REITs与MBS模式应用的制约因素分析与对策研究--《吉林大学》2013年硕士论文
REITs与MBS模式应用的制约因素分析与对策研究
【摘要】：房地产业作为国家重要的支柱产业之一，发展的情况直接影响国家的整体经济水平。一个建筑类产业可以同时带动工业、商业、交通、文化等多方面产业的共同繁荣，房地产业的蓬勃不仅能给国家带来巨大经济效益，同时也反映了一个国家人民的民生情况。由于房地产是一个投资额大，收益期长的工程，所以为保证企业的可持续发展，融资能力起到了决定性的作用。房地产融资在世界上发展了已经近百年之久，融资模式也随着世界的进步在不断地变化更新，REITs与MBS这两种融资模式就是在这个过程中诞生的。在中国，房地产业的真正发展是从住房分配制度转向商品住房之后开始的。在政府的大力支持下，房地产业飞速发展，融资能力匮乏的现象却一点点暴露出来。
基于上述背景，为了中国房地产业进一步的发展，为加强我国房地产融资，本文将重点研究REITs与MBS这两种融资模式在中国的应用存在的问题，并给出相应的对策。首先，查阅大量资料，通过REITs与MBS融资模式的诞生与发展分析REITs与MBS两种融资模式国内外应用现状。再通过研究国内房地产融资存在的问题分析REITs与MBS两种融资模式的应用价值。其次，通过比较REITs与MBS融资模式在国内和国外发展的环境差异，找出这两种模式在国内应用存在的融资相关主体，融资市场，法律政策和社会文化四个方面的影响因素。再次，采用模糊数学评价的方法对这四个影响因素进行评价，根据评价结果找出关键性的制约因素，并给出相应的解决对策。
本文希望通过对于REITs与MBS模式国内外应用的研究，找出这两种融资模式在应用过程存在的关键性制约因素，并给出相应的解决对策，以达到促进国内房地产融资发展，加强房地产业的建设，使中国房地产在前进的道路上健康成长。
【关键词】：
【学位授予单位】：吉林大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2013【分类号】：F299.233.4;F224【目录】：
摘要4-5Abstract5-8第1章 绪论8-12 1.1 选题背景与研究意义8-9 1.2 研究思路与方法9 1.3 论文主要内容与结构安排9-12第2章 REITs 与 MBS 模式的应用现状与应用前景分析12-20 2.1 REITs 与 MBS 模式的应用现状分析12-16
2.1.1 REITs 模式的应用现状分析12-14
2.1.2 MBS 模式的应用现状分析14-16 2.2 REITs 与 MBS 模式的应用前景分析16-20
2.2.1 国内房地产业融资的主要方式及问题分析16-17
2.2.2 REITs 与 MBS 模式的应用价值与前景分析17-20第3章 REITs 与 MBS 模式应用的影响因素分析20-34 3.1 REITs 与 MBS 模式应用的主要影响因素识别20-27
3.1.1 REITs 与 MBS 模式发展的环境差异分析20-26
3.1.2 REITs 与 MBS 模式应用的影响因素确定26-27 3.2 REITs 与 MBS 模式应用受各因素影响的定性分析27-34
3.2.1 REITs 模式应用受各因素影响的定性分析27-29
3.2.2 MBS 模式应用受各因素影响的定性分析29-34第4章 REITs 与 MBS 模式应用的因素影响评价与制约因素确定34-44 4.1 评价目的与评价方法选择34
4.1.1 评价目的34
4.1.2 评价方法选择34 4.2 REITs 与 MBS 模式应用的因素影响评价34-41
4.2.1 MBS 模式应用的因素影响评价35-39
4.2.2 REITs 模式应用的因素影响评价39-41 4.3 综合评价分析及制约因素确定41-44
4.3.1 综合评价过程41-42
4.3.2 评价结果分析与制约因素确定42-44第5章 推进 REITs 与 MBS 模式应用的对策研究44-52 5.1 加强融资市场建设44-47 5.2 完善相关法律政策47-49 5.3 相关主体加强自我完善49-50 5.4 提高社会文化水平50-52第6章 总结与展望52-54 6.1 全文总结52 6.2 前景展望52-54参考文献54-57致谢57
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由先生所创餐饮服务模式。
1983年，出生于山东省。
知名餐饮服务专家，服务式训练鬼才，郭氏餐饮服务管理模式创始人。
有国内多家知名餐饮酒店工作经历，2009年通过郭氏服务模式让一家频临倒闭的餐饮企业营业额倍增300%。是名副其实的服务培训鬼才。
1998年 进入服务领域。
2000年 独创《祝福语式服务》在餐饮界获得极大好评
2003年 提出“不满意就退菜”服务口号，引发了餐饮服务的革命。
2004年 提出“餐饮升值服务”理念，独创《餐饮服务三十七式》将餐饮细节服务提高了一个较高的层次。
2005年 独创《郭氏餐饮兵法》、《郭氏餐饮六脉神剑》的管理模式，在实践运行中取得成功并在国内推广。
2008年 独创餐饮免费服务模式《餐饮九大免费服务项目》-免费擦鞋、免费美甲、免费量血压、免费称体重、免费肩部推拿、免费小凉菜、免费粥、免费儿童玩具、免费成人娱乐（象棋、五子棋、跳棋、军旗）在国内酒店内进行推广获得成功。
2009年 尝试将餐饮、推广到其他行业，获得巨大的成功。经常一周要飞3个城市进行。1.融合思维：在服务中融合行销、公众演说、谈判、潜能激发、创新等国际先进技术和理念。
2.简单思维：模式操作简单，直接
3.实效思维：有效才是硬道理。
4.速度思维：快速、准确
5.个性化思维：不断的创新
6.太极思维：中庸之道加工制造业
信息产业此模式已经申请国家知识产权保护酒店8L服务的实践（自主研[1]发）
细节服务三十七式在酒店的运用（自主研发)
创新金钥匙服务项目设置（自主研发）
祝福语服务实战体系（自主研发）
微笑服务管理
酒店创新经营
酒店服务式行销
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工商管理学认为企业运营模式最基本、最主要的职能是、、生产运营、和。企业的是这五大职能有机联系的一个循环往复的过程，企业为了达到自身的经营目的，必须对上述五大职能进行统筹管理，这种管理就是模式。外文名Operation mode拼&&&&音yun ying mo shi职&&&&能、、生产运营等要&&&&求达到经营目的
企业运营模式是指对企业经营过程的计划、、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲，也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。 过去，西方学者把与联系在一起的有形的生产称简单来说就是经营方法。
的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增值的过程，它是运营的第一大对象，运营必须考虑如何对这样的生产运营活动进行规划、组织和控制。运营系统是指上述变换过程得以实现的手段。
现代运营管理涵盖的范围越来越大。现代运营的范围已从传统的制造业企业扩大到非制造业。其研究内容也已不局限于的计划、组织与控制，而是扩大到包括的制定、运营系统设计以及运营系统运行等多个层次的内容。把、新产品开发、产品设计、采购供应、、产品配送直至售后服务看作一个完整的“”，对其进行。
另外，有两个运营名词值得注意：一是“(coo)”，二是“”。 首席运营官(coo)的职责主要是负责公司的日常，辅助ceo的工作。一般来讲，coo负责公司组织体系的建设，并代表ceo处理企业的日常职能事务。如果公司未设有职务，则coo还要承担整体的职能，主管企业营销与综合业务拓展，负责建立公司整个的销售策略与政策，组织生产经营，协助ceo制定公司的业务发展，并对公司的经营绩效进行考核。
所谓，就是对集团公司所拥有的一切有形与无形的存量资产，通过流动、裂变、组合、优化配置等各种方式进行有效运营，以最大限度地实现增值。从这层意义上来说，我们可以把企业的资本运营分为资本扩张与资本收缩两种运营模式。[1]
一个公司的运营模式可细分为：战略运营模式、战术运营模式、公司组织运营模式、人力资源运营模式、产品运营模式、营销运营模式。
把运营模式细分为各模块利于管理和实效评估。当今大多数企业的内部运营模式具有相近的特点，不论是国营还是私企或是、股份企业，其趋同性说明这种结构模式有其存在的优势，这种模式无疑对企业的良性发展会有很大的。从结构上看大致可分为五个主要部分：
行政管理层面
资金管理层面其基本职能体现为：
1. 行政管理层——的“”和“”，其主要职责为：
企业的规划、、、、
人员聘用与任免以及相关的人事管理
与企业形象推广、相关社会活动
建设和形成企业精神和文化
2. 销售层——企业的“”，其主要职责为：
产品销售——企业生存和资金流通的原动力
市场开发新产品推广——企业发展的原动力
情报收集——提供给技术部门处理。是企业信息收集的主要渠道，也是的主要依据
形象推广——配合行政管理部门，推广、树立企业的良好形象，逐步建立品牌效应，引领企业良性发展
产品监测——监督生产环节，进一步保证出厂产品的质量
库品管理——产品的保管和规划，企业生产调度的主要依据
用户服务——与生产部门、技术部门协作，做好、信息反馈，维护企业良好形象
3. 生产层——企业的“核心”，其主要职责是：
设备采购、使用和管理
原料采购、使用和管理
生产组织、管理
生产人员管理和考核
生产成本管理、考核
外协加工管理、检测
产品检测、质量保证 、数量清点
其追求的理想目标是：质量 效率 成本 安全 创新
质量——产品、管理
效率——生产、管理、质量
成本——材料、人员、生产、质量、安全
安全——人员、设备
创新——生产、管理
4. 技术层——企业的“发动机”，其主要职责是：
为生产提供技术支持和保证
为销售提供技术支持和保证
情报收集、分析、处理、解析
技术、新产品开发
生产过程和生产产品的质量监测
人员技术培训
5. 资金管理层——企业的“润滑剂”，其主要职责是：
资金使用的管理、监督、指导、考核、预警
融资、引资
生产经营成本的核算、考核1. 具有相对完整的基本经济社会结构
行政管理层——相当于政府及相关职能机构
生产层——相当于生产企业、生产领域
销售层——相当于经销商、流通领域
技术层——相当于科研和教育机构
资金管理层——相当于银行及相关金融机构
2. 运营方式具有典型的计划经济特征
销售部门根据用户和市场的需要，向生产部门提出“订货合同”
生产部门根据“订货合同”，购置材料，组织生产，交付合格产品
技术部门负责提供技术支持和保障并监督生产过程
资金管理部门负责提供所需的资金和相关流通操作，负责成本、利润的核算和考核，同时监督资金的使用。
行政管理部门负责监督、指导、协调、考核
3. 需求具有单向性（不可选择性）和相互依赖性特征
例如：销售和生产之间、销售和财务之间、生产和财务之间就是处于这样的关系状态
4. 交易过程具有高度的透明性和开放性特征
各部门之间信息透明度高
5. 运营调节具有较强的针对性和快速灵活性，可以根据需要快速调整生产和人员安排、改变生产计划。
利弊双向分析
1. 这种有计划、有目的、可控制的生产方式，具有明显的运营优势。
有利于形成程序化规范管理和程序化流水线作业模式。
有利于提高生产效率、降低成本、提高资金的、减少损耗等。
有利于规模化生产的形成。
有利于企业的整体扩张。
（企业的机器）[2]
2. 对管理者的管理思想、管理水平、管理方式、管理艺术要求较高。
制度化管理、质量效率管理、满工作量管理、工时考核管理、任务承包管理、责任承包管理、工作时间管理、信仰精神管理、“突击队式”管理等各种有针对性的管理方式应运而生。
管理的科学性、有效性、针对性、及时性将显得尤为重要
同时，开展人性化管理，充分调动人的积极性和主动性，利用好人的趋同性和依赖性，形成良好的企业文化，树立企业精神和信仰，也会对企业可持续发展产生重要和积极的影响。（金钱不是唯一的有效手段，崇拜和信仰、信任和依赖才是最高境界）
（企业的灵魂）
3. 根据不同的市场需求，生产调度调整反应较快，人员调整、调动相对较容易。（不需要合同，一张文书，一纸调令，甚至一个电话就可解决问题）
即由需求的产生，到转化为生产过程（操作），到产生成品（结果）的效率相对较高。
（企业的自由度）
4. 有利于内部形成小型的高质量的专业化的团体（组），以及最优化的团体组合。
有利于产生生产精英，即生产能手、业务骨干、、劳模。
这些对生产过程、生产质量、生产效率都将非常有利。
这些对企业的发展， 特别是高质量、规模化的持续有效发展至关重要。一个人、一个团队决定一个企业、集团的发展和命运的事例在世界范围内屡见不鲜。
（企业的精灵）
5. 多数成员对外界的市场变化不敏感，仅仅关心自身利益和身边环境变化。
企业应对市场变化以及在这种变化中的竞争能力往往把握在少数人手中，他们的思想、能力、工作热情和方法等往往决定着企业的命运。
即关键部门对个人能力的依赖性较强，是应对能力相对集中的节点，有一定的脆弱性。
权利相对集中，容易造成重大的管理和决策失误。
合理有效的监督方法和机制，重大决策的科学审定等是所有现代规模化企业的重要课题。
（企业的核弹）
6. 个体发展空间受到一定的限制，可能导致个体的灵活性不强，竞争性不强，主动性不强，容易造成人浮于事。
自主创新的动力不强，容易满足现状。责任心不强，容易造成事不关己的现象，（这些现象的形成往往与人性的固有弱点有关）。
如果管理引导不利，将产生极为不利的。因而需要较强的宏观调控、指导和监督（即行政干预和制度约束）1. 优化“大脑”，增强智慧。
优化行政管理层，聘用优秀人才，特别是关键人物如总经理或。让“精灵”变成“”，成为公司这一庞大社会体系有效运转的强有力的动力。即一个特殊的领导者，决定一个特殊企业的前途和命运。
2. “政企”分开，各负其责
公司的最高行政管理是董事会和监事会，相当于“政”。主要由出资人、股东组成，是公司利益的最大受益者。他们拥有公司的全部财产，以分红的形式享有公司的利润。他们有权决定公司的发展和走向，决定关键人物的任免，是公司的政策“灵魂”。
最高执行机构是执行局和总经理，相当于“企”。由聘用的总经理，以及由其建议聘用的各、部门主要领导组成。他们决定着企业的日常经营状况和效益，也关系到企业的未来和发展，是公司的运营“灵魂”。
“政”和“企”一定要分开，要各负其责。
3. 练好“铁头功”
以销促产，以销定产，是现有大多数公司所采用的基本策略。因而销售环节不约而同的就成为各公司、企业的运营“龙头”，是否有一支强劲有效的销售队伍，直接关系到公司的经营和效益，影响着公司的发展和未来。
4. 拥有一个强有力的“心脏”
企业的根本归根结底是。
生产的组织管理、员工的素质和对企业的情感、生产设备的合理配置是三个重要的基本要素。
技术是发展的“动力”，技术是运营的“保障”，技术是公司的“未来”。
6. 资金是企业的“血液”
资金是公司生存的“血液”，是生产经营的“润滑剂”。
现代企业、公司是实体经济和金融经济的共同体
7. 企业的精神和文化是企业内部的“粘合剂”和“乳化剂”
要让员工对企业产生足够的信任，并逐步上升为依赖，愿意把生存和事业交给本企业，这才是企业管理的最高境界。
8. 企业形象和影响是企业对外的“名片” 。商业模式是一个非常宽泛的概念，通常所说的的跟商业模式有关的说法很多，包括、、、B2C模式、“”模式、广告收益模式等等，不一而足。商业模式是一种简化的商业逻辑。
用最直白的话告诉大家：就是公司通过什么途径或方式来赚钱？简言之，饮料公司通过卖饮料来赚钱；快递公司通过送快递来赚钱；网络公司通过点击率来赚钱；通信公司通过收话费赚钱；超市通过平台和仓储来赚钱等等。只要有赚钱的地儿，就有存在。可以把商业模式分为两大类：
1．运营性商业模式。
重点解决企业与环境的互动关系，包括与产业价值链环节的互动关系。运营性创造企业的核心优势、能力、关系和知识，主要包含以下几个方面的主要内容。
产业价值链定位:企业处于什么样的产业链条中，在这个链条中处于何种地位，企业结合自身的资源条件和发展战略应如何定位。
赢利模式设计(收入来源、收入分配)：企业从哪里获得收入，获得收入的形式有哪几种，这些收入以何种形式和比例在产业链中分配，企业是否对这种分配有话语权。
2．策略性商业模式。
策略性商业模式对运营性商业模式加以扩展和利用。应该说策略性涉及企业生产经营的方方面面。
业务模式；企业向客户提供什么样的价值和利益，包括品牌、产品等。
渠道模式；企业如何向客户传递业务和价值，包括渠道倍增、渠道集中/压缩等。
组织模式；企业如何建立先进的管理控制模型，比如建立面向客户的组织结构，通过企业信息系统构建数字化组织等。
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