宅,按现在的均价7000出售,共700亿。其中成本
(征地拆迁100，不过这和容积率的关系很大，建高层的话这个成本会很低，本体建造1800，
配套设施1000)算290亿,政府净赚410亿。而按目前的方式,房地产商拿走了大部分利润,估计
政府能有100亿的地价和税收收入就不错了。如果全国都这么干，政府可得到的收入至少
2000亿。政府再浪费,剩下1000亿总可以吧。要知道,我们的很多贫穷大学生就因为交不起学
费而悲叹,更有把父母逼得自杀的。如果全国的大学生免学费,400万大学生300亿就够了。
所以我一直不明白当初设计房改的人是怎么想的，难道就是为了让一些人暴富？政府不是需
要钱吗，这是多么好的机会，为什么不利用呢？改革之初,政府确实缺乏经验,大家都被长期
的计划经济害苦了,于是以为市场万灵,什么东西都市场化。但是在土地没有私有化的前提下
去推行住宅市场化,实际上就是给了这些房产商一次掠夺财富的机会。购房者由于信息不对
称,永远是这个市场的弱者。
以下文件和论文是房价计算方法的依据，大家可以参考。
文件1------招商局蛇口工业区关于执行《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规
定》的办法。其中有关内容如下：
准成本房价由本体造价、工程管理费、建设期利息三项之和构成，并考虑楼层、朝向、环
折旧等因素。
工程管理费=本体造价×2.6％
建设期利息=(本体造价+工程管理费) ×银行当年公布的半年期贷款利率×6(月)
全成本房价由准成本房价和住宅区开发配套费（以下简称配套费）两项因素构成。
配套费包括住宅区红线范围内的拆迁费、征地费等前期工程费和管、线、路、绿化、人防以
及建筑小品等
室外工程配套成本。配套费按住房建筑面积计算，并由市房改办定期公布。
配套费随本体造价而浮动。
第十三条 全成本微利房价由全成本房价和微利两项因素构成。微利为全成本房的8%。
对蛇口工业区红线范围内的职工实行社会微利房价。在不低于市政府房价标准的原则下，社
微利房价可以按市房改办公布的指导价进行计算，也可以由下列八项因素构成，并考虑楼
层、朝向等因素
土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相关费用；
（二） 由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；
（三） 本体建筑安装工程费；
（四） 工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；
住宅区开发配套费：按第十二条的配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住宅的文
育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设成本。
（六） 建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；
（七） 住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；
（八） 利润：为前七项因素之和的3%至10%。
文件2------深圳市关于公布《1999年多层住房本体造价影响因素表》及有关安居房房价问
　七、日至6月30日各种类型住房的标准社会微利价和标准本体建造成本详见下
表：注2(注2：
日以后市房改办如未公布新的规定，则继续执行此条规定。)
　　┌────────────────┬────────┬────────┐
　　│　　　 住房类型　　　　　　　　 │ 标准社会微利价 │ 标准本体建造成 │
　　│　　　　　　　　　　　　　　　　│　(元／平方米)　│ 本(元／平方米) │
　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　│多层[10层以下(含10层)]不带电梯　│　　2675　　　　│　　1070　　　　│
　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　│多层[10层以下(含10层)]带电梯　　│　　3428　　　　│　　1284　　　　│
　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　│11层一20层(含11和20层)带电梯　　│　　3914　　　　│　　1605　　　　│
　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　│21层一30层(含21和30层)带电梯　　│　　4011　　　　│　　1669　　　　│
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　　│31层以上(含31层)带电梯　　　　　│　　4108　　　　│　　1733　　　　│
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　　│小型复式住房　　　　　　　　　　│　　3113　　　　│　　1643　　　　│
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论文1-----在网上找到一篇2000年发表的论文《形成深圳市住房消费增长点的可能性分
析》，作者是深圳市住宅局的黄瑞，其中谈到以下内容：
深圳安居房的建设和销售一直享受减免有关税费政策。1998年11月，深圳市政府发出《关于
恢复征收契税有关问题的补充通知》规定“城镇职工第一次购买公有住房（包括我市的福利
房、微利房），免征契税”。
对安居房的消防报建、白蚁防治、工程质检、工程安检、水电增容等费用，有关部门也给予
减半或全免优惠。
普通住宅购销环节的税收负担由原来的10％左右降至4％—5％，积压空置房购销环节的税收
负担由原来的10％左右降为1％左右。
为了解决城市居民的住房问题，减低安居房的出售价格，减轻居民购房负担，深圳安居房的
建设用地以协议方式供应，并实行地价减免政策，即列入福利商品房建设计划的用地免收土
地使用出让金和市政配套设施费；列入微利商品建设计划的用地免收土地使用出让金。例
如，梅林一村住宅区为二类三等地段，按土地面积计算，土地出让金及开发费标准为220元
／m[2]，市政配套设施收费标准为340元／m[2]，三项总价为560元／m[2]。根据安居房
土地减免政策， 福利商品房用地只需缴交 100元／m[2]土地开发费，
微利商品房用地只需缴交土地开发费和市政配套设施费，即440元／m[2]。
报纸上文章1----记者写到：2003年梅林一村的高层福利房平均价2177元、单位本体造价为
1801元、市场商品房评估价为5600元；益田村平均价为2151元、单位本体造价为1774元、市
场商品房评估价为5950元；彩田村平均价为2123元、单位本体造价为1749元、市场商品房评
估价为6250元。
难得的好文章！
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红树西岸开盘是25，000。根本卖不出去。我当时还去看过，除了那在卖了那么久，好像也
不到20%的销售额。另外，它的外表绿得实在难看，我建议叫“青铜时代”更合适。
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让我们这些望房心叹的人如何是好，
愿社会真能和谐！
～徘徊在莲花村～
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写得好！特别是对红薯西安的总结：）哈哈哈哈~~~~~
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发信人: buaahjy (hmily_crystal), 信区: RealEstate
题: ［原创－自荐］房价为什么这么贵？
发信站: BBS 水木清华站 (Tue Sep 14 18:00:03 2004), 站内
在此发表一些拙见，主要是从宏观角度定性的分析房价高企中的中国特色社会因素。
1，我们中国的房价收入比为什么这么高？
房价收入比是国外衡量房地产价格是否合理的一个重要指标，按惯例一般发展中国家
的房价收入比在3-6：1是比较合适的，可是在我国的很多大城市这个指标一般在10左右，
像北京上海这样热点城市的普通市民家庭可能得不吃不喝十多年才能买得起房子，于是超
前消费贷款买房也就成了一个普遍现象。
我个人觉得并非是房价收入比这个参数不科学，它能在西方作为房价准绳被社会接受
肯定有它的道理，至于为什么目前在我们国家“失效”我认为是我们国家相对于西方国家
特殊的国情所致。
这种特殊的国情总的概括起来就是一方面伴随着改革开放，工业化城市化的进程越来
越显著，随着农村土地承包制度和农业技术的发展，大量的农村人口向城市转移，这里不
仅有农民工（实际上从购买力上讲他们对于城市房价并没有多少影响），还有那些在农村
里富起来的小厂矿主，小老板，还有就是千千万万像我们这样靠读书改变命运的大学生。
但是我们国家的这一点特殊国情是相对于发达国家而言的，这种工业化城市化进程和其他
发展中国家相比并没有什么特殊之处，所以这只能解释为什么这两年房地产行业持续这么
热，而不能解释为什么北京上海这样一线城市它的房价收入比高的离谱。
我个人认为真正造就这些一线城市房价超高的其中一个原因是我国过去条块分割的计
划经济和严格的户籍制度留下的余孽。计划经济和户籍制度是中国人在过去几十年中城市
发展人口流动的巨大障碍，试问那些生活在“地方”，生活在“乡下”的国人有几个不知
道北京好，不知道上海好（港台除外）。它们集中了全中国最好的几所大学，最好的医院
，最好的文化娱乐设施，拥有高档的购物场所，最顶级的酒店，最多最便利的海外航线等
等--这些无一不是吸引富人和投资客的理由。即便他们中的大多数人并没有北京或者上海
的户口，但是像异地置业这些在计划经济时代不可能实现的事情在如今变得越来越简便。
美国人口不过3亿，但他们数百年来均是自由迁徙，拥有纽约，芝加哥，洛杉矶，旧
金山等一流的大都市（两个都市圈和一个加州），加拿大人口更少但是他们同样拥有一些
著名的大城市，他们的房价直接取决于当地就业和收入状况（房价的本质就该如此）。而
四倍于美国人口的大陆却围绕着两个城市转，有钱人都想往那边跑房价怎么能不高？这也
就是为什么北京和上海两地的房地产金额要占到全国的四分之一，难道这些都是老市民购
买的？当然不可能，要知道两地的GDP总量加起来仅占全国的8%左右。
我们家在上海有个远亲，开公交车的，居住在那种老式的破楼房里，比较艰苦。在他
现在住的房子附近正好在开发一个小区快结尾了，我爸爸问他为什么不换套房子住？他说
那些房子都不是他们能买得起的，他看都不想看。要知道那是在杨浦区啊（相当于北京丰
台之类的地方）。我的感觉北京和上海那些新开发的商品房，高档小区与其说是给普通市
民改善居住还不如说是更多的为了外地的有钱人，投资客的需要。换句话说，当我们要计
算房价收入比时仅仅采用当地居民的收入是不符合中国目前的国情的，而如果我们真正去
算算那些购买住宅的人，无论是全国范围内生意场官场上的富人，投资客还是本地的白领
，金领他们的房价收入比还真是在6：1左右，甚至更小。
同样道理，受制于计划经济和户籍制度的影响和惯性，我们的各大省城和一些沿海城
市因为同样对周边地区的吸引力而使得房价和当地居民收入比普遍高于6：1这个世界一般
一代代下来，房价就像刷子，他按以有财富和今后财富的创造能力把人分了类：大富
的移民出了国，小富的在京沪或沿海地区，普通人只能待在二三线城市，绝大多数的农民
工最后还是回镇上。虽然很残酷，但这很可能就是事实。
2，我们中国的房地产市场为什么会出现泡沫？
我在上面的叙述并不是认为我们中国特别是北京上海两地的房价是正常的，我只是认
为一定的泡沫有它的合理性，一个远远超出当地人们承受能力的房价都是不正常的，有大
量泡沫的。虽然长期看北京和上海的发展远景非常好，尤其是上海，但是房价，特别是房
屋的租赁市场，它一方面直接关系到投资收益问题，另一方面是和当地的就业情况和收入
水平直接挂钩。从去年开始上海的房价屡创新高，但是租赁市场却相对低弥，报上还有一
次登载说上海电力公司查电费发现很多房屋长期空置（有兴趣的同学可以参看相关的报道
）。过高的房价和不得不压低的租金共存显然是不合理的，升息或许是个办法，不过我现
在想思考一下为什么这么多资金投资于房地产，即使租金不高房价上升空间极其有限它们
也不撤走？换句话说为什么不蹦盘！我想有一种解释就是很多投资客他们实在想不到还有
什么地方可供投资--反正这些钱闲着也是闲着。
就拿我自己家庭的情况来说，寒假回家时和父母商量去上海买房子的事情，我坚决反
对，理由很简单，就是房价收入比太高，我当时以为上海的房价肯定会跌，至少是微跌，
结果这半年下来到了暑假整个上海楼市比年初还小幅上涨。前些日子父母终于决心要去上
海买房了，在莘庄外环附近，离地铁莘庄站步行一刻钟（类似北京朝阳东五环一带），
6200一平米，比年初贵了300一平，我说爸爸我毕业的第一年算是白干了。这次我没有反
对，并不是我看好上海的楼市，实在是事出有因。说来怕各位不信，我家在宁波下面的一
个户籍人口仅12万的小县城，市区新开发的楼盘已经涨到一平米，就是那种六
七层的板楼，用我妈妈的话说就算有泡沫上海的泡沫也没我们那儿严重。
我父母都是中学教师，这两年通过买卖房产（商铺）也赚了点小钱，不过比起我母亲
的那些同事来可就很普通了，他们很多人就是直接炒地皮，就我们那儿的说法：炒房子算
是最低等的，商铺第二，炒地皮才是最赚钱的。在我们那儿还有两个比较独特的现象，一
是农村户口比居民户口好，因为一旦拆迁农村户口的给地，城镇户口的给钱，钱不及地；
二是拆迁比市场上出售好，因为政府一般是按照市场价的120%赔偿。事实上真正炒房子的
人不但有私营企业主，但更多的是那些受过一定的教育有一定技能的“中产阶级”。特别
是水电，烟草，电信，财税，公安，医疗，教育等等单位的人，如果说私营企业主的利润
可以扩大再生产，那么像我们家那样的“中产阶级”实在是没有其他投资的渠道，让我们
去炒股吗？我们不太信任那些见不到的，容易授权力影响被暗箱操作的东西，看看股市的
表现就知道了。
日本，香港房产都经历过泡沫，日本是楼市股市一起跳，十多年还不见好。但是我们
看到日本的房产泡沫的破灭本质上也是由资本逐利性导致的，“卖掉一个日本买回四个美
国”，如果按照日本国土为美国的25分之1计算，日本国土平均地价将是美国的100倍，而
人均GDP也不过1.5倍的样子。更重要的是当时已经有很多很多的日本人在美购置不动产，
当日本人看到相似的房子日本要比美国好多倍的时候，它为什么不把钱投在美国呢，毕竟
美国又不是“脏乱差的烂地方”。香港也是一样，别的因素（比如东南亚金融危机）不谈
，至少随着深港之间往来越来越便利，深港城市发展差距缩小就应该使深港两地的楼价差
回到我们大陆的情况，尤其是对江浙沪三地的一些中产阶级，金领，一部分私有企业
主而言，我们实在是没有办法去买国外的房子，就算买得起也不一定能去住。难道让我们
用闲钱去大街上买回一千台大彩电？那是笑话了。放在银行里虽然没有风险，但是靠它增
值实在不是我们可以接受的，所以一看到资金密集型的房地产，毕竟地皮房产是有限的，
于是大家一窝蜂的就去了，而且就算目前看不到升值的空间大家也不愿意出手--实在是因
为没有其他的投资途径可走了
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说的太好了，我顶！
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