后危机时代我国房地产业面临的经济环境展望
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　来源：《中国房地产》2010年第1期
2008年至今，全球金融危机加剧了全球范围房地产市场的萧条，我国房地产市场同样经历了较大程度的调整。现阶段，全球经济数据显示这场危机最严重的阶段已经结束，世界经济正走上稳步回升的轨道，其中，中国经济在国际经济的复苏中充当了重要的排头兵角色，而中国房地产市场的迅速回暖是这次经济复苏的重要组成部分。根据各项统计数据显示，截至2009年第三季度，我国房地产市场的经济指标已经基本超过 2007年时的最高点。然而，这轮宏观经济的强劲回升和房地产市场的迅速触底反弹在很大程度上得益于世界各国所采取的经济刺激政策，特别是我国政府自2008年底开始实施的积极财政政策和适度宽松的货币政策对我国房地产业的积极作用尤为显著。而面对危机过后不确定的宏观经济环境，伴随着相关刺激性政策的淡出，我国房地产业将面临更为复杂的经济环境。因此，只有全面和深入的了解即将到来的经济环境，才能够准确把握房地产业在后危机时代的发展方向，并制定出更为切合实际的相关政策。本文针对危机过后短期和中期阶段将直接影响我国房地产业的部分重要经济因素，进行简要分析和相关判断。
一、短期不确定因素
1．危机尚未见底所带来的不可预期性
虽然2009年我国GDP保“八”无忧，但国内经济回升的基础依然不稳定、不平衡。美国等西方国家的经济增长指标已经为正，但如此严重的金融危机所导致的经济衰退等一系列严重后果，不可能在短短一年多的时间内完全消退，例如美国和欧盟等国的就业率近期屡创新低。全球经济环境还存在很大的不确定性，这也必将在外需等方面影响我国经济的复苏。随着我国房地产市场的不断发展，房地产业作为宏观经济晴雨表的作用将更加显著，其对经济环境变动的反映程度将更为强烈。近期的一些事例也充分说明了危机尚未见底对房地产市场的一些消极影响，例如，在美国经济走出衰退之际，9月份美国新屋开工年化月率仅上升0．5％，远低于预期；近期内地10家房地产企业在香港IPO的招股互动中，遭遇冷场。以上事例代表着投资者对房地产市场(我国市场同样包括在内)在今后一段时间发展形势的预期并不十分乐观，特别是经历了2009年前三季度在不稳固经济回升基础上的房地产市场投资高潮后。因此，后危机时代国际经济和国内宏观经济局势的不确定性也在一定程度上加重了房地产市场各方的观望气氛。
2．愈发明显的通胀预期加大了升息的可能
根据以往的经验，衰退的国民经济在积极财政政策和宽松货币政策刺激下得到复苏之后，往往都会伴有通货膨胀，预计在2010年各国都会采取升息等措施来收缩货币政策。目前，澳大利亚等国已经开始率先提高了利息率，而我国央行已经连续在公开市场操作中净回笼资金。另外，成本型通货膨胀的趋势也愈加明显，大宗产品国际价格的巨幅上涨，干旱等自然灾害所造成的粮食减产等因素，都极有可能推高CPI。而2009年中央经济工作会议的主题就是“调结构，防通胀”。因此，2010年我国央行升息的可能性很大。房地产市场对于升息这种货币政策的反应十分明显，2008年我国房地产市场的大幅度调整就印证了这个道理。
然而，即便2010年我国确实通过提高利率、严格控制信贷等手段收紧了货币政策，对我国房地产业并不会产生实质性的消极影响，而更多是一些窄幅波动。究其原因主要有四点：首先，对住宅市场来说，2009年3月份以来销售量的大幅攀升消化了开发商的大量库存，再加上因各种原因造成的土地购置面积下降和新开工率不高，即便收紧货币供给，开发商们基本不会因大量库存的积压而产生资金压力；其次，对占房地产业三成左右的非住宅来说，一方面银行系统对它们的信贷一向较为紧张，因此提高利率对非住宅业的影响极为有限，另一方面我国非住宅市场特别是写字楼市场刚刚见底，预计2010年会有较大的反弹：再次，拓宽房地产业的融资渠道已经成为业内和政府相关主管部门的一项重要任务，更为多样化的资金来源也会减轻企业资金链对货币政策的敏感程度；最后，经历了年间的市场起伏，开发企业和购买者都增强了自己的理性预期能力，盲目的投资行为会受到有效抑制。
3．房地产短期刺激政策影响了市场的稳定
前一段的短期优惠政策促使一部分打算在今后几年进入市场的购房者提前支出了购买力，再加上买房需求的长期性特点，后续几年的住房销售很容易受到影响。另外，这些房地产刺激政策很有可能将在2009年年底终止，而2010年继续实施相应优惠政策的可能性不大，这也促使一部分群体提前进入市场，赶优惠政策的“末班车”，10月份各大中城市住宅销售量猛增在很大程度上是由此造成的，今后两三年内房地产市场的需求进一步被这一因素所透支。因此，短期的优惠政策及其废止客观上造成了房地产市场供需关系的波动，有可能带来市场在后续一段时间的小幅度调整。
二、中期不确定性因素
1．去杠杆化趋势将对我国房地产融资模式提出挑战
1998年和2008年的金融危机在本质上都可以归结为银行危机，而其中一个重要的差异就在于高杠杆化率的金融衍生产品通过流动性扩大了2008年金融危机的影响范围和危害程度。据有关人士估计，2007年全球金融衍生晶的名义价值达到596万亿美元，是当年全球GDP的 11倍，占当年全部资产流动性的80％，价值如此高的金融衍生品成为全球经济高杠杆率的“罪魁祸首”。因此，去杠杆化成为全球范围内消除危机影响的重要手段，其重要实现方式包括加强银行场外业务的监管及金融衍生晶的监管，控制银行个人信贷和投资信贷等。目前，我国房地产金融领域几乎没有金融衍生品，但银行信贷在房地产业资金来源中的比重的确过大。根据历年统计数据估计，个人住房信贷、开发贷款等银行资金占房地产全部开发投资来源的55％左右，但实际上在企业自筹资金、预付款和其他资金中，也有很大一部分来自于银行，这样算起来，房地产投资资金中有超过70％的比重来自银行系统，而银行信贷资产中也有30％左右投向了房地产领域。如此高的杠杆率造成了极大的危机隐患，增加了我国发生银行危机的风险。因此，在危机过后，我国金融监管部门势必要出台一系列措施降低银行投入房地产业的比重，这会在客观上造成房地产业投资资金的紧张，同时，也在另一个侧面督促房地产企业和政府相关部门在去杠杆化的背景下，进一步拓宽房地产业的融资渠道，即将试点的REITS(房地产信托投资基金)就属于这方面的尝试。
2．金融创新会在一定程度上增加房地产市场的风险
虽然以金融衍生品为主要代表的金融创新成为本次金融危机的催化剂，但金融创新在最近 10年全球经济快速发展中所起到的积极作用仍然不可低估，进一步的金融创新是资产价值实现的必要手段。正如陈志武先生所言，“金融危机只会在一定程度上改变金融创新的形式，但绝对无法扭转这种趋势”。金融创新在房地产业资金来源、价值实现等诸多方面对房地产市场的繁荣具有积极作用，相信在今后若干年内，金融创新甚至包括必要的衍生品，将是我国房地产业发展的一项重要议题。目前，我国金融监管部门已经出台了关于引入REITS的相关文件，新《保险法》的出台也将为近2000亿元的保险资金进入房地产市场创造条件，上千亿的住房公积金沉淀资金进入保障房开发，社保基金的多元化投资、房地产 IPO的重启以及大量的国内外机构投资者通过各种途径进入房地产领域，这些已经或者即将发生的金融创新将在很大程度上拓宽房地产的资金来源。另外，还有一些未来可期出现的金融创新，例如个人住房信贷的次级债及相应的ABS (资产证券化)产品，PE(私募权益基金)对房地产业的投资。金融创新为我国房地产业的进一步发展提供了有利条件，但同时也在一定程度上提高了产业和市场的风险，必将带来更多的不确定性。
3．住房保障范围的扩大，房地产业机遇与挑战并存
我国政府规划在三年内解决将近1000万户城镇低收入家庭的住房困难，投资9000亿元分别建设200万套廉租住房和400万套经济适用住房。可以预见在未来若干年内，已经在我国部分城市试点实施的“共有产权”住房将扩大供给范围并创新实现方式，西方的住房储蓄银行制度可能引入，限价房制度将得到进一步完善。住房保障范围的扩大，保障性住房占住房供给比重的扩大，必将较为深入地影响到市场格局，会在一定程度上挤压商品住房市场的发展。然而，这对于房地产业的发展也是一个难得的机会，因为从各国的经验来看，具体实施住房保障以及保障性住房建设的都是房地产企业，而大量的融资是依靠社会资金渠道实现的，企业化运作能够提高保障的绩效和财政资金的使用效率。况且，保障性住房的需求相对稳定，企业的投资收益也能得到保证，这也将成为REITS等基金的优质投资品种，这在国外的住房保障中也是有先例的。因此，房地产业在这样的情况下依然可以大有作为，住房保障政策的调整对房地产业是机遇与挑战并存的。
三、对后危机时代房地产业发展趋势的判断及相关建议
以上列举并分析了后危机时代我国房地产业即将面临的经济环境，虽然短期内不确定性更大，但总体上，特别是在中期范围内，机遇与挑战并存。而我国正处于经济快速发展和快速城镇化的进程中，广大城镇居民的基本住房需求和改善性需求都很强，即便有大量的不确定性和风险存在，相信房地产业还是有很大的机遇，即将进入一个更为健康和成熟的发展期。
面对后危机时代的新经济环境，笔者认为我国房地产业应当采取以下几点应对措施。首先，房地产企业要做好充分的心理准备，真正认识到后危机时代经济环境的复杂性和不确定性，对市场形势和自身的经营实力有较为理性和客观的判断；其次，政府部门要加强对于金融创新品种的监管，特别要密切关注通过各种渠道进入我国房地产业的境外资金，在我国房地产金融领域尚未成熟之际，要采取适当的管制措施：最后，相关主管部门在拓宽房地产融资渠道、引入次级债等金融创新产品的时候，要结合我国市场的发育程度和金融体制的健全情况，循序渐进地进行。
（作者：住房和城乡建设部政策研究中心
电话:010-58133 传真:　E_mail:您所在的位置：
这种时候，遇到生命危机我们怎么办
日06:49 　
实习生 郑磊 热线见习 陈浩　
　　昨天上午，一名女环卫工在清扫马路时，被大货车撞倒。车祸造成附近数百米路段堵车，救护车在40多分钟后才赶到现场。
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　　女环卫工被货车撞倒
　　事故引发路堵影响120及时赶到
　　昨天上午8点40分左右，康桥社区环卫工吴林凤正在拱康路货运市场门口进行路面保洁。在拱康路与一条支路的丁字路口，她正弯腰要将路边一个塑料袋捡进自行车后的环保袋里，突然感觉背后被撞了一下，连人带车被撞翻在地。还没等她反应过来，一辆从支路出来右转的半挂货车右后轮从她左腿上压了过去。
　　由于大货车车身过长，车后还加挂了一个车厢。10多米长的车子将这个丁字路口
　　堵得严严实实，把4车道的拱康路堵掉了3个车道。由于正是车流高峰期，加上在当地通行的多是大型货车，拥堵路面很快就绵延达数百米。拨打120之后，与吴林凤同一班组保洁的沈师傅看到堵车现象渐渐严重，担心救护车赶不过来，赶紧让不远处的梅师傅去马路上拦截路过的小车。
　　40多分钟的时间里，拱康路被完全堵住，大货车根本无法从那个仅剩的车道中经过，当地也没有出租车开过，梅师傅盼了半天，只有两辆私家车从那个仅剩的一个车道中挤出重围，一辆车主表示车上未备急救箱，另一辆私家车避而远之。
　　40分钟后120医生赶到
　　步行200米用担架闯出一条生路
　　40多分钟后，几个医生抬着担架从拥挤的车流中冲了过来。原来，由于事故造成的堵车，救护车被远远地挡在几百米外。医生果断地带着几个救护人员，抬着担架跑步前进。
　　上午10点多，吴林凤终于被送进市二医院急诊。由于伤情严重，护士在做了紧急处理之后，就将其送入手术室抢救。
　　一直到下午1点多，手术才结束。
　　“情况很严重。”主治医生方欣说，“左脚踝关节骨折错位严重，关节肌腱全部断裂，左小腿腓骨多处骨折，右腿严重外伤，浑身有多处擦伤。”让他感到头疼的是，伤者创面污秽严重，仅清洗创口就花了一个多小时，一定程度上耽误了抢救的时间。病人今后肯定会得上创伤性关节炎。
　　路堵延阻120救治的情形下
　　掌握正确的自救方法很要紧
　　在交通越来越繁忙的今天，路堵影响120救治的情形可能会越来越多。在这种情况下，事发时在场的人们，采取的一些自救措施，或者车主预先准备的一些自救工具、补习一些急救知识，在时间就是生命的情况下，就显得尤为珍贵。
　　比如正确的应急自救措施就很要紧。据吴林凤的同事介绍，事发时，由于吴林凤受伤时正在捡拾垃圾，倒在一大袋垃圾上，左踝骨关节骨折，一截骨头已经戳出脚面，伤口沾满了污秽物。她的同事沈师傅看到她十分痛苦，想将错位的断骨推回正位，遭到围观群众的制止。
　　她又想将吴林凤的伤腿搬离垃圾，又有人告诉她，出事故时不能随便搬运伤者身体，否则会有生命危险，吓得她赶紧松开手。由于没有布带和清水，沈师傅无法进行清洗和包扎伤口，只能眼睁睁地看着鲜血从吴林凤的断骨处流出。
　　吴林凤的主治医生方欣说，“其实，完全可以将伤者伤口脱离污秽物，减小引发伤口感染的可能性，也减少清洗创口的时间。”方欣介绍说，在受到撞击、车祸等紧急情况，不做大幅度的动作，在不了解伤情的情况下，最好的情况就是平躺，尽量不要挪动伤者身体。这种处置方法是对的，但四肢受伤、不危及生命的情况，可以在保持骨折处平衡的前提下，做些微调。“像垃圾，完全可以将其从伤者腿部轻轻抽开，夏天天气炎热，细菌滋生很快，这样可避免伤口被细菌侵蚀感染。”如果沈师傅或围观群众懂得正确的急救知识，吴师傅的伤口可能就不会污染严重，清洗创口的时间也会大大减少。
　　不过，方欣对另一位围观群众的“指导”大加赞赏。“在骨折时，千万不要将外露的断骨推回伤口内，这样就会将污物带进创口深处，很容易引起感染，进而引发骨头坏死。”他提醒，如果在包扎伤口时，骨折端已自行滑回创口内，到医院后，一定要向医生说明，因为“消毒清创是必需的一环”。
　　车祸骨折正确的处置方法：
　　方医生教给我们正确的骨折救治方法：
　　上肢骨折：用两块夹板（或木板）分别在上肢内外两侧，加上衬垫（棉花、衣、布）等后，用三角巾(或布条、绳子)绑好固定，再用一条长三角巾（布）将上肢前臂屈曲悬吊固定于胸前。
　　下肢骨折：受伤者仰卧，小腿骨折时，用长短相等的两块夹板（从脚跟到大腿中部），加衬垫后，在骨折处上下两端、膝下和大腿中部分用布带缠紧，在外侧打结，脚部用“8”字形绷带固定，使脚与小腿成直角；如为大腿骨折，可用一块自腋窝到脚跟长的夹板放在伤肢外侧，健肢移向伤肢并列，夹板加衬垫后，用布条分段固定伤肢，腋窝和大腿上部分别围绕胸、腹部固定。
　　花数万元装修汽车音响
　　不如花几百元备个急救箱
　　此外，急救器材也很要紧。市二院外科主治医生王雄表示，如果路过的车辆上备有急救用品，也可以由懂得急救知识的人进行现场救治，可大大减小伤者的痛苦，很多情况下，能大大延缓伤者的生命。“很可惜，那两辆私家车中都没有这个装备。”王医生说，比起私家车中价值数万元的音响、皮座等装饰设备，急救箱的花费很小，作用却很大。
　　王医生告诉我们，急救箱应包含以下物品：
　　绷带：不同的阔度及质料，以处理不同面积及种类的损伤。
　　敷料：由数层纱布制成，质地柔韧。主要用作覆盖伤口及吸收分泌物。
　　常用消毒药水：1.龙胆紫(紫药水)：加快伤口结痂。2.红汞(红药水)：保护伤口并具有抗菌的作用。3.酒精和碘酒：用作非黏膜伤口的表面消毒，不可用于破损伤口的消毒。4.双氧水：用于受污染的黏膜或破损伤口的基本消毒。
　　洁净的棉花球：用于清洁伤口，使用时蘸透消毒药水。
　　消毒胶布：通常用来处理面积较小的伤口。
　　胶布：用来固定敷料、滚动条绷带或三角绷带。
　　王医生表示，如果私家车主备上这个急救包，遇到紧急情况，可以给予别人救治。更多的时候，也是为了自己的不时之需。出了事故之后，方便自救，也方便救治人员救治自己。
　　他还特别提醒，私家车主车内要准备一个击窗锤(车用逃生工具)，用于击破汽车玻璃。当车辆坠入水中时，车窗往往受水压影响而无法打开，这时这个小锤子特别管用。
　　来源：杭州日报 作者：实习生 郑磊 热线见习记者 陈浩 编辑：郑海云
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公众关注湖南湘潭县“27岁副县长”事件调查进展
“越是遭遇信任危机时，越该解释清楚”
实习生 丁斌斌 本报记者 骆沙
中国青年报
&&&&近日，据网帖爆料，生于1985年的湖南湘潭县副县长徐韬，5年历经9个岗位，一年半之内完成从正科级到副处级的晋升，期间还攻读了湖南湘潭大学全日制法学研究生。网帖还称，徐韬父亲为湖南湘潭雨湖区人大常委会原主任，母亲是雨湖区人民检察院副检察长。&&&&2012年12月湖南省湘潭市委组织部发布的《市委管理干部任前公示》显示，徐韬此前职务为岳塘区东坪街道党工委书记，从正科级到此次晋升副县长（副处级职位）历时一年半。此前，他并未参加湘潭本地的选拔，而是报考了郴州2012年县处级领导干部公选。公选前，他已在湘潭工作5年。&&&&对于报考理由，徐韬的解释是：“郴州的报考条件比较宽松，而湘潭要求在乡镇党政正职上干满一年，我任职时间不够；我父亲是一名干部，我因此受到质疑，郴州足够远，希望到一个新的天地证明自己。”他认为，湘潭录取自己，一方面是出于留用本地人才的考虑；另一方面按要求每个县市区必须配备一名80后县处级干部，当时没有合适人选。&&&&郴州市委组织部门称：尽管徐韬顺利通过了笔试及面试，但并未进入最后的差额票选环节，因为“湘潭市委向省委组织部递交申请，希望录用徐韬，省委组织部予以批准”。湘潭市委组织部政研室负责人则表示，“都是合规的”。&&&&此前，当向媒体评价自身工作能力时，徐韬表示“我的能力符合我的岗位”。&&&&湘潭大学法学院院长、徐韬导师胡肖华曾向媒体表示，今年2月，他否决了徐韬的毕业论文初稿，因为“未达到学术要求”。加上尚有几门课程补考未过，原定于今年毕业的徐韬并未递交毕业材料，需要延期。但他称，“这个孩子很勤奋刻苦，花了很多功夫自学。平时到学校不多，我们大概一学期见几次。”&&&&徐韬个人简历显示：2008年5月至2010年5月，徐韬曾在湘潭市岳塘区建设路街道办事处任副主任。记者向该街道办事处询问其工作情况，一位工作人员答复：“徐韬副主任的工作情况我不了解。我以前在外地工作，2012年才来这里。他在的时候我还没来。”&&&&徐韬简历还显示：2011年12月至2012年10月，其曾在湘潭市岳塘区东坪街道党工委工作。该街道办事处工作人员对其描述为：“这个事情还是去湘潭市组织部了解吧。他走的时候，我刚来。他为人处世我也不清楚，只知道之前他是党工委书记一职，评价不了。”&&&&&3月25日，中国青年报记者致电湖南湘潭市委组织部，一名办公室人员称自己是上午刚来的，对记者所提问题均表示“不清楚”。&&&&3月26日上午，记者再次致电湘潭市委组织部询问最新进展，对方停顿了六七秒钟后挂掉电话，再次致电则无人接听。随后，记者联系到省委组织部网络宣传科一名负责人，对方表示：事件正在调查中，现在不能下结论，有结果会向社会公布。&&&&此前，湘潭市委组织部政研室负责人曾对媒体表示：徐韬非常优秀。一方面因其在郴州2012年县处级领导干部公选时，他的面试成绩排第一，综合成绩名列前茅；一方面因其具备南京大学国际政治专业的学历背景。&&&&北京大学廉政建设研究中心副主任庄德水表示，目前公务员跨地区报考并不合规。“比如你报考的是北京地区的职位，不能去河北任职；报考中央级公务员，不能去地方岗位任职。报考哪个职位就是哪里的财政供养。但当地的解释是，这次任职是因其优秀而破格提拔，和公务员考试不是一回事。”&&&&他认为，原本这个年龄担任副处级干部并不奇怪。“但全日制法学硕士，要求全部时间在学校学习，这点与其未脱岗并多次调职有矛盾。目前，当地的处理方式不够坦诚，会让公众产生联想。越是遭遇信任危机时，越该解释清楚。担心引起纷争避而不谈是一种‘鸵鸟式回应’。干部选拔、提拔，最重要的是程序透明。要让人们信任年轻干部，关键是要信任干部选拔、提拔机制。”
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