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市场观察：美国铁狮门的房地产价值投资之道
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近日，随着铁狮门(Tishman Speyer)在城市中心东大街和纱帽街片区、地铁2、3号线春熙路站旁打造的多功能城市综合体——(24000元/㎡,咨询电话:400-67)项目，推出271套限量版精装地标华宅，准全球发售，37层现房体验中心和5层会所接待中心同步对外开放。这个来自纽约、在全球享有盛誉的国际高端和运营商，尤其是铁狮门代表的全球化背景下的和国际化管理运营模式，再次引起高端市场和业界的广泛关注和浓厚兴趣。在此，通过考察晶融汇并梳理铁狮门的发展轨迹，解析铁狮门的房地产价值投资之道，以资借鉴。洞察先机，铁狮门价值投资的基石和远见在全球房地产业界，美国铁狮门是一个声誉卓著、令人仰视的品牌。任何一个行业的全球性领导品牌，总有其制胜之道，大道至简，正是专注在房地产领域(小区网论坛)洞察先机，历经100多年，使铁狮门拥有为全球投资者获得持续价值的非凡能力，成为一流房地产、、运营商及其基金管理商中的佼佼者。洞察先机，精选城市中心黄金地段开发CBD地标资产，是铁狮门价值发现的专长。从现代国际城市的发展历程来看，众所周知，真正意义的城市中心永远只有一个，它是整个城市的动力引擎，是源源不断的社会财富和城市汇聚的核心所在。城市繁荣总是以此为中心原点集聚更大的财富和动力，寻找更广阔的发展空间。铁狮门投资项目遍及欧美众多国际大都市，因此更深晓此道。铁狮门收购并整体重建的纽约洛克菲勒中心，包括十幢装饰艺术(Art Deco)风格的，79万平方米建筑群，地段横跨纽约曼哈顿(小区网论坛)中心六个街区，在铁狮门的管理下，已成为全球跨国公司、品牌租户和游客在纽约市的首选目的地；纽约大都会人寿大厦，是曼哈顿核心地带、城市交通枢纽上的城市地标；洛杉矶枫树北街407号，是贝弗利山庄金三角地区极具价值魅力的房地产项目；创新设计的高度环保型建筑典范法国CBX大厦，地处巴黎拉德芳斯区显要地段；伦敦中央广场气势非凡的办公大楼，位于伦敦市中心黄金地段……在成都，这座被誉为中国最具投资价值潜力的城市，铁狮门首选城市中心具有持久价值的春熙路地铁站旁、东大街龙头地段打造CBD国际城市地标——晶融汇；并在成都日臻成熟、价值增长潜力突出的麓山大道高端片区布局，即将开发可持续发展大型多功能国际社区——麓岭汇；再次印证了铁狮门洞察先机和价值投资的远见。美国纽约赫斯特大厦实景图整合全球性资源和技术 铁狮门打造房地产价值链在全球，铁狮门拥有1400多位房地产专家，遍布世界5大洲11个国家29个市场的网络，包括美国纽约、旧、硅谷、洛杉矶、波士顿、华盛顿特区，巴西圣保罗、英国伦敦、西班牙马德里、法国巴黎、德国柏林、法兰克福、意大利米兰、印度班加罗尔、孟买，中国、 、、成都……全方位整合的房地产开发模式，融合不可比拟的开发、投资和经营于一体的能力和经验，尤其是铁狮门为全球主要市场上最顶级的商业地产、综合用途地产和住宅地产所提供的广泛服务和管理经验，使铁狮门在房地产各个领域创造价值增长。自1978年以来，铁狮门在美国、欧洲、拉丁美洲和亚洲地区，收购、开发和/或管理了超过332个房地产项目，并对超过91，000个住宅单元进行开发和管理。作为全球优秀的基金管理者，铁狮门也代表世界上最重要的机构投资者、政府养老退休基金和私人投资者开展投资，为投资者实现出色的回报价值。目前，铁狮门在全球拥有4000多家优质客户资源，其中，在全球财富500强中，23%(即116家)为铁狮门的现有租户；在全球财富100强中，39%(即39家)为铁狮门的现有租户；凭借长期以来对全球高端市场和客户的敏锐洞察和悉心服务，使铁狮门拥有深度的全球性经验和专长。巴西圣保罗罗加韦拉公司大厦实景图创新可持续发展，铁狮门国际资产的财富效应创新，是跨国公司发展的动力源泉和核心竞争力所在。正是洞察先机和持续创新的能力，使铁狮门开发项目具有持久的财富聚集效应，并在房地产领域创造了多项第一：铁狮门开发的纽约赫斯特大厦，是纽约市第一幢获得LEED筑金奖的商业建筑；1988年，法兰克福麦斯特尔大厦，是第一个在欧洲使用美式建筑技术开发的甲级办公楼；1999年，巴西圣保罗北方大厦，铁狮门是第一家在巴西开发国际甲级办公楼的美国房地产公司；2005年，铁狮门是第一家锁定中国市场并设立投资基金的美国房地产公司。铁狮门及其伙伴对纽约洛克菲勒中心和克莱斯勒中心的收购、改造重建、卓越运营管理，更是堪称整合全球性的资源和技术、创造物业可持续增长财富效应的经典案例。铁狮门致力于房地产可持续发展和运营管理，是全球环境可持续性项目的领先开发商和运营商。是美国绿色建筑委员会成员，德国可持续发展建设理事会成员，美国能源之星的合作伙伴。铁狮门在全球共有超过约合192万平方米的物业获得LEED、BREEAM和HQE认证。在铁狮门看来，建设可持续发展项目不仅是理念，更是从细微之处开始的创造与实践。缔造持久价值，打造永恒之美，是铁狮门始终如一的追求。法国巴黎CBX大厦实景图成都晶融汇 铁狮门价值投资的精彩演绎晶融汇是铁狮门以深度的全球性经验、专长，在成都CBD中心打造的多功能城市地标。项目购物中心、甲级办公楼、国际精装住宅和商务约合17万平米。办公楼和商业物业已申报获得LEED金奖预认证。作为铁狮门成都投资的开篇之作，晶融汇充分诠释了铁狮门的价值投资逻辑。晶融汇位于春熙路、东大街、红星路、大慈寺片区，这里，是成都千年以来至今最繁华的商业聚集地；这里，西连春熙路核心商业区，东接成都金融中轴线的东大街；拥有蜀都大道、东大街、红星路三大城市主干道和地铁轨道交通……无论地理位置还是城市资源优势，这里都是无可争议的城市中心。晶融汇就座落于此：临靠东大街，距地铁2、3号线交汇的春熙路站约100米，项目周边聚集了众多已建和在建的商业购物中心、五星级和甲级办公楼，向东20分钟车程可直达城际动车枢纽中心站和机场路东延线，交通便捷通畅。晶融汇引领性精装住宅，传承了铁狮门全球地标华宅的国际标准。美国SOM领衔设计，155米的建筑高度，纯正美式建筑外立面俊朗而大气；全玻璃幕墙和干挂石材，把国际高等级办公楼的外立面标准用到晶融汇住宅，在成都开创引领地标华宅先河；3.3米、全落地玻璃、分户中央，开放式的设计，设施配置等，都把居住的舒适度放在首位。当您站在晶融汇37层现房样板间的全落地景观窗前，领略城市繁华景象，或许才能真正体会到CBD地标资产的独特价值魅力。在这里，以春熙路地铁交汇站为中心，方圆1.5公里的范围内，已建和在建的办公楼和酒店超过15个、累计约120万平米，可容纳1200多家公司进驻、近10万人办公。东大街将升级成为高度集约的国际化CBD，聚集众多世界500强企业和中外金融机构入驻。目前，在成都可供外企高管和商务精英居住的高端公寓屈指可数，在东大街以国际精装华宅面市的项目不超过两个，数以万计的高端商务人士和金融精英对国际精装住宅的租住需求，将凸现晶融汇国际地标华宅的投资价值。在这里，有专家仲量联行提供国际，有1500平的高端会所营造的国际圈层生活品位；在这里，汇聚了城市传统文脉和世界前沿时尚的丰富资源，尽可满足观光游览、商务出行、购物休闲和交际聚会；东大街的流光溢彩、大慈寺的宁静参禅、河岸的灯火阑珊，都是这座城市在时光流逝中值得典藏的至美风景。在有西部华尔街之称的东大街龙头位置，作为匹配国际城市地标的精装华宅，仅271套，稀缺而珍贵。无论是从区域地段、城市文脉、建筑品质和国际化氛围来看，晶融汇都是成都极具稀缺价值的CBD中心国际资产地标华宅，是财富圈层的城市会，具有穿越周期波动的投资价值。成都晶融汇效果图
来源：搜房网 &&
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All Rights Reserved &&ICP号：&& 增值电信业务经营许可证：万科牵手美国铁狮门开发旧金山 或借力发展商业地产
核心提示：2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。
　　2月14日，（）与素有&美国头号房企&之称的（）公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。
　　王石发微博确认消息
　　当晚，万科董事会主席王石发微博称：万科登陆旧金山。有网友在微博上问王石为何开拓海外市场？王石通过微博回复说：&全球一体化的今天，世界上的许多资源都进口到中国，同时中国的许多产品亦出口到世界各地，不要一提国际投资就提醒应该在国内如何如何。21世纪优秀的企业一定是全球视野，国际化。&
　　万科总裁郁亮表示，万科的国际化战略制定很早，去年已宣布成立了美国业务小组。万科目前正在尝试性投资国际化业务，并在不断摸索。
　　或借力发展商业地产
　　铁狮门成立于1978年，旗下物业总值542亿美元，全球管理325个项目。其中包括1200万平方米商业物业和920万平方米住宅，包括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林索尼中心等，是全美最大的商业地产公司。自1978年以来，铁狮门收购、开发、运营的物业价值超过550亿美元，其中包括超过1100万平方米的优质写字楼和92000个住宅单元。
　　深圳房地内参总经理、资深地产评论人尹香武表示，万科开拓国际市场选择与、美国铁狮门两大经验丰富的公司合作，或为借力发展商业地产。
　　业内人士评价称，双方合作有望实现共赢：铁狮门拓展中国商业地产有大量资金，同时需要有一个当地成熟的伙伴；而万科找铁狮门这个国际一流地产商合作开发国际市场是风险最小的办法。
　　万科觊觎美国市场之前已有端倪。去年7月底，王石透露了他的一个发现，&2012年中国成为美国房地产物业的最大买家，占了整个国际销售额的11%，此轮移民潮很多都是投资房地产，在美国纽约寻找投资机会，使得未来有更成熟的业务计划。&
　　王石在今年1月底出席达沃斯论坛时表示，万科去年在香港进行并购，今年将往北美开展并购，首季度在美国将有投资项目落实，未来陆续在其他国家开展投资。
　　内地客兴起&隔海买房&
　　1月22日，在万科B股转H股方案的新闻发布会上，万科总裁郁亮表示，万科置业未来将继续进行在香港本土的发展。1月23日，万科置业与香港新世界发展联合投得新界区港铁西铁荃湾西站六区物业发展项目，作价34.34亿港元。这是万科在香港房地产市场拿地首战告捷，也意味着万科的海外国际化业务发展平台正式落地。
　　记者了解到，今年已有12家内地房企在香港和新加坡发债融资，整体涉资超过350亿元，已超过2012年全年的一半水平，最新加入的是龙湖地产。
　　如此多的房地产企业今年频频进军海外，并不意味着看淡国内市场。王石说，从长远来看，房地产市场在城市化过程中发展，现在中国城市化只有50%，相信中国城市化在达到70%之前，房地产市场发展不会停止。
　　业内人士表示，中国内地客当前正兴起一股新的美国投资热潮&&&隔海买房&。国内地产企业进军欧美市场，其实最终赚的还是国内投资者的钱。
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商业街区省市：武汉武昌区面积：4.5万O购物中心省市：深圳南山区面积：4万O综合体省市：成都高新区面积：3万O综合体省市：广州海珠区面积：6万O商业街区省市：成都锦江区面积：2.34万O
快时尚品牌定位：高档拓展区域：全国,华东区域中餐品牌定位：中高档拓展区域：全国快餐品牌定位：大众化拓展区域：全国游乐场品牌定位：中高档拓展区域：全国饮品甜点品牌定位：中高档拓展区域：全国
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谢逸枫：万科牵手铁狮门进军美国房市
谢逸枫：万科牵手铁狮门进军美国房市
&& 导读：<font color=#3年2月17日深圳商报报道，万科牵手美头号房企进军美国 王石微博确认消息。2013年2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。当晚，万科董事会主席王石发微博称：万科登陆旧金山。有网友在微博上问王石为何开拓海外市场？王石通过微博回复说：“全球一体化的今天，世界上的许多资源都进口到中国，同时中国的许多产品亦出口到世界各地，不要一提国际投资就提醒应该在国内如何如何。21世纪优秀的企业一定是全球视野，国际化。”万科总裁郁亮表示，万科的国际化战略制定很早，去年已宣布成立了美国业务小组。万科目前正在尝试性投资国际化业务，并在不断摸索。铁狮门成立于1978年，旗下物业总值542亿美元，全球管理325个项目。其中包括1200万平方米商业物业和920万平方米住宅，包括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林索尼中心等，是全美最大的商业地产公司。
　　自1978年以来，铁狮门收购、开发、运营的物业价值超过550亿美元，其中包括超过1100万平方米的优质写字楼和92000个住宅单元&按照万科的设想，未来国内外的万科物业，都可以成为国内富人自住和投资的首选。值得注意的是，一直以住宅地产为核心的万科，2013年在商业地产方面动作频繁。1月9日，万科低调成立商用地产管理部，将商业地产提升到集团战略层面。此次国外投资项目也涉及商业地产，包含两个购物中心。北美房地产市场的持续复苏也提供了更多的信心。美国全国房地产经纪人协会1月22日发布的数据显示，2012年12月，全国所有房屋类型存量房平均价格为18.08万美元，同比增长11.5％，这是存量房价格连续十个月攀升。2012年美国存量房价格中位数是17.66万美元，也是2005年以来房价的最大年度增幅。
&& 中国知名地产专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫表示，万科牵手美头号房企进军美国海外投资，意图非常明显，目的是投资业务国际化，开拓国际市场与扩大万科品牌影响力，借力发展商业地产，增加资本市场的影响力。其实，万科实施全球视野的国际化战略，早一年前就有预谋。由于未找到美国本土合适的合作伙伴，一直搁浅到今年2月。此次，万科牵手美头号房企铁狮门，意味着万科走向海外投资市场打响冲锋号，一旦美国房地产投资开发试水成功，国内房企必会蠢蠢欲动的杀到美国市场。
&& 中国知名地产专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫直言，房企进军欧美国房市，实质上就是赚钱，最终赚的还是中国投资客与富人移民的钱。
&& 中国知名地产专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫指出，万科与美头号房企铁狮门合作，主要是出于投资开发国际房地产市场风险考虑。一方面是双方合作有望实现共赢，铁狮门拓展中国商业地产有大量资金，同时需要有一个当地成熟的伙伴。另外一方面是万科找铁狮门这个国际一流地产商合作开发国际市场是风险最小的办法。三是美国头号房企铁狮门不仅资金实力雄厚，关键是有地域环境有利与本地政府“关系”及本土的巨大影响力，成功更是事半功倍。
&& 中国知名地产专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫认为，万科进军美国海外房地产市场，标志中国房企走向国际化市场的第一步。万科进军美国房地产市场主要考虑到五个方面原因，一是中国成为美国房地产市场的买家比例逐年提高到10%，占到国际房地产市场销售额的11%。二是有利万科在资本市场的影响力，增加市场份额与影响力。三是通过学习美国房地产投资开发与经营，为万科进军其他国家的国际市场积累宝贵经验。四是中国投资客当前正兴起一股新的美国投资热潮――“隔海买房”，国内在美国购买需求旺盛。五是万科减小平均的买地及投资规模，从而提升资产周转，维持股本回报率，振兴地产股。
&& 万科觊觎美国市场之前已有端倪。去年7月底，王石透露了他的一个发现，“2012年中国成为美国房地产物业的最大买家，占了整个国际销售额的11%，此轮移民潮很多都是投资房地产，在美国纽约寻找投资机会，使得未来有更成熟的业务计划。”王石在今年1月底出席达沃斯论坛时表示，万科去年在香港进行并购，今年将往北美开展并购，首季度在美国将有投资项目落实，未来陆续在其他国家开展投资。<font color=#月22日，在万科B股转H股方案的新闻发布会上，万科总裁郁亮表示，万科置业未来将继续进行在香港本土的发展。
&& 1月23日，万科置业与香港新世界发展联合投得新界区港铁西铁荃湾西站六区物业发展项目，作价34.34亿港元。这是万科在香港房地产市场拿地首战告捷，也意味着万科的海外国际化业务发展平台正式落地。今年已有12家内地房企在香港和新加坡发债融资，整体涉资超过350亿元，已超过2012年全年的一半水平，最新加入的是龙湖地产。如此多的房地产企业今年频频进军海外，并不意味着看淡国内市场。王石说，从长远来看，房地产市场在城市化过程中发展，现在中国城市化只有50%，相信中国城市化在达到70%之前，房地产市场发展不会停止。
&& 据上海证券报报道，由于此次是万科作为内地房企在香港地区的首次拿地，希望以该项目作为打响香港地产市场的第一炮，并从中积累拓展海外市场的经验，因此万科希望一举夺地成功，出价难免激进。万科与新世界此次高价夺地存在特殊因素，并不反映当地发展商对后市的普遍乐观。根据万科置业海外的公告，其母公司与新世界发展分别持有合营公司20%和80%的股权，未来会考虑将港铁荃湾西站项目的相关权益注入到上市公司资产中，但目前尚无定论。项目将于2017年预售，市场定位为刚性需求。
就在1月21日，万科总裁郁亮就万科B股转H股转股方案召开记者发布会。针对市场普遍担心的万科B股转板H股后，是否与此前收购的万科置业海外存在业务冲突这一问题，郁亮明确表示，万科置业海外未来主要发展香港市场，而万科仍专注于内地市场，因此两者不存在任何冲突。郁亮的话音刚落，万科便联手郑裕彤旗下的新世界发展投得香港荃湾西站项目，其剑指海外市场的野心不言而喻。据经济参考报报道，市场猜想万科将把第四个十年的主力放在海外发展。郁亮对此反复解释，国际化仅是一个探索和尝试，意在提升管理水平、寻找全球合作者，“不只是说为了盖房子、赚点钱”。同时，针对内地市场“饱和论”，郁亮仍相信中国市场足够大，仍能够支撑万科未来发展。
他盘点，现在万科已进入60个城市，但国家公布房价指数是70个大中城市，“我们连70个大中城市都没有进完，所以内地对我们发展空间是很大的”。之前“南联装商业、万科攻住宅”的猜想也被否认。对于商业地产，郁亮指早前成立的商用物业管理部，主要是管理现有小区里的商业配套，是为了做好住宅而做商业，而非为商业而商业。“到今天为止我们对商业地产发展仍然实施保留态度，目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，如果住宅出现发展势头过快，你有可能通过降价解决，商业地产的话降价卖不出去就只能通过闲置来处理掉，这是一个危险的事情。”郁亮总结道，“万科对商业地产，在谨慎态度下发展。”董秘谭华杰在万科记者会上做开篇致辞时特别提到，1993年3月发行的万科B股有着非常重要的作用：1993年B股募集4.5亿资资金，这在1993年的是一个巨款，正是因为这笔钱，万科在年行业大调整中，不仅没有受影响，而且抓住了利用低谷发展的机会。
万科B股发行最大的影响是让万科第一次直接地和国际投资者、国际资本市场有了亲密接触。现在，香港地产市场和资本市场一同敞开怀抱，该怎么走下一步棋，万科仍在学习。郁亮说：“现在确实香港市场融资成本相对比内地低一点，工具多一点，但是外资进入资本市场也是有管理的，也不是拿了钱就可以用的，这些都需要慢慢摸索。据中广网报道，不仅是万科，今年已有12家内地房企在香港和新加坡发债融资，整体涉资超过350亿，已超过2012年全年的一半水平，最新加入的是龙湖地产。为什么如此多的房地产企业出走海外，难道是因为国内调控对市场打击过大?
王石否认说，从长远来看，真正的房地产发展是在城市化过程中，现在中国城市化过程只有50%，相信中国城市化在达到70%之前，房地产市场发展不会停止。据媒体报道，中国大陆客当前正兴起一股新的美国投资购屋热潮――“隔海买房”。美国的三大主要华裔聚集区，即纽约市区、洛杉矶周边地区和北加州一带的房地产市场近期刮起了一阵现金抢购风潮，而其中来自中国的购房投资金额已经超过了原先排在第一位的加拿大购房者的投资金额，业界人士将这股风潮称之为“中国风”.
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