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上海中原研究咨询部
总监：宋会雍
在一手房集中降价和二手房交易每况愈下的围攻下，二手房业主想要顺利出手房源，调低价格是必要手段。从尺度上来说，眼下买卖双方对于20%的让步尺度有比较高的接受度，后续上市的新房也未能在20%以上做更多的试探，可以说阶段性的价格底部已经形成，在半年左右的时间内，进一步调整价格的机会不大... ...&
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每日新房成交
[12.20]成交215套；2.33万平方米
中原(上海)领先指数 &
11月267.0环比1.22%&同比10.3%
11月:144.5环比0.4%&同比10.2%
小户型二手房由于总价较低，是相当一部分刚需人群置业首选，一直以来更是二手买卖市场的成交主力。上海中原地产研究咨询部近日对全市小户型集中区域的跟踪显示，无论中心城区或非中心城区，小户型二手房实质性降价进一步展开，但降价尺度不及同板块的大户型...
上海一周[12.12-12.18]
研究咨询部
联系人: 栗子仪
邮箱:liuyx08
邮箱:lizy05@
电话: 021-
电话: 021-
联系电话: 021-
多地今年宅地出让金大幅缩水 北京现“腰斩”
每日经济新闻 &&
&&& 广州今年土地收入恐难达标
尽管已经下调土地出让金收入计划逾百亿元，但土地市场寒冬已至，广州今年的&卖地计划&恐难完成。
广州市财政局局长袁锦霞在日前召开的广州市人大常委会会议上透露，预计今年广州全年土地收入为290亿元，相比去年的455.6亿元大幅下滑36%。根据袁的分析，土地出让金收入短收主要是受宏观调控政策影响，企业资金链趋紧，开发商拿地的积极性不高，土地拍卖成交率低，土地出让金收入进度缓慢。
公开资料显示，11月份，广州3次挂牌拍卖地块30宗，拍卖底价144亿元，但最终成交仅4宗，成交价仅8.1亿元。
记者了解到，按照年初预算，广州市本级土地出让金计划为502.5亿元，但今年10月份广州对这一计划作出了调整，将502.5亿元的目标降低至399亿元，如果依此计算，广州今年的土地出让收入将&短收&103.5亿元。
与其他一线城市相比，广州可谓在土地出让政策的调整方面最为积极的一个城市。继今年6月初举行&史上最大规模&的土地推介会之后，广州于8月正式宣告&勾地制&落地，这在诸多业内人士看来是广州防止土地流拍、应对土地市场低迷局势的&杀手锏&，但时至今日，&杀手锏&似乎不如当初设想那般有效，勾地制也无法帮助广州完成既定的出让计划。
一个明显的案例就是，从10月底到11月中旬的半个月内，广州接连叫停了31宗地的出让，按照起始价计算，广州也因此错失了178亿元的土地出让金。
北京今年住宅地出让金减半
据北京市土地整理储备中心网站数据显示：截至昨日(12月20日)，北京住宅土地出让达到53块，总建设用地面积为425.12万平方米，而规划建筑面积为835.97万平方米，土地出让金为424.6亿元。据北京中原地产市场研究部统计，2011年住宅类土地出让金较去年下滑50%以上。
&从溢价率及占土地市场总成交量可以看出，住宅类土地市场已经率先入冬，开发商购入土地明显谨慎，溢价率下调过半。&北京中原三级市场研究总监张大伟告诉记者，特别是最后11~12月，绝大部分土地以底价成交，土地市场挂牌类平均溢价率下调了接近20个百分点。
而对于明年北京土地市场的供应，张大伟告诉记者，由于近年来北京市的整体规划侧重于新城的开发建设，大兴、房山这些区域已经逐渐成为土地供应的热点。
商业及综合类土地成为了2011年土地市场的主角，而且预计在2012年这一趋势仍可能延续。张大伟对此表示，&预期2012年北京土地市场的出让金收入很可能会继续下调，难以突破千亿。住宅类地块将可能会出现限价房等地块，郊区化依然是一个明显的趋势。&
此外全国市场情况大致如此。相关统计显示，今年前10月，全国主要城市土地流拍575宗，较去年全年增加110%，因此造成的土地出让金滞留金额高达950亿，比去年全年增加127%。全国主要城市住宅地块成交7734宗，其中4619宗是以底价成交，比重约为60%，较去年增加17个百分点，而四大一线城市仅成交237宗，其中底价成交147宗，比例约为62%，较去年增加18%。
上海：“十二五”保障房占商品房新增总面积近50%
&&& 12月19日，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元在&房地产政策与住房保障&公开论坛上表示，&十二五&期间，上海将统筹安排住房建设规模和各类住房供应的比例，使各类保障性住房在面积上占到新增总面积的接近50%。
庞元进一步解释，由于上海市场化住房市场的套均面积是102平方米左右，保障性的套均面积70平方米左右，按照面积比接近一半，套数比可能要&四六&开。
他指出，自住性和改善性住房需求旺盛，却受制于土地稀缺，住房供应总量不足的瓶颈仍然是住房发展的主要矛盾。市场商品房减量，保障性住房增量，将成为&十二五&上海住房规划的基调。
按规划，&十二五&期间，上海将实现新增供应各类保障房100万套，包括共有产权房40万套，公共租赁房18万套，动迁安置房35万套。
此外，庞元还透露，根据共有产权房在上海市&十二五&住房规划的定位，明年将进一步大幅度放宽准入标准。
上海等九个城市明确表态明年限购令将延续
第一财经日报
&&& 这个消息并不让人意外：上海明年继续限购。
12月20日，上海市政府的官方微博&上海发布&宣布，明年，上海继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，元旦前后一个月，估计大部分地方政府都会发表类似声明。
大幅下滑的成交量
此前包括北京、广州、海口、深圳、青岛、福州、长春和厦门等城市，都已经明确表态明年限购令将延续。
&限购&是2011年影响市场的主要因素之一。2011年1月颁布的&新国八条&使&限购&扩展到全国所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市；7月初，国务院常务会议明确&二三线城市也要限购&，随后台州、珠海等城市跟进。
2011年共有46个城市实行限购，不过执行尺度存在差异。中原集团研究中心分析称，46个城市中有29个城市执行局部限购；同时，各地&限外&措施松紧不一，如长沙、西宁、呼和浩特等市均对相邻城市或省内人士不设&限购&，石家庄、长春等市则由于购房落户条件相对宽松，使得&限购&中的&限外&在执行时大打折扣。此外，天津、厦门、成都等地在政策执行口径上也存在暗松。
由于限购对市场影响较大，这期间也出现了地方政府试图放松限购的努力。比如10月11日，佛山曾戏剧性上演了&限购&松绑的紧急叫停事件。
不过，限购的效果是明显的。持续超过一年的限购令，再加上多重调控措施，已经让上海、北京等地的楼市出现降温。
中原集团研究中心发表的报告指出，截至2011年11月，大部分已&限购&城市的住宅成交量大幅下滑，且&限购&执行严格的城市成交下挫更为明显。
限购令下的2012
业内人士称，虽然完全在意料之中，但上海表态继续限购的影响依然会很大，会让仍寄希望政策会在近期松动甚至救市的开发商彻底转变策略，也会让正在纠结于何时入市购房的刚需，进一步延缓入市步伐减慢决策过程，这将使得目前量缩价松的市场进一步深度发展，未来几个月，市场态势不容乐观。
由于限购政策将继续得到落实，中国指数研究院表示，重点城市销售均价将下降5%左右，其中一线超过10%，二线微降，三四线小幅上涨。二线城市之间差异将比较大，比如重庆、天津、武汉等城市，过去几年土地供应量大、开发投资规模高，但受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，而其目前库存量或潜在供应甚至超过一线，在2012年可能面临更大压力。而对多数中西部省会城市，过去几年房地产市场发展热度不及重庆、成都等地，未来受影响程度不会太大。
金融机构外汇占款余额降279亿元 存准率或再降
经济导报 &&
&&& 19日，央行公布的11月金融机构人民币信贷收支表显示，当月金融机构外汇占款余额下降279亿元，至25.46万亿元。这是该数据继10月之后连续第二个月出现下降。
对外经济贸易大学金融学院院长丁志杰20日对经济导报记者表示，外汇占款减少与全球美元流动性紧张、人民币汇率双向波动有关。受此影响，外贸企业、商业银行的结汇意愿减少，国内银根紧缩。而为了缓解流动性紧张局面，存准率有可能再次下调。
据了解，金融机构外汇占款的统计口径包括央行、银行业存款类金融机构、信托投资公司、金融租赁公司和汽车金融公司。虽然最新公布的数据中尚未包含央行自身外汇资产，但是从其他金融机构的表现中，已经可以看出&热钱&有持续流出的迹象。
&欧洲在债务危机爆发后，一直没有拿出实质性解决方案，致使危机一步步恶化。避险情绪推动全球资金流向美元，形成美元抢购风潮，美元流动性极度紧张，同时美元汇率走强。受危机影响的欧美机构，开始减少在亚洲的资金头寸，国际资本出现撤退迹象。&丁志杰对导报记者分析说。
数据显示，11月我国国内贸易顺差为145亿美元，FDI(对外直接投资)为87亿美元。与此同时，11月外汇占款不仅没有相应增加，反而减少279亿元，与贸易顺差和FDI之间产生近1800亿元的差额，令上述&资本外流&的猜测有增无减。
&而人民币汇率此时已经暂时升值到合理区间，双向波动开始增大。这在一定程度上抑制了内地外贸企业的结汇意愿，并催生出较强的购汇需求。&丁志杰表示，不仅是外贸企业，从新增外汇存贷款数据来看，11月我国新增外汇存款41亿美元，而新增外汇贷款仅增加了8亿美元。可以看出，商业银行的结汇行为也在减少。&这是外汇占款下降的又一重要原因。&
外汇占款的再度减少，也让市场对货币政策调整预期再度升温。毕竟，在11月份央行公布10月外汇占款4年来首度出现负增长后不久，存款准备金率就出现了下调。
丁志杰表示，外汇占款出现负增长，客观上将形成银根收紧的效果。为了保持宏观经济环境和政策的稳定，央行必须采取措施对冲这种影响，由此就不难理解11月底央行下调金融机构存款准备金率的用意。如果外汇占款减少还持续一段时间，央行很有可能进一步采取公开市场操作、调整存款准备金率等政策加以对冲。
不过，导报记者发现，央行最近在公开市场操作中并未手软。本周二，央行发行260亿元的一年期央票，由于当周公开市场到期资金只有170亿元，所以央行的操作再度实现了资金净回笼。这已经是央行连续第四周在公开市场操作中实现净回笼，此前3周，其净回收货币金额达到1980亿元。
有业内人士猜测，在外汇占款萎缩、公开市场持续收紧、春节因素导致企业现金需求上升、年底企业回款需求较大等多重因素叠加作用下，或将导致银行间和实体经济流动性的突发性紧张，央行可能再次下调存款准备金率。
记者注意到，在多重因素作用下，近期银行间同业拆借市场资金利率已经出现小幅上涨。最新公布的数据显示，中长期利率水平涨幅明显，其中14天SHIBOR利率大幅跳涨70.92个基点收于4.3742%，1个月利率上涨33.17个基点，报收于5.3900%。
沪明年继续执行住房限购政策 房价或仍在下降通道内
&&& 据相关媒体报道，楼市调控的又一只靴子终于落地。本市昨天宣布，将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，其中最为关键的住房限购政策将得以延续。业内认为，明年本市在适当的时间，可能会在一些区域对限购实施定向宽松，但开发商的钱袋子越勒越紧的局面不会得到根本的改善。
住房&限购令&延续
随着&上海版&楼市限购令到期时间的临近，近期外界对于2012年限购是否延续的猜测不断。昨天下午，市政府新闻办官方微博&上海发布&率先表示，&今天召开的有关会议传出信息，明年，上海继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。&
&上海发布&是昨天下午15时发布了上海继续执行住房&限购令&的消息，绝大多数普通市民表示了支持的态度。资深分析师杨红旭告诉记者:&中央经济工作会议已经定调了。元旦前后一个月，估计国内大部分地方政府都会发表类似上海一样的声明。&
开发商裤带越勒越紧
对于开发商而言，明年将依旧要勒紧裤带。&调控已经进行了一年，开发商都慢慢习惯了，这次宣布限购延期也是在意料之中。&金地华东区副总经理白玉臣昨天在接受采访时表示，明年在拿地和制定定价策略上需要更加谨慎，同时对于产品的开发将更加精细化。
分析人士认为，2012年楼市限购延期执行的市场背景下，开发企业资金面的状况难以改观，多数开发企业仍将采取&现金为王&的市场策略。&开发商应继续坚持高速周转的市场策略，在适当时机继续坚持&策略性降价&，或大幅优惠促销，回笼资金。&
他还认为，开发商应该把握好普通住宅中小户型产品、高端产品、&地王&顶级豪宅产品的之间的关系。&一味追求豪宅、品牌不是方向，星河湾的降价给所有豪宅都上了一课。&
房价仍在下降通道内
由于限购不退出、首套房首付比例过高、房贷利率等因素，业内认为明年在这些因素不得到改变之前，房价将仍然会处在下降通道之内。此外，如果国内外宏观经济没有出现比较明显的好转，房价也不会出现大范围反弹。
业者建议，2012年上海限购政策延期执行的市场背景下，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张。如果地方政府想要打破当年楼市的冰点，可以对自住需求为主的首套房贷政策2012年应定向放宽，保护以自住刚性需求为主的购房者。例如，银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者等。
上海明年将继续执行住房“限购令” 高端楼盘更受伤
每日经济新闻 &&
&&& 昨日下午，上海市政府新闻办官方微博&上海发布&透露，在召开的有关会议传出信息：明年，上海继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度。继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。
虽然大多数房地产业内人士都表示，对于这一结果早有预料，并已对此作好了足够的准备。但限购令的延期，仍然会让上海的高端楼盘&受伤&。
住房限购令将继续执行早已在许多业内人士的预料之中。
今年下半年，包括住房和城乡建设部在内的多个部门，多次强调坚持限购不动摇，中央经济工作会议明确定调明年要坚持房地产市场调控政策不动摇，促进房价合理回归。
分析人士说，其实早就预料到上海楼市限购政策2012年也将继续执行。银亿集团领墅项目公司营销总监王士章说，在开发商聚会的时候，很多人都已经相信明年限购令会执行下去。因此，对于上海的上述政策安排，并不会感到惊讶。
另有分析人士说，其实很多房地产公司都对限购令的延期早有准备，或者抢先通过降价回笼资金，或者通过银行借贷收回部分资金。
降价潮或来临
虽然限购令延期已经确定。但仍有业内人士盼望限购令的内容有所调整。
以上人士认为，2012年上海楼市&限购&政策或&明紧暗松&，有可能在政策及执行层面采取一些定向宽松的措施，不会有2011年那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度，尤其是成交量方面，整体市场调控特征有可能呈现出&限价&。
因为调控强调将控制&价格&过快上涨作为主要调控的目的，从数据层面来看，今年11月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有49个，较10月增加了15个，各地房价上涨过快局面已经得到控制，各地制定的房价控制目标基本可以完成，地方政府有必要出台一些&保量&措施维持市场活跃度。另外，从近期各地政府出台的一些政策的迹象来看，基本上已经表现出&外紧内松&的政策面执行特征。
如8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等。又如，近期南京放松首套房贷款的基准利率。
客观上，上海的地方经济也希望限购令能有所微调。根据统计，截至12月3日，16个重点城市中，上海今年的累计土地出让金收入为1191亿元，较去年同期下跌14%。
但也有分析认为，上海的限购令政策将会持续从严。薛建雄说，土地出让收入的减少，可以靠土地增值税以及提高社保缴纳等方式解决财政资金的缺口。
高端楼盘更受伤
分析人士称，限购令如果持续下去，中高端的房地产项目会步刚需楼盘后尘，出现大幅度的价格跳水。他表示，上海星河湾和浦东星河湾8~8.5折销售已经为高端住宅项目降价做好了榜样。此外，那些改善型需求的住宅项目也极可能降价销售。
但降价对高端住宅来说，是一把&双刃剑&。很多业内人士担心，降价会让那些希望资产保值升值的高端客户离开，使楼盘越降越卖不动。
不过，这一观点目前也有改变。王士章告诉记者，目前高端客户对于价格敏感度很高，他们知道什么样的价格是合算的，什么样的价格是偏高的。以较高价格销售的星河湾在8~8.5折销售后，目前卖5万多元一平方米，达到了客户的心理预期，卖得很好。市中心的其他楼盘如果效仿，成交情况应该会不错。
担心房产税继续加码 上海炒房客挂牌数量激增
中国证券报 &&
&&& &最近投资客挂牌抛房的数量激增，一是看清了房价下跌的趋势，二是担心房产税继续加码，持有成本继续上升。&中原地产上海浦东某分店员工小杨告诉中国证券报记者，房产税在上海推行已近一年，虽然直接影响并不明显，但近期房产税扩大征收范围、提高税率的传闻令不少投资客担心。
12月以来，小杨接到十几套挂牌房源，大部分是投资客挂出的，尤其是一些手握多套房源的投资客。&有的投资客买房的时间较早，购入成本低，现在能够做到以房租抵月供，但一旦房产税扩大到存量房，税率提高，租金收益就难以弥补月供和房产税了。&
小杨举了一个例子。一名客户2006年在浦东买了3套普通住宅，当初购入价格都在六七千元/平方米，目前全部用于出租，每套房的月供不过2000多元，租金收入能略微超过月供。今年初，小杨曾劝该客户将房子挂牌出售，但客户坚持再等等看。到11月时，该客户齐刷刷地将3套房挂出来了。
&客户担心房产税未来面向存量房征收，担心税率提高，一年征税三四千元不要紧，但如果征到1万元以上，压在手里的房子就变成包袱了。&小杨表示，最近有的投资客担心，一旦房产税扩大和加码政策明确，二手房市场将面临巨大抛压，到时再跑就来不及了。
投资客的担忧直接影响高端住宅的销售，上海不少豪宅新房近期出现单月零成交，二手豪宅则出现明显的降价抛售迹象，议价空间甚至高达20%。12月16日，被视为豪宅标杆的星河湾在上海宣布，旗下的上海星河湾项目和浦东星河湾项目价格下调至8折至8.5折甚至更低，这无异于在楼市的寒冬中投下一颗重磅炸弹。
不过，对于居住型需求而言，房产税似乎并没有受到购房者太多关注，房价走势才是左右他们决策的关键。位于浦东中外环之间的新盘浦发御园，单价25000元/平方米，中国证券报记者在该楼盘邂逅了几位前来看房的年轻人。看房人李小姐表示，虽然这次属于买第二套房，但扣除人均60平方米后，实际要缴纳房产税的住房面积只有20多平方米，相当于每年只需要缴纳1000多元。与总房价动辄几十万元的波动相比，这笔房产税确实显得微不足道。
在浦东外环外、以小户型为主的中海御景熙岸，销售人员表示，最近来看房的客户基本是首次置业或改善型需求的，很少有人问及房产税。上海目前房产税主要针对的是购置大户型的投资客，不涉及首次置业，二次置业的也仅有部分需要缴税。
上海目前尚未披露今年征收的房产税总金额。浦东新区自房产税试点至今，总计受理房产税缴纳申请在500人左右，约占应缴税人数的五分之一，12月下半月很可能出现集中缴税的情况。上海12月1日开通的网上房产税缴纳平台&付费通&的数据显示，已有近千名用户通过该平台缴纳房产税，近几日的单日缴纳人数达到上百人。上海的两家代征银行已受理了约40万元的房产税缴纳。
房产税的直接影响虽然不大，但房产税扩大及加码的预期正逐渐影响投资行为。业内不少专家建议，未来可扩大房产税征收范围，覆盖存量房，使房产税逐渐取代土地出让收入，从而成为地方财政的稳定收入来源，同时增加房产持有成本，有效打击炒房行为。
沪非中心区域二手房降价10% 成交难度依然较大
东方早报 &&
&&& 来自上海中原地产的一份调查统计显示，12月，上海非中心城区二手房买卖市场成交仍显低迷，房主纷纷降低姿态，议价空间逐渐放大至10%左右，但成交难度依然较大。该统计还显示，12月上海中心城区二手房降价动力仍不足，房主议价空间与上月相比并无太大变化，在3%～5%之间。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，上海中心城区二手房有区位优势及稀缺性，此类房源难找到替代品，需求人群持续保持旺盛，这支撑了价格。而非中心城区的不少板块，眼下已出现一二手房价格倒挂，二手房低价优势消失，降价压力加大。
宋会雍判断，在楼市持续低迷的态势下，沪上中心城区二手房房东的信心将逐步瓦解，但降价幅度依然不及非中心城区。
外围区域降价压力大
上海中原对旗下门店的调查显示，外围区域二手房业主的降价动力更大。
据该机构顾村分行经理介绍，12月上旬，该分行二手买卖交易依旧低迷，观望依然是购房者的主流心态。目前二手房房东面对意向客户，议价空间普遍能够达到10%，相较于11月份的5%，降价意愿更强些。不过购房者入市意愿仍不强。如该分行近期挂出的一套总价120万元的房源，由于无人问津，房主直接降到108万元，降幅为10%，但尚无人接手。
上述中原顾村分行经理还提到，12月该门店来客量与11月一样，处于较低水平，受此影响，该门店已将业务重点转向一手楼盘。
类似的情况，还出现在上海中原嘉定新城分行。
据上海中原嘉定新城分行经理称，12月以来，该分行代理的二手房议价空间也放大至10%，但购房者入市意愿仍然不强。近期该分行挂出的一套二手房源，房东将总价由87万元降至75万元，降幅达到12%，但仍未成交。而在上个月，二手房议价空间仅在5%左右徘徊。
上述分行经理判断，房东对价格继续走低的担忧开始蔓延，上述区域二手房进一步降价的空间依然存在。
宋会雍认为，在上海非中心城区，很多楼盘推出了较大幅度的降价促销，吸引购房者转向，这使得这些区域二手房源降价力度加大。
另有数据显示，在外围地区，由于很多新房降价幅度在7-8折，二手房房东即便做出10%～15%的价格让步，也无法与一手房竞争。
中心区域陷入僵持
相对来说，中心城区的二手房价格依然&坚挺&。
据业内人士介绍，12月的议价空间与11月相比相差不大。不过，他也提到，现在房东和客户的诚意度都变高了，&以前讨价还价好多回，也不见成交，现在只要房子满意，价格能接受就能很快成交。&该人士称，所代理的二手房源主要集中在上海市区。
对于沪上中心区域二手房的降价空间，上海中原娄山关路分行经理称，该门店所在区域，优质房源的议价空间一直保持在5%以内，难以取得进一步突破，而次等房源议价空间则普遍能够达到甚至超过5%。
上述上海中原娄山关路分行经理直言，眼下该区域二手房成交，依然处于&历史冰点&。该区域二手房意向客户量充足，且普遍关注优质房源降价幅度，其期望的降价幅度为10%，&供需双方僵持局面仍在持续&。
分析人士同样提到，沪上中心区域，二手房议价空间更小，&7%～10%的议价幅度，已经是大多数房东所能承受的极限，即便如此，客户的砍价也在10%～15%。&在他看来，12月以来，沪上二手房成交没有任何起色，买卖双方对价格预期的差距过大，仍是制约成交的主要原因。&总体来说，房东能够接受的议价空间在5%～8%，而客户的心理预期在15%～25%。&他表示。
&转机起码要等春节后&
沪上某中介机构的成交数据相对乐观。据该中介相关负责人称，12月至今，在成交的中高端二手房源达50套，而11月此类房源成交量仅20多套。他所说的中高端房源，指的是总价在300万-1000万元的房源。不过，他强调，这并不是市场回暖的表现。
&这是因为前面一个多月，很多中介放弃了二手房业务，纷纷去参与一手房代理，使得二手房市场积累了一定量的未消化客户。&张剑东说，由于参与代理一手房项目期间，开发商支付佣金速度太慢，目前公司已将经营重心重新回归到二手。
他认为，12月上海的二手房成交量不会乐观，明年1月份将是最困难的时期，&由于春节因素，看房买房的人会很少。而且，明年1月能够做业务的时间，顶多也就20天。&他则预计，12月上海二手房成交量仍会维持在7000套左右，和11月持平。
&要想看到转机，起码要等到春节以后。&该人士说。
万科地产：降价潮抵达广州 部分房源最高降幅或超20%
每日经济新闻 &&
&&& 日前，广州荔湾区万科柏悦湾项目新开批次最低价低至12900元/平方米。即使以此批次房源15000元/平方米左右的均价来计算，降价幅度可达到20%以上。
近期，房地产行业&老大&万科在各大城市频频释放降价信号，继深圳、北京和上海之后，广州也加入了这一行列。
最高降幅或超20%
&新一期单位是上周六开盘，目前最低的价格为12900元/平方米&，位于广州市荔湾区的万科柏悦湾项目的销售人员这样向记者介绍。
根据相关数据，该楼盘上一期入市的房源销售均价约为19469元/平方米。如果以该批次房源15000元/平方米左右的均价来计算，降价幅度仍达到20%以上。这似乎表明万科的&降价潮&已经蔓延至广州。
相比其他一线城市来说，广州楼市的涨跌一直比较&温和&，类似上述动辄20%~30%的降幅并不常见。据销售人员透露，降价确实起到了预期效果，目前该楼盘所剩的房源并不多。
柏悦湾为何以如此低的价格入市，记者向万科广州地区的相关负责人提出采访要求，但截至发稿时，并未获得回复。此前，广州万科的一位相关负责人曾对媒体表示，降价一方面是由于第三期单位与前两期产品的位置不同，而更为重要的原因是出于年底冲量清货的考虑。
一线城市劲吹&降价风&
万科总裁郁亮曾在多个场合对媒体表示，万科实行的是&积极过冬&策略，会积极卖楼，慎重买地。房企降价并不一定会亏本，降不降价取决于&开发商的意愿&。
根据记者的不完全统计，万科的&降价风暴&已经席卷了北京、广州、深圳、厦门以及其他大中城市。公开资料显示，早在11月份，万科就在深圳启动了&万团大战&，其位于深圳的两个项目公园里和清林径，各拿出50套房源，以93折优惠推出，每销售10套、折扣增加1%。
而万科在本月开盘的两个深圳项目，报价也均低于市场预期。此外，记者了解到，万科位于厦门的一项目新开房源的报价也较之前下降了1000元/平方米。万科的降价还在上海、重庆等多个城市同步展开。
对于前11月已经完成超过1100亿元销售的万科来说，似乎并无完成业绩目标的压力，万科频频降价意欲为何？
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，在明年调控形势尚不明朗的情况下，万科频频降价意在快速出货，以储备资金应对来年的调控。高力国际董事陈厚桥则指出，除去上述因素之外，万科降价与2008年的情况极为类似，或许也是为了加快销售，保持在业内的领先地位。
引发行业降价潮？
&老大&万科不仅在业绩上保持领先，即使是在外界还对降价潮是否来临争论不休的时候，万科仍比同行们领先一步。
目前，虽然房价确实出现松动，但像万科这样高调降价的房企并不是很多，多数只是房企借营销之&名&行降价之&实&，&老大&频频降价是否会引发行业性的降价潮？
陈厚桥不以为然，在他看来，并非每家房企都有万科这样的实力来大幅降价，各家房企会根据自身的销售情况或者资金情况对销售策略作出调整。
也有分析认为，作为行业&老大&，万科主动降价多少会对行业起到一定的&示范&作用，对于一些有心降价但迫于舆论压力而未付诸行动的房企来说，时至今日直接降价似乎也只能是顺势所为。
万科20%的降幅在满足大部分刚需买家需求的同时，也给同行带来较大压力。谢逸枫就认为，业绩不好或者资金紧张的房企尽管也有快速出货的需要，但未必有实力接受如此大幅度的降价。陈厚桥认为，房企在降价的同时，也应该对企业的长期发展作出一定的规划，对老业主的回馈补偿即是一种明智的做法。&
招商地产：大手笔抄底 34亿武汉拿三地
观点地产网
&&& 12月20日下午，招商地产发布公告称，公司在武汉市举行的土地拍卖中，以34.1亿元竞得汉阳区三宗地块，总建筑面积近110万平方米。此次是招商地产今年来第二次在武汉拿地，4月28日，招商地产曾斥资4.1亿元购得武汉洪山区地块。
招商地产此次摘得的三宗地块均位于武汉市汉阳区墨水湖南岸，地块编号为P（号的墨水湖南岸B地块、编号为P（号的墨水湖南岸C地块和编号为P（号的墨水湖南岸A地块。
公告显示，墨水湖南岸B地块的建筑面积为25.09万平方米，成交总价为8.8亿元，成交楼面地价为3501元/平方米，土地用途为居住、小学用地。
墨水湖南岸C地块的建筑面积为38.45万平方米，成交总价为11.65亿元，成交楼面地价为3300元/平米，土地用途为居住、公共设施用地。
墨水湖南岸A地块的建筑面积为45.73万平方米，成交总价为13.65亿元，成交楼面地价为3000元/平米，土地用途为居住与商业金融业混合、居住、商业金融业、公共设施用地。
据武汉市国土资源局相关数据显示，这三宗地块原定于10月28日上午十点挂牌出让，但其后因故调整了五次揭牌时间，招商地产此次的大手笔购入，也结束了这三宗地块的流拍&旅程&。
其实，对于这三宗地块的前景，此前一直是被相当看好的。
当时就有业内人士分析称，随着汉阳地区旧城改造步伐的逐步加快，对商品住宅的需求会越来越大，该区域的市场潜力将随着生活配套水平，交通条件的进一步改善而得到极大的释放。
该人士还表示，由于这三宗地块体量较大，且为连体地块，加上楼面地价也相对较低，其后市前景还是相当不错的。
事实上，招商地产选择在此时大手笔入市拿地，在之前也有预兆。
招商地产董事会秘书刘宁此前就曾对媒体表示，土地市场到四季度应该会出现一些好的时机，因为地方财政等原因，到时候可能会以更低的价格出让一些土地，以公司目前100多亿的资金来说，是有能力拿地的。
招商地产董事长林少斌也曾于12月初表示，在土地储备方面，虽然公司今年获得的土地项目不多，但一直在关注土地市场的机会，并将会有积极的行动。
相对于前三季在土地市场上的表现，招商地产此次在武汉拿地的总建筑面积已超过前三季度总和，拿地金额也占到了前三季度80%，但平均地价比前三季度还低。
据招商地产的三季报显示，在今年的拿地投资中，截止9月末共累计拓展土地5处，累计总建筑面积为93万平米，拿地总支出为42.68亿元，平均地价在4451元/平方米。而2010年全年，招商地产的新增土地储备仅为87万平方米。
今年6月份至今，招商地产仅以2.5亿元拿下深圳宝安区一幅限价房地块，这相对其他房企动辄上百亿元的拿地金额有很大差距。
但招商地产董秘刘宁此前曾表示，如果不是调控，市场稳定的话，公司的土地储备应该比现在还多。
而招商的底气也许是因为今年不错的销售业绩。刘宁曾称，公司非常有信心完成今年200亿的销售计划，在四季度要推售的新旧项目还有许多，这些项目主要集中在北京、深圳、上海、天津、重庆等17个城市。
不过，对于招商地产的逆周期拿地，相关业内人士还是表示了一些疑问。
有分析指出，虽然现在大家都说是拿地抄底的好时机，但从近期政府的表态看，明年的房地产调控仍然会持续，如果目前大手笔拿地，价格或许不高，但把资金压在土地上，对于招商地产的现金流恐怕也是个考验
广州：岁末楼市现供应高峰 新房成交环比上升五成
广州日报 &&
&&& 昨日多家地产中介发布上周深圳一、二手楼成交数据报告，根据统计，上周（12.12~12.16）深圳新房成交套数为773套，环比上升了53.07%，由于年底，出现新房供应高峰，所以新房成交套数为8月份以来的最高点。
新房成交上升
根据深圳中原地产的监测，上周新房成交套数为773套，环比上升了53.07%，成交面积为6.6万㎡。从各区看，罗湖上周出现零成交；变化幅度较大的是宝安、盐田，宝安的成交套数占全市的70.63%，主要是因为近几周宝安新开楼盘较多，而盐田主要是来自上东湾[最新消息 价格 户型 点评]的成交。
成交价格方面，上周的成交均价为16576.82元/㎡，环比下跌了4.16%。上周福田、南山、宝安、龙岗的价格都有小幅上涨，而盐田则下跌了12.34%。
二手房成交继续下行
根据深圳中原地产的监测，上周二手房成交551套，环比下降了1.43%，成交面积为5.76万㎡，成交套数减少，但成交面积却上升了9.92%。
成交价格方面，上周的成交均价为16755.86元/㎡，环比上涨了4.11%。
综上所述，上周新房成交上升，虽然仍处于相对低位，但成交套数为8月份以来的最高点，价格则持续下行态势；二手房成交继续下滑，价格受成交结构的影响有所上升。
根据深圳中原市场研究部的观点，12月入市的楼盘大幅增加，这在很大程度上对成交量的提升有推动作用，价格也随市而落，12月最后两个星期将迎来推盘高峰，成交量也将会有一定幅度的上升，而价格将持续回落；二手房仍将延续目前的走势，成交将持续处于低位，价格将震荡下行。
武汉：豪宅价格战带动房价首次出现“双下跌”
&&& 临近年底，不仅盘龙城、后湖、南湖等片区楼盘纷纷降价，一直置身价格战之外的豪宅也不再淡定。昨天，记者从市房管局获悉，由于以低于市场预期价入市，上月我市万元以上豪宅共卖出了1099套，在全市成交住宅中所占比例首次超过一成，汤逊湖片、汉口沿江片等传统豪宅区新推房源价格均较同片老楼盘价格下调不少。
在汤逊湖的滨湖壹号，销售经理王奕介绍，&我们推出的49套别墅，单价一般也就在1万多，大大低于此前的市场预期，所以才定出了20多套&。同样，在汉口老牌豪宅武汉天地，新推的二桥北侧B地块御江璟城部分，其预期价格将比一桥之隔的南侧A地块低至少5000元一平米，单价最高甚至可相差上万元。此外，武昌滨江、东湖路沿线高档房也接连出现以低价&搅局&的新楼盘。
尽管开发商对定价有着各种不同的解释，但高档豪宅走平价路线已成定局，这也直接带动武汉总体房价往下走。据市房管局统计，上月全市卖出的9877套新住房中，平均价格为6478元/平方米，环比10月和同比去年，首次出现&双下跌&。
谢国忠：房价跌幅可能很快达到25% 未来持续下跌
环球企业家 &&
&&& 中国房价跌幅可能很快会达到25%，未来两到三年内，可能还要继续同样跌幅。这是中国经济重新找回平衡的必要前提。房价下跌的过程，会让财富从政府转向居民，并为未来十年实现内需拉动的增长打下基础。短期内的经济阵痛可以承受，为了获取一个更好的未来。如果政府屈从于外界压力，通过大规模增发货币来复活房地产泡沫，就有可能会引发超级通货膨胀，人民币贬值，经济动荡。
今年中国人均国民收入首次超过5000美元。但这只是全球平均水平的一半，跟发达国家相比差距更大。中国人民受过相对良好的教育，又特别勤奋，国内的一些基础设施世界领先。尽管世界经济形势堪忧，但只要中国自己不犯什么大错，人均国民收入还是可能会逐步增长到15000美元。而中国可能犯下的最大错误，就是放任房地产泡沫继续扩大。
中国商品出口肯定会受到全球经济疲软的负面影响，可行的策略是提高出口产品的附加值。这方面可以向日本和德国学习。这样的转变足以维持中国的进出口平衡。过去十年间，中国的人均国民收入水平取得了大幅度的提升。成功的关键是民众勤勉工作，中国的建筑工地运作效率比发达国家的基础设施建设项目高四倍。中国工厂每天开工时间，经常是世界其他地区的两倍。然而中国工人的工资水平只有发达国家同行的十分之一。
但是地产泡沫和腐败行为，却给中国经济的未来蒙上了一层阴影。而这两者又存在共生关系。中国各级政府控制着土地供应，也掌握着各大银行。在为了增加财政收入而制造房地产泡沫方面，政府负有不可推卸的责任。
这次，中央政府在抑制房地产投机方面，显示出了少有的决心。很多人都说，当前房地产市场的低迷，纯粹就是政策打压的结果。但如果政府不干预，房价的确还可以继续上涨，但只要是泡沫，就会有破裂的那一天。经过政府的干预，把投机推高房价的最高点，可能是削掉了三分之一，也就相应地减轻了泡沫破裂会造成调整之痛。
有些地方政府和房地产开发商警告说，房地产泡沫的破裂会造成大范围的公司破产、裁员，经济陷入混乱。这套说辞本质上是一种绑架策略，意图以此胁迫中央政府，让泡沫得以持续。这种招数曾经奏效过，但这次恐怕不灵了。
现在是最后的机会让泡沫破裂，同时还可以保证社会不陷入动荡。中国的劳动力市场供给很紧张，房产市场调整造成一些破产和裁员，被裁掉的工人很快就可以找到其他工作岗位。另外，泡沫破裂带来的只是房产单位价格下降，却不一定是销售额的下行。恰恰相反，低房价可能反倒会提高房产销售额。因此导致建设项目数量增加，而不是减少。
房价降低，地方政府的财政收入肯定会下降，这可能会导致基础设施建设方面的投资下滑。但这种对产品需求的负面影响，会被居民消费能力的上升抵消掉。房价低了，也就意味着普通家庭可以在其他产品消费上更多投入。房地产公司破产可能造成的市场动荡，可以通过鼓励行业整合降低到最低限度。中国的房地产行业还可以借此做大做强。
就算想要重新吹起房地产行业的泡沫，需要资金规模也过于巨大。而且还需要在2009年银行信贷扩张达到前所未有高度的背景下进行。中国的货币供应量已经非常巨大，如此高基数上大规模增加货币供应，会导致超级通货膨胀。未来的十至二十年里，中国可以面临一个光明美好的未来。房地产泡沫就是挡在美好前程路途上的破坏性力量，我们必须控制它，别无选择。
哈继铭：2015年后房价面临结构性的下降压力
东方早报 &&
&&& 高盛集团中国投资管理部副主席兼首席投资策略师哈继铭17日在复旦大学&2012中国宏观经济展望与预测&高峰论坛上表示，短期来看房地产市场比较悲观，&但是在基本面需求推动下，政府也不可能永远用一些不太市场化的政策来调控房地产，相信未来的房地产价格需求还会进一步得以释放。&
哈继铭认为，中国的房地产行业很大程度上是受到了中国奇特人口结构的推动。&上世纪50-60年代，中国开始出现婴儿潮，等这波人繁衍下一代的时候政府开始计划生育了，所以造成过去的10-20年，社会中有能力、需要买房子的人特别多，因为他们年龄处在40-60岁，有经济能力也有购房需求，他们是中国社会当中占比最高、最大的一个群体。&
哈继铭将这些人称为&主要储蓄者&，主要储蓄者的比例在过去20-30年一直在上升，推动了中国的房地产。
哈继铭称，此前的婴儿潮以及婴儿潮的下一代在一起购买房子，政策很难阻挡这种需求，用限购令只能推迟，但没有办法遏制这种需求未来的释放。
&所以我想现在有很多人都在跃跃欲试，房地产是不是可以抄底了？我觉得目前来看还太早。外部环境对中国冲击越大，中国自己放松政策的可能性就越高。这种冲击最强的时刻尚未到来，也许到了明年上半年我们会看到这个时刻的到来。&哈继铭说。 哈继铭指出，自己一直坚信2006年时所作的关于中国人口结构对房地产影响的结论，就是2015年之后中国房价将面临结构性的下降压力。&第二次跌下来之后不会再涨了。&
哈继铭称，在高生育期间，国家的人口是呈左三角形，婴儿多，中年人和老年人少，储蓄率低，劳动力不足，所以经济增长慢。但这种情况在20年后就发生了本质性的变化，左三角形变成了椭圆形，青壮年多，老人和婴儿少，这种人口结构下人口红利非常强劲，储蓄率高，资金价格低廉。但这个椭圆形的人口结构会演变成右三角形，老年人多，中年人少，婴儿更少。
&那样的人口结构，老年人为什么还要买房子？非但不买房，他们还会卖房，中年时买房的目的就是老年套现，但是那个时候卖出去接盘的是中年人，人数比他们少一半，怎么接？&哈继铭说。
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