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102/106/110/ 2单元201/205/209/ 202/206/210/ 3单元301/305/309/ 302/306
&102/908&104/858&106/898&108/878&110/858&112/8782单元&201/938&203/888&205/928&207/908&209/888&211/908&202/938&204/888&206/928&208/908&210/888&212/9083单元&301/958&303/898&305/938&307/918&309/898&311/918&302/938&304/888&306/928&308/908&310/888&312/908二栋各套房价表：一楼送地面花园& 顶楼送屋顶花园&&& 单位：元 O1单元&101/968&103/888&105/938&107/918&109/888&111/908&102/968&104/898&106/928&108/928&110/898&112/9182单元&201/968&203/888&205/928&207/918&209/888&211/908&202/968&204/888&206/928&208/918&210/888&212/9083单元&301/968&303/898&305/938&307/928&309/898&311/918&302/968&304/888&306/928&308/918&310/888&312/908三栋各套房价表：一楼送地面花园& 顶楼送屋顶花园&&& 单位：元 O1单元&101/968&103/908&105/948&107/938&109/908&111/928&102/968&104/918&106/958&108/948&110/918&112/9382单元&201/968&203/908&205/948&207/938&209/908&211/928&202/968&204/908&206/948&208/938&210/908&212/9283单元&301/968&303/918&305/958&307/948&309/918&311/938&302/968&304/908&306/948&308/938&310/908&312/928四栋各套房价表：一楼送地面花园& 顶楼送屋顶花园&&& 单位：元 O1单元&101/888&103/838&105/868&107/858&109/828&111/878&102/888&104/858&106/878&108/868&110/838&112/8882单元&201/888&203/838&205/868&207/858&209/838&211/888&202/888&204/858&206/878&208/868&210/838&212/8883单元&301/888&303/838&305/868&307/858&309/838&311/888&302/878&304/828&306/868&308/838&310/828&312/878五栋各套房价表：一楼送地面花园& 顶楼送屋顶花园&&& 单位：元 O1单元&101/938&103/888&105/918&107/908&109/888&111/988&102/938&104/878&106/908&108/898&110/878&112/9082单元&201/938&203/888&205/918&207/908&209/888&211/908&202/938&204/878&206/908&208/898&210/878&212/908六栋各套房价表：一楼送地面花园& 顶楼送屋顶花园&&& 单位：元 O1单元&101/968&103/888&105/958&107/928&109/888&111/928&102/968&104/898&106/958&108/938&110/898&112/9282单元&201/968&203/898&205/958&207/938&209/898&211/928&202/968&204/898&206/958&208/928&210/898&212/928七栋各套房价表：一楼送地面花园& 顶楼送屋顶花园&&& 单位：元 O1单元&101/938&103/838&105/908&102/938&104/858&106/9082单元&201/938&203/838&205/908&202/938&204/838&206/9083单元&301/938&303/858&305/908&302/938&304/838&306/908八栋各套房价表：一楼送地面花园& 顶楼送屋顶花园&&& 单位：元 O1单元&101/938&103/858&105/938&102/948&104/868&106/9382单元&201/938&203/858&205/938&202/938&204/858&206/9383单元&301/948&303/868&305/938&302/938&304/858&306/938九栋各套房价表：一楼送地面花园& 顶楼送屋顶花园&&& 单位：元 O1单元&101/908&103/848&105/898&107/878&109/848&111/888&102/918&104/858&106/908&108/888&110/858&112/8882单元&201/908&203/848&205/898&207/878&209/848&211/888&202/908&204/848&206/898&208/878&210/848&212/8883单元&301/908&303/848&305/898&307/878&309/848&311/888&302/908&304/848&306/898&308/878&310/848&312/8884单元&401/918&403/858&405/908&407/888&409/858&411/888&402/908&404/848&406/898&408/878&410/848&412/888十栋各套房价表：一楼送地面花园& 顶楼送屋顶花园&&& 单位：元 O1单元&101/938&103/888&105/928&107/898&109/858&111/908&102/938&104/888&106/928&108/898&110/858&112/908十一栋各套房价表：一楼送地面花园& 顶楼送屋顶花园&&& 单位：元 O1单元&101/938&103/858&105/928&107/898&109/858&111/908&102/938&104/858&106/928&108/898&110/858&112/9082单元&201/938&203/858&205/928&207/898&209/858&211/908&202/938&204/858&206/928&208/898&210/858&212/9083单元&301/938&303/858&305/928&307/898&309/858&311/908&302/938&304/858&306/928&308/898&310/858&312/908十二栋各套房价表：一楼送地面花园& 顶楼送屋顶花园&&& 单位：元 O1单元&101/918&103/838&105/908&107/878&109/838&111/898&102/908&104/828&106/898&108/868&110/828&112/8882单元&201/908&203/828&205/898&207/868&209/828&211/888&202/908&204/828&206/898&208/868&210/828&212/8883单元&301/908&303/828&305/898&307/868&309/828&311/888&302/908&304/828&306/898&308/868&310/828&312/888十三栋各套房价表：&&&&&&&& 单位：元 O建议安置剩余套房价格：在开盘期以低价入市价格发售三、销售收入：& 商业街：一楼均价：5000元& 二楼均价：2380&&& 三楼均价1600元&&&&&&& 商业街产值：5165.3万元 多层住宅：均价：900元/O&&& 产值为：第六部份：项目营销策略第一章：板块区域可类比项目的营销分析在板块市场研究中，本案以安岳唯一已形成的首席高尚花园社区――海慧花园为例，进行较全面的阐述。一、&海慧花园概况总占地面积&总建筑面积&容积率&绿化率&楼高4.87万平方米&8.6万平方米&1.8&35.3%&6层二、售楼价格、优惠政策销售价格&优惠政策688―808元/平方米&一次性付款优惠6%，按揭优惠2%三、面积配比及销售进度户& 型& 面& 积&比 率&销售情况80―160平方米&100―130平方米&70%&已销售60%&100平方米以下&20%&&160平方米左右&10%&三、&配置情况装修情况&进户门&室内门&窗&水&电话&电气光纤清水房&木门&无&塑钢窗&厨卫&客厅&户外接口四、&客户来源：主&&&&&&&&& 流&其&&&&&&&& 他县城客户&周边乡镇四、其他项目调研（情况基本与海慧花园普同，不再累叙）。五、板块市场调研分析结论：1、县城客户群为安岳项目主力购买群，少数客户来自周边乡镇。受空间及发展影响，很难吸引到其他区域的消费群。在项目的销售中，主力消费仍然为本地客户。2、当地板块区域市场初具雏形。现有开发项目，缺乏系统的社区文化引导，形成“买房子就是买房子”的消费观念。同时配套设施未到位，为业主造成了入住的困难，造成购买群的疑虑心理，使很多客户正在驻足观望，随时跟进。一些消极的观念阻碍了消费市场的成熟，间接降低成本房价，造成了利润空间的萎缩，抑制了地方市场的发展。3、100―135平方米的错层户型为区域市场畅销户型，经调研分析，本地住宅正在向大户型、大开间，高品质化渐进。从简单的“实房”到“花园社区”，安岳人的居住观念正在向概念化、系统化过渡，在3―5年内，安岳地产将呈现异彩纷呈的景象。4、成熟商业区域，门面金贵，无铺开租、铺价翻番。第二章：本案创新营销体系的建立一、市场大势与机会点分析& 1、安岳市场大势分析安岳东邻重庆市，南连内江市、西至资阳市，北与川中重镇接壤，是四川盆地腹心地带的陆路交通要冲。随着国家对民营企业的扶持，以“全国农业第一大县”的安岳县，不论是轻工业、种植业还是旅游业都取得了突飞猛进的发展。在仅有的15余万县城人口中，一批有致富欲望的投资者已捷足先登，成为安岳首批百万富翁。在拥有153万余人的安岳县，每年有30余万人的劳动力常在外打工，为安岳县捧回每年2亿元的劳务收入，截止目前，安岳人民在银行存款达到30亿元。放弃每人区区数平方的斗室，享受优质生活，体现非凡成就成了安岳人民的迫切愿望，而各房产商帷幄运筹，高瞻远瞩地进入安岳地产市场正是为近10万安岳人民提供安枕无忧、宁逸生活水准而进驻。2、本案进入市场机会点分析：1）、安岳楼市尚未饱和、地产市场尚无大手笔、大规模居住、高端社区；2）、安岳商业地产以商住门面形式较多，随着众多专业市场的落建，安岳商业地产将打破由雄强实业公司垄断的格局；3）、安岳人民购买力趋于大面积，高品质社区居住；4）、政府的招商引资项目，使政府在政策上对本项目的政策倾斜，使项目具有明显的政策优势；5）、本项目具有超越当地项目的配套设施及优秀的园林设计；&&&&& 6、具有成都开发商的良好声誉。二、&外部资源整合优势与公司自身优势的融合：任何一个地产项目的营销，特别是规模商业项目，仅靠客户群购买，可能会给项目带来销售困难，为使本项目以短、平、快的方式完成营销。特建议在公司强大的自身优势中融合外部资源整合优势。三、项目潜力价值的挖掘1、&城乡车站的价值本案前的交通车站，使本案的交通在“三纵三横”的基础上添加了无限便利，使本案超值增值。2、&生态价值本案部份地块呈坡式递增，其坡式效果无须精雕细凿亦丽景天成。大规模的社区规模，高品质的语言建筑，使本项目成为安岳县半坡式、生态型、都市型居住休闲社区。3、地块价值安岳城内，地块利用几近饱和，本案地块紧靠现有商业繁华地带、集繁荣、雅静于一体，其升值潜力无限4、休闲价值影剧院的落建，将领异普州人民消费新方向，使本案商业街成为安岳的“王府井”，普州的“春熙路”。5、政策价值安岳政府对本案的重视，安岳文化、经济、政治中心的在本案的落成，使本案成为安岳最耀眼的明珠，使万众瞩目。第七部分：目标客户群定位一、客群来源与组成1、可类比项目购房客户心理分析：公司中、高层白领族：高收入与高素质的大众形象，高阶层的个人之于社会活动心理必然使其渴望拥有引以为豪，演绎完全独特品味的空间。他们广泛渗透在各个领域，他们渴望繁荣的生活圈、精彩的内容、广泛的社会组织。政府顾员：他们对于高品质的居家理念有很深很理智的热& 。他们积蓄丰厚、家庭规模成熟，购买本项目地产，不仅是提升人生品位，提升个人生活质量的高贵选择。城市自由人：他们是收入颇丰的演员、经纪人、设计师、IT人才、私人老板等。纵揽繁华，近享都市生活内涵。是他们的理性方向。外出打工族：渴望精彩、想创造伟业的一族，青年外出看世界，壮年寻求创业，中年慕求稳定收益。他们纵揽三山五岳，饱经风雨洗礼，拥有都市生活，近享故乡温情，是他们的最佳心得。本地经商族：他们在寻找最佳黄金口岸，在分钞中计算着商业利润，寻找着商业契机，与本高品质社区人士交流，多了一份机遇；抢占本案铺面，有其精明、睿智的理性。2、客群特征细分年龄（%）21―25&26―30&31―35&36―40&41―45&46―500.02&14.8&29.2&22.8&15.9&8.1藉& 贯（%）县城&周边&其他91&8&1行& 业（%）公务员&商人&自由职业&公司管理&打工族15&35&15&10&25置业次数（%）自营&联营&出租30&20&50结论：由区位及项目价值所决定的购房群体将本案目标锁定在：目标市场中年收入（一次付款除外）1―1.5万元以上，能承受900元/O（均价）居住物业的当地市民，及经商投资的商人。第八部分：入市时机规划一、项目所在地相关法规和市调情况简明分析（一）&项目所在地入市法规无硬性规定（二）&项目所在地有无预售证均可进行销售（三）&当地项目在春节前呈销售畅销势头（四）&本案目标市场中主流消费群体为未流动人员（五）&入市项目急剧增多（柠都广场、海慧商铺等）二、可类比项目入市时机调研：海慧花园&晶盛花园&幸福花园&东大街市场2.06&建议：在准备充分的基础上，在海慧商铺开盘之前发售，有利于拦截投资客户，增强本项目市场，提高销售进度。三、&项目入市前期销售策划：认购期的执行及优惠政策建议：（扩大宣传、前期客户储备）时间段（认购期）&目&&& 的&优惠政策―&刺探市场反映、积累客户资源、项目价位的评估、拦截市场客户流失&进行排号登记的客户在开盘后购房者,可享受2%的优惠。第九部分：项目入市策略：一、项目入市价格策划：价格是任何产品的销售瓶颈、地产项目也不例外。为造成“价廉物美、快速增值”的心理价格，建议项目销售应遵循“低开高走”的策略。低& 开：就是为后期的“高走”创造环境，造成“房子”越来越好，价格越来越贵的消费心态，造成“再不购买，房价更高”的购买心理，并造成物业“已开始升值的良好卖相”。逐步提高、循序渐进：。“逐步提高”使客户有“再不出手，价格更高的心理”，并产生物业价格稳步提升的市场氛围，促使客户坚定购买心理。& 二）、项目入市价格策略1、项目优惠幅度的建议：& 1）当地项目优惠幅度的调研住房市场销售价格&优 惠 政 策688―808元/平方米&一次性付款优惠6%，按揭优惠2%&&&&&&& 2）、本案正常交易情况优惠幅度的建议：定价价位较高，属高优惠、高折扣项目：购房形式&优惠幅度&付款进度&备 注一次性购房&6%&签定合同30日内&付定金分期付款&4%&分两次付清房款&付定金按揭付款&2%&首付3成& 7成20年按揭&付定金公积金贷款&2%&&付定金参加内部认购排号&2%&在认购期间凡参加认购的均享受&&&&&& 3）、地产项目折扣、优惠幅度的技巧：价位幅度&折扣幅度&优惠幅度高价位&高折扣&高优惠中价位&中折扣&中优惠低价位&低折扣&低优惠2、建议入市房源配置：&&&& 为使项目顺利进入市场、打开销售局面，为后期良好销售奠定基础，建议在配合入市优惠政策、价格策划的前提下，以合理的房源搭配进行入市销售：1）住宅入市：&&&&& 建议以13栋（拆迁安置房剩余房源：约12套左右）、1栋3单元双座的住宅为开盘入市房源；&&& 2）商铺入市：&&&&& 建议以A3区一楼101―106号、D1区二楼商铺为开盘入市房源；3、建议开盘入市价格：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 单位：元 O房源种类&建议价格&优惠幅度住宅&700(13栋)&750(1栋)&享受所有优惠政策商铺&3500(A3区)&1300(D1区)&&& 4、项目开盘入市期优惠幅度：参加排号&一次性购房&正常优惠6%& 排号优惠2% 开盘优惠2%&10%&分期付款&正常优惠4%& 排号优惠2% 开盘优惠2%&8%&按揭付款&正常优惠2%& 排号优惠2% 开盘优惠2%&6%&公积金贷款&正常优惠2%& 排号优惠2% 开盘优惠2%&6%未参加排& 号&一次性购房&正常优惠6%& 开盘优惠2%&8%&分期付款&正常优惠4%& 开盘优惠2%&6%&按揭付款&正常优惠2%& 开盘优惠2%&4%&公积金贷款&正常优惠2%& 开盘优惠2%&4%5、价格升幅比例建议：建议：本项目价格定位属高价位，建议在开盘（引爆期）期间：•住宅以低于定价体系50―80元/O的价格发售，利于市场进入；•商铺以低于定价体系80―100元/O的价格发售；•在开盘期后价格即上浮上述价位的3%，造成增值效应；•进入强销期后价格再上浮6%，达到价格定位水平或超出价位水平。二、项目推广建议：&&&&& 第十部分：广告策略一、广告总体策略及广告的阶段性划分一）、项目推广总体策略本案广告推行策略，以项目的四个阶段为推广时段，并进行全方位、全视觉的立体广告推广策略，促使项目在广告、公关活动的推动下，销售实现目标利润、为公司创造最大利润空间。二）、媒介策略1、媒体选择因本案属异地操作，故媒体的选择以项目当地媒体为主要载体，从而取得最佳的推广效果。报& 纸：可读性强、记忆性强、理解性强，但在当地发行极少，可不考虑报纸广告；资阳时报&成都商报&华西都市报电& 视：收视率高、存储性不强、记忆力较差，建议在奠基仪式、开盘仪式等公关活动期间制作广告外，其他时间段将考虑冠名广告；电视频道&安岳1套&安岳2套&音乐点播台电视节目&较丰富、广告少&较丰富、广告少&冠名广告多收视群体&县城居民&边郊居民&青少年为主车身广告：在项目当地属持续性的可视广告，广告效果很好：& &&& 车辆情况&营运范围&车辆总数&建议选择数量市内公交&1路车&22辆&6辆&5路车&&6辆乡镇车辆&安岳―通贤&11辆&6辆&安岳―李家&13辆&6辆&安岳―石羊&22辆&10辆DM单：精美绝伦，读者易读性强，收藏性强、记忆力好，建议在各推广阶段根据广告诉求要点进行设计、印刷：加热期、内部认购期&引爆期&强销期&持续期项目形象、主题概念&开盘信息&买点宣传&买点宣传、价格攻势项目围墙广告：公司实力、品牌的体现，项目现场包装的最佳首选：户外看板：属高空广告载体，安岳当地广告发布的最佳载体：位&& 置&朝& 向&数& 量&主 要 群 体建 设 路 口&北门口&1（双面）&县城过往市民、看房客户安岳公园对面&安岳公园&1（单面）&公园游客、茶社客户、市民汽车东站对面&汽车东站&1（单面）&乘& 客汽车总站对面&汽车总站&1（单面）&成都、资阳来客，乘客农村信用社街口&入城公路&1（单面）&入城市民常名桥（沱街对面）&沱街路口&1（单面）&市& 民灯箱广告：当地晚间广告的最好发布形式，在晚间广告中效果最好；使 用 范 围&使 用 数 量顺城街、建设路、普洲路&以路灯数量为准罗马旗：尽次于户外看板的广告载体，是营造热烈氛围的最佳工具：使 用 范 围&使用数量&备 注建设路、顺城街、北门口、&安放数量为准&部分从地面立桩横& 幅：安岳当地价优质廉、可以随时改换内容的宣传载体：使 用 范 围&使用数量建设路、顺城街、北门口、沱街、上府街&安放数量为准2、广告阶段性划分结合本案的异地操作性，项目本地广告媒体的缺失性及本案推出的时间紧迫性，拟定广告推广的阶段：引导期、加热期、认购期&引爆期&持续期&强销期之前&03.28―04.12&04.12―11.27&11.27―2005.06本表为阶段进行广告载体组合推广，力求达到最佳推广效果完成销售任务、达到销售目标。3、广告执行1）：较固定广告载体及内容：广告载体&广告主题&广告诉求车身广告&项目形象、开发主题的展示及概念的引导。&&& 告知项目信息、引起客户了解欲望。灯箱广告&&项目围墙看板&&户外看板&&2）：可改变广告载体、内容及时间的计划、执行：•预热期、引爆期广告执行广告载体&广告主题&广告时间&广告诉求&& 横幅、罗马旗、电视、户外看板、DM单&&&&& 蓝灵•时代欣城& 即将开盘 敬请关注&即日起至03.20&&&& 告知项目信息、拦截客户资源&&& 横幅、罗马旗、电视、户外看板（布副遮盖原面）、DM单&蓝灵•时代欣城& 03.28热烈开盘 敬请现场品签&03.20―04.03&&& 全面告知项目信息、开盘信息、优惠政策&&&& 横幅、罗马旗、电视、户外看板（布副遮盖原面）、DM单&& 开盘优惠即将终止&04.03―04.15&&&& 告知开盘优惠政策即将终止•持续期广告推广的计划、执行：广告载体&广告主题&广告时间&广告诉求&车身广告、户外看板& 开发主题、买点宣传&4.15&&&& 告知项目买点信息、让客户产生购放冲动横幅、罗马旗、电视、DM单&开发主题、买点宣传&03.20―11.27以推出的买点为时间段更换广告内容&&& 全面告知项目买点信息、价格信息、优惠政策•强销期广告计划、执行广告载体&广告主题&广告时间&广告诉求&车身广告、户外看板横幅、罗马旗、电视、DM单& 开发主题、买点宣传&11.27―05.06.01&全面告知项目买点信息、价格信息、优惠政策4：公关活动计划、时间安排：时&& 间&目&&& 标&活动安排&备& 注2月19日&项目区域优势、政策优势、交通优势、成熟商圈优势、市场优势、潜力优势的探讨&座谈会（工商联合会、经理协会、记者）&1次开工日（2003.01.）&&& 使目标客户快速接触
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