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建业写字楼[朝阳 CBD]
松榆北路7号院11号楼
本月出售评估价: 暂无资料
本月出租评估价:
3.60元/平米·天，与上月持平
物业类别：标准写字楼（丙级）
总 层 数：暂无资料
物 业 费：8.00元/平米·月
建筑面积：54221平方米
得 房 率：暂无资料
竣工时间：暂无资料
电梯数量：客梯3部，货梯1部
停 车 位：暂无资料
物业公司：暂无资料
建业写字楼位于北京市朝阳区东三环潘家园桥东100米，地处CBD辐射区域内，距CBD中央商务区3公里路程，京沈高速路、京津塘高速路5分钟车程，地理位置及其优越，交通十分便利。
高层环线位置：三至四环
项目特色：地铁沿线
建筑类别：
是否可分割：否
是否涉外：否
空　　调：暂无资料
装修状况：公共部分精装修
占地面积：暂无资料
标准层面积：暂无资料
开间面积：400.00平方米
开 发 商：暂无资料
公交：29路、34路、98路、674路、687路
地铁：暂无资料
[] (回复)lixiangxin
[] (回复)意大利甜筒
[] (回复)tongzhou24
[] (回复)xiaoxiao19
[] (回复)喜宝爱他美
我很了解这个楼盘的信息，愿意为这个楼盘的建设贡献力量。
客服：400-630-6888
交通图() 外景图() 　
公交：29路、34路、98路、674路、687路
地铁：暂无资料
周边写字楼出租
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写字楼市场需求展望与产品研究主题论坛
&日期： 9:33:01&&&& 来源:新浪 && 编辑：&
　　主持人 李文杰：各位来宾大家上午好！今天是新地产举办的中国地产年会，每年的地产年会金融问题都离不开写字楼这个板块，我觉得虽然在整个市场中，如果按销售额和销售面积应该不是最大的，最大的还是住宅领域的，但是写字楼这个板块也是最重要的，从亚洲金融危机之后，首先在中国境内境外的资本就开始流动，从上海投资的中心移动到北京，从2002年土地公开拍卖以后，写字楼市场化的步伐也加快，北京的特点大家都清楚，一个是中央部委的政府部门多，另外还有一个中央的大型国有企业多，最近几年有统计数据显示，外商外资也把北京作为中国除上海以外的重要的地域，金融地产的年会和写字楼的关系密不可分，我们今天的在座的都是非常专业、权威的，在写字楼这个领域投资、顾问、开发商、跨国顾问咨询机构和其他的业内朋友，今天的嘉宾还有参会的很多人员也都是来自写字楼业内的人士和朋友，今天的地产年会分四个分会场，我们今天的会场除了酒店、投资、零售以外的专门的写字楼会场，我们希望今天上午可以和众多的嘉宾分享写字楼的最新的动态和理念，也鼓励大家互动，有一个交流，互相认识，为我们以后的工作、投资业务方面的联系奠定友好的基础。 　　首先有请天润集团的副总裁王哲先生，他的主题发言是如何打造国际企业的理想办公场所，掌声有请！
&&& 王哲：大家好！非常荣幸能够作为今天分论坛的第一个上台发言的人，希望能够打好头炮，希望大家捧场，我先做一个自我介绍，我来自天润置地集团副总裁，写字楼这个行业我是04-07年全程操作了一个项目，现在在天润集团全力服务北京IFC项目，这两个项目都应该是在北京两个最核心的商务区里面的顶级写字楼。
　　这四年当中，运作写字楼的过程当中，也有一些自己的体会，所以我想今天的发言，可能更多的谈谈自己在运作写字楼过程当中的感受和大家做一个互动。
　　主办单位给我的题目是如何打造国际企业的理想办公场所？我想说两个方面的问题，第一个就是对于当前写字楼的特点，我的两点感受，因为我参加了很多的研讨会，对中国的写字楼有很多的看法，有一种看法就是目前中国写字楼跟世界的一些发达国家写字楼相比有很大的差距，其实从我个人来说，我对这个看法不是很苟同，因为我们今天谈的是国际企业的理想办公场所，针对更多的是一线城市，比如说像上海、北京、广州、深圳，我们不去过多的谈论二三线中小城市，因为不具备典型性。
　　我想说的第一个想法，关于目前中国一线城市的顶级写字楼的设计和硬件标准应该说已经达到了世界一流的水平。
比如说我们可以举一个例子，现在在的金融街，CBD，里面目前能够数上来的顶级写字楼，所有的设计人员都是世界排名前几位的设计公司。
　　前几天我看了一个资料，基本世界排名前二十位的设计所和大师在北京和上海都有作品。随着世界级的设计公司和大师的进入，应该说把世界最先进的理念带进去，包括现在我们在写字楼里面的硬件的科技含量的东西和世界是平行的。
　　从这个角度来说，我认为现在一线城市的顶级写字楼，硬件、设计上和世界的高度是一样的，但是是不是一点差距没有，不是，我们感觉到的最大差距是物业管理和人性化服务两方面，这是目前国内写字楼和国外的差距。
　　第二个感受，目前我们国内的写字楼普遍具备一个均好性，但是缺乏中国特质的东西，这也是业内人士探讨的时候普遍谈论的问题，包括我们现在看CBD，东二环，金融街，中关村，真正有中国建筑元素的写字楼非常少，都是后现代的西式的写字楼，在这点上很遗憾，这么多年发展过来，北京真正的商务区发展到最后，真正看到具备中国特点的写字楼非常少，但是我们能够开发的土地已经非常少了，现在要做写字楼就要往四环、五环做了。
　　言归正传，关于国际企业的理想办公场所，这个问题我想从两个方面来说，大家都知道体操比赛，有规定动作和自选动作，对国际企业选址，首先具备一个基本条件，在这个条件之上要有一些自己的特色，增值方面的东西，吸引更多的企业。我想说针对这个基本的条件，我们总结了一下，应该要具备六点，这是我们做写字楼过程当中跟客户的体会。
　　第一个要做写字楼要在成熟的商务区，包含了两个含义，成熟和商务区，针对更多的境外企业到中国办公，首先你要具备在办公的周边有成熟的涉外的酒店、餐饮和配套的服务，甚至一些国际学校、医院等等，首先要具备成熟的状态。
　　另外是商务区，比如说我们南三环，大红门，木樨园，交通也很方便，但是国外的写字楼不会去，那里不是商务区，而是商业区，所以我觉得成熟的商务区是至关重要的因素。
　　第二，写字楼是一个标志性的建筑，一定要有社会知名度，我们所说的标准值并不是理解的地标，地标在一个地方就是一个两个，但是标志性建筑可能是多个，我们去CBD，打去国贸、银泰，司机都知道，这是标志性建筑。如果选址的时候一定要有知名度，如果是新房就看您具备不具备成为标志性建筑的潜质，如果你定位为普通的档次不高的写字楼，国际企业肯定不回来，他们非常在意自己的形象和面子，标志性的建筑是非常重要的因素。
　　第三，我们平常提到的五A级的标准，硬件设施一定要达到一流，现在很多写字楼都具备了这个条件，我们认为普通的写字楼都在标榜自己是五A级，现在随着科技的发展，世界是平的国际形势，请来的设计专家、顾问专家都可以提供这种配置。所以说现在一提写字楼，空调、电梯、包括使用率、层高大家都是差不多的，都可以达到世界最高的标准，这个作为客户选址的时候必须要具备的条件。
　　第四，物业服务。为什么我们现在看到很多的开发商都在跟四大代理行沟通，因为他们具备世界知名的品牌，对这个楼的物业品牌提升一个非常大的作用，很多境外的企业他们也非常在意这个。从物业管理的角度来说，目前我们国内的物业管理和国际来比确实有很大的差距。
　　第五，我们做写字楼必须要保证产权的统一，这个也是境外企业非常在意的，前两年我们也一直在谈这个问题，对于优质的，高档的写字楼一定要保证产权的统一。
　　第六，关于这个楼里面优良的客户，物以类聚，国际企业选址的时候也非常在意这点，有一个非常好的例子，我们的广场租给索尼的时候，特点要了两层半，预留了半层，但是当时在我们楼里其他的面积还有空的时候，他们的半层得到了很多客户的亲睐，对于楼里客户的质量是非常重要的。
　　这六点是我们做写字楼当中感觉非常深的基本条件，就是你要吸引更多的国际企业打造优质的品质写字楼的时候这六点是必须具备的，在具备了六个基本条件的时候，应该还要有一些自己的特点，或者说我们今后的写字楼发展方向的关键因素，第一个是随着现在的发展，越来越多的境外企业对绿色、环保、节能要求比较高，我们前一段时间跟企业沟通的时候，因为谈到奥运的时候，目前外界最担心的是中国的环境污染的问题，境外的企业在中国办公都有环境补贴。
我们做写字楼的时候对于绿色环保也是发展的方向，比如说我们现在做的北京IFC项目，我们就在做这个认证，美国最具权威性的标准，非常复杂，有几百条，我们原来开会的时候以为就像国内的评比认证一样很简单，但是我们发现这个非常的认真，每条都要跟图纸比对，现场施工比对，拿到这个证对我们楼今后价值提升有很大的作用，绿色环保和节能方面是我们写字楼发展的未来趋势。
　　另外就是低密度，这个也是今后写字楼发展的方向，像北京目前的传统的商务区已经都开发到了最后，在国外的大公司都是在郊区，低密度，也是今后写字楼发展的方向，现在通过写字楼低密度公园的概念，交通、公园再成熟的话，一定会很好。
　　第三就是人性化的服务，目前我们国内的物业管理水平不是很高，实事求是的说，可能今天的在座也有国际品牌的管理公司，包括仲量联行、戴德梁行都在，这些大的公司在物业管理上我们还有很多地方不是很满意，他们接的项目越来越多，真正在你项目上从事的好的人员都慢慢的被分化，所以大量的还是国内的人在进行管理。实际上目前我们国内的管理人员素质水平以及对物业的理解上都达不到要求，所以这我也是我们目前和国际写字楼的差距，可能今后这是一个我们要提高的，也是发展的方向，我们今后可能把酒店式的管理引入到写字楼当中，包括管家式的管理，的包括对租户的贴身服务，可能是今后的发展方向，我想就把这些感受和大家做了一个简单的介绍，谢谢大家。
　　主持人 李文杰：谢谢王总，王哲副总裁过去做的项目都是北京最贵的甲级写字楼之一，刚才提到了，很多国际上的公司对甲级写字楼选址的具体的要求，包括对物业方面，产权方面。下面有请融科投资管理顾问有限公司投资总监郑沂，他做的主题发言：写字楼投资时代的机遇和选择。大家掌声有请！
&&& 郑沂：各位来宾早上好，我是联想控股之下的融科置地，我们的业务分两块，一个是开发，一个是商务地产的投资管理，我们是负责后者的，联想控股之下的所有的商业地产，主要是写字楼的管理和商务地产的投资。
　　今天非常荣幸有这个机会能够在现场跟各位专家交流一下我们在写字楼投资领域的一些思考、一些心得，也非常希望能够得到各位行业内专家的宝贵意见和指正。
　　今天我讲的内容主要分三部分，第一部分讲资产泡沫背景下写字楼的投资困境；第二部分讲写字楼的投资在宏观背景下的机会；第三，我讲一下写字楼投资管理面临的挑战，最后我讲一下融科在写字楼资产管理方面的一些介绍。
　　第一部分我用一个词叫做资产泡沫，现在其实对这个争议很大，现在写字楼处于高速发展的正常的情况，我也不想讨论到底是否有泡沫，毕竟我们不是高涨，中石油的市值今天IPO申购，最后肯定超过世界上的老牌企业，万科市值美国前四个开发商加起来不如万科的市值，深圳的房地产已经接近超过香港，北京、上海现在100万以上的住宅比比皆是。
　　像这种情况，我们认为，也许在中国的未来是可以达到的，但是目前肯定是透支，我们现在中国面临着宏观环境，首先是通货膨胀，人民币升值，流动性泛滥，这是我今天提到的第一个困境，我们现在在中国各个地方都面对着一点，写字楼投资价格过高，当我们算投资回报的时候算不过来。所以在写字楼的投资里面，我们作为一个投资者首先面临的是收益来算，在资产交易下的方法来算的话，我们投资面临着第一个困境，其实中国很多城市里面，包括北京、上海这种一线城市，我们这种中央商务区的写字楼的价格和周边的住宅价格都是倒挂的，这是非常不合理的现象。这是我们中国房地产资产泡沫的一种表现，住宅的售价高涨，其实带动的是土地价格的上涨，我们拿地开发写字楼，地的成本高了，写字楼本身的建造成本高于住宅，我们的售价低于住宅，对于开发商没有吸引力。第三个困境，现在中国很多写字楼开发完了之后，散售是高于整售的，这个是非常不合理的现象，刚才王总说了，散售，产权分散对写字楼是非常不利的影响，但是为什么还会高，因为很多中小投资商他的收益率是市场比较法，但是我们是基于现金流计算的；第四个，很多写字楼出售都面临着这个问题，写字楼空着卖，卖的售价可能会高于写字楼带着租约的售价，这也是中国很多开发商面临的困境。
　　这里面主要的原因是物质方法的问题，第二是开发商金融管理的水平，他把这个楼进行佣金管理，反而给这个物业带来负增值，再下来我们写字楼要求的资金量非常大，回报率是低于住宅开发的，所以写字楼投资，真正投资市场想做起来，我们需要一种与风险回报相匹配的资金来源，为什么过去几年中国的写字楼交易都是外资资金最活跃，因为他们的背后有和风险匹配的资金来源，但是我们中国没有。
　　其次，我们在中国现在大家谈论的非常多的就是REITS，认为资产证券化产品推出来，会成为很多房地产投资商的融资的来源，成为开发商资金变现的渠道，现在是否这样？其实很多说法会令开发商和资产持有商失望。作为REITS都是以现金流的市场计算回报的，他们一般比国债的利息高100个基点，其实我们很多开发商给他仔细算了一遍之后，会发现卖给REITS不如直接卖给市场，包括CMBS，他是对市场很严的。
　　我们写字楼还值得投资吗？包括很多持有写字楼的开发商或者投资商，我们是继续持有还是出售套现，我们现在是极其高涨的时代，在这种情况下这种困惑面临着我们，我们也在面临着挑战。
　　下面从宏观来看一下，投资是一个基于对未来的预期的行为，所以投资一定要看未来，十年的回报就是一个宏观，是符合价值投资的基本判断的依据。首先作为一个写字楼投资，我们在座的各位都知道黄金率，就是一定要讲位置、位置、位置，现在很多投资者讲实际、实际、实际、我们过去十年里都是在大城市里面，在十年前杜家嘴，北京的CBD、金融街都是起步，现在已经逐步形成，这个一旦形成可能是未来的几十年不会变的，比如说纽约的华尔街一旦格局形成就不会变的，里面的土地就是非常稀缺的，未来不可能有这样的供应量，所以我们现在中国面临着特殊的时期，我们城市格局一些新的、未来的中国的城区在高速的建设，我们提供了大量的供应量，在这个时期我们的销售额是非常大的，
所以面临着投资的困境，但是从长期来看，潜在的价值，土地的资源肯定是有上升空间的。
　　第二，我们看到租金的增长，我们按照现在的价格租金，投资写字楼基本算不过来帐，怎么算，就是看未来的租金有没有增长的可能，如果有可能就是存在投资机会。我认为我们的租金增长，尤其是中国甲级写字楼的增长趋势是长期的，而且在某些时候会不变的，第一个是产业结构在发生变化，带来对写字楼的需求，对写字楼最大的需求是第三产业――服务产业，中国面临着从农业走向工业，北京、上海一线城市第三产业已经成为主流，未来我们第三产业面临着更大的发展，所以白领工作人员的工作比例会大幅度提高，他们对写字楼的需求也是刚性的；第二个理由，我们在土地稀缺，建造成本上升的种种情况下，会带来建造的城市层的上升，当租金和开发层面相匹配的时候就会引进租金的增长。
美国最大的写字楼REITS的主席也号称美国的REITS之父，他的名言就是重置成本，写字楼重置成本是衡量写字楼长期价值的唯一标杆。
　　我们从世界甲级写字楼的情况来看一下，这是06年的数据，首先我们看一下伦敦、东京，月租金都在100美金以上，北京是30多美金，上海是40多美金，跟我们亚洲国家比，东京是100多美金，香港是90多美金，汉城是60多美金，台北现在也是30美金以上，北京、上海像中国这样一线城市，我们生活的成本，举一个例子，CPI我们已经走在世界的前列，所以我们写字楼的租金比世界领先的城市低这么多，实际上这是一个套利空间，未来肯定会区域一个平衡。
　　其次就是我们前面说的，作为写字楼投资，一定要和风险、回报相匹配的资金，这种资金正在出现，其一就是我们今年的EITS，REITS的市场在一步步的往前推，昨天的会议上包括我们证监会的领导也出席了，可以预见境内的REITS会很快的出来，其次我们的保险、社保这些资金是写字楼长期持有的资金，这些资金的监管也在逐渐的放开。
　　这次十七大胡锦涛总书记提出未来的金融改革是我们的重点，其中提到了直接投资，想做这个投资怎么做，必须要有社保资金放开，否则根本做不了。
　　下面我们讲一下投资管理的挑战，从微观来看，我们的资产是泡沫，投资来看，长远是一片看好，现在怎么投，能不能投，我们根据融科的一些实践和经验还有想法，我们认为现在的投资机会还是很多的，关键是看您有没有能力抓住这个投资机会，把这个投资做好，这里面最核心的就是资产管理，物业增值管理，写字楼是一个持有性的物业，发展前景，包括开发前景，孵化阶段，成熟稳定以后的持有阶段，持有了一定阶段之后，会进行改造做定位，再达到一个平衡，开发阶段这是我们中国投资商做的最多的一块，就是稳定的阶段，这个稳定的阶段就是未来的REITS进入，我们现在的最大定位是孵化，再定位，我们很多的写字楼开发完成，这个东西需要很长的时间，这个里面怎么做，做的好与还价值差别非常大，我们融科经历了很多的经验，也是悟到了很多的东西，在这里面也是跟大家进行一个分享。
　　首先我们做的资产管理，最重要的是动态收益管理，作为写字楼投资来说，如果是一个静态，按照我们一年的收益分三个层次，一个是运营收益，运营收入减去运营成本；第二个是运营现金流，我们一定要用融资成本减掉所得税，第三个是可分配现象，这里面要有资本成本和资产收益这块。
　　在时间的纵轴来看，我们收益分两块，01年我们有一个先进受益，还有资本受益，作为不同的投资阶段，关注也不同，如果是REITS，非常关注的是每一年的现象。在我们做投资管理里面，我们就要两者平衡，三个层面要做很好的平衡，才能够跟我们的投资收益做到最大化，其中短期收益和长期收益的平衡，我们的物业管理费如何控制，我们很多经营商说物业管理费越少越好，但是这个太低的话对长期的价值是有损害的，租户的结构是大客户还是小客户，像北京的写字楼租赁我们有一个行规，是免租期，这个是放在前面好，平均每年一个月好还是放在前面，还是后面？对我们的投资回报都是影响非常大的。
　　在我们的租金收入里面包括很多的比例，包括我们的租金总收入比例，会有租金，物业管理费，表面看起来怎么放都可以，但是对很多方面都有很多的影响，现在的写字都体量越来越大，写字楼办公面积以外还有商业、酒店，都是配套，多业态的组合，这里面要求各种业态里面的总平衡，包括我们的商业，写字楼都在做配套，我牺牲商业的租金，怎么看？
　　作为写字楼的收益是非常动态的，是组合形态的。未来的战略一开始就打下了基础，刚才也说了，我们做写字楼投资面临最大的问题就是资金。首先我们看融资这块，我们有股权融资，债权融资，股权怎么找到匹配的资金，我们前面说了，开发是高风险、高回报的，开发的资金作为我们企业后期的孵化、持有肯定不匹配，而且写字楼是长期的，短期还是波动的，但是怎么找到合适的资金，包括我们现在看到很多外资的私募基金其实这些私募基金都是二手钱，回报率也是要求很高的。
　　其次，写字楼的租金动辄几十亿，是非常需要资金量的，还有债权融资，中国目前为止主要做的是银行贷款，现在面临着贷款利率越来越高，监管越来越严，现在是一刀切，住宅和写字楼的监管同样严，对于写字楼的贷款风险其实是不高的，所以我们要在这里面实现金融的创新，比如说信托，信托有债权、股权，现在债权里面有很多的分级，包括收益权，MBS，夹层等等，包括融科新的投资里面也有这些新的工具，我们还是获得了非常大的效果的。
　　另外，我们再融资的时候要做合理的现金流，我们以前的开发商把投资当做自己公司总的大的东西，我先贷款做楼，出去不够了，我再追加投资，这种是非常危险的，在未来中国的金融 贷款利率非常高，金融出台很多不稳定的情况下，资金链随时可能掉，贷款比例并不是最高的，你要考虑现金流。
　　现在很多外资银行在贷款上要看DSL的指标了，还有要看你还款的期限，一个写字楼用一笔贷款不一定是安全的，有时候要用好几笔贷款。第三个就是利率，中国的商业贷款地率这么高，有没有办法降下去，怎么安排这个融资，这里面都有技巧和阐述。资本运作是我们写字楼能否投资，投资做的好坏非常关键的一点。
　　我们再谈一下资产组合，现在很多开发商投资写字楼还是自有资金来投，资产肯定要走向组合，投资规模会越来越大，规模带来的是规模效益，为什么要有规模，规模有很多好处，规模越大融资越容易，竞争力越大，肯定要有规模，第二，规模大你可以做到管理成本的下降，包括我们很多的外包、设备、都被打包处理，还有很重要的一点就是团队，当你的资产组合大到一定程度，你有规模效应，可以吸引很好的人才团队，参与这个投资管理里面。
　　所以在投资组合管理是未来做写字楼投资资产管理面临的一个考验，在中国还是一个起步阶段。做资产组合亿管理，要对宏观有非常好的认识，政策什么时候推出，业态，写字楼多少，商业多少，这种业态的组合是什么样的，比如说一线城市投什么，二线城市会不会投，业态的组合和风险的控制，这是未来的写字楼面临的挑战。
　　我们现在的住宅开发已经走到了一个趋势，从小的开发越来越走向大的开发商，大的开发商占的优势越来越大，写字楼的投资肯定是将来优势越来越大。
　　其次，在写字楼的投资管理里面还有非常重要的一点，管理体系，你作为写字楼的管理，我们通常说中国的写字楼还相当于初级运营，我们主要做两个，一个是租赁，一个是物业管理，实际上在成熟的市场不是这样的，成熟的市场首先第一层是资产管理，资产管理做完了做资产组合管理，包括资本结构的管理，同时做经营管理，这个经营公司在中国目前来说，还是很少，经营公司也是一个总和，要把租赁管理、物业管理、财务收支管理三者融为一体，物业管理如果和租赁管理分开的话，在管理里面有一定的混乱，我们在一个写字楼的管理体系真正要想做的专业化，必须要几个方面都要做好，尤其一个挑战就是资金管理层面一定要看得远。
　　在这种管理体系里面最难的是合作方的关系，你对合作方提什么样的激励模式，怎么制订战略，怎么执行，这里面都是非常混乱的，在国外的大的投资商，包括REITS资产管理公司，内部都有一个很强的运营团队，才可以给这个物业最大的融资。
　　我们融科从01年开始经营团队这这块做的也是非常强的，所以做好写字楼投资，团队的建设是非常重要的。前面提了一些目前背景下写字楼的机会，以及怎么样在这个机会里面做好投资，最后讲一下我们融资管理下的资产，在座的各位大家有一些了解，我们目前管理的一些资产是联想控股旗下的资产，包括北京融科中心在中关村，一直是中关村写字楼的标杆，深圳联想研发大厦，也是深圳高新产业区标志性的建筑，我们的客户等等也都是一流的客户。今天的讲话到此为止，谢谢大家！
　　主持人 李文杰：谢谢郑总，他说的很细致，让我们开发商和投资管理公司对写字楼的经营有了进一步的了解，下面继续进行我们的主题发言，掌声有请仲量联行副董事张莹，他做的主题语言是跨国公司对中国写字楼市场的需求及选址的原则究竟是什么？大家掌声有请！
&& 张莹：大家好，我是仲量联行北京公司的中国区董事，我是负责仲量联行在北京以及北方区域内的跨国公司和业主写字楼服务方面的工作。仲量联行从北京，包括澳大利亚的悉尼，美国的旧金山一共工作了11年，今天非常荣幸和大家分享跨国公司在中国写字楼的追求和选址的原则。
　　仲量联行在过去的两年到三年，尤其对世界500强的企业，对中国特别是亚太区的发展进行了连续跟踪的访问，我们在2006年追踪调查，主要对象都是世界500强企业的首席执行官等等，其中有一个非常令人兴奋的结果，当问到大家在未来6-12个月，这些企业的重点扩租和需求方向的时候，中国列为最重要的考虑地区，其中北京和上海也是成为跨国公司在未来一段时间首选的重中之重的地区，将会扩大带队这个地区的业务和发展。在这样的结果下，我想未来一段时间可以看到，跨国公司对北京写字楼的需求将会大面积的增长。我希望在未来的十分钟之内和大家很快的分享一下，怎么样了解他们的需求，更好的抓住这个机遇，有效的帮助无论是发展商还是市场，应对这个很好的机会，最大限度提高写字楼本身的使用率和目标客户的构成，这将非常有帮助。
　　跨国公司在选址之前不仅仅是简单的搬家或者是这个楼的形象非常好，这个面积不够考虑扩租、搬家，在选址之前大家在内部有很多的讨论，有很多问题需要解决，租金增长的问题、合并在一个办公物业还是不同的物业，是买一个写字楼好还是租好，这些日益成为跨国公司选址的时候主要考虑的问题，通常我想大家会深究一下选址的主要原因，一些传统的因素，包括租约到期，或者是扩租面积的需求等等，在深层次还有很多传统的原因，由跨国公司在全球的覆盖性会受到很多的调整，导致了这些跨国公司在办公物业需求方面会有不一样的考虑，所以我想有效的了解他们整个的原因和需求，对于大家进一步了解怎么样应对他们的要求有一定的帮助。
　　通常来说，这些跨国公司在选址的时候考虑基本的位置以外，还有很多的因素都要仔细考虑，包括整个市场的发展动态，他们的竞争对手究竟在什么位置，以及他们的潜在员工稳定性和规模怎么分化，包括整个退出的机制和增长的需求，比如说大家知道的公共的设施，包括交通的问题。
　　所有这些，最重要的一点因为这些跨国公司在选址的时候有很重要的原则，不是简单的当做搬家的需求，最重要的原则是跨国公司任何选址最重要的一点是要把他中国的房地产和亚太区的房地产结合起来，并且他的决定完全的支持并且有效的扶持亚太区的发展战略，最重要的原则一定要有房地产的策略，在这样的策略之下，才有可能导致具体的实际行动选择什么样的办公类型，是在中央商务区还是中关村还是金融街。
　　对于选址的战略性考虑，很多的跨国公司在做房地产战略的时候，很重要的因素需要考虑的一个是一定要符合企业的实际业务的需求，可能不是简单的说这个楼是五A级的写字楼，或者是形象很好，我会去考虑，你会看到那是整个的组合，通常在选择的时候，对他们的需求标准和分析也会非常的严格，通常这些企业有自己的评估管理标准衡量到底需要多大的面积，到底需要什么样的使用花费，有效的支持业务的发展，我相信大家知道，对于任何一个企业房地产或者是办公物业的相关花费除了人力资源，IT投入之外最大的花费。
　　他们选择物业的时候一个是扩租的可能性以及其他的一些可能性，这些正是由于他本身的全球和亚太区覆盖性，他需要有这个灵活性随时的扩充或者缩减这个需求，对于世界500强期待着更加优惠的全面租赁的条款，因为他们知道，他们的价值能够产生在这个项目里面。
　　对于跨国公司他们如何把他们的房地产策略以及具体到选择什么样的楼或者什么样的项目标准起来，这里面有一个案例，这是我们集中服务的一个客户，前期他们有一系列的需求作为房地产策略，最重要的两点包括成本控制，风险规避，在这样的前提基础下，他们在考虑选择物业的时候，最重要的一点一定要选择有实力和规划长远的发展商，第二，从专业的物业管理上面，所有这些都是最大限度的规避风险和减少公司长期运营的成本花费。
　　还可以看到人力资源，怎么样最好的维护人力资源和最大限度加强大家的生产和协作，在这样的策略基础之上，我们就得出，他们在选择另外的重要标准就是合适的物业，这个物业本身的硬件和配套的设施以及整体的规划与周围的设施是不是满足业务发展的需求。
　　大家看到在这样的原则下，一点点的推出到底需要什么样的写字楼，有了这个标准才可以在市场上寻求真正符合自己的物业。
　　在这样的标准下，我们看到比例的构成，在做内部分析的时候，这个写字楼是在全面的考虑下，哪一个项目最适合公司长远的发展，可能跟大家平时理解的，如果只要给很好的资金，很低的价格就会吸引客户，你知道花费在里面不是最大的因素，这是根据不同的客户，实际的案例和策略会有不一样的地方。
　　我相信这个就是他们的原则和他们具体怎么样发展的考虑，同时，另外一点，刚才说了，这里面有很多的内容，大家看到跨国公司选址的时候，他们很重要的原则就是一定要遵循非常科学、详尽的流程进行，一个是前期的评估和规划，以及后期的执行。
　　前面的包括位置，了解他们的需求，可以看到，真正到企业选择一个物业、或者开始谈判的时候，已经基本在这个项目后期阶段了。他们有了这么一个基于前面的市场分析基础之上进行实际操作的过程，可以看到，后期的进一步的市场评估，以及对税务、税收，搬迁的质量，最后达到最终需要选择物业的流程，我相信了解这样的原则，更清楚的知道他的流程，无论是在规划、定位或者是发展商在前期跟一些跨国公司接洽会有非常重要的帮助作用。
　　从另外一个角度，跨国公司的决策制订怎么样制订，通常来说，可能和大部分的国内企业有很大的区别，跨国公司主要的重点会侧重于自己的主营业主，一般会有一个经理，这个房地产经理会负责中国区或者亚太区的所有房地产管理以及项目的管理，设施的管理。大家可以看到，企业房地产经理面临的挑战非常大，所有的外部环境，公司内部的需求有效的结合在一起，筛选，完全达到最适合的工作场所，这是一套非常科学的程序，为什么我们今天要关注这些跨国公司呢，因为他们在过去的几十年或者上百年里面已经测试过很多次了，企业花费这么大的模式已经经历了很多的测试。
　　对于大部分在中国或者北京的一些跨国公司最终选址决定，实际上大多数的情况不是公司的总经理做的决定，需要亚太区的总负责人，或者全球的总负责人，有一个大家的一同决定，在有可能有效的导致房地产项目的选址，看起来很复杂，但是我相信越来越多的北京甲级写字楼包括很好的物业项目能够吸引更多的跨国公司来到这里，很重要的一点，可以看到，大家都是经过非常科学的程序作出这个结论的，所以跨国公司通常决定的是非常长远的事情，对业主和发展商本身带来长远的稳定的租金收入和固定的客户的构成。
　　最终，我想跨国公司考虑总结一下就是权衡所有的因素，确保所有房地产的决定不是一个单一的确定，而是通过全面科学的分析以及考虑到各个方面的因素，无论是业务、风险、花费，外部的质量和市场的状况作出的综合的决定。
　　我们仲量联行通过上一期对全球跨国公司房地产企业在中国的需求调查得出了一个未来的趋势，包括他们未来可能会需要什么样的写字楼的项目，可能对大家有一些帮助，这些跨国公司还会更多的关注现在房地产战略性的调整，源于中国的发展因素以及他们如何调整有效的迎合这样的发展，同时他们也在不停的寻找更加灵活的物业解决方案，包括外包到二线城市，包括旧楼翻新的项目，都会成为这些跨国公司重要的考虑。越来越多的跨国公司选择外包或者是完全指定的房地产物业公司全面结果物质选址的程序。仲量联行代表着最多的500强的企业，帮助他们在中国或者亚太区进行房地产的策略，不光是北京、上海，包括中国的二线城市。
　　另外，跨国公司越来越多的关注双赢的解决方案，其实在和发展商业主谈的时候，并不一定要压低业主的价格，更希望达到业主和自己双方都可以满意，最有效的解决方案，这也是很值得关注的要点。还有一点，就是关于写字楼的安全性以及环境保护，这个将会是非常重要的一个话题，仲量联行将会在11月专门出具一个白皮书《有关可持续发展以及绿色办公环境》如何建造这样的写字楼，如何花费，对于发展商来讲，可以关注我们最近的网站和媒体的报道。
　　准确的利用前期的定位，以及更准确的考虑怎么样做好自己的推广，谈判的策略将对项目的成功与否有重要的作用，一定要放眼长远，谁也没有一个愿望的一览表，随时关注大家的状态，最大限度的有机会抓住一些企业！另外就是寻求不同的角度区别自己的产品，无论是安全性的角度还是绿色办公楼的角度都会对项目在市场上有这么多的供应量的基础上能够使自己鹤立鸡群，有一席之地。
　　我非常骄傲仲量联行已经连续三年被福布斯杂志评委白金400强的企业。我的演讲就到这里谢谢大家。
&&& 主持人 李文杰：非常感谢张莹先生，有请陈永辉先生，他是第一太平戴维斯北京分公司副董事长，他给大家的演讲是：投资甲级写字楼的不同考虑因素。
&&& 陈永辉：大家好，我是陈永辉，来自第一太平，我来自香港，在香港大概十年的房地产经验，原来七年在中国大陆，首先我们看一下很简单的甲级写字楼的定位，我们从01年看到07年，甲级写字楼的价值都有增长，在投资甲级写字楼方法之中，其实我们总结有三个方法，第一个是整栋收购，第三个是入股开发商，第三个是购买烂尾写字楼，我比较简单的总结一下，收购写字楼，因为产权比较统一的关系，对写字楼以后的营运有一定的控制性，但是这方面缺点就是买方承担所有物业经营风险，对不熟悉的人有很大的风险。
　　瑞安集团大家都知道了，他就是收购烂尾楼，华普中心就是他们收购的烂尾楼，他们通过这个基金把这个收购下来，然后就上市，外国资金对中国收购烂尾楼引起了很大的影响。
　　投资甲级写字楼时也有不同的考虑因素，一个是宏观经济的欢迎因素，第二个是写字楼市场因素，还有项目竞争性，还有政策与法规，还有法律跟财务的因素。
　　大家知道，中国北京是GDP每年都在增长，外国资金看中国的市场，主要是从宏观方面看，他对GDP的增长非常的关注，第二个是看人民币升值空间，你看这个表就可以知道，这个趋势我们觉得还是会继续的，另外一个比较重要的因素就是要考虑供求，租金将来的发展，买方的特性还是不同的写字楼在北京市场的表现。在这里你可以看到，在北京将来的写字楼很多，我的经验是在不同的地区，很多数据是要花时间分析一下，这个图表说明，很多的供应数目，租金方面有一点点上调的压力，但是普遍来说都是比较稳定的，在这两个基础上，我们看税收方面，第一太平在2000年对跨国公司在不同的层面里面，他们以前的面积和现在的面积比较，我们把这个数量化，都可以看到这个数量扩充的数非常大。
　　我们总结跨国公司扩充比较大的行业种类，银行类，IT和保险，每种不同行业的种类对甲级写字楼硬件方面的需求也不同，我举一个例子，银行对每层的需要面积都很大，香港的IT需要很高大的空间。IT方面设备和其他的社区要高，因为他们对通讯的需要比较高。
　　总结下来，你可以看到，现在这种公司未来的需求，甲级写字楼都需要很高的需要，从需求方面，你看起来，我们对将来的预测很多都是从现在的甲级写字楼发展成为超甲级写字楼。
　　另外就是政策和法规的问题，最重要的是171号文件，境外和机构和个人投资购买境内非自用房产，均应首先申请设立外商投资机构。这个图表就是很简单，比较的是以前和现在。其他的文件，现在投资写字楼时间方面是很大的影响。最后土地增值税有很大的影响，以前这个土地增值税一直有，但是没有严格执行，现在严格执行之后，土地增值税增长达到60%。
　　发许和财务因素，项目相关，项目有没有债务，企业法人营业资格等等，贷款方面，项目有没有什么债务，以前的债务怎么处理等等，还有担保公司，这些方面都是中介公司提供调查的服务。在宏观政策环境下，我们觉得有几个总结的点，现在投资中国的房地产市场难度已经比以前大的，第二个成本比以前高了很多，现在外资交易通常需要6个月到9个月的时间。我的发言就到这里谢谢大家。
　　主持人 李文杰：下一个演讲的是吕丽华，北京银泰置业有限公司银泰中心写字楼租务总监，她的演讲主题是：租赁型写的楼的市场定位与发展管理。有请。
&&& 吕丽华：大家好，我第一份工作做的时候是做别墅，后来因为工作的不同的侧重点把我带到写字楼、商铺，最近一直在做写字楼，我有幸做的项目都是非常好的项目，而且定位都是很高端的，今天我想说一下从销售的写字楼散卖到自持的开发商的感受，我们经营的是银泰中心，大家都知道，处在CBD的金十字的地点，整个项目三个塔楼，也是目前沿长安街最高的建筑，244.9米，我们银泰中心最初拿地之后，我们想这么好的位置我们要做什么，出去你拿到一个项目，首先想我要做什么的时候，十多年前，一般的开发商就直接找设计师设计我的项目，由于大家实际工作中发现这种方式欠缺对市场的了解，随着市场的成熟，很多开发商在拿项目的时候就请专业的房地产顾问公司，他们会给我们开发商提供一个详细的市场调研报告。
　　我们拿到这个报告之后，我们要想清楚，这个产品打造出来给谁提供服务，就这个项目本身想好我的市场定位是什么，话说回来，我们最初的房地产项目的时候就是一水的销售，赚钱很快，第一个外销项目我有幸参与，那个项目卖到3000美金一平米，说的更具体一点，这个项目就是在金融街，我记得当时我的客人连北京到底是什么样的地图都很模糊，他是香港人，也是我们的第一个客户，连北京都没有连过，就是因为通过其他的朋友介绍，得到了电话和传真，就这样联系，当时发了几次传真，这个客人就交钱了，那个时候的市场和现在完全不一样，现在的客人如果不去考察，你很难说服客人掏钱买这个物业，当时的市场环境和今天是不一样的。
　　卖完了那个产品，我当时觉得自己很有成就感，当时我是作为中介公司的角色给开发商提供产品的顾问服务，就像大家看到的仲量联行、第一太平这样的角色，我们当时的开发商委托我们的销售期限是6个月，我们三个月就卖光了，开发商非常高兴，但是随着后面的经营我们发现了问题，当时的开发商不惜血本，请了一个非常有管理经验的物业公司做管理，但是我们发现这个产品出来以后比我们想象的差很多，这边是办公的，隔壁的那家可能是搞医疗器械的，经常有一些产品、样品的演示，经常在旁边的人可以闻到化学药品的味道，当时我们的商场也是销售，那个时候我记得商场卖到5万多一平米，也是疯抢，但是非常的混乱，事实教育开发商，我做一个产品的时候必须想清楚，这个产品到底卖给什么人，如果你就想赚钱，就直接卖就可以了，但是你会发现这个开发商没有社会责任感。我们发现我们的所有用家都需要有一个有规划，有计划的开发商，因此我们定位产品的时候需要一个主线，我们银泰中心就想好给什么样的人提供服务，我们紧挨着建外SOHO，而且他们是销售的，我们现在看他所有的玻璃打出的灯光都是广告，我们就发现，如果一个项目销售卖的很好，大家都知道，潘总的项目从7000到一万多，最后你不跟销售员拿一个号根本甭想买，开发商赚钱的效益来说是成功的。但是从长远的经验管理来说，外观看我们的客人就觉得这样很糟糕，尤其我们银泰中心从开始出租的工作筹建一直到今天，我们所有来看的客人，你会发现一个非常有趣的现象，他看银泰中心从不看建外SOHO，客人可以感觉到是完全不同的产品定位。
　　现在的《物权法》出来了，国家保护我的权利，所有的东西我买了，你要保护我的权益，所以这种长期的物业管理来说，都会造成问题。因此，我们产品设计的时候，必须强调自己的目标客户定位是谁，所以当时的银泰中心的高层决策者也非常的有眼光，有鉴于我们当时的顾问公司给我们提供专业的意见，公司高层就做了非常果断的决定，银泰中心的写字楼我们长期持有，我们做到业权统一，我们的产品租给是谁可以筛选的，可以控制的，这个客人来到我这里我要衡量他的资质背景，紧接着开发商就面临着一个严峻的趋势，刚才郑总说了，往往一个投资公司在投资这个项目的时候最关心的是团队，银泰中心也是，大家知道银泰中心投资构成有三大力量，一个是中国银泰，一个是美林，还有一个是凯越国际集团，三只力量各有各的优势，大家知道美林是专门做不动产投资的，凯越强项是酒店的物业管理和经营，三只力量之所以吸引他们，一个是源于我们黄金地段，第二个就是团队，我们说的团队，他包括好几只力量，比如说项目设计公司有没有国际性，打造的理念是不是适合我们的客户需要，还有施工管理团队，也是包括我们项目按期竣工的话题，还有资产的运营团队，我非常赞成张莹先生说的，这个跨国公司在选址的时候，我们深深的感觉到他们有非常成体系，成熟的很详细的评估资产的问卷，这个问卷往往代理商差不多有三页，有的细是会到五页，他们要求开发商一条一条的解答清晰，有是多少，精确度到多少，这样企业最后做评估的时候，很大一块也考验你的租赁团队。我有一个切身的经历，当时也是一个非常大的代理行，代理国贸的客户，这个客户是最后一站来看的银泰，他先开始考察了另外五个大楼，谈了之后觉得特别谈，客人说你们是可以交流的，这个客人都是外方人员，基本的都是中介公司做翻译，过程非常的漫长。本来可能计划逗留半个小时的计划就变成一个小时，中间的整个过程耽误了太多的时间。
　　因此，他觉得在租赁团队语言关上，这是一个基本的语言技巧和要求，但是往往会影响到对这个客人对你的整个项目没有那么大的信心，往往在这个时候，这个跨国公司选址的时候往往有一个亚太区资产经理管这个事情，不是长期工作在北京，随时看项目，往往会抽出一个时间，一次性考察所有的物业范围，做综合的评估。
　　这种时候他的时间按分钟计算，如果你影响到他的一半的时候，这个印象大大折扣，这不是一个小的细节，实际上最后一分钟打动对方的是什么，就像谈女朋友一样，最后往往打动的是真诚，我们说一个人的专业度，其实专业不体现在比别人聪明，可能很多的时候就是细节体现专业。
　　客人要求我们提供一些东西，说这个写字间最低能谈到多少，我们不会轻易的说多少钱租给您，我们都会说您作为跨国公司考虑的是综合性的东西，因此我们会在书面形式给您一个方案，其实很多的客人谈判过程不在乎是不是便宜五块钱就可以签，他会考虑他的灵活性，怎么样最大程度的降低风险，谈租金的时候往往是我们最花精力和时间的一关就是细节下，包括租期内有一个第一优先选择权，或者还需要有一个灵活的，我是不是租满几年以后有没有提前提出约期的问题，这些谈判技巧没有专业的租赁团队，很可能到眼前的机会不知不觉给丢掉了，整个的租赁团队，包括你的运营团队，实际上对你的项目最好的支撑。
　　另外说的是金牌管家这个团队，银泰中心出来以后，我们对写字楼聘请什么样的管家也进行了很谨慎的招标过程，经过多方的综合考虑，最后选定了他们做我们的物业管理公司，就是第一太平戴维斯，他的强项是写字楼，我们把这个交给他们是放心的，我们知道第一个客人入住肯定有一些事情还处在磨合期，完全没有达到我们满意的愿景，但是第一太平提供的服务已经让客人感觉到是与众不同的，而且是很细致的，很贴心的。
　　在一个产品，我们说到开发商从散卖到租赁的过程，就是开发商真真正正体现什么是好，我的投资效益实现最大化的过程，这个过程是不知不觉的。但是一旦产生质变的时候，这个效益大家都有目共睹。
　　我举一个例子，我有一个朋友他们公司买了一个办公室，1000多平米，因为都是做地产的，开发商老总给了一个很好的折扣店，也签了，但是两年之后他发现自己很幸运，1000平米不够了，想扩的时候周边都有人，也都散卖了，他想公司不能拆开，只能选择了一个新的办公楼，把自己的办公室转租出去，就像刚才我和郑总聊的问题。
　　现在为什么越来越多的开发商认为我的产品要想好是不是长期持有，从一个硬件角度来说，也是一个市场需求，大家都知道现在的市场变化快，合并并购等等很多，我们认为出租的物业也有利于客户调整。
　　我以前在另一个项目做的时候，也是参与开发商长期持有，我一旦碰到哪个客人想把整个面积扩充的，我就可以保证旁边的租户不租了，让他搬到另一个地方，就像大家玩魔方一样，把一个公司调整到同一个层面，对大厦的开发商从长远来看，是实现利益最大化的保证。
　　最后我提醒大家关注的是跨国公司在选址的时候还关注一个指标，环保节能型，因为我们国家的大趋势也在呼吁整个社会、各个企业都要加强社会责任感，不是仅仅的做善事，募集善款，还有帮助社会降低能耗，减低污染，实现一个绿色工作环境和空间，只要你想的细了，你的利益就会实现最大化，谢谢大家。
　　主持人 李文杰：谢谢吕丽华女士，我们有请杨乐渝，远洋光华副总经理，他的主题：写字楼价值构成。
&&& 杨乐渝：谢谢主持人，远洋光华国际是一个综合体项目，我今天带给大家的演讲是关于写字楼价值评判的标准，我们看到今天写字楼峰会的题目是：写字楼，最美好的时光即将到来。什么是写字楼最美好的时光，这个时光是不是已经到来，刚才吕总举了一个例子，非常有说服力，同在长安街沿线我们看到凯城广场、现代城不同的产品，什么是写字楼最好的时光？就是我们的写字楼真正的产品价值要和我们的土地价值相匹配，相适应。
　　但是我们现在有很多开发商不能说他们没有社会责任感，而是在当时的金融模式下要快速的回笼资金，导致了城市土地稀缺的资源被严重的浪费，现在CBD周边的楼价已经到3万多了，但是有一些产品成本3000都不到，我相信这种浪费通过潘总的上市和通过其他的平台和金融界达成更多的渠道，这种现象就不会发生了，今天我想着重讲一下产品的价值问题。
　　要研究写字楼的产品价值，我们讲要改变一个基本做开发的态度，就是出售还是持有，你如果是自己养孩子，想着把这个商品做完之后卖掉，开发态度是完全不一样，这也是我们目前写字楼开发的一个基本出发点，在过去的开发模式下，大家不会太关心产品的价值，更多的关心土地议价，大家讨论的是土地的增值部分，产品的增值部分远远没有得到应有的关注。
　　我们讲，很多朋友都做股票，大家知道如果说您是买了一只股票又卖掉的话，几乎不会研究这个公司的，但是为了买一只股票长期持有他，一定关注这个公司的主营业务，财务的收入状况和业务的构成，以及特别关注团队的组合，所以我们看到，确确实实很多基金，为什么有这么大的研发团队来挖掘公司的价值，做详尽的调研和收益的预盼，他实实在在的想长期的持有这只股票。
　　那么写字楼的内在价值是什么构成的呢？我们在投资或者购买一个写字楼的时候，怎么样评判产品价值的高低呢，什么样的写字楼最值钱，什么样的写字楼能够成为顶级写字楼？马斯诺曾经说过，我们要研究快跑一定要研究跑的最快的陈，要研究写字楼最美好的时光，要研究最好的写字楼，我们除了占有地块以外，我们在产品和经营上还应该下什么工夫。第一个是地段，地段的价值就是城市资源的结构和强度，就是你的出身怎么样，大家都理解，第二，我们做规划的时候，作为一个写字楼的开发商，能不能有效的和城市资源做融合，就是说你写字楼的物业形态是开放的还是封闭的，这一点很重要，我们的城市资源包括地铁、广场、公园等等很多，但是我们过去做开发的时候，经常是围合式的，自己做独栋的写字楼，沟通和交流的边界非常少，我们知道系统的观点是什么，一个系统只有不断的去和外界发生物质能量信息的交换，才能够更有活力，写字楼本身是城市的公共物业，不断的和外界进行交换，交换的能力越高，你的知名度越高人们对你的标志性和依赖性也强，这是有助于写字楼的价值提升的，所以我们在物业方面应该秉承开放的态度。
　　刚才讲的是形态的要求，业态的要求就是我们要尽可能的整合好商务资源的配套资源，原来我做配套的时候提到一个容积率的概念，作为开发商来说，更应该关注商务容积率，就是商务的力度和强度，作为一个公司来讲，他的业务链条，会议、展览、广告、展示等等各个环节，包括银行、餐饮、邮政诸多的配套和办公超市等等，在这个环节上，你的商务密度是不是足够大，直接决定了你写字楼产品的价值高低，我们过去的写字楼是独栋写字楼，现在慢慢发育到商务综合体最后发育到城市综合体，你的生态链越丰富，价值链越高，为什么同等条件下，城市综合体一定比商务综合体价值高，什么是城市综合体，你比如说国贸、东直门的枢纽，西直门等等都在慢慢的形成城市综合体的雏形，涵盖了酒店、公寓，等等相关的业态。
　　我们光华国际有一栋服务式公寓，刚刚和新加坡的辉胜酒店管理公司举行了一个发布仪式，正式注入我们的光华国际，在新加坡去年的管理品牌是第一的，他和我们光华国际合作也是希望把我们的服务式公寓打造成CBD最高档的顶级公寓，这种配套为写字楼提供什么，这个品牌专门是为跨国公司的商务人士提供的全球化的品牌。他主要的客户是500强的CEO和高管人员，他提供的服务式公寓和酒店不一样，完全是像家一样的管理和对外开放的配套设施，而且是单一业权的持有。
　　在这个服务式公寓里面，我们的商务人士有一种社会俱乐部的感受，像回到家，尤其是跨国公司刚到中国来开创业务的人员，他特别愿意住在这里，结识朋友，形成圈子，交换业务，我们讲像这种业态一定对写字楼的价值构成强大的支撑，这是我讲的第三个从业态方面对产品的认识。
　　第四，从产品的设计层面上，我们讲顶级写字楼的发展趋势，叫打造人性化的公共环境和公共空间，我们如果说把写字楼比喻成市的话，我们可以把公共环境看成厂，大家多说五A写字楼，我说以后应该加一个R，艺术，六A写字楼，做写字楼和住宅完全两码事，他们做阴性的产品，我们做阳性的，就是因为太阳刚了，我们的厂要做的阴柔一些，你做300多米的高楼，你的办公顺序，紧张的节奏所有的都是强势的，那么你的大堂是不是应该做的阴柔一些，我们的员工每天坐车到CBD办公的时候，本身很累了，如果我们的电梯间阳刚的话，坐在电脑里面半个小时可能都进入不了工作状态，损失的是客户的。
　　所以我们在我们的公共环境空间，要特别强调阴柔的元素，艺术、人文、自然的元素都是阴柔的，你要缓解他的情绪，压力，让他经过大堂的几分钟，等候电梯的几十秒里面，他紧张焦虑的情绪过滤掉，什么是好产品，这就是好产品。
　　第五，标准的办公空间，这是阴的东西，比如说我们要求的进高、进身，以及合适的可调整的办公格局等等这些硬的指标就不赘述了，为什么顶级写字楼发展的趋势要求越来越短的进身，是根据人在室内的心里感受和整个视野的感觉。
　　为什么标准层的分割要规整，甚至要相对安静的办公空间，这一点我要特别想跟大家说，有一个悖论，使用率越高的写字楼，往往品质很低，原来我们在住宅里面办公的时候，那个时候可以做办公的时候，高品质的写字楼使用率很低，公共空间要大，电梯候梯厅也要高一点，这样一定会损失我们的使用率，但是这样的公共空间不仅是写字楼汇集的场所，而且是你写字楼的面子，品质的高低决定了你写字楼品质的高低。
　　第六个标准，要特别说一下，我们的机电顾问和物业顾问公司提前进入写字楼的规划设计，系统的配置和设计直接影响到写字楼运行的舒适度，包括今后运营成本和运行效率，对于持有型写字楼来讲，更多的采用节能的设备，能够很大程度降低自己的运营成本，使自己的可持续发展力更强。
　　第七个标准就是地下空间系统。我们作为写字楼来讲，它实际上是个后勤系统，很多到写字楼来访的人，地下空间停车，人行的人基本对写字楼的外立面和整个形态是第一印象，但是开车来的人对这个写字楼的第一印象是停车场开始的，我今天到这个酒店停车，我觉得停车系统非常糟糕，让我对这个物业品质产生极大的折扣。
　　所以地下空间也是很多写字楼重要空间，所以地下空间的运营管理也是影响写字楼长期发展的重要因素。
　　第八个标准，良好的标识和形象系统。这点往往是我们开发写字楼里面特别缺乏的，经常说中国人最大的管理问题就是沟通问题，都比较内敛，不善于沟通，我们的写字楼也是这样，找不到地，经常很多写字楼进去之后不知道怎么走，但是标识和形象系统恰恰是写字楼的语言，对人的语言，对公司的一种语言，是非常非常能够提升你写字楼价值的这么一件服装、形象，我们的开发商不能只懂得把楼建的更高、更怪异，要懂得在细节上、在各个入口的地方，在我们各个产品节点的地方给大家更多人性化的提示，不要让我们的员工也好、我们的访客也好，在写字楼这种综合体里面迷失了道路。
　　这一点我觉得外立面系统，大堂系统，照明系统，形象系统和标识化系统都可以提高写字楼的尊贵的感觉，标识系统和形象系统同样是支撑写字楼价值的重要的组成部分。
　　第九，刚才很多朋友讲到了，这是经营方面的问题，这一点我们也有很多的案例，可以给我们看到由于分散业权带来的矛盾，我们也有案例看到同样两栋楼卖给小客户租赁以后，楼的租金的差异，这个不用讲了，分散 也全销售的路子一定不是写字楼最美好的时光，这种卖法是对物业的一种切割，一定是恶梦，再好的楼分散成小客户，也会很糟糕的。
　　第十，优质的物业经营，为什么提物业经营，就在于要求我们的物业管理公司今后要向运营商和资产管理商方面转化，我曾经问过我们很知名的物业管理公司，我说你们管理了北京那么多的写字楼，有没有做过写字楼客户最关心写字楼哪些方面、权重，大堂，外立面还是餐饮配套，总有一个统计的数据吧，跟踪过吗？没有。我说你们这个事情一定要做，如果只做管理，按照市场价收物业费的话，你们没有什么水平，什么叫运营，怎么做物业的增值和保值，怎么把标识系统做好，停车场管理做好地怎么样组织一些活动，增加一些人群的管理程序。我们对自己的客户都不知道很好的了解的话，怎么运营，所以我也借这个机会希望我们的物业管理公司，尤其是一些国际知名的物业管理公司在中国写字楼，正在走向美好时光的时候也能够积极的进行业务的转型。
　　归结到一句话，好的地段，好的产品和好的经营是好的写字楼产生的基础，作为开发商，尤其是写字楼的开发商要站在城市运营和资产运营的高度看待写字楼的开发，树立城市意识，土地意识产品意识和资产意识，充分发挥土地的价值，规划设计与建设与之相匹配的产品，提升写字楼的价值，尤其是长期租金的增长水平，城市价值，把它作为城市形象以及产业功能转移的重要的承载体，提升写字楼的社会价值，对人，对员工，对我们市民关怀，提升写字楼的服务价值和品牌价值，真正把我们的写字楼产品打造成为有能量，能够激发、创造生产力的，为客户，为人为城市持续创造价值的，也就是十七大说的和谐的可持续发展的写字楼的产品，谢谢大家。
&&& 主持人 李文杰：非常感谢杨乐渝的总结，嘉宾主题发言到此结束，我们还有一个讨论，先请三位嘉宾对写字楼市场需后展望和产品研究，做一个展望。有请林成和邓中文还有史志勇先生，掌声欢迎。
&&& 邓中文：关于写字楼市场展望和产品研究，这个话题很大，也不太好轻易的断言，最近给北京市商务局做商务楼与经济的研究，这个课题主要是商务楼给经济带来了什么东西，我们统计了700多个写字楼，最后重点分析了60个写字楼，最后定16个写字楼作为商业写字楼的特色楼宇，最后得出一个矛盾结论，首先论楼宇经济，它确实GDP的产值很大，我们计算了一个数字，平均每平米写字楼里面GDP年贡献额在2.5万人民币，北京市目前的写字楼的总面积应该是3.2万平米，就意味着写字楼每年给大家提供的GDP是6000亿，这个数字是非常大的数字，也正因为这样的原因，各个区里面都对自己的商务楼宇经济有非常重视的政策出台，现在大家知道，很多写字楼的客户选址的时候，曾经有一个客户，要从朝阳区搬到亦庄，大家都知道，亦庄属于大兴区，搬到亦庄差不多给朝阳区里面少8亿的税收额，打给市长那是什么呢，搬过去的前两年的税收还要放在朝阳区里面，所以商务楼宇的经济给大家带来的是非常可观的数字。关于对商务楼宇经济的扶持也是商务局正在研究的内容。这么大的公司，很多外企的公司确实用的面积大，公司数量少，人均的面积很大，产值也很大。另外一个内资公司数量多，人均面积小，而且公司单独的产值也相对低一些。我们是要扶持高产出的位置公司，还是内资扶持的楼宇，这个就出现了分歧，是给很强壮的孩子喂奶，还是给嗷嗷待哺的孩子喂奶，这个问题是我们现在正在研究的，依赖于商务局正确的指导。
　　今天我们在这里讨论写字楼的市场需求、包括未来的展望，只是北京市或者是中国经济发展方向的一个表现的形式。真正我们背后隐藏的很多东西都必须围绕着经济数据指标做深入的研究。才能够把我们的写字楼市场的定位、需求、开发、管理、招商，包括资本运作才能够真正最后落到实处。
&&& 林成：大家好，刚才上午听到各位专家的演讲，说的还是非常多的，我只想从瑞辰国际大家都知道了，有几个投资方，我们对于这个项目的操作到今年年底就到期了，历时三年，它的介入说明国外大的机构对于国内的项目的投入实际上还是有愿望去尝试的，在尝试的第一个项目中，我们合作当中也有一些故事，瑞士信贷投入我们第一个项目的时候，他要决定投资的时候，当时考察的不光是天鸿，还有国内的投资机构，对市场进行了解，更有意思的还要和纽约的设计院主席开了几次电话会议，决定是否投资，所以我想瑞士信贷的介入我相信是我们这个项目成功的很重要的因素。
　　投资方的实力是很重要的，作为写字楼来说，比住宅更重要的。从第二个方面来讲，就是产品的打造方面，刚才说了，我们最早设计的时候也请了很多的设计院做方案，最终我们请的纽约这家设计院也是美国第一的设计院，我们的感受是这样的，如何在一个适当的位置做合适的项目，我们在长虹桥200米左右的位置，在长虹桥往西的地方是非常繁华的但是长虹桥往东主要就是住宅为主，没有什么商业，我们通过调研之后，恰恰我们这个项目到目前为止，这个地方的办公需求量是非常大的，超出了我们的想象。
　　我们打造这个产品的时候，最早这个产品没有拿到的时候是写字楼，后来原来的开发商变成住宅了，我们又变成了写字楼，这一点来说，还是要在适合的位置打造适合的产品，这是我们的第二个感觉。
　　第三方面，对于写字楼本身的打造，如何把写字楼做到真正的特色，打造这个项目的时候我们也邀请了瑞士的公司进行管理服务，我们也得到了很多的收获，我们这个项目其中有两个特点，我想也是写字楼里面值得一提的，一个就是休闲商务的概念，最大的支持我们做了九个平台，写字楼有观景平台的话，这个很少见，再这下来，我们在设计、各方面的支持下，我们在楼上面做了99个平台，使这个产品很丰富，又是很阳刚的产品，我们又有很多休闲的东西在里面，同时还有节能、环保的考虑，我们在这个项目中也做了很多的系统，我们也在瑞辰国际中心做了尝试。
　　应该说我们这个项目不能和很多大开发上做的规模大，但是这么小的项目，无论是投资商还是产品的打造过程中，我们还是觉得有很多的收获的。
&&& 史志勇：大家好，讲市场，我讲三个观点，实际上业内也有共识，第一个北京目前写字楼的供应量在中长期来看是不够的，尽管1200万平米，从具体的细分市场来说，顶级写字楼和甲级写字楼的供应量并不是很高，并没有像一些媒体说的多大的压力，从我们接触房地产市场开始，大约8到10年的过程中，很少听到甲级写字楼稀缺。实际从我们操盘来讲，并不是那么多，在这个区域的市场上，包括金融街、中关村，能够拿出来的可圈可点的写字楼项目不是很多，从需求来看，写字楼的关注度比较高，基本结论就是写字楼市场大有可为，还早着呢。
　　第二个观点，从目前来看，一到两年之内，写字楼价格有较大的攀升，目前凯晨的报价是4.8万，从最初的报价到现在已经翻了90%，是不是最后的价格还不一定。现在都说惜售，惜售是可能的，为什么呢，就是少的，好的不多。
　　第三个观点，对于写字楼来说，几个嘉宾都讲了，物业管理是最重要的，是再生硬件已经确定的情况下，如何提高楼本身的售价，只有一个因素就是物业，说起来简单，但是物业管理很复杂，服务、品牌推广，租赁，整体经营等等，实际上作为服务行业来讲，人员都成为了这个楼本身的气质、形象、文化的体现。
　　所以，可能更重要的是能把这个团队按照国际化的标准去配置。这是我的三个观点，谢谢大家！
　　主持人 李文杰：今天上午关于写字楼最美好的时光即将到来到此结束！
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