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有没有知道周剑的吗？貌似是深圳一家生产机器人的公司的老板！
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世界各国房地产开发模式
&目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的&美国模式&；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的&香港模式&。我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。&弃港投美&，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。
香港模式&&&一条龙&式垄断游戏　
由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国大陆的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，窗体顶端
窗体底端通常由一家企业独立完成，堪称&全能开发商&。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。
香港模式具有以下几个鲜明特点:
地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样&&一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。
项目运作&一条龙&化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管&一条龙&式的滚动开发模式，作为&全能开发商&扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。
获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。
融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。
期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。
美国模式&&敛聚暴利门都没有
通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。　
美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
美国地产模式的背景及特点是：
土地自由供应。理论上讲，在1990年日本地产泡沫最大的时候，如果把整个东京卖掉后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高，美国地价之低。如果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩，只要定居和开垦5年，土地就永远归私人所有；由此形成美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。
专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。
以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的房地产投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表，美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产总值超过3000亿美元。
收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。
新加坡篇&&政府干预才有保障
由于政府实施了积极的住宅保障政策，新加坡成为全世界住宅问题解决得最好的国家。新加坡是一个市场经济国家，但在住宅消费保障制度方面，政府干预和介入得很深。当然，这也与其是城邦型的地理特征有关。
政府大力发展公共住宅。政府于1960年成立了建屋发展局，制定了&五年建屋计划&，大力发展公共住房，即一般所说的&组屋&。1968年，新加坡政府又提出了&居者有其屋&的计划，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。受到英国的影响，新加坡近年来也倾向于住房私有化，通过推行住房私有化计划，新加坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同的政策。对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%以上的居民购买了组屋居住。
实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴1/3；三室一套的，政府只补贴5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套的，政府按成本价加15%的利润。由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。
公有住宅的合理配售政策。自1968年以来，新加坡购房者日益增多，搞好公房配售，让购房者觉得合理公平，成为房屋开发局的重要课题。起初，政府采用登记配售，以登记的先后顺序出售，后来改为定购制度。每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金，后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般等两年多就可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住宅的供求差距。
德国篇&&国家控制企业承担
德国采取了住房政策和金融政策相结合，与市场经济相配套的措施，其梯度型、自助性的金融体系在解决居住问题方面发挥了明显的作用。　
公共住宅的建设与供应。战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。国家和私人共同投资，主要以国家控制为主，承建公益性的大众住房。承建者可以是个人，也可以是工厂企业或其他法人，个人或企业只承担造价的20%的投资，其余由各级政府投资或者由政府提供担保。住房建成后，以出租为主，但是租住房屋的必须是低收入居民，住户凭低收入证书才能租用，房租仅相当于一般房租的1/3，其余由政府补贴，也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人，售价也低于市场价格。
房租补贴制度。该制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
住宅储蓄制度。德国经营住房金融的机构很多，商业银行和私人银行都可以为个人购建住房提供金融服务。第一类是互助储金信贷组织，比如住宅互助储金信贷社；第二类是契约储蓄系统，任何居民个人按照合同契约规定，连续几年存入一定数额的定期储蓄存款，存足一定金额时，即可取得住房贷款的权利。低收入家庭还可以减免个人所得税；第三类是私人建筑协会和公营建筑协会，他们的贷款办法是自定、封闭性的。1999年，德国住宅投资占GDP的7.2%，其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22%。
购房财政税收政策。为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定多方面优惠。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。
日本篇&&特殊的官商关系
在日本的住房保障体系中，集团企业扮演着尤为重要的角色，而政府也以低息贷款等措施不断促进着民间企业的住宅建设　
日本的住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供应模式别具特色，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体，其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责，后两者则直接负责建设和提供住宅。
重视法律保障。第二次世界大战后，日本住宅短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。为了缓解住宅短缺问题，日本政府于1950年制定了《住宅金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后又陆续出台了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保障的法律法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨。
优惠的住宅政策。日本政府的具体做法是首先以低息贷款促进企业从事民间住宅建设；其次以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置；最后是充分发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。
集团企业发挥积极作用。日本经济发展的一大特点是集团企业的强大，大企业与政府关系良好，而政府对大企业的影响力巨大，形成特殊的官商关系。早在1980年，日本就有200多万家大企业，建造了16万平方米以上的住宅区240多处。此外，日本政府在住宅保障方面的具体措施还包括，政府以低税、免税的手段促进私人住宅的建造；发挥各类社团组织的作用，吸收社会资金参与住宅建设。
英国篇&&靠私有化减轻负担
英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权，30%的居民租赁住房；其中20%的居民向当地政府租赁公有住房，10%的居民租住私人房屋　
英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家，是住房问题产生最早也是政府干预最早的国家。
1950年后，英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策，使穷人成为补贴的最大受益者，被称为&真实租金政策&。1962年为规范当时民间兴起的建房社团的活动，颁布了建房社团法，规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金，并以完全所有或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。最初的做法也是兴建公共住房，以低价出租给低收入者。但随着这一制度的发展，逐渐出现了财政负担过重的问题。1984年，英国通过了《住宅与建房控制法》，推行住房私有化，大大减少了政府的负担。
在英国也存在着中低收入家庭买不起、租不起房子的问题。英国政府采取了强制性规定，利用财政倾斜政策和市场化手段相结合的办法，解决了这一问题。如开发商新建住房中，必须有50%低价出售，否则政府不批准建设规划；为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款；与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权，如购房者可以先买一半的产权，或买一半租一半等。(本版作者系上海易居房地产研究院所长助理、研究员)
大哲人萨特语：存在即合理。&美式&&港式&模式是&一方水土养育下的产物&，它们的形成与各自的经济环境、土地制度、金融体系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟，对内地房企而言，只有适合与不适合的区别。之所以十余年来中国地产企业的运营模式学习&港式&，首先是因为&近水楼台&效应，在内地房地产市场化初始阶段，开发商眼前一抹黑，&香港经验&轻松越过深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳开发商所顶礼膜拜；其次，随大批港资地产商深入内地攻城拔寨，其运营模式影响了内地开发商；最后，带着计划经济余威的生存环境，也让内地开发商在囤积土地、倚重银行、预售制度等多方面与港派一见钟情。
但是，自2003年以来，一系列的房地产宏观调控，正逼迫内地开发商进行战略转型。转型中最大的特点有两个：一个特点是融资环节的重要性上升至首位。以前，地产开发的关键点是取得土地，有了土地什么都能搞定；未来，地产开发最重要的环节在于融资，有了钱什么都不在话下。但这并非意味着从一个极端走向另一个极端，中国地少人多及政府垄断土地供应的现实，决定了获取土地依然重要，但除此以外，若论哪个最重要，则融资将当仁不让。顺驰中国卖身的悲剧，就在于融资的效率远低于拿地的速度，上市不成，退而求与摩根士丹利合作，退让不成只有贱卖。
房地产企业转型的另外一个特点是由全能型向专业型转变。目前，我国许多房地产开发企业既做房产、又做地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供&一条龙&式的服务，即前期开发、规划设计、建筑施工、装饰装修、销售策划、物业管理一家搞定，造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，行业垄断严重，抗风险能力下降。
中国的房地产业正处于发展中的阵痛期，专业化程度越高，产业链上的单元愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产；从构建和谐社会，增强行业稳定性上讲，美国模式也显示出了优势。我国房地产的周期一般为4-6年，香港为7-8年，美国则长达18-20年。万科为何以普尔特为标杆，不仅因为它是美国最大的地产商，更因为他专业的苛求，比如其对客户实行真正的终身服务，光是客户细分就达4大类11项，因此企业才能连续52年赢利。
当然，房地产开发模式的转型，仅靠开发商的热情是不够的，政府如何从宏观政策法规方面，创造好的外部环境，如完善土地制度、信托基金立法等，才能保证转型成功，否则极有可能是&强扭的瓜不甜&，或者&淮南为桔，淮北为枳&。
旅游酒店行业融资租赁项目运作模式及实操案例
酒店融资租赁项目运作模式酒店融资租赁业务模式酒店行业情况分析酒店行业发展现状年，全国家星级酒店共有万家共实现营业收入亿元，客房总数多万间，固定资产原值亿元，从业人员多万，其中客房收入占比，餐饮收入占比。
一、酒店融资租赁业务模式；
1、酒店行业情况分析
（1）酒店行业发展现状
2012年，全国11706 家星级酒店（共有1.4万家）共实现营业收入2461亿元，客房总数150多万间，固定资产原值4600亿元，从业人员150多万，其中客房收入占比44.4%，餐饮收入占比43.2%。其中，654家五星级酒店共实现771.5亿元营业收入，平均房价708元/间夜，平均出租率59.55%。
平均出租率位居前10位的分别为长沙（91%）、三亚（70%）、南京、兰州、济南、福州、南宁、厦门、珠海和深圳。五星级酒店平均房价位居前10位的分别为三亚（1331元/间夜）、济南、哈尔滨、上海、广州、成都、北京、银川、太原、长春（772元/间夜）。
数据来源：国家旅游局《全国星级饭店统计公报》
五星级酒店超过10家以上的城市有：北京（62）、上海（55）、广州（23）、杭州（20）、东莞（20）、深圳（17）、苏州（17）、南京（16）、成都（13）、宁波（13）、天津（12）、三亚（12）、武汉（12）、厦门（11）、乌鲁木齐（11）、大连（10）、青岛（10）、长沙（10）。
目前已有40多个国际饭店管理集团的70多个品牌落户中国，在华经营和管理的饭店数量达1000多家，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国。中国已经成为全球饭店业中发展潜力最大、发展效益最好、综合收益最高的市场之一，多年来外资饭店的年均利润率均维持在10%以上。
（2）酒店行业发展趋势
2012年我国人均GDP已达6100美元，旅游消费正处于快速增长阶段。美国2012 年旅游产业贡献GDP共1.3万亿美元，占比8.7%，而我国旅游业占GDP比重为4%。随着人均收入的提高，城镇化进一步推动居民休闲旅游消费需求升级，旅游产业的进一步提升将保证行业未来增长空间。从生命周期看，国内旅游行业仍处于增长期，长期发展可期。
高星级酒店的需求将缓慢上升，增长稳健，海南等地区过大的供给量造成高星级酒店面临过剩隐忧，从而对高星级酒店盈利能力提升产生压制。经济型酒店近年来发展快速，如家、七天等先后调整扩张速度并向二三线城市扩张，汉庭登陆纳斯达克后加速跑马圈地，经济型酒店市场进一步细分、品牌进一步拓展将成未来的发展方向。
我国酒店业未来连锁化经营，集团化经营以及品牌化经营的大方向发展趋势导致行业内兼并重组加快，一些规模较小、盈利能力较差的酒店将被不断扩张的行业领头羊所吞并。
区域发展方面：我国星级酒店主要分布在经济发达、交通便利地区或者风景名胜地区。主要是经济较为发达的北京、广东、上海、江苏、浙江、山东，以及风景名胜集中的四川、云南、海南等地。未来一段时间内，我国东部地区酒店将达到一定的饱和程度，而大量的新建项目将在中、西部地区发展。
2、酒店租赁标的分析
（1）融资租赁资产特性
酒店投资金额一般较大，五星级酒店投资额动辄数亿元，部分高端酒店项目投资额超过10亿元的也不在少数。酒店经营从建设开业到成熟盈利，需要一段较长的时间，酒店投资回收期普遍较长，业主的资金沉淀较多，从银行获得的中长期项目贷款在运营前期还本付息压力较大，通过融资租赁可以盘活资产。
数据来源：国家发改委、中国拟在建项目网
酒店与宏观经济周期的关联度高，呈现出明显的季节性特征。酒店与旅游行业息息相关，宏观经济波动直接影响居民消费进而传导到旅游市场上，间接决定酒店经营状况的好坏；另一方面，旅游消费非刚性需求，而维持项目运营所需固定成本大，故经济形势对经营业绩的影响明显。季节上而言，二季度随着旅游旺季的来临酒店营收上升，四季度会展经济的繁荣推动酒店收入达到峰值。
酒店设备的融资租赁与其他设备类动产租赁项目类同，而酒店整体资产租赁属于不动产租赁范畴，具有特定的属性。相对于其他设备类融资租赁资产处于贬值通道中，酒店资产具有明显的资产升值效应，随着运营的成熟、品牌效应的发挥以及土地升值的影响，酒店资产的价值一般处于上升通道。
数据来源：国家旅游局《全国星级饭店统计公报》
酒店的收入来源主要是两大块：客房收入、餐饮收入，两者占比百分之八九十。除此之外，会展服务收入、车辆出租收入、酒吧歌厅等娱乐休闲收入、纪念品食品销售收入、代理服务收入等。所有这些收入均基于客流情况，客房入住率情况直接决定酒店收入，进而影响酒店盈亏和现金流情况，以酒店为融资租赁标的物的业务中，客房入住率是考核酒店还款能力的核心指标。
数据来源：国家旅游局《全国星级饭店统计公报》
（3）酒店资产收益率情况
总体而言，酒店行业具有较高的投资收益率，低星级酒店投资资产收益率高于低星级酒店。由于单位客房成本远低于星级酒店而且入住率普遍较高，经济型酒店的投资收益率更高。民生银行2011年推出一款以&旅游酒店&为主题的理财产品（山东信托恒裕1号），前两年的年化收益率最高达12.5%，后半年的年化收益率最高达14.5%。郑州煤电拟投资1.09亿元购买三星级酒店珍岗大厦，项目总投资1.09亿元，资产收益率前三年将为13%左右。平安信托投资北京上地快捷酒店项目，作价1.35亿元，税后回报率约14%；投资北京东直门假日快捷酒店项目，投资1.45亿元，回报率近11%。7天连锁酒店一家分店的资金门槛在400-600万元，平均3年至4.5年能收回成本，每年的投资收益率25%至35%。
（4）主要风险因素分析
监管政策风险：商务部《外商投资租赁业管理办法》规定的租赁财产明细全部为动产，并未明确指出包括不动产。另外，银监会已叫停了金融租赁公司的房地产租赁业务，商务部监管的外商投资租赁公司和内资试点租赁公司并不在此次叫停之列，但是，由于国家对房地产行业的宏观调控，以及控制金融企业对不动产的直接投资，房地产融资租赁业务被监管部门禁止的政策性风险将长期存在。
法律风险：虽然在德国、韩国等国家，不动产租赁都是融资租赁的对象，但是在我国，2006年《融资租赁法草案》第三次征求意见稿中，把融资租赁物件锁定在&机器设备等非消耗性动产&方面，房地产这种不动产和无形资产的融资租赁就不在受法律保护范围。与此同时，2013年3月《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释（征求意见稿）》中，虽指出一种意见&有限允许不动产如商业地产、厂房作为融资租赁的租赁物，土地使用权、住宅等不能作为租赁物&，但其倾向性意见是&以土地、房屋等不动产或以基础设施收费权等无形财产权益作为租赁物，不构成融资租赁关系&。也就意味着，在司法实践中事实上否定了不动产可以作为融资租赁物。如果合同无效，融资租赁公司所购的房产将可能无法交付，抵质押担保也可能无效，租赁公司的租赁债权将有悬空危险。
税收风险：目前正试点营业税改增值税改革，由于不动产租赁不在改革试点行列，因此无法享受增值税实际征收3%以上部分即征即退的优惠，这意味着如果非银行系租赁公司继续从事房地产租赁业务，需按一般纳税人缴纳17%的税。税务部门没有直接否定不动产租赁的有效性，只是采用不支持的态度，来限制租赁行业开展不动产租赁，17%的税率直接影响融资租赁公司的资金成本。
经营风险：酒店的经营状况取决于酒店位置、市场定位、服务水平、管理水平等一系列因素，若这些因素管理不得当导致客房入住率低迷，酒店经营收入不理想，现金流状况不足以覆盖融资租赁的每期租金，则将带来对融资租赁公司的租金违约风险。
房产暴跌风险：日本最大的融资租赁公司&&日本国际租赁公司就是因为经营房地产租赁、参与房地产炒作、脱离租赁主业，而导致破产倒闭。酒店的资产价格不稳定，如果升值其好处不会给租赁公司，如果酒店资产暴跌到50%以下，风险全部加载到融资租赁公司身上，因此，酒店属于风险非可控的融资租赁项目。
物权风险：酒店资产售后回租交易中，涉及到房地产的过户问题，作为出租方的融资租赁公司要交纳土地增值税和契税，为了避免过户产生的土地增值税和契税，融资租赁公司往往和承租方另行签订协议约定权属而不进行酒店资产的实际过户，这样虽规避了税负，但同时也隐藏了物权上的风险。
3、同行操作酒店租赁项目
目前公开资料可查询的不动产租赁交易较少，而酒店资产方面只有几单酒店设备融资租赁业务，酒店整体资产融资租赁只有当年德隆集团旗下上海新世纪金融租赁公司操作过的一笔。
2004年，中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势趋严，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金&门槛&的比例由20％上升到35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，上海新世纪租赁成功运作国内首个房地产&售后回租＋保理&融资项目&&沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给新世纪租赁，并签定5年的&售后回租&合同；新世纪租赁又与一家股份制商业银行签订&国内保理业务&合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，新世纪租赁在不动用自有资金情形下帮房地产公司一次性完成融资金额6亿元。在直接向银行办理抵押贷款受到诸多限制的情况下，对于房地产开发企业而言，通过&售后回租＋保理&项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大的利益在于，房产变现的资金可以作为新开发项目的资本金。
2012年，香港金榜集团控股的融众租赁订立一份酒店设备融资租赁合同，以8000万元人民币向承租人采购酒店设备，再以8930万元人民币租回予承租人，为期九个月。同时，与公司担保人订立财务顾问合同，融众租赁收取顾问费用870万元人民币。
2011年，中国诚通发展集团（香港上市公司）间接全资附属公司诚通租赁与上海嘉福悦国际大酒店订立租赁协议，诚通租赁以5000万元从嘉福悦酒店购买设备，并回租，为期3个月。酒店于期限届满时支付租赁款项共5117.25万元，租赁利息按年9.38%计算，租赁期结束酒店有权按名义购买价100元购买设备。上海家合（主做房地产开发业务）就酒店的责任向租赁公司提供相关物业抵押，北京世纪为酒店的责任向租赁公司作出担保。
2011年，海南国际旅游产业融资租赁股份有限公司成立，注册资本1000万美元，除了传统业务外，积极开拓游艇、水上飞机、房车、过山车、索道、摩天轮、酒店等旅游产业融资租赁业务。
4、酒店融资租赁模式
（1）在建酒店设备直租模式
商业地产在建时，即对照明、电梯、空调等主体设备、设备附属物、安装调试、保险运输、培训等费用统一记入设备单价（或以总包价格），并以此价格为标准进行融资租赁，可以融入大部分资金。
（2）酒店整体直接租赁模式
经济型酒店一般采取租用老旧楼房进行翻新改造，能以较低的投资成本进行快速的连锁扩张，融资租赁公司可以在该环节为经济型酒店集团提供融资租赁服务。该模式属于直接租赁业务中的自营租赁，即融资租赁公司用自身资金代替承租人购买所需的酒店资产，然后将之出租给承租人使用，定期向承租人收取租金，租赁期满后根据租赁公司与承租人的事先约定，既可由租赁公司收回酒店，也可由承租人向租赁公司支付象征性价款取得该酒店所有权。
（3）已建成酒店设备回租模式
已建成酒店中正常使用的电梯、空调系统、车辆、消防系统、备用发电机组、大楼安防系统及照明设施、LED电视、信息化控制系统等是一笔庞大的资产，这些设备已安装在不动产内部，没有债务或产权纠纷，并在正常使用，有或没有折旧，资产总值调整或不调整，均可采取标准的模式进行售后回租。此资产不移动，不影响正常使用。在租赁期间出租方向承租方收取租金，并把物件的使用权、收益权、占有权以及管理维护（包括质量维修、保险、安全和纳税）等权力和义务转移给承租方，承租方在租赁期间，对租赁物件拥有使用权，而所有权由出租人所有，并由承租人在租赁期满后以名义价格（比如100元）留购租赁物。融资租赁公司可以就此向银行申请应收租赁款质押贷款。
（4）酒店售后回租+银行保理模式
房地产企业与金融租赁公司签订《房产购买合同》及《房产回租合同》将房产按造价或评估价折价出售给金融租赁公司。房地产企业按合同规定的期限、金额等支付租金。房地产产权过户与融资租赁公司，融资租赁公司再把房产回租给房地产企业，期限届满后房地产企业再回购房产。融资租赁公司与商业银行签订
《保理合同》将房地产企业的租金应收款卖给商业银行，商业银行获得了合同规定的租金应收款收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上。
（5）酒店节能改造租赁模式
节能服务公司为酒店实施节能改造，融资租赁公司可以通过与节能服务商合作开展或有租金交易。租赁公司委托节能服务公司采购节能设备并将节能改造工程总包给它，同时将节能系统出租给酒店，节能提供商承担节能量是否达标的风险。租金为节能收益的分成部分，如节能量未达预期最低收益，节能提供商承担差额部分的不足；如节能量超过预期效果由承租人、出租人和节能提供商分成。
（6）酒店售后回租+信托模式
租赁公司为了盘活酒店资产，可将一个或多个租赁项目未来的租金收入形成租赁资产的收益权进行转让，信托公司通过发行租赁资产收益权受让集合信托计划，以信托资金折价受让该租赁资产的收益权，信托期满由租赁公司溢价回购租赁资产的收益权，以达到投资者获取稳定信托收益的目的。
（7）酒店售后回租+基金模式
接受多个法人的委托租赁资金，由融资租赁公司作为受托人管理委托租赁资金，运用于酒店售后回租项目，让社会法人的资金参与酒店项目以获得较高投资收益。
（8）租赁收益权资产证券化模式
租赁公司以名下某一酒店租金收益权或若干酒店租金收益权组成的租金收益池为基础资产，与证券公司合作发起设立酒店租金收益权专项资产管理计划，通过评级机构、担保机构等外部增信手段运作后，在资本市场上公开募集资金，并将从酒店业主偿还的租金按参与份额分配给资管计划投资者。签署债权转让合同后，租赁公司将与基础资产有关的权益、风险或控制权一并转移给专项计划。
2006年远东租赁发起国内首期租赁资产支持收益权专项资产管理计划；2012年9月中信证券民生租赁专项计划产品获监管部门受理，同年12月工银租赁专项资产管理计划获证监会通过，但未获银监会批准如期发行；2013年恒信金融租赁与中金公司合作的融资租赁资产证券化产品正在证监会受理。
（9）酒店建设项目打包融资模式
一些大型酒店项目希望通过银团或其他方式整体解决融资问题，通过租赁可以将项目整体打包作为租赁物，由租赁公司整体购买后租给项目公司使用。通过集团出具回购承诺，一方面避免占用集团担保资源，另一方面可在项目建设初期落实整个项目资金来源。
二、酒店融资租赁运作办法
1、资金来源
融资租赁公司通过调节保证金比例来控制风险资金的占用比例，提高自身资金利用率，同时积极与银行、信托、基金、证券公司等机构保持合作，使用多元化和结构化的融资方式来减少对自有资金的依赖性。
在与银行合作方面，除信用贷款、担保贷款外，开展直接租赁保理和售后回租保理融资，并充分拓展优质融资资产的再融资，实施资产抵押贷款、应收租赁款质押贷款，此外设计基于租赁资产的结构化融资模式，降低自有资金出资额。在酒店设备采购中，通过开信用证、银行承兑汇票等方式，进一步减少融资租赁公司的实际资金投放量。从银行融资成本一般是基准利率上浮10%-20%（部分股份制商业银行需再加上融资额度0.3%-1%的保理费率）。
在与信托公司合作方面，主要有融资租赁集合信托计划和租赁资产收益权受让集合信托计划两种模式。前者由信托公司募集资金贷给租赁公司用于购买酒店资产或酒店设备，租赁给承租人使用并收取租金；后者由信托公司发行租赁资产收益权受让集合信托计划，以信托资金受让该租赁资产；在与证券公司合作方面，由券商以融资租赁公司应收租；在与基金合作方面，产业基金募集资金委托融资租赁公司，以信托资金受让该租赁资产的收益权，租赁公司由此将已形成的租赁资产、租赁债权通过信托得以变现。2012年发行的几款融资租赁集合资金信托计划年化收益率在7% -10%，融资成本在此基础上再加上信托公司0.1%左右的佣金率、加上租赁公司利润率，处于较高的水平。
在与证券公司合作方面，由券商以融资租赁公司应收租金为基础资产发起专项资产管理计划，将租赁资产进行证券化，吸纳保险等机构购买。专项计划利率介于存贷款利率之间，成本相比信托低，但是审批时间较长，一般需要3-6个月。
在与基金合作方面，产业基金募集资金委托融资租赁公司投资酒店项目建设或酒店资产售后回租业务，并从中获取投资溢价，租赁公司得到中间收入。
2、风险控制
（1）对于合同等法律风险，应密切关注政策动向：2006年《融资租赁法草案》公开征求意见至今未出台正式法案，倾向于先由最高法出司法解释，而今年3月份的司法解释征求意见稿中倾向于否定不动产作为融资租赁标的物。在法律尚不明确情形下，只能慎重选择酒店租赁项目，严控租赁违约风险。
（2）仔细分析酒店租赁项目可行性：对酒店项目所处区位、客房入住情况、市场定位及管理服务水平进行调研评价，判断酒店的市场需求和竞争力情况。
（3）对酒店租赁项目严格评估、审查：综合评估酒店经营情况、现金流等财务状况，承租人资信情况和管理能力，强化第一还款来源的综合评判；对项目成本、效益进行科学测算，判断盈利能力，分析租金的偿还期限。在操作项目后注意跟踪酒店经营进展情况。
（4）在担保方式方面，应采用以酒店资产作足值抵押的担保方式，金额较大的要求其股东提供连带责任还款保证。在售后回租业务中，应让承租人及关联方出具回购承诺。
三、酒店融资租赁实操案例
1、酒店项目背景
&庐山天地温泉假日酒店&项目位于江西省庐山南麓，东距秀峰景区7公里，鄱阳湖景区15公里；离南昌市90公里，九江机场25公里，交通便利。由江西省庐山天地投资开发有限公司开发，项目总投资4.5亿元。项目主体公司2003年成立，注册资金5100万元，由浙江宁波天地房地产开发建设有限公司和宁波新江南房地产销售代理有限公司出资成立。项目于2004年4月正式动工，一期工程酒店客房229间（另包括室内外温泉、中西餐饮、棋牌室、娱乐、咖啡厅、会议室、宴会厅、商务中心等酒店设施）已全部竣工验收，取得房产证，全面对外试营业;二期客房68间及独栋总统套房，均已竣工验收，取得房产证。
&庐山天地温泉旅游项目&总体规划目标为&&&融温泉、疗养、休闲娱乐、旅游观光、会议接待、豪华度假别墅和国际品牌酒店服务的大型综合性旅游度假村&。项目与全球著名的酒店管理集团洲际集团进行合作并冠以假日品牌，自开业起持续10年期间委托洲际集团管理酒店。是庐山风景区内第一家按照国际5星级标准建造的酒店，将在开业一年后申请四星级标准。
月份一期酒店试运营期间，整体客房入住率达到60%，单月收入超过150万元。为推进项目二期和三期的建设，计划融资金额1.6亿元，主要资金用途为：完成酒店二期客房和总统套房的内部装修；进行温泉项目的改造，使之成为独树一帜的特色旅游项目；进行夜总会、酒吧等娱乐设施的建设与运营。
2、租赁业务方案内容
融资总额租赁物租赁期限租赁方式租金支付方式保证金 1.6亿元庐山天地温泉假日酒店一期 3年售后回租+银行保理按月付租，按每月末等额支付租金 1600万元8.96%。
江西庐山天地投资开发有限公司将旗下庐山天地温泉假日酒店一期出售给某租赁公司融资租赁公司，并签定3年的&售后回租&合同；某租赁公司又与平安银行签订&国内保理业务&合同，将酒店售后回租形成的租金应收款卖给银行，同时由项目公司的母公司宁波天地房地产开发建设有限公司提供连带担保，融资1.6亿，酒店抵押到银行名下，庐山天地投资开发公司按月支付租金。
（2）租金及融资利率等的定价依据
该项目中，从平安银行融资成本为3年期基准利率上浮10%，某租赁公司给承租人报价时按市场保守行情加按上浮40%计，获取1.92%的利差。另外，按3%的比例收取融资租赁手续费，符合业内行规。融资利率随央行贷款基准利率同方向调整。
（3）租赁项目特殊说明事项
鉴于售后回租业务中，房产过户需两次缴纳土地增值税和契税，为合理规避这部分税负，某租赁公司与庐山天地投资开发有限公司另外签署协议，约定酒店资产权属及到期关系，而不实际到相关部门办理过户登记手续。若通过此方法操作，在向银行申请保理业务时，由于酒店未过户、酒店所有权人的法律效力不严谨（银行要求酒店在房地产管理部门抵押登记并确保银行为抵押物第一抵押权人），银行在审批酒店资产融资租赁保理项目时，可能基于风险的考虑难以通过审批。
（4）风险及保证措施
A、按融资总金额收取10%的保证金，在签订融资租赁合同时一次性支付，用于某期租金不能按时支付时抵扣，如约履行时用于抵扣最后期租金；
B、要求项目公司的母公司宁波天地房地产开发建设有限公司提供连带担保；
C、要求项目公司在某租赁公司指定的银行开立与融资额度匹配的承租人回款账户，保证项目经营收入优先用于偿还租金；
D、要求对酒店办理财产保险，明确保险受益权；
（5）项目融资租赁收益
本笔融资租赁业务除赚取贷款利差外，还收取3%的手续费，3年期内预计可获租金1.83亿元（按月付租方式估算），即获取2300万的收益。
（6）租赁项目涉及的全部融资方案
酒店、厂房、写字楼、商场等经营性设施，由于具有较好的抵押物和现金流，一般可直接向银行申请经营性物业贷款，期限在8-10年，可用于扩建及装修等日常经营周转资金、或置换负债性资金和建造物业时超过项目资本金规定比例以上的的合规比例负债资金，但不能用于房地产开发或国家明令禁止的投资领域。一般抵押率50%，综合融资成本12%。
城市综合体【租金定价策略.测算方法】
城市综合体【租金定价策略.测算方法】
&一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。&
一、如何做好租金价格定位？
1、商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。&2、如何进行租金定位？
要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案
租金定制思路
① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；
② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目；
③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；
④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。主要商务方案
① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。
④ 履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。&案例2：商城租金定位策略
租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。
在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即
测算租金=固定租金+可调租金
其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。&
二、租金调研报告怎么做？
租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何&&这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，在此给大家推荐几个具有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。
深圳华润万象城租金调研与策划报告
整个调研报告非常专业而全面，具体内容从深圳市商业物业整体市场概况&&总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区（商圈）分析。对五大竞争对手（地王购物中心、中信城市广场、西武百货、太阳广场、铜锣湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。
通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。
天津银河国际购物中心租金调研报告
本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。
同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。&
三、租金测算方法
示范1：营业额反推租金测算方法
租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：
① 实地调研；
② 网络查询；
③ 与第三方公司合作；
④ 通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
⑤ 经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。
购物中心商业预算、楼层租金分解说明
每个楼层的月租金总额的测算公式为：
1楼月租金总额=（年度费用总额&1F所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：
套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积
公式：每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）
优劣商铺的单价制定：
在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。
示范3：购物中心租金定价方法
根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：
租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。&示范4：租金建议及收益预算
租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：
包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。
配套组合因素
本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价
商业业态因素
此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。
项目租售建议
目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，资料中对此进行了逐一展开分析。&
四、名企项目租金明细
上海正大广场业态品牌租金明细
正大广场的租金状况：其中主力店的固定租金在70~284元/月/平方米，非主力店的固定租金为160~700元/月/平方米不等。在非主力店中，服装服饰类的固定租金为580~620元/月/平方米，生活精品类的固定租金为420~450元/月/平方米,餐饮美食类的固定租金为290~320元/月/平方米。
资料中以表格的形式，分别从业态、租金模式、固定租金（元/月/平方米）、扣率进行了非常详细的介绍，每一个品牌的租金信息均涵盖其中。
北京6大知名购物中心租金水平
本资料介绍了北京西单大悦城、北京蓝色港湾国际商务区、北京apm商场、嘉茂（西直门）购物中心、北京富力广场、北京新中关购物中心6大知名购物中心的租金情况。
分别从单层建面、业态定位、代表品牌、单店面积、租金价格、扣率做了表格式统计，同时，对每个项目所在商圈、业态组合和定位等方面做了优劣势分析。
深圳10大知名购物中心租金水平
资料中介绍了华润万象城、COCOPARK、海岸城、益田假日广场、京基百纳广场、保利文化广场、嘉信茂广场、金光华、怡景中心城、花园城中心10大购物中心的租金水平，从项目所在区域、商业建筑面积、从负一负二层到五层，明确罗列了租金价格。
其租金水平为平均租金参考，以零售为主。部分服饰类、品牌专卖租金扣点18-25%，餐饮品牌连锁店扣点5-12%。&最新行业数据篇
北京4大知名购物中心租金明细&北京西单大悦城
地址：北京市西城区西单北大街131号
所属商圈：西单商圈（直辖市市级商圈）
开业时间：日
占地面积：16073㎡
总建筑面积：20.5万㎡
商业建筑面积：11.5万㎡
商业楼层数量：B4-F11
物业组成：贩物中心、酒店、酒店式公寓、甲级写字楼
开发商：北京新奥西郡房地产开发有限公司
投资商：中粮集团
建筑设计：新加坡CPG有限公司
北京天鸿囿斱建筑设计有限公司
商业顾问：高纬环球
外立面及室内商业设计：美国思亚国际集团
停车位数量：1000个
零售服饰类站77%、餐饮类站13%、服务类站10%
1.西单大悦城，地处北京市核心商圈西单商业区内商业氛围较浓重，出行、休闲、娱乐及购物十分方便。
2.品牌组合、较为领先有多个品牌在其设立中国或北京的旗舰店。自身定位 选择与周边知名百货错位经营利用自身体量较大的优势异化竞争，引进了H&M、GAP、优衣库、ZARA等目前知名度较高的流行走量品牌服饰作为主力店。
3.客流较大，没有过于明显的周末、平日人流区分。
4.区别于周边传统百货店拥挤的购物环境，每个楼层都有主题休闲区。
1.周边商业过于密集。
2.在传统百货进行促销活动时，部分品牌销售会直线下滑。
3.购物中心化妆品较少。&北京apm商场
地址：北京市东城区王府井大街138号
所属商圈：王府井商圈（直辖市市级商圈）
开业时间：日
总建筑面积：13万㎡
商业建筑面积：9万㎡
商业楼层数量：B1-F6
物业组成：购物中心、甲级写字楼
开发商：香港新鸿基集团
停车位数量：800个
项目优势 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &
1、交通地理位置优越，紧邻长安街王府井。
2、业态齐全，打造一站式消费理念。
作为中国第一街的王府井，和王府井商圈核心的首位商场，GAP中国首家复式旗舰店，ZARA也把在中国的第一个三层铺面的复式旗舰店选在这里,更有亚洲最大的复式旗舰店NIKE Beijing等，拥有5家最具特色和独有性的国际大牌复式旗舰店。 &
1、周边商业过于密集，对于该项目的竞争较大。招商满租率不高，客户可选择性目前还是不很多。
2、楼层过高，楼上，地下较冷清。&北京嘉茂（西直门）购物中心
地址：北京市西城区西直门外大街1号
所属商圈：西直门商圈
开业时间：日
总建筑面积约29万平方米
商业建筑面积： 89000 ㎡
商业楼层数量：B1-F6
物业组成：购物中心、甲级写字楼
投资商：嘉茂集团
停车位数量：2000个
项目区位优势巨大，紧靠地铁交汇站及公交车站，商圈内坐落多家学府，客流量巨大。项目内各种业态齐全，凸显其一站式的消费理念，其中餐饮业态所占比重超过30%，从而产生了良好的聚客效应。为之后的调整奠定了基础。
该项目的服装品牌有待调整，同比其他项目略显低端，诸如一层品牌LEVIS,TOUGH，二层品牌MIGANO,谜底等。且品牌码放较为凌乱，缺乏合理梳理和调整。项目整体调性不足，更多依靠周边的便利交通环境为其带动客流。&北京富力广场
地址：北京朝阳区东三环中路55号
所属商圈：国贸商圈（直辖市市级商圈）
开业时间：日
总建筑面积：60万平方米㎡
商业建筑面积：16.7万㎡
商业楼层数量：B1-F6
物业组成：购物中心、酒店、酒店式公寓、甲级写字楼
开发商：富力集团
停车位数量：1000个
1、开放商实力较强，能够为项目的长期稳定运营提供保障。
2、项目不仅交通便捷，且地理位置优越。
3、项目周边属老居民区，固定居民非常多，提供了非常稳定的消费群体。 & & &
4、晨曦百货对项目的业态起到了很好的补充作用。
1、项目虽然距国贸商圈较近，但自身品牌较为低端，与国贸，新光等商城差距较大，所以对周边白领人群缺乏影响力与号召力。
2、楼内品牌码放较乱，缺乏统一规划，有待调整。
3、缺乏大型目的性消费场所。诸如影院，超市等，顾客流动性较大。
（注：因租金随着诸多因素有不可控调整，此份资料仅供参考）
一二级联动开发的“控地”策略速览
一、招标、竞拍门槛设限
（一）捆绑拆迁
【操作方式】
企业与政府达成协议，由政府负责或协助完成拟出让用地中的拆迁工作，但在土地公开挂牌出让时设定的条件是由开发商完全负责拆迁安置工作，以此增加土地开发操作难度，阻止竞争者进入。
（二）&限价回购&
【操作方式】
一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本&限价回购&的条款：当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。
【成功案例】
2006年北京CBD核心地段白家庄地块在挂牌时《招标文件》中包含了一条&回购协议&，主要内容为：待开发完成后，一级开发商北京恒世华融房地产开发有限公司有权以12000元/平方米的价格回购部分物业，包括5000平方米的商业物业及8000平方米的写字楼，并且一级开发商有权挑选回购物业的位置。项目地块本身的面积不大，回购面积已占13%，将直接让利2亿元左右，使其他开发商望而却步，一级开发商关联公司顺利摘牌。
（三）虚增一级开发成本
【操作方式】
土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。
【成功案例】
北京朝阳区东坝乡地块的《招标文件》中注明：该地块原为生活垃圾消纳地，于挂牌时尚有生活垃圾、建筑垃圾等共440万立方米。在附件中，一级开发商北京天鸿置地土地开发有限公司提供的垃圾处理工程预算为4.2亿元。但实际该项工程无需如此高昂的造价。最后，与天鸿置地一脉相连的天鸿宝业顺利摘牌。
（四）净地不净+苛刻的付款条件
【操作方式】
一级开发商与政府达成默契，拟出让土地一级开发后在基础设施和拆迁上遗留尾巴，从而起到限制其他竞标者的目的。
【成功案例】
2005年7月，北京朝阳区芍药居甲2号住宅及配套项目用地发布了挂牌公告。公告中称：&该宗地由北京住总市政工程公司完成&七通一平&工作后，以&熟地&的形式挂牌出让。&9天之后，北京市土地整理储备中心发布补充文件称：&该出让宗地建设用地范围内，有一座现状锅炉房，由于该锅炉房目前正担负着周边10多万平方米居民楼的供暖，未来还将为本项目供暖，因此需现状保留。&另外付款条件要求竞标人7天就付清7787万元补偿款的80％，30天内付清剩余20％。最后，一级开发商关联公司北京隆华广厦房地产开发有限公司以挂牌起始价9273.15万元摘得芍药居甲2号居住配套用地
二、规划控地
【操作方式】
一级开发商与政府达成协议，拟出让地块在公开出让时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让，使其他开发商不愿进入，一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标，一级开发商相应补交地价。
三、公建控地
【操作方式】
（1）一级开发商与政府达成协议，一级开发商在进行土地一级开发的同时在项目用地范围内代建部分公建，如：体育馆、图书馆、学校、会议中心等。在土地公开出让时设定条件：公建与土地捆绑出让，土地受让人必须承担该公建的建设费用和日后的经营管理，这时一级开发商往往夸大建设成本，提高土地取得成本，起到限制其他开发商进入的目的。
（2）一级开发商与政府达成协议，由一级开发商进行本区域的市政建设，以某地块的二级开发权冲抵公建建设成本。政府在该地块出让时协助一级开发商设置限制条件控制土地。
【成功案例】
河南某企业在郑州惠济区项目，政府要求配建五星级酒店、会议会展中心，建成后无偿移交给政府使用，相应取得25平方公里的一级开发权和5000亩的核心区二级开发权。
四、项目配套控地
【操作方式】
开发商在进行一级开发时，都先向规划部门进行申报规划意见书，在该意见书中开发商将根据政府的要求和土地的性质进行一定的规划设计。一级开发商可以在编制区域规划和描绘区域发展愿景时融入自身的意愿，通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性，来控制后期用地。
【成功案例】
广西南宁某项目开发商在拿到500亩土地的情况下，将周边1500亩范围内规划统一了商业、山体公园、学校、医院等多种配套，在功能上有机互补，并将配套的实施安排在1500亩开发的不同阶段，贯穿项目的始终，使1500亩整体形成统一不可分割的项目，限制了其他开发商的进入。
五、创新开发模式控地
【操作方式】
开发商与政府共同组建股份制一级开发运营公司，双方协议收益分成比例，从而形成利益共同体和组织保障。开发商成立若干小公司稀释一级开发运营公司的股权，使一级开发运营公司保持国有控股。一级开发运营公司董事长由政府主要领导挂职，开发商负责人任常务副总，主管规划和土地出让。开发商参与土地的一级开发，不仅赚取土地增值利润，同时顺利获得意向地块的二级开发权。
【成功案例】
河北廊坊固安工业园、北京城建红棠湾土地开发。
六、出让过程控地
【操作方式】
企业与政府在较早的时间达成初步开发协议，企业获得充足的时间进行项目整体开发定位与规划研究，并将项目发展规划成果向上级政府管理部门汇报，经过若干轮的研讨和修改，争取到上级主要领导的认可。拟出让土地进行带规划招标，限定投标时间为5~20天，使其他竞标者没有足够时间对项目进行充分的研究，降低其标书质量从而使企业顺利中标。
【成功案例】
万科地产顺德某项目
七、围棋策略控地
【操作方式】
企业事先和政府达成协议，得到政府默许，通过控制大规模土地中那些资源条件最好的、处于交通节点的土地，形成既成的围合拿地布局，从而阻止其他竞争者进入。
【成功案例】
长泰福隆银晖老龄产业有限公司，漳州市长泰县项目，通过控制零星小地块已实现控制400亩用地，目前还在应用此方法，实现控制更大规模用地的目标。
八、收益分成
【操作方式】
企业与政府约定，拟出让地块如果超过某个拍卖单价，企业与政府进行收益分成，这样形成&跷跷板&赢利模式：进入二级市场拍卖的土地，企业能够比其他的开发商以更加高的价格拍地。高价成交的土地，企业从中分得收益后，降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益，企业因为对地块条件更加熟悉的优势，更容易在拍卖中获得土地。
文章作者：易居&克而瑞&城市运营事业部 项目总监 门成奎
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投资商业地产的真正目的——资产运营
导读：商业地产的资产运营是真正投资商业地产的目的，商业地产的运营核心主要分四大块，营销、运营、招商、资产的运营和维护。&资产运营是项目的维护过程，通过经营绩效评估，重大翻新、改造和提升，市场价值的提升，通过经营改善、繁简措施，实现资产的保值和增值，寻找合适的投资商以及适合的机会实现价值变现过程。资产管理运营应该是当前商业地产开发商必须重视的环节。因为在商业物业变现的时候，还需要项目的变现评估。&资产运营管理是商业地产最重要的一部分。由于我们研究商业地产是持有型的产品，我们把这些项目看作是资产，这是无可厚非的。而对于这些项目的运营可以纳入到资产运营管理的范畴。但大多数人认为运营就是一个商场、一个购物中心的开业，以及开业之后的正常的经营管理和物业管理。其实这种观点考虑得还不够周全，这是导致中国大部分商业物业中心投入运营以后被消费者津津乐道的没有几个的原因。反而大部分商业和中小型商业的空置率会越来越多，而且目前逐渐在提升。所以出租收益会降低，因为投资回报完全与成本投入不成正比。所以资产运营是对资产投资和资产提升的最重要环节。&我们下面通过几个环节和大家一起分析和探讨资产运营的重要性。&我先讲第一个，商业地产资产运营的概念。主要分三个层次。&第一，是物业管理，是房地产开发过程中的一个延续。物业管理，我们指的商业地产有很多种类型，除了持有和出售型需要物业管理，它要通过这个物业管理做一些日常的维护，保护商业物业和资产正常的运行。&第二个层次就是资产管理。通过制定资产运营策略控制物业运营成本，监控物业运营绩效，并要定期进行投资与运营状态分析，实现商业地产目标。要设定目标和实现目标。为了实现这个短期和长期的目标，要进行资产管理，良好的资产管理是提升项目价值和项目资产的重要的工作环节。它不仅可以实现商业物业的净收益值的最大化，还可以实现保持商业资本的发展潜力。&第三种，组合投资管理。是通过房地产多种经营方式进行组合，以实现组合投资收益的最大化，其中包括的内容是以投资者沟通，并制定组合的投资目标和投资准则，制定并执行组合的投资策略，调整资产结构，负责策略资产配置以及延伸工具的运用，监督物业的购买、处置以及资产的维护和再投资的决策。&这里面我们提的再投资是非常重要的，因为你在资产维护和资产运营中是有一部分收益的，是不在你投资测算和投资回报之中的。资产管理再次投资这个策略是非常重要的，评估组织的投资绩效也都是非常重要的。&我们的资产运营服务的对象是直接投资者和经营者，这个经营者包括我们招商引进来的商家和承租者。还有一个间接的投资者，就是国际资金、股权投资合作者。金融投资人，有的是指信托、REITs、购买者。我们服务对象主要针对这几类人群。&资产运营管理中为什么要强调它的必要性和重要性？是从商业地产的特性开始分析，和价值量大的情况，和管理的专业性强的必要性来分析的。商业地产是物业资产管理类型的首要领域，最主要的原因是商业房地产以获得物业资产投资收益或增值为主要目的。它比住宅型的物业更具需要专业和普遍容易广泛执行的意识，因此物业资产管理人更容易，更有机会让商业地产通过市场化的手段来实现物业资产使用价值与交换价值，投资价值与市场价值的最大化。这是必要性。&那么，商业物业管理的重要性是通过商业资产运营管理，达到资产运营管理的目的。首先，投资意味着担当风险，规避风险就是运营的一个最重要的目的。要创造最佳的收益回报，是商业地产项目资产运营的一个核心工作。&资产运营管理的使命是从商业项目开始，这个商业项目是除了住宅以外的都属于商业项目。任何商业项目开始的时候，是商业地产资产运营的开始。资产管理的目的是通过商业地产的资产运营，有效地提升商业物业的资产价值，提早进入资本运作市场。&资产运营管理的重要性，是可以带来商业物业的保值和增值，稳定的开发资金流，良好的品牌信誉度。这种资金开发流是在我们运营了几个项目之后，帮助开发商，通过你的运营要改变以前仅仅靠出租来获取的回报。现在我们在北京有运营的合作项目，我们跟美国富顿集团合作的项目，是帮助开发商运用现金流，进行再投资的使用。&我们再讲一下为什么资产运营在商业地产中是非常重要的。资产管理是对商业地产投资发挥着重要的作用，因为商业地产投资无论是在开发投资还是物业建成后的投资，从置地、规划设计、营建、销售、收回投资都需要经历一个时期，最短的也要两年，长达五年或者更长的时间，这就要看这个项目的投资标的以及投资性质。如果没有强有力的专业资产管理人员进行服务，有可能会延期投资回报周期或者是达不到投资者预期的效益。&资产管理的专业服务包括了投资分析、交易管理、资产价值评估、交易过程的风险控制，以及如何通过资本市场进行商业地产的金融投资、银行信托以及证券化的资本运作，来实现商业地产的价值。也就是说，资产管理等于物业管理加资产运营，加财务管理。这是非常重要的。&由于商业地产投资性强，收益性持久，以及使用价值与投资价值并存等特点，商业地产应作为资产管理的首选物业类型。如果资产经营与资产管理到位会提升商业地产的项目品牌，从而影响整体的租赁收益和租赁价格。在新的一轮商业招租或者商铺转让的时候，商业地产物业价值会明显地体现出来。&不是所有的资产都能称为优质的资产&不是所有的商业地产项目都能称为优质的资产。国内资产项目不是不多，但是除了体量，衡量一个商业地产的品质特征，我们没有一个权衡的标准。&我们通过分析这几点可以判断一个商业建筑是不是优质的资产，就是建筑的外型、轮廓的设计，建筑布局的表情等级，基本雷同。比如说一些能够形成品牌差异化的几乎没有。在商业内部动向以及商业空间的使用上都缺少一些东西，主题不明确，比如灯光的设计，地图地标，购物手册等等，很少有一些综合性的创意和系统性的指导，大部分比较雷同。&为什么不能做到优质资产？就是因为忽略了内部空间建设上的使用和共享空间的互动，比如说内部交通的动线和外部交通动线如何结合，中庭的设计要鲜明，让消费者能有一些眼球发亮的感受，我们目前的资产中都缺少这些东西，严重存在各种业态比例失调，特别重零售、重百货，重购物中心，娱乐、体验、消费的体量配比不够。这是影响我们优质资产的普遍问题。&资产运营过程中的问题&随着商业地产的发展，客户消费趋于理性的，虽然有更多的资产运营公司出现，但是，真正能实现资产良好运营，则需要规避几个问题：第一，就是选址测算。我们做一个商业地产，一定要分析它的周边情况。做未来的商业地产特别是综合体一定要考虑到周边的产业链，产业链对你的商业支持是非常重要的，还有就是城市规划和区域规划，对于选址也是非常重要的因素。盲目地相信商家，经营者的意向，这也是一个问题。第三就是规划设计对商业综合体的互动功能缺少考虑。比如商业综合体必须有三种以上的组合才能称为综合体，这样三种以上的综合体就需要有一个共享空间和互动，在之前的项目中考虑不周全，在未来和设计投资这种商业地产综合体的时候要考虑这个因素。&还有一点，就是建筑物本身没有什么特别的显著性和特色，没有视觉冲击力，这是普遍现象。大部分都是方方正正的，没有一些情景，没有一些新的环境的感觉。营销模式存在很大的统一性，很大的商业经营风险和法律风险，包括分割的销售，售后的返租，统一管理都存在着一些问题。&接下来通过一些案例我们做一下说明。随着万达、新光天地这些大型高端商业综合体的出现，CBD这个区域，我们分析还是觉得没有完全走出同质化高端消费品的区域。这个区域里面缺少一种具有文化底蕴的商业，或者是对该区域的产业链支持的商业。位于银泰的双子座是捱着长安街，这个位置的选择也是出现了一些问题。有人说由于CBD这个地区地产供应量过大，造成招商不利，很多人认为是因为国贸商圈的租金很高影响了招商，其实不是。通过我们分析，我们了解到两个区域里面等着排队入住的商业是非常多的，衡量一个商业的成功与否主要看它的销售额。只要销售额够高，即使租金水平再高也不会使招商受到影响。我们认为品牌入住不够的原因是商业地产经营从一开始的定位就出现了问题，招商策略出现了问题。&说说商业资产运营的重点。根据我们的经验，有以下几个特别重要的问题需要关注：&一，不要相信品牌的战略同盟。比如我在投资之前会告诉你我可能有多个主力店跟我是战略联盟的。可是这些主力店，你不要相信心他永远跟着你走，有可能他会受到大环境的影响和他开店区域的拓展目标实施问题，你选择的这个项目他不一定永远跟着你走。所以不要相信这个。&二，项目选址一定要专业化。商业地产综合体是一个多业态的整合，要整合多业态的管理公司是最重要的，因为只有多业态的管理公司才能管理你这个综合体里面的各个业态，它会对你的资产进行专业的维护。开发商自己不能做这种运营管理，因为它需要的是在这个行业里面最有优势和最有专业性的机构来整合这种能力，去为他创造资产。&三，就是购物中心的&血管&。我们说的&血管&就是动线，是直接影响项目价值提升的最重要的一点。使用最大价值的出租率，而且有效地把客流导入到所有的动线里面，这是一个技巧，是资产运营中一个最重要的环节。&四，客户需求研究要透彻化。现在的客户需求就是消费者的需求以及商家的需求，是我们未来资产运营中最重要的部分。未来商业地产的经营绝对不是品牌与品牌之间的竞争，和面积大小、体量的竞争，而是你要对客户的需求和你引来的经营者的需求进行分析，为他们提供真正的服务之后跟你共同创造商业地产的资产价值。&五，就是空间设置的人性化和建筑形式的特色化。这一点也是需要考虑的问题。&六，就是品牌招商的差异化与业态搭配的合理性。我们要还是强调一点，大家在做商业地产项目的时候，很多年就在提这个差异化，如何去实现这个差异化是未来资产运营首要考虑的问题。&七，购物中心的运营管理和专业商业运营管理的信息化平台的搭建。&我们从八个方面分析了商业地产资产运营的重要性。下面我们把每一个重点进行详细的分析。&开发商和供应商总是存在有效供应不足的问题。选址的原则是非常重要的，刚才我们讲到选址要根据周边项目实际需求和产业需求，和规划需求，去研究最终端的需求，要细化和细分这个商业业态和商圈氛围，这是非常重要的。我们认为投资需求最终决定的因素，是商业经营需求，也就是投资回报的要求。在很大程度上反映租金回报率或者是经营业绩，在这几方面专业化的体现。&一定要分析城市的规划，这里面就有很多因素。目前在开业的有很多需要跟市政做规划，跟大的交通做规划，比如轨道交通，交通枢纽型的商业，如何利用它的交通枢纽的功能产生商业最大化，这是非常重要的。我们同时也要考虑城市建设规划，包括短期和长期规划。有的地方是从当前分析最佳位置，但将来可能不太合适，所以在设计和选址中要考虑到未来的规划。反之，有些地区看来不是特别理想的，可能是在未来城市发展中和新城发展中变成一个非常好的位置。因此，对于未来发展空间要有一个明确的关注。&我们分析了专业选址，包括7大指标，42个因素。会用不同的分值量来标准化地考虑这个商业的价值，包括城市分类。我们嘉亿引领最近成立了商业地产研究院，我们会在这方面做出模板，在这个行业中我们先提出一个基础的模板，&为这个行业做一些实实在在的基础工作，因为我们在全国做了这么多项目，又和国际项目进行合作，我们从中国商业地产的实际需求，结合国内一些地产项目中出现的一些问题，我们做了一套选址标准流程和模板。&我们分析一下多业态组合的商业的运营重点。我们先比较一下它的因素。物业性质，城市综合体会有什么优势？就是收益加消费型，它跟单一型物业相比就有一定的竞争性。而且投资商业综合体和未来的城市发展是有一种需求的，我们觉得商业综合体的多业态组合是非常重要的。&不同的发展模式成功驱动的因素是不同的，城市型综合体的五种发展模式我们简单分析一下。第一种，均衡发展型。典型案例比如北京的华贸中心、香港的太古广场。规模二，住宅驱动性，主要以住为主，不是纯居住性，是商业公寓型的，建外SOHO等。&城市综合体的发展模式有五种。第三种模式就是商务驱动性的，比如高科技，创意产业园，会议会展等，成功的案例就是广州的中信广场。第四种模式就是以酒店为主的，如上海商城。第五种是以休闲娱乐、餐饮为主，还有一些景观的观光，比如深圳的华润中心，日本的福冈博多运河城，都是比较典型的案例。&综合体的物业相互支撑，比如综合体里面的公寓、酒店、商业的互助关系，是通过专业的物业管理和资产运营管理公司进行整合、互动，达到一个统一的物业管理标准和资产维护标准，去运作整个综合体的。&整合多业态的资产管理公司，去专业的运营，这是为什么？什么是城市综合体？城市综合体是都市多种物业，集文化，包括商务、居住、酒店、娱乐以及一些会议集中在一起的综合性的业态，或者由其他几个实业组成。一个城市综合体需要有多个专业的运营公司跟他一起去做运营，现在酒店的运营管理公司比较多，而且酒店的投资管理模式也基本逐步成熟。国际化的酒店管理已经进入中国很久，这种城市综合体里的酒店运营管理不是一个最重要的问题。而城市综合体的管理属于商业物业管理是最复杂的，需要统一互助。这就是资产运营水平一定要达到标准化，这是一种需求。&国际上的综合体是用物业运营管理分工合作。通过各业态的无缝连接成为一个和谐的整体。所以我们未来开发商投资商业地产的时候，一定要有意识整合多个资产运营管理公司，去运营这个商业综合体和商业地产投资。&在资产管理当中最重要的一个环节就是动线，刚才我们强调了几次动线设计，就是要符合每一个项目本身的结构。要求人流系统要根据建筑物本身的物理因素设计，包括楼层的垂直设计，交通，立柱、中庭、大堂、应急出口要从基本需求上进行设计，达到统一，特别是导识系统。&还要考虑到顾客心里上的需求，缓解顾客在商业体里面的视觉感受和身体感受。商铺要采取玻璃围墙为主，而写字楼的管理一定要考虑它的电梯。电梯是写字楼人员每天上下班人员流通的高峰，如何解决电梯的问题是非常重要的。&资产管理运营里需要的是运营技巧，我们可以看到一些成功的案例，我这里有一个北京西单大悦城的六层直达电梯，方便了顾客的可达性，顾客可以直达5层，这样对它的餐饮起到了一个比较好的推动作用。因为餐饮业态也是瞬间聚集人流的一个业态。&我们来看一个案例，这是最现代的百货公司的设计动线，就是青岛海信广场。为什么在资产运营当中，我们要强调动线？正常的做法是在建设前进行人流系统的规划，我们也在其中做了考虑和设计。特别是在设计动线的时候，要考虑到未来的人流发展空间。为了优先考虑，有的需要做一些补充的议案。&整体商业的使用价值和商业组合缺乏导识系统会严重影响项目的运营成本，无论是前期还是后期，所有人流导识系统的建立都是优先于地产的营销，这绝对不是现有鸡再有蛋的问题，这是优先考虑商业还是地产的问题。&我们举一些案例，包括中庭、公共空间的使用，外立面如何对接的使用。中庭的主要元素不仅是一个主题的表现，同时也摆脱了中庭设计雷同，没有视觉感的难堪。以购物中心为例，购物中心最大的空间场所就是中庭，它会给消费者第一个直观印象，而且它也是消费者购物会聚的一个交流点和中点。中庭能有效地告诉消费者这个购物中心的企业形象，告诉消费者他是在什么样的氛围里进行消费体验的。天津的海信广场是超大挑空的设计，从视觉和空间感上给人的感觉很舒服。&再说说外立面。建筑设计方面，现在很多开发商都有意识去请一些国外的设计公司和专业商业设计公司跟我们一起做商业地产设计，包括建筑设计，景观设计以及商业设计。如何设计是未来商业地产资产运营以及资产维护当中最重要的一部分，因为它关系到资产运营的成本。尤其是与人直接接触的细节部分，更要体现对人的关注。&未来的商业地产绝对不是商品与品牌之间的竞争和商品结构的竞争，一定是从对人的关爱角度考虑的。所以商业建筑的设计应该主动与人贴近，考虑到人的需求。如果客人在你这里得到了这种关爱，他会挚爱你这个商业，对你这个商业地产会产生留恋性和依赖性。而不是那种冷冰冰的，我走累了也没地方休息或者有一些景观让他停下来去想一想。&我们过去在设计的时候会考虑到人的视线平行和鸟视的距离。当然仅仅这一点是不够的，要从特殊的建筑风格的引入、标志性结构的设计以及内部构造，特殊的夸张等吸引顾客，加深顾客对这个商业地产的初步认识。先有了定位，再根据定位去设计富有主题文化的建筑风格，而不要过于强调中规中矩。&我们做了一个参考，从地下交通和平面交通做了一个分析。快速车道让驾车人不是一下子直接停到地下停车场，什么都看不到，再通过电梯到你要到的商业。我们可以从高层的商业当中把露台作为停车场，把高楼层的低租金收益局面改为停车场，其实高空停车场的收费是优于高楼层的出租面积的坪效的。&商业地产的空间设计和人性化也是非常重要的，空间设计包括景观设计、灯光设计以及卫生间的设计，这在未来的资产运营中都是很重要的。刚才我们讲的人性化，有很多卫生间的设计，在国外已经把它当做一种细节来做了，关爱人要从细节开始做起。&商业空间设计是商业室内设计中最重要的一部分，它有明确的功能，同时它也要求体现不同风格的特色。商业空间的设计一般是通过造型、色彩、声音、光、电以及新材料的综合运用对商业空间进行一些布置和表现，从而达到购物、娱乐、展示的不同空间，让人们感受。&商业空间设计有很多种说法。目前在香港的商业空间设计上做得是比较成功和标准化的，它有一些强有力的优势，比如香港的太古广场的中庭，它的中央是旋转木马。比如香港的圆方购物中心中庭悬挂着大金属圆环和音乐符号，充分调动消费者的新奇的心理，使空间充分地发挥了它的多彩性。而且通过中庭的设计增加了一些消费的吸引力。&导识系统是非常重要的不可忽视的一部分。我们也做了一些案例的提示，特别是我们跟韩国乐天集团合作的运营商，他正在为华贸做视觉动线的改造，这是我们重点强调的因素。&未来一定要做到信息化。总之，现代商业购物中心管理是需要把松散型的经营单位和多样消费形态统一到一个经营主题和资讯评估的平台上来。&我们再来分析一下商业地产的资产运营，不仅仅是我们说的零售商业，它包括几种业态。与商业经营资源联合的，比如大连万达公司与直接知名公司合作，形成了一种独特的开发模式，包括品牌、资金、技术以及软性的管理，它不仅限于商业零售业，还包括餐饮、酒店以及其他写字楼行业。凡是有助于物业资产运营的行业都是可以利用的资源。&我们未来资产运营技巧中立足于价值创造和共赢，是需要考虑的问题。两种资源的相加不是商业地产的精髓，而是有利于发现物业的独特价值，创造更多的价值，去实现这种价值。双方从互惠中共同受益。发挥优势资源的杠杆作用，整合国内国际资源，做连锁扩张，为运营的证券化打基础。&还有一点，就是纵向和横向强强联合，资本化运作。当资源达到了一定规模的时候，就具备了强强联合的资本，合作的优势企业不再限定于行业。而是把产业链相关的企业强强联合起来，在战略层面上进行组合。&资产运营管理有几个重要的方式，那么就是：上市&&资产运营管理到了一定程度的时候要去实现资本运作，例如上海的世茂股份；还有兼并与收购&&兼并与收购部分优质项目可能商业地产的物业总价；产权转让&&是剥离一些比较低的投资商业物业；租赁与托管&&托管是租赁的延伸与完善；抵押经营&mdash